De Proeftuin

3.3 Programma

SER-ladder

Ruimtebehoefte

Uitgaande van toepassing van de SER-ladder is geconstateerd dat in de periode 2000 - 2020 circa 20 ha netto bedrijventerrein benodigd is voor de opvang van de ruimtevraag vanuit het lokale bedrijfsleven in de gemeente Cromstrijen (bron: Structuurvisie Hoeksche Waard, 2008). Regiogerichte, veelal grootschalige bedrijven worden namelijk opgevangen op het Regionaal Bedrijventerrein Hoeksche Waard in de gemeente Binnenmaas.

Vervolgens is vastgesteld dat binnen de gemeente in de afgelopen periode 3 ha netto bedrijventerrein is uitgegeven, maar dat op dit moment geen uitgeefbaar bedrijventerrein meer beschikbaar is. Door intensivering van bestaande terreinen is een ruimtewinst van 3 ha netto mogelijk. De conclusie is dat nog 14 ha netto op nieuw bedrijventerrein moet worden gevonden. Hiertoe ontwikkelt CV De Proeftuin nabij Numansdorp Bedrijventerrein De Proeftuin, waarvan in de komende bestemmingsplanperiode netto 9,69 ha uitgeefbaar is voor de opvang van lokale bedrijvigheid.

Zorgvuldige inpassing

Ten slotte is nagegaan of de ontwikkeling van Bedrijventerrein De Proeftuin past binnen de aanbeveling van de SER om te komen tot zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik. Hierbij is de conclusie dat de locatie voor de nieuwe 'rode' functies zorgvuldig is gekozen en dat CV De Proeftuin investeert in de (omliggende) openbare ruimte 'met respect voor de kwaliteit van natuur en landschap'.

Proeftuin West

De westrand in het plan De Proeftuin is circa 3,7 ha groot en ligt parallel aan de Rijksstraatweg. Het gaat de overgang vormen tussen de Rijksstraatweg en de ontwikkelingen in Proeftuin Oost. De aansluiting op de Rijksstraatweg is in overleg met de provincie ontworpen. Direct ten noorden ervan is ook ruimte voor een bushalte (zie ook paragraaf 4.3 en figuur 4.1).

Woon-werkruimtes

De woningen zullen een gevarieerde aanblik tonen, waarbij een praktijk- en/of bedrijfsruimte deel zal gaan uitmaken van de architectuur. Langs de Rijksstraatweg zal deze bebouwing qua ruimtelijke opzet aansluiten op de aanwezige woningen en boerderijen. De bebouwing langs de Rijksstraatweg dient door hoogwaardige architectuur een representatieve uitstraling te krijgen, passend bij deze zichtlocatie. Dit ontwikkelingsgebied moet een overgangsgebied worden tussen het polderlandschap enerzijds en het bedrijventerrein anderzijds.

Bouwhoogtes en bouwvolume

Voor Proeftuin West geldt een maximale goothoogte voor de woningen van 7 m en een maximale bouwhoogte van 10 m De bedrijfsruimte heeft een maximale bouwhoogte van 7 m. Hierdoor is het bedrijfsgedeelte ondergeschikt aan de bedrijfswoning. De woningen hebben een bouwvolume van maximaal 750 m³. De praktijk- en/of bedrijfsruimte mag een maximale oppervlakte hebben van 200 m².

Omdat de nieuwe bebouwing in het verlengde van de reeds bestaande bebouwing komt te staan, wordt aan de Rijksstraatweg een continu profiel nagestreefd.

Proeftuin Oost

De westkant van Proeftuin Oost wordt begrensd door een groenstrook met watercompensatie. Hierdoor wordt het oostelijk deel visueel gescheiden van de woon- werkruimtes in het westelijk deel van het plan. De ontsluiting van dit gebied zal plaatsvinden via het bestaande bedrijventerrein Middelsluis-Noord. Het plangebied heeft een (interne) lusvormige ontsluiting.

Compacte bedrijfsunits

In dit plandeel zal compact gebouwd gaan worden. Productiehallen met bijbehorende kantoren vormen zoveel mogelijk één geheel. Tussen de openbare weg en de rooilijn zit een zone van circa 14 m, waarvan minstens 2 m wordt voorzien van een groenstrook. Tussen de groenstrook en de rooilijn bevindt zich een zone van 12 m, waarbinnen het parkeren geregeld moet worden. De bebouwing in dit plandeel zal bestaan uit rechthoekige massa's welke zijn georiënteerd op de ontsluitingsweg. Elke massa heeft een eenvoudige hoofdvorm met een rechthoekige plattegrond. De bebouwing kan zowel plat, als met een kap worden afgedekt. De bedrijfskantoorruimtes bij de bedrijven en de individuele gevels van de verschillende bedrijfsruimtes mogen zich onderscheiden, maar dienen een integraal onderdeel te zijn van de hoofdvorm. De kantoorfuncties moeten zich aan de representatieve kant van de bebouwing bevinden.

Loodsen en productiehallen moeten op een positieve manier bijdragen aan de totale bedrijfsbebouwing. Zij vormen over het algemeen het grootste deel van het bedrijfsgebouw. De bebouwing staat met de zij- en achtergevel minimaal 1,5 m van de erfscheiding. Bij gespiegelde kavelontwikkelingen komen de gevels van de bebouwing dan minimaal 3 m uit elkaar te staan.

Bouwhoogtes en bouwvolume

De maximale bouwhoogte van Proeftuin Oost is 11 m met uitzondering van de noordelijk gelegen kavels. Deze hebben een bouwhoogte van maximaal 9 m, teneinde de overgang naar het landelijk gebied minder 'hard' te maken. Op enkele hoeken is voorzien in een hogere bouwhoogte, waardoor accenten in de bebouwing mogelijk worden gemaakt. Het is de bedoeling dat dit plandeel wordt bebouwd met compacte bouwvolumes. Dit in tegenstelling tot de bebouwing in Proeftuin West die juist uitgaat van een meer open structuur.

Verkeer

De inrit (zone in trottoir) en de openbare weg mogen nooit worden gebruikt voor (tijdelijk) parkeren, laden of lossen. Per kavel is één in/uitrit toegestaan. Deze is maximaal 6 m breed. Laden en lossen dient op eigen terrein plaats te vinden. Hiervoor dient op het eigen terrein voldoende ruimte te worden gereserveerd. Omdat wachtend vrachtverkeer op de openbare weg niet is toegestaan, moet er op eigen terrein dus ook opstelruimte voor vrachtverkeer worden aangelegd.

Natuurontwikkeling

In het noordelijke deel van het plangebied wordt voorzien in natuurontwikkeling en water. Er wordt hier een zachte overgang tussen land en water voorgesteld: een zogenoemde plasberm. Een natuurlijke inrichting van de oever heeft meerdere voordelen. Naast een goed beeld, kan de zuiverende werking van vegetatie in het water de waterkwaliteit verbeteren. Dit geeft mogelijkheden voor onder andere vissen, amfibieën en vogels.