Rijndijk links naast 290

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de percelen links naast Rijndijk 290. Op 4 november 2016 is op deze locatie een aanvraag om omgevingsvergunning gedaan. Het plan betreft de nieuwbouw van een appartementencomplex met 26 appartementen, met direct ten westen 6 twee-onder-een-kapwoningen.

Dit bouwplan is in strijd met de regels uit het vigrende bestemmingsplan 'Stevenshof', waardoor het plan tevens gezien moet worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a onder 3).

Om af te kunnen wijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het project getuigt van de goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag. Voorliggend rapportage vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het bouwplan is gelegen aan de noordzijde van de wijk Stevenshof op de hoek van de Haagse Schouwweg en Rijndijk. Het plangebied ligt aan de Oude Rijn, aan de het einde van de Rijndijk tegenover Het Haagsche Schouw.

De plancontouren behorend bij het te nemen projectbesluit lopen om de geplande appartementsgebouwen heen langs de oever van de Oude Rijn. De grens van de plancontour loopt op de kadastrale grens van Rijndijk nummer 290, het nieuw aan te leggen parkeerterrein aan de Rijndijk en in het midden van het talud aan de kant van de Haagse Schouwweg.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Stevenshof	15 oktober 2009	1 juni 2010

De huidige bestemmingen van de gronden waarop het bouwplan is gelegen zijn: 'Groen', 'Gemengde Doeleinden', 'Bedrijfsdoeleinden' en 'Woondoeleinden'. Ter plekke van het beoogde parkeerterrein geldt de bestemming 'Verblijfsdoeleinden'. Op de gronden vigeert ook de medebestemming 'waterkering'.

De voorliggende aanvraag is strijdig met het bestemmingsplan Stevenshof. Op grond van de doelenomschrijving van artikel 9 'Bedrijfsdoeleinden' is het niet toegestaan om woningen te realiseren op deze gronden. Volgens het bestemmingsplan mag de goothoogte van de woonbestemming maximaal 6 meter bedragen, en de bouwhoogte 9,50 meter. De twee-onder-één-kappers hebben een goothoogte van 6,07 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Dit maakt het strijdig met het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de twee-onder-één-kappers gesitueerd buiten het bouwvlak.

De hoogbouw is gesitueerd op de gronden met de bestemming 'Gemengde Doeleinden' (artikel 10). De maximale bouwhoogte betreft hier 12 meter. De woontoren wordt circa 25 meter en is dus in strijd met artikel 10.

Ingevolge van artikel 23, lid 2 mogen op gronden met 'Waterkering' slechts bouwwerken geen gebouw zijnde worden gebouwd. Voorliggende ontwikkeling betreft enkele gebouwen, waardoor het hier ook mee in strijd is.

Artikel 2.1.8. van de Verordening Ruimte laat zien dat de ruimtelijke ontwikkeling binnen de vrijwaringszone provinciale vaarwegen ligt.

Figuur 1; knipsel uit het vigerende bestemmingsplan Stevenshof

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

De periode van sterke bevolkingsgroei na de Tweede Wereldoorlog heeft geleid tot de ontwikkeling van relatief grote woongebieden rond de vooroorlogse schil. Het zijn sterk planmatig en grootschalig ontwikkelde wijken, die als gevolg van de toenemende afstand tot het stadscentrum over een eigen voorzieningenpakket beschikken. De situering van grootschalige infrastructuur en de begrenzing van de verschillende polders zijn bepalend geweest voor de ligging en omvang van deze wijken, die fasegewijs zijn ontwikkeld.

Langs de Rijn stonden bedrijven en boerderijen. In de loop der eeuwen is het langs de Rijn voller geworden, maar ook nu treft men bedrijven langs de Rijn aan. Bij de ontwikkeling van de polder tot de woonwijk Stevenshof in het begin van de jaren tachtig is in samenhang met uiteindelijke verkeersstructuur gekozen om de bestaande lintbebouwing langs de Rijn te integreren in de Stevenshof.

Op deze locatie bevond zich oudere bebouwing, bestaande uit woningen, een bedrijfsruimte smederij / constructiebedrijf alsmede een bedrijfsruimte voor een grond- en transportbedrijf. Op dit moment betreft het een braakliggend stuk grond.

Figuur 2; locatie plangebied

2.2 Beschrijving van het project

Het bouwplan is op 4 november 2016 bij de gemeente Leiden ingediend. De bouwtekeningen behorend bij het bouwplan zijn bijgevoegd als bijlage bij deze toelichting.

Het plan bestaat uit het bouwen van een woontoren waar 26 appartementen in gerealiseerd worden en 6 twee-onder-een-kap-woningen. Het noordelijkedeel van de woontoren bestaat uit 8 bouwlagen en heeft een bouwhoogte van ongeveer 24,89 meter, waar het zuidelijke deel uit 7 bouwlagen bestaat en een bouwhoogte heeft van ongeveer 21,53 meter.

Elke verdieping, met uitzondering van de begane grond bestaat uit twee appartementen met elk een eigen balkon. De twee bouwdelen worden verbonden middels een ruimte die functioneert als entree, trappenhuis en verkeersruimten. Het zijn drie-kamer appartementen bestaande uit twee slaapkamers en een woonkamer/keuken van in totaal ongeveer 90 m2.

De begane grond van de woontoren bestaat uit 26 bergingen van 6 m² en zes parkeerplaatsen. In totaal worden er 47 parkeerplekken gerealiseerd. Zes van deze 47 parkeerplekken worden op de begane grond van het 7-laagse bouwdeel gerealiseerd, 17 worden er in de openbare ruimte voor het projectgebied ontwikkeld, en de overige 24 worden op privaat terrein, voor de twee-onder-een-kappers gerealiseerd.

De twee-onder-een-kappers hebben een bouwhoogte van 10 meter en een goothoogte van 6,07 meter. De woontoren komt tegenover het hotel/restaurant Het Haagsche Schouw en tegenover een appartementencomplex aan de Mies Ruthplaats te liggen.

Er is bewust gekozen om ten westen van de woontoren over te gaan naar zes twee-onder-een-kappers. Hierdoor wordt de aansluiting met de rest van de Rijndijk gemaakt.

Figuur 3: Aangepaste situatietekening n.a.v. zienswijzen waar de tuinhuizen 5 meter uit de oever geplaatst zijn

Figuur 4: Sfeerbeeld

2.2.1 Duurzaamheid

Met de toekomstige warmte- en energietransitie in het vooruitzicht, heeft de gemeente Leiden nog een grote opgave. In 2050 dient de gehele gemeente afgesloten te zijn van het gas en worden voorzien van een alternatieve en duurzame energiebron. Om deze ambitie te bereiken als gemeente worden er samengewerkt met de ontwikkelaars om nu al zoveel mogelijk te voorzien in maatregelen ten behoeve van de toekomstige transitie.

Er worden meerdere duurzaamheidsmaatregelen getroffen in voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. De koopwoningen worden gasloos gebouwd. In totaal worden er 78 zonnepanelen aangebracht op zowel de woontoren als de zes koopwoningen. De koopwoningen hebben in eerste instantie 9 (18 per twee-onder-één-kapper) zonnepanelen op het dak. Het appartementencomplex krijgt 24 zonnepanelen op het dak.

Hiernaast wordt vuil en schoon water gescheiden aangeboden. Het schoonwater wordt afgekoppeld in de Rijn geloosd. In bijlage 8 worden alle duurzaamheidsmaatregelen ten behoeve van voorliggende ruimtelijke ontwikkeling benoemd.

2.2.2 Groen

Ten behoeve van voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is door de aanvrager een kapvergunning voor negen bomen gedaan. Ter compensatie van deze negen te herplanten of verwijderen bomen worden er 15 nieuwe bomen gerealiseerd. Deze worden zowel op privaat als openbaar terrein aangebracht (zie hoofdstuk 4.3.2 voor meer informatie). De inrichting van zowel de private als openbare ruimte wordt zo groen mogelijk gedaan. Denk hierbij aan groene parkeerplaatsen. Hiervoor dient de bodemgesteldheid bij de herinrichting van de openbare ruimte onderzocht te worden. Waar het mogelijk is wordt dit toegepast. De zes twee-onder-een-kappers worden allen voorzien van een achtertuin.

2.2.3 Sociale huur

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet niet in sociale huurwoningen. Het plan borduurt voort op een langlopende planvormingsprocedure. In deze tijden waren er andere beleidsmatige afspraken over het toevoegen van sociale huurwoningen. Het plan bevat appartementen van een grootte die binnen bandbreedte vallen van de Woonvisie 2005-2015, wat toen als eis gesteld werd. In het gebied was differentiatie naar het duurdere segment gewenst, te weten met grotere appartementen die levensloopbestendig zijn en eengezinswoningen, aantrekkelijk voor ouderen en voor jonge huishoudens. In 2011 zijn de uitgangspunten voor het woningbouwcontingent vastgelegd met het bouwbedrijf Niersman. De grondwaarde is hiermee in overeenstemming bepaald en residueel berekend. Middels een brief is dit bevestigd aan de ontwikkelaar op 20-07-2011, waarbij geen rekening is gehouden met sociale woningbouw op deze locatie.

Daarnaast zijn er projecten die door haar ligging en uitstraling voor een duurder segment in aanmerking kunnen komen. Het voorliggende project heeft de kenmerken qua ligging en uitstraling (langs het water met veel groen en openbare ruimte) om voor een duurder segment in aanmerking te komen. De Rijndijk links naast 290 is bij uitstek een locatie om een hogere grondopbrengst te halen en paste in in het vorige beleidsakkoord, waar per saldo 20 procent sociale woningbouw gebouwd diende te worden.

Het college streeft naar een percentage van 30 procent sociale huurwoningen, zie het huidige beleidsakkoord 2018-2022 'Samen maken we de stad'. Deze 30 procent betreft een gemiddeld resultaatscijfer, welke niet perse in elk project gehaald hoeft te worden. Er zijn inspanningen gepleegd, maar vanwege de langlopende planvormingsprocedure, de al gemaakte afspraken tussen ontwikkelaar en gemeente in het verleden en de ligging en uitstraling van de ontwikkellocatie is het hier niet afgedwongen. Het college blijft z'n best doen om het streefcijfer te behalen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

3.1.1.1 Beleidskader

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.

Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt in de woningbehoefteraming 2013 (WBR2013) een woningbehoefte genoemd van 27.000 woningen tot 2040. In de nieuwe, geüpdate, woningbehoefteraming 2016 (WBR2016) is de woonbehoefteraming tot 2040 nog hoger uitgevallen dan in de WBR2013 geschat is, namelijk 30.000.

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte van 32 (26 +6) woningen en draagt dus bij aan de woningbehoefte van de regio, en specifiek Leiden.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van onderhavige omgevingsvergunning is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van deze omgevingsvergunning derhalve niet in de weg omdat voorliggende ontwikkelingen niet in strijd is met de 13 nationale belangen van het Barro, namelijk;

1. Rijksvaarwegen

2. Mainportontwikkeling Rotterdam

3. Kustfundament

4. Grote rivieren

5. Waddenzee en waddengebied

6. Defensie

7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen

8. Elektriciteitsvoorziening

9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen

10. Ecologische hoofdstructuur

11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament

12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)

13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking wordt besproken in hoofdstuk 3.2.2.2

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie

3.2.1.1 Beleidskader

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de visie in werking getreden. Deze visie is per 12 januari 2017 geactualiseerd in werking getreden.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte 2014, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.

Hieronder worden de relevante aspecten m.b.t. de VRM uitgelicht

Figuur 5: Uitsnede plankaart VRM

Beter benutten van bebouwde ruimte, maar ook nieuwe woon- en werklocaties daarbuiten

Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Financieel vormt dat een zware opgave. De woningbouwbehoefte betreft voor een groter deel dan voorheen lagere prijsklassen. Rijkssubsidies voor verstedelijking en stedelijke vernieuwing zijn afgebouwd en het investeringsvermogen van woningcorporaties is verminderd. De exploitatie van plannen is daardoor moeilijker rond te krijgen.

Romeinse Limes

Ontwikkelingen dragen bij aan het behoud en de herkenbaarheid van de Limes en de elementen die daar deel van uitmaken.

Archeologie

De provincie heeft de ambitie om de archeologische en cultuurhistorische waarden die zich in de bodem bevinden niet alleen te behouden, maar waar mogelijk te versterken en te ontwikkelen. Dat gebeurt door ze mee te nemen bij het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en in (gebieds)ontwikkelingsopgaven.

Zuid-Holland is een rijk archeologisch gebied. De archeologische sporen zijn als boeken in een bibliotheek waarin de geschiedenis van het landschap en de bewoners te lezen is. Een groot deel van de cultuurhistorische waarden bevindt zich in de bodem en onttrekt zich aan het oog. Archeologische waarden bevinden zich zowel binnen als buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

De bekende en vastgestelde archeologische waarden van provinciaal belang blijven beschermd. Bij verwachtingswaarden kan bij een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling onderzoek nodig zijn. Voor de zone van de Limes, de noordgrens van het voormalige Romeinse Rijk, zijn archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden gericht op de zogenaamde kernwaarden van het Werelderfgoed Frontiers of the Roman Empire. Uitgangspunt van Europees, landelijk en provinciaal beleid is behoud in situ van archeologische waarden; dat wil zeggen dat het archeologisch erfgoed in principe onverstoord behouden blijft, tenzij andere belangen prevaleren. Dan kan gekozen worden voor het opgraven van het archeologisch erfgoed, of voor behoud ‘ex situ’.

Laag van stedelijke occupatie - steden en dorpen

Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.

Vrijwaringszone provinciale vaarwegen

Om een vlotte en veilige doorvaart van de scheepvaart te waarborgen, moet worden gegarandeerd, dat nieuwe ontwikkelingen langs de provinciale vaarwegen de doorvaart van de scheepvaart niet belemmeren, de zichtlijnen voor de scheepvaart en voor bedienings- en begeleidingsobjecten niet hinderen en de toegankelijkheid voor hulpdiensten vanaf de wal niet hinderen.

Het komt incidenteel voor dat gemeenten onvoldoende belang hechten aan de veiligheid op de vaarweg. Vaker gebeurt het dat initiatiefnemers voor ruimtelijke plannen die mogelijk conflicteren met een vlotte en veilige doorvaart op de vaarweg, per abuis niet tijdig in overleg treden met de vaarwegbeheerder. Dit risico neemt toe door de inwerkingtreding van de Wabo, waardoor gemeenten vaker binnen korte tijd een ruimtelijke onderbouwing moeten opstellen voor een omgevingsvergunning, indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Gezien deze omstandigheden is er onvoldoende zekerheid dat bovenstaand beleid omtrent vlotte en veilige doorvaart in voldoende mate wordt nageleefd zonder nadere regelgeving. Vanwege de provinciale verantwoordelijkheid voor de veiligheid op de provinciale vaarwegen wordt daarom ook de ruimte langs die vaarwegen in deze verordening proactief geregeld.

Op grond van de artikelen 2.2.1 en 2.2.3 van de Vaarwegenverordening Zuid-Holland mag –kort gezegd- het uitvoeren van bepaalde daar genoemde activiteiten in, op, boven, over of onder de vaarweg de scheepvaartfunctie niet belemmeren. Het is echter met het oog op de veiligheid op de vaarweg noodzakelijk, om aanvullend op de Vaarwegverordening in de Verordening Ruimte een zone te beschermen die verder reikt dan de vaarweg en de bruggen, sluizen en remmingwerken. Zichtlijnen voor de scheepvaart bijvoorbeeld lopen soms buiten het gebied van de vaarwegen (bijvoorbeeld bij bochten) en ook de toegankelijkheid vanaf de wal voor hulpdiensten vergt veelal ruimte buiten de vaarwegen. Om deze reden is in deze verordening een regeling opgenomen voor het reguleren van bebouwing en functies langs de vaarweg.

De strook waarbinnen rekening moet worden gehouden met het vaarwegbelang heeft een breedte van 10 meter aan weerszijden van een recht vaarwegvak, 15 meter aan een buitenbocht en 25 meter aan een binnenbocht.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

Conclusie

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling betreft een binnenstedelijke transformatie alsmede verdichting, waardoor het bijdraagt aan het beter benutten van de bebouwde ruimte. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat deze ontwikkeling geen belemmering vormen voor de Romeinse Limes en het aspect Archeologie (zie hoofdstuk 4.1), omdat het plangebied geologisch gezien gelegen is op de verlandingssedimenten in de restgeul van de Oude Rijn. Hierdoor is het zeer onwaarschijnlijk dat er archeologische resten aanwezig zijn in het plangebied. Voor de beeldkwaliteitsparagraaf wordt verwezen naar hoofdstuk 4.6.2.

Als vaarwegbeheerder hebben is er geen bezwaar tegen de bouw van de appartementen en huizen. Hoewel de afstand van de bebouwing op de oever niet voldoet volgens de vrijwaringszones die zijn gesteld in de Verordening Ruimte 2014, worden er geen problemen voorzien met de zichtlijnen van de scheepvaart. Tevens bestaat voor het hebben van werken langs de vaarweg een verbodsbepaling in Vaarwegenverordening Zuid-Holland 2015. De tuinhuisjes zijn wel aangepast, deze waren eerst aan de waterkant gesitueerd. Deze tuinhuisjes zijn nu vijf meter uit de oeverkant geplaatst.

3.2.2 Provinciale Verordening

3.2.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Per 1 augustus 2014 is de verordening in werking getreden. De geactualiseerde verordening is per 12 januari 2017 in werking getreden.

Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.

Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit

In de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.

In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De Ladder is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in deze Goede Ruimtelijke Onderbouwing, bestaande uit de bouw van een woontoren en zes twee-onder-een-kappers, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling.

De Ladder schrijft voor dat in een Goede Ruimtelijke Onderbouwing de nieuwe stedelijke ontwikkeling de volgende drie 'treden' moet doorlopen. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

1. er wordt in het plan beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte

2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en;

3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig ontwikkeld.

Trede 1: voorziening in een actuele regionale behoefte

Het project dat via deze omgevingsvergunning juridisch-planologisch wordt toegestaan ziet op de toevoeging van 26 appartementen en 6 twee-onder-een-kap woningen.

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.260 woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. In die Woonagenda is de woonopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Figuur 5: WBR2013 Holland Rijnland, obv Primos 2013 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Om beeld te krijgen van de actuele regionale behoefte, dienen de 'harde plannen' (de plannen die sinds 2012 gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn) afgetrokken worden. Het meest recente overzicht van projecten laat in Leiden een geprognosticeerde productie van circa 3.000 woningen tot en met 2019 zien, hierin is de Rijndijk niet meegenomen. Daarnaast wordt er nog in een behoefte van circa 2000 woningen voorzien tussen 2020 en 2029. Er blijft grofweg een te realiseren behoefte bestaan van 5000 woningen tot 2029. Het realiseren van 26 appartementen en 6 twee-onder-een-kappers draagt bij aan het voorzien in de regionale behoefte.

Op 9 juni 2016 is de nieuwe Woningbouwbehoefteraming (WBR2016) gepresenteerd door de provincie, op basis waarvan naar verwachting begin 2018 een actualisatie van de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland plaatsvindt. Ten opzichte van de behoeftecijfers uit de WBR2013 zijn de behoeftecijfers in de WBR2016 voor Leiden nog iets hoger, zodat aannemelijk is dat ook de nieuwe woonagenda een grote behoefte laat zien aan de woningen die in dit project juridisch-planologisch worden toegestaan.

Trede 2 en 3: benutting bestaand stedelijk en multimodaal ontsloten gebied

De tweede trede van de Ladder vraagt het bevoegd gezag nieuwe stedelijke ontwikkelingen (waaraan een actuele regionale behoefte bestaat) in bestaand stedelijk gebied te realiseren, door middel van herstructurering of transformatie. Alleen wanneer gemotiveerd kan worden dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling niet in bestaand stedelijk gebied kan of zou moeten plaatsvinden, is het uitwijken naar landelijk gebied mogelijk. In dat geval vraagt de derde trede van de Ladder om een locatiekeuze op bereikbaarheidsmotieven, waarbij multimodaal ontsloten locaties de voorkeur verdienen.

De nieuwe woningen die middels deze omgevingsvergunning worden toegestaan zijn geprojecteerd binnen bestaand stedelijk gebied, op locatie waar op het moment van schrijven geen bebouwing aanwezig is. De locatie is goed te bereiken, zowel vanuit Leiden als buitenaf, wegens haar ligging aan de A44 direct na afslag Leiden Zuid en bij de splitsing Haagse Schouw en Stevenshofdreef

Vrijwaringszone provinciale vaarwegen

Voorliggende aanvraag betreft een herontwikkeling van al bestaande bebouwing, en de afronding van een bebouwingslint aan de provinciale vaarweg. Deze bebouwing staat niet in een bocht, waardoor zichtlijnen niet beperkt worden. Het is nog steeds mogelijk om vanaf de Haagse Schouweg en de Rijndijk de kade naast de brug te bereiken. Deze ruimtelijke ontwikkeling vormt daarom geen belemmering voor de benoemde kernpunten in artikel 2.1.8 onder lid 1 in de Verordening Ruimte 2014.

Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar voorziet wel in een wijziging op structuurniveau. Hierdoor is ruimtelijke kwaliteit van belang. Deze ruimtelijke kwaliteit dient per saldo ten minste gelijk te blijven. In voorliggende plan is er sprake van een kwalitatieve impuls. Door de toevoeging van twee woontorens en zes twee-onder-een-kappers ontstaat er een hoogwaardiger woonmilieu dan voorheen aanwezig was.

Beeldkwaliteitsparagraaf

Het effect van deze ruimtelijke ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven in hoofdstuk 4.6.2

Archeologische verwachtingswaarde binnen de Romeinse Limes

Uit het onderzoek is gebleken dat het plangebied geologisch gezien gelegen is op verlandingssedimenten in de restgeul van de Oude Rijn (bijlage 5). Hierdoor is het zeer onwaarschijnlijk dat archeologische resten nog aanwezig zijn in het plangebied. Op basis van de resultaten van het archeologisch vooronderzoek zullen aan de activiteit uitvoeren van een werk geen voorwaarden worden gesteld.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

--

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Zoals hierboven genoemd bevat de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 zeven kernbeslissingen. De kernbeslissingen 'Holland Rijnland is een top woonregio' en 'Concentratie stedelijke ontwikkeling' zijn relevant voor voorliggende ontwikkeling. Het bouwen van twee woontorens met 26 appartementen en 6 twee-onder-een-kappers is in lijn met kernbeslissing 1 en 3. Voorliggende ontwikkeling staat de overige vijf kernbeslissingen uit de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.3.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Relatief veel hoog opgeleide werknemers kiezen voor Leiden of de Leidse regio om te wonen. In Leiden loopt de kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod achter bij de vraag. De middeldure- en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd. Dit beperkte aanbod maakt dat de beschikbare woningen relatief duur zijn, waardoor voornamelijk jonge starters, maar ook midden en hoge inkomens de stad verlaten en soms de regio

Wil Leiden zich ontwikkelen als internationale kennisstad, dan is het essentieel om voldoende goede woningen in zowel de midden als hogere segmenten aan te kunnen bieden. De realisatie van 26 appartementen en 6 twee-onder-een-kapwoning draagt bij aan dit doel, en staat de Structuurvisie Leiden 2025 niet in de weg.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde vise 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Het initiatief staat de uitvoerbaarheid van 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030' niet in de weg.

3.3.3 Structuurplan 'Boomgaard van Kennis'

3.3.3.1 Beleidskader

Het Structuurplan van Leiden 'Boomgaard van Kennis' is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit.

De pijlers worden uitgewerkt aan de hand van de volgende thema's:

• de stedelijke contour;
• de stadsgebieden;
• de stedelijke zones;
• de groenstructuur;
• de schaalniveaus;
• de intensivering van functies;
• fietsverkeer;
• openbaar vervoer;
• autoverkeer.

In het structuurplan wordt aandacht geschonken aan de belangrijke functie van de binnenstad. Deze binnenstad wordt gekenmerkt door een middeleeuwse en 17e eeuwse stadsplattegrond, omgeven door een groene singel, met daarbinnen een stelsel van grachten en een groot aantal monumenten.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied wordt in het Structuurplan van Leiden 'Boomgaard van Kennis' aangeduid als een gebied waar intensivering van de woonfunctie wenselijk is alsmede een gebied waar wonen met bijbehorende voorzieningen en gemengd met stedelijke en regionale voorzieningen. Beide sfeergebieden sluiten aan bij deze voorliggende ontwikkeling.

3.3.4 Wonen

3.3.4.1 Beleidskader

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

Het initiatief voorziet in de bouw van extra woningen. De Nota Wonen 2020 heeft als belangrijk uitgangspunt dat er veel woningen binnenstedelijk dienen te worden gerealiseerd in de toekomst. Hierdoor wordt de balans tussen vraag en aanbod beter, alsmede het aanbod woningen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

De realisatie van 26 appartementen en 6 twee-onder-een-kappers draagt bij aan deze kernopgaven.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

De wet tot goedkeuring van het verdrag is aangenomen door het Nederlands parlement en op 9 april 1998 in het Staatsblad gepubliceerd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is op 1 september 2007 in werking getreden. De nieuwe wet heeft zijn beslag gekregen via een wijziging van de Monumentenwet 1988, aanpassingen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en enkele andere wetten. De Monumentenwet 1988 is inmiddels opgegaan in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden.

Met de huidige wetgeving is het accent komen te liggen op het streven naar het behoud en beheer van archeologische waarden in de bodem (in situ) en het beperken van (de noodzaak van) archeologische opgravingen. Uitgangspunt van het beleid is tevens het principe 'de verstoorder betaalt'. Bij het voorbereiden van werkzaamheden die het bodemarchief kunnen verstoren (zoals de aanleg van een weg, een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein), dient onderzocht te worden of daardoor archeologische resten verstoord kunnen worden (dat kan bijvoorbeeld door booronderzoek of sleuvenonderzoek - beide na een gedegen bureauonderzoek).

Als uit het onderzoek blijkt dat er archeologische waarden aanwezig zijn en deze niet ter plaatse behouden kunnen blijven, dan dient de initiatiefnemer van het werk de kosten die gepaard gaan met het opgraven en conserveren van de plaats te dragen.

Met de huidige wetgeving zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. Eén van de belangrijkste consequenties is, dat gemeenten een centrale rol is toegekend in de bescherming van archeologisch erfgoed. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen. Bescherming van het archeologisch erfgoed kan onder meer vorm krijgen door in bestemmingsplannen regels ter bescherming van bekende en te verwachten archeologische waarden op te nemen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte 2014

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen. Op 12 januari 2017 is door Gedeputeerde Staten de geactualiseerde Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. In deze verordening regelt de provincie de bescherming van twee typen gebieden die als provinciaal belang zijn aangemerkt: gebieden met hoge en zeer hoge bekende archeologische waarden (de zogeheten AMK-terreinen, op de Cultuurhistorische Hoofdstructuur aangeduid) en de Romeinse limeszone. Voor deze gebieden dienen gemeenten de bescherming conform de richtlijnen van de provincie op te nemen in ruimtelijke plannen. In overige gebieden hebben gemeenten de vrijheid om gemotiveerd (op basis van een gemeentelijke archeologische waardenkaart) af te wijken van de in de Erfgoedwet voorgeschreven vrijstellingsgrenzen.

Voor de AMK-terreinen geldt bij uitstek het uitgangspunt van behoud in situ. Hier zijn bodemingrepen in het geheel niet toegestaan. In de limeszone gaat de voorkeur uit naar behoud in situ, maar dient het behoud van archeologische resten in ieder geval via onderzoek te worden gewaarborgd.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden.

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

4.1.2.2 Onderzoek

In februari 2009 heeft er in het plangebied inventariserend booronderzoek plaatsgevonden (Berkhout, M., 2009: Archeologisch Bureauonderzoek & Investariserend Veldonderzoek (IVO) d.m.v. boringen. Rijndijk 292-304, Leiden, Gemeente Leiden zie Bijlage 7 Archeologisch onderzoek). Gezien de ouderdom van het rapport, en de veranderde archeologische onderzoekseisen, is het in principe nodig om het archeologisch onderzoek opnieuw uit te voeren. Toch is in dit geval geen nieuw onderzoek nodig. Omdat het plangebied geologisch gezien gelegen is op verlandingssedimenten in de restgeul van de Oude Rijn. In de romeinse tijd lag het plangebied in de bedding van de toen veel bredere rivier. Hierdoor is het zeer onwaarschijnlijk dat archeologische resten nog aanwezig zijn in dit plangebied. De landschappelijke situatie is de afgelopen 10 jaar niet veranderd.

Dat zo dicht bij de Rijn sprake is van beddingafzettingen blijkt bovendien ook uit recent onderzoek. Als voorbeeld kan het onderzoek ten behoeve van de aanleg van de Nieuwe Mc Donalds langs de A44 in Oegstgeest genoemd worden:

J.P.L Vaars, 2016. Verkennend booronderzoek “Mc Donalds A44” te Oegstgeest, gemeente Oegstgeest, Argo 96, Archeologenbureau Argo, Zaandam.

Dit onderzoek vond grenzend aan de oever van de Oude Rijn plaats. Onder een verstoord pakket werd hier beddingafzettingen aangetroffen bestaande uit (licht)grijze klei met zanderige bandjes.

Voorafgaand aan de werkzaamheden dient een vergunning worden aangevraagd voor de activiteit het uitvoeren van een werk. Op basis van de resultaten van het archeologisch vooronderzoek zullen aan de activiteit uitvoeren van een werk geen voorwaarden worden gesteld.

4.1.2.3 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van archeologen van Erfgoed Leiden en Omstreken, tel. nr. 071-5165355. De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.2.4 Waarneming archeologie

Indien in het plangebied de bodem wordt verstoord, kan het voorkomen dat tijdens of na de werkzaamheden een archeologische waarneming plaatsvindt. Deze waarneming wordt verricht als onderdeel van de gemeentelijke onderzoeksagenda en wordt uitgevoerd door een archeoloog van de gemeente Leiden. De kosten van dit onderzoek komen niet voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer dient wel de gelegenheid te bieden tot het uitvoeren van deze werkzaamheden. De initiatiefnemer meldt de aanvang van de werkzaamheden dientengevolge uiterlijk drie weken van tevoren aan de gemeente Leiden.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Verordening Ruimte

Er is geen molenbiotoop van toepassing op het projectgebied, waardoor de Verordening Ruimte op dit aspect de ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad:

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie:

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming:

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het project ligt niet in het beschermd stads- of dorpsgezicht, ligt niet binnen de landgoedbiotoop en molenbiotoop en er staat op dit moment geen bebouwing.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Wet natuurbescherming

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.

Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.

De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).

Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.

De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.

De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.

Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:

• Zorgbeginsel artikel 1.10 en 1.11: net als bij artikel 2 Ffwet is de intrinsieke waarde van soorten vastgesteld in een doelbepaling en geldt voor alle soorten, los van een beschermingsregime, een zorgplicht. Dit zorgbeginsel is vergelijkbaar met de zorgplicht in de Ffwet.
• Actieve soortbescherming, artikel 1.12. Provincies moeten verplicht beleid opstellen voor de bescherming van soorten, specifiek in hun eigen provincie. Dit beleid is nog in ontwikkeling en de inhoud is nog niet bekend.

Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:

• 1. Soorten van Vogelrichtlijn:

Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4. Dit beleid verandert deels t.o.v. de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.

• 2. Soorten van Habitatrichtlijn:

Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:

• a. die strikt beschermd zijn op grond van Habitatrichtlijn bijlage IV, Verdrag van Bern bijlage I en II, Verdrag van Bonn bijlage I. In geval van ontheffing of vrijstelling moet aan drie voorwaarden voldaan worden: dat er geen andere bevredigende oplossing bestaat, de handeling noodzakelijk is (diverse redenen mogelijk, waaronder die van groot openbaar belang met redenen van sociale en economische aard) en tot slot alleen wanneer er geen afbreuk gedaan wordt aan de gunstige staat van instandhouding van de soort in haar natuurlijke verspreidingsgebied.
• b. die streng beschermd zijn Habitatrichtlijn bijlage V, Verdrag van Bern bijlage III, Verdrag van Bonn bijlage II. waarvoor maatregelen moeten worden getroffen indien de gunstige staat van instandhouding in het geding is.In geval van ontheffing of vrijstelling moet alleen voldaan worden aan de eis dat de gunstige staat van instandhouding niet in het geding komt. Hiervoor zijn maatregelen verplicht. Ook hier is het opzetvereiste van toepassing, maar in tegenstelling tot vogels is er geen uitzondering dat 'verstoring toegestaan is zolang het niet van wezenlijke invloed is'. Via een AMvB kunnen nog nadere regels gesteld worden. De provincie kan vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen, met in achtneming van de belangen.
• 3. Andere soorten:

Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stadland, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Wnb stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Wet natuurbescherming.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Algemeen

Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot verstoring, aantasting van groeiplaatsen en vernietiging van verblijfplaatsen van soorten die beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming. Activiteiten die mogelijk leiden tot negatieve effecten op beschermde soorten leiden, zijn in principe verboden, tenzij maatregelen kunnen worden genomen om dit te voorkomen. Daarnaast moeten ook onbeschermde soorten zoveel mogelijk worden ontzien, volgens de "zorgplicht". In planvorming en/of uitvoering dient daarom tijdig rekening te worden gehouden met aanwezigheid van (beschermde) flora en fauna.

Het project

Op het moment van schrijven ligt het projectgebied braak, waardoor er geen verblijfplaatsen van soorten die beschermd zijn onder Wet natuurbescherming vernietigd worden.

Conclusie

Gezien de huidige situatie is de verwachting dat er geen ecologische gevolgen zullen optreden bij de bouw van de woontoren en de zes twee-onder-een-kappers.

Bomen

Ten behoeve van voorliggende ruimtelijke ontwikkeling is door de aanvrager kapvergunning voor negen bomen gedaan. Deze procedure loopt op het moment van schrijven nog. Het wordt aannemelijk geacht dat de noodzakelijke bomen die deze ruimtelijke ontwikkeling in de weg staan, herplant of verwijderd worden d.m.v. een te verlenen kapvergunning. Ter compensatie van deze negen te herplanten of verwijderen bomen worden er 15 nieuwe bomen gerealiseerd. Deze worden zowel op privaat als openbaar terrein aangebracht.

De voorliggende aanvraag om omgevingsvergunning ziet niet op het kappen van de bomen. Voor de beoogde kap zal aan afzonderlijke omgevingsvergunning moeten worden verleend, met een eigen rechsbescherming.

4.4 Kabels en leidingen

De gronden onder de projectlocatie aan de Rijndijk, waarop de twee appartementencomplexen en de zes twee-onder-één-kappers worden beoogd, bevatten verschillende kabels en leidingen; (1) zinker electra middenspanning, (2) zinker gasleiding hoge druk / warmte nuon (3) zinker hoogspanning en (4) zinker datakabels.

De genoemde kabels en leidingen zullen voor de bouw van de uitbreiding niet hoeven te worden verlegd. De kosten voor het eventueel verleggen van deze kabels en leidingen zijn voor de aanvrager.

Figuur 6: KLIC melding plangebied

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestmeming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is.

De omgeving van Rijndijk-hoek Haagse Schouwweg wordt getypeerd als een gemengd gebied. De bedrijven in de omgeving van het plan voldoen aan de richtstanden zoals genoemd in de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering. Vanwege de ligging van het gasdrukregel- en meetstation dient er minimaal een afstand te zijn van 4 meter met kwetsbare objecten. Voorliggende ontwerp voldoet aan die afstand. Er is daarom geen hinder te verwachten als gevolg van bedrijven in de omgeving van het plan.

4.5.2 Externe veiligheid en luchtkwaliteit

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt op meer dan 200 meter van Rijksweg A44. Het ligt buiten de PR zone van de A44 en ook buiten de zone van 200 meter waar in principe een groepsverantwoording voor nodig is. De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel op een ruime afstand van 4 kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig omdat de afstand ttot de transportroute A4 meer dan 200 meter bedraagt.

Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Het betreft een plan voor 26 appartementen en 6 grondgebonden woningen. Volgens bijlage 3B van de regeling draagt het plan hierdoor 'niet in betekende mate' bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof PM10/PM2,5. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen.

Conclusie

De aspecten externe veiligheid en luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor deze ruimtelijke ontwikkeling.

4.5.3 Bodem

In de bodem zijn zwakke tot sterke bijmenging met baksteen, grind en puin waargenomen. Zintuiglijk zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal waargenomen. In het geactualiseerde bodemrapport (kenmerk 1611J878/DBI/rap1 - bijlage 6) is geconstateerd dat er olie- en benzeemverontreinigingen in grond en grondwater aanwezig is. Daarnaast zijn er minerale olieverontreinigingen aangetroffen in de bodem. De omvang en diepte is echter dusdanig beperkt dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging in de grond als het grondwater.

Geadviseerd wordt om de zintuiglijk verontreinigde bodemlagen en grondwater te verwijderen. Vanwege de bouwaanvraag zullen nog nadere rapportages en een asbestonderzoek moeten worden aangeleverd. De omgevingsdienst kan, dan op basis hiervan, een beoordeling op geschiktheid voor het beoogde gebruik afgeven. De verontreinigde bodem dient gesaneerd te worden.

Indien er grond wordt aan- of afgevoerd, dient dit volgens de door de overheid gestelde regels plaats te vinden. Dit zal in overleg met de Omgevingsdienst West-Holland uitgevoerd worden.

Conclusie

Het aspect bodem is geen belemmering voor deze ruimtelijke ontwikkeling.

 

4.5.4 Geluid

Het bouwplan ligt, op grond van de Wet geluidhinder, binnen de geluidzone van de Rijksweg A44, de Haagsche Schouwweg en de Rijndijk (verlengde van de Ommedijkseweg). Akoestisch onderzoek naar de te verwachten geluidbelasting is uitgevoerd door Ardea. De resultaten zijn opgenomen in het akoestisch onderzoek 2200ACC9.003 (3 oktober 2016 - bijlage 1).

Inmiddels is de Regionale verkeers- en milieukaart (RVMK) geactualiseerd en het rapport is op basis van de nieuwe verkeersgegevens geactualiseerd. Dit geactualiseerde akoestisch rapport (bijlage 2) concludeert dat de voorkeurswaarde van 48 dB wordt overschreden. Op enkele gevels is er een belasting van 53 dB. Op zeven appartementen bedraagt de geluidbelasting maximaal 60 dB en wordt niet voldaan aan de maximale waarde van 58 dB als bedoeld in de Richtlijnen.

Op basis van de Wet geluidhinder is hiervoor een Besluit Hogere Waarden voor afgegeven door de Omgevingsdienst West Holland. Dit Besluit Hogere Waarden betreft een aparte procedure. Mochten er bezwaren zijn op dit Besluit Hogere Waarden, dan dient dat beroep ook via dat proces kenbaar gemaakt te worden.

In bijlage 3 (Akoestische maatregelen balkons) zijn aanvullende maatregelen getroffen om te voldoen aan de maximale geluidsbelasting voor buitenruimten. De balkons zijn deels afsluitbaar gemaakt. Dit betreft een ondergeschikte wijziging van het bouwplan.

Conclusie

Het aspect geluid staat voorliggende ruimtelijke ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Stedenbouwkundige inpassing

4.6.1 Beleidskader

Context

De huidige locatie is gelegen in het bebouwinglint van de Rijndijk op de plek waar de Haagse Schouwweg dit bebouwingslint en de Rijn kruist. De locatie ligt op de overgang van de kleinschaligheid van het bebouwingslint naar een groter ensemble met voorzieningen. Een deel van het bebouwingslint ligt op de westelijke oever van de Rijn. De Rijnoevers bestaan uit gevarieerde bebouwing uit diverse periodes langs groene straten. De Rijndijk is een oorspronkelijk historische invalsroute en heeft een groen karakter, met name door bomenrijen en diepe voortuinen. De waarde van de linten is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met variërende bebouwing aan groene straten. Belangrijk kenmerk is dat rooilijnen kunnen verspringen en gebouwen afwisselend vrijstaand zijn of aanééngeschakeld.

De bebouwing is grotendeels georiënteerd op de ontsluitingswegen over de dijken waardoor langs de Rijn veelal acherkantsituaties zijn ontstaan. De Rijnoever is een organisch gegroeid bebouwingslint langs de Rijndijk. De bebouwingslinten volgen de lichte slingers van de rivier. Het water is vanuit de wijk nauwelijks toegankelijk of te ervaren. Het bebouwingslint van de Rijnoevers bestaat uit enkelvoudige, op de weg gerichte, lintbebouwing met vrijstaande en in korte rijen geschakelde woningen.

Hoogbouwvisie

In 2007 heeft de gemeente Leiden een hoogbouwvisie ontwikkeld. Intensivering van het ruimtegebruik in de stad leidt tot bebouwing in hoge dichtheden. Markante gebouwen, waaronder hoogbouw, kunnen helpen bij de leesbaarheid en het oriëntatievermogen in de stad. Dit is met name van belang langs de lange lijnen van de stad: de stadsboulevards en de waterwegen. Hoogbouw levert een woonvorm op, waarin uitzicht een belangrijk verkoopargument is. Onder andere voor doelgroepen die een meer stedelijke woonvorm wensen, met voorzieningen in de buurt en die het gebrek aan een eigen tuin niet erg vinden.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

Hoogbouwvisie

In de Hoogbouwvisie is aangegeven dat het gebied een bebouwingslint deel is van laagbouwgebied (bebouwing tot overwegend 15 meter) met incidenteel een accent (tot ongeveer 30 meter). De woontoren is daar passend in. Het volume van de woontoren bestaat uit een deel van 7 bouwlagen van ongeveer 21,53 meter en een deel aan het water van 8 bouwlagen van 24,89 meter hoog. Hogere bebouwing is mogelijk om markante punten, kruispunten van lange lijnen te markeren. Dat zijn bij deze locatie de Haagsche Schouwweg, de Rijn en het bebouwingslint.

Stedenbouwkundige beoordeling

Wonen is functioneel een verbetering in gebruik en meer passend in het woonprofiel van het bebouwingslint, zorgt voor een positievere utistraling en meer levendigheid. De sociale controle, het toezicht en de veiligheid nemen allemaal toe.

Met de woontoren wordt de kruising van stedelijke lijnen Haagsche Schouweweg, bebouwingslint Rijndijk en waterloop Rijn gemarkeerd. Dit accent markeert kruising van de lijnen, ligging locatie en de afronding bebouwingslint.

De woontoren heeft een uitstraling met vier gevels die als voorkant ontworpen zijn. De entree zit aan de zijde van de Haagse Schouwweg, zodat hier een voorkantsituatie is. Op de begane grond is er een overbouwing met parkeren.

De laagbouwwoningen sluiten qua rooilijn aan op de belendingen. Alleen de toren steekt door de bestaande rooilijn heen, dit is echter gedaan om het bebouwingslint visueel af te ronden. Het voorterrein naast de historische invalsweg is als groen parkeerterrein ingericht en voorentree naar de voortuinen van de laagbouwwoningen. De Rijndijk is ingericht als laanprofiel met robuuste groenstructuur met bomen en hagen. Er is een uniforme erafscheiding door middel van hagen.

Woonvoorzieningen als buitenruimtes zijn aangebracht in de vorm van balkons bij de appartementen en tuinen bij de laagbouwwoningen. In de woontoren bevinden zich bergingen in de plint voor appartementen, bij de laagbouwwoningen zijn er bijgebouwen gesitueerd in de achtertuin.

Bijlage 4 betreft de bezonningsstudie. Schaduw door de laagbouwwoningen valt in de ochtendsituatie op de Rijndijk, en in de middagsituatie op het water van de Rijn. Dit zal niet leiden tot onevenredige afname van toetreding dag- en zonlicht. De woontoren veroorzaakt wel schaduw. Hiervoor is een schaduwdiagram opgesteld (zie bijlage 4). Appartementen aan de overzijde zullen op deze dagen alleen in de avonduren schaduw krijgen. Er blijft een goede bezonningsituatie op gevel en buitenruimtes bij deze appartementen. In de late voorjaarsituatie, zomerperiode en vroegenajaarssituatie zal schaduw in de late ochtend en middag vallen op de Haagse Schouwweg en het water van de Rijn.

Wat betreft het horecaterras van Hotel Restaurant van der Valk zal er in de ochtendsituatie van 21 maart en 21 september schaduw op een deel het terras vallen (zie bijlage 4). De dagen 21 maart en 21 september zijn de dagen waar de meest extreme situatie is afgebeeld. In alle zomermaand (april, mei, juli en augustus) valt er vanaf circa 11.00 geen schaduw meer op het zuidelijke deel van het terras.

Terrassen bij de horeca worden vooral in de middag en vroege avondsituatie gebruikt en dan nog in het echte terrasseizoen van april tot september. Juist in deze periode van april tot en met augustus zal er vanaf ongeveer 11.00 uur geen schaduw meer op dit deel van het terras vallen. In de maand juni is er helemaal geen sprake van verminderde schaduwinval. Weliswaar valt er op een deel van het terras schaduw door de voorliggende ruimtelijke ontwikkeling, onverlet blijft dat er een aanzienlijk stuk van het terras in de zon blijft liggen. Hierdoor wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van onevenredige afname van toetreding dag- en zonlicht door de woontoren.

4.7 Verkeer en vervoer

4.7.1 Beleidskader

4.7.1.1 Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

Het gemeentelijk verkeers en vervoersbeleid is vastgelegd in de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 (vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2015). Deze nota gaat over het mobiliteitsbeleid in brede zin: er is aandacht voor autobereikbaarheid, voor leefbaarheid, voor verkeersmanagement, enzovoort. De nota benoemt verschillende ambities van het beleid, waarna per thema of per vervoerwijze is aangegeven welke maatregelen uitgevoerd zullen worden.

Het Mobiliteitsbeleid staat ten dienste van een bovenliggende ambitie voor de Leidse Agglomeratie: de Leidse agglomeratie wil een regio zijn van internationale kennis, historische cultuur, met een prettige, gezonde en hoogwaardige woonomgeving, die goed bereikbaar is.

Hiervan leidt de nota zeven ambities af die specifiek zijn voor verkeer en vervoer.

• 1. versterken van de hoofdontsluitingsstructuur;
• 2. bereikbaarheid en omgevingskwaliteit in balans brengen;
• 3. stimuleren van langzaam verkeer;
• 4. stimuleren van OV-gebruik;
• 5. bijdragen aan duurzaamheid en aan minder milieuhinder;
• 6. werken aan een gastvrij Leiden;
• 7. moderne technologie meer inzetten ten behoeve van verkeer en vervoer.

Voor de autobereikbaarheid van Leiden is de centrale bouwsteen de introductie van de Leidse Ring. Leiden investeert op het gemeentelijke deel van de ring om deze vlotter te maken. Dit is gunstig voor de bereikbaarheid en de bundeling van verkeer op de ring leidt tot het beperken van intensiteiten op andere delen van het wegennet. Met de Leidse Ring als basis is er een wegencategoriseringkaart opgesteld. Verdere maatregelen van belang voor de ontsluiting van Leiden zijn het éénrichting maken van de Rijnzichtbrug en het afsluiten van de Spanjaardsbrug voor gemotoriseerd verkeer (in overleg met Leiderdorp).

De keuze voor de ontsluitingsstructuur van Leiden heeft niet alleen betekenis voor het autoverkeer, maar ook voor alle andere modaliteiten, met name de fiets en het OV. Immers, bij projecten van wegen met een aanzienlijke verkeersfunctie is er in het algemeen ook specifieke aandacht nodig voor het fietsverkeer en het Openbaar Vervoer (OV). Belangrijke routes voor fiets en OV lopen vaak op trajecten die ook deel uitmaken van de ontsluitingsstructuur voor het autoverkeer.

Leiden vindt het belangrijk fiets- en OV-gebruik te stimuleren. Op het gebied van duurzaamheid is dit het meest effectieve dat een lokale overheid kan nemen. De uitstekende aansluiting van Leiden op het spoorwegennet zorgt voor een aanzienlijk OV gebruik in Leiden.

De Mobiliteitsnota zet in op versterking hiervan. Verder komen er drie lijnen voor hoogwaardig busvervoer (HOV). Voor de overige, onderliggende lijnen zal Leiden onderzoek uitvoeren naar de wensen vanuit de stad, zodat deze ingebracht worden bij de concessieverlener.

Het fietsbeleid staat in de Nota Herijking Fietsroutes 2013-2020 (vastgesteld op 10 oktober 2013) en de Mobiliteitsnota voegt hier enige verdere accenten aan toe. Een centraal onderdeel van het fietsbeleid is de fietsroutenetkaart. Voor het fietsverkeer zijn verder inspanningen op het gebied van fietsparkeren van belang (ook om ketenmobiliteit te stimuleren). Ook de voetganger krijgt aandacht in de nota. Op een aantal locaties met grote stromen voetgangers zijn inspanningen specifiek voor de voetganger voorzien.

In het parkeerbeleid zijn centrale elementen het realiseren van parkeergarages aan de rand van de binnenstad en het uitbreiden van gereguleerd parkeren. Voor planologische ontwikkelingen zijn verder de Beleidsregels Parkeernormen een belangrijk instrument (in werking getreden op 20 oktober 2012, gewijzigd in 2015). Tenslotte geeft de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 aandacht aan verkeersveiligheid en verkeersmanagement.

4.7.1.2 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Dit beleid is herzien bij B&W-besluit van 19 mei 2015.

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

4.7.2.1 Ontsluiting

De ontsluiting van de projectlocatie blijft in grote lijnen gelijk aan de bestaande situatie. De Rijndijk is geen normale doorgaande weg, maar loopt parallel aan het fietspad en wordt primair gebruikt om de bestaande bebouwing tussen de Rijndijk en de Oude Rijn te bereiken. Op de Rijndijk zijn zowel langsparkeerplekken als insteekhavens en parkeerhoven gerealiseerd. Allemaal ten behoeve van de bewoners en bezoekers. De Rijndijk is te bereiken vanuit de Van der Blom-Vijlbriefstraat, of overige parallel liggende zuidelijke aantakkingen. Of vanaf de Helena Verburgstraat.

Ten behoeve van deze ruimtelijke ontwikkeling wordt één ondergrondse vuilcontainer aangelegd in de openbare ruimte net voor het private grondgebied. Deze ondergrondse vuilcontainer wordt één keer per week geleegd. Toetsing heeft uitgewezen dat deze locatie geschikt is voor vrachtwagens van beheer en niet tot een onveilige verkeerssituatie gaat leiden.

4.7.2.2 Parkeren

Op basis van de Beleidsregels parkeernormen Leiden geldt:

"Indien een ruimtelijke activiteit daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het terrein waar die activiteit plaatsvindt of dat bij die activiteit hoort. De vereiste ruimte heeft alleen betrekking op een nieuw ontstane parkeer behoefte"

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte bieden de beleidsregels voor allerlei verschillende functies parkeernormen. Die normen verschillen per type omgeving en per oppervlakte: in de binnenstad zijn de normen lager dan in wijken in de schil of aan de rand van de stad, en ook in de omgeving van NS-stations gelden lagere normen. De 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' maken daarnaast onderscheid tussen de parkeerbehoefte op verschillende dagen in de week en verschillende momenten op de dag. De parkeerbehoefte is immers niet altijd even hoog: kantoren hebben vooral doordeweeks overdag een parkeerbehoefte, terwijl voor woningen het maatgevende moment in de avond- en nachtperiode ligt.

Onderzoek

Volgens de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' ligt het plangebied in de zone 'Rest Leiden'. Om de parkeereis te berekenen wordt de bestaande parkeerbehoefte afgetrokken van de parkeerbehoefte nieuwe situatie.

In de nieuwe situatie worden 6 koopwoningen van 185,5 m2 gerealiseerd met een parkeerbehoefte van 2 per woningen (totale parkeerbehoefte = 12). Daarnaast worden er 26 appartementen van 105 m2 gerealiseerd met een parkeerbehoefte van 1,6 per appartement (totale parkeerbehoefte = 42). De parkeerbehoefte die voortvloeit uit het plan bedraagt derhalve 53,6 (=54) parkeerplaatsen.

De bestaande situatie betreft vijf woningen en 680 m2 bedrijfsruimte. Vier van deze woningen zijn groter dan 120 m2 met een parkeervraag van elk 2 (totaal 8 p.p.). Eén woning is tussen de 65 - 120 m2 en heeft een parkeervraag van 1,5 (totaal 1.5 p.p). Naast deze vijf woningen zit er 680 m2 aan bedrijvigheid, waarvan 180 m2 opslagruimte en 500 m2 arbeidsintensieve bedrijvigheid betreft. De opslagruimte heeft een bestaande parkeervraag van 0,7 per 100 m2 (totaal 1,3 p.p.) en het arbeidsintensieve oppervlak heeft een bestaande parkeervraag van 1,8 per 100 m2 (totaal 9 p.p). Totaal betreft de bestaande parkeervraag 19,8 (8+1,5+1,3+9). In de bestaande situatie is er sprake van een maatgevende moment in de werkdag middag. Dit komt omdat er sprake is van dubbelgebruik. Het grootste gebruik komt namelijk door de aanwezige bedrijvigheid. Hierdoor wordt de parkeervraag van de bestaande woningen maal 60% gerekend. Dus: 0.60*9,5/100 is 5,7 p.p. Hier bovenop komen de 10,3 parkeerplaatsen van de bestaande bedrijvigheid, wat leidt tot een bestaande parkeervraag van 16 parkeerplaatsen.

Concluderend kan worden dat er voor de nieuwe ontwikkeling 54 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. De bestaande parkeervraag betreft 16. Er dienen dus 38 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Er waren echter al negen openbare parkeerplaatsen aanwezig in de openbare ruimte. Deze 9 parkeerplaatsen worden teruggebracht in de openbare ruimte en worden opgeteld bij de totale parkeerbehoefte van 38 parkeerplaatsen. Hierdoor moeten er in totaal 47 parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Conclusie

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van 47 NEN-conforme parkeerplaatsen. Dertig parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd, de overige acht parkeerplaatsen ten behoeve van de ontwikkeling worden in de openbare ruimte gerealiseerd en de negen al bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden teruggebracht in de openbare ruimte. Hiermee voldoet de voorliggende aanvraag aan de Beleidsregels Parkeernormen Leiden.

 

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Beleid waterschap

Waterbeheerplan 5

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.

Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.

Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.

Keur en uitvoeringsregels

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Waterkeringen

Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.

Verordening Ruimte

Het plan

Verharding onbebouwde gronden

Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 5.000 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.8.2.2 Watertoets

Beschrijving van het watersysteem

Het plangebied ligt aan de Oude Rijn. De Oude Rijn is een primaire watergang. Dat betekent dat het Hoogheemraadschap van Rijnland deze watergang onderhoudt. Op deze locatie gebeurt dit vanaf de kant

Daarnaast is

Conclusie

Het plangebied ligt op boezemland. Dit betekent dat het verplicht is dat hemelwater wat op het verhard oppervlak valt wordt afgevoerd richting de Oude Rijn.

Wanneer er meer dan 500 m2 extra verhard wordt in de nieuwe situatie is het graven van compensatiewater verplicht. In dit geval wordt er niet meer dan 500 m2 verhard, waardoor het graven van compensatiewater niet verplicht is. Wel dient de aanvrager bij de start van de bouw een vergunning voor het bouwen in de beschermingszone van de hoofdwatergang aan te vragen. Dit kan via het omgevingsloket online (OLO).

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Deze lijst wordt periodiek herzien. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van 32 woningen in bestaand stedelijk gebied. Op basis van artikel 5 lid 1 is daarom een VVGB benodigd wanneer er ten minste één zienswijze wordt ingediend.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Ontwikkelaar Niersman Projectontwikkeling B.V. is drager van alle kosten gemoeid met de beoogde ontwikkeling. De ontwikkelaar is voornemens de gronden ter plaase van de uitbreiding, thans voor een deel nog in eigendom van de gemeente Leiden, van de gemeente Leiden te verwerven. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor alle door de gemeente te maken plankosten, de kosten voor de eventueel om te leggen kabels en leidingen, en alle overige noodzakelijke handelingen voor het bouwrijp maken van de grond en het herinrichten van de openbare ruimte na afloop van de bouw.

De bovenstaande uitgangspunten zijn verwerkt in een gronduitgifte overeenkomst, in een anterieure overeenkomst en een planschade overeenkomst. Deze overeenkomsten zijn al doro zowel de gemeente als projectontwikkelaar ondertekend. Door opname van alle gemeentelijke exploitatiebijdragen in een anterieure overeenkomst en een gronduitgifte overeenkomst is de exploitatie van het plan 'anderzins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid Wro, waardoor het opstellen van een exploitatieplan niet is vereist. De gemeente Leiden draagt daardoor zelf geen kosten, en het financiële risico van de uitvoering van het bouwplan ligt geheel bij de ontwikkelaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

Bewonersavonden

Op 17 oktober 2016, alvorens de aanvraag omgevingsvergunning ingediend was is er een bewonersavond georganiseerd om de plannen te presenteren. Op 19 maart 2018 is er een tweede bewonersavond georganiseerd om de buurt op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in de afgelopen twee jaar.

Reacties op de aanvraag Omgevingsvergunning

Op 5 december 2016 is een reactie op ingediende aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Hierin wordt bezwaar gemaakt op de schaduwvorming voor het terras van Haagsche Schouwweg 14 ontstaat. Uit de bezonningsstudie (bijlage 4) blijkt dat er geen onevenredige afname van het zonlicht op het terras van de Haagsche Schouwweg 14 plaats vindt. Voorliggende ontwikkeling heeft als gevolg dat in de maanden maart tot en met september om 09.00 uur een deel het terras in de schaduw ligt. In diezelfde maanden om 12.00 is hier al geen sprake meer van. In paragraaf 4.6 wordt hier dieper op ingegaan.

Op 27 januari 2017 is ook een reactie op de aanvraag ingediend. Hierin worden een aantal bezwaarpunten benoemd. Samenvattend gaat het bezwaar over het niet passen van hoogbouw op deze locatie, de niet uitvoerbaarheid door de aanwezigheid van kabels en leidingen onder de grond, het nog intensiever gebruik van de al vastlopende infrastructuur, de parkeerproblemen die hierdoor ontstaan en de milieuvervuiling.

Of het plan passend is binnen de bestaande stedenbouwkundige kaders wordt in hoofdstuk 4.6 ingegaan. De aanwezigheid van de kabels en leidingen is bekend, daarom is er een Klic-melding gedaan (zie hoofdstuk 4.4) en daar is het ontwerp op aangepast. De ontwikkeling voorziet volledig in het realiseren van het aantal parkeerplaatsen die benodigd zijn volgens het gemeentelijke parkeerbeleid (zie ook hoofdstuk 4.7). In hoofdstuk 4.7 wordt ook dieper ingegaan op verkeerssituatie. Voor de onderbouwing voor de milieuvervuiling wordt verwezen naar hoofdstuk 4.5

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken. De ontwerp-omgevingsvergunning heeft van tot 14 december tot en met 25 januari ter visie gelegen.

Zienswijzen op de ontwerp-omgevingsvergunning

In die termijn heeft een ieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp kunnen indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden. Er zijn in totaal drie zienswijzen binnengekomen (zie zienswijzennota). Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning. De zienswijzennota is als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd.