| Plan: | Hoofdweg Oostvoorne |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0614.1209bpHoofdweg-0100 |
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
Begrippen (artikel 1)
De begrippen die het bestemmingsplan gebruikt worden in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.
Wijze van meten (artikel 2)
Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
Op de verbeelding (plankaart) zijn de functies zoveel mogelijk apart bestemd. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksregels te vinden.
Bestemmingsvlak en bouwvlak
De bestemming Wonen bestaat uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen en overkappingen te bouwen in de regels zijn opgenomen. Het bouwvlak en het bestemmingvlak zijn in onderhavig geval aan elkaar gelijk. Bouwvlakken worden op de verbeelding in een enkel geval voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Binnen de bestemmingen Tuin, Groen, Verkeer en Water mogen in principe geen gebouwen worden gebouwd. Deze bestemmingen bestaan dan ook uitsluitend uit een bestemmingsvlak.
Enkelbestemming en dubbelbestemmingen
In het bestemmingsplan zijn zowel enkelbestemmingen als een dubbelbestemming opgenomen. De enkelbestemmingen betreffen bijvoorbeeld Wonen en Verkeer. De dubbelbestemming betreft Waarde – Archeologie. De dubbelbestemming wordt opgenomen op het moment dat er behoefte bestaat aan het extra waarborgen van een bepaald belang/functie die onvoldoende door de enkelbestemming wordt geborgd. Dit leidt ertoe dat op verschillende gronden in het plangebied naast de regels uit de enkelbestemming, ook de regels van de dubbelbestemming in acht moeten worden genomen. Het doel van de dubbelbestemming maakt direct duidelijk dat er een rangorde tussen de enkel en de dubbelbestemming bestaat. Deze rangorde is in de regeling van de betreffende dubbelbestemming opgenomen.
Aanduidingen
Op de verbeelding is gebruikgemaakt van verschillende aanduidingen:
Groen (artikel 3)
Binnen het plangebied is een aantal gronden voorzien waarop groenvoorzieningen worden aangebracht. Deze gronden hebben de bestemming Groen gekregen. Naast groenvoorzieningen kunnen binnen deze bestemming overigens bijvoorbeeld ook speelvoorzieningen en water worden gerealiseerd. Verder behoren ook voet- en fietspaden tot de mogelijkheden.
Bebouwing is alleen mogelijk in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bijvoorbeeld plantenbakken en overig straatmeubilair.
Tuin (artikel 4)
De grondgebonden woningen zijn aan de voorzijde voorzien van een strook tuin. Omdat aan de voorzijde van de woning andere uitgangspunten worden gehanteerd ten aanzien van toegestane bouwwerken, is ervoor gekozen deze gronden een eigen bestemming te geven, namelijk Tuin. Deze gronden kunnen onder meer worden aangewend voor het parkeren bij de woning.
Ook de gronden rondom het appartementencomplex in het zuidwesten van het plangebied kunnen als individuele tuin worden gebruikt voor de appartementen op de begane grond van het complex.
Verkeer (artikel 5)
De ontsluitingsweg van de nieuwe woonwijk heeft de bestemming Verkeer gekregen. Naast de functie als ontsluiting van de wijk op de omliggende wegenstructuur zijn ook andere gebruiksfuncties op deze gronden toegestaan, zoals afvalvoorzieningen, straatmeubilair (bankjes, plantenbakken, etc.), geluidswerende voorzieningen, groen, parkeervoorzieningen en water.
De nieuwe wijk wordt aan de zuidwestzijde door middel van een langzaamverkeersverbinding richting de Burchtlaan ontsloten. Door middel van een aanduiding wordt geborgd dat dit enkel als langzaamverkeersroute kan worden gebruikt.
Water (artikel 6)
Aan de randen van het plangebied zijn drie waterpartijen voorzien. Deze gronden zijn uitsluitend bedoeld voor de waterhuishouding. Wel kunnen de oevers in enige mate worden verbreed binnen de bestemming om bijvoorbeeld natuurvriendelijke oevers te kunnen realiseren.
Wonen (artikel 7)
Functie
De woonfunctie is de voornaamste functie binnen het plangebied. Naast het wonen is het de bewoner ook toegestaan om een beroep uit te oefenen. Hieraan is een aantal voorwaarden verbonden. Zo mag de uitoefening van het beroep er niet toe leiden dat de woning zijn uitstraling als woning verliest. Ook dient de woonfunctie als primaire functie te worden gehandhaafd en mag ten hoogste 50 m² van de woning worden aangewend ten behoeve van het beroep. De bewoner mag voorts één kamer in de woning aanwenden ten behoeve van een bed & breakfast.
Bouwregels
Dit bestemmingsplan bepaalt op welke wijze de woningen dienen te worden gebouwd.
Algemeen
In dit artikel zijn algemene bouwregels opgenomen die gelden voor alle woningen in het plangebied. De specifiekere bouwregels zijn opgenomen in aparte subleden.
In het plangebied zijn de verschillende woningtypen aangeduid met een specifieke bouwaanduiding te weten:
Vrijstaand en/of twee-aaneen
De gronden die direct aan de Hoofdweg grenzen zijn bedoeld voor vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen (schakeling van de hoofdgebouwen door middel van aanbouwen wordt hier ook onder verstaan). Het staat vrij om hier een combinatie van beide typen woningen te bouwen. Wel geldt dat in totaal maximaal 18 woningen zijn toegestaan. Voor beide typen woningen gelden aparte bouwregels. Voor de vrijstaande woning is een maximale oppervlaktemaat opgenomen (dat is hoofdgebouw inclusief erfbebouwing). Afhankelijk van de grootte van het perceel kan deze variëren tussen de 150 m² en 400 m². Gelet op de grootte van de kavel, is het overigens niet aannemelijk dat op deze locatie vrijstaande woningen zullen verrijzen van de maximaal toegestane omvang. Verder geldt dat het hoofdgebouw op ten minste 3 m afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen dient te worden gebouwd. Voor twee-aaneen gebouwde woningen geldt geen maximale oppervlakte, maar een maximale diepte van de woning, namelijk 12 m. Het hoofdgebouw dient aan één zijde op minimaal 3 m van de perceelsgrens te worden gebouwd.
Voorts geldt voor een aantal percelen een beperkte diepte van het hoofdgebouw (inclusief aan- en uitbouwen). Dit wordt duidelijk door de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - zonder woning' op de plankaart en in de regels. Op de gronden met deze aanduiding zijn enkel bijgebouwen toegestaan. Overigens bevat dit plan een afwijkingsmogelijkheid voor deze regel.
Voor deze gronden is verder een afwijkingsregel opgenomen ten behoeve van de goothoogte van vrijstaande woningen. De maximale maat van 4 m kan met deze bevoegdheid tot een goothoogte van 6 m worden opgehoogd - gelijk aan de toegestane goothoogte voor twee-aaneen gebouwde woningen. Voorwaarde voor toepassing van deze regel is dat er zowel een combinatie van vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen op deze gronden wordt gerealiseerd, als een combinatie van bouwhoogten. Het mag er dus niet toe leiden dat alle woningen met een goothoogte van 6 m worden uitgevoerd.
Patiowoningen
In het langgerekte bouwblok aan de westzijde van het plangebied worden vrijstaande of twee-aaneengebouwde woningen in patiovorm gebouwd (ook hier geldt dat de hoofdgebouwen in geschakelde vorm kunnen worden gebouwd). Het maximum aantal woningen bedraagt in principe 14. Indien de woningen vrijstaand worden gebouwd geldt een maximum van 12. Door te bepalen dat per woning ten minste een deel van het achtererf onbebouwd blijft (45 m²), wordt de 'patio'-uitstraling gegarandeerd. Verder zorgen de aanduidingen ten behoeve van de goot/bouwhoogten ervoor dat het hogere deel van de woning aan de voorzijde van de weg wordt gesitueerd, terwijl de lagere delen voor een klein deel daarnaast en voor het merendeel daarachter worden gebouwd. Er geldt een maximale oppervlaktemaat per woning van 120 m².
Aaneengebouwd of gestapeld
De bouwregels voor het woonblok aan de noordzijde van het plangebied bieden de mogelijkheid dat ofwel aaneengebouwde woningen worden gebouwd, ofwel boven en beneden woningen. Het mag dus niet om een combinatie van beide typen woningen gaan. Voor beide typen woningen gelden verschillende bouwregels. Zo geldt bij aaneengebouwde woningen dat ten hoogste 9 woningen zijn toegestaan, waarbij de maximale diepte van de woning 10 m bedraagt. Indien gestapelde woningen worden gebouwd, is het toegestaan om maximaal 12 woningen te bouwen, terwijl de diepte van de woningen in dat geval maximaal 12 m bedraagt.
Gestapeld
In het bouwvlak in het zuidwesten van het plangebied worden gestapelde woningen gebouwd. In dit bouwvlak kunnen maximaal 14 appartementen worden gerealiseerd.
Erfbebouwing
In principe gelden de volgende regels voor erfbebouwing: maximaal 50% van het zij- en achtererf tot een maximum van 100 m² per woning. Bij de patiowoningen (aaneengebouwd) geldt een extra regel, namelijk dat er een vrije ruimte van 45 m² per erf in acht dient te worden genomen.
Ten aanzien van de vrijstaande woningen geldt voornoemde niet. Hier geldt dat de maximaal toegestane oppervlakte aan erfbebouwing is betrokken bij de maximale toegestane oppervlakte van de woning (afhankelijk van de grootte van het perceel tussen de 150 m² en 400 m² in totaal, dus hoofdgebouw + erfbebouwing).
Wel geldt in alle gevallen dat erfbebouwing ten minste 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw dient te worden opgericht.
Waarde - Archeologie (artikel 8)
In het plangebied is sprake van een kans op archeologische sporen. Om deze waarden te beschermen is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Dit betekent dat werkzaamheden niet zonder meer kunnen worden uitgevoerd. Op het moment dat (bouw)werkzaamheden een groter oppervlak beslaan dan 100 m² c.q. 200 m² en/of dieper dan 4,5 m reiken is eerst een archeologisch onderzoek nodig.
Burgemeester en wethouders beschikken over de bevoegdheid om de dubbelbestemming Waarde-Archeologie (gedeeltelijk) te verwijderen uit het plan, indien nader archeologisch onderzoek hiertoe aanleiding geeft.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelbepaling (artikel 9)
De antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Algemene bouwregels (artikel 10)
Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen.
Overig
Verder is er een regeling met betrekking tot ondergrondse bouwwerken en overstekende luifels opgenomen.
Algemene gebruiksregels (artikel 11)
Hoewel het gebruik van gronden en bouwwerken is geregeld in de Wro, zijn voor de duidelijkheid regels opgenomen over dit gebruik, zoals een algemeen verbod om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met de bestemming of de bijbehorende regels.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening (artikel 12)
De regel geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene afwijkingsregels (artikel 13)
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen kan worden afgeweken van de bouwregels, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel 'algemene bouwregels' valt te scharen. Dit betreft de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages en om de bouwgrenzen te overschrijden. De initiatiefnemer dient hiertoe een omgevingsvergunning voor (binnenplanse) afwijking van het bestemmingsplan aan te vragen. Van deze bevoegdheid mag overigens alleen gebruik worden gemaakt wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.
Algemene wijzigingsregels (artikel 14)
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Met deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders in enige mate (tot 3 m en met een maximale vergroting van 10% van het bestemmingsvlak) de bestemmingsgrenzen in het plangebied verschuiven.
Overige regels (artikel 15)
Woningdifferentiatie
Gelet op het in de Woonvisie opgenomen beleid ten aanzien van te realiseren differentiatie binnen het woningenaanbod, dient binnen het plangebied een percentage van 20% van de woningen als sociale huurwoning te worden gerealiseerd. Dit is in de planregeling vastgelegd en wordt in het exploitatieplan behorende bij dit bestemmingsplan verder uitgewerkt.
Werking wettelijke regelingen
In de regels van een bestemmingsplan wordt in een (toenemend) aantal gevallen met verwijzing naar een (andere) wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard. De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangsregels (artikel 16) en de slotregel (artikel 17) aan de orde.