| Plan: | Langeweg 8 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0614.1210wpLangeweg8-0100 |
Het perceel Langeweg 8 Rockanje, kadastraal bekend gemeente Westvoorne, sectie B nummer 840, ligt in het bestemmingsplan "Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg Rockanje". Dit bestemmingsplan is op 6 september 2016 door de gemeenteraad vastgesteld, op 25 januari 2017 in werking getreden en op 14 juni 2017 onherroepelijk geworden.
Het perceel heeft de bestemming “Agrarisch met waarden” (AW) met de functieaanduiding “akkerbouw” (ak) alsmede de dubbelbestemming “Waarde, archeologie” (WR-A) en de functieaanduiding “specifieke vorm van waarde-4” (swr-4). Deze gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik ten behoeve van volwaardige akkerbouwbedrijven en open grond tuinbouwbedrijven, behoud, versterking en ontwikkeling van landschappelijke waarden, bedrijfswoningen, extensief recreatief medegebruik, water en groen en de bij deze bestemming behorende voorzieningen en mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
Met dit wijzigingsplan wordt het agrarische bestemmingsvlak op het perceel gewijzigd in een woonbestemming voor maximaal één vrijstaande woning.
Het bestemmingsplan bevat met artikel 3.6.1. een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming “Agrarisch met waarden” geheel of gedeeltelijk te wijzigingen in de bestemming “Wonen”. Wijziging is mogelijk mits aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan:
Ad 1
Het bestemmingsplan “Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg” heeft onder andere als doel het op het perceel Langeweg 8 aanwezige glastuinbouwbedrijf te saneren. Ten behoeve hiervan is met de eigenaar een exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin zijn onder andere afspraken vastgelegd over bedrijfsbeëindiging, het intrekken van vergunningen en het slopen van kassen en andere opstallen.
Het glastuinbouwbedrijf ter plaatse is inmiddels geheel beëindigd, de tuinbouwkas gesloopt en alle vergunningen van het glastuinbouwbedrijf ingetrokken. Alle nog op het perceel aanwezige bebouwing (bedrijfswoning, schuren en silo) wordt gesloopt in het kader van de omzetting van de agrarische bestemming in de gevraagde woonbestemming.
Ad 2
De bestemming “Agrarisch met waarden” wordt van het gehele bouwvlak verwijderd.
Ad 3
De aan de voorzijde van het perceel aanwezige schuur is in 2018 omgevormd tot agrarische bedrijfswoning. Gelijktijdig is de in 2004 aangevraagde gefaseerde bouwvergunning voor het oprichten van een bedrijfswoning ingetrokken. Op het moment van terinzagelegging van dit ontwerp-wijzigingsplan is een bedrijfswoning aanwezig. Met dit wijzigingsplan wordt planologisch de mogelijkheid gecreëerd voor het realiseren van een (burger)woning. Ten behoeve hiervan worden alle nog aanwezige agrarische opstallen (waaronder de bedrijfswoning) gesloopt.
Ad 4
Het wijzigingsplan mag geen onevenredige afbreuk doen aan de belangen van de in de omgeving van het perceel gelegen agrarische bedrijven. Om dit te beoordelen is advies ingewonnen bij de Milieudienst DCMR.
In de directe nabijheid van het perceel zijn geen agrarische bedrijven gevestigd, met uitzondering van een varkenshouderij. Deze varkenshouderij bevindt zich op circa 160 meter van het perceel. Het gebied waarin het perceel en de varkenshouderij zijn gelegen moet worden aangemerkt als “buiten de bebouwde kom”. Met het wijzigingen van de bestemming van het perceel verandert hierin niets. Daarbij komt dat binnen de toetsingskaders van de Wet Geurhinder en veehouderij de al aanwezige woningen aan de Langeweg, op kortere afstand van de varkenshouderij dan het te wijzigen perceel, bepalend zijn voor de bedrijfsvoering van de varkenshouderij. Bovendien wordt binnen de kaders van de Wet Geurhinder en veehouderij geen onderscheid gemaakt tussen een burgerwoning en een agrarische bedrijfswoning, voor zover deze laatste hoort bij een agrarisch bedrijf waar geen landbouwhuisdieren worden gehouden. Geconcludeerd kan worden dat met het wijzigingsplan de belangen van de varkenshouderij niet worden geschaad. Van een onevenredig afbreuk aan de belangen van omliggende agrarische bedrijven is dan ook geen sprake.
Ad 5
Het wijzigingsplan mag niet leiden tot onaanvaardbare risico's in verband met nabijgelegen leidingen, propaantanks of andere risicofactoren in het kader van externe veiligheid. Om dit te beoordelen is advies ingewonnen bij de Milieudienst DCMR.
Op basis van de professionele risicokaart is geconstateerd dat er in de wijde omtrek van het perceel geen voor externe veiligheid relevante bronnen aanwezig zijn, met uitzondering van een propaantank van 8.000 liter op een camping op circa 280 meter afstand van het perceel. Omdat alleen het voorstel gedeelte van het perceel wordt voorzien van de woonbestemming, bedraagt de afstand tussen de propaantank en de woonbestemming circa 350 meter. Deze afstand is ruim voldoende om in het kader van externe veiligheid te concluderen dat de propaantank geen belemmering vormt voor het wijzigingsplan. Het wijzigingsplan leidt dan ook niet tot onaanvaardbare externe veiligheidsrisico's.
Ad 6
De bestemming van de gronden die niet bij het woonperceel worden betrokken, worden gewijzigd in een bij het betreffende gebied aansluitende bestemming. Het achterste gedeelte van het perceel behoudt de bestemming “Agrarisch met waarden” zonder de functieaanduiding “akkerbouw”. Hiermee kunnen de landschappelijke waarden worden versterkt en ontwikkeld en is de aanleg van water en groen mogelijk.
Om de bestemmingswijziging mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van de in het moederplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. In lijn met de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt een wijzigingsplan opgesteld welke bestaat uit een toelichting, planregels en een verbeelding. De nieuwe situering van de bestemming 'wonen' en 'agrarisch met waarden' is zichtbaar op de verbeelding. Wanneer dit wijzigingsplan rechtskracht heeft verkregen, zal het wijzigingsplan integraal deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg Rockanje' uit 2016.
Voorliggend wijzigingsplan is opgesteld conform de systematiek van het moederplan, met inachtneming van de bepalingen die zijn opgenomen in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro), zoals de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) en het coderingssysteem Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012). In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de regels en verbeelding van voorliggend plan zijn opgebouwd.
Dit wijzigingsplan maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg Rockanje' van de gemeente Westvoorne. Dit wijzigingsplan wijzigt het vigerende bestemmingsplan door het plangebied aan de Langeweg 8 te voorzien van een nieuwe verbeelding met daarbij behorende regels. Als gevolg van het wijzigingsbesluit zijn de volgende artikelen uit het bestemmingsplan 'Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg Rockanje' op het plangebied van toepassing en overgenomen in het wijzigingsplan:
Dit wijzigingsplan maakt het verwijderen van de aanduiding 'glastuinbouw' en het verwijderen van het agrarisch bouwvlak mogelijk en de omzetting naar wonen. Zoals in hoofdstuk 1 al is omschreven wordt met deze ontwikkeling geen onevenredige afbreuk gedaan aan de belangen van de in de omgeving van het betrokken perceel gelegen agrarische bedrijven. Daarnaast is er geen sprake van onaanvaardbare risico's in verband met nabijgelegen leidingen, propaantanks of andere risicofactoren in het kader van externe veiligheid. De conclusies voor de verschillende milieuaspecten, waaronder de gevolgen voor de waterhuishouding, luchtkwaliteit en wegverkeerslawaai, blijven ongewijzigd. Er is daarom geen sprake van milieueffecten anders dan al beschreven en onderzocht in het bestemmingsplan 'Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg Rockanje'
In het bestemmingsplan 'Sanering glastuinbouw Blindeweg/Langeweg Rockanje' is aangegeven dat de voorkeurswaarde van 48dB bij de Langeweg op 18,5m uit de as van de weg ligt. Bij de bepaling van de bouwvlakken voor de nieuwe woning langs deze weg is met deze afstand rekening gehouden. Dit betekent dat de woning niet dichter dan deze afstand op de weg kunnen komen en dat voorkeurswaarde voor weg-verkeerslawaai ter plaatse niet kan worden overschreden. Nadere maatregelen of toekenning van hogere grenswaarden zijn daarom niet noodzakelijk.
Op negen augustus 2018 en 14 september 2018 is een milieukundig bodemonderzoek en een nader bodem onderzoek uitgevoerd. Bij bebouwing van het perceel dient rekening te worden gehouden met de geconstateerde en de beschreven verontreiniging. Op basis van de conclusies uit de onderzoeken is duidelijk geworden dat sanering niet noodzakelijk is, mits de verontreiniging ter plaatse blijft en mits het betreffende perceelsgedeelte niet wordt aangewend voor woondoeleinden. Bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de bouw van de woning maakt de beoordeling van de bodemkwaliteit onderdeel uit van het omgevingsvergunningtraject.
Kostenverhaal
Indien sprake is van een bouwplan en voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging of afwijking van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk is, is een gemeente verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer en/of grondeigenaar te verhalen. Er moet een exploitatieplan worden vastgesteld ter verzekering van het verhaal van kosten. In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn categorieën aangewezen waarbij deze verplichting van toepassing is. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan op basis van artikel 6.12 lid 2 onder a Wet ruimtelijke ordening worden afgezien als er op een andere wijze is voorzien in het verhaal van kosten.
Voor de onderhavige ontwikkeling worden de proceskosten, de ontwikkelingskosten en het risico op planschade gedragen door de initiatiefnemer. Met de betreffende partij(en) wordt een anterieure overeenkomst afgesloten. Er is om die reden geen aanleiding voor het opstellen van een exploitatieplan aangezien alle kosten op een andere wijze worden gedekt.
Financiële uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6. van het Bro is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan inzicht moet worden gegeven in de uitvoerbaarheid. Hieronder wordt mede de financiële uitvoerbaarheid verstaan. De kosten voor de uitvoering van de bouwplannen liggen volledig bij de initiatiefnemer. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het wijzigingsplan Langeweg 8 is daarmee financieel uitvoerbaar.
Vooroverleg
Het wijzigingsplan Langeweg 8 wordt in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening aan diverse instanties toegezonden.
Zienswijzen
In het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (zienswijzenprocedure) wordt het ontwerpwijzigingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. De resultaten van de zienswijzenfase worden te zijner tijd in deze paragraaf verwerkt.
.