Heer & Meester West

2.2 De beheersverordening

2.2.1 Inhoudelijk

Een beheersverordening is een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening.

Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd. Bij bestaand gebruik in enge zin worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd. Bij gebruik in ruime zin wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen.

Gebruik in ruime zin kan weer worden onderscheiden in een beperkte en een brede variant. In de beperkte variant wordt het - met het bestemmingsplan in overeenstemming zijnde - bestaande gebruik met de bijbehorende bouwwerken vastgelegd met daarin opgenomen, al dan niet gerealiseerde, beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de erfbebouwing en beperkte uitbreidingen van het hoofdgebouw.

In de beheersverordening Heer & Meester West is ervoor gekozen de bebouwingsvoorwaarden Heer & Meester Westelijk deel 1e fase en bebouwingsvoorwaarden Heer & Meester Westelijk deel 2e fase integraal in deze beheersverordening op te nemen (zie Bijlage 1 & Bijlage 3). Op basis daarvan kunnen door middel van zgn. particulier opdrachtgeverschap kavels grond worden gekocht op welke kavel aan de hand van bebouwingsvoorschriften bebouwd kunnen worden. De bebouwingsvoorwaarden (fase 1 en 2) vormen de basis van deze beheersverordening en zijn integraal in deze verordening opgenomen. Voor het bebouwen van het gebied is een artikel 19, lid 1, WRO-procedure gevolgd. Voor het bebouwen gehele gebied is vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan verleend.

2.2.2 Bestanddelen beheersverordening

Anders dan bij een bestemmingsplan bepaalt de Wet ruimtelijke ordening (Wro) niet uit welke elementen een beheersverordening bestaat. Het is wel duidelijk dat de beheersverordening betrekking heeft op een gebied en regels geeft voor het beheer van dat gebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening heeft een digitale component en sluit aan bij de digitale opzet van de instrumenten van de Wet ruimtelijke ordening.

Dat maakt dat een beheersverordening bestaat uit:

• een object dat bestaat uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft. Dat is op bijbehorende verbeelding aangegeven als verordeningsgebied, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangeven als (sub)besluitvlak;
• regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en eventueel overgangsrecht.

Voordat voor een gebied een beheersverordening kan worden opgesteld, dient door middel van een grondige inventarisatie van de bestaande situatie inzicht te worden verkregen over de structuur en de ruimtelijke en functionele opbouw van het gebied waarvoor de beheersverordening gaat gelden. In het volgende hoofdstuk (3) bevat deze inventarisatiegegevens in woord en beeld.

Alhoewel de Wet ruimtelijke ordening dit evenmin bepaalt, is het noodzakelijk de beheersverordening vergezeld te laten gaan van een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt wel dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten:

• een verbod om bepaalde werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning;
• een verbod om bouwwerken te slopen zonder omgevingsvergunning;
• binnenplanse afwijkingsregels;
• overgangsrecht.

Er is geen sloopverbod opgenomen. Daartoe is geen noodzaak gebleken. Er zijn algemene afwijkingsregels opgenomen vergelijkbaar met de algemene afwijkingsregels die de gemeente standaard opneemt in een bestemmingsplan. De beheersverordening moet in overgangsrecht voorzien op het moment dat de toegestane gebruiksvormen afwijken van de feitelijk bestaande situatie. Dit feitelijk bestaande, maar afwijkende gebruik mag namelijk niet zonder meer worden wegbestemd. Omdat deze verordening juist de feitelijk bestaande situatie positief bestemd, is van wegbestemmen geen sprake en is een overgangsrechtelijke regeling dus niet nodig.

2.2.3 Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. In tegenstelling tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open.

De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld tegelijk met de verbeelding op papier. Bij verschil in uitleg is de digitale versie de beslissende.