| Plan: | Deltaplein |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0626.2012Deltaplein-BP20 |
De Structuurvisie is een gemeentelijk antwoord op de toenemende verstedelijking van de Randstad, waarin wordt aangegeven op welke wijze Voorschoten haar specifieke karakter kan behouden en versterken. De gemeentelijke Structuurvisie 2005-2020 is opgesteld om voor de middellange termijn als handvat te dienen om de ruimtelijke vraagstukken op de gebieden van wonen, zorg en welzijn, maar natuurlijk ook werken, verkeer, voorzieningen en recreatie in te passen in de beperkte beschikbare ruimte. Daarbij is als richtsnoer gebruik gemaakt van thema’s als: “koesteren, groeien en beheersen”.
De Structuurvisie vormt de vertaling van de geformuleerde beleidslijnen in een ruimtelijk-functioneel toekomstperspectief voor de periode tot circa 2020. Het strategisch vertrekpunt kan als volgt aangeduid worden:
Daarbij kan geconcludeerd worden, dat in de gevoerde discussies en beraadslagingen gedurende de afgelopen jaren als rode draad naar voren komt, dat gehecht wordt aan:
In de Woonvisie uit januari 2010 presenteert de gemeente Voorschoten een duidelijke missie met betrekking tot wonen. Deze luidt: 'samen bouwen aan een lommerrijk dorp met een kloppend historisch centrum, waar groen, cultuurhistorie, duurzaamheid en gevarieerdheid sleutelwoorden zijn.' Deze missie vloeit voort uit de volgende ambities van de gemeente Voorschoten:
Om de missie te realiseren zijn drie beleidsdoelen opgesteld:
Een gevarieerde bevolkingssamenstelling vraagt om een gevarieerde woningvoorraad die voldoet aan de behoefte van alle bewoners van Voorschoten. Dit impliceert gedifferentieerd bouwen, een diversiteit in woonmilieus (vooral dorps en groen-stedelijk), met oog voor zorg- en welzijnsvoorzieningen in de wijken.
De regio kiest voor het open houden van de huidige open gebieden en het bouwen binnen de huidige bebouwde gebieden. Hiermee kiest de regio voor het versterken van de Voorschoten maakt deel uit van de gebieden die de regio open wil laten. De gemeente ondersteunt deze gedachte door binnen de bebouwde kom te bouwen.
De ontwikkeling van de historische kern van Voorschoten tot centrum van een groot dorp heeft niet geleid tot het verdwijnen van de woonfunctie. Wel is er plaatselijk leegstand van de woonruimte boven winkels. Ook zijn er op sommige plekken te weinig woningen om voor levendigheid en sociale controle in de avonduren te zorgen. De gemeente wil dat het centrum levendiger wordt.
In algemene zin wordt verder gesteld dat er vooral een tekort is voor woningen voor studenten en jongeren en dat het heel belangrijk is dat de woningvoorraad voor deze groep bereikbaar blijft, onder andere door nieuwbouw van eenvoudige startersappartementen. Ook is er behoefte aan woningen voor senioren waarbij het belangrijk is dat de woningen voor deze laatste doelgroep in ieder geval beschikken over minimaal drie kamers en buitenruimte.
Als concreet aandachtspunt betreffende het centrumgebied in relatie tot wonen wordt onder meer de behoefte aan meergezinswoningen met lift in het centrum in zowel de koop als de huursector aan de orde gesteld. In het voorliggende plan wordt voorzien in het bouwen van 61 woningen in verschillende (prijs)klassen. Meergezinswoningen met lift zullen overeenkomstig de woonvisie worden gerealiseerd, evenals eenvoudige startersappartementen en woningen geschikt voor ouderen. De appartementen vergroten de variatie van de woonvoorzieningen binnen het centrum van Voorschoten. Met de nieuwe publiekstrekker aan de zuidzijde van het centrum wordt gestreefd naar een toename van de bezoekersaantallen van het centrum. In combinatie met de toename van het aantal woningen zal de levendigheid van het centrum alleen maar toenemen.
De voorgenomen ontwikkeling is dan ook in lijn met de gemeentelijke woonvisie.
Om de kwaliteit van de leefomgeving in Voorschoten binnen de dynamische omgeving te borgen, heeft de gemeenteraad van Voorschoten besloten om een nieuw, integraal milieubeleidsplan te maken voor de komende vier jaar. Een nieuw plan, omdat de houdbaarheid van het vorige milieubeleidsplan (2006-2010), na een verlenging met twee jaren, inmiddels was afgelopen. In het concept Milieubeleidsplan 2012 - 2016 van Voorschoten staan de beleidsvoornemens van het college op het gebied van milieu.
Een integraal plan, omdat de kwaliteit van de leefomgeving zelden door één aspect wordt bepaald maar juist door een samenspel van verschillende factoren, én omdat een integrale benadering synergie oplevert in de uitvoering en bijdraagt aan consistentie van ons beleid. In lijn met de nieuwe manier van duurzaam werken binnen de gemeente, moet ook het behoud en verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving integraal worden opgepakt.
Dit doet de gemeente langs vier pijlers die zij samen met de samenleving belangrijk acht voor het Voorschoten van de toekomst en die horen bij de identiteit van Voorschoten:
Het college heeft in het nieuwe plan gekozen voor een indeling in vijf herkenbare, maatschappelijke segmenten: Wonen, Werken, Samenleving, Mobiliteit en Recreatie. Voor elk maatschappelijk segment gaat het plan in op de huidige situatie en wat de gemeente de komende vier jaar per pijler willen bereiken (doelstellingen 2012 tot 2016).
Daarnaast wordt een doorkijkje naar de toekomst gegeven. Voor wat betreft de woonfunctie uit het voorliggende plan is het milieubeleidsplan vooral van belang in het kader van het streven naar duurzame materialen en afvalstromen. Paragraaf 5.4 van dit bestemmingsplan gaat hier nader op in.
Met de horecavisie streeft de gemeente Voorschoten naar het mogelijk maken van een horecaontwikkeling die de ruimtelijke en economische aantrekkingskracht en de kwaliteit van het wonen, werken, winkelen en verblijven van de gemeente Voorschoten versterkt.
De doelstellingen van de horecavisie zijn:
De horecavisie is uiteindelijk de basis voor de structuurvisie en het bestemmingsplan, de APV en vergunningen en voor overleg inzake veiligheid, duurzaamheid en toegankelijkheid.
Uit de nota blijkt dat in het centrum van Voorschoten ruimte is voor het uitbreiden van de horecafunctie, er kunnen in totaal 5 verkooppunten bijkomen. Deze horeca uitbreiding zal vooral plaatsvinden in het centrumgebied, de Voorstraat (3 avondhoreca) en de Schoolstraat (2 daghoreca), buiten het centrum zal uitbreiding niet worden gestimuleerd.
De horecagelegenheid die in voorliggend bestemmingsplan is voorzien past binnen het gestelde in de Horecavisie en draagt bij aan de gewenste horecaontwikkeling in het centrumgebied van Voorschoten.
De gemeente Voorschoten heeft de ambitie om de positie van het centrum binnen de regio te behouden en te versterken als locatie om te winkelen, wonen en te verblijven. In 2003 is de Kadernota Centrumgebied opgesteld als richtinggevend document voor toekomstige ontwikkelingen. Inmiddels hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan in Voorschoten, omliggende winkelgebieden en de detailhandel in het algemeen. De ruimtelijke visie centrumvoorzieningen is in 2010 opgesteld om de behoefte naar een actuele visie te vervullen.
Het winkelaanbod in het centrum van Voorschoten bestaat uit circa 10.000m2 winkelvloeroppervlak (WVO). Dit is minder dan in vergelijkbare kernen. Vooral in de branche 'niet-dagelijkse' zoals sport, mode, luxe, etcetera is het aanbod beperkt. Daarnaast is er ruimte voor uitbreiding in de supermarktbranche. Ten slotte is er ruimte in aanpalende voorzieningen zoals horeca. Als het centrum van Voorschoten wordt vergeleken met kernen tussen de 17.000 en 23.000 inwoners blijkt dat er ruimte is voor ongeveer 5.000 m2.
Een eenvoudige vergelijking is echter niet afdoende. De uitbreidingsmogelijkheden voor winkelcentra staan onder druk door verschillende redenen: funshoppen, internetverkopen, recessie en opkomst perifere (thematische) detailhandel. De algemene verwachting is dat winkelcentra onder druk komen te staan en zullen inkrimpen met name in kleine kernen (grote steden -7,5%, kleine kernen -15%; Real Estate, 2006).
Geadviseerd wordt om in eerste instantie de primaire functie van het centrum als lokaal dorpscentrum te verbeteren door versterking van het boodschappenaanbod (supermarkten, verszaken, drogisterijen en huishoud). Als de primaire functie in orde is, krijgen door de hogere passantenstromen ook kleinere specialistische zaken een kans.
Voor het centrum van Voorschoten is het daarom van belang de winkelfunctie alleen in de Schoolstraat te concentreren en niet naar andere delen van de gemeente uit te breiden.
De visie stelt concreet dat de zuidkant van het kernwinkelgebied van Voorschoten een publiekstrekker mist, waar de noordkant na realisatie van de nieuwe Albert Heijn vestiging deze wel kent. Aan de zuidkant van de Schoolstraat wordt het voormalige Rabobank-gebouw niet meer als zodanig gebruikt en in combinatie met het Deltaplein komt deze locatie concreet in beeld voor herontwikkeling. Ten tijde van het vaststellen van de visie in 2010 was de precieze invulling en uitwerking van de plannen nog niet bekend, maar de visie geeft concreet aan dat het ontwikkelprogramma is vastgesteld op 3.500 m² winkels, 61 koopwoningen en een parkeergarage met 120 plaatsen, die aansluit op de garage onder de HEMA.
De voorgenomen bouwplannen op de voormalige Rabobanklocatie kunnen dan ook als een uitwerking van de ruimtelijke visie centrumvoorzieningen worden gezien. Het centrum van Voorschoten krijgt met het realiseren van onder meer 61 woningen, circa 2500 m² aan commerciële ruimten en een horecapaviljoen van 320m² een impuls op zowel sociaal als economisch gebied.
De ruimtelijke visie centrumvoorzieningen vormt de basis voor de structuurvisie voor het centrum, Centrum Voorschoten 2020; welke ook de uitwerking van de Structuurvisie 2005-2020 is.
De Structuurvisie Centrum Voorschoten 'Kwaliteit voorop' is voor het centrumgebied de uitwerking van de Structuurvisie 2005-2020 en is op 3 november 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. De visie is de basis geweest voor het nieuwe bestemmingsplan voor het centrumgebied.
In de visie wordt aan de hand van drie thema's een aantal doelstellingen en ambities besproken voor de toekomst van het centrumgebied. Relevant voor voorliggende ontwikkeling zijn de volgende thema's;
In de visie wordt onder meer uitgesproken dat er een zorgvuldige inpassing dient te komen van nieuwe ontwikkelingen in het historisch centrum, passend bij het Voorschotense erfgoed en de status van beschermd dorpsgezicht. Het winkelgebied moet aantrekkelijk zijn met mogelijkheden voor uitbreiding met andere publieksaantrekkende functies.
Met betrekking tot het eerste thema is opgemerkt dat het ten aanzien van de Schoolstraat gewenst is dat het winkelgebied wordt opgetrokken in zuidelijke richting naar de locatie van de oude Rabobank/Deltaplein. Het is gewenst dat zich hier een nieuwe publiekstrekker voor het centrum komt. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een nieuwe winkellocatie met appartementen.
Daarnaast dient er aandacht te zijn voor de inrichting van de openbare ruimte, autoparkeren en concentratieplekken voor fietsparkeren. Het levendig houden van het centrum is van groot belang. In het kader hiervan dient onderzocht te worden hoe "wonen boven winkels" hier een bijdrage aan kan leveren.
In andere nota's is al gevraagd om de samenhang tussen cultuur en horeca in de Voorstraat vast te leggen. Met betrekking tot het tweede bovengenoemde thema wordt onder andere gesproken over uitbreiding van de horeca met een hoger segment en het oprichten van meer terrassen en restaurants.
De vigerende bestemmingsplannen voor het centrum van Voorschoten zijn anno 2012 flink verouderd. Binnen het gebied is de afgelopen decennia veel veranderd qua bouw en functie. In combinatie met de wettelijke digitaliseringsverplichting loopt momenteel de actualisatieprocedure van het bestemmingsplan voor de gronden binnen het centrum van de gemeente Voorschoten. Het bestemmingsplan kent wel een conserverend karakter, wat betekent dat alleen concrete ontwikkelingen in het bestemmingsplan worden opgenomen.
Overige ontwikkelingen waarover nog niet voldoende duidelijkheid bestaat worden separaat uitgewerkt. Zo ook de locatie Deltaplein. Om mogelijke vertraging betreffende dit project niet van invloed te laten zijn op de rest van het centrumgebied is besloten deze locatie niet in het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum op te nemen. Wel is in de toelichting op het nieuwe bestemmingsplan "Centrum" het volgende opgenomen betreffende de locatie 'Deltaplein':
"Zoals aangegeven in het tweede thema uit de Structuurvisie is het gewenst om het winkelgebied in de Schoolstraat in zuidelijke richting op te rekken. De locatie Rabobank en Deltaplein leent zich uitstekend voor een publiekstrekker. Dit kan door bijvoorbeeld op het perceel van de voormalige Rabobank een sterke winkelformule te vestigen, met daarboven woningen. Voor het Deltaplein is het gewenst dat er een pleinfunctie gerealiseerd wordt. De herontwikkeling van deze locatie zal zorgen voor meer ruimtelijke kwaliteit en een evenwichtigere verdeling van het winkelend publiek. De invulling van de herontwikkeling zal afhankelijk zijn van de in te dienen plannen."
Voorliggend bouwplan betekent een kwaliteitsimpuls voor het centrumgebied van Voorschoten, waarbij de verouderde indeling en bebouwing plaats zal maken voor een ontwerp dat past binnen het karakter van de rest van het centrum. Binnen het bestaand stedelijk gebied zal plaats worden gemaakt voor 61 woningen in verschillende categorieën en commerciële ruimten. Deze voorgenomen indeling maakt het dat aan de wensen voor een publiekstrekker aan de zuidkant van de Schoolstraat en een gedifferentieerd woningaanbod wordt voldaan. Daarnaast draagt het plan bij aan de kwaliteit van de leefomgeving doordat het een impuls geeft aan de (openbare) ruimte binnen het plangebied op zowel het economische als sociale aspect.