Loosterweg Zuid naast nr. 22, Lisse

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Stek Wonen (hierna: initiatiefnemer) is voornemens de bestemming te wijzigen van de percelen aan de Loosterweg 16 in Voorhout en Loosterweg Zuid (ong) in Lisse. In het vigerende plan geldt de bestemming 'Bedrijf'. De initiatiefnemer wil de vigerende bedrijfsbestemming omzetten in een meer passende agrarische bestemming ten behoeve van bollenteelt. Daarnaast zal de bedrijfswoning aan de voorzijde van het perceel in Voorhout omgezet worden naar een burgerwoning met een aangepast kavel.

Het perceel ligt op de grens van de gemeente Teylingen en Lisse. Dat betekent dat de bestemming voor beide gemeentes gewijzigd moet worden. Het ingediende principeverzoek van de initiatiefnemer bij beide gemeentes werd positief ontvangen. Om de wijziging van de bestemmingen mogelijk te maken wordt voorliggend bestemmingsplan opgesteld voor het plangebied.

Omdat het bestemmingsplan gelegen is in twee gemeentes wordt de toelichting zo algemeen mogelijk opgesteld. De regels worden afgesteld op de bestemmingen die aanwezig zijn binnen het grondgebied van de betreffende gemeente met inachtneming van het gemeentelijk beleid dat van toepassing is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Loosterweg 16 in Voorhout en Loosterweg Zuid (ong) in Lisse in het landelijk gebied op de grens van de gemeente Lisse en gemeente Teylingen. Onder andere Voorhout en Lisse worden gerekend tot de agrarisch bollendorpen die gezamenlijk met een aantal andere dorpen de Bollenstreek vormen.

Het plangebied is gelegen in een lint in het buitengebied van de gemeente Lisse en Teylingen waarin woningen, bedrijven en agrarische bollengronden zich afwisselen. Rondom het plangebied bevinden zich gronden die bestemd zijn voor bollenteelt. Aan weerszijde van het plangebied en aan de overzijde van de weg bevinden zich woningen en aan de zuid- en oostzijde grenst het plangebied aan een watergang.

 

Figuur 1.1 - Ligging plangebied (oranje contour) en gemeentegrens tussen Lisse en Teylingen (blauwe stippellijn) (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.2 - Ligging plangebied (oranje cirkel) ten opzichte van omgeving (Bron: Google Maps)

1.3 Huidige planologische regeling

Het plangebied is door de ligging op een gemeentegrens opgedeeld in twee delen. Hierdoor is de geldende planologische regeling binnen het plangebied ook vastgelegd in twee bestemmingsplannen; één van de gemeente Lisse en één van de gemeente Teylingen.

• 1. Gemeente Teylingen: Buitengebied Teylingen (vastgesteld d.d. 30 april 2015)
• 2. Gemeente Lisse: Landelijk gebied (vastgesteld d.d. 12 september 2013)

Beide bestemmingsplannen zijn sindsdien herzien. In bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen, 1e herziening' is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' aangepast naar 'Waarde - Archeologie 7'. In de volgende figuren is de vigerende planologische situatie ter plaatse van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.3 - Ligging plangebied (oranje contour) en planologische situatie in de gemeente Teylingen volgens het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 1.4 - Ligging plangebied (oranje contour) en planologische situatie in de gemeente Lisse volgens het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Planologische situatie bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' (figuur 1.3)

Binnen dit gedeelte van het plangebied is alleen de enkelbestemming 'Bedrijf - Agrarisch handels- en exportbedrijf' van kracht. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor:

• a. aan bollencomplex verwante handels- en exportbedrijven;
• b. de teelt van bollen bij wijze van neventak;
• c. bij die bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen; en
• d. de volgende nevenfuncties:
  • 1. de verwerking en verkoop aan huis van hoofdzakelijk ter plaatse geproduceerde agrarische producten;
  • 2. stalling van caravans, kampeerauto's en daarmee gelijk te stellen vervoermiddelen voor recreatief gebruik in bestaande bebouwing (niet in kassen en geen stalling van voertuigen zoals oldtimers die regelmatig en frequent uit de stalling worden gehaald);
  • 3. kleinschalige dagrecreatieve activiteiten in de vorm van het inrichten en gebruiken van ruimten voor doeleinden op het gebied van dagrecreatie, zoals voorlichtingsruimten, verkoopruimten.

Daarnaast geldt binnen het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 7' en is het plangebied voorzien van een bouwvlak.

Planologische situatie bestemmingsplan 'Landelijk gebied' (figuur 1.4)

Binnen dit gedeelte van het plangebied geldt de enkelbestemming 'Bedrijf - Handels- en exportbedrijf' en 'Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 1'. De bestemming 'Bedrijf - Handels- en exportbedrijf' is nagenoeg gelijk aan de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch handels- en exportbedrijf', alleen zijn hier geen nevenfuncties toegestaan als hiervoor benoemd onder d.

Binnen de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 1' zijn de gronden bestemd voor:

• a. de uitoefening van een bollenteeltbedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.10 onder b;
• b. behoud en versterking en herstel van de voorkomende natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden, in de vorm van:
  • 1. bollenvelden;
  • 2. grootschalige openheid;
  • 3. kenmerkende landschapsstructuur;
  • 4. natuur- en landschapselementen in de vorm van houtwallen en -singels, geriefhoutbosjes en overige groenvoorzieningen;
• c. de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, water, waterhuishoudkundige en waterstaatkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en toegangswegen;

met daaraan ondergeschikt:

• d. aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten;
• e. de volgende nevenfuncties met bijbehorend een maximaal aantal m² aan bebouwing en gronden:
  • 1. verkoop-aan-huis van eigen/agrarische producten (eventueel be- of verwerkt)
  • 2. opslag en stalling van agrarische producten
  • 3. agrarisch natuur- en landschapsbeheer
  • 4. bed & breakfast in de woning.

Daarnaast geldt een archeologische dubbelbestemming, mogen op dit gedeelte van het plangebied geen wooneenheden gebouwd worden en geldt een maximum bebouwingspercentage van 60%.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het plan waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn vastgesteld.

De toelichting vormt de onderbouwing van het plan. Hierin komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan bod:

• hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van het plan;
• hoofdstuk 3 onderbouwt dat het plan voldoet aan het ruimtelijk, relevante beleid;
• hoofdstuk 4 beschrijft de onderzoeksresultaten naar de diverse omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5 licht toe hoe het plan juridisch is vastgelegd in de regels en op de verbeelding;
• hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied omvat drie kadastrale percelen gelegen in Voorhout en Lisse. Het betreft de kadastrale percelen in Voorhout Sectie B nummer 4966 en 5733 en Sectie A nummer 1231 in Lisse.

Een aantal jaar geleden is dit plangebied aangekocht door de initiatiefnemer om het gebied te ontwikkelen. De huidige locatie bestaat uit een braakliggend stuk grond met aan de westzijde een bedrijfswoning die aan de weg gelegen is. De noordzijde van het perceel is zoals te zien in figuur 2.1 al bestemd en in gebruik als bollengrond. De zuidzijde betreft het braakliggende terrein waarop planologisch een bedrijfsbestemming gelegen is. De huidige bedrijfswoning is gelegen binnen de gemeente Teylingen.

Figuur 2.1 - Huidige situatie (Bron: Google Earth)

2.2 Beoogde ontwikkeling

Op deze locatie was in het verleden één agrarisch handels- en exportbedrijf gevestigd, de bedrijfsopstallen zijn verwoest door een brand. De Greenportontwikkelingsmaatschappij (hierna: GOM) heeft met de initiatiefnemer en tevens eigenaar van de gronden een overeenkomst gesloten voor het nagenoeg volledig omzetten van de aanwezige bedrijfsbestemming in een bollenteeltbestemming en het terugbrengen van deze gronden als 1e klasse bollengrond. De aanwezige bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning.

Om de toekomstige woonbestemming voldoende bescherming te bieden tegen gewasbeschermingsmiddelen die gebruikt worden voor de bollenteelt, zal tussen de toekomstige bestemmingen een landschappelijke inpassing gerealiseerd worden die voldoende bescherming biedt.

2.3 Gewenste planologische situatie

In de toekomstige situatie worden de volgende bestemmingen beoogd binnen het plangebied:

• Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 1
• Wonen
• Tuin
• Water

De bestemming Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 1 bevindt zich zowel binnen het plangebied van de gemeente Lisse als van de gemeente Teylingen. De overige bestemmingen (Wonen, Tuin en Water) bevinden zich alleen binnen het plangebied van de gemeente Teylingen. Aan de achterzijde van dit perceel is in de huidige situatie een klein gedeelte van de watergang bestemd als bedrijf. Met dit bestemmingsplan wordt dit gedeelte bestemd conform de feitelijke situatie, zijnde water.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

In dit hoofdstuk wordt een overzicht geboden van de ruimtelijk relevante beleidskaders voor het plangebied. Achtereenvolgens wordt ingezoomd op het geldende rijksbeleid, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Samen vormen deze de beleidskaders waar binnen de beoogde ontwikkeling plaats dient te vinden.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) & Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (barro, 2020)

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond, leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio’s;
• en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Nationale belangen

De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze gaat echter pas in zodra de omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het Bkl is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing en conclusie

Het NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling

Iedere ruimtelijke onderbouwing die een nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument met het doel efficiënt ruimtegebruik te bevorderen. Voor stedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Indien het ruimtelijke besluit de ontwikkelingen mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Wel of geen stedelijke ontwikkeling

De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 12 woningen of een functiewijziging van meer dan 500 m2 bvo wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling wordt een bedrijfsbestemming omgezet naar grond voor bollenteelt en een bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning. De omzetting van een deel van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming wordt niet aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject omdat ter plaatse al een woning aanwezig is. Bij de omzetting van bedrijf naar agrarisch is eveneens geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

De ontwikkeling wordt niet aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve hoeft niet getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid voor het plangebied bestaat uit de Omgevingsvisie Zuid-Holland (25 oktober 2022) en de Omgevingsverordening Zuid-Holland (25 oktober 2022). Relevante zaken uit dit beleid worden getoetst aan de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt.

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland (vastgesteld d.d. 25 oktober 2022)

De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. In 2021 is een herziening opgesteld die betrekking heeft op een aantal onderwerpen uit de Omgevingsvisie. Voor de niet herziene onderwerpen geldt nog steeds de Omgevingsvisie Zuid-Holland. Beide documenten zijn in samenhang geraadpleegd bij de toetsing aan het provinciale beleid. Hieronder worden de relevante thema's uit de Omgevingsvisie achtereenvolgens behandeld.

Landschap

De provincie wil de gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde van de verschillende Zuid-Hollandse landschappen behouden en versterken.

• De provincie zet in op een betere, gebiedsgerichte verweving van de verschillende ‘klassieke’ functies in de groene ruimte (landbouw, natuur, recreatie, water, cultuurhistorie) en een betere relatie tussen stad en land. Daarmee wil de provincie gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde van de verschillende Zuid-Hollandse landschappen behouden en versterken. De klimaat- en energie-efficiënte samenleving stelt nieuwe eisen aan de groene ruimte. Deze worden zo veel mogelijk ingepast met behoud of zelfs verbetering van bestaande functies.
• De provincie wil samen met haar partners een kwaliteitsslag maken in de groene ruimte binnen en buiten de stad, zodanig dat er een gezonde leefomgeving ontstaat, de intrinsieke waarden, (waaronder natuurwaarden) worden beschermd en versterkt, en dat de groene ruimte aansluit bij de vraag van de gebruikers en bewoners, toekomstbestendig is en bijdraagt aan de identiteit en ruimtelijke kwaliteit van Zuid-Holland. Hiertoe zijn beschermingscategorieën opgesteld en gebieden aangewezen die daar aan moeten voldoen. In die gebieden gelden strengere richtlijnen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast zet de provincie in op het bieden van handreikingen.

Ruimtelijke kwaliteit

De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart.

• 1. Laag van de ondergrond

De ontwikkeling is gelegen op de ondergrond van het 'Kustcomplex - Zeezandafzetting'. Hiervoor gelden de volgende richtpunten:

• Ontwikkelingen versterken en gebruiken waar mogelijk de natuurlijke dynamiek en omstandigheden van de kust (duinen, strand en voordelta/vooroever).
• Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.
• Veiligheidsmaatregelen zijn mede gericht op het versterken van het natuurlijk kustkarakter.

• 2. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

De ontwikkeling is gelegen in het Bollenlandschap en in het lint van de Loosterweg in Voorhout en de Loosterweg Zuid in Lisse. De provincie heeft hiervoor de volgende richtpunten opgesteld:

Linten

• Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
• Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
• Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
• Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Bollenlandschap

• Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.

• 3. Laag van de stedelijke occupatie

Deze laag is niet van toepassing voor het plangebied.

• 4. Laag van de beleving

Deze laag is niet van toepassing voor het plangebied.

Stikstof

De provincie wil een ambitie daling realiseren van de stikstofdepositie tot een niveau waarbij de instandhoudingsdoelen in de Natura 2000-gebieden gehaald kunnen worden. De daling van de depositie wordt deels gerealiseerd vanuit andere beleidsdoelen, zoals bodemdaling, transitie van de landbouw (kringlooplandbouw) en energietransitie.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling betreft het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming, het realiseren van bollengrond en het vervangen van de bestaande bedrijfswoning door een burgerwoning. Het plangebied bevindt zich in de Duin- en Bollenstreek waardoor het met de nieuwe bestemming aansluit bij de regio waarin het plangebied gelegen is. De visie op dit landschap is beschreven in de Intergemeentelijke structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek. Hieraan wordt getoetst in paragraaf 3.3.1. Doordat de bestaande bedrijfswoning op de locatie vervangen wordt, blijft er een woning aanwezig op de locatie waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het lint van de Loosterweg (Zuid) niet veranderd.

Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan het oprichten van een bedrijf op deze locatie onmogelijk gemaakt. Gelet op de omgeving en de ambitie van de provincie om een daling van de stikstofdepositie te realiseren, sluit dit aan bij het beleid van de provincie.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland (vastgesteld d.d. 25 oktober 2022)

In de Omgevingsverordening heeft de provincie regels gesteld om de provinciale hoofdbelangen uit de Omgevingsvisie Zuid-Holland juridisch te borgen. Gemeenten moeten bij het maken van ruimtelijke plannen deze regels in acht nemen. De Omgevingsverordening is daarmee een kaderstellend instrument van de provincie voor gemeenten. Uit de Omgevingsverordening zijn voor het voorliggende bestemmingsplan alleen artikel 6.9 en 6.17 relevant. De voorgenomen ontwikkeling wordt hierna aan beide artikelen getoetst.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

8. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a.

Artikel 6.9a Beschermingscategorie 3 Buitengebied

• 1. Een bestemmingsplan voor een locatie binnen buitengebied waarvan de plaats geometrisch is verbeeld op kaart 14 in bijlage II kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied.
• 2. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken:
  • a. de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin;
  • b. de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen;
  • c. het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap;
  • d. de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

Toetsing

Met de beoogde ontwikkeling van het plangebied - het toekennen van een agrarische bestemming voor bollengrond in plaats van een bedrijfsbestemming en het vervangen van een woning - wordt aangesloten bij de regio waarbinnen het plangebied gelegen is. De mogelijkheid om een bedrijf op te richten in het buitengebied wordt onmogelijk gemaakt waardoor de openheid en structuur van het landschap gewaarborgd wordt.

In het lint van de Loosterweg (Zuid) komen woon-, bedrijfs- en agrarische bestemmingen afwisselend voor. De toekomstige bestemmingslegging past dan ook in het lint van de Loosterweg (Zuid). Het groene karakter, het type functies en de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis komt aan bod in de volgende paragraaf waarin de intergemeentelijke structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek behandeld wordt.

Artikel 6.17 Bollenteeltgebied

• 1. Een bestemmingsplan voor gronden binnen het bollenteeltgebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 11 in bijlage II , laat primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe, alsmede de daarbij behorende voorzieningen.
• 2. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan voorzien in kassen:
  • a. bij een volwaardig bollenteeltbedrijf tot ten hoogste 3.000 m2 per bedrijf;
  • b. bij een bestaand volwaardig gemengd bollenteelt- en glastuinbouwbedrijf tot ten hoogste 6.000 m2 per bedrijf;
  • c. bij een bestaand volwaardig stekbedrijf tot ten hoogste 6.000 m2 per bedrijf.
• 3. In afwijking van het tweede lid, onder a, kan het bestemmingsplan voorzien in kassen tot meer dan 3.000 m2 bij een volwaardig bollenteeltbedrijf, mits:
  • a. tegenover de uitbreiding van de bestaande kassen in gelijke mate de duurzame sanering staat van kassen elders binnen het bollenteeltgebied;
  • b. de ruimtelijke kwaliteit binnen het bollenteeltgebied per saldo wordt verbeterd; en
  • c. de te saneren kassen zijn opgericht voor 1 januari 2014.
• 4. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan ook voorzien in greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’ woningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.
• 5. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan ook voorzien in uitbreiding van bestaande handels- en exportbedrijven op locaties binnen het bollenteeltgebied, mits:
  • a. dit noodzakelijk en doelmatig is voor de bedrijfsvoering;
  • b. verplaatsing naar een bedrijventerrein geen reële mogelijkheid is; en
  • c. de ruimtelijke kwaliteit niet significant wordt aangetast.
• 6. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan bij uitzondering een andere ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken indien sprake is van een zwaarwegend algemeen belang en er geen reële andere mogelijkheid is.
• 7. In afwijking van het eerste lid, kan het bestemmingsplan bestaande bebouwing of functies toelaten, anders dan bedrijven als bedoeld in het eerste lid, alsmede beperkte uitbreiding daarvan of wijziging naar een andere functie, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied.
• 8. Een bestemmingsplan voor het bollenteeltgebied als bedoeld in het eerste lid, dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling anders dan bollenteelt toestaat op gronden die in het voorgaande bestemmingsplan zijn bestemd voor bollenteelt, voorziet in compensatie van bollenteeltgebied door middel van een overeenkomst hierover met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek.
• 9. Voor zover ten behoeve van de compensatie van bollenteeltgebied als bedoeld in het vorige lid graslanden worden gebruikt, dan worden daarvoor de graslanden gebruikt waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 11 in bijlage II.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in Bollenteeltgebied. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient te worden aangetoond dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied. In de voorgenomen ontwikkeling wordt een bestaande bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning waardoor geen sprake is van een het planologisch mogelijk maken van een nieuwe woning. Daarnaast wordt een bedrijfsbestemming omgezet naar bollenteeltgrond waarmee wordt aangesloten bij het beleid van de provincie voor dit gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het beleid uit de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland.

3.3 Gemeentelijk beleid

Door de ligging van het plangebied op een gemeentegrens geldt ter plaatse het gemeentelijk beleid van zowel de gemeente Lisse als de gemeente Teylingen. Om deze reden wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het beleid van beide gemeentes.

In de gemeente Lisse geldt de Omgevingsvisie Lisse 2040 (vastgesteld d.d. 25 november 2021).

3.3.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport 2016 (vastgesteld d.d. 23 juni 2016)

De Intergemeentelijke structuurvisie Greenport (ISG) is in december 2009 vastgesteld door de zes greenportgemeenten die samen de Greenport Duin- en Bollenstreek vormen. De ISG is onderdeel van de regionale structuurvisie. Het biedt een kader waar binnen de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) kan opereren en heeft een zelfbindend karakter.

Het doel van de ISG van de Duin- en Bollenstreek is daarmee drieledig:

• Het gedetailleerder dan in de Regionale StructuurVisie (hierna: RSV) vastleggen van het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de vitalisering van de Duin- en Bollenstreek tot en met 2030;

• Het, in tegenstelling tot de RSV, wettelijk verankeren van het ontwikkelingskader als zelfbindend ontwikkelingskader voor de Greenportgemeenten;
• Het verschaffen van een planologisch juridische basis voor het verevenen van plankosten op basis van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) 2008.

De ISG kent een integraal karakter en gaat met name in op de toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het buitengebied. Het plangebied is binnen de ISG onderdeel van het gebied dat is aangeduid als 'herstructurering naar vitale Greenport met landschapsverbetering en integratie wateropgaven, sanering, schaalvergroting en intensivering van het bollencomplex'. Naast de economische ontwikkelingen in het bollencluster staan de noodzakelijke verbetering van de waterkwaliteit, het behoud van de natuur en de kwaliteit van de bodem centraal. Een vitaal en duurzaam landschap heeft prioriteit in de ontwikkelingen van het bollencluster.

Centraal beleidsuitgangspunt met betrekking tot de ruimtelijke ontwikkeling van het ISG-gebied is kwaliteitsverbetering. De voorliggende Intergemeentelijke Structuurvisie richt zich op het herstructureren van het buitengebied en het tot stand brengen van een “vitaal landschap”. Enerzijds wordt in dit verband gestreefd naar het behouden van het bollenteeltcomplex, meer in het bijzonder het handhaven van ten minste 2.625 ha 1e klas bollengrond. Anderzijds wordt met deze structuurvisie nagestreefd: (i) het herstel van een open landschapsbeeld, onder meer en met name door het “opruimen van incourante en ongewenste bebouwing en onderliggende bestemmingen” en (ii) de herinrichting van het buitengebied tot een landschappelijk en recreatief aantrekkelijk geheel en een toekomstbestendig bollenteeltgebied.

Belangrijk voor de Duin- en Bollenstreek is handhaving van het huidige areaal 1e klas bollengrond, groot 2.625 ha. In de praktijk blijkt dat niet alle voor bollengrond bestemde gronden ook daadwerkelijk voor open grondteelt (hieronder ook begrepen periodieke bollenteelt) worden benut.

Toetsing

Door de functiewijziging van bedrijfs- naar burgerwoning wordt er geen wijziging aan het landschapsbeeld gedaan. Wel wordt de mogelijkheid voor een bedrijf in het bollenteeltgebied weggenomen en wordt daarvoor in de plaats 1e klas bollengrond gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie van de ISG 2016 om verrommeling van het landschap tegen te gaan en om het landschappelijk karakter van de bollenstreek te herstellen en te behouden.

Conclusie

De Intergemeentelijke structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

3.3.2 Omgevingsvisie Lisse 2040 (vastgesteld d.d. 25 november 2021)

In de Omgevingsvisie Lisse 2040 beschrijft de gemeente wat voor gemeente zij in de toekomst willen zijn. De visie schetst op hoofdlijnen de gewenste ontwikkeling van Lisse op weg naar 2040. Het gaat om een integrale ontwikkelingsrichting voor de gehele fysieke leefomgeving, waarin de verschillende belangen vanuit landschap en natuur, het dorp, woon- en werkgebieden, de agrarische sector en recreatie en toerisme samenkomen.

Per deelgebied heeft de gemeente Lisse een ontwikkelrichting opgesteld. De beoogde ontwikkeling is gelegen binnen het deelgebied 'Bollengebied' (zie figuur 3.1). Het bollengebied is heel belangrijk voor de identiteit van de gemeente Lisse en is als onderdeel van de Greenport Duin- & Bollenstreek van grote economische waarde voor Nederland. Bedrijven uit deze regio verzorgen bijna twee derde van de mondiale handel en export van bloembollen. Behalve de wereldberoemde bollenteelt vindt hier ook teelt en veredeling van bloemen, knollen en vaste planten plaats.

Gezien de grote waarde van het bollengebied voor Lisse, zowel in economisch, toeristisch-recreatief, landschappelijk als cultuurhistorisch opzicht wordt veel waarde gehecht aan het behouden van de bestaande bollenvelden. De beleidsmaatregel uit de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duinen Bollenstreek (zie paragraaf 3.3.1) dat het totale areaal van eersteklas bollenveld niet af mag nemen zal de komende jaren blijven gelden. Het meest karakteristieke landschap van Lisse blijft daarmee behouden.

Figuur 3.1 - Plankaart uit Omgevingsvisie Lisse 2040

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in het wegbestemmen van een bedrijfsbestemming en de gronden omzetten naar 1e klas bollengrond. Hiermee wordt aangesloten bij de ambities voor het bollenteeltgebied die beschreven worden in de Omgevingsvisie Lisse 2040.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de ambities die beschreven worden in de Omgevingsvisie Lisse 2040.

3.3.3 Structuurvisie 2030 Gemeente Teylingen, Duurzaam Bloeiend (vastgesteld d.d. 25 juni 2015)

De structuurvisie biedt een integraal ontwikkelingskader voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in Teylingen tot en met 2030. In de structuurvisie staan vijf leidende principes centraal:

• duurzame ontwikkeling;
• versterking buitengebied en kernen;
• verbeteren economische vitaliteit in buitengebied en kernen;
• inzetten voor een vitale greenport Bollen- en Duinstreek;
• ambities en keuzes worden regionaal afgestemd.

Figuur 3.2 - Plankaart uit Structuurvisie 2030 gemeente Teylingen

Het plangebied is in de structuurvisie aangewezen als 'bollenteeltgebied, herstructurering, innovatie, landschapsverbetering'. Ingezet wordt op herstructurering, intensivering en transformatie van bestaande bedrijfslocaties.

Toetsing

Met de omzetting van de bedrijfswoning naar een burgerwoning wordt niet of nauwelijks bijgedragen aan de herstructurering, intensivering of transformatie van bestaande bedrijfslocaties. Aan de andere kant vormt de omzetting ook zeker geen belemmering voor dit proces.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de ambities die beschreven worden in de structuurvisie van de gemeente Teylingen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de omgevingsaspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.1 Archeologie

Beleid en normstelling

De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen met als uitgangspunt: 'de verstoorder betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van mogelijk voorkomende archeologische waarden in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek

In maart 2020 is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek door onderzoeksbureau Archol uitgevoerd. Het inventariserend veldonderzoek is uitgevoerd door middel van verkennende boringen binnen het terrein aan de Loosterweg 16 in Voorhout en Loosterweg Zuid (ong) in Lisse. Deze verwachting is getoetst en aangescherpt met het verkennende booronderzoek. De initiatiefnemer is voornemens om het terrein gereed te maken voor bollenteelt. Daarbij zal de ondergrond diep worden geploegd tot 2,00 m onder het huidige maaiveld. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 1.

Uit het onderzoek dat uitgevoerd is wordt op basis van de lage archeologische verwachting voor het onderzoeksgebied Loosterweg 16 in Voorhout en Loosterweg Zuid (ong) in Lisse geen vervolgonderzoek geadviseerd. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding online via ARCHIS of het vondstmeldingsformulier).

De dubbelbestemming archeologie die opgenomen was in voorgaande bestemmingsplannen is komen te vervallen omdat het perceel voldoende onderzocht is en geen archeologische resten meer worden verwacht.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit. De Erfgoedwet kent een aantal nieuwe bepalingen. Het gaat om het vaststellen van een gemeentelijke erfgoedverordening en het bijhouden van een erfgoedregister. Ook dienen burgemeester en wethouders het voornemen om hun cultuurgoederen en verzamelingen te vervreemden bekend te maken. De Erfgoedwet bevat bovendien diverse veranderingen met lokale gevolgen, zoals de vervanging van de landelijke aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten door een rijksinstructie aan gemeenten.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen betrekking op beeldbepalende objecten of te beschermen cultureel erfgoed. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Bodemkwaliteit

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Onderzoek

In 2017 is door onderzoeksbureau Tauw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd volgens NEN 5740 (zie Bijlage 2). Het onderzoek is uitgevoerd om inzicht te krijgen in de milieuhygienische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de locatie in het kader van de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt geconcludeerd dat er geen milieuhygienische belemmeringen zijn ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling op de locatie. Gezien het feit dat de gronden ter plaatse sindsdien niet meer anders gebruikt zijn en er geen bijzonderheden hebben plaatsgevonden, wordt aannemelijk geacht dat er geen milieuhygienische belemmeringen zijn.

Er dient wel een nader asbestonderzoek gedaan te worden om het exacte gehalte vast te stellen omdat er plaatselijk daadwerkelijk asbest is aangetoond. Uit het nader asbestonderzoek blijkt dat er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest.

In opdracht van STEK Wonen is door Milieu adviesbureau Adverbo, in september tot en met november 2021 de (sanering) van asbest en puin houdende grond milieukundig begeleid. Daarnaast is de ondergrondse tank verwijderd en is de met olie verontreinigde grond milieukundig begeleid. Het evaluatierapport is bijgevoegd in Bijlage 3. Op 9 februari heeft de Omgevingsdienst West-Holland ingestemd met het evaluatierapport en de sanering als afgerond beschouwd (zie beschikkingsinstemming in Bijlage 4).

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van het Natuurnetwerk Zuid-Holland de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Wet natuurbescherming

Met de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Uitwerking Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de provincie Zuid-Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 6 bij de Omgevingsverordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming - Natura 2000

Het Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid ligt op 4,2 kilometer afstand van het plangebied. Het gebruik van de woning wijzigt niet met de omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning. Daarnaast is het aannemelijk dat een wijziging van de huidige bedrijfsbestemming naar ‘Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1’ zal leiden tot een afname van stikstofdepositie op het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied.

Gebiedsbescherming - Natuurnetwerk Nederland

De afstand van het plangebied tot het Natuurnetwerk Nederland bedraagt 435 meter. Het plangebied is niet gelegen in een gebied dat aangewezen is als strategische reservering natuur of als belangrijk weidevogel gebied. Daarnaast zijn er geen karakteristieke landschapselementen gelegen binnen het plangebied. Ook het gebruik van de woning wijzigt niet. De genoemde beschermde gebieden veroorzaken geen planologische belemmering voor het initiatief.

Soortenbescherming

Voor soortenbescherming zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. Door onderzoeksbureau IDDS is in juli 2021 een quickscan Wet natuurbescherming (zie Bijlage 5) en broedvogelinventarisatie (zie Bijlage 6) uitgevoerd voor de in het verleden uitgevoerde saneringswerkzaamheden. In maart 2022 is door milieukundig adviesbureau Adverbo de quickscan Wet natuurbescherming van IDDS geactualiseerd. Het adviesrapport van Adverbo is bijgevoegd in Bijlage 7.

In het adviesrapport wordt geconcludeerd dat beschermde soorten niet verwacht worden. Derhalve wordt het uitvoeren van nader onderzoek niet noodzakelijk geacht. Bij de uitvoering dient het volgende voortkomend uit hoofdstuk 6 van Bijlage 7 Quickscan Wet natuurbescherming Adverbo in acht genomen te worden:

• Het wordt aangeraden de werkzaamheden overdag uit te voeren.
• Verder dient in elk geval één richting opgewerkt te worden, zodat vluchtroutes voor eender welk dier altijd mogelijk zijn. Hierbij dient niet richting dode hoeken gewerkt te worden, maar richting geschikt alternatief habitat, en geef verstoorde of vluchtende dieren hiertoe de ruimte.
• Als werkzaamheden langere tijd stil komen te liggen, (is het noodzakelijk het gebied gedurende de geplande ingrepen vrij te houden van waterplassen. Indien ondiepe oppervlaktewateren voor langere periodes aanwezig zijn,) moet voor het herstarten van werkzaamheden het gebied nogmaals geheel worden doorlopen door een erkend en kundig ecoloog, mogelijk hebben beschermde soorten zich intussen gevestigd.
• Mochten tijdens de werkzaamheden beschermde soorten worden aangetroffen, zoals bijvoorbeeld huismus, gierzwaluw, vleermuis of rugstreeppad dienen de werkzaamheden stilgelegd te worden en ecoloog ingeschakeld te worden.

Daarnaast dient voor aanvang van de werkzaamheden altijd te worden vastgesteld dat geen broedende vogels aanwezig zijn.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van aanwezige bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling voorziet in het planologisch omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Met deze ontwikkeling wordt geen milieugevoelige functie toegevoegd omdat er in de huidige situatie al sprake is van een woning van derden waaraan omliggende bedrijven moeten toetsen.

De toekomstige woonbestemming binnen het naastgelegen bestemmingsplan grenst aan de te realiseren bollengrond waardoor rekening gehouden dient te worden met drift van gewasbeschermingsmiddelen. In april 2022 is een advies voor driftreductie opgesteld door Adverbo. Het volledige advies is bijgevoegd in Bijlage 8.

Uit het advies volgt dat om drift te verminderen een wintergroene windhaag geplaatst dient te worden rondom de woonbestemming in het naastgelegen bestemmingsplan. Deze haag moet voldoen aan de volgende eisen:

• De windhaag dient een minimale hoogte te hebben van het te bespuiten gewas en de hoogste in werking zijnde spuitdop. De windhaag dient een minimale hoogte van 1,5 m te hebben;
• De windhaag is aaneengesloten zonder openingen tussen de beplanting;
• Het bladoppervlak heeft een dichtheid van minimaal 90%;
• Tussen de windhaag en de buitenste gewassen bevindt zich een teeltvrije zone van minimaal 3,25 m.
• De teeltvrije zone ten opzichte van de aan het perceel grenzende watergangen wordt behandeld in paragraaf 4.10.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling, onder voorwaarde dat de windhaag overeenkomstig het bovenstaande wordt gerealiseerd in duurzaam in stand wordt gehouden.

4.6 Externe veiligheid

Toetsingskader externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Externe veiligheid is voor dit bestemmingsplan niet relevant omdat binnen de plangrenzen geen (beperkt) kwetsbaar object mogelijk wordt gemaakt. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Kabels en leidingen

Toetsingskader kabels & leidingen

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensie brandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en conclusie

Er zijn geen kabels en leidingen in de nabijheid van het plangebied. Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordenings- praktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.4 weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
Fijnstof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Tabel 4.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% toename van concentratie NO2 (stikstof dioxide) en PM10 (fijn stof) in de buitenlucht;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2019 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende punt is gelegen ter plaatse van de Loosterweg 14a in Voorhout, rekenpunt 15847171. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen voor deze weg bedroegen in 2020: 13,4 µg/m³voor NO2, 15,7 µg/m³voor PM10 en 7,8 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uursgemiddelde concentratie PM10 bedroeg 6,0 dagen.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Onderzoek

Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning zorgt niet voor een toename in het aantal verkeersbewegingen. Daarnaast heeft het omzetten van de bestemming ‘Bedrijf-Handels –en exportbedrijf’ naar ‘Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 1’ geen consequenties voor de verkeersveiligheid.

Doordat de huidige agrarische bedrijfsactiviteiten zullen worden gestaakt, zullen de daarbij behorende verkeersbewegingen afnemen. Mogelijk zorgt de toename van bollengrond voor een aantal extra verkeersbewegingen. Per saldo neemt het aantal verkeersbewegingen door deze ontwikkeling niet toe en aannemelijk is dat deze afneemt.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling, onder voorwaarden dat geparkeerd wordt op eigen erf.

4.10 Water

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkelingen. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan (WBP5) vastgesteld. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat ons gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met onze omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur Rijnland 2020

Op grond van de Waterwet is Rijnland, als waterschap, bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. In die regels staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden die bewoners en bedrijven willen uitvoeren bij water en dijken. Zo wordt het watersysteem schoon en veilig gehouden. De Uitvoeringsregels kan een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten.

De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico. In de Algemene regel staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico. In de Beleidsregel staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico. Dan verleent het Hoogheemraadschap Rijnland een watervergunning.

De keur dient tevens ter invulling van de volgende doelstellingen:

• a. voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met;
• b. bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; en
• c. vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen.

Huidige situatie

Algemeen

Het gehele plangebied is gelegen op de gemeentegrens van Lisse en Teylingen aan de Loosterweg te Voorhout. Een groot gedeelte van het plangebied was tot voor kort verhard en er is een bedrijfswoning aanwezig. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is reeds de bodem gesaneerd en de grond geschikt gemaakt voor bollengrond.

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland bestaat de bovengrond van de bodem in het plangebied uit veraard veen (1ACw). Er is sprake van de grondwatertrappen lla. Dit houdt in dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand tot aan het maaiveld komt en de gemiddelde laagste grondwaterstand 0,7 meter beneden maaiveld ligt.

Waterkwantiteit

Het plangebied grenst aan de zuid- en westzijde aan twee watergangen, zo is te zien in figuur 4.3. De donkerblauwe watergang (453-058-01197) is de primaire watergang Het Mallegat. De onderhoudsplichtige voor deze watergang is Waterschap Rijnland. Het talud wordt onderhouden door de aan de watergang grenzende eigenaar van het perceel. De lichtblauwe watergang (453-058-01838) is een overige watergang waarvan het onderhoud voor de kadastrale eigenaar is. Het onderhoud van het talud is net als bij de primaire watergang van de aan de watergang grenzende eigenaar van het perceel. Daarnaast geldt voor deze watergang dat langs elke oever 20% begroeiing is toegestaan.

Figuur 4.3 - legger oppervlaktewateren waterschap Rijnland (Bron: waterschap Rijnland)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afwatering en riolering

De woning is reeds aangesloten op de riolering.

Toekomstige situatie

Met het omzetten van de bedrijfsbestemming naar een agrarische bestemming voor bollengrond neemt het verhard oppervlak in de toekomstige situatie aanzienlijk af ten opzichte van de huidige situatie. Een groot deel van de huidige bedrijfsbestemming is in de huidige situatie verhard en zal omgezet worden naar agrarische bollengrond. Dit komt de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse ten goede. Het planologisch wijzigen van bedrijfs- naar burgerwoning heeft geen invloed op de situatie ten aanzien van water. Er wordt hooguit een terras rondom de woning aangelegd. Per saldo neemt de verharding ter plaatse van het plangebied aanzienlijk af.

Om de waterkwaliteit van de aan het perceel grenzende watergangen te beschermen dient een teeltvrije zone aangehouden te worden. Voor bollenteelt geldt op basis van artikel 3.80 lid 1 van het Activiteitenbesluit een aan te houden afstand van ten minste 150 centimeter. Indien gebruik gemaakt wordt van een techniek waarmee een driftreductie wordt bereikt van 90% ten opzichte van een bij ministeriele regeling aangewezen referentietechniek, bedraagt de aan te houden teeltvrije zone 100 centimeter. Een teeltvrije zone van 50 centimeter dient aangehouden te worden wanneer gebruik gemaakt wordt van een handmatig aangedreven handgedragen spuit. De teeltvrije zone wordt gemeten vanaf de insteek van een oppervlaktewaterlichaam en strekt zich, met uitzondering van de teelt van grasland, uit tot het hart van de buitenste planten van de te telen gewassen.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.11 Luchthavenindelingsbeleid Schiphol

Toetsingskader

In het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB Schiphol) staan veiligheid- en gezondheid regels over de bestemming en het gebruik van de gronden, zowel binnen het luchthavengebied als binnen het beperkingengebied rondom Schiphol. Per zone gelden andere beperkingen waaraan getoetst dient te worden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied ligt binnen het beperkingengebied en de zone afwegingengebied geluid en externe veiligheid (zie figuur 4.1 en 4.2). Overeenkomstig artikel 2.2.1d uit het LIB Schiphol geldt:

• 1. Op de gronden die op de kaart in bijlage 3 bij dit besluit met nummer 5 zijn aangewezen, zijn buiten bestaand stedelijk gebied geen nieuwe woningbouwlocaties toegestaan.
• 2. Voor de gronden die op de kaart in bijlage 3 bij dit besluit met nummer 5 zijn aangewezen, motiveren gemeenten in de toelichting op het bestemmingsplan of in de onderbouwing van de omgevingsvergunning de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen.

Figuur 4.1 - Beperkingengebied ten opzichte van het plangebied uit Bijlage 2 van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol

Figuur 4.2 - Afwegingengebied geluid en externe veiligheid ten opzichte van het plangebied uit Bijlage 3 van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet niet in een nieuwe geluidgevoelige functie maar in het realiseren van agrarische bollengrond. Derhalve hoeft niet getoetst te worden aan het Luchthavenindelingsbesluit.

Conclusie

Het LIB Schiphol vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader wegverkeerslawaai

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/uur-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging, zie hiervoor tabel 4.1. De breedte van de geluidzone wordt gemeten vanaf de as van de weg.

Tabel 4.1 Schemazone aan weerszijden van de weg volgens artikel 74 van de Wgh

aantal rijstroken	breedte van de geluidzone (in meters)
	buitenstedelijk gebied	stedelijk gebied
5 of meer	600	350
3 of 4	400	350
1 of 2	250	200

De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day evening night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Artikel 110g Wgh

De in de Wgh genoemde grenswaarden aan de buitengevels ten aanzien van wegverkeerslawaai betreffen waarden inclusief aftrek op basis van artikel 110g Wgh. Dit artikel houdt in dat voor het wegverkeer een aftrek mag worden gehanteerd welke anticipeert op het stiller worden van het wegverkeer in de toekomst door innovatieve maatregelen aan de voertuigen. De toegestane aftrek bedraagt: 5 dB voor wegen waarvoor de representatief te achten snelheid van lichte motorvoertuigen minder dan 70 km/u bedraagt. Voor wegen met een snelheid van 70km/u of hoger geldt de volgende aftrek:

• 4 dB voor situaties dat de geluidbelasting zonder aftrek artikel 3.4 Rmg 57 dB bedraagt;

• 3 dB voor situaties dat de geluidbelasting zonder aftrek artikel 3.4 Rmg 56 dB bedraagt;
• 2 dB voor andere waarden van de geluidbelasting.

Onderzoek

In april 2022 is in het kader van de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het aspect wegverkeerslawaai ter plaatse van het plangebied voor het gedeelte in de gemeente Teylingen. De ontwikkeling op het gedeelte in de gemeente Lisse betreft geen geluidsgevoelig object. Derhalve is dit aspect niet relevant voor dit bestemmingsplan.

Conclusie

Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.13 m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen (15 december 2016) en kent de bestemming 'Bedrijf - Handels- en exportbedrijf'. Binnen het plangebied is in de bestaande situatie een bedrijfswoning aanwezig. Dit is volgens het bestemmingsplan toegestaan. Binnen de bedrijfsbestemming is de oprichting van een agrarisch bedrijf voor een aan het bollencomplex verwante handels- en exportbedrijven en/of de teelt van bollen bij wijze van neventak, mogelijk.

Relatie met Lisse

De omzetting van de bedrijfsbestemming betreft overigens een combinatie met de omzetting van een deel van het kadastrale perceel A1231 in Lisse, direct grenzend aan de noordkant van het plangebied in Teylingen. Op het perceel in Lisse geldt deels eveneens een bestemming ‘Bedrijf -Agrarisch handels- en exportbedrijf’ die vergelijkbaar is met de bestemming ‘Bedrijf – Handels- en exportbedrijf’ op het grondgebied van de gemeente Teylingen. Het gaat hier in feite om 1 bedrijfsbestemming die, hoewel gelegen op het grondgebied van 2 gemeenten binnen 2 verschillende bestemmingsplannen, vrijwel in zijn geheel wordt omgezet naar een agrarische bestemming (op het grondgebied Lisse gaat het om ca. 0.5 ha die wordt omgezet naar de bestemming ‘Agrarisch – Bollenteelt – Bollenzone 1’).

Beoordeling perceel Loosterweg 16 Voorhout

Stedelijk ontwikkelingsproject D11.2

De omzetting van een deel van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming, waarbij de bedrijfswoning mogelijk wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe woning, is in dit geval geen stedelijk ontwikkelingsproject D11.2, aangezien het hier gaat om een 1 bestaande woning die wordt gesloopt en wordt vervangen door nieuwbouw.

Landinrichtingsproject D9

Het omzetten van de bedrijfsbestemming naar een agrarische bestemming voor bollenteelt, is strikt genomen aan te merken als een landinrichtingsproject onder D9. De drempelwaarde voor een dergelijk plan is 50 ha. Echter uit diverse jurisprudentie over het wel of niet van toepassing zijn van het Besluit m.e.r voor een specifiek project, blijkt dat er niet altijd sprake is van een activiteit zoals bedoeld in onderdeel D uit de bijlage van het Besluit m.e.r. De mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan (agrarisch bedrijf gelieerd aan bollenteelt) en de omgeving en de gewenste afwijking ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan speelt hierbij een rol.

De directe omgeving van het plangebied heeft de bestemming Agrarisch – Bollenteelt – Bollenzone 1.

Het gaat om ca. 0,55 ha bedrijfsbestemming op het grondgebied van Teylingen, waarvan 0,1 ha wordt omgezet naar een woonbestemming en 0,45 ha wordt omgezet naar een bestemming Agrarisch – Bollenteelt – Bollenzone 1. Op het grondgebied van Lisse gaat het om ca. 0,5 ha. Deze nieuwe bestemming is vergelijkbaar met de planologische bestemming van het overgrote deel van de directe omgeving, zowel op het grondgebied van de gemeente Lisse als het grondgebied van de gemeente Teylingen. Het omzetten van de bedrijfsbestemming(en) past daarom beter in het landschap. Daarnaast gaat het om een zeer beperkte en kleinschalige omzetting in vergelijking met de drempelwaarde van 50 ha zoals aangegeven in kolom 2 van onderdeel D uit de bijlage van het Besluit.

Dit maakt dat de planologische omzetting, ook in haar totaliteit (Teylingen en Lisse) te beperkt en te kleinschalig is om het te beschouwen als een (wijziging) van een activiteit zoals bedoeld onder D9 van het Besluit m.e.r.

Conclusie

Het Besluit m.e.r. is niet van toepassing op de omzetting van de bedrijfsbestemming naar een agrarische bestemming. Ook is het realiseren van een woning niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling (D11.2) zoals bedoeld in het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een (digitale) verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide plan onderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, en overgangs- en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Toelichting regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene bepalingen. De overgangs- en slotbepalingen maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

Bij het opstellen van de regels is aangesloten bij de bestemmingen uit het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' en de herziening 'Herziening begrippen'.

Artikel 3 Agrarisch-Bollenteelt - bollenzone 1

De bedrijfsbestemming met bouwvlak is verwijderd. De gronden worden volledig in gebruik worden genomen voor de bloembollenteelt.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Wanneer een gemeente kosten maakt voor het bouwrijp maken van gronden en het aanleggen van infrastructuur, kan zij die door het opstellen van een exploitatieplan verhalen bij partijen die hier gebruik van maken. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig, wanneer het kostenverhaal 'anderszins' verzekerd is. De beoogde ontwikkeling betreft een particulier initiatief. De grond is reeds in eigendom van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer draagt de kosten en de gemeente heeft een planschadeovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Eventuele kosten voor de gemeente zijn hiermee afgedekt en de ontwikkeling wordt daardoor financieel uitvoerbaar geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het concept ontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg toegezonden aan diverse overleginstanties. In het vooroverleg is inhoudelijk gereageerd op het plan door de omgevingsdienst en het waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland. De opmerkingen zijn verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan.

Ontwerpfase

Het ontwerpbestemmingsplan heeft op grond van afdeling 3.4 Awb voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.