Het Lage Land - Oosterflank, 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Rotterdam heeft het perceel aan de Capelseweg 514 in bezit. De gemeente is voornemens dit perceel te splitsen in drie kavels, bouwrijp te maken en in loting te brengen. De bestaande bouwmogelijkheden binnen 'Wonen – 3' van het geldende bestemmingsplan 'Het Lage Land – Oosterflank' sluiten niet geheel aan bij dit initiatief. De bouwmogelijkheden binnen het geldende bestemmingsplan zijn deels te ruim en behoeven aanscherping. Om de bouwmogelijkheden in te perken en zo aan te laten sluiten op de beoogde ontwikkeling , is een herziening van het bestemmingsplan op de bouwmogelijkheden binnen 'Wonen – 3' vereist.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in deze herziening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Capelseweg, aan de oostzijde van Rotterdam. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Het plangebied sluit aan de zuidzijde aan bij de bestaande woningen langs de Capelseweg. Het perceel wordt aan alle zijden omgeven door watergangen.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2019)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Lage land - Oosterflank', vastgesteld op 3 oktober 2019.

Ter plaatse geldt de bestemming 'Wonen - 3'. Binnen deze gronden zijn maximaal 5 grondgebonden woningen toegestaan. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Lage Land - Oosterflank' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied en het voorgestelde bouwplan. Hoofdstuk 3 bevat de toetsing van het bestemmingsplan. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in Hoofdstuk 4. In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Strijdigheid planvoornemen met de huidige regeling

Het voornemen is ter plaatse 3 vrijstaande woningen te realiseren of 2 vrijstaande woningen en een twee-onder-een-kap-woning. De regels van het geldende bestemmingsplan zijn echter te ruim op de volgende punten:

• 1. Ter plaatse zijn nu 5 grondgebonden woningen toegestaan.
• 2. Het gehele bouwvlak mag worden bebouwd, mede omdat er geen maximum bebouwingspercentage is opgenomen.
• 3. Regels ten aanzien van de afstand tussen woningen ontbreken.

2.2 Wenselijke aanpassing

Met voorliggend bestemmingsplan worden de bestaande bouwregels aangescherpt zodat een duidelijk kader wordt geschept waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Op deze manier wordt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied geborgd.

Ten opzicht van het geldende bestemmingsplan worden de volgende wijzigingen aangebracht:

• 1. Maximaal 4 grondgebonden woningen zijn toegestaan.
• 2. De aanduiding 'twee aaneen' is toegevoegd, waarmee op het middelste bouwperceel tevens een twee-onder-een-kap-woning wordt toegestaan.
• 3. Per bouwperceel is maximaal één woning toegestaan.
• 4. Het maximum bebouwingspercentage van 30% is toegevoegd.
• 5. Aan de regels is toegevoegd dat ten minste 3 meter afstand tussen de bouwperceelsgrens en de woningen moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 3 Toetsing ontwikkeling

3.1 Beleid en omgevingsaspecten

Met voorliggend bestemmingsplan worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan niet vergroot. Dit betreft enkel het aanscherpen van de bouwregels ter plaatse. Toetsing aan het beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau kan daarom achterwege blijven. Ditzelfde geldt voor de toets aan de omgevingsaspecten. Wel wordt in paragraaf 3.2 de wateropgave benoemd.

3.2 Wateropgave

De beoogde ontwikkeling zorgt voor een toename van het verhard oppervlak. Bij een toename van het verhard oppervlak moet compenserende waterberging worden aangelegd. Bij een toename van meer dan 500 m2 en minder dan 10 ha wordt de hoeveelheid als compensatie aan te leggen oppervlaktewater berekend door het hoogheemraadschap. Bij 4 woningen en een verhardingspercentage van 50% van de tuinen is de toename van het verhard oppervlak ongeveer 285 m2. Door het hoogheemraadschap is aangegeven dat voor deze ontwikkeling 39,9 m2 aan watercompensatie nodig is. Dit extra oppervlaktewater kan aan de rand van de bouwlocatie worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures worden uitgevoerd. Het bestemmingsplan voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

4.2 Opbouw regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de definities van begrippen en de wijze van meten, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn. In Hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Vervolgens gaat Hoofdstuk 3 in op de algemene bepalingen. De overgangs- en slotbepalingen maken onderdeel uit van Hoofdstuk 4.

4.3 De bestemmingen

Wonen - 3

Binnen deze bestemmingen is de bouw van maximaal vier grondgebonden woningen toegestaan. Deze woningen dienen vrijstaand te worden gebouwd, met uitzondering van het middelste bouwperceel waar tevens een twee-onder-een-kap-woning is toegestaan. Op de verbeelding is het maximum bebouwingspercentage van 30% opgenomen. Dit percentage geldt voor het bouwvlak en als het bouwvlak wordt opgedeeld in meerdere bouwpercelen, geldt dit per afzonderlijk bouwperceel. Per bouwperceel is ten hoogste één woning toegestaan. Op het middelste bouwperceel zijn twee woningen toegestaan ten behoeve van de bouw van twee-onder-een-kap-woningen.

Daarnaast dient tussen het hoofdgebouw en de bouwperceelsgrens ten minste 3 meter afstand te worden gehouden.

Waarde - Archeologie

Ter bescherming van de archeologische waarden die mogelijk in het gebied voorkomen, is een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen, afgestemd op het gemeentelijke archeologiebeleid.

Het bouwplan wordt in het kader van de vergunningverlening door de afdeling Archeologie van de gemeente Rotterdam (Archeologie Rotterdam, BOOR) getoetst op de noodzaak van een archeologisch onderzoek. 

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Bij de vaststelling van dit bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat

door middel van (toekomstige) gronduitgiften het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden is verzekerd. Het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder b, van de Wro is niet noodzakelijk en er zijn geen aanvullende eisen, regels of uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder c van de Wro noodzakelijk.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt het voorontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg toegezonden aan diverse overleginstanties. Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard hebben gereageerd. Naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap is paragraaf 3.2 toegevoegd.

De reactie van de Veiligheidsregio heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Ontwerpbestemmingsplan 

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 4 oktober 2021 tot en met 15 november 2021 ter inzage gelegen. In deze periode kon een ieder een zienswijze indienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.