Lange Meentweg 40a, Woerdense Verlaat

Type plan:	bestemmingsplan
Naam van het plan:	Lange Meentweg 40a, Woerdense Verlaat
Status:	ontwerp
Plan identificatie:	NL.IMRO.0569.bpWVlangemeentw40a-on01

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om de locatie aan de Lange Meentweg 40a te Woerdense Verlaat te herontwikkelen. Het plan bestaat uit de transformatie van het leegstaande kantoorpand en de realisatie van nieuwe woningen op een deel van het parkeerterrein. Het leegstaande kantoorpand wordt getransformeerd ten behoeve van woningen, een horecavoorziening, kantoren, een fietsenstalling/-verhuur en een dorpshuis gericht op lokale activiteiten. In totaal worden er in het voormalige kantoorpand 11 appartementen gerealiseerd en worden er 6 grondgebonden dijkwoningen gerealiseerd.

Voor de transformatie van het leegstaande kantoorpand en het realiseren van de nieuwe woningen is bij de gemeente Nieuwkoop een principeverzoek ingediend. Op 15 juni 2020 heeft het college ten aanzien van de herontwikkeling een positief standpunt ingenomen.

Voor de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan Noorden, Woerdense Verlaat en Vrouwenakker' en de 1e herziening daarvan. De beoogde herontwikkeling past niet binnen de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Om het beoogde plan juridisch-planologisch mogelijk te maken dient een partiële herziening van het bestemmingsplan vastgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan de Lange Meentweg 40a te Woerdense Verlaat. De locatie ligt nabij het punt waar de Lange Meentweg en de Kromme Mijdrecht elkaar kruisen, in de westelijke hoek van het bedrijventerrein. Het plangebied maakt deel uit van de percelen bekend onder de kadastrale gemeente Nieuwkoop, sectie H, percelen 1311, 1343, 1344, 1345 en 1346.

De navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en begrenzing van het plangebied.

^{Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Maps)}

^{Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)}

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Noorden, Woerdense Verlaat en Vrouwenakker', vastgesteld door de raad van de gemeente Nieuwkoop op 30 mei 2013 en de 1e herziening daarvan, vastgesteld op 21 april 2016. De gronden van het plangebied zijn voorzien van de bestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsverkeer'.

De navolgende afbeelding toont het uitsnede van het geldende bestemmingsplan.

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Noorden, Woerdense Verlaat en Vrouwenakker', plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten in de categorie 1 t/m 3.2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - betonwarenfabriek' is een betonwarenfabriek met bijbehorende silo's toegestaan. Daarnaast zijn zoneringsplichtige inrichtingen volgens de Wet geluidhinder, kantoren, productie gebonden detailhandel en webwinkels toegestaan. Het voormalige kantoorgebouw is aangeduid met de functieaanduiding 'Kantoor'. Bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor maximaal 70% bebouwd worden met een maximale bouwhoogte van 10 m.

De meest oostelijke hoek van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Verkeer'. Deze gronden zijn bestemd voor wegen met een functie van hoofd- en buurtontsluiting. Daarnaast zijn hier groenvoorzieningen, speelterreinen, kunstwerken, parkeervoorzieningen, waterpartijen, watergangen, enz. toegestaan. Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut en brugwachtershuisjes geldt een maximale bouwhoogte van 3 m en een maximaal oppervlak van 15 m² per gebouw.

De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor wegen met een functie voor verkeer en verblijf, groenvoorzieningen, langzaam verkeersroutes, parkeervoorzieningen, waterpartijen, watergangen, enz. Ook hier geldt voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut een maximale bouwhoogte van 3 m en een maximaal oppervlak van 15 m² per gebouw.

Tevens geldt voor een gedeelte van de gronden de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Deze gebiedsaanduiding is opgenomen voor de geluidzone van het industrieterrein Woerdense Verlaat. Het is niet toegestaan om woningen of andere geluidgevoelige objecten toe te voegen binnen deze zone.

Naast de enkelbestemmingen zijn de gronden van het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Voor de gronden in het noordelijke gedeelte van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn de gronden mede bestemd voor een waterkering.

De beoogde herontwikkeling, waarbij een deel van het leegstaande kantoorpand getransformeerd wordt naar horeca en een dorpshuis en 12 appartementen en 5 grondgebonden woningen mogelijk worden gemaakt, past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Om de herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk zal in hoofdstuk 2 het initiatief worden toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante beleid. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en milieuwetgeving. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planbeschrijving beschreven. Hoofdstuk 6 omvat de economische uitvoerbaarheid. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied aan de Lange Meentweg 40a te Woerdense Verlaat bestaat uit een voormalig kantoorpand en een parkeerterrein. Ten noordoosten van het plangebied bevindt zich op het bedrijventerrein een betonfabriek. De planlocatie ligt ingesloten tussen de Lange Meentweg (N463) en de rivier de Kromme Mijdrecht. De navolgende afbeeldingen toont een situatietekening van de huidige situatie.

^{Situatietekening bestaande situatie (bron: Architektenbureau H.W. van der Laan b.v.)}

Het voormalige kantoorpand op het noordoostelijke gedeelte van het plangebied staat al sinds 2005 leeg. De staat van het gebouw is slecht en het terrein is erg verrommeld, dit zorgt voor overlast in de omgeving. De navolgende afbeelding toont een impressie van het kantoorpand.

^{Voormalig kantoorpand huidige situatie (bron: Google Maps)}

Het zuidwestelijke gedeelte van het plangebied is volledig verhard en ingericht als parkeerterrein. Het parkeerterrein beschikt over twee niveaus en is gelegen in een dijklichaam. Het parkeerterrein is in particulier eigendom, maar wordt voornamelijk gebruikt door omwonenden, bezoekers en als opslagterrein. Zowel het vervallen kantoorpand als het parkeerterrein is te bereiken vanaf de Lange Meentweg (N463). De navolgende afbeelding toont een impressie van het parkeerterrein.

^{Parkeerterrein huidige situatie (bron: Google Maps)}

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie worden er binnen het plangebied verschillende nieuwe functies gerealiseerd. Het voormalige kantoorpand blijft behouden en wordt getransformeerd naar woningen (appartementen), een eetcafé, een fietsenstalling/-verhuur, een dorpshuis (gericht op lokale activiteiten) en kantoren/kleine vergaderlocatie. De te vestigen horeca mag maximaal categorie 2 (middelzware horeca) zijn. Daarmee zijn functies als een restaurant, café of lunchroom toegestaan. De buitenruimte aan de voorzijde van het kantoorpand wordt groen ingericht met een parkeerterrein om te voorzien in de parkeerbehoefte van de nieuwe functies.

In het kantoorpand worden in totaal 11 appartementen gerealiseerd, vier startersappartementen in het sociale segment (koop of huur), vier seniorenappartementen, twee appartementen in het sociale huursegment en één vrije sector appartement. In het zuidwestelijke gedeelte van het plangebied, langs de kade van de Kromme Mijdrecht worden woningen gerealiseerd. In totaal is hier ruimte voor zes dijkwoningen. Met de mix aan appartementen en grondgebonden rijwoningen wordt er aangesloten op de behoefte binnen de woningmarkt.

De navolgende afbeelding toont een situatietekening van de toekomstige situatie.

^{Plattegrond toekomstige situatie (bron: Architektenbureau H.W. van der Laan b.v. 16-11-2023)}

3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
duurzaam economisch groeipotentieel;
sterke en gezonde steden en regio's;
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek

Gezien de aard en omvang is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit en het realiseren van nieuwe woningen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.

Planspecifiek

Het plangebied raakt niet aan een van de nationale belangen van het Barro, deze zijn niet specifiek van toepassing.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Stedelijke ontwikkeling

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt bij 12 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van in totaal 17 woningen. Derhalve wordt het plan gezien als stedelijke ontwikkeling en dient het plan getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Bestaand stedelijk gebied

Het bestaand stedelijk gebied wordt volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als volgt gedefinieerd: ’bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Aangezien de planlocatie in de huidige situatie onderdeel is van het industrieterrein Woerdense Verlaat en gelegen is in de kern Woerdense Verlaat kan geconcludeerd worden dat de planlocatie binnen bestaand stedelijk gebied gelegen is.

Behoefte

Uit de Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023, die in toelichting paragraaf 3.3.2 wordt behandeld, blijkt dat er in de subregio Oost waar de gemeente Nieuwkoop toe behoort de woningbehoefte geraamd is op 9.500 - 11.000 woningen. Geconcludeerd kan worden dat de realisatie van in totaal 17 woningen een bijdrage levert aan de grote behoefte aan woningen in de regio.

Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat het voorgenomen project voldoet aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De meeste recente versie van de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 april 2023. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen:

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
het bodem- en watersysteem;
energie.

Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

naar een klimaatbestendige delta;
naar een nieuwe economie: the next level;
naar een levendig meerkernige metropool;
energievernieuwing;
best bereikbare provincie;
gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

Planspecifiek

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief.

Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling.

Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. Hiervoor zullende de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

Laag van de ondergrond

Het plangebied bevindt zich in een veencomplex. Een groot deel van Zuid-Holland bestaat uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Daarnaast vinden we hier een groot aantal bestaande en voormalige plassen. De voormalige plassen zijn drooggemalen en staan bekend als droogmakerijen. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Binnen het veengebied is een aantal plekken waar in de ondergrond nog grote veenpakketten aanwezig zijn. Niet alleen zijn deze veenpakketten van bijzondere waarde, ook zijn deze gebieden zeer gevoelig voor bodemdaling. Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. In de huidige situatie is er binnen het plangebied al bebouwing aanwezig. Daarnaast werden de gronden voorheen intensief gebruikt. De beoogde ontwikkeling zal geen verdere invloed hebben op het veen en de diepe veenpakketten.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Het plangebied ligt in het veen(weide)gebied. De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Andere kenmerken zijn de smalle kavels, vele sloten met hoog waterpeil en overwegend grasland als bodemgebruik. Het agrarisch gebruik overheerst. Belangrijke kenmerken van het veenweidegebied zijn het contrast tussen (meer verdichte) hooggelegen boezems, linten en bovenlanden en het uitgestrekte, ingeklonken veen (open gebied). Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie geen kenmerkende en beeldbepalende elementen van het veen(weide)gebied aanwezig. De herontwikkeling van het plangebied heeft dan ook geen invloed op het veen(weide)gebied.

Laag van stedelijke occupatie

Het plangebied is gelegen in het dorp Woerdense Verlaat en is op de kaart 'Laag van stedelijke occupatie' aangewezen als stads- of dorpsrand. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

Daarnaast maakt het plangebied onderdeel uit van een watergebonden bedrijventerrein. Watergebonden werkgebieden zijn een zeer karakteristiek Zuid-Hollands fenomeen. De kracht hiervan is enerzijds te zien in de grootschalige mainport Rotterdam, anderzijds in de vele natte bedrijventerreinen langs de vaarwegen in de provincie. Er wordt respectvol omgegaan met aanwezig cultuurhistorisch erfgoed en ontwikkelingen sluiten aan bij het industriële en logistieke land-waterkarakter. Echter is de planlocatie niet meer geschikt voor een watergebonden bedrijventerrein. Er is geen behoefte meer aan een kantoor waardoor het kantoorgebouw al jaren leeg staat. Om leegstand en verwaarlozing van het terrein tegen te gaan is een nieuwe functie wenselijk.

Met de ontwikkeling wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de kenmerken en identiteit van het dorp. De woningen zullen passend zijn in de omgeving. Tussen de woningen en het bedrijventerrein wordt in het leegstaande kantorenpand horeca en een dorpshuis mogelijk gemaakt. Hiermee ontstaat een gepaste overgang naar het naastgelegen bedrijventerrein.

Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart. Daarnaast zijn er gebiedsprofielen opgesteld, gezamenlijk met decentrale overheden en andere partijen in de regio. De gebiedsprofielen hebben de status van handreiking, maar nadrukkelijk niet de status van toetsingskader.

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Hollands Plassengebied'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. Hieronder worden alleen de voor het plangebied relevante kaarten besproken die een aanvulling vormen op de reeds genoemde aspecten van de kwaliteitskaart.

Kwaliteit stads- en dorpsgebied

De dorpen in het Hollands Plassengebied verschillen in oorsprong, stedenbouwkundige opzet en grootte. Deze verscheidenheid is nog herkenbaar. Een dorp is geen stad. Aan iedere ontwikkeling gaat een grondige analyse vooraf. Nieuwe ontwikkelingen pakken de maat en schaal van het dorp op, sluiten aan bij de typologie aan bebouwingsvormen en functies. Daarbij dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het versterken van het karakter van het dorp. Uitbreiding wordt bij voorkeur binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. De beoogde ontwikkeling sluit hier op aan. Er wordt deels gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. Daarnaast zullen de beoogde woningen aansluiten op de bebouwing in de omgeving. Hiermee wordt de identiteit en het karakter van het dorp versterkt.

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 april 2023 in werking getreden. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.

Ruimtelijke kwaliteit

In artikel 6.9 lid 5 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling:

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;
de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (sub a), omdat de het een relatief kleine ontwikkeling betreft waarbij woningen ontwikkeld worden op een bestaand parkeerterrein en deels gebruik gemaakt wordt van bestaande bebouwing. De functiewijziging past dan ook bij de aard en schaal van het gebied. Bovendien worden er geen fysieke wijzigingen aangebracht. De relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zijn in toelichting paragraaf 3.2.1 toegelicht. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoet.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 6.10 lid 1 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan de volgende eisen:

de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Bij het voorgenomen plan is in toelichting paragraaf 3.1.3 ingegaan op de ladder voor duurzame verstelijking. Sub b is niet van toepassing, omdat het plan niet aan te merken is als stedelijke ontwikkeling. Daarmee wordt er voldaan aan artikel 6.10 van de Omgevingsverordening.

Regionale waterkeringen

In het noordelijke gedeelte van het plangebied ligt een regionale waterkering. Artikel 6.22 van de Omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt, de waterkering als zodanig bestemt dient te worden. Met onderhavig bestemmingsplan wordt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen conform de legger van het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Daarnaast dient met ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de waterkering. Er mogen geen belemmeringen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.

Klimaatverandering

In artikel 6.27a 'risico's van klimaatverandering' is opgenomen dat in een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering, ten minste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:

wateroverlast door overvloedige neerslag;
overstroming;
hitte;
droogte

Wateroverlast

Uit de klimaatatlas blijkt dat er in het plangebied geen sprake is van wateroverlast bij extreme neerslag. Er wordt met het plan voldaan aan richtlijnen met betrekking tot waterberging en er zal ruimte zijn voor het infiltreren van water.

Overstroming

Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat er een kleine kans (1/300 tot 1/3.000 per jaar) is op overstroming in het plangebied. Het aspect overstroming is niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling.

Hitte

Uit raadpleging van de klimaatatlas blijkt dat de temperatuur in het plangebied warmer is dan in de omgeving. Dit komt zeer waarschijnlijk omdat het plangebied grotendeels bebouwd en verhard is. De sloop en nieuwbouw in het plangebied zal mogelijk leiden tot een lichte daling van de temperatuur, doordat de verharding ligt afneemt. Er wordt verondersteld dat hittestress geen probleem wordt in het plangebied. De manier waarop het onbebouwde deel van het plangebied wordt ingericht is daarbij van belang.

Droogte

Om droogte tegen te gaan is het belangrijk om water zo veel mogelijk te laten infiltreren. In de concrete uitwerking van de bouwplannen is het belangrijk om hier extra aandacht aan te schenken zodat infiltratie geborgd wordt.

Conclusie

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn voor het voorgenomen plan vanuit de Omgevingsverordening.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie 2020 Holland-Rijnland

Op 24 juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. Op 28 maart 2012 is door het Algemeen Bestuur ingestemd met de eerste partiële herziening.

De structuurvisie van de regio Holland-Rijnland is de toekomstvisie op de ruimtelijke kwaliteit en ontwikkeling van de regio tot 2020, met een doorkijk naar 2030. De visie gaat in op het behouden en versterken van haar kwaliteiten, zoals de hoge landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van de regio en de ruimtelijke structuur gebaseerd op een compacte historische centrumstad, een stedelijke kern midden in het Groene Hart, de vele hechte dorpen en de groene omgeving. De structuurvisie kent zeven kernpunten, te weten:

Holland-Rijnland als een topwoonregio;
Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
concentratie stedelijke ontwikkeling;
groenblauwe kwaliteit staat centraal;
het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling worden in totaal 17 nieuwe woningen en een horecagelegenheid/dorpshuis gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt invulling gegeven aan de concentratie van stedelijke ontwikkeling door inbreiding en herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Tevens wordt er aangesloten bij het kernpunt 'Holland-Rijnland als topwoonregio', waarbij er met name veel aandacht is voor de kwaliteit van de leefomgeving.

3.3.2 Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023

Het is dringen op de woningmarkt in Holland Rijnland. Net als in andere delen van Nederland stapelen de vraagstukken zich op. De tekorten zijn groot, met name in het betaalbare koop-, sociale huur- en middeldure huursegment. De koopprijzen zijn hard gestegen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn langer, waarbij een grote diversiteit aan doelgroepen met smart wacht op een geschikte woning. Om die redenen is in juli 2023 de nieuwe regionale woonagenda vastgesteld: Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2023. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2017.

Met de nieuwe regionale woonagenda willen de gemeenten het wonen in de regio versterken. Dat gebeurt door meer te sturen op een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt en door keuzes te maken die de kwaliteit van wonen in de regio versterken. Er worden specifieke opgaven geagendeerd, zoals het bouwen van voldoende sociale huurwoningen, het huisvesten van de vergrijzende bevolking en bijzondere doelgroepen als gevolg van de extramuralisering en de huisvestingsopgave voor groepen die tussen wal en schip vallen. Een nieuwe regionale woonagenda helpt de gemeenten door het geven van kaders en richting bij het realiseren van deze opgaven.

Sinds de woonagenda uit 2017 zijn goede stappen gezet in de woningproductie. In de periode van 2015 tot 2020 zijn 14.384 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad (inclusief sloop). De provinciale Woningbehoefteraming uit 2021 valt echter aanzienlijk hoger uit dan de laatste raming uit 2019. Dit betekent dat verder versneld dient te worden. De woningbehoefte komt uit op 30.500 nieuwe woningen vergeleken met 22.800 in de vorige prognose. Voor de periode 2021-2030 zijn er plannen voor circa 36.500 woningen (direct uitvoerbaar, passende kansen en plannen op basis van afspraken). Rekening houdend met planuitval en -vertraging (30%), is de ruimte om plannen te programmeren 39.650 woningen. Daarbij wordt de woningbouwopgave als vertrekpunt van de programmering gezien en nadrukkelijk niet als contingent. Het is een richtsnoer voor het ontwikkelen en realiseren van plannen, met focus op de juiste kwaliteiten en de juiste locaties.

Uit het woningmarktonderzoek komt een duidelijke opgave naar voren om sterker in te zetten op betaalbaarheid. Het wordt van belang geacht om doelgroepen met lage- en middeninkomens die in de huidige woningmarkt nauwelijks aan bod komen perspectief te bieden. Naast een groeiende behoefte aan sociale huur wordt een tekort aan woningen voor middeninkomens gesignaleerd.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling voorziet in de bouw van 17 extra woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er worden 6 dijkwoningen in de vrije koop sector voorzien en de 11 appartementen worden verdeeld in vier startersappartementen sociale huur of koop, vier senioren appartementen, twee sociale huur appartementen en één appartement in de vrije sector huur. Door de locatie aan de Lange Meentweg te herontwikkelen wordt er ruimte geboden voor nieuwe woningen. Tevens wordt er aangesloten bij de situering, schaal en massa in de omgeving, waardoor er wordt gezorgd voor een goede ruimtelijke ordening.

In de subregio Oost, waar de gemeente Nieuwkoop onder valt in de woonagenda, wordt de woningbehoefte geraamd op 9.500 - 11.000 woningen. Met het voorliggende plan wordt er een bijgedragen aan het realiseren van nieuwe woningen die voorzien in deze behoefte.

Gezien het voorgaande past het plan binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningen in de gemeente Nieuwkoop.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie gemeente Nieuwkoop

De 'Omgevingsvisie gemeente Nieuwkoop' is de toekomstvisie voor de leefomgeving, waar de gemeente, inwoners, ondernemers en organisaties samen aan werken. De gemeente Nieuwkoop heeft gesprekken gevoerd over haar geschiedenis, karakter en identiteit. Hieruit is naar voren gekomen wat belangrijke waarden en kwaliteiten zijn voor het leven in de gemeente Nieuwkoop en voor de leefomgeving. Er zijn 'zeven Nieuwkoopse drijfveren' die de gemeente in de toekomst wil behouden en versterken:

Rust en ruimte;
Weids landschap;
Bijzondere natuur;
Centrale ligging;
Dorps karakter;
Levendige dorpen;
Saamhorigheid.

De Omgevingsvisie helpt antwoord te geven op de belangrijkste opgaven waar de gemeente de komende jaren mee te maken krijgt. De opgaven zijn vertaald in drie ambities; 'gelukkige mensen', 'sterke dorpen' en 'groene toekomst'.

Voor het grondgebied van de gemeente geldt dat de betekenis van de visie per gebied anders zal zijn. De visie is dan ook uitgewerkt in drie gebieden, het noorden van de gemeente, het midden van de gemeente en het zuiden van de gemeente.

Planspecifiek

Het voorliggende plan draagt voornamelijk bij aan de ambitie 'sterke dorpen'. Om de kracht van de dorpen te behouden zijn er tot 2030 ca. 1900 woningen nodig en tot 2040 nog eens 400 woningen. De gemeente Nieuwkoop wil dat iedereen goed en betaalbaar kan wonen, zowel starters en (jonge) gezinnen als senioren. Hierdoor blijft de bevolkingsopbouw gezond en blijven de dorpen in de gemeente levendig. Allereerst dienen de nieuwe woningen binnen de bestaande dorpsgrenzen gebouwd te worden, waardoor het landschap open blijft en niet wordt aangetast. Maar om genoeg woningen toe te voegen moet er soms ook aan de randen van de dorpen gebouwd worden.

De nieuwe woningen worden gerealiseerd binnen de bestaande dorpsstructuur van Woerdense Verlaat, er wordt gebouwd op het terrein van een voormalig bedrijf, waarbij ook de bestaande bebouwing hergebruikt wordt. Door tevens maatschappelijke voorzieningen, zoals een dorpshuis, een eetcafé en een fietsenstalling/-verhuur te realiseren wordt er ook bijgedragen aan de levendigheid van het dorp en de saamhorigheid. Gesteld kan worden dat het beoogde plan in lijn is met de Omgevingsvisie van de gemeente Nieuwkoop.

3.4.2 Woonvisie Nieuwkoop 2016 - 2025

Op 6 oktober 2016 is de Woonvisie Nieuwkoop 2016 - 2025 vastgesteld. De woonvisie speelt in op de huidige situatie en geeft richting aan toekomstige beleidskeuzes. Op grond van de belangrijkste ontwikkelingen binnen de gemeente beschrijft de visie het woonbeleid op hoofdlijnen. Uit een brede inventarisatie van opgaven komen drie overkoepelende thema' s naar voren:

Nieuwkoop is een aantrekkelijke (woon)gemeente die
voldoende en betaalbare woningen biedt, met aandacht voor
wonen met zorg en welzijn.

Nieuwkoop beschikt over een hoogwaardig woon- en leefklimaat. Door het groen, water, ruimte en de geografische ligging in het centrum van de Randstad, is Nieuwkoop een aantrekkelijke gemeente om in te wonen. Elk van de 13 dorpen heeft een eigen karakter. De sociale structuur is de basis voor een voorzieningenniveau dat past bij het betreffende dorp. Nieuwkoop heeft de volgende visie op wonen:

Ook in 2025 heeft elk dorp nog steeds een eigen karakter, waarbij de kleinere dorpen profiteren van de voorzieningen in de grotere kernen.
In 2025 zijn nieuwe woningen gebouwd, die in de eerste plaats bestemd zijn voor de natuurlijke groei van de eigen bevolking.
Het woningaanbod biedt voldoende en betaalbare huizen voor jongeren, jonge gezinnen en ouderen.
De woningen die aan de voorraad worden toegevoegd, spelen in op de kwantitatieve en kwalitatieve vraag en voldoen aan de eisen die de nieuwe bewoners stellen aan de beschikbare ruimte in en om de woning.
In de toekomst wonen we duurzaam in een energiezuinige woning.
Bovenop het aantal nieuw gebouwde woningen voor de natuurlijke groei, bouwen we ook extra woningen voor de bovenregionale vraag.

Planspecifiek

Met de beoogde ontwikkeling van 11 appartementen en zes grondgebonden rijwoningen (dijkwoningen) wordt een bijdrage geleverd aan het woningaanbod binnen de gemeente Nieuwkoop. De zes dijkwoningen worden vrije sector koopwoningen en van de 11 appartementen worden er vier startersappartementen sociale huur of koop, vier senioren appartementen, twee sociale huur appartementen en één appartement in de vrije sector huur gerealiseerd. Daarnaast staat het kantoorpand in de huidige situatie leeg en laat het naastgelegen parkeerterrein een verrommelde en verwaarloosde indruk achter. Er kan dan ook gesteld worden dat er een kwaliteitsverbetering plaatsvindt en het karakter van het dorp versterkt wordt. Het voorgenomen plan is in lijn met de Woonvisie Nieuwkoop 2016 - 2025.

3.4.3 Integraal woningbouwprogramma Nieuwkoop

De gemeente Nieuwkoop heeft met het integraal woningbouwprogramma de focus op het bouwen voor diverse doelgroepen. Het nieuwe woningbouwprogramma legt de nadruk op het specifiek bouwen van betaalbare woningen voor de doelgroepen starters, ouderen en jonge gezinnen en op het bouwen voor doorstroming. Het programma ziet op minder grondgebonden woningen en meer tweekamer- en driekamerappartementen.

De startdatum van het woningbouwprogramma is 1 januari 2019. Volgens de provinciale woningbehoeftecijfers geldt voor de gemeente Nieuwkoop vanaf deze datum voor een periode van 10 jaar een woningbehoefte van 1.910 woningen.

Het Integraal woningbouwprogramma Nieuwkoop biedt een kader op basis waarvan tempo gemaakt kan worden met het bouwen van de juiste woningen op de juiste plek.

Planspecifiek

De bouw van maximaal 17 woningen levert een bijdrage aan de woningbehoefte van 1.910 nieuwe woningen voor de periode 2019-2029. De navolgende afbeelding toont de gewenste woningbouwprogrammering in deze periode.

^{Gewenste woningbouwprogrammering gemeente Nieuwkoop 2019-2029 (bron: Integraal woningbouwprogramma Nieuwkoop)}

De prijzen uit de bovenstaande afbeelding zijn niet meer representatief, onderstaand worden de te hanteren prijzen van 2023 per categorie vermeld.

De verdeling van de appartementen is als volgt. Twee appartementen zijn voorzien in de categorie 'sociale huur < € 808,06', waaruit 25% van het gemeentelijke woningbouwprogramma bestaat. De vier startersappartementen zijn voorzien in de categorie 'sociale huur < € 808,06' of 'koop kleinere appartementen < € 255.000 v.o.n.' (sociale koop). waaruit 10% van het woningbouwprogramma bestaat. De overige vijf appartementen zijn voorzien in de vrije sector huur, waarbij naar alle waarschijnlijkheid wordt aangesloten bij de categorie 'middenhuur, € 808,06 t/m € 1.012,02', waaruit 10% van het gemeentelijke woningbouwprogramma bestaat.

De dijkwoningen (zes stuks) vallen in de categorie 'koop grondgebonden > € 355.000 v.o.n.', waaruit 35% van het gemeentelijk woningbouwprogramma bestaat. Met de realisatie van het voorliggende plan kan hier voor een deel in voorzien worden. Er kan daarmee geconcludeerd worden dat het voorliggende initiatief past binnen het woningbouwprogramma en dat er woningen mogelijk worden gemaakt voor doelgroepen waar de focus op ligt.

In de gemeente Nieuwkoop is tevens de Verordening woonfonds van kracht. Deze verordening heeft als doel de toegankelijkheid van de woningmarkt te bevorderen. Bij nieuwe ontwikkelingen waarbij niet voldaan wordt aan het vastgestelde percentage sociale woningbouw uit het woningbouwprogramma is de ontwikkelende partij een storting aan het woonfonds verschuldigd. Omdat minimaal 35% van de beoogde woningen uit sociale huur en/of sociale koop bestaat, is een storting in het woonfonds niet benodigd.

Ook geldt er de Beleidsregel Nieuwkoop anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht. Op nieuwbouwwoningen met een vrij-op-naamprijs tot aan de NHG-grens past de gemeente Nieuwkoop het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht toe. Deze bepalingen gelden gedurende de eerste vijf jaar vanaf de eerste bewoning. De beoogde woningen vallen niet in deze categorie.

3.4.4 Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022

In de Verordening doelgroepen woningbouw Nieuwkoop 2022 zijn voor de categorieën sociale huur, middeldure huur en sociale koop de maximum prijsgrenzen, de bijbehorende doelgroepen (op basis van inkomen) en instandhoudingstermijnen bepaald. Via de doelgroepenverordening kan in bestemmingsplannen worden aangegeven hoeveel procent van de woningen een bepaalde woningbouwcategorie moet zijn. Daarvoor gelden dan ook de overige bepalingen in de verordening zoals de instandhoudingstermijn.

Planspecifiek

De Verordening doelgroepen is in het onderhavige geval van toepassing. Het voorliggende bestemmingsplan maakt middeldure huurwoningen en sociale huurwoningen en/of sociale koopwoningen mogelijk.

4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.(-beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

Planspecifiek

Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend bestemmingsplan valt onder mogelijkheid d. Het besluit bevat namelijk wel een activiteit uit kolom 1 (de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen), maar er wordt niet voldaan aan de gegeven drempelwaarde van 2.000 of meer woningen. Het voorgenomen initiatief bestaat uit het toevoegen van 17 woningen een deel nieuwbouw en een deel in het te transformeren bestaande gebouw, hier komen tevens een eetcafé, kantoren en een dorpshuis. In de huidige situatie is de planlocatie in gebruik als bedrijventerrein en parkeerterrein. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is er geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Uit toetsing aan het Besluit milieueffectrapportage volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid d. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.

Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Planspecifiek

Met onderhavig plan vindt er een wijziging van de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' naar 'Wonen' en 'Gemengd' plaats. Hiermee is sprake van een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik. Er dient middels een bodem- en grondwateronderzoek aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater geschikt is voor de bestemming 'Wonen'. Door APS Milieu is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (d.d. november 2020, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).

Verkennend bodemonderzoek

De bovengrond (MM01) is licht verontreinigd met kwik. De grond wordt hiermee indicatief als altijd toepasbaar geclassificeerd. De bovengrond (MM02) is licht verontreinigd met kobalt. De grond wordt hiermee indicatief als altijd toepasbaar geclassificeerd. De bovengrond (MM03) is niet verontreinigd met de onderzochte parameters. De grond wordt hiermee indicatief als altijd toepasbaar geclassificeerd. De ondergrond (MM04, veen, zwak tot matig puin / baksteen) is licht verontreinigd met kobalt, nikkel, zink, kwik, lood, PAK en minerale olie. De grond wordt hiermee indicatief als klasse industrie geclassificeerd. De ondergrond (MM05, zand) is licht verontreinigd met lood, kwik en PAK. De grond wordt hiermee indicatief als klasse wonen geclassificeerd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, xylenen en minerale olie. De hypothese verdacht wordt voor de locatie bevestigd.

Verkennend bodemonderzoek asbest

De resultaten van het laboratoriumonderzoek van VMM01 t/m VMM05 tonen aan dat in de grond en de puinlaag geen verontreinigingen met asbest aanwezig zijn. Er is geen asbestverdacht materiaal op of in de grond aangetroffen. In VMM01 t/m VMM05 is eveneens geen asbest aangetoond. De hypothese verdacht wordt verworpen. Op basis van onderhavig verkennend bodemonderzoek asbest kan gesteld worden dat de locatie vrij is van verontreiniging met asbest. Opgemerkt wordt dat er plaatselijk eventueel wel asbestresten aanwezig kunnen zijn, die in onderhavig bodemonderzoek gemist zijn.

Nog te onderzoeken

Uit het bodemonderzoek uit 1990 (Van Dijk, kenmerk 712.90, d.d. 10 oktober 1990) blijkt dat er op twee plaatsen in de grond en het grondwater verontreinigingen met minerale olie zijn waargenomen. De bovengrond in een mengmonster bleek sterk verontreinigd met lood. Uit het bodemonderzoek uit 2020 (Tauw, kenmerk R001-1274105VDB-V01-nda-NL, d.d. 13 januari 2020) blijkt dat in de bovengrond een sterke verontreiniging met asbest aanwezig is. De omvang van de verontreiniging met asbest is nog niet vastgesteld. De ondergrond is sterk verontreinigd met PAK. Aan de zuidoostzijde van het perceel is een verontreiniging minerale olie en vluchtige aromaten (benzeen, tolueen, ethylbenzeen en xylenen) in de grond en het grondwater bekend.

Gelet op het bovenstaande is de locatie nog niet voldoende onderzocht om vast te stellen of er belemmeringen te verwachten zijn voor de ontwikkeling naar een woningbouwlocatie. Het volgende dient nog onderzocht te worden:

Een aanvullend onderzoek met als doel om vast te stellen of de aangetroffen verontreiniging met minerale olie en vluchtige aromaten in het zuidoostelijke deel van de locatie in de grond en het grondwater van de ontwikkelingslocatie aanwezig is.
Een aanvullend onderzoek naar het aangetoonde ernstige verontreiniging met asbest.
Een aanvullend onderzoek naar de aangetoonde verontreiniging met minerale olie op het westelijke deel.

Ten aanzien van het beoogde bouwplan zijn ten aanzien van de verontreinigingen met minerale olie volgens APS Milieu geen belemmeringen te verwachten. Het deel dat daadwerkelijk bebouwd gaat worden valt buiten de mogelijke verontreinigingscontouren (ingetekend door de Omgevingsdienst West-Holland). Er wordt wel aanbevolen om op een later tijdstip de verontreinigingen te actualiseren.

Ten aanzien van de verontreinigen met PAK en asbest in de grond kan volgens APS Milieu worden geconcludeerd dat het een spot betreft. De hoge concentratie asbest in de grond werd voor het grootste deel veroorzaakt door twee asbesthoudende plaatjes in het asbestgat. In het bodemonderzoek van APS Milieu zijn de sterke verontreinigingen niet meer aangetoond. Wel is in de grond een licht verontreiniging met PAK aangetoond. Er is geen asbest aangetoond in de grond. Op basis van de resultaten van de onderzoeken van Tauw en APS Milieu kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van de bouwlocatie geen noemenswaardige belemmeringen zijn te verwachten. De onderzoeken betreffen uiteraard een steekproef. Aanbevolen wordt in een later stadium nog wel een aanvullend bodemonderzoek uit te voeren.

Conclusie

Alvorens de locatie in gebruik te nemen voor het beoogde gebruik dienen de bovenstaande aanvullende/actualiserende onderzoeken uitgevoerd te zijn, inclusief de eventueel daaruit voortvloeiende noodzakelijke saneringsmaatregelen. De aanvullende onderzoek worden uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De initiatiefnemer heeft in zijn exploitatie rekening gehouden met mogelijke saneringskosten. De financiële uitvoerbaarheid van het voorliggende plan is niet in het geding.

4.2.2 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijnstof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂) (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijnstof namelijk PM_2,5. De grenswaarde voor PM_2,5 bedraagt 25 µg/m³. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM₁₀ niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM_2,5zal zijn. Het is de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog verder afneemt.

Planspecifiek

De ontwikkeling van 17 woningen en de transformatie van het bestaande kantoorpand naar een eetcafé en een dorpshuis is een ontwikkeling die 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de normen voor luchtkwaliteit is daarmee niet vereist. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is met behulp van de Atlas Leefomgeving echter wel gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2020 van fijnstof (PM₁₀ en PM_2,5) en stikstofdioxide (NO₂) bedragen respectievelijk 16,0 µg/m³, 8,5 µg/m³ en 13,0 µg/m³. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke grenswaarden en is het plan uitvoerbaar wat betreft luchtkwaliteit.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

woningen;
geluidsgevoelige terreinen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen terrein dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft);
andere geluidsgevoelige gebouwen (bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw dat vanwege de bestemming of het gebruik daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft, niet zijnde een woning).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Woningen zijn geluidgevoelige objecten als bedoeld in de Wet geluidhinder. Vanwege de ligging binnen de geluidzone van de Lange Meentweg (N463) en het naastgelegen industrieterrein is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Peutz (kenmerk: O 16773-3-RA, d.d. 23 december 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Uit het akoestisch onderzoek zijn de volgende resultaten naar voren gekomen.

Wegverkeeslawaai

Ter hoogte van de zuid- en oostgevels van de geprojecteerde woningen treedt overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op. Voor de woningen dienen derhalve hogere waarden te worden aangevraagd. Hogere waarden kunnen op grond van de Wgh slechts worden vastgesteld indien het redelijkerwijs niet mogelijk is aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Derhalve dient voorafgaand aan het nemen van een hogere-waardenbesluit onderzocht te worden of het mogelijk is geluidreducerende maatregelen te treffen. Daarbij geldt de voorkeursvolgorde bron-overdracht-ontvanger, hetgeen inhoudt dat het treffen van maatregelen aan de bron de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen in de overdracht, en dat het treffen van maatregelen in de overdracht de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen bij de ontvanger. Er zijn geen realistische maatregelen mogelijk teneinde te kunnen voldoen aan deze voorkeursgrenswaarde.

De hoogste geluidbelasting bedraagt 58 dB en voldoet hiermee nog aan de maximaal te verlenen hogere waarden conform het hogere waardenbeleid. Voorts wordt er aan het hogere waardenbeleid invulling gegeven doordat er sprake is van opvulling van een open plaats tussen aanwezige bebouwing. Bij alle woningen wordt voorzien in een stille gevel (< 48 dB), behoudens bij één appartement (optioneel appartement 3). Optioneel appartement 3 is een hoekappartement met geluidbelasting van 54 dB op de ene gevel en 52 dB op de andere gevel. Gezien de beperkte overschrijding van de voorwaarde uit het hogere waardenbeleid voor het streven naar ten minste één stille gevel (=53 dB), wordt dit aanvaardbaar geacht.

Industrielawaai

De geluidbelasting ten gevolge van industrielawaai (industrieterrein Woerdense Verlaat) overschrijdt op een aantal gevels van de geprojecteerde woningen binnen het plangebied de voorkeursgrenswaarde. Bij de noordgevel van optioneel appartement 1 (beoordelingspunt OA1N) wordt de maximale hogere waarde van 55 dB(A) overschreden. Deze gevel dient als een zogenaamde "dove gevel" te worden uitgevoerd. Ter hoogte van de overige gevels van de geprojecteerde woningen binnen het plangebied wordt wel voldaan aan de maximale hogere waarde van 55 dB(A). Er dienen aldus hogere waarden voor industrielawaai te worden aangevraagd, waarbij er voldaan kan worden aan de voorwaarden uit het hogere waardenbeleid. In tabel 5.2 is een overzicht opgenomen van deze aan te vragen hogere waarden.

De bedrijfsmatige activiteiten buiten het plangebied en buiten het gezoneerde industrieterrein kennen een maximale milieucategorie 2 en hebben daarmee een richtafstand van 10 m. Aangezien de geluidgevoelige bestemmingen binnen het plangebied op een grotere afstand dan 10 m afstand zijn gelegen vormen deze bedrijfsmatige activiteiten geen belemmering voor de geprojecteerde geluidgevoelige bestemmingen binnen het plangebied.

In het noordelijke gedeelte van het te transformeren kantoorpand zullen op de begane grond en een deel van de eerste verdieping bedrijfsfuncties worden opgenomen. De exacte invulling van deze bedrijfsfuncties is nog niet bekend. Voor nu zijn er een eetcafé, kantoren, een dorpshuis en een fietsenstalling/-verhuur beoogd. De bedrijfsactiviteiten zijn maximaal milieucategorie 2. Voor deze bedrijfsmatige activiteiten geldt dat deze aanpandig aan gevoelige bestemmingen gerealiseerd kunnen worden. De interne geluidisolatie tussen de bedrijfsfuncties en de appartementen zal zodanig moeten worden uitgevoerd dat voldaan wordt aan de geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit voor aanpandige woningen.

Actualisatie zonebeheermodel industrieterrein Woerdense Verlaat

Door Peutz is tevens een actualisatie van het zonebeheermodel industrieterrein Woerdense Verlaat opgesteld (kenmerk: O 16773-2-RA-001 , d.d. 10 oktober 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 3). Na uitgebreide analyse van het zonebeheermodel blijkt dat enkele gehanteerde uitgangspunten in het zonebeheermodel van de ODWH te ongunstig zijn. Het betreffen onder andere de reflectiecoëfficiënten van enkele gebouwen die buiten de zone zijn gelegen en de standaard bodemfactor. Deze aspecten zijn in deze actualisatie van het zonebeheermodel hersteld. Voorts is de geluidemissie behorende bij het perceel Woerdense Verlaat nr. 40 verwijdert uit het zonebeheermodel aangezien dit deel van het industrieterrein juist onttrokken zal worden aan het gezoneerde industrieterrein. Verwacht mag worden dat de categorie A-inrichtingen op het industrieterrein geen relevante geluidemissie zullen hebben. Tevens is in het zonebeheermodel van de ODWH voor een aantal leegstaande panden, die reeds meerdere jaren leegstaan, een geluidemissie opgenomen. Aangezien deze geluidemissie thans niet aanwezig is en naar verwachting ook niet in de nabije toekomst aanwezig zal zijn, kan deze geluidemissie uit het zonebeheermodel verwijderd worden. Het zonebeheermodel is hierop aangepast. De berekende geluidbelasting met het geactualiseerde zonebeheermodel is geheel inpasbaar binnen de zone, waarbij zowel de zonegrens als de MTG's en hogere waarden worden gerespecteerd.

Op basis van dit geactualiseerde zonebeheermodel is het onttrekken van het perceel Woerdense Verlaat nr. 40 aan het industrieterrein mogelijk. Hiermee wordt de mogelijkheid gecreëerd om geluidgevoelige bestemmingen binnen dit gedezoneerde gebied op te nemen. In een separate rapportage zal nader worden ingegaan op de geluidbelasting ter hoogte van de gewenste planontwikkeling op dit perceel ten gevolge van zowel het industrieterrein als overige activiteiten buiten het industrieterrein.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat, indien hogere waarden worden verleend, het aspect geluid geen belemmering vormt voor het voorliggende plan.

4.2.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Wonen wordt gezien als een gevoelige bestemming. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich zowel woningen als bedrijven. De bedrijven kunnen mogelijk hinder veroorzaken voor of ondervinden van de nieuwe woningen. Het plangebied bevindt zich in een gebied met het omgevingstype 'gemengd gebied'. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij direct naast woningen bedrijven voorkomen. De richtafstanden worden hierdoor verlaagd met één afstandstap. De volgende bedrijven zijn gevestigd rond het plangebied.

Adres	Bedrijf/activiteit	SBI-code	Milieucategorie	Richtafstand (gemengd gebied)	Werkelijke afstand tot de woningen
Amstelkade 5	Riboton BV (betonfabriek)	23611	4.2	200 m	35 m
Oostelijke gedeelte bedrijven terrein	-	-	max. 3.2	50 m	300 m
Woerdense Verlaat 1	Gift Bakers	47	1	0 m	18 m
Woerdense Verlaat 11	Krul Trans	-	max. 2	10 m	24 m

Uit de bovenstaande tabel volgt dat alleen voor de betonfabriek geldt dat de afstand tot de beoogde woningen in het plangebied kleiner is dan de richtafstand volgens de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering'. Hierbij is het aspect geluid met een richtafstand van 200 m maatgevend. Omdat de betonfabriek een geluidgezoneerd industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder betreft, is de richtafstand van het aspect geluid niet relevant en dient de systematiek van de Wet geluidhinder gevolgd te worden. In toelichting paragraaf 4.2.3 is ingegaan op het aspect geluid. Hieruit blijkt dat industrielawaai geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Tevens wordt met een afstand van ca. 35 m tot de woningen niet voldaan aan de richtafstand van 50 m voor stof. Stof wordt veroorzaakt door het lossen van zand en dergelijke en de verwerking van de grondstoffen tot het eindproduct. De emissiepunten voor stof liggen op een afstand van minimaal 50 m tot de woningen, waarmee wordt voldaan aan de richtafstand. Het zand wordt opgeslagen tussen hoge betonnen keerwanden. Hierdoor komt er zo min mogelijk stof vrij. Daarnaast staat het bestaande kantoorgebouw, dat grotendeels gehandhaafd blijft, tussen de woningen en de betonfabriek. Dit zorgt voor een afschermende werking. De overlast vanwege stof zal dan ook minimaal zijn.

Voor het nieuwe te realiseren eetcafé en overige functies onder de appartemeten in het voormalige kantoorpand geldt dat dit maximaal milieucategorie 2 activiteiten zijn. In toelichting paragraaf 4.2.3 is tevens ingegaan op deze bedrijvigheid en wordt gesteld dat de bedrijfsactiviteiten aanpanding aan de gevoelige bestemmingen gerealiseerd kunnen worden. De interne geluidisolatie tussen de bedrijfsfuncties en de appartementen zal zodanig moeten worden uitgevoerd dat voldaan wordt aan de geluidgrenswaarden uit het Activiteitenbesluit voor aanpandige woningen. Het parkeerterrein en de in- en uitrit zullen op een manier aangelegd worden dat sprake is van ruimtelijke scheiding, zodat geluidhinder zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde herontwikkeling.

4.2.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart:

^{Uitsnede risicokaart, plangebied zwart omcirkeld (bron: risicokaart.nl)}

Zoals op bovenstaande kaart te zien is, bevinden zich geen transportroutes voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen in de nabijheid van het plangebied. Wel liggen er een aantal risicovolle inrichtingen in de omgeving, de dichtstbijzijnde is gelegen op circa 350 m afstand. Gezien deze ruime afstand en aard van de risicovolle inrichtingen zijn er geen beperkingen voor het voorgenomen plan.

Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.3.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet, het Nationaal Waterplan en de Wet gemeentelijke watertaken.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet wordt elke zes jaar een Nationaal Waterplan vastgesteld. Het Nationaal Waterplan is het rijksplan voor het waterbeleid in Nederland. Op 22 december 2015 is het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Met dit Nationaal Waterplan zet het kabinet een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van ons watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

4.3.2 Beleid hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterbeheerplan 'Waterkoers 2016 - 2021' Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vijf hoofdthema's zijn:

waterveiligheid;
voldoende water;
gezond water;
gezuiverd afvalwater;
genieten van water.

Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoen aan de veiligheidseisen en dat bij dijkverbeteringenswerken wordt uitgegaan van een duurzaam en robuust ontwerp. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden, zodat het gebied geschikt is om te wonen, werken en recreëren. Daarbij wil De Stichtse Rijnlanden dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

Gezond water is voor De Stichtse Rijnlanden gezond als er een grote diversiteit aan planten en dieren in kan leven, als het veilig gebruikt kan worden voor recreatie of als grondstof voor drinkwater. Het water kan alleen zo schoon mogelijk gehouden worden als de (natuurvriendelijke) inrichtingen, het beheer en onderhoud van watersystemen worden aangepast. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert De Stichtse Rijnlanden rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

Het laatste thema betreft genieten van water. Hoewel dit geen kerntaak voor het waterschap is, is het onderwerp zeer belangrijk omdat deze in relatie staat tot het watersysteem en het waterbeheer. Recreatie en in het bijzonder 'genieten van water' neemt in de Nederlandse samenleving een steeds belangrijkere plaats in. Het waterschap wil de bewoners en bezoekers van het gebied laten genieten van water in een gezonde en veilige omgeving. Zo kan het waterschap ook zijn werk zichtbaar maken voor de bewoners. Het vaarwegbeheer is een wettelijke taak van het waterschap, voor de overige recreatieve thema's neemt het waterschap een adviserende en faciliterende rol aan.

4.3.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Planspecifiek

Watercompensatie

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 500 m² verharding in stedelijk gebied of meer dan 1.000 m² in landelijk gebied gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging. In de huidige situatie bestaat het plangebied voor het grootste gedeelte uit verhard oppervlak. Met het voorliggende plan wordt de bestaande bebouwing getransformeerd naar appartementen, horeca en andere voorzieningen. Daarnaast worden er 6 dijkwoningen gerealiseerd. Het versteende parkeerterrein wordt heringericht en vergroend. Het oppervlak aan terrein verharding zal daarmee afnemen. Daarmee is het aannemelijk dat de toename aan verharding kleiner is dan 500 m². Daarnaast worden er geen watergangen gedempt. Om die reden is watercompensatie niet noodzakelijk.

Waterkeringen

Langs de Kromme Mijdrecht ligt een regionale waterkering. Deze regionale waterkering ligt gedeeltelijk binnen het plangebied. Er dient met de ontwikkeling rekening gehouden te worden met de regionale waterkering en bijbehorende beschermingszone. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' wordt conform de legger van het hoogheemraadschap opgenomen op de verbeelding van dit bestemmingsplan. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de legger van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, waarbij in het rood de waterkering en in het blauw de beschermingszone staan aangegeven.

^{Uitsnede legger (bron: Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden)}

Er zal een omgevingsvergunning bij de gemeente Nieuwkoop en een watervergunning bij het hoogheemraadschap aangevraagd moeten worden om te mogen bouwen binnen de beschermingszone van de regionale waterkering. Er is overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ten aanzien van de bestaande kering. Er is aangegeven dat de aanwezige kade verbeterd kan worden tot deze voldoet of dat er een nieuwe damwand aangelegd kan worden. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal dit aspect uitgewerkt worden.

Riolering en afkoppeling

De nieuwe woningen worden aangesloten op het bestaande gemeentelijke rioolsysteem. Het bestaande gebouw waar de horecagelegenheid en het dorpshuis zijn beoogd blijft volgens de huidige situatie aangesloten op het bestaande gemeentelijke rioolsysteem. Het hemelwater wordt afgekoppeld en geïnfiltreerd in de bodem. Hierbij worden geen uitlogende materialen gebruikt.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect water geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
decentralisatie van verantwoordelijkheden;
vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in het kader van gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN en vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplanten) toegevoegd.

Planspecifiek

Met de beoogde herontwikkeling wordt de bestaande bebouwing getransformeerd ten behoeve van de beoogde nieuwe functies (appartementen, horeca en overige voorzieningen) welke mogelijk van betekenis is voor beschermde soorten. Om inzichtelijk te krijgen in hoeverre de ontwikkeling mogelijk effecten heeft op beschermde soorten van de Wet natuurbescherming, is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (22 oktober 2020, Blom Ecologie, zie bijlagen bij toelichting bijlage 4).

Soortenbescherming

De planlocatie heeft geen essentiële betekenis voor beschermde soorten. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, foeragerende vleermuizen, amfibieën, insecten en broedvogels welke niet beschermd zijn (behoudens de Algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, een Belangrijk weidevogelgebied of de Strategische reservering natuur en er zijn geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Voor een aantal effecten (trillingen, geluid, optische verstoring etc.) geldt dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden per definitie te groot is. Een Voortoets en/of ‘nee, tenzij’-toets is niet noodzakelijk. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie dienen de effecten van stikstofemissie inzichtelijk gemaakt te worden.

Houtopstanden

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Stikstofdepositie

Voor de beoogde ontwikkeling is ten behoeve van de Wet natuurbescherming een AERIUS-berekening (Buro SRO, SR220205, d.d. 14 november 2023, zie bijlagen bij toelichting bijlage 5) uitgevoerd, gebruik makend van AERIUS-Calculator versie 2023.1. Er zijn twee berekeningen uitgevoerd: een berekening voor de bouwfase en een berekening voor de gebruiksfase.

Met de berekening voor de gebruiksfase is de toekomstige situatie in beeld gebracht. Waarbij een inschatting is gemaakt van de beoogde verkeersgeneratie per etmaal. Het te transformeren kantoorgebouw en de nieuwe woningen worden gasloos uitgevoerd. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er in totaal sprake is van NO_x-emissie van 3,0 kg/j en een NH₃-emissie van <1 kg/j. Uit de berekening blijkt dat er in de gebruiksfase geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn.

De berekening voor de bouwfase is uitgevoerd op basis van de uitstoot van de mobiele werktuigen en voertuigbewegingen die tijdens de bouwfase in het bouwjaar 2024 plaatsvindt. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er voor het rekenjaar 2024 sprake is van NO_x-emissie van 10,1 kg/j en een NH₃-emissie van <1 kg/j. Uit de berekening blijkt dat er in de bouwfase geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn.

Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Daarmee is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Het plan is uitvoerbaar voor wat betreft stikstofdepositie.

Conclusie

De ontwikkeling is uitvoerbaar zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro).

4.5 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

Planspecifiek

De gronden van het plangebied zijn in het geldende bestemmingsplan voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. Bij bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 2.500 m² en dieper dan 50 cm onder het maaiveld is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Met de beoogde herontwikkeling van het plangebied worden deze normen overschreden. Derhalve is een archeologisch onderzoek uitgevoerd door Transect (kenmerk: 20090118, d.d 23-12-2020, zie bijlagen bij toelichting bijlage 6).

Het archeologisch vooronderzoek bestaat uit een gecombineerd onderzoek, te weten een archeologisch Bureauonderzoek (BO) en een Inventariserend Veldonderzoek (IVO), verkennende fase. Het doel van het archeologisch bureauonderzoek is het specificeren van de archeologische verwachting. Het doel van het inventariserend veldonderzoek is het toetsen en waar mogelijk bijstellen van de gespecificeerde archeologische verwachting.

Op basis van het bureauonderzoek is een hoge archeologische verwachting in het oosten van het plangebied voor de periode Nieuwe tijd. Hier is namelijk op de Kadastrale Minuutplan een erf met bebouwing aanwezig. De rest van het plangebied is in gebruik als bos, en hier worden geen behoudenswaardige archeologische resten van verwacht. Op oudere kaarten is het plangebied onbebouwd. Er is een lage verwachting opgesteld voor de periode Neolithicum. Deze is gebaseerd op het mogelijk voorkomen van een kreekrug in de ondergrond van het plangebied. Hier is in theorie bewoning mogelijk geweest gedurende het Neolithicum. Het is echter nog zeer de vraag in hoeverre er een (bewoonbare) kreekrug in de ondergrond bevindt en of daar daadwerkelijk op werd bewoond, aangezien er in de omgeving van het plangebied geen voorbeelden van zijn. Daarnaast is sprake van een lage verwachting op aantreffen van resten uit de Bronstijd – Vroege Middeleeuwen op oever- of komafzettingen van de Kromme Mijdrecht en/of veraarde veentrajecten die wijzen op een ontwatering van het veengebied.

In het plangebied zijn verstoringslagen aangetroffen tot een diepte van 2,8 m -NAP. De verwachting is dat ten behoeve van de aanleg van de kelder van het bestaande kantoorpand, een grotere zone is afgegraven. De vloer van de kelder bevindt zich op een diepte van 3,0 m -NAP. Het kantoorpand bevindt zich op de locatie waar op basis van de Kadastrale Minuut resten uit de Nieuwe tijd werden verwacht. Deze resten zullen geheel vergraven zijn bij de aanleg van de kelder. In de rest van het plangebied was de verwachting vanuit het bureauonderzoek reeds laag. Ook in het oosten is een verstoring waargenomen tot 2,5 m -Mv. De verwachting is dus dat hier ook sprake is van een verstoring van het archeologisch relevante niveau, zowel door vergraving als door verdrukking. De verwachting dat er behoudenswaardige en intacte archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn, is laag.

Advies

In het plangebied bestaat het voornemen om woningen en een horecagelegenheid te realiseren. Aangezien sprake is van een lage verwachting op het aantreffen van archeologische waarden adviseren wij om het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wel geldt dat wanneer tijdens de grondwerkzaamheden in het plangebied onverhoopt toch archeologisch relevante zaken tevoorschijn komen, deze conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 moeten worden gemeld bij het bevoegd gezag (in deze de gemeente Nieuwkoop).

Bovenstaande vormt een advies. Op grond van de resultaten van het rapport en het advies zal het bevoegd gezag (de gemeente Nieuwkoop) een besluit nemen over de daadwerkelijke omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden binnen het plangebied.

4.6 Duurzaamheid

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Nieuwkoop is vastgelegd in de Duurzaamheidagenda 'Samenwerken en Verbinden'. Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame inrichting, voor duurzame (steden)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing. Voor kleinere projecten (minder dan 10 woningen) geldt dat de gemeente initiatiefnemers informeert over duurzaam bouwen via de Infobladen Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen.

Planspecifiek

Met het voorliggende plan wordt er gebruik gemaakt van bestaande bebouwing die getransformeerd wordt ten behoeve van het beoogde gebruik. Het pand zal tevens verduurzaamd worden en volledig gasloos worden uitgevoerd. De nieuw te bouwen dijkwoningen zullen voldoen aan de BENG-normen. Dit houdt in dat er zeer energiezuinige woningen met een geringe warmtebehoefte worden gerealiseerd.

4.7 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.7.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

Planspecifiek

Volgens de Nota parkeernormen gemeente Nieuwkoop 2021 behoort het plangebied tot de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'niet stedelijk'. Voor de woningen in het te transformeren gebouw kan in de CROW-publicatie 381 de categorie ‘huur, appartement, midden/goedkoop’ (10 woningen) en ‘huur, appartement, duur’ (één woning) worden gevolgd voor de appartementen. Voor de dijkhuizen kan de categorie ‘koop, huis, tussen/hoek’ worden gevolgd.

Voor de kantoorruimte kan de categorie ‘kantoor (zonder baliefunctie)' worden gevolgd.

Voor een eetcafé is er geen kengetal opgenomen in CROW-publicatie 381. Er is de aanname gedaan dat het benodigd aantal parkeerplaatsen per 100 m² bvo gemiddeld twee keer per etmaal bezet zal zijn. CROW-publicatie 381 bevat voor een café een parkeerkencijfer van 7,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. De Nota parkeernormen Nieuwkoop 2021 houdt een parkeernorm van 7,5 per 100 m² bvo aan. Er wordt aangesloten bij de Nota parkeernormen Nieuwkoop 2021 en de daarin opgenomen parkeernorm van 7,5 parkeerplaatsen per 100 m². Gemiddeld kan er bij een bezettingsgraad van twee uitgegaan worden van 30 voertuigbewegingen per 100 m² bvo voor het eetcafé. Bij 280 m² bvo bedraagt de verkeersgeneratie 84,0 voertuigbewegingen per etmaal.

Voor een dorpshuis/bijeenkomstfunctie is er geen kengetal in CROW-publicatie 381 opgenomen. Het dorpshuis richt zich met name op lokale activiteiten. Er wordt verwacht dat er gemiddeld op 4 avonden per week gemiddeld 60 mensen het dorpshuis bezoeken, waarvan er circa 10 mensen met de auto komen. Dit houdt maximaal 4 x 20 = 80 voertuigbewegingen per week in, wat neerkomt op 11,4 voertuigbewegingen per etmaal.

Voor de fietsenstalling/-verhuur zijn eveneens geen kengetallen in opgenomen in CROW-publicatie 381. Hierbij geldt dat dat de fietsenstalling/-verhuur in de zomerse maanden juni-september in gebruikt zal zijn. Op een drukke dag wordt verwacht 20 fietsen te verhuren, waarbij per verhuurde fiets twee voertuigbewegingen worden gerekend. Dit komt overeen met 40 voertuigbewegingen per etmaal. Dit zou neerkomen op het volgende 122 dagen x 40 mvt = 4.880 mvt/jaar en 4.880/365 = 13,4 mvt/etmaal.

In de navolgende tabel is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling uiteengezet.

Categorie / type woning	Aantal woningen / m² bvo	CROW verkeersgeneratie	Totaal verkeersgeneratie
Koop, huis, tussen/hoek	6	7,4	44,4
Huur, appartement, midden/goedkoop	4 + 4 + 2	4,1	41,0
Huur, appartement, duur	1	6,0	6,0
Eetcafé	280 m²	30,0	84,0
Kantoor (zonder baliefunctie)	140 m²	8,8	12,3
Dorpshuis/ bijeenkomstfunctie	350 m²	-	11,4
Fietsenstalling/-verhuur	370 m²	-	13,4
Totaal			212,5

De beoogde herontwikkeling zorgt voor een verkeersgeneratie van circa 213 motorvoertuigen per etmaal. Het plangebied blijft net als in de huidige situatie ontsloten aan de Lange Meentweg (N463). Gezien de verkeersgeneratie en de directe ontsluiting aan de Lange Meentweg (N463) is het te verwachten dat het aantal voertuigbewegingen opgevangen kan worden met de huidige verkeerstructuur.

4.7.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

Op 8 juli 2021 is de Nota parkeernormen gemeente Nieuwkoop 2021 vastgesteld. De gemeente Nieuwkoop zet met deze nota in op meer flexibiliteit in de toepassing van parkeernormen door meer doelgroep specifieke normen toe te passen voor zowel de auto als de fiets. Verder is er de mogelijkheid om deelauto’s in te zetten om de parkeernorm te verlagen.

Planspecifiek

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de Nota parkeernormen Nieuwkoop 2021. In de navolgende tabel staat de parkeerbehoefte per woning/functie aangegeven.

Soort woning / functie	Aantal woningen / m²	Functie uit Nota parkeernormen	Parkeernorm	Parkeerbehoefte
Dijkwoningen 140 m² (vrije sector)	6	grondgebonden woningen >130 m²	2,5	15
Appartement 40 m² (starters)	4	sociaal <60 m²	1,4	5,6
Appartement 60 m² (senioren)	4	senioren woningen (65+)	1,2	4,8
Appartement 55 m² (sociaal)	1	sociaal <60 m²	1,4	1,4
Appartement 65 m² (sociaal)	1	sociaal 60-80 m²	1,6	1,6
Appartement 75 m² (vrije sector)	1	gestapeld 50 - 80 m²	1,8	1,8
Eetcafé	280 m²		7,5	21,0
Kantoor	140 m²		2,6	3,6
Dorpshuis/bijeenkomstfunctie	350 m²		-	10,0
Fietsenstalling/-verhuur	370 m²		-	10,0
Totaal				74,8

De aangehouden parkeerbehoefte voor het dorpshuis is een inschatting omdat voor een dergelijke functie geen kengetal in CROW-publicatie 381 is opgenomen. Aangezien het dorpshuis met name is gericht op lokale activiteiten en er relatief weinig mensen uit het dorp met de auto zullen komen, is het de verwachting dat de parkeerbehoefte reëel is. Het zelfde geldt voor de fietsenstalling/-verhuur, ook dit is een inschatting omdat er geen kengetal in CROW-publicatie 381 is opgenomen. Waarbij het de verwachting is dat er op het drukste moment overdag 10 parkeerplaatsen benodigd zijn.

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er een parkeerbehoefte is van 74,8 parkeerplaatsen voor het voorliggende plan. In het plangebied is ruimte aanwezig om in ieder geval 69 parkeerplaatsen te realiseren, zoals is weergegeven in toelichting paragraaf 2.2. De parkeerplaatsen zijn allen ontsloten via de nieuw aan te leggen wegen/paden in het plangebied.

Dit betekent dat er in principe een tekort is van één parkeerplaats. Voor een goede berekening van de totale parkeervraag kan er gekeken worden naar de mogelijkheid van dubbelgebruik van parkeerplaatsen. In de Nota parkeernormen Nieuwkoop 2021 is de onderstaande tabel opgenomen met aanwezigheidspercentages voor dubbelgebruik. Echter zijn niet voor alle functies die worden mogelijk gemaakt parkeernormen opgenomen.

^{Aanwezigheidspercentages (bron: Nota parkeernormen Nieuwkoop 2021)}

Het maatgevende moment zal naar alle waarschijnlijkheid de werkdagavond zijn, waarbij de meeste mensen thuis zijn, het eetcafé de meeste bezoekers heeft en er bij het dorpshuis mensen zijn die met de auto komen. Daar tegenover staat dat de kantoorfunctie niet bezet is, daarvoor kan er een parkeerbehoefte van 0,2 parkeerplaatsen worden aangehouden. Dit betekent 74,8 - 3,4 = 71,4 parkeerplaatsen benodigd zijn. Daarnaast is het te verwachten dat de fietsverhuur met name overdag plaatsvindt wanneer de meeste mensen niet thuis zijn. Wanneer de meeste wel thuis zijn zal de fietsverhuur niet meer actief zijn. De parkeerbehoefte in de avond neemt daarmee nog eens met circa 10 parkeerplaatsen af, dit betekent dat er 61,4 parkeerplaatsen benodigd zijn.

Gezien het voorgaande wordt er voldaan aan de benodigde parkeervraag.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

5.2 Toelichting

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.3 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.4 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 4 de overgangs- en slotbepalingen. In de volgende paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen behandeld.

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook de regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.5 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende (dubbel)bestemmingen:

Gemengd

Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van het multifunctionele gebouw met een eetcafé, kantoren, dorpshuis, fietsenstalling/-verhuur en woningen. Ter plaatse van de bestemming ‘Gemengd’ zijn de voorgaand genomede functies toegestaan, waarbij voor horeca enkel horeca tot en met categorie 1 als bedoeld in de Lijst van horecacategorieën (lichte horeca) is toegestaan. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor water- en groenvoorzieningen, installaties ten behoeve van de opwekking van duurzame energie, wegen en paden, parkeervoorzieningen, etc.

Voor het bouwen van gebouwen geldt dat deze uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd mogen worden. Daarbij mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte. Overkappingen hebben een maximale bouwhoogte van 3 m met een gezamenlijke oppervlakte van niet meer dan 20 m².

Enkel ter plaatse van de aanduiding 'wonen' zijn woningen toegestaan. Voor de beoogde woningen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te kunnen voldoen aan de Wet geluidhinder en het gemeentelijk hogere waardenbeleid. Uit het onderzoek naar de geluidbelasting door industrielawaai volgt dat de noordgevel als 'dove' gevel uitgevoerd moet worden. Om die reden is in de planregels vastgelegd dat de gronden en bouwwerken uitsluitend gebruikt mogen worden voor wonen als de gevel ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' als een 'dove' gevel uitgevoerd en in stand gehouden wordt.

Groen

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, wandel- en fietspaden, speelplaatsen, waterlopen en waterpartijen, voorzieningen van algemeen nut, waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming.

Op deze gronden is het niet toegestaan om gebouwen te bouwen. De bouwhoogte voor lichtmasten bedraagt maximaal 8 m en de bouwhoogte voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.

Verkeer - Verblijfsgebied

Ter plaatse van de parkeervoorzieningen voor de woningen en het parkeerterrein voor het multifunctionele gebouw is voor de gronden de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsverkeer’ opgenomen. Deze gronden zijn voornamelijk bestemd voor wegen met een functie voor verkeer en verblijf en parkeervoorzieningen.

Het bouwen van gebouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt voor terreinafscheidingen een bouwhoogte van maximaal 2 m, voor lichtmasten maximaal 8 m en voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, een bouwhoogte van 3 m.

Wonen

Voor de woningen is de bestemming ‘Wonen’ opgenomen. Naast het wonen is een beroep aan huis en kleinschalige bedrijvigheid aan huis toegestaan. De gronden zijn tevens bestemd voor de bij het wonen horende erven, tuinen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, etc.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Een hoofdgebouw mag niet groter zijn dan 150 m². Het maximaal aantal woningen staat ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ aangegeven op de verbeelding. Ook de maximale bouwhoogte staat aangegeven op de verbeelding.

Waarde - Archeologie 2

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud en de bescherming van archeologische waarden. Voor het oprichten van bouwwerken met een oppervlakte van meer dan 2.500 m² en dieper dan 50 cm is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Waterstaat – Waterkering

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een waterkering. Het bouwen van gebouwen is door middel van een omgevingsvergunning toegestaan, mits er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de waterkering.

6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van het plan zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer worden doorberekend. Voor de gemeente zijn er verder geen kosten aan de ontwikkeling verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit initiatief zal met het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Nieuwkoop worden geregeld. Hierin zal opgenomen worden dat het planschaderisico voor rekening van de initiatiefnemer komt. Hiermee kan afgezien worden van het vaststellen van een exploitatieplan.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub c Wro overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Participatie

Het project is op meerdere momenten onder de aandacht gebracht bij directe omwonenden en breder aan de inwoners van Nieuwkoop. Zo is er in het Nieuwkoop nieuws (communicatieblad van de gemeente Nieuwkoop) van 16 augustus 2021 aandacht geschonken aan het initiatief. Vervolgens is er in maart 2022 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor belangstellende. De reacties op de plannen zijn positief geweest.

7.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro opgenomen.

7.3 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de eventuele zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.