| Plan: | Parapluplan woongebruik en kamerverhuur Leiderdorp |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0547.BPwoongebruik-VG01 |
De gemeente Leiderdorp wil met dit paraplubestemmingsplan een aantal ruimtelijke regelingen voor het gehele gemeentelijk grondgebied vastleggen. Deze regelingen hebben betrekking op mogelijkheden voor woongebruik, kamerverhuur, huisvesting van bijzondere doelgroepen, het toestaan van bed and breakfast aan huis en het doorvertalen van het gemeentelijk parkeerbeleid in een bestemmingsplanregeling.
Voor al deze onderdelen geldt dat deze vertaald moeten worden in een planologische regeling. Het huidige beleid van de gemeente Leiderdorp op het woongebruik vormt het uitgangspunt voor deze regeling. Dit beleid komt er grofweg op neer dat het splitsen van woningen niet is toegestaan en dat iedere woning enkel mag worden bewoond door één afzonderlijk huishouden. Verkamering en woningsplitsing zijn derhalve strijdig met de huidige planologische regelgeving. De gemeente Leiderdorp wenst kamerverhuur onder bepaalde voorwaarden, uitsluitend in de vorm van hospes/hospita direct toe te staan. Dit vormt een aanvulling op het huidige toegestane gebruik. Voor bijzondere doelgroepen wenst de gemeente onder voorwaarden medewerking te kunnen verlenen aan kamergewijze bewoning.
Omdat de regels over deze thema's een aanpassing dan wel aanvulling zijn op alle bestaande bestemmingsplannen, is gekozen voor een paraplubestemmingsplan. Zo wordt voorkomen dat ieder bestemmingsplan afzonderlijk moet worden herzien, en wordt met één overkoepelende regeling (vandaar de naam paraplu) gezorgd voor verwerking van de genoemde thema's in de bestaande bestemmingsplannen.
Dit betreft een zogenaamd paraplubestemmingsplan. Een paraplubestemmingsplan is een partiële herziening van meerdere bestemmingsplannen rondom één of meerdere specifieke thema's. In dit geval betreft het een viertal regelingen rondom de thema's kamerverhuur, huisvesting van bijzondere doelgroepen, bed and breakfast en parkeernormen, evenals het vastleggen van een aantal definities die daarmee samenhangen.
Dit paraplubestemmingsplan moet als aanvulling c.q. aanpassing van de vigerende bestemmingsplannen worden gezien op de betreffende onderdelen. Voor het overige blijven die onderliggende bestemmingsplannen ongewijzigd en zelfstandig van kracht.
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gehele gemeentelijk grondgebied van de gemeente Leiderdorp en is daarmee van toepassing op alle geldende bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen van de gemeente Leiderdorp.
In dit hoofdstuk worden de diverse onderwerpen uiteengezet die in dit parapluplan worden geregeld.
Ten aanzien van het wonen is het, mede op basis van jurisprudentie, gebruikelijk om in het bestemmingsplannen het maximum aantal woningen vast te leggen, net als definities van termen als wonen, woning en huishouden. Deze begrippen grijpen allemaal in elkaar en zorgen er gezamenlijk voor dat duidelijk is waarvoor een reguliere woning mag worden gebruikt.
Indien dit niet is vastgelegd dan dient op grond van de rechtspraak het wonen in meest brede zin te worden uitgelegd. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook kamerverhuur tot de mogelijkheden behoort.
In meer recente bestemmingsplannen zijn deze definities reeds uniform vastgelegd, maar dat geldt niet voor alle geldende plannen binnen Leiderdorp. Om die reden worden in dit plan de relevante begrippen vastgelegd zodat deze uniform in alle bestemmingsplannen van Leiderdorp van toepassing zijn.
De definities die rondom het thema woongebruik wordt vastgelegd, laten in beginsel geen kamerverhuur toe. De gemeente Leiderdorp vindt dit echter een vorm van woongebruik die binnen randvoorwaarden goed mogelijk gemaakt kan worden.
De vorm van kamerverhuur met de minste ruimtelijke impact en die om die reden goed algemeen mogelijk gemaakt kan worden, is die van kamerverhuur bij een hospes/hospita. De regeling is zo opgesteld dat een hospes/hospita (de eigenaar die zelf ook in de woning woont) ten hoogste 2 kamers als onzelfstandige woonruimte mag verhuren. Dit houdt in dat de twee kamers door twee afzonderlijke gebruikers bewoond mogen worden, maar dat zij bij het bewonen gedeeltelijk gebruik maken van algemene voorzieningen in de woning. De kamers kunnen op deze manier nadrukkelijk niet als geheel zelfstandige woonruimte worden gebruikt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de kamers geen eigen entree van buitenaf mogen hebben. In dat geval wordt namelijk niet voldaan aan de definitie dat de kamer een 'onzelfstandige woonruimte' dient te betreffen. Het realiseren van een kamer in een vrijstaand bijgebouw is dus per definitie geen vorm van hospiteren zoals bedoeld in de regeling en is daarom niet toegestaan.
Voor andere vormen van kamerverhuur wil de gemeente geen algemene mogelijkheid bieden. Indien kamerverhuur in algemene zin wordt toegestaan is het van belang de ruimtelijke gevolgen hiervan eerst in brede context en op gemeentelijk schaalniveau te beoordelen. Een te groot aandeel verkamering in bepaalde gebieden of woonstraten kan ongewenste ruimtelijke gevolgen hebben voor het betreffende woonmilieu en het leefklimaat. De meeste woonwijken in Leiderdorp zijn relatief eenzijdig opgebouwd en bestemd voor gezinsbewoning. Verkamering, waarbij veelal andere doelgroepen worden aangetrokken (zoals studenten of arbeidsmigranten), kan dan tot frictie leiden en leiden tot ruimtelijke bezwaren door bijvoorbeeld geluidoverlast en toenemende verkeersdruk . Rustige woonwijken kunnen hierdoor op termijn een meer stedelijk karakter gaan krijgen. Deze ontwikkeling acht de gemeente niet wenselijk.
Overigens houdt dit niet in dat andere vormen van kamerverhuur dan de hospes/hospita-regeling per definitie ongewenst zijn. De strekking van deze herziening stuurt er wel op aan dat andere vormen van kamerverhuur van geval tot geval beoordeeld zullen moeten worden en - indien de gemeente bereid is om in een specifiek geval medewerking te verlenen - hiervoor een afzonderlijke planologische procedure zal moeten doorlopen.
Een stap verder dan kamerverhuur, is het verschijnsel woningsplitsing. Daarvan is sprake wanneer één woning wordt gesplitst in twee (of meer) zelfstandige woningen c.q. wooneenheden. Deze wooneenheden zijn in dat geval geheel zelfvoorzienend en beschikken bijvoorbeeld ook over een eigen toegang.
Woningsplitsing is in de vigerende plannen al onmogelijk gemaakt doordat het bestaande aantal woningen als maximum is vastgelegd. Het splitsen van een woning zou betekenen dat er een extra woning bijkomt, wat als gevolg van het vastgelegde maximum niet mogelijk is.
De gemeente ziet geen aanleiding om voor dit onderwerp andere planologische regels op te nemen met deze herziening. Dat betekent dat in een voorkomend geval waar woningsplitsing wordt aangevraagd en dit door de gemeente passend wordt bevonden, dit via een afzonderlijke planologische procedure zal moeten worden gemotiveerd en vergund.
De gemeente heeft een maatschappelijke taak bij het huisvesten en onderdak bieden van bijzondere doelgroepen (maatschappelijke zorg, tussen wal- en schipgroep). Voor deze groepen is het soms passend om met meerdere personen tijdelijk (samen) te wonen, zoals bijvoorbeeld de 'friendswoning'. Hiervoor is in het bestemmingsplan 'Nieuw Centrum 2020' al een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen om in bestaande woningen dergelijke woonvormen onder voorwaarden toe te kunnen staan.
Deze voorwaarden zijn dat de belangen van de eigenaren en / of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad, en dat het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt geschaad. Dezelfde regeling is in dit paraplubestemmingsplan opgenomen en gaat daarmee voor heel Leiderdorp gelden.
Voor zover de gemeentelijke plannen een mogelijkheid kennen voor het uitoefenen van een Bed and Breakfasts, is dat via de algemene afwijkingsbevoegdheid voor het uitoefenen van een bedrijf aan huis.
Met die afwijkingsbevoegdheid kan bij woningen, onder voorwaarden, vergunning worden verleend voor een diversiteit aan bedrijfstypen waaronder ook Bed and Breakfasts. Eén van de daarbij geldende voorwaarden is dat het om maximaal 10 (en in Polder Achthoven 12) bedden mag gaan.
De gemeente heeft ervoor gekozen dit te wijzen naar een maximum van 3 kamers en 6 personen omdat het bij toeristische verhuur van woonruimte om kleinschalig verhuur van woonruimte gaat. Daarnaast is de woonfunctie bij toeristische verhuur overheersend en mag toeristische verhuur niet leiden tot extra druk op de leefomgeving. Bij toeristische verhuur aan meer dan zes personen wordt er ingeboet aan kleinschaligheid en gaat de accommodatie te veel op een pension of hotel lijken. Indien toeristische verhuur op een pension of een hotel gaat lijken, dan is er sprake van oneerlijke concurrentie ten opzichte van bijvoorbeeld hotels.
Tevens is een begripsbepaling opgenomen in de herziening waarmee gedefinieerd wordt wat verstaan wordt onder een Bed and Breakfast. Hierin komen kenmerkende zaken terug als kortstondig verblijf, de toeristisch-recreatieve aard, het verstrekken van logies met uitsluitend ontbijt, uitgeoefend in een woning door de bewoner(s) en het afwezig zijn van een eigen kookgelegenheid voor de gasten.
Het plan Oude Dorp vormt een uitzondering waar het gaat om de bestaande plansystematiek. In dit plan wordt bedrijf aan huis namelijk direct mogelijk gemaakt. Dus wel onder voorwaarden, maar zonder vergunningplicht waarbij die voorwaarden getoetst kunnen worden. Dit wijkt af van de andere plannen binnen de gemeente waar dit zoals gezegd via een afwijkingsbevoegdheid mogelijk wordt gemaakt. Er is voor gekozen om dit verschil in systematiek met deze herziening te repareren. Dat gebeurt door voor het plangebied van Oude Dorp in deze herziening eerst een verbod voor bedrijf aan huis op te nemen, waarmee de directe mogelijkheid hiertoe uit het vigerende plan wordt overruled. Nieuwe aanvragen kunnen vervolgens worden behandeld via de daarvoor opgenomen afwijkingsbevoegdheid uit deze herziening zoals die ook voor de rest van het gemeentelijk grondgebied van toepassing wordt. Overigens is op het genoemde verbod een uitzondering gemaakt voor reeds bestaande (legale) situaties waar in het Oude Dorp een bedrijf aan huis wordt uitgeoefend, om te voorkomen dat deze wegbestemd worden en nu alsnog een vergunning aan zouden moeten vragen.
ln de recente bestemmingsplannen zijn regels opgenomen over parkeren waarbij verwezen wordt naar parkeerbeleid. Om voor het gemeentelijk grondgebied een parkeerregeling te hanteren die verwijst naar het gemeentelijk parkeerbeleid, is met dit bestemmingsplan een gebiedsdekkende regeling opgenomen. Het parkeerbeleid waarnaar verwezen wordt betreft het Parkeerbeleidsplan zoals vastgesteld op 2 april 2012 in samenhang met het Addendum Parkeerbeleidsplan dat is vastgesteld op 7 maart 2016. De regeling is zo geformuleerd, dat de verwijzing automatisch doorverwijst naar nieuw parkeerbeleid op het moment dat het huidige parkeerbeleid geactualiseerd c.q. vervangen zou worden.
Dit bestemmingsplan bestaat uit enkele aanvullingen en aanpassingen van de bestaande regels die geen toetsing aan de diverse omgevingsaspecten zoals water, milieu en natuur vragen. De voorwaarden die bij de regels worden opgenomen begrenzen de impact op de omgeving.
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Als er sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, moeten deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.
Gelet op de aard van het plan is er geen sprake van ontwikkelingen waarvoor kostenverhaal aan de orde is.
Inspraak
Het voorontwerp van deze parapluherziening is aan de gemeenteraad voorgelegd met het verzoek om het plan vrij te geven voor het doorlopen van de inspraakprocedure.
Eventuele inspraakreacties op het plan zullen na die periode behandeld worden en het plan kan in dat stadium nog worden aangepast als de inspraakreacties daar aanleiding toe geven. Deze aanpassingen worden in dat geval doorgevoerd in het ontwerpbestemmingsplan.
Het plan heeft gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen inspraakreacties binnen gekomen.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan eenieder een zienswijze indienen op dit bestemmingsplan.
Tijdens de periode van inzage zijn echter geen zienswijze ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan, het bestemmingsplan is daarom zonder opmerkingen ter vaststelling gekomen.