Havenlofts Nassauhaven

Regels

1 Inleidende regels

 

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

 

Plan

het bestemmingsplan “Havenlofts Nassauhaven” met identificatienummer NL.IMRO.0599.BP2108Nassauhaven-va01 van de gemeente Rotterdam.

 

Bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

 

Verbeelding

de digitale plankaart.

 

Verdere begrippen in alfabetische volgorde:

 

Aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

 

Aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

 

Archeologisch deskundige:

het Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam (BOOR) of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige.

 

Bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

 

Bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

 

Bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

 

Bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak, zoals aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen'

   

Bouwaanduidingen:

alle aanduidingen met betrekking tot de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken.

 

Bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

 

Bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

 

Bouwlaag:

het tussen twee opeenvolgende vloeren (of tussen een vloer en een plat dak) gelegen, voor verblijf geschikt deel van een gebouw. Een kap, zolder, souterrain, parkeerplint, alsmede een dakopbouw binnen het theoretisch profiel van een kap, worden niet als afzonderlijke bouwlaag beschouwd. Alleen ingeval een dakopbouw breder is dan tweederde van de pandbreedte, wordt dit als aparte bouwlaag geteld.

 

Bouwverordening:

de Bouwverordening Rotterdam, zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage ligging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

 

Bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

Detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

 

Gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

 

Kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut:

op het openbaar leidingennet aangesloten voorzieningen op het vlak van gas-, water-, elektriciteitsdistributie, blokverwarming, (riool)gemalen (een gasdrukregelstation wordt hier niet onder begrepen).

 

NAP:

het Normaal Amsterdams Peil; dit is de referentiehoogte waaraan hoogtemetingen in Nederland worden gerelateerd.

 

Overig bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

 

Pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

 

Peil:
a.	voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
b.	voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
c.	indien in of op het water wordt gebouwd; de bovenzijde van het ponton waarop het bouwwerk zich bevindt.

 

Ponton

stilliggend drijvend voorwerp, dat gemeerd ligt.

 

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht:

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

 

Wet ruimtelijke ordening:

de Wet ruimtelijke ordening zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

 

Woningwet:

de Woningwet zoals deze luidt op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerp voor dit bestemmingsplan.

 

Artikel 2 Wijze van meten

 

2.1	Meten
	Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten:

 

a.	de goothoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

 

b.	de inhoud van een bouwwerk:
	tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels ( en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

 

c.	de bouwhoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

 

d.	de oppervlakte van een bouwwerk:
	tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een bouwwerk. Dakoverstekken, luifels, balkons en dergelijke worden hierbij niet meegeteld, mits zij niet verder uitsteken dan 0,5 meter.

 

e.	de breedte van een gebouw:
	van en tot de buitenkant van een zijgevel dan wel het hart van een gemeenschappelijke scheidingsmuur, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels verspringen of niet evenwijdig lopen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

 

2.2	Ondergeschikte bouwdelen
	Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 0,5 meter bedraagt.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Water

 

3.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a.	waterlopen en waterberging, de aan- en afvoer van oppervlaktewater, met bijbehorende voorzieningen;
b.	uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’;
	1.	woningen;
	2.	bij een woning behorende voorzieningen, zoals bijbehorende bouwwerken, (aanleg)steigers, pontons en kleinschalige voorzieningen voor openbaar nut.

 

3.2	Bouwregels
3.2.1	Algemeen
	Op de voor 'Water' bestemde gronden mag niet worden gebouwd, behoudens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van waterbouwkundige aard, zoals keerwanden, (natuurvriendelijke) oevers, beschoeiingen, duikers, bruggen, gemalen en dergelijke.
3.2.2	Ter plaatse van aanduiding ‘wonen’
	In afwijking van het bepaalde in artikel 3.2.1 mag ter plaatse van de aanduiding ‘wonen’ gebouwd worden, met dien verstande dat:
a.	het aantal woningen binnen het plangebied niet meer dan 18 mag bedragen;
b.	het aantal woningen binnen het aanduidingsvlak ‘wonen’ niet meer dan het met de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ aangegeven aantal mag bedragen;
c.	bouwwerken uitsluitend op pontons mogen worden gerealiseerd, met uitzondering van de in artikel 3.1 onder b benoemde, bij een woning behorende voorzieningen;
d.	maximaal 50% van het oppervlak binnen het aanduidingsvlak ‘wonen’ gebruikt mag worden voor pontons;
e.	het bebouwingspercentage van pontons niet minder dan 65% mag bedragen;
f.	de bouwhoogte niet meer dan 9,5 meter mag bedragen;
g.	de buitenruimte behorende bij een woning is vormgegeven als balkon, loggia of (dak)terras.

 

3.3	Specifieke gebruiksregels
3.3.1	Aan huis gebonden beroep of bedrijf
	Woningen mogen mede worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf, met dien verstande dat:
a.	de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft, waarbij het bruto vloeroppervlak van de woning voor ten hoogste 30% mag worden gebruikt voor een aan huis gebonden beroep of bedrijf;
b.	de gevel en dakrand van de woning niet worden gebruikt ten behoeve van reclame-uitingen;
c.	er geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden die betrekking hebben op het onderhouden en repareren van motorvoertuigen;
d.	er geen detailhandel plaatsvindt, tenzij als ondergeschikt onderdeel van het aan huis gebonden beroep of bedrijf.
3.3.2	Dakterras
	Het dak van een woning mag gebruikt worden als dakterras, met dien verstande dat de hoogte van een afscheiding rondom een terras niet meer dan 1,20 meter mag bedragen en deze past binnen de in artikel 3.2.2 onder f genoemde maximum bouwhoogte.

 

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor ‘Waarde - Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden.

 

4.2	Bouwregels
4.2.1	Rapport archeologisch deskundige
	In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport aan burgemeester en wethouders te overleggen van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) welke voldoen aan de oppervlakte- en/of dieptematen welke genoemd zijn in 4.3.1.
4.2.2	Mogelijke voorwaarden te verbinden aan omgevingsvergunning voor het bouwen
	Burgemeester en wethouders kunnen in het belang van de archeologische monumentenzorg aan een omgevingsvergunning de volgende regels verbinden:
a.	de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
b.	de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
c.	de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

 

4.3	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.3.1	Verbod
	In het belang van de archeologische monumentenzorg is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de in 4.3.2 onder a t/m f genoemde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te doen c.q. te laten uitvoeren die dieper reiken dan 3 meter beneden N.A.P. en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m² beslaan.
4.3.2	Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden
	Het vergunningvereiste betreft de volgende werken c.q. werkzaamheden:
a.	grondbewerkingen (van welke aard dan ook);
b.	het indrijven van voorwerpen in de bodem;
c.	het ingraven van ondergrondse kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies e.d.;
4.3.3	Uitgezonderde werkzaamheden
	Het vergunningvereiste geldt niet voor bedoelde activiteiten gericht op het normale onderhoud en beheer van de betreffende gronden en welke in uitvoering waren ten tijde van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan en evenmin voor bestaande weg- en leidingcunetten.
4.3.4	Vergunning
	Vergunning wordt verleend nadat de aanvrager een rapport aan burgemeester en wethouders heeft overgelegd van een archeologisch deskundige waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
4.3.5	Mogelijke voorwaarden te verbinden aan vergunning
	Aan een vergunning kunnen de volgende regels worden verbonden:
a.	de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
b.	de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek;
c.	de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige.

 

3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

 

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

 

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

7.1	Parkeerbehoefte
a.	Het gebruik op grond van de regels in hoofdstuk 2 (oprichting van een gebouw of verandering van functie of uitbreiding van bestaand gebruik) is slechts toegestaan als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid en/of ruimte voor laden en lossen.
b.	De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de parkeernormen en berekeningsmethode, zoals opgenomen in de bijlage Parkeernormen behorende bij deze regels.
7.2	Nadere regels
	Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere regels stellen ten aanzien van:
a.	de aard, de plaats en de inrichting van de parkeer- of de stallinggelegenheid;
b.	de aard, de capaciteit, de plaats en de inrichting van de gelegenheid voor het laden of lossen;
c.	de aanwezigheid en aanduiding van parkeer- of stallinggelegenheid uitsluitend ten behoeve van invaliden.
7.3	Afwijken van de regels
7.3.1	Voorwaarden omgevingsvergunning
	Burgemeester en wethouders kunnen omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in 7.1 indien:
a.	uit een door de aanvrager van een omgevingsvergunning over te leggen parkeerbalans blijkt, dat door middel van dubbelgebruik voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn;
b.	de aanvrager van een omgevingsvergunning de parkeereis door middel van een parkeereisovereenkomst financieel compenseert aan de gemeente Rotterdam en met de verwezenlijking van het bouwplan, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een gemeentelijk belang is gemoeid;
c.	er sprake is van een totale gebiedsontwikkeling en naar het oordeel van burgemeester en wethouders een gemeentelijk belang rechtvaardigt dat op straat parkeerplaatsen worden gebruikt;
d.	de onderdelen a tot en met c zich niet voordoen en naar het oordeel van burgemeester en wethouders met de verwezenlijking van het bouwplan een bijzonder gemeentelijk belang is gemoeid.
7.3.2	Nadere regels
	Burgemeester en wethouders kunnen bij de omgevingsvergunning nadere regels stellen aan de afwijkingsmogelijkheden als bedoeld in 7.3.1.
7.4	Vaststellen beleidsregels
	Burgemeester en wethouders zijn bevoegd beleidsregels vast te stellen, welke in de plaats treden van de in dit artikel opgenomen parkeernormen (inclusief de bijbehorende bijlage).

 

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

6.1

Afwijking toegestane bouwhoogte architectuur

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van de regels ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 meter, uitsluitend toe te passen ingeval extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag c.q. kap/schuin dakvlak, dan wel ten behoeve van de realisatie van een dakterras.

 

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

 

8.1	Overgangsrecht bouwwerken
8.1.1	Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a.	gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b.	na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
8.1.2	Burgemeester en wethouders kunnen éénmalig afwijken van het bepaalde in 8.1.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
8.1.3	Het bepaalde in 8.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

 

8.2	Overgangsrecht gebruik
8.2.1	Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
8.2.2	Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 8.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
8.2.3	Indien het gebruik, bedoeld in 8.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
8.2.4	Het bepaalde in 8.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

 

Artikel 9 Slotregel

 

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Havenlofts Nassauhaven”, gemeente Rotterdam.