Haven - Noord

3.2 Uitgangspunten

De beheersverordening Haven - Noord is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten;
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen, gebaseerd op de standaard regeling voor bestemmingsplannen.

3.2.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande situatie is geïnventariseerd, waarbij zowel naar de stedenbouwkundige structuren (bebouwingstyplogie, groen- en waterstructuur en ontsluitingsstructuur) is gekeken, als naar de functies (bedrijven, wonen, groen, verkeer, water).

3.2.2 Algemeen

Haven - Noord is een kleinschalig bedrijventerrein waar verschillende bedrijven zich hebben gevestigd.
Haven - Noord heeft een oppervlakte van ongeveer 12 hectare en bestaat voornamelijk uit oude loodsen en bedrijfspanden. Er is sprake van een gebied dat in hoofdzaak als rommelig kan worden aangeduid. Verschillende panden staan leeg/zijn afgebrand en dragen bij tot het negatieve imago.

3.2.3 Bedrijven

De bedrijven bevinden zich hoofdzakelijk in het westelijk deel van het gebied. De gronden in Haven - Noord zijn in het bezit van zeven bedrijven die er gevestigd zijn. Het gaat om de volgende bedrijven: Roobol, Handelsveem, Getron, Versteeg, Property investment Rotterdam, Nevaro en Herrewijnen en zonen. Er zijn voorts nog enkele andere bedrijven gevestigd en deze staan onder huurcontract bij de grondeigenaar.
Het bedrijf Herrewijnen en zonen (inmiddels Heijmans Infra) is gevestigd op een locatie in het oostelijk deel van het gebied waar het geldende bestemmingsplan uitgaat van een groenbestemming. Om die reden wordt het bedrijf niet als bestaand gebruik benoemd.
Langs de Groene Kruisweg (Tramdijk 5) bevindt zich een lpg-tankstation.

3.2.4 Woningen

Naast bedrijvigheid zijn er in het plangebied enkele woningen gevestigd: bovenwoningen langs de ir. Herman de Grootweg en drie woningen in het groengebied nabij de Oude Maas. De woningen in het groengebied worden in afwijking van het geldende bestemmingsplan, als zodanig benoemd. De achterliggende gedachte hierbij is dat de woonfunctie, op deze locatie, ook in de toekomst een acceptabele functie wordt geacht.

3.2.5 Ontsluitingsstructuur

Het gebied Haven - Noord is bereikbaar via de Veerweg (in en uit), maar kan ook worden verlaten via de ir. Herman de Grootweg en een aansluiting op de Schenkelweg (alleen uit).

3.2.6 Groenstructuur

Het oostelijk deel -het gedeelte nabij de Oude Maas- kenmerkt zich door het vele groen. In dit gebied bevindt zich een brugportaal van de oude Spijkenisserbrug, dat is aangewezen als monument.

3.2.7 Wijze van regelen in beheersverordening

De artikelen 3 en 4 van deze verordening regelen de uitgangspunten door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op moment van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

Bijlage 1: bestaande situatie;
Bijlage 2: doeleindenomschrijvingen;
Bijlage 3: bestaande bedrijven;
Bijlage 4: luchtfoto.

Archief vergunningen 
Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen en ontheffingen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

Afstemming op het geldende planologische regime
In het geldende bestemmingsplan heeft -globaal- het westelijk deel een bedrijfsbestemming en is het oostelijk deel bestemd voor 'groen'. Dat beeld is in de beheersverordening grotendeels overgenomen, met dien verstande dat in het groengebied nabij de Oude Maas ook 3 bestaande woningen als zodanig zijn opgenomen. Dit is gedaan omdat die woningen ook in een toekomstige situatie als te handhaven worden gedacht.

Openbare ruimte
Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreken geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Enige functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk. In de doeleindenomschrijvingen (Bijlage 2 bij de regels) is bepaald wat (al dan niet) is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Inpassing van de gemeente standaard
De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in de beheersverordening Haven – Noord voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:

• Beroep/bedrijf aan huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen aan huis uit te oefenen, waaronder een kapper of een schoonheidsspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.2.2 van de beheersverordening).

• Erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.