Bestemmingsplan Keizersdijk ten zuiden van nummer 16

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Er is een plan ontwikkeld voor de bouw van een woning op het thans onbebouwde perceel Keizersdijk ten zuiden van nummer 16 te Strijen. Het gaat daarbij om een nieuwe woning in het bestaande bebouwingslint. Het perceel heeft thans de bestemming 'Groen' en de bouw van een woning is dan ook in strijd met het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. Tegelijk wordt de bedrijfsbestemming van het naastliggende perceel verwijderd en overeenkomstig het bestaande gebruik vervangen door een woonbestemming.
Ten behoeve van deze ontwikkelingen is het onderhavige bestemmingsplan 'Keizersdijk ten zuiden van nummer 16' opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Keizersdijk ten zuiden van nummer 16 in het buitengebied van de gemeente Strijen. In onderstaande kaart is de ligging aangegeven.

kaartje ligging in buitengebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 2010. Het perceel ten zuiden van Keizersdijk 16 is hierin bestemd tot 'Groen'. Het naastliggende perceel heeft de bestemming 'Bedrijf'.

fragment verbeelding geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de bestaande- en nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de relevante beleidskaders van rijk, provincie, regio en gemeente. Hoofdstuk 4 is, voor zover voor dit bestemmingsplan relevant, gewijd aan de invloed van dit plan op de verschillende omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 5 wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan uiteen gezet. Tot slot is er in Hoofdstuk 6 aandacht voor de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Er is sprake van een onbebouwd perceel in het lint van de Keizersdijk ten zuiden van de woning op nummer 16. In de omgeving wordt vooral gewoond.

foto's bestaande situatie

Op het ten zuiden van dit onbebouwde perceel liggende perceel is een schuur aanwezig die wordt gebruikt door de bewoners aan de overzijde van de dijk. Deze zijn ook eigenaar van dit perceel. Aangezien er geen bedrijfsactiviteiten worden verricht heeft deze eigenaar schriftelijk ingestemd met het verwijderen van de bestemming 'Bedrijf'.

2.2 Nieuwe situatie

De nieuwe woning bestaat uit een begane grond laag met daarboven een kapverdieping. De woning wordt op circa 1,50 m uit de dijk geplaatst. Alle voor het wonen benodigde voorzieningen worden op de begane grond geplaatst en de kap wordt feitelijk alleen geplaatst, omdat de woningen in de omgeving ook een kap hebben. De kapverdieping wordt gebruikt als opslagruimte/bergzolder.

Het gedeelte van de huidige bestemming 'Groen' met het kadastrale nummer gemeente Strijen, sectie S nummer 545 vormt voorts de toegang tot het achterliggende agrarische perceel en behoudt daarom voor dat gedeelte de bestemming 'Groen' uit het geldende bestemmingsplan. Hiermee wordt tegelijk de gewenste afstand tot de naastliggende woning bereikt en het doorzicht blijft gehandhaafd, zodat de nieuwe woning tegen de bestemming 'Groen' kan worden gesitueerd. Voordeel hiervan is dat er dan aan de andere zijde voldoende ruimte overblijft om op eigen terrein te kunnen parkeren. In dit bestemmingsplan is het resterende gedeelte van de groenbestemming opnieuw opgenomen.
Aansluitend is het perceel dat in het geldende bestemmingsplan is bestemd voor "Bedrijf' opgenomen met de bestemming 'Wonen' waarbij is bepaald dat daar alleen aan- en bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Dit perceel behoort bij de woning op het adres Keizersdijk 23a.

De realisering van de woning op deze locatie sluit aan bij het reeds aanwezige bebouwingslint, voornamelijk bestaande uit woningen en incidenteel een agrarisch bedrijf. Qua situering wordt voldaan aan de kwaliteitscriteria in het kader van de transformatie dijkdorpen/-linten: uitwerking rode draad. In onderdeel 3.2. Provinciaal beleid wordt hierop nader ingegaan.

Op het naastliggende perceel geldt volgens het vigerende bestemmingsplan nog een bedrijvenbestemming. De daadwerkelijke functie is al geruime tijd beëindigd. Qua bebouwing is sprake van een loods en een niet meer werkzame benzinepomp. Vanuit een oogpunt van milieuzonering is het gewenst deze bedrijvenbestemming te wijzigen. De eigenaar heeft hiermee ingestemd.

De inpassing van een nieuwe woning in het bestaande bebouwingslint wordt beschouwd als een kwaliteitsverbetering binnen de bestaande woon- en leefomgeving, waarbij tevens het doorzicht naar het achterliggende landschap gedeeltelijk is gehandhaafd.

Deze functiewijzigingen passen binnen de kwaliteitsverbetering, die gewenst is voor de bestaande woon- en leefomgeving.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Nota Ruimte uit 2001 is vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Op 13 maart 2012 stelde de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie vast.
Eén van de belangrijkste beleidsdoelen is een gezonde en veilige leefomgeving als basisvoorwaarde voor burgers en ondernemers. Dit wordt vooral vertaald in het verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.
Om toekomstige kosten en maatschappelijke schade te voorkomen, moeten bij ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen de milieueffecten worden afgewogen.
Het Rijk heeft 13 nationale belangen aangewezen en richt zich daarbij op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel. Van nationaal belang zijn de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer (waaronder buisleidingen), energie en natuur, alsook ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van ons werelderfgoed (zoals de Waddenzee en de Nieuwe Hollandse Waterlinie).
Buiten deze belangen bestaat beleidsvrijheid voor decentrale overheden, zoals de gemeente.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Het Barro regelt dat nationale belangen op perceelsniveau verwerkt moeten worden in bestemmingsplannen en andere decentrale ruimtelijke besluiten.
In het Barro genoemde nationale belangen zijn onder andere de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, Grote rivieren. Waddenzee en waddengebied, Defensie, Erfgoederen, Rijksvaarwegen, Hoofdwegen en landelijke spoorwegen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, Elektriciteitsvoorziening en Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.
De gemeente moet in een bestemmingsplan met deze belangen rekening houden.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 (gewijzigd per 1 juli 2017) is in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Deze ladder moet voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen worden doorlopen en kent drie treden. Met ingang van 1 juli 2017 zijn enkele wijzigingen doorgevoerd. De belangrijkste wijzigingen betreffen een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke 'treden' van de ladder en het vervangen van het begrip 'actuele regionale behoefte' door 'behoefte'. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Op dit punt is het beleid onveranderd.
Uitgangspunt van de ladder blijft dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Een motivering hierover is alleen nog maar nodig als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Uit de jurisprudentie omtrent de Ladder blijkt, dat wil deze van toepassing zijn, er sprake moet zijn van een stedelijke ontwikkeling. Daar is geen sprake van wanneer het gaat om ondergeschikte wijzigingen van een bestemmingsplan, zoals de bouw van een woning of het wijzigen van het gebruik van bestaande bebouwing.
In een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ((RVS: 2017:1724) is aangegeven dat, wil sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, er sprake moet zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is om als zodanig te kunnen gelden. De Afdeling geeft daarbij als voorbeeld dat een ontwikkeling voor niet meer dan 11 woningen in beginsel niet als stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt en in zo'n situatie artikel 3.1.6 lid 2 Bro niet van toepassing is.

Conclusie toetsing aan rijksbeleid
Gezien de beperkte reikwijdte van het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen met dit plan gemoeid. Het plan voldoet hiermee aan het nationale ruimtelijke beleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie ruimte en mobiliteit 2014

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. De visie is in december 2016 geactualiseerd.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit
• allianties aangaan met maatschappelijke partners
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening Ruimte, het Programma Ruimte en het Programma mobiliteit. In de VRM zijn 4 thema's (rode draden) te onderscheiden:

1. Beter benutten en opwaarderen
De provincie vangt de groei van de bevolking, de mobiliteit en de economische activiteit vooral op in de bestaande netwerken en bebouwde gebieden. Beter benutten en opwaarderen leidt tot een intensiever, compact ruimtegebruik.

2. Versterken stedelijk gebied (agglomeratiekracht)
Meer concentratie en specialisatie van locaties die onderling goed verbonden zijn, leidt tot de versterking van de kennis- en bedrijvencentra op het Europese en wereldtoneel. De provincie wijst in de VRM de concentratielocaties met goede ontsluiting aan. Daarnaast werkt de provincie aan een goede aantakking van de Zuid-Hollandse economie op het nationale, Europese en wereldwijde netwerken van goederen- en personenvervoer. Detailhandel is een belangrijke drager voor levendige centra. De VRM concentreert winkels zoveel mogelijk in bestaande winkelgebieden om leegstand in de binnenstad te voorkomen.

3. Versterken ruimtelijke kwaliteit
Het provinciale landschap valt onder te verdelen in drie typen, gekenmerkt door veenweiden, rivieren en kust. Het verstedelijkingspatroon, de natuurwaarden en het agrarisch gebruik sluiten daarop aan. De provincie stelt de versterking van de kwaliteiten van gebieden centraal. Per nieuwe ontwikkeling zal voortaan eerst worden bekeken of het nodig is om het buiten bestaand stads – en dorpsgebied te realiseren. Voorwaarde hierbij is dat de maatschappelijke behoefte is aangetoond en een nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Bij ruimtelijke kwaliteit gaat het om een integrale benadering, waarbij de samenhang tussen bruikbaarheid, duurzaamheid én belevingswaarde in acht wordt genomen.

4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving
In de VRM zet de provincie in op de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Door ruimtelijke reserveringen te maken voor de benodigde netwerken en via haar vergunningen- en concessiebeleid, draagt de provincie hieraan bij.

Ruimtelijke kwaliteit
De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).
De inzet is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit, zoals benoemd op de kwaliteitskaart en uitgewerkt in richtpunten. De kwaliteitskaart toont in vier lagen de gebiedskenmerken en kwaliteiten die de provincie belangrijk vindt. De vier lagen zijn samengevat in één kaartbeeld; de integrale kwaliteitskaart.
Doel van de kaart is om nieuwe ontwikkelingen binnen de provincie op een logische en aantrekkelijke manier te verbinden aan een plek in Zuid-Holland.
Bij ruimtelijke ingrepen wordt rekening gehouden met de gebruikswaarde, de toekomstwaarde en de belevingswaarde van een gebied, waarbij het gaat om gebiedskenmerken zoals de aard en schaal, om duurzaam gebruik van de ondergrond, de versterking van de ruimtelijke opbouw en de inpassing in de wijdere omgeving.

Om de bebouwde ruimte beter te laten benutten heeft de provincie het bestaand stads- en dorpsgebied en de linten in het buitengebied aangegeven en gesteld dat, in beginsel, hierbinnen de verstedelijking dient plaats te vinden. Voorliggend plangebied is niet gesitueerd binnen het bestaande stads- en dorpsgebied, maar wel in een lint in het buitengebied. Hoewel de ontwikkeling (nieuwbouw van een woning) niet is aan te merken als verstedelijking, draagt deze wel bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het lint langs de Keizersdijk. Daarnaast wordt op het naastliggende perceel een bestaande bedrijfsfunctie omgezet naar een eveneens passende woonbestemming.

Het plangebied maakt onderdeel uit van de 'herkenbare open zeekleipolders'. Een zeekleipolder is qua oorsprong een ronde opwaspolder of langgerekte aanwaspolder en daarna omgeven door dijken. De kreken in deze polders (herkenbaar door microreliëf en een kronkelige loop) en beplante dijken zijn belangrijke structurerende elementen. Er is een grote mate van openheid met contrasten tussen buitendijkse natuur en strak verkavelde agrarische polders. De dorpen liggen als compacte kernen in het landschap, veelal op het kruispunt van een dijk en een kreek aan de rand van een polder. Overige bebouwing ligt langs de dijken en spaarzaam in de polders zelf. Kenmerkende contrasten tussen de regelmatige patronen in de polder van wegen en verkaveling en de kronkelige kreken. Voor ontwikkelingen in deze gebieden ambieert de provincie het volgende:

• ontwikkelingen dragen bij aan het versterken van de karakteristieke kenmerken van de eilanden en de verschillen daartussen;
• ontwikkelingen aan de rand van de eilanden passen bij de maat en schaal van de dijk en de deltawateren;
• herkenbaar houden van het patroon van (ronde) opwas- en (langgerekte) aanwaspolders door behouden en versterken van de (beplante) dijk als herkenbare landschappelijke structuurdrager in contrast met de grootschalig, open polder;
• versterken van de kreek als herkenbare landschappelijke structuurdrager van het zeekleilandschap;
• bebouwing concentreert zich in of bij compacte kernen, niet in het open middengebied van de polders.
• behoud van het contrast tussen de binnendijkse akkerbouwpolders en buitendijkse natuur.

De Keizersdijk is een structurerend element binnen de zeekleipolder. Het plangebied maakt onderdeel uit van het poldereiland direct ten oosten van de Keizersdijk. Dit eiland kenmerkt zich door een grote openheid. De beplante dijk wordt als herkenbare landschappelijke structuurdrager behouden.
Voorts wijst de Visie Ruimte en Mobiliteit de Keizersdijk aan als lint. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Er kunnen verschillende typen linten onderscheiden worden: dijklint, polderlint of boerenervenlint. De Keizersdijk is een dijklint. De bebouwing staat veelal op of tegen de dijk. Er is weinig ruimte voor nieuwe bebouwing. De VRM stelt dat bij nieuwe ontwikkelingen de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend zijn.

Programma Ruimte  
Tegelijk met de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland ook het Programma Ruimte vastgesteld. Dit Programma kent, net als de Visie Ruimte en Mobiliteit, de status van structuurvisie. Gezamenlijk beschrijven ze het integrale ruimtelijk beleid. De vier rode draden die beschreven zijn in de Visie Ruimte en Mobiliteit en die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie, komen ook terug in het Programma Ruimte.
Dit programma biedt daarom ook zoveel mogelijk de ruimte om kansen, vernieuwende ideeën en plannen uit de samenleving, gezamenlijk door te vertalen naar concrete handelingsperspectieven. Door bijvoorbeeld het proces van gebiedsgerichte verkenningen, kennisontwikkeling, strategisch onderzoek en beleidsinformatie op onderdelen meer in samenwerking met partners in de regio te organiseren, schept de provincie belangrijke voorwaarden voor het (laten) ontstaan van nieuwe vitale coalities van partijen en initiatieven uit de samenleving aan de voorkant van ontwikkelingen gefaciliteerd worden. De verschillende activiteiten zijn inzichtelijk gemaakt in de Actieagenda ruimte.
Het Programma Ruimte beschrijft de operationele doelen en de realisatiemix om deze doelen te (doen) bereiken. Ook wordt ingegaan op de rolverdeling en afspraken tussen gemeenten, regio’s en provincie. De realisatiemix uit het Programma Ruimte bestaat uit juridische, financiële en bestuurlijke instrumenten en nader uit te werken beleid. In de praktijk worden deze vrijwel altijd gecombineerd ingezet.

Gebiedsprofiel Hoeksche Waard
Het gebiedsprofiel staat tussen de kwaliteitskaart van de VRM en bijvoorbeeld een beeldkwaliteitsplan van de gemeente. In 2013 vastgesteld door Gedeputeerde Staten vormt het gebiedsprofiel 'Hoeksche Waard' een handreiking om ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 12 elementen. De elementen welke betrekking hebben op het plangebied worden achtereenvolgens behandeld.

Open zeekleilandschap - oostelijke aanwaspolder
Tegen de buitendijk van de oude opwaspolders aan ontstonden door aanslibbing van zand en klei aanwassen. Deze werden - als ze ver genoeg waren opgeslibt - ingedijkt waardoor de oudste eilanden aan elkaar groeiden. Deze aanwaspolders zijn vaak zeer groot en hebben een onregelmatige vorm. Ze zijn voornamelijk als akkerland in gebruik. De verkaveling varieert van een blok- tot strokenverkaveling en richt zich naar het patroon van kreken en geulen. De bebouwing concentreert zich op en langs de dijken, met op een aantal plaatsen aaneengesloten, langgerekte dijkdorpen. Karakteristiek voor een groot aantal polders is het regelmatige wegenpatroon. Langs de wegen liggen verspreide, beplante erven. Voor de minder verstedelijkte deel van deze polders wordt:

• ingezet op behoud en waar mogelijk versterking van de openheid. Voorkom versnippering van de ruimte door bebouwing en beplanting waar mogelijk te koppelen aan de dijklinten en de erven of in te zetten voor de afronding van de compacte dorpskernen. Hier is ruimte voor ontwikkeling van de landbouw (schaal vergroting en/of specialisatie) als belangrijke drager van het open polderlandschap.

Gevarieerde dijk
De dijken van de aanwaspolders lopen in noord-zuid richting en zijn vaak dicht bebouwd, hebben een multifunctioneel karakter en er lopen vaak drukke wegen over. De aanwezige erfbeplanting bepaalt het groenbeeld. Vanuit het gebiedsprofiel zijn de volgende ambities opgenomen:

• Versterken van het gevarieerde en multifunctionele karakter.
• Behoud en versterken van de erfbeplanting als drager van het groenbeeld van de dijk. Er is geen doorgaande laanbeplanting aanwezig. Pleksgewijs (bijvoorbeeld op kruispunten en overhoeken) kan beplanting aangeplant worden (b.v. monumentale bomen in groepen of solitair).
• Er is ruimte voor nieuwe ontwikkelingen langs de dijk. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de ruimtelijke karakteristieken. Dit betekent dat de huidige korrelgrootte, de positie van bebouwing binnen het dijkprofiel, en de afwisseling langs de dijk richtinggevend is (zie ook Linten blijven linten).

Linten blijven linten - dijklint
Bij het onderdeel 'ruimtelijke kwaliteit' is beschreven op welke wijze de provincie omgaat met dijklinten. Verwezen wordt naar de kwaliteitscriteria, zoals deze ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit zijn opgenomen in de gemeentelijke structuurvisie, zie onderdeel 3.4.

Overige

Voorts is de Keizersdijk als recreatieve fietsroute, als dijkdorp en als identiteitsdrager aangewezen.

Gelet op de karakteristiek van de planlocatie, de bestaande situatie en de beoogde situatie hebben deze elementen geen direct raakvlak met de voorliggende ontwikkeling en zijn derhalve niet verder behandeld.

3.2.2 Verordening Ruimte 2014

De Verordening ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie ruimte en mobiliteit en het Programma ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van juridische doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De Verordening ruimte bevat alleen regels als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, Wro. Het gaat om regels over de inhoud en de toelichting van bestemmingsplannen of daarmee gelijkgestelde plannen. Artikel 4.1, derde lid Wro biedt ook de mogelijkheid van het opnemen van regels die rechtstreeks werken naar de gebruikers van het gebied, maar daarvan is in deze verordening geen gebruik gemaakt.
De Verordening Ruimte bevat voorts regulerende bepalingen op diverse sectorale aspecten, zoals kantorenlocaties, bedrijventerreinen, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, veiligheid, landschap, energie en water. Ook de ladder voor duurzame verstedelijking wordt genoemd. In het verlengde van wat onder 3.1.3 is vermeld kan worden geconcludeerd dat er ook in het perspectief van de Verordening geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Het bouwen van een woning moet wel passen binnen het provinciaal beleid. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, geeft de provincie aan dat vooral de ruimtelijke impact van belang is. Daarbij toetst de provincie, behalve aan de Ladder voor duurzame verstedelijking aan het aspect ruimtelijke kwaliteit en hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten:

• een kleinschalige ontwikkeling heeft in beginsel minder ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten dan een grootschalige ontwikkeling en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid;
• hoe hoger en specifieker de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact en des te eerder raken ze de provinciale doelen of belangen.

In dit licht wordt door de provincie onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. De bouw van deze woning valt onder inpassing: het betreft een kleinschalige ontwikkeling die sterk aansluit bij de bestaande identiteit en structuur van het landschap en/of dorp. De ontwikkeling is gebiedseigen, passend bij de maat en de aard van de bestaande kenmerken van het gebied. De ontwikkeling speelt zich af op het niveau van een kavel. Als voorbeeld noemt de provincie de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een woning in een lint. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks en wordt voldaan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met topkwaliteit. Hiervan is hier geen sprake. Het provinciaal beleid levert voor wat betreft het aspect ruimtelijke kwaliteit geen belemmeringen op.

Conclusie toetsing aan provinciaal beleid
Het voorliggende initiatief wijzigt de bestaande situatie in de lijn van de ambities vanuit de provinciale plannen, waaronder het gebiedsprofiel. Daarmee is de beoogde situatie passend binnen het landschap en in het lint.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Hoeksche Waard

De gemeenten in de Hoeksche Waard hebben gezamenlijk een structuurvisie opgesteld. Met de structuurvisie laat de regio zien wat haar visie is op de toekomst. Een belangrijk motto is: 'behoud door ontwikkeling': het koesteren van Nationaal Landschap Hoeksche Waard met oog voor ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en de economische vitaliteit. Het Ruimtelijk Plan, dat een onderdeel is van de structuurvisie, is door de Commissie Hoeksche Waard en de vijf gemeenten vastgesteld. De totale structuurvisie is medio 2009 door de gemeenteraden vastgesteld.

Het plangebied ligt aan de Keizersdijk, dat in de Structuurvisie is aangegeven als 'historisch dijklint' op de 'binnendijk'. Hier wordt gestreefd naar verbetering van de beeldkwaliteit van het aanwezige historische lint met monumentale bebouwing en erfbeplanting, met behoud van de waterkerende functie van de dijk. Voorliggend plan houdt rekening met deze eisen voor het plangebied.

3.3.2 Regionale Woonvisie Hoeksche Waard

De samenstelling van de bevolking in de Hoeksche Waard gaat de komende jaren sterk veranderen. Dat heeft een grote invloed op het wonen in de regio. Daarom is voor de visie op wonen in de Hoeksche Waard een nieuwe visie opgesteld. In deze woonvisie is het accent verlegd van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad en van groei naar het behouden van de kwaliteiten van de Hoeksche Waard.

In het voorliggend plan wordt op een onbebouwd perceel een woning gebouwd. Gegeven de situatie kan dit worden gezien als passend in de Woonvisie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie 'Compleet Strijen! Strij(d)en voor kwaliteit en vitaliteit'

In de gemeentelijke structuurvisie 'Compleet Strijen! Strij(d)en voor kwaliteit en vitaliteit', vastgesteld op 25 september 2012, worden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor het gehele grondgebied van de gemeente Strijen gedefinieerd. De structuurvisie biedt daarmee een overzichtelijk algemeen toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen op het grondgebied van Strijen. De visie beoogt tevens een onderbouwing te geven voor het verhaal van bovenplanse kosten cq. kosten voor bovenwijkse voorzieningen. De gemeente ziet het als haar basisverantwoordelijkheid de karakteristiek en kwaliteiten van het landschap te behouden. Het gaat daarbij in ieder geval om het zorgen voor:

• 1. een dynamisch, vitaal èn leefbaar gebied
• 2. het behoud van specifieke kenmerken en kwaliteiten van bebouwde èn onbebouwde gebieden
• 3. het voldoen aan de wateropgave

In de structuurvisie is een verdiepingsslag gemaakt voor het meest intensieve dijklint: de Keizersdijk. In het algemeen is te zeggen dat het noordelijk deel tot de Hoekscheweg vrij is gebleven van verstorende invloeden zoals kassenbouw of grootschalige bedrijvigheid. Zuidwaarts richting Strijen is de invloed van schaalvergroting en oprukkende bedrijvigheid aan de oostkant van de dijk groter met een negatieve invloed op de kwaliteit. De beperkte doorzichten in het noorden dienen behouden te blijven, in het zuiden zijn meer mogelijkheden voor bebouwing. Op de hieronder opgenomen kaart zijn de te behouden doorzichten opgenomen, de gesignaleerde kansrijke locaties voor een kwaliteitsimpuls door transformatie en elementen die op dit moment als verstorend worden ervaren in de beeldkwaliteit van het lint.

dijklint Keizersdijk/Cillaarshoek

In de structuurvisie zijn kwaliteitseisen voor transformatie benoemd. Zie hiervoor de hierna volgende tabel.

Het voorliggende initiatief kent enkele aspecten op het gebied van duurzaamheid, zoals gasloos bouwen en het aanbrengen van zonnepanelen, die goed passen in de ambities van de gemeente.
Uit de diverse in hoofdstuk 4 beschreven toetsingen blijkt dat er geen negatieve effecten zijn van de bouw van deze woning. Daarmee is het voorliggende initiatief passend binnen de gemeentelijke structuurvisie.

3.4.2 Bestemmingsplan Buitengebied Strijen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 2010. Het perceel ten zuiden van de Keizersdijk 16 is hierin bestemd tot 'Groen'. Het naastliggende perceel heeft de bestemming 'Bedrijf'.

Het bedrijf is niet meer in functie. De loods wordt gebruikt als bijgebouw bij de overliggende woning. Een oorspronkelijke benzinepomp is nog aanwezig, maar niet meer functionerend.

Om een woning op het desbetreffende perceel te kunnen realiseren is een herziening van het geldende bestemmingsplan nodig.

3.4.3 Paraplubestemmingsplan Strijen

Inmiddels is op 27 juni 2018 het bestemmingsplan ´Paraplubestemmingsplan Strijen´ door de gemeenteraad vastgesteld. Dit paraplubestemmingsplan herziet diverse bestemmingsplannen, zoals ook het bestemmingsplan ´Buitengebied´ op onderdelen in verband met aangepaste regelingen voor Bed & Breakfast, geitenhouderijen, de voorgevelrooilijn, horeca in het buitengebied, erfafscheidingen in het buitengebied en een parkeerregeling.

Voor deze specifieke situatie zijn met name de regelingen ten aanzien van de voorgevelrooilijn, de erfafscheidingen en de parkeerregeling aan de orde. In dit bestemmingsplan wordt aangesloten op de bepalingen van zowel het originele bestemmingsplan ´Buitengebied´ als het ´Paraplubestemmingsplan´.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt, dat een bestemmingsplan moet voldoen aan het criterium 'goede ruimtelijke ordening'. Ontwikkelingen die een plan toelaat moeten passen in de beleidskaders die op rijks, provinciaal, regionaal en lokaal niveau zijn vastgesteld. Daarnaast moet sprake zijn van een passende ruimtelijke en functionele onderbouwing. En tot slot moet blijken, dat voldoende rekening is gehouden met de relevante omgevingsaspecten en dat geen situaties ontstaan die in strijd zijn met de regelgeving op de verschillende beleidsterreinen.

Dit hoofdstuk gaat in op de verschillende omgevingsaspecten.

4.2 Archeologie en Cultuurhistorie

4.2.1 Algemeen

Wet op de archeologische monumentenzorg/Verdrag van Malta
Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis van Nederland. Het Verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van deze archeologische waarden. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet.

Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische archief in de bodem (in situ). De bodem biedt doorgaans de beste garantie voor een goede conservering. Vooronderzoek moet duidelijk maken welke archeologische waarden verwacht kunnen worden. Wie de bodem in wil, bijvoorbeeld om te bouwen, kan verplicht worden om een archeologisch vooronderzoek te (laten) uitvoeren. De onderzoeksresultaten bepalen het verdere vervolg. Dit kan leiden tot een aanpassing van de bouwplannen of het opgraven van archeologische vondsten. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe dat de "verstoorder" betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

In nieuwe bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

Daarnaast dient aandacht te worden besteed aan de cultuurhistorische waarden van het plangebied. Hiertoe wordt verwezen naar de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zuid-Holland.

fragment Cultuurhistorische waardenkaart

4.2.2 Onderzoek

In het bestemmingsplan 'Buitengebied' is aandacht besteed aan archeologie in de vorm van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en regels gericht op bescherming.
Voor het perceel ten zuiden van Keizersdijk 16 is de bestemming 'Waarde Archeologie' niet van toepassing.
Gelet hierop is van verder onderzoek afgezien.

Ten aanzien van het aspect 'cultuurhistorie' : uit de Cultuurhistorische waardenkaart blijkt dat er voor het plangebied sprake is van een hoge verwachtingswaarde op het aantreffen van archeologische sporen. Gelet evenwel op het voorgaande is van verder onderzoek afgezien.

4.2.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

4.3.1 Algemeen

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies in de nabijheid van milieugevoelige bestemmingen zoals wonen, noodzakelijk.

Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure "Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

4.3.2 Onderzoek

Er is uitgegaan van een ligging in gemengd gebied (nabij infrastructuur, functiemenging). Deze ligging heeft tot gevolg dat de gewenste zoneringen met één afstandstrap naar beneden zijn bijgesteld. Uit onderstaand overzicht blijkt dat het plangebied op voldoende afstand is gelegen van de omliggende bedrijven. Daarmee is het niet waarschijnlijk dat de omliggende bedrijfsvoeringen hinder en gevaar kunnen veroorzaken bij de nieuw te bouwen woning.

Bedrijf	Categorie	Gewenste afstand	Daadwerkelijke afstand	Voldoet
1. Kartbaan Strijen	5.3	700 meter	1600 meter	ja
2. Akker- en of tuinbouw, fokken en houden van dieren, Keizersdijk 4	3.2	100 meter	136 m	ja
2. Veehouderij Keizersdijk 23 )*	3.2	100 meter	120 meter	ja
3. Glastuinbouw Keizersdijk 26	2	30 meter	84 meter	ja

)* direct aan de dijk staat de woning met schuur. De schuur staat op een afstand van ca. 50 m van het perceel waarop de woning wordt gebouwd. De woning wordt enkele meters vanaf de perceelsgrens gebouwd, waardoor de afstand nog wat groter wordt. Bij een eventueel gebruik van de schuur voor het stallen van koeien zal sprake zijn van een afstand van minimaal 50 m. In het kader van 'ligging in gemengd gebied' kan de milieuzonering met één zone worden teruggebracht. In dit geval betekent dat milieucategorie 3.1. De minimaal gewenste afstand tot milieugevoelige bebouwing bedraagt dan 50 m. Hieraan wordt voldaan.

Gelet op de afstanden zal (ook) de nieuw te bouwen woningen de bedrijfsvoeringen van de omliggende bedrijven niet zal belemmeren.

4.3.3 Conclusie

Vanuit een oogpunt van 'bedrijven en milieuzonering' bestaan er geen bezwaren tegen de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen en bouwmogelijkheden.

 

4.4 Bodem

4.4.1 Algemeen

Het doel van de Wet bodembescherming (Wbb) is het beschermen van de (land- of water-)bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst.

Indien in een bestemmingsplan een nieuwe ontwikkeling wordt voorzien, moet voorafgaand aan de vaststelling van het plan vaststaan dat de bodemkwaliteit zodanig is, dat dit het realiseren van de nieuwe ontwikkeling niet in de weg staat.

4.4.2 Onderzoek

Door DS Milieu-Consult BV is een verkennend bodemonderzoek gedaan (rapportnr. 18.02.030, d.d. 27 maart 2018. Op basis van de beschikbare gegevens, als historische informatie, de zintuiglijke waarnemingen tijdens het veldwerk en de verkregen analyseresultaten van de grond- en grondwatermonsters, kan het volgende worden geconcludeerd:

• De bovengrond is niet verontreinigd met één van de onderzochte stoffen;
• De diepere bodem is licht verontreinigd met kobalt, koper en polychloor bifenylen (PCB). Een oorzaak voor deze lichte verontreinigingen is niet achterhaald, doch volgens later verkregen informatie van omwonenden, zou de locatie een aantal jaren geleden opgehoogd zijn. De lichte verontreinigingen in de diepere bodem betreffen derhalve het oude maaiveld van de voormalige moestuin. Het gebruik van meststoffen en gewasbeschermingsmiddelen, zou een mogelijke oorzaak kunnen zijn;
• Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Vermoedelijk betreft het een van nature verhoogd gehalte;
• De hypothese dat de bodem niet verdacht is van het voorkomen van verontreinigingen, dient op basis van de verkregen onderzoeksresultaten te worden verworpen.

Alhoewel in de diepere bodem sprake is van lichte verontreinigingen, geven de verkregen onderzoeksresultaten geen aanleiding tot nader onderzoek en/of sanerende maatregelen. De bodem wordt milieu-hygiënisch gezien geschikt geacht voor het voorgenomen gebruik, wonen met tuin. Tegen de afgifte van een Omgevingsvergunning in verband met nieuwbouw, bestaan te dienaangaande geen bezwaren. Eventueel tijdens de bouw vrijkomende grond kan binnen de locatie vrij worden toegepast. Voor toepassing buiten de locatie dienen de richtlijnen van het Besluit Bodemkwaliteit te worden gevolgd.

Met betrekking tot de bodemsituatie van het naastliggende perceel is afgezien van onderzoek, omdat op dit perceel geen activiteiten, anders dan de bestaande (woon)activiteiten plaatsvinden.

4.4.3 Conclusie

De bodemkwaliteit staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

 

4.5 Duurzaamheid

4.5.1 Algemeen

De gemeente is voorstander van een duurzame ontwikkeling van in ieder geval nieuwbouw woningen en probeert daarin initiatiefnemers te stimuleren.

4.5.2 Onderzoek

Initiatiefnemer heeft kenbaar gemaakt een duurzame en levensloopbestendige woning te willen bouwen. Daarbij gaat het in ieder geval om een gasloze woning en het aanbrengen van zonnepanelen voor de opwekking van energie. Voorts wil initiatiefnemer de mogelijkheden van ondergrondse koude- en warmteopslag onderzoeken.

4.5.3 Conclusie

Er is sprake van een duurzame ontwikkeling die past in de doelstellingen van de gemeente.

4.6 Externe veiligheid

4.6.1 Algemeen

Activiteiten met gevaarlijke stoffen leveren risico's op voor de omgeving. Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) vormen op dit moment het wettelijk kader voor het omgaan met deze risico's. Door het stellen van eisen aan afstanden tussen de activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten (woningen, kantoren, scholen, enz.) worden de eventuele gevolgen van deze risico's zoveel mogelijk beperkt.

4.6.2 Onderzoek

Kabels en leidingen
In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen kabels en leidingen, die in het kader van het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen voor regeling in het bestemmingsplan in aanmerking komen.

Vervoer
Gevaarlijke stoffen kunnen worden vervoerd over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Wanneer een bestemming is voorzien binnen een het invloedsgebied van een transportas dient de toename van het Groepsrisico Externe Veiligheid te worden berekend.
Over de Trambaan worden op beperkte schaal gevaarlijke stoffen getransporteerd. Gezien de afstand tot de woning (bijna 500 m) vormt deze weg geen belemmering voor de realisatie van het plan.
Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de beoordelingszones.

Bedrijven
In en om de omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen waarmee rekening moet worden gehouden.

4.6.3 Conclusie

Gezien de afstand van het plangebied ten opzichte van de dichtstbijzijnde risicobronnen is het aspect externe veiligheid voor het bestemmingsplan geen belemmering.

 

4.7 Geluid

4.7.1 Algemeen

De Wet geluidhinder bevat bepalingen voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. De wet maakt daarbij onderscheid in nieuwe situaties en bestaande situaties. Voor nieuwe situaties gelden geluidnormen, die bij het vaststellen van een bestemmingsplan, waarin nieuwe geluidgevoelige bestemmingen worden voorzien, in acht genomen moeten worden. De wet hanteert daarbij voorkeursgrenswaarden en, indien daar niet aan kan worden voldaan, onder voorwaarden de mogelijkheid tot vaststelling van hogere waarden.

4.7.2 Onderzoek

Het plangebied is niet gesitueerd in een onderzoekszone van spoorweglawaai. Voorts zijn er geen gezoneerde industrieterreinen in de directe nabijheid aanwezig. Wel is op circa 1,6 km een kartbaan gesitueerd. Omdat de kartbaan valt onder de categorie geluidhinderlijke inrichtingen is op 6 juni 1993, bij Koninklijk Besluit, een geluidszone vastgesteld rond het terrein van de kartbaan. Op grond van de meest actuele indeling van grote lawaaimakers, zoals volgt uit bijlage I bij het Besluit omgevingsrecht, is de kartbaan nog steeds aangewezen als een inrichting in de zin van artikel 41 van de Wgh. Daarmee is rondom de kartbaan een geluidszone vastgesteld. De beoogde woning is binnen deze geluidszone gesitueerd. Op de grens van de geluidszone is een maximale geluidsbelasting van 50 dB toegestaan.

Voor alle woningen binnen de geluidszone is een is een zogenoemde MTG-waarde vastgelegd (Maximaal Toegestane Geluidsbelasting) van 55 dB(A). Dit is een gemiddelde waarde over langere tijd (LAeq). Als bijlage bij het bestemmingsplan 'Kartbaan 2014' is een planMER gevoegd. Daarin is opgenomen dat bij de nabijgelegen woningen het maximale geluidsniveau (piekwaarde) niet meer dan 68 dB(A) zal bedragen. De grenswaarde van 70 dB(A) voor de LAmax in de dagperiode kan derhalve niet worden overschreden.

De nieuw te bouwen woning bevindt zich buiten de geluidszone van de kartbaan.

De woning ligt binnen de onderzoekszone van de Keizersdijk. Ter onderbouwing van het vigerende bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn in de bijlage bij de toelichting opgenomen. Daaruit blijkt dat de Keizersdijk een geluidscontour van 9 meter heeft. De woning is binnen deze geluidscontour gesitueerd.

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd door Kraaij Akoestisch Adviesbureau, rapport d.d. 8 augustus 2018. Uit het onderzoek blijkt dat de berekende geluidsbelasting op de voorgevel van de nieuwbouwwoning 54 dB bedraagt. De voorkeursgrenswaarde wordt met 6 dB overschreden.

Omdat bron- en overdrachtsmaatregelen om de geluidsbelasting vanwege de Keizersdijk te reduceren op problemen stuiten van doelmatige, verkeers- en vervoerskundige of stedenbouwkundige aard, zal een hogere grenswaarde van 54 dB aangevraagd moeten worden bij de gemeente. Hierbij dient te worden voldaan aan de voorwaarden uit het gemeentelijk geluidbeleid. In de rapportage is in paragraaf 5.4 aangegeven dat daaraan wordt voldaan.

Daarnaast zal de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie van de nieuwe woning, in navolging van het Bouwbesluit, in verblijfsgebieden minimaal moeten voldoen aan 26 dB ( en in verblijfsruimten aan 24 dB) om een goed woon- en leefklimaat in de woning te kunnen waarborgen. Een geluidwering van meer dan 25 dB wordt bij nieuwbouwwoningen niet zonder meer behaald. Met name de voorgevel zal moeten worden uitgevoerd als geluidluwe of dover gevel. Bij de beoordeling van de vergunning dient hieraan aandacht te worden besteed,

4.7.3 Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat voor de realisering van de woning een hogere grenswaarde dient te worden aangevraagd. Daarnaast dient in het kader van de vergunningverlening voor de woning aangetoond te worden dat de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie minimaal 26 dB bedraagt.

 

4.8 Geur

4.8.1 Algemeen

Wet geurhinder en veehouderij
Het aspect geur is relevant in situaties waarin een geurgevoelige functie, zoals een woning, is/wordt gesitueerd in de omgeving van veehouderijbedrijven die een geurbelasting veroorzaken. Enerzijds mag de geurbelasting een goed woon- en leefklimaat niet in de weg staan, anderzijds moet voorkomen worden dat de aanwezigheid van een woning geen onevenredige schade toebrengt aan bestaande belangen van veehouderijbedrijven.
Sinds januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) van kracht. De Wgv vormt het exclusieve toetsingskader voor de beoordeling van geur afkomstig van veehouderijbedrijven. Voor het aspect geur wordt op grond van deze Wet, middels een wettelijk vastgelegd berekeningsprogramma, de geurbelasting van een veehouderijbedrijf op zijn omgeving berekend. Dit geldt voor bedrijven die dieren houden waarvoor een geurnorm is vastgesteld. Er zijn ook bedrijven waar extensieve diersoorten worden gehouden zoals bijvoorbeeld paarden en melkkoeien, voor dergelijke bedrijven gelden vaste afstandsnormen op grond van de Wgv.

Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid voor gemeenten om af te wijken van de wettelijk vastgestelde geurnormen. Deze afwijkende normen moeten vastgesteld worden in een geurverordening die voorzien is van een ruimtelijke onderbouwing.

Activiteitenbesluit
Het Activiteitenbesluit is van toepassing op o.a. melkveehouderijbedrijven waar niet meer dan 200 stuks melkrundvee worden gehouden en bij opslag van vaste mest. Het Activiteitenbesluit bevat voorwaarden die bepalen of een inrichting wel of niet onder het Besluit valt. Deze voorwaarden hebben onder andere betrekking op het aantal dieren, de afstand tot een kwetsbaar gebied, de afstand tot gevoelige objecten en de aard en capaciteit van stoffen die worden op- en overgeslagen. Indien niet aan de minimale afstanden wordt voldaan, is het bedrijf Wm-vergunningsplichtig. De minimale afstanden zijn weergegeven in onderstaande tabel.

	Inrichting waar landbouwhuisdieren worden gehouden	Inrichting waar geen landbouwhuisdieren worden gehouden
minimumafstand binnen de bebouwde kom	100 m	50 m
minimumafstand buiten de bebouwde kom	50 m	25 m

4.8.2 Onderzoek

Zoals reeds in paragraaf 4.3 aangegeven is de afstand van het perceel van de nieuw te bouwen woning tot de veestal met koeien 120 m en daarmee wordt voldaan aan de minimum afstand van 50 m. Gelet op de afstand en het gegeven dat zich reeds verschillende woningen op een kleinere afstand van de veestal bevinden, worden geen problemen verwacht.

4.8.3 Conclusie

Het aspect geur levert voor het voorliggende bestemmingsplan geen knelpunt op.

4.9 Luchtkwaliteit

4.9.1 Algemeen

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate (ofwel "niet in betekenende mate", afgekort NIBM) leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Grotere projecten kunnen worden opgenomen in het NSL-programma (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), mits ook overtuigend wordt aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL.

De AMvB en Regeling "niet in betekenende mate bijdragen" bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project van als van "in betekenende mate" moet worden beschouwd. Is sprake van een NIBM-project dan mag worden aangenomen dat de effecten daarvan worden weggenomen binnen het geheel van maatregelen van het NSL.

Woonontwikkelingen mogen als NIBM-project worden aangemerkt als in één project niet meer dan 1.500 woningen met één verkeersontsluiting worden gerealiseerd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is.

4.9.2 Onderzoek

Er is sprake van de bouw van één woning. De zeer beperkte reikwijdte van dit bestemmingsplan heeft geen effect op de luchtkwaliteit aan de Keizersdijk. Om die reden is verder onderzoek achterwege gelaten.

4.9.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen knelpunt voor dit bestemmingsplan.

 

4.10 Natuur

4.10.1 Algemeen

Wet natuurbescherming
De Wet natuurbescherming is per 1 januari 2017 in werking getreden en voegt drie 'oude' natuurwetten samen: de Flora- en faunawet, Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet. De Wet natuurbescherming kent naast de algemene zorgplicht (artikel 1.11) nog drie hoofdstukken die van belang zijn voor ruimtelijke ingrepen. Dit betreft hoofdstuk 2 (gebiedsbescherming), hoofdstuk 3 (soortbescherming) en hoofdstuk 4 (houtopstanden).Hoofdstuk 2 van de Wet richt zich op de gebieden die zijn aangewezen op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Natura 2000-gebieden. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de soortenbescherming.
De Wet natuurbescherming kent 4 beschermingsregimes voor soorten:

• art 3.1: bescherming van vogels die onder de Vogelrichtlijn vallen -dit zijn alle vogels;
• art 3.5: bescherming van dieren en planten in bijlage IV van de Habitatrichtlijn bijlage II van het verdrag van Bern of bijlage I van het verdrag van Bonn- ook wel 'strikt beschermde soorten' genoemd;
• art 3.10: bescherming van soorten die worden genoemd in bijlagen A en B van de Wet Natuurbescherming - dit zijn deels meer algemene soorten die enkel nationaal beschermd worden en geen bescherming genieten onder Europese regelgeving;
• art 1.11: algemene zorgplicht.

In genoemde artikelen is bepaald voor welke handelingen een vrijstelling kan worden verleend van de verbodsbepalingen. De verbodsbepalingen uit de Wet zijn (iets) anders geformuleerd dan de verbodsbepalingen uit de oude Flora- en faunawet. De verbodsbepalingen komen er kortweg op neer dat vogels en andere beschermde soorten niet (opzettelijk) gedood of opzettelijk verstoord mogen worden en dat nesten / voortplantingsplaatsen en rustplaatsen niet beschadigd of vernield mogen worden. Planten mogen niet worden geplukt of vernield. Voor vogels geldt daarbij dat nesten niet weggenomen mogen worden.
In principe geldt voor alle beschermde soorten een ontheffingsplicht, dus ook voor algemene soorten zoals konijn en egel. De provincies hebben de mogelijkheid om vrijstellingsbesluiten op te stellen. In deze besluiten staat voor welke soorten een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen in artikel 3.10 van de Wet (vergelijkbaar met de vroegere tabel 1 soorten van de Flora- en faunawet). Ten opzichte van de oude wetgeving is de lijst met beschermde soorten gewijzigd. Naast de overgehevelde en toegevoegde soorten (vaatplanten, vlinders) is er een groot aantal soorten dat geen beschermde status meer heeft in de Wet. Dit betreffen voornamelijk vaatplanten en vissen.

4.10.2 Onderzoek

Natura 2000-gebieden
Het plangebied ligt op de rand van het Natura 2000-gebied Oudeland van Strijen gesitueerd. Verder ligt het op circa 7 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Oude Maas, op circa 7 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Biesbosch, op circa 5 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Hollands Diep en op 11 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Haringvliet.

Het Natura 2000-gebied Oudeland van Strijen is aangewezen voor de niet-broedvogelsoorten kolgans, dwerggans, brandgans en smient. Oudeland van Strijen kent geen beschermde habitats of soorten die stikstofgevoelig zijn. De kwalificerende ganzen en smienten profiteren namelijk van de zeer stikstof (eiwit) rijke graslanden.
De voorgenomen bouw van een woning op het perceel ten zuiden van Keizersdijk 16 brengt hierin geen wijziging.

De overige Natura 2000-gebieden liggen op ruime afstand. Hieruit volgt dat er gelet op de schaal van de beoogde ontwikkeling verstoringsaspecten zijn uitgesloten.

Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Door Adviesbureau Mertens B.V: is een rapportage `Quickscan beschermde planten/ en diersoorten Zuidzijde Keizersdijk 16 te Strijen` opgesteld. Op 10 juli 2018 heeft een veldonderzoek ter plaatse plaatsgevonden. De doelstelling van het onderzoek was tweeledig. Enerzijds wordt inzichtelijk gemaakt welke wettelijk beschermde natuurwaarden in het kader van soortenbescherming van planten/ en diersoorten te verwachten zijn. Anderzijds worden de consequenties van deze aanwezigheid voor de planontwikkeling weergegeven. Van belang is dat de volgende vragen worden beantwoord;

• a. welke wettelijk beschermde planten- en diersoorten komen mogelijk voor ter plaatse van en in de directe omgeving van het plangebied+
• b. welke verwachte wettelijk beschermde planten- en diersoorten ondervinden nadelen van de plansituatie
• c. hoe dient te worden omgegaan met eventuele negatieve effecten van de plansituatie op wettelijk beschermde planten- en diersoorten.

4.10.3 Conclusie

Uit het verrichte onderzoek blijkt dat in verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels het van belang is om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen en vogels om er te verblijven. Mogelijk vliegen en foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen en foerageren. Er kunnen daarnaast algemene nationaal beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën aanwezig zijn. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in de provincie Zuid-Holland. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten.

Op grond van de analyse uit de eindrapportage worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

4.11 Verkeer en parkeren

4.11.1 Algemeen

Het is van belang dat ontwikkelingen niet leiden tot verkeers- en/of parkeerproblemen. Doelstelling is de huidige functie van de Keizersdijk te behouden.

4.11.2 Onderzoek

Door dit bouwplan worden verkeersstructuren niet gewijzigd. Het parkeren ten behoeve van de nieuwe woning vindt op eigen terrein plaats. De ontwikkeling is dermate kleinschalig dat dit eveneens geen negatief effect heeft op het gebruik van de Keizersdijk als fietsroute.

4.11.3 Conclusie

Ook het aspect verkeer staat niet in de weg aan het realiseren van het bestemmingsplan.

4.12 Water

4.12.1 Algemeen

Het Rijk, de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen hebben in februari 2001 de startovereenkomst Waterbeleid 21ste eeuw ondertekend. Deze startovereenkomst is in 2003 omgezet in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Hiermee hebben deze partijen elkaar gecommitteerd om een watertoets toe te passen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In mei 2011 hebben partijen het Bestuursakkoord Water ondertekend. Doelstelling van dit vernieuwde akkoord is te blijven zorgen voor veiligheid tegen overstromingen, een goede kwaliteit water en voldoende zoet water.

Het Nationaal Waterplan 2009-2015 geeft in hoofdlijnen aan welk beleid het rijk in die periode voert om te komen tot duurzaam waterbeheer en is in het bijzonder gericht op het beschermen tegen overstromingen, voldoende schoon water en de maatregelen die hiervoor nodig zijn. Inmiddels is een ontwerp voor het Nationaal Waterplan 2016-2021 beschikbaar. Hierin wordt ook vooruit geblikt naar het jaar 2050.

De provincie Zuid-Holland heeft haar waterbeleid vastgelegd in het Regionaal Waterplan 2016-2021. Het gaat in dat plan om waterveiligheid, waterkwantiteit, waterkwaliteit en een robuust en veerkrachtig watersysteem.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorts bepaald dat waterbeheerders dienen te worden geraadpleegd bij het opstellen van bestemmingsplannen. De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

4.12.2 Onderzoek

De Keizersdijk is niet aangewezen als primaire of regionale waterkering. Wel is aan wegzijde een watergang gelegen en is bij werkzaamheden een watervergunning vereist. Er worden geen werkzaamheden voorzien in de bestaande watergangen / waterstructuur. Wel wordt een damwand geplaatst om vervolgens het perceel op te hogen naar het dijkniveau. Hierover zal initiatiefnemer nader overleggen met het waterschap.

Voor de nieuwe woning wordt een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Huishoudelijk afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering.

4.12.3 Conclusie

Het bestemmingsplan heeft geen consequenties voor het aspect water.

 

4.13 Milieueffectrapportage

4.13.1 Algemeen

 In het Besluit milieueffectrapportage (Mer) is aangegeven ten behoeve van welke activiteiten een milieueffectrapportage moet worden opgesteld of “Mer-beoordelingsplichtig” zijn. In het besluit zijn drempelwaarden opgenomen voor verschillende milieubelastende activiteiten op basis waarvan, gezien de omvang van de activiteiten, beoordeeld moet worden of:

• de activiteit sowieso Mer-plichtig is (bijlage C van het Mer)
• of dat op de activiteit een MER beoordelingsplicht van toepassing is (bijlage D van het MER).

Per 7 juli 2017 is het Besluit Mer mede naar aanleiding van uitspraken van het Europese Hof aangepast. De aanpassing houdt in, dat indien de omvang van de activiteit onder drempelwaarden als bedoeld in bijlage D blijft, er toch een vormvrije Mer-beoordelingsplicht van toepassing is op de te onder nemen activiteit. Deze beoordeling houdt in dat moet worden afgewogen, dat ondanks dat de activiteit (ruim) onder de drempelwaarden blijft, de milieueffecten van de activiteit moet worden bepaald en moet worden beoordeeld of al dan niet een MER moet worden opgesteld. Deze beoordeling moet ook worden gedaan voor het ruimtelijke besluit (bestemmingsplan of omgevingsvergunning) dat de activiteit mogelijk maakt.

4.13.2 Onderzoek

Het onderhavige bestemmingsplan is gericht op de bouw van één woning en de vraag is of er daarmee sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit Mer. De ontwikkeling blijft in ieder geval onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D.11.4 van het Besluit Mer. Zelfs indien er sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit Mer blijkt uit deze plantoelichting dat van belangrijke milieugevolgen geen sprake is en daardoor een mer-beoordelingsplicht niet aan de orde is.

4.13.3 Conclusie

Een Mer-beoordeling is niet nodig. Op grond van de gewijzigde Mer-regelgeving wordt dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan expliciet besloten.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt allereerst (par. 5.2) aandacht besteed aan de Wet ruimtelijke ordening en de RO-standaarden die bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten worden toegepast. Daarna wordt ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling (par. 5.3). In de volgende paragraaf (par. 5.4) wordt per bestemming een toelichting gegeven.

5.2 Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat nieuwe ruimtelijke plannen - zoals bestemmingsplannen – conform de landelijk geldende RO-standaarden digitaal moeten worden vervaardigd.
Een dergelijk ruimtelijk plan moet worden opgebouwd volgens de 'Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012' (SVBP 2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. De plannen moeten ook voor een ieder digitaal raadpleegbaar zijn op www.ruimtelijkeplannen.nl. De gemeente zorgt hiervoor.
De SVBP heeft alleen betrekking op de structuur en vorm en niet op de inhoud van de bestemmingsregeling. Daarnaast zijn in het Bro bepalingen en standaard teksten opgenomen waaraan het bestemmingsplan moet voldoen.
Het bestemmingsplan 'Keizersdijk ten zuiden van nummer 16' is overeenkomstig deze regels opgesteld.

5.3 Opzet van het bestemmingsplan

Bestemmingsplannen bestaan uit een verbeelding (kaart) en regels. Deze vormen samen het juridisch bindende deel van het plan. Daarnaast bevat een bestemmingsplan een toelichting, waarin de achtergronden en de onderbouwing van het plan worden toegelicht en zo nodig verantwoording wordt afgelegd van de voor het plan relevante onderzoeken.
Het bestemmingsplan is een verzameling van vastgelegde bestemmingen die alle geografisch bepaald zijn. Elk geografisch object heeft een hoofdbestemming. Eventueel kan een bestemming verder gespecificeerd worden middels aanduidingen.
De wijze waarop de verbeelding en regels worden opgesteld is voorgeschreven in het SVBP. Op de verbeelding heeft elke bestemmingscategorie een eigen kleur en overige aanwijzingen worden op een eenduidige manier weergegeven.
Verder worden de regels qua hoofdstukindeling, volgorde en opbouw van de artikelen op uniforme wijze weergegeven. Ook de tekst van enkele altijd in een bestemmingsplan voorkomende bepalingen is voorgeschreven, zoals de anti-dubbeltelregel en de overgangsregels.

De regels zijn ingedeeld in de volgende hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 - Inleidende regels (begrippen en wijze van meten)
Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels
Hoofdstuk 3 - Algemene regels
Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Voor bestemmingsregels geldt de volgende vaste opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk,geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. De specifieke bepalingen worden zoveel mogelijk per bestemming opgenomen.

5.4 Juridische planbeschrijving

5.4.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels bevat 2 artikelen met algemene bepalingen die het gehele plan betreffen.

In artikel 1 – Begrippen - worden in het plan voorkomende begrippen gedefinieerd. Met de gegeven begripsomschrijvingen kan bij de latere toepassing van het bestemmingsplan verschil van inzicht in de interpretatie van het bestemmingsplan zoveel mogelijk worden voorkomen. Over het algemeen is gebruik gemaakt van wettelijk voorgeschreven of algemeen gebruikelijke begripsomschrijvingen.

In artikel 2 – Wijze van meten - wordt beschreven hoe in het bestemmingsplan gegeven afmetingen moeten worden bepaald. Ook deze bepalingen zijn bedoeld om een eenduidige toepassing van het bestemmingsplan te bevorderen. Er is sprake van omschrijvingen die algemeen gebruikelijk en geaccepteerd zijn.

5.4.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 - bestemmingsregels - kent 3 bestemmingen.

Artikel 3 - Groen

Deze bestemming betreft het restant van de groenbestemming, zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. De inhoud van de bestemming is gelijk aan die in het bestemmingsplan 'Buitengebied'.

Artikel 4 - Tuin

Deze bestemming is gelegd op de gronden direct aan de dijk voor de woning. De inhoud van de bestemming is gelijk aan die in het bestemmingsplan 'Buitengebied'.

Artikel 5 - Wonen
De bestemming 'Wonen' is gelegd op het perceel van de nieuw te bouwen woning en op het naastliggende perceel. Voor de nieuw te bouwen woning is aansluiting gezocht bij de regeling in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied'. Voor het naastliggende perceel is uitsluitend de bouw van een schuur (=bijbehorend bouwwerk) toegestaan.

5.4.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn bepalingen opgenomen die binnen het bestemmingsplan algemeen geldend zijn.

Artikel 6 - Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is in artikel 3.2.4. Bro voorgeschreven. Wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, mag het opengebleven terrein niet nog eens meetellen bij het toestaan van een ander gebouw waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 - Algemene bouwregels
Voor ondergeschikte bouwdelen van bebouwing mag in beperkte mate worden afgeweken van de afmetingen volgens dit bestemmingsplan.

Artikel 8 - Specifieke gebruiksregel
In artikel 8 is bepaald welke gebruiksvormen niet zijn toegestaan.

Artikel 9 - Algemene afwijkingsregels
Deze bepaling maakt kleine afwijkingen van het bepaalde in dit plan mogelijk.

Artikel 10 - Algemene wijzigingsregels

Deze bepaling maakt aanpassing van de begrenzing van bestemmingen mogelijk.

5.4.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat bepalingen voor overgangssituaties en een titelbepaling.

Artikel 11 - Overgangsrecht bouwwerken en gebruik
In dit artikel zijn de in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van Bro voorgeschreven bepalingen omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken en het overgangsrecht voor gebruik opgenomen.

Artikel 12 - Slotregel
Dit artikel geeft aan met welke naam het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Overleg artikel 3.1 Bro

Het in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven overleg wordt gevoerd met de daar aangegeven instanties.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan zal gedurende zes weken, zowel digitaal als analoog, ter inzage worden gelegd. Tijdens deze procedure is er voor iedereen de mogelijkheid een inspraakreactie in te dienen. Op basis van de mogelijke inspraakreacties kan, indien daartoe aanleiding is, het plan worden aangepast.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan zal tussen de gemeente Strijen en initiatiefnemer een anterieure overeenkomst worden afgesloten waarmee de gemeentelijke plankosten, alsmede mogelijke planschadekosten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer. Daarmee is het kostenverhaal voldoende geregeld.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Bodemonderzoek

Bijlage 2 Quick scan beschermde planten- en diersoorten zuidzijde Keizersdijk 16, Strijen

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek nieuwbouwwoning naast Keizersdijk 16, Strijen