Bestemmingsplan Zuidhoek, 1e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bestemmingsplan "Zuidhoek" is op 29 maart 2012 vastgesteld. Het plan is op 21 juni 2012 in werking getreden. Het tegen het bestemmingsplan ingestelde beroep is door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 21 november 2012 ongegrond verklaard (uitspraak 201206059/1/Ra). De vaststelling van het plan is met ingang van die datum onherroepelijk.

Het bestemmingsplan voorziet in de realisering van ongeveer 88 woningen in 11 verschillende typen (vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en rijwoningen). Deze typering is geregeld in de bestemmingen "Wonen - 1" tot en met "Wonen - 11".

Bij de toepassing van het bestemmingsplan is gebleken dat er sprake is van een aantal onderdelen van het bestemmingsplan, zowel in de regels als op de verbeelding die aan een adequate verlening van omgevingsvergunningen in de weg staan. Dit betreft:

• de onderlinge afstand tussen bestemmings - c.q. bouwvlakken met de bestemming "Wonen - 4" op vijf woningbouwlocaties;
• de regeling betreffende het aan-één-bouwen danwel halfvrijstaand bouwen (betreffende de woningbouwlocaties met de bestemmingen "Wonen - 2" en "Wonen - 11");
• de maximale bouwhoogte voor wat betreft de woningbouwlocaties met de bestemming "Wonen - 4";
• de regeling van de maximale hoogtes van lessenaarsdaken en veranda's.

Met de voorliggende bestemmingsplanherziening wordt beoogd een en ander te herstellen.

1.2 Ligging van het plangebied "Zuidhoek"

Het plangebied "Zuidhoek" is gelegen ten zuiden van de kern Nieuwkoop aan de rand van de Zuideinderplas (Nieuwkoopse Plassen). Zie onderstaande afbeelding voor de situering van het plangebied.

1.3 Leeswijzer

Onderstaand wordt aangegeven welke onderdelen van het bestemmingsplan "Zuidhoek" aanpassing behoeven. Daarbij wordt per onderdeel aangegeven op welke punten de verbeelding danwel de planregels van het bestemmingsplan worden aangepast dan wel aangevuld.

Hoofdstuk 2 Aanpassingen

2.1 Situering aantal bestemmingsvlakken/bouwvlakken bestemming "Wonen - 4"

Constatering:

Vensters met uitzicht op het erf van de buren zijn toegestaan in het geval de desbetreffende muur op een afstand van ten minste 2 meter vanaf de erfgrens staat (artikel 5:50 Burgerlijke wetboek). Er is evenwel een aantal bouwvlakken met de bestemming "Wonen - 4" geprojecteerd op minder dan 2 meter afstand van de zijdelingse perceelsgrens. Er zouden dan ook geen ramen aanwezig mogen zijn in de desbetreffende zijgevels. Dit wordt aangemerkt als een te grote beperking.

Aanpassing:

De bestemmingsvlakken en bouwvlakken "Wonen - 4" zijn voor wat betreft vijf percelen 0.50 meter in zuidoostelijke richting verschoven. Aldus zal de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens tenminste 2 meter bedragen. De desbetreffende percelen zijn aangegeven op de onderstaande afbeelding.

< in zuidoostelijke richting verplaatste bestemmings-/bouwvlakken "Wonen - 4" >

2.2 Halfvrijstaande woningen bestemmingen "Wonen - 2" en "Wonen - 11"

Constatering:

Ingevolge het bepaalde in artikel 19.2.1, onder a, zijn op de gronden met de bestemming "Wonen - 11" uitsluitend "aaneengebouwde woningen" toegestaan. Dit begrip is in artikel 1.6 omschreven als: "een woning, die deel uitmaakt van een blok van meer dan twee woningen, waarvan het hoofdgebouw aan het op het aangrenzende bouwperceel gelegen hoofdgebouw is gebouwd". Inmiddels is gebleken dat er voor wat betreft de gronden met deze bestemming ook vraag is naar de mogelijkheid om slechts twee aaneengebouwde woningen te realiseren. Er bestaat geen bezwaar tegen om aan deze vraag tegemoet te komen.

Aanpassing:

Het bepaalde in artikel 19.2.1, onder a, ("Wonen -11") wordt als volgt gewijzigd: "toegestaan zijn drie aaneengebouwde woningen, twee aaneengebouwde woningen en halfvrijstaande woningen".

Tevens wordt de omschrijving van het begrip "halfvrijstaande woningen" (artikel 1.24) gewijzigd in:

"een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen". Dit betreft dan ook de woningbouwpercelen met de bestemming "Wonen - 2". Aldus kunnen op de woningbouwpercelen met de bestemmingen "Wonen - 2" en "Wonen - 11" twee woningen worden gerealiseerd waarbij de hoofdmassa's ofwel direct aan elkaar worden gebouwd ofwel worden geschakeld door middel van bijvoorbeeld garages of bergingen.

2.3 Bouwhoogte bestemming "Wonen - 4"

Constatering:

Het is gebleken dat de bouwregels bij de bestemming "Wonen - 4" voor wat betreft de hoofdgebouwen zodanig zijn dat niet aan alle voorgeschreven maten kan worden voldaan. Gelet op de oppervlaktes van de desbetreffende bouwvlakken en uitgaande van benutting van de maximale goothoogte (3,0 meter) kan niet voldaan worden aan de voorgeschreven dakhelling ("niet meer en niet minder dan 25 danwel 57 graden") zonder dat de maximale bouwhoogte (7,0 meter) wordt overschreden.

Aanpassing:

De maximale bouwhoogte wordt in artikel 12.2.1 ("Wonen - 4") onder e, bepaald op 8,0 meter. Met een dergelijke (hogere) maximale bouwhoogte kan tevens worden voldaan aan de voorgeschreven dakhellingen.

2.4 Hoogteregeling lessenaarsdaken en veranda's

Constatering:

Bij de toepassing van het bestemmingsplan is gebleken dat de hoogteregeling voor aangebouwde bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen, op de volgende twee onderdelen onduidelijk is:

• De bepalingen ten aanzien van de goothoogte van lessenaarsdaken dienen zodanig te zijn dat er voor dat daktype slechts sprake is van één (maatgevende) goothoogte;

• De bepaling dat de bouwhoogte van een veranda gelijk moet zijn aan de goothoogte van het hoofdgebouw, leidt voor een aantal woningtypes waarvoor een grote maximale goothoogte geldt tot praktische problemen. Het hoogteverschil tussen de voorgeschreven bouwhoogte en de maximale goothoogte van een veranda (in casu 3 meter) is in die gevallen te groot.

Aanpassingen:

• Het bepaalde in artikel 2.2. ("Wijze van meten") betreffende de goothoogte van een bouwwerk wordt in die zin aangevuld dat in het geval van een lessenaarsdak het hoogste desbetreffende constructiedeel van de laagste goot bepalend is voor het meten van de goothoogte.
• De regel dat de bouwhoogte van de veranda gelijk moet zijn aan de goothoogte van het hoofdgebouw wordt voor wat betreft een aantal woonbestemmingen geschrapt. Dit betreft de percelen met de bestemmingen waar de goothoogte van het hoofdgebouw meer dan 5 meter mag bedragen, te weten "Wonen - 5", "Wonen - 8", "Wonen - 9" (in het geval van de realisering van een volledig plat dak op het hoofdgebouw) en "Wonen - 10" (eveneens in het geval van de realisering van een volledig plat dak op het hoofdgebouw).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Er wordt voor een uiteenzetting van het beleidskader verwezen naar de toelichting bij het bestemmingsplan "Zuidhoek" (hoofdstuk 3). Gelet op de strekking van de voorliggende bestemmingsplanherziening is er geen aanleiding hier verder op in te gaan.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

Er wordt voor een overzicht van de uitgevoerde onderzoeken verwezen naar de toelichting bij het bestemmingsplan "Zuidhoek" (hoofdstuk 5). Gelet op de strekking van de voorliggende bestemmingsplanherziening is er geen aanleiding voor aanvullende onderzoeken.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Inleiding

De voorliggende bestemmingsplanherzineing strekt ertoe het bestemmingsplan "Zuidhoek" op een aantal onderdelen te herzien danwel aan te vullen. Dit betreft zowel onderdelen van de planregels als onderdelen van de verbeelding. Onderstaand wordt vermeld op welke onderdelen de verbeelding en planregels van het bestemmingsplan "Zuidhoek" zijn aangepast danwel aangevuld.

5.2 De verbeelding

De verbeelding van het bestemmingsplan "Zuidhoek" is slechts in zoverre gewijzigd dat de op de bovenstaande afbeelding (zie paragraaf 2.1) aangeduide bestemmingsvlakken en bouwvlakken met de bestemming "Wonen 4" 0.50 meter in zuidoostelijke richting zijn verschoven. Aldus zal de afstand tot de noordwestelijke perceelsgrens van deze percelen tenminste 2 meter bedragen en kunnen in de desbetreffende zijgevels ramen worden aangebracht.

5.3 De planregels

De regels bestaan uit de volgende hoofdstukken:

1. Inleidende regels

In de begripsbepalingen (artikel 1) worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen, alsmede de begrippen die op grond van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) moeten worden opgenomen. De omschrijving van het begrip "halfvrijstaande woning" is ten opzichte van de in het oorspronkelijke bestemmingsplan "Zuidhoek" gebruikte omschrijving gewijzigd als aangegeven in de voorstaande paragraaf 2.2. Er is bepaald dat de overige begripsomschrijvingen zoals gehanteerd in het bestemmingsplan "Zuidhoek" ongewijzigd van toepassing blijven.

De omschrijving van de "wijze van meten" van "de goothoogte van een bouwwerk" zoals verwoord in het oorspronkelijke bestemmingsplan "Zuidhoek" is aangevuld als verwoord in de voorstaande paragraaf 2.4. Er is ook bepaald dat de overige "wijzen van meten" zoals geregeld in het bestemmingsplan "Zuidhoek" ongewijzigd van toepassing blijven.

2. Bestemmingsregels

In de onderhavige partiële herziening zijn alle artikelen van het bestemmingsplan "Zuidhoek" wederom opgenomen. Per bestemming c.q. per onderdeel van het desbetreffende artikel is aangegeven of en zo ja welke toevoegingen en/of wijzigingen zijn aangebracht in de desbetreffende artikelen van het genoemde bestemmingsplan. In alle gevallen - ongeacht of er sprake is van wijzigingen of aanvullingen - is bepaald dat de regels van het desbetreffende artikel in het bestemmingsplan "Zuidhoek" (voor het overige) ongewijzigd van toepassing blijven.

3. Algemene regels en Overgangs- en slotregels

De desbetreffende regels van het bestemmingsplan "Zuidhoek" blijven ongewijzigd van toepassing.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Er is voor de gemeente uitsluitend sprake van kosten voor het opstellen van deze bestemmingsplanherziening. Deze kosten worden betaald uit de grondexploitatie.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het maatschappelijke draagvlak van het bestemmingsplan wordt getoetst door middel van het wettelijk vooroverleg en de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan voor zienswijzen.

7.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De voorliggende bestemmingsplanherziening voorziet alleen in ondergeschikte aanpassingen. Er is sprake van een bestemmingsplanherziening van in planologisch opzicht ondergeschikt belang. Om die reden is besloten het overleg te laten plaatsvinden gelijktijdig met de periode van terinzagelegging van het ontwerp van de bestemmingsplanherziening (zie onderstaande paragraaf 7.2).

Het ontwerp is op 30 december 2015 voorgelegd aan:

• 1. Provincie Zuid-Holland, directie Ruimte en mobiliteit;
• 2. Hoogheemraadschap van Rijnland.

Dit heeft geen inhoudelijke op-/aanmerkingen opgeleverd.

7.2 Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. De kennisgeving als bedoeld in artikel 3:12 van de Awb dient op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ook in de Staatscourant te worden geplaatst en via elektronische weg te geschieden. Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 31 december 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. De bekendmaking van de ter inzage legging is op 30 december 2015 gepubliceerd in het Elektronisch Gemeenteblad en in de Staatscourant.

Er zijn geen zienswijzen ingediend.