| Plan: | Agrarisch bouwperceel Broekseweg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0617.bpbw-vg99 |
In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan aan de overleginstanties voorgelegd. De ontvangen reacties zijn hieronder samengevat en beantwoord.
Samenvatting
Het bovengenoemde plan geeft de betrokken rijksdiensten geen aanleiding tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen in de RNRB.
Gemeentelijke beantwoording
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Conclusie
De overlegreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Samenvatting
In artikel 4, lid 1 sub a van de verordening ruimte, is bepaald dat agrarische bebouwing dient te worden geconcentreerd binnen het bouwperceel dat een maximale omvang heeft van 2 hectare. Het plan voorziet niet in amovering van de bestaande bouwstede. Beide bouwpercelen behoren daarnaast bij hetzelfde agrarische bedrijf. Zowel het aantal bouwpercelen als de (gezamenlijke) omvang zijn in strijd met de genoemde bepaling uit artikel 4 lid 2 van de verordening.
Door het handhaven van het bestaande bouwperceel moet de hoofdrijbaan van de nieuwe randweg nog steeds worden overgestoken. Het agrarische bedrijf heeft bovendien gronden aan beide zijden van de nieuwe randweg. Het enige argument voor het plan dat hierdoor de hoofdrijbaan van de nieuwe randweg niet overgestoken hoeft te worden, is volgens de provincie dan ook niet valide.
Door de situering en door het ontbreken van een erfafscheiding bij de naastgelegen burgerwoning, lijkt deze burgerwoning bij het desbetreffende agrarische bedrijf te behoren. De in het plan voorziene nieuwe agrarische bedrijfswoning is in dat geval in strijd met de in het plan opgenomen antidubbeltelregel.
Gemeentelijke beantwoording
Het plangebied wordt uitgebreid met het gebied, tussen Broekseweg 1 en 3, waar het bestaande agrarisch bouwvlak in het vigerend bestemmingsplan aanwezig is. Dit agrarisch bouwvlak wordt wegbestemd. Hiermee neemt het aantal agrarische bouwvlakken in het buitengebied niet toe en wordt het agrarisch bouwvlak per saldo verkleind in het buitengebied. Het agrarisch bouwperceel wat verwijderd wordt is namelijk aanzienlijk groter dan het bouwperceel wat met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Het nieuwe bouwperceel is kleiner dan 2 hectare (5767,3 m2). De toelichting en de plankaart is hier op aangepast.
Het bestaande bouwperceel wordt verwijderd. Het nieuwe bouwperceel wordt ontsloten via de verlegde Broekseweg, waardoor de agrariër de randweg niet hoeft over te steken en kruisende bewegingen worden voorkomen. Daarnaast wordt opgemerkt dat de verplaatsing nodig is in verband met de aanleg van de randweg. De randweg vertegenwoordigt een groot maatschappelijk belang, omdat de verkeerssituatie in de kern daarmee aanzienlijk verbetert. De toelichting en de plankaart is hier op aangepast.
Er is sprake van verplaatsing van een bestaand agrarisch bouwperceel. Binnen het huidig bouwvlak is geen bedrijfswoning toegestaan. De naast het bouwvlak aanwezige woning (Broekseweg huisnummer 3) is in het verleden afgesplitst van het bedrijf en is als burgerwoning bestemd. Het toestaan van één bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf is niet in strijd met de Verordening. Bovendien is sprake van een bijzondere situatie. De verplaatsing is nodig in verband met de aanleg van de randweg. De randweg vertegenwoordigt een groot maatschappelijk belang, omdat de verkeerssituatie in de kern daarmee aanzienlijk verbetert. Ten behoeve van de aanleg waren gronden nodig van de betreffende agrariër. In het kader van de aankoop zijn afspraken gemaakt over de verplaatsing van het bouwvlak in verband met de bereikbaarheid en het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning aan de noordkant van de Broekseweg. De mogelijkheid tot het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning ten noorden van de Broekseweg maakte deel uit van de afspraken met de agrariër en waren noodzakelijk om tot een overeenkomst te komen. De schade van de agrariër blijft door de overeenkomst beperkt.
Conclusie
De overlegreactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. De toelichting en plankaart worden hier op aangepast.
Samenvatting
In het voorontwerp wordt gesteld dat ter plaatse van het plangebied op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland geen zone met een redelijke tot (zeer) grote kans op archeologische sporen wordt aangeduid. Op basis daarvan wordt gesteld dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Hierbij wordt echter geen rekening gehouden met het feit dat direct ten noorden van het plangebied (en mogelijk ook ter plaatse van het plangebied) sprake is van de aanwezigheid van een laatmiddeleeuws verdronken terpdorp (een bekende archeologische vindplaats), dat dateert uit de periode van 1000 - 1400 A.D. De feitelijke aanwezigheid van deze avindplaats is tevens door middel van veldverkenningen aangetoond.
De daadwerkelijke aan- of afwezigheid van archeologische waarden ter plaatse van het plangebied zal dan ook altijd door middel van een Archeologisch Bureauonderzoek en een veldonderzoek moeten worden getoetst.
Gemeentelijke beantwoording
Het bestemmingsplan wordt aangepast in die zin dat voor het plangebied twee dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' worden opgenomen. Dat betekent dat voorafgaand aan eventuele toekomstige werkzaamheden in deze delen van het plangebied archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd. Voor de onderhavige gebieden met 'Waarde - Archeologie - 1' zijn dit ingrepen met een oppervlak van meer dan 100 m² en dieper dan 2,2 m. Voor de gebieden met 'Waarde - Archeologie - 2' zijn dit ingrepen met een oppervlak van meer dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Met behulp van aanvullend archeologisch onderzoek kan het gebied van deze beschermende dubbelbestemming verkleind worden of kan de diepte worden aangepast. Voor de gebieden met 'Waarde - Archeologie -1' is dit al gebeurd. Hier heeft al reeds archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Paragraaf 4.6 (Archeologie) van de toelichting en de plankaart zijn hier op aangepast. Eventuele vondsten gedaan tijdens bijvoorbeeld de planuitvoering vallen onder de meldingsplicht zoals vastgelegd in artikel 53 van de Monumentenwet 1988.
In de regels is daarnaast een algemene wijzigingsbevoegdheid voor verwijdering van de bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. De dubbeslbestemming 'Waarde - Archeologie' kan daardoor onder een aantal voorwaarden geheel of gedeeltelijk worden verwijderd.
Conclusie
De overlegreactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zowel de toelichting, regels als de plankaart worden hier op aangepast.
Samenvatting
De kamer van Koophandel in Rotterdam heeft kennis genomen van het voorontwerp bestemmingsplan broekseweg tegenover huisnummer 1. Het voorontwerp geeft echter geen aanleiding tot opmerkingen.
Gemeentelijke beantwoording
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Conclusie
De overlegreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Samenvatting
Tennet heeft kennis genomen van het voorontwerp bestemmingsplan Broekseweg tegenover huisnummer 1. In het plangebied zijn echter geen eigendommen van het bedrijf aanwezig.
Gemeentelijke beantwoording
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Conclusie
De overlegreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Samenvatting
Er vindt een toename van verharding plaats welke wordt gecompenseerd door het toepassen van grindkoffers. Op deze wijze zal het afstromend hemelwater vetraagd worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Met betrekking tot het aanpassen danwel nieuw aanleggen van een perceelsontsluiting op de Broekseweg wijst het Waterschap erop dat de initiatiefnemer hiervoor een watervergunning moet aanvragen bij het waterschap. Verder voldoet het plan aan uitgangspunten voor waterkwantiteit, waterkwaliteit en wegen.
Gemeentelijke beantwoording
Wordt voor kennisgeving aangenomen.
Conclusie
De overlegreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Samenvatting
De toelichting van het plan geeft aan dat een hoge geluidsbelasting en de verminderde bereikbaarheid van de bij het bedrijf behorende gronden reden zijn voor de verplaatsing. Het bevreemdt Hoekschewaards Landschap dat geluidsbelasting een reden is om het bedrijf te verplaatsen, terwijl het college voor de aanleg de randweg voor een aantal woningen (waaronder Broekseweg nummer 3) een hogere grenswaarde, in dit geval 53 dB(A), heeft vastgesteld. Daarmee werd deze belasting kennelijk aanvaardbaar geacht. Hoekschewaards Landschap wil graag weten waarom nu juist voor deze woning, in tegenstelling tot andere woningen waarvoor hogere grenswaarden zijn vastgesteld, deze hogere grenswaarde niet meer acceptabel zal zijn.
Voor wat betreft de verminderde bereikbaarheid van de landbouwgronden door het oversteken van de randweg vanuit de huidige bedrijfslocatie blijkt niet uit het plan of dit probleem ook op andere wijze opgelost zou kunnen worden, bijvoorbeeld door aanpassing van het profiel van de randweg ter plaatse van de Broekseweg nummer 3, snelheidsverlagende maatregelen of een verkeersinstallatie. Verzocht wordt dit aan te geven of deze maatregelen ook onderzocht zijn.
Daarnaast vraagt de Hoekschewaard Landschap aan te geven wat er met de huidige bebouwing op Broekseweg tussen huisnnummer 1 en 3 zal gebeuren en welke gevolgen dit heeft voor de bestemming van dit bouwvlak.
Het zou landschappelijk en ecologisch gezien een pluspunt zijn als het nieuwe bouwvlak wordt voorzien van streekeigen erfbeplanting. Dit is niet als zodanig in het bestemmingsplan vast te leggen, maar de Hoekschewaards Landschap zou het op prijs stellen als de betrokken agrarische ondernemer deze maatregel op vrijwillige basis zou uitvoeren.
Uit landschappelijk en ecologisch oogpunt heeft Hoekschewaards Landschap geen redenen van bezwaar tegen het voorontwerpbestemmingsplan.
Gemeentelijke beantwoording
Er zijn een drietal redenen waarom het desbetreffende bedrijf verplaatst moet worden.
In verband met de aanleg van de randweg wordt de locatie tussen Broekseweg 1 en 3 niet direct ontsloten op een weg ten behoeve van landbouwverkeer. De Broekseweg komt namelijk na aanleg van de randweg ten noorden daarvan te liggen. Dit houdt in dat het agarisch bouwperceel c.q. de daarop aanwezige bedrijfsloods alleen maar te bereiken is door het oversteken van de toekomstige randweg. De agrarische bedrijfsuitvoering wordt hierdoor voor de eigenaar belemmerd. Een randweg voor de gemeente Strijen is noodzakelijk om de verkeerssituatie en leefbaarheid in de kern Strijen te verbeteren. Ook speelde voor de gemeente een rol dat uit een oogpunt van verkeersveiligheid het de voorkeur heeft om het aantal overstekende verkeersbewegingen van landbouwverkeer over de toekomstige randweg beperkt te houden. Daarnaast speelt er een groot maatschappelijk belang. De nieuwe gronden zijn noodzakelijk voor de aanleg van de randweg. De toelichting wordt hier op aangepast.
De geluidbelasting was nooit een reden om het bedrijf te verplaatsen. De eigenaar heeft aangegeven bereid te zijn tot een grondverkoop als het agrarisch bouwperceel
naar de andere zijde van de Broekseweg wordt verplaatst. De gemeente heeft besloten hieraan medewerking te verlenen en voor dit specifiek geval hogere grenswaarde vast te stellen.
Er is onderzocht of aanpassing van het profiel van de randweg ter plaatse van de Broekseweg nummer 3, snelheidsverlagende maatregelen of een verkeersinstallatie op de randweg mogelijk zijn. De randweg heeft echter een gebiedsontsluitende functie en dient de verkeersdruk in het centrum van Strijen te verminderen. De voorgestelde maatregelen zullen de doorstroming van het verkeer op de ontsluitingsweg belemmeren en het gebruik niet stimuleren. Dit zal uiteindelijk leiden tot een beperker gebruik van de randweg. Hetgeen niet wenselijk is.
Bovendien wordt het nieuwe perceel niet direct op de randweg ontsloten maar op de parallel gelegen Broekseweg. De Broekseweg sluit middels één aansluiting aan de randweg ter hoogte van de Oud Bonaventurasedijk. In het kader van Duurzaam Veilig is het niet wenselijk om extra aansluitingen op de randweg te creëren. Door het verplaatsen van de loods ten noorden van de Broekseweg zullen er minder oversteekbewegingen plaatsvinden. Geconcludeerd wordt dat de snelheidsremmende maatregelen, aanpassing van de randweg ter plaatse van de Broekseweg nummer 3, snelheids- verlagende maatregelen of een verkeersinstallatie op de randweg niet wenselijk zijn en niet noodzakelijk worden geacht.
Het bouwvlak aan de Broekseweg tussen huisnummer 1 en 3 wordt wegbestemd. De verbeelding en toelichting worden hierop aangepast.
De verplichting om het nieuwe bouwvlak te voorzien van een streekeigen erfbeplanting kan met dit bestemmingsplan niet oplegd worden. De gemeente zal het de betrokken agrarische ondernemer in ieder geval benaderen wel te doen.
Conclusie
De overlegreactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. De toelichting en plankaart worden hier op aangepast.
In het kader van de inspraakverordening van de gemeente Strijen is het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn ingezetenen en andere belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om (mondeling of schriftelijk) zijn of haar reactie aan het college van burgemeester en wethouders bekend te maken. De inspraaktermijn liep van maandag 11 juli 2011 tot maandag 22 augustus 2011. Er is één inspraakreactie binnengekomen, die hieronder is samengevat en beantwoord.
Inspreker A
Samenvatting
Inspreker A trekt de (agrarische) noodzaak voor het realiseren van een nieuw bouwperceel in twijfel, vindt de compensatie buiten proporties en legt een relatie met een afwijzing van zijn verzoek om op zijn andere percelen een landgoed te realiseren. Tevens kan volgens de inspreker de ontsluiting van de gronden van de Broekseweg tussen huisnummer 1 en 3 via de Oud-Bonaventurasedijk plaatsvinden.
Reactie
Het bestemmingsplan gaat niet uit van een nieuw bouwperceel, maar van het verplaatsen van een bestaand bouwperceel (in overeenstemming met het overheidsbeleid). De veronderstelling van inspreker A dat er sprake is van een bovenmatige compensatie voor wat betreft het nieuwe agrarische bouwperceel is dus niet juist en tevens niet ruimtelijk relevant. Er is bovendien sprake van een bijzondere situatie. De verplaatsing is nodig in verband met de aanleg van de randweg. De randweg vertegenwoordigt een groot maatschappelijk belang, omdat de verkeerssituatie in de kern daarmee aanzienlijk verbetert. Ten behoeve van de aanleg waren gronden nodig van de betreffende agrariër. In het kader van de aankoop zijn afspraken gemaakt over de verplaatsing van het bouwvlak in verband met de bereikbaarheid en het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning aan de noordkant van de Broekseweg. De mogelijkheid tot het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning ten noorden van de Broekseweg maakte deel uit van de afspraken met de agrariër en waren noodzakelijk om tot een overeenkomst te komen.
Het beroep van inspreker A op het gelijkheidsbeginsel is niet vergelijkbaar. Een landgoed is planologisch gezien namelijk een andere ingreep dan een agrarisch bouwperceel. Het verzoek van de inspreker is afgewezen op grond van strijdigheid met het beleid (Nota Ruimte en Structuurvisie Hoeksche Waard). Voor de verplaatsing van het bouwvlak geldt dat niet.
Inspreker A doet de suggestie om ten behoeve van het bestaande bouwperceel een ontsluiting naar de Oud-Bonaventurasedijk te maken. Dit is echter geen optie, omdat deze dijk aan deze zijde geen aansluiting voor landbouwverkeer krijgt op de Broekseweg. Dit betekent dus dat alle verkeersbewegingen van en naar de bestaande loods via het bedrijventerrein en de Oud-Bonaventurasedijk moet lopen. Dat is verkeerstechnisch gezien minder wenselijk, maar bovendien leidt dit tot omrijschade voor de eigenaar van de gronden van de Broekseweg tussen huisnummer 1 en 3.
Conclusie
De inspraakreactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
In het kader van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp bestemmingsplan met bijbehorende stukken vanaf maandag 21 november 2011 voor een periode van 6 weken (dus tot 2 januari 2012) ter inzage gelegen. Er is éénzienswijze binnengekomen, die hieronder is samengevat en beantwoord.
Samenvatting
In het kader van het vooroverleg heeft de directeur van de directie Ruimte en Mobiliteit aangegeven op welke punten het plan onvoldoende rekening houdt met het provinciale belang ten aanzien van vitaal, divers en aantrekkelijk landschap.
Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan maar niet op alle punten. De zienswijze heeft betrekking op het toelaten van een nieuwe agrarische bedrijfswoning.
Deze heeft een reguliere woonbestemming gekregen en bij het nieuwe bouwperceel wordt een nieuwe agrarische bedrijfswoning toegestaan. Dat is in strijd met het anti-dubbeltelbeginsel. Het is in zijn algemeenheid onwenselijk dat een bestaande agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woonbestemming en daarvoor in de plaats een nieuwe agrarische bedrijfswoning wordt opgericht. Uit de plantoelichting blijkt onvoldoende dat er in dit geval steekhoudende argumenten zijn om hier toch aan mee te werken.
De provincie verzoekt het ontwerp bestemmingsplan alsnog op dit punt aan te passen.
Reactie
Naar aanleiding van de zienswijze wordt de conclusie van paragraaf 2.2 van de toelichting als volgt aangepast:
'Er is sprake van verplaatsing van een agrarisch bouwperceel. Per saldo neemt het aantal bouwvlakken niet toe. Het bestemmingsplan dient aan de gestelde voorwaarden van lid 1 en 7 van artikel 4 'Agrarische bedrijven' van de Verordening te voldoen. Aan de voorwaarden wordt middels de bestemmingslegging en de bijbehorende regels voldaan. Binnen het nieuwe agrarische bouwperceel wordt een bedrijfswoning toegestaan. Omdat er sprake is van een agrarisch bedrijf is de bedrijfswoning in overeenstemming met de Verordening. Daarnaast draagt de verplaatsing van het bouwvlak bij aan de verbetering van de landbouwstructuur (Zie Herziening Agenda Landbouw, ontwerp 2010).
Aanvullend wordt opgemerkt dat hoewel het aantal agrarische bouwvlakken niet toeneemt, er wel sprake is van een toename van het aantal (bedrijfs)woningen. De oorspronkelijk bij het agrarisch bedrijf behorende bedrijfswoning is in het verleden door de vorige eigenaar afgesplitst van het agrarisch bedrijf en in het bestemmingsplan Buitengebied bestemd als burgerwoning. In het algemeen is het niet wenselijk dat het afstoten van een bedrijfswoning ten behoeve van een burgerwoning vervolgens leidt tot een nieuwe bedrijfswoning bij een bedrijf zodat het aantal (bedrijfs)woningen blijft toenemen. Er is echter sprake van een bijzondere éénmalige situatie die het toestaan van een (nieuwe) bedrijfswoning bij het te verplaatsen bedrijf rechtvaardigt. De verplaatsing van het bedrijf is nodig in verband met de aanleg van de randweg. De randweg vertegenwoordigt een groot maatschappelijk belang omdat de verkeerssituatie in de kern daarmee aanzienlijk verbetert. Ten behoeve van de aanleg zijn gronden nodig van de betreffende agrariër. In het kader van de aankoop stelde de eigenaar eisen aan de verplaatsing van het bouwvlak in verband met de bereikbaarheid en het realiseren van een bedrijfswoning. De bedrijfswoning is dan ook het resultaat van onderhandelingen over de noodzakelijke grondaankoop. Deze bijzondere éénmalige situatie leidt ertoe dat er geen sprake zal zijn van precedentwerking. In dit kader merken wij tevens op dat bezien is of het tracé van de randweg op andere wijze kon worden aangelegd waardoor geen gronden van de betreffende agrariër nodig waren. Door de reeds in eigendom zijnde gronden, het feit dat op deze manier gebruik kan worden gemaakt van bestaande wegen als onderdeel van de randweg, de aansluiting op het industrieterrein, de ligging nabij het dorp en het feit dat door de huidige ligging van het tracé het minst aantal woningen aangekocht moesten worden was het niet gewenst het tracé te verleggen. Hierdoor is het noodzakelijk de gronden van de betreffende agrariër te verwerven.'
Conclusie
De toelichting in paragraaf 2.2 'Provinciaal beleid' wordt hierop aangepast.