Hoge Rijndijk 278B

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 8 december 2016 is een aanvraag ingediend bij de gemeente Leiden (BV163816) met betrekking tot de kadastrale grond die bekend staat onder sectie O, nummer 5956 met het adres Hoge Rijndijk 278b. De aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft betrekking op het veranderen van de functie van de westkant van het gebouw. Het gaat hierbij om een verandering van bedrijfsdoeleinden naar wonen, waarbij tevens het volume van het pand veranderd. De aanvraag voorziet hiermee in de realisatie van vier appartementen, waarvan twee met een oppervlakte van circa 125m2 en twee appartementen met een oppervlakte van circa 80m2. De bouwhoogte wordt met 0,5m opgehoogd, een schuin dak aan de zijkant afgevlakt en een trap aan de buitenzijde van het gebouw wordt weggehaald.

Met deze aanvraag, ingediend door Baart Vastgoed onderhoud B.V., wordt voorzien in het realiseren van 4 verhuurbare woon eenheden. Waarmee ingespeeld wordt op de groeiende woningbehoefte in Leiden en omgeving.

1.2 Begrenzing projectgebied

De grond waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd staat bekend als gemeente Leiden, sectie O, nummer 5956 en is gelegen in Meerburg aan de Hoge Rijndijk 278b. Het projectgebied wordt aan de noordzijde omsloten door het pand op de Utrechtse Jaagpad 122 en de tuin van Utrechtse Jaagpad 125. Ten zuiden van het pand zijn de tuinen gelegen van Utrechtse Jaagpad 126, 127 en 128. Aan de zuidzijde is dit deel van het pand verbonden aan het andere deel van het pand toebehorend aan de Hoge Rijndijk 278a. Aan de oostkant wordt de grens gevormd door een parkeerterrein en het gebouw op de Hoge Rijndijk 278d.

Voor de exacte plancontour van het projectgebied wordt verwezen naar bijlage 1.

Luchtfoto van gebied (in gele contour het projectgebied)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Leiden Oost 2008	18 juni 2008	3 februari 2010
Archeologie	2 december 2010	nvt

Binnen het vigerende planologische regime geldt het bestemmingsplan Leiden Oost 2009, hierbinnen heeft het projectgebied, zoals benoemd in paragraaf 1.2, de volgende bestemmingen:

• Bedrijfsdoeleinden (artikel 6)

Tevens gelden in het projectgebied de nadere aanduidingen:

• maximale bouwhoogte 4m;
• categorie II bedrijvigheid.

Bestemmingsplan Leiden Oost (in rode contour globaal het plangebied)

Daarnaast vigeert het bestemmingsplan Archeologie, hierbinnen heeft het projectgebied de volgende bestemming:

• Waarde - Archeologie 5

Bestemmingsplan Archeologie

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

De loods is een deel van een complex aan bedrijfs ruimten in het bebouwingslint tussen de Hoge Rijndijk en het Utrechtse Jaagpad, gelegen ten oosten van het Rijn Schiekanaal. Het lint bestaat uit een variatie van geschakelde en vrijstaande woningen in een relatief aaneengesloten bebouwingswand. Tussen de bebouwing aan de zijde van de Hoge Rijndijk en de zijde Utrechtse Jaagpad is een binnengebied met verharding voor parkeren aanwezig. Ter hoogte van het bouwplan is de diepte van het lint relatief breed en zijn er in het tussengebied tussen beide linten regelmatig bedrijfspanden gerealiseerd die doorlopen tot het Utrechtse Jaagpad. Er kan gesproken van een dubbel lint bestaande uit woonblokken en bedrijfs percelen. Ter plekke van de bedrijfspanden zijn de binnengebieden bijna volledig verdicht en is het binnengebied moeilijk te bereiken vanaf het Utrechtse Jaagpad en de Hoge Rijndijk.

De Hoge Rijndijk is één van de historische uitvalswegen van Leiden naar de omliggende kernen en in de loop van de tijd is er lintbebouwing ontstaan langs de Hoge Rijndijk.

Weergave van de ligging van het plangebied aan de Hoge Rijndijk

Weergave van huidige situatie (binnengebied)

Weergave van huidige situatie

2.2 Beschrijving van het project

Aanleiding

De huidige bedrijfshal, gelegen op Hoge Rijndijk 278a en 278b, is te groot voor het daadwerkelijke gebruik. Om het een nuttige invulling te geven wil de aanvrager graag het woningaanbod voor studenten en starters op de woningmarkt vergroten. Zoals ook al reeds vergund in 2015 voor het realiseren van twee woonruimtes op de 1e etage van de Hoge Rijndijk 278 (BV 150293).

Het project

Het initiatief voorziet in een functie en massa wijziging van de zuidwest flank van het pand aan de Hoge Rijndijk 278b. Hierbij wordt het huidige bedrijfspand inpandig verbouwd tot vier appartementen waarvan twee met een oppervlak van circa 125m2 en twee met een oppervlak van circa 80m2. Waarvan twee appartementen op de begane grond en twee appartementen op de 1e etage. Hierbij wordt de bouwhoogte verhoogd van 5,25 naar circa 5,75m tevens wordt het schuine dak verlaagd.

Weergave van de twee appartementen op de begane grond

Weergave van het aanzicht aan de voorzijde van het noordoostelijke deel van het pand.

Weergave van het aanzicht op de zijgevel.

Weergave van de begane grond van het gehele gebouw

2.3 Toetsing van het project aan het bestemmingsplan

Het plan om de vier appartementen te realiseren aan de Hoge Rijndijk 278b is getoetst aan het geldende bestemmingsplan 'Leiden Oost' en bestemmingsplan 'Archeologie'.

Bestemmingsplan Leiden Oost

Bestemmingsplan Leiden Oost (in rode contour het plangebied)

Artikel 6 Bedrijfsdoeleinden
In artikel 6 van het bestemmingsplan is bepaald dat op gronden met de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' de functie bedrijven is toegestaan. Alleen ter plaatse van de aanduiding 'W' zijn de verdiepingen van de gebouwen uitsluitend bestemd voor woondoeleinden.

Toetsing
De aanvraag heeft betrekking op wonen, maar de functieaanduiding 'Wonen' ontbreekt op de verbeelding. Hierdoor is de aanvraag in strijd met de doeleindenomschrijving van 'Bedrijfsdoeleinden' zoals benoemd in artikel 6 lid 1 van het bestemmingsplan. Tevens wordt de bouwhoogte van het pand met de aanvraag verhoogd naar 5,8m. Echter geldt er voor de grond een maximale bouwhoogte van 4m, hierdoor is de aanvraag tevens in strijd met artikel 6 lid 3 onder c.

Afwijkingsmogelijkheid
Binnen het bestemmingsplan wordt een afwijkingsmogelijkheid beschreven waarbij het college van Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid hebben om af te wijken van de voorgeschreven hoogtematen tot maximaal 10%, zie artikel 20 lid 1 onder c. Echter overschrijdt de bouwhoogte dit percentage, vandaar dat er buitenplans afgeweken moet worden.

Het bestemmingsplan biedt geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik als 'Woning' op gronden met de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden'. Een wijziging van een nadere aanduiding, wat op deze locatie benodigd is, is niet als een mogelijkheid opgenomen in het bestemmingsplan Leiden Oost. Doordat tevens het aantal woningen toeneemt is een afwijking van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid onder a onder 3 Wabo van toepassing.

In hoofdstuk 3 en 4 wordt onderbouwd waarom er wordt afgeweken van de in het bestemmingsplan vastgestelde regels.

Bestemmingsplan Archeologie

Artikel 6 Waarde - Archeologie 5
In artikel 15 van het bestemmingsplan is bepaald dat op gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 5' naast de overigens geldende bestemming mede bestemd zijn voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden.

Toetsing
Voor het realiseren van de ontwikkeling zijn er geen grondwerkzaamheden nodig, doordat er al reeds een loods op deze locatie gevestigd is. De ontwikkeling voorziet alleen in inpandige wijzigingen en wijzigingen die tevens niet de grond beïnvloeden. Hierdoor is de aanvraag niet in strijd met de medebestemming 'Terrein van archeologische waarden'.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

Voor de ontwikkeling is een afwijking van het bestemmingsplan nodig zodat het gebruik voor 'wonen' wordt toegestaan. Daarnaast is de afwijking ook nodig om de bouwhoogte te kunnen veranderen, wat nu in strijd is met het vigerende bestemmingsplan. Verder is het plan conform de bouwregels zoals benoemd in het bestemmingsplan. Hieronder worden alleen de voor dit plan de relevante beleidsstukken behandeld.

3.1 Europees en nationaal beleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

3.1.1.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainport ontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling is niet in strijd met de rijksbelangen zoals benoemd in het Barro.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Een stedelijke ontwikkeling is volgens de definitie van artikel 1.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

In dit geval is er sprake van een transformatie naar een woningbouwlocatie met vier woningen. Uit jurisprudentie blijkt dat voor dergelijke kleinschalige woningbouwprojecten geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt onder andere uit de uitspraak met nummer 2013302867/1/R4, dit betreft drie woningen die rechtstreeks aan bestaande lintbebouwing worden toegevoegd en drie die via een wijzigingsbevoegdheid hieraan worden toegevoegd. Tevens de uitspraak ECLI:NL:RVS:2014:2077 waarbij er zeven woningen in de dorpskern werden gerealiseerd. De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft dan ook in dit geval niet te worden toegepast, echter wordt hier wel licht aan getoetst zodat een initiatief past binnen een goede ruimtelijke ordening.

De voorgenomen ontwikkeling, om vier appartementen op een bedrijfslocatie te realiseren, sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ontwikkeling binnen de gemeente Leiden, een zeer stedelijk gebied, voorziet namelijk in meer woningen voor de gehele regio. Hierdoor past de aanvraag binnen de opgave van het transformeren van leeg staande panden naar een nieuwe invulling zodat de ruimte weer benut kan worden.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'

3.2.1.1 Beleidskader

Op 30 januari 2013 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten, het beleid is op 1 augustus 2014 in werking getreden. De kern van de structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit in Zuid-Holland. Die aspecten dragen volgens de provincie bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hierdoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• een aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• een duurzame en klimaatbestendige delta provincie;
• een divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De visie op Zuid-Holland is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte. Deze verordening wordt nader toegelicht in paragraaf 3.2.2.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

3.2.2.1 Beleidskader

De provincie stuurt op (boven) regionaal niveau op de ruimtelijke inrichting van de provincie Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM) is op 9 juli 2014 vastgesteld en geeft richtlijnen voor het regelen van de ruimtelijke ordening een op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de Visie in werking getreden. Vervolgens is op 1 juli 2015 een partiële wijziging van de verordening ruimte in werking getreden. In de provinciale visie Ruimte en Mobiliteit is aangegeven dat deze tijd vraagt om maatwerk, flexibiliteit en aanpassingsvermogen, onder andere omdat ontwikkelingen minder voorspelbaar zijn en demografische ontwikkelingen in de diverse regio's verschillen. Maatwerk, flexibiliteit, aanpassingsvermogen en samenwerking zijn sleutelbegrippen in de Visie Ruimte en Mobiliteit.

De provincie stelt de behoefte van de gebruiker centraal; het aanbod moet afgestemd zijn op de vraag. Daarbij zet de provincie in op een efficiënte benutting van de ruimte en de netwerken, met aandacht voor de (ruimtelijk) kwaliteit. De provincie heeft hierbij vier rode draden benoemd:

• 1. beter benutten van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratie kracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar water- en energie efficiënte samenleving.

De vier rode draden zijn uitgewerkt in regelgeving, door het toepassen van:

• A. de ladder voor duurzame verstedelijking
• B. een integrale kwaliteitskaart gekoppeld met de aard en schaal van ontwikkelingen.
• C. het categoriseren van alle gebieden naar kwaliteiten.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Ad A.
De provincie Zuid-Holland past de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro toe en heeft deze aangevuld (artikel 2.1.1, lid 1 Verordening Ruimte) zoals hieronder:

Ladder voor duurzame verstedelijking
Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. De stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte, die zo nodig regionaal is afgestemd;
• b. In die behoefte wordt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, of;
• c. Indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stad- of dorpsgezicht van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt gebruik gemaakt van locaties die:
  • 1. Gebruikmaken van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig zijn ontwikkeld,
  • 2. Passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie ruimte en mobiliteit, waarbij artikel 2.2.1 (Ruimtelijke Kwaliteit) van toepassing is,
  • 3. zijn opgenomen in het Programma Ruimte, voor zover het gaat om locaties groter dan 3 hectare.

Hierbij wordt onder 'bestaand stads- en dorpsgebied' het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, met inbegrip van daartoe bouwrijp gemaakte terreinen, ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid (uitgezonderd glastuinbouw), detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van vier appartementen, dit sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ontwikkeling voorziet namelijk in een regionale toenemende behoefte aan woningen. Tevens wordt er gebruik gemaakt van reeds bebouwde grond waardoor er gebruik gemaakt wordt van transformatie mogelijkheden.

De aanvulling van de provincie op de ladder voor duurzame verstedelijking betreft een aantal aanvullende voorwaarden voor stedelijke ontwikkelingen die niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied van de betreffende regio vallen. Daar is in dit geval echter geen sprake van, omdat het plan wordt gerealiseerd in bestaand stads- en dorpsgebied.

Ad B.
De integrale kwaliteitskaart is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuur landschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. De kwaliteitskaart is uitgewerkt in een aantal specifieke richtpunten per laag. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. Deze kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen.

De ontwikkeling vindt plaats in de bestaande stedelijke occupatie, de hoog stedelijke zone en het gebied is daarnaast binnen de Romeinse Limes gelegen. Doordat de ontwikkeling plaats vindt op een reeds bebouwd perceel en er geen grondwerkzaamheden plaatsvinden, wordt er ruimte gegeven aan deze identiteitsdrager. Dit is tevens de reden waarom de ontwikkeling geen invloed heeft op de kwaliteitsdragende eigenschappen van de grond: rivierdeltacomplex, water als structuurdrager en bijzonder reliëf en aardkundige waarden. De ontwikkeling heeft dan ook geen effecten op de kwaliteiten zoals deze worden benoemd in het provinciale beleidskader en is hiermee passend binnen de gestelde kaders.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Green port, Bio Science en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Green port.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling voorziet in een vergroting van het aantal woningen in de regio Holland Rijnland, wat het aanbod bevordert. Tevens vult het de regionale centrumfunctie, waar ook ruimte voor wonen benodigd is, verder aan. Verder heeft de ontwikkeling geen andere raakvlakken met het beleidskader van Holland Rijnland 2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.3.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied is gelegen in het stedelijk gebied van de context Leiden. Binnen dit landschap is de visie verder niet van toepassing op deze locatie. Echter is de transformatie van een bedrijfslocatie naar vier appartementen binnen het stedelijk gebied een aanvulling voor de gemeente Leiden.

3.3.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomst bestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling draagt bij aan Leiden, Stad van Ontdekkingen. De vier appartementen zorgen voor extra woongelegenheid, wat het woonmilieu in Leiden aantrekkelijker maakt voor voornamelijk studenten en starters op de woningmarkt. Zo worden de kwaliteiten van Leiden verder versterkt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Europees en nationaal beleid

In 1992 werd in Valletta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunning houdende bedrijven of instanties.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

Binnen het Paraplu bestemmingsplan Archeologie Leiden is de grond bestemd als 'Waarde archeologie-5'. Dit geeft aan dat het gaat om een gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels.

Enkele delen van de buitengebieden van Leiden zijn aangeduid als terrein van archeologische waarde. Het gaat hierbij om aangetoonde vindplaatsen uit de Romeinse tijd in de Oostvlietpolder en zones rondom aangetoonde cultuurhistorische objecten zoals kastelen, buitenplaatsen en schansen. In deze gebieden is een oppervlakte criterium gehanteerd van 30 m2. De aanwezige archeologische resten worden van groot belang geacht. Een minimale grens is echter ingesteld om ervoor te zorgen dat kleinschalige ingrepen met een lage economische draagkracht kunnen worden uitgevoerd. Bodem ingrepen ondieper dan 30 cm zijn eveneens vrijgesteld. Bij archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische resten pas vanaf een diepte van 30 cm aanwezig zijn.

Omdat bij deze ontwikkeling geen bodem werkzaamheden plaatsvinden worden er geen aanvullende maatregelen opgenomen ter bescherming van archeologische waarden.

4.2 Ecologie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Europees en nationaal beleid

Flora- en faunawet

Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuur waarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuur waarden inzichtelijk te kunnen maken. In het kort komen verplichtingen in het kader van de Flora en faunawet op het volgende neer:

• onderzoeken of er beschermde planten of dieren voorkomen in het te ontwikkelen gebied;
• voorkómen van verstoring van deze beschermde planten en dieren;
• eventueel vóóraf bieden van een alternatief voor de gevonden soorten (bijvoorbeeld in de vorm van vervangende verblijfplaatsen);
• eventueel aanvragen van een ontheffing met een gedegen ecologische onderlegger en/of compensatieplan.

De flora- en fauna wetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomend als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.

Voor algemene soorten is een vrijstelling van kracht van deze ontheffingsplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen. De zorgplicht uit de Wet blijft voor deze soorten wel van kracht: bij werkzaamheden moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat schade toegebracht wordt aan beschermde soorten.

Voorzover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Ecologische hoofdstructuur

Het beschermingsregime voor gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vloeit voort uit het Natuurbeleidsplan uit 1991 en de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Het is in de Nota Ruimte op nationaal niveau en vervolgens door de provincies op provinciaal niveau nader uitgewerkt. Bescherming van deze gebieden is op planologische basis en er wordt van uitgegaan van het "Nee, tenzij"-regime en compensatie beginsel. Het ruimtelijk beleid voor de EHS is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarom geldt in de EHS het "nee, tenzij"- regime. Indien een voorgenomen ingreep de "nee, tenzij"-afweging met positief gevolg doorloopt kan de ingreep plaatsvinden, mits de eventuele nadelige gevolgen worden gemitigeerd en resterende schade wordt gecompenseerd. Indien een voorgenomen ingreep niet voldoet aan de voorwaarden uit het "nee, tenzij"-regime dan kan de ingreep niet plaatsvinden.

Natuurbeschermingswet 1998

De gebiedsbescherming is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Nota Ruimte. Onder deze bescherming vallen de volgende gebiedsoorten: Natura 2000-gebieden (dit zijn gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn), Beschermde Natuurmonumenten en gebieden ter uitvoering van verdragen en andere internationale verplichtingen (zoals wetlands), worden ook beschermd op basis van de Natuurbeschermingswet 1998.

De uitgevoerde toetsing betreft het vaststellen of het projectgebied in of in de omgeving van een beschermd natuurgebied ligt en of er sprake is van een negatief effect op de beschermde natuurwaarden.

4.2.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stad land, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortiment keuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheer methoden en sortiment keuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Op de desbetreffende locatie zijn er geen beschermde natuurwaarden in het geding. Op deze locatie is de vestiging van (dwerg)vleermuizen waarschijnlijk, echter is reeds uitgesloten dat deze op de locatie aanwezig zijn. Ook is de aanwezigheid van jaarrond beschermde nest plekken van vogels uitgesloten.

Er is een kleine kans, gezien de ligging en het platte dak van het gebouw, dat kleine mantel- en/of zilvermeeuwen het dak zullen gebruiken als broed locatie. Hiervoor zullen meeuw werende maatregelen worden getroffen om te voorkomen dat er nesten worden gemaakt terwijl er werkzaamheden op de locatie moeten plaatsvinden. De beschermde diersoorten mogen namelijk niet in het broedseizoen verstoord worden zoals vermeld staat in de Wet natuurbescherming. De uitvoering van deze omgevingsvergunning staat derhalve de regelgeving dan ook niet in de weg.

4.3 Maatschappelijke voorzieningen

4.3.1 Beleidskader

Nota Winkelen Wonen Welzijn en Zorg

In de 'Nota wonen, zorg en welzijn' uit 2004 wordt een aantal ambities geformuleerd rond de combinatie van beleidsterreinen wonen, zorg en welzijn, te weten goed wonen, actieve participatie en eigen regie. Om aan deze ambities een invulling te geven is in 2008 de 'Nota winkelen, wonen, welzijn en zorg' geschreven. Hierin wordt een ruimtelijke invulling gegeven aan de genoemde ambities door het kiezen van zeven 'woonservicezones'. Voorzieningen voor wonen, welzijn, zorg en winkelen dienen zoveel mogelijk binnen deze woonservicezones geplaatst te worden. Bij het opstellen van bestemmingsplannen betekent dit dat locaties die een maatschappelijke functie (welzijnsvoorzieningen, zorgvoorzieningen) krijgen, liefst binnen 300 meter, maar maximaal op 500 meter van de kern (= winkelcentrum) van de woonservicezone bevinden. Voor de labeling van woningbouw voor kwetsbare groepen en winkel/horeca functies geldt hetzelfde principe. Basis voor de keuze van de genoemde afstanden is hiervoor de afstand die een oudere of een minder valide persoon te voet kan afleggen. Als woonservicezone zijn benoemd:

1. Kooiplein e.o.

2. Luifelbaan / Boshuizen

3. Fortuinwijk / Wagnerplein

4. Diamantlaan / De Robijn

5. Merenwijk Centrum

6. Stevensbloem e.o

7. Meerburg e.o.

Het woonservicezone beleid geldt dus minder voor andere wijken dan die waarin de woonservicezones liggen: er zijn een aantal 'pluslocaties' die het waard zijn genoemd te worden, waar voornamelijk de potentie van in wordt gezien. In deze gebieden is een clustering van bepaalde faciliteiten aanwezig, evenwel is deze van een lager niveau dan in de woonservicezones. Waar mogelijk zal ook aandacht zijn voor de 'oplossing' van deze locaties. Voor andere dan de genoemde locaties geldt dat de gemeente een meer terughoudende rol zal aannemen, maar inspanningen van andere partijen zeker niet in de weg zal staan.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied valt niet binnen één van de woonservicezones, echter vind de ontwikkeling plaats binnen een wijk waarin al voldoende voorzieningen aanwezig zijn voor een goed woonklimaat. Het beleid heeft dan ook verder geen invloed op deze ontwikkeling, wat betreft de maatschappelijke voorzieningen. Tevens staat de uitvoering van de omgevingsvergunning derhalve de regelgeving niet in de weg.

4.4 Milieu

4.4.1 Bedrijven en milieuzonering

De woningen worden gerealiseerd in een al bestaande loods waarin momenteel nog het bedrijf Baart Vastgoed Onderhoud B.V. is gevestigd, het bedrijf blijft gevestigd in het oostelijke deel van het pand.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is beoordeeld of bedrijven in de omgeving niet onevenredig worden belemmerd door de ontwikkeling van het bouwplan en/of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Door de Omgevingsdienst West-Holland (hierna: ODWH) is hier op 16 januari 2017 het volgende op geadviseerd. Op het adres Hoge Rijndijk 278a is Baart Vastgoed B.V. gevestigd. De activiteiten van de inrichting zijn ingedeeld in SBI-code 2008 als 43.3, zijnde 'bouwnijverheid voor afwerking van gebouwen'. De inrichting bevindt zich in een gemengd gebied. De milieucategorie is 2. De richt afstand van de inrichting tot woningen in een gemengd gebied is 10 meter voor het milieuaspect geluid. De geprojecteerde afstand van de inrichting tot de te bouwen woonruimten is echter minder dan 10 meter. Er wordt hiermee niet voldaan aan de richt afstand tot woningen in een gemengd gebied.

In een gebied met functiemenging worden de activiteiten van de inrichting ingedeeld in categorie B van bijlage 4 van de handreiking. Dit betekent dat de activiteiten van de inrichting in een gebied met functiemenging kunnen worden uitgeoefend, indien de inrichting ten minste ruimtelijk en bouwkundig is afgescheiden van de te bouwen woonruimten, gelet op de veroorzaakte milieubelasting door de inrichting.

Op verzoek van de aanvrager is er door een adviseur Bedrijven en milieuzonering van de ODWH een locatie bezoek uitgevoerd op 1 februari 2017. Het doel van dit bezoek was om te bepalen in hoeverre het aanbevolen akoestisch onderzoek in de praktijk noodzakelijk is en of de functie wonen de omliggende bedrijvigheid negatief beïnvloedt. Uit dit onderzoek ter plaatse is geconstateerd dat het advies van 16 januari herzien kon worden.

De locatie, Hoge Rijndijk 278a en 278b, omvat een schildersbedrijf met (timmer)werkplaats, kantoorruimten en een kantine. De kantine en de daarboven gelegen, bestaande woonruimten verbinden het schildersbedrijf met de te bouwen woonruimten. Deze kantine en de daarboven gelegen, bestaande woonruimten zijn daarbij beschouwd als ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten, die niet worden betrokken in het vaststellen van de geprojecteerde afstand van de inrichting tot de te bouwen woonruimten.

Op grond van het Activiteitenbesluit mag de inrichting van Baart Vastgoed Onderhoud op een gevel van nabijgelegen woningen een langtijdgemiddelde beoordelingsniveau veroorzaken van 50 dB(A) etmaal waarde en een maximaal geluidsniveau van 70 dB(A) in de dag periode en 65 dB(A) in de avond periode. Voor geluidsgevoelige ruimten en verblijfsruimten bij in- of aanpandig gelegen woningen bedragen deze geluidsniveaus respectievelijk 35 dB(A), 55 dB(A) en 50 dB(A).

De inrichting van Baart Vastgoed Onderhoud en de omliggende bedrijvigheid wordt niet onevenredig belemmerd door het bouwplan en ter plaatse van de te bouwen woonruimten is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. Het is aannemelijk dat aan de geluidsgrens waarden van het Activiteitenbesluit, door de inrichting houder, kan worden voldaan.

4.4.2 Bodem

Doordat er geen grondwerkzaamheden plaats vinden, zal de ontwikkeling de wet- en regelgeving rondom bodem niet in de weg staan.

4.4.3 Externe veiligheid

Binnen de ruimtelijke ordening speelt ook de externe veiligheid een grote rol, daarom is het van belang om inzicht te hebben in de objecten en elementen in of nabij het projectgebied die de externe veiligheid kunnen beïnvloeden. Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving, van activiteiten met gevaarlijke stoffen.

Het plangebied ligt, zoals te zien is op de digitale kaart van Interprovinciaal Overleg, buiten het risicogebied van de risicovolle inrichtingen, respectievelijk locaties.

Weergave van de risico kaart met hierin de gevaarlijke inrichtingen en groen omcirkelt de globale ligging van het plangebied.

Andere veiligheidsaspecten, zoals belangrijke buisleidingen, zijn op deze locatie niet aan de orde. Dit komt voornamelijk doordat er geen grondwerkzaamheden plaatsvinden voor de realisatie van de ontwikkeling.

4.4.4 Geluid

Op grond van het Activiteitenbesluit mag de inrichting van Baart Vastgoed Onderhoud op een gevel van nabijgelegen woningen een langtijdgemiddelde beoordelingsniveau veroorzaken van 50 dB(A) etmaal waarde en maximaal geluidsniveaus van 70 dB(A) in de dag periode en 65 dB(A) in de avond periode. Voor geluidsgevoelige ruimten en verblijfsruimten in- of aanpandig gelegen woningen bedragen deze geluidsniveaus respectievelijk 35 dB(A), 55 dB(A) en 50 dB(A).

De inrichting van Baart Vastgoed Onderhoud wordt niet onevenredig belemmerd door het bouwplan en ter plaatse van de te bouwen woonruimten is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

De wet- en regelgeving op het gebied van geluid staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.4.5 Luchtkwaliteit

In de nabijheid van wegen kan sprake zijn van lokale luchtverontreiniging, dit kan een negatief effect hebben op de gezondheid. Vandaar dat op 15 november 2007 de Wet milieubeheer (Wm) gewijzigd is. In hoofdstuk 5 is een paragraaf lucht kwaliteitseisen toegevoegd (paragraaf 5.2).

Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen lucht kwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project draagt ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• d. een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)

Het NSL is de kern van de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteit. Dit programma moet de onderbouwing leveren van het “derogatieverzoek” van het Rijk aan de Europese Unie (EU). Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit verbeteren om er voor te zorgen dat per 2011 respectievelijk 2015 wel overal in Nederland aan de grenswaarden wordt voldaan. Het Rijk coördineert het programma. De EU heeft echter nog geen besluit over het derogatieverzoek genomen.

AMvB en ministeriële regelingen niet in betekenende mate (NIBM)

De uitvoeringsregels behorende bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (mr), waaronder de AMvB en mr niet in betekenende mate (NIBM). Deze AMvB en mr legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 ƒÝg/m3 voor zowel fijn stof en NO2.

NIBM projecten kunnen, juridisch gezien, zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan.

Op basis van de NIBM is er sprake van een project wanneer deze worden benoemd zoals in bijlage 3A en 3B van de Regeling NIBM.

4.5 Stedenbouwkundige inpassing

De massa van het voorgestelde bouwplan blijft nagenoeg gelijk, de grootste wijziging betreft de functie wijziging. De massa wijziging betreft de zuidwest flank van het pand aan de Hoge Rijndijk 278b. Hierbij wordt het huidige bedrijfspand inpandig verbouwd tot vier appartementen, waarvan twee appartementen op de begane grond met een oppervlakte van circa 125m2 en twee appartementen op de 1e etage met ieder een oppervlakte van circa 80 m2. Hierbij wordt de bouwhoogte verhoogd naar 5,8m ten behoeve van interne verkeers ruimten, tevens wordt het schuine dak verlaagd. Concreet heeft dit het volgende aanzicht aan de voorzijde als resultaat:

Voorzijde van het pand aan de zijde van de Hoge Rijndijk

Op de begane grond zijn twee appartementen en op de 1e etage zijn twee appartementen gelegen. Ieder appartement heeft een grote woonkamer waarin tevens de keuken te vinden is en aan de achterzijde twee kleinere kamers die kunnen dienen als slaapkamer. Op de 1e etage wordt er voor voldoende lichtinval gezorgd door de realisatie van dakramen. De entree naar alle appartementen is in het midden van dit deel van het pand gelegen. Ieder appartement zal ongeveer dezelfde opbouw hebben als het appartement dat beneden aan de noordzijde wordt gerealiseerd en er als volgt uitziet.

Weergave plattegrond van appartement 1

Locatie van nieuwe functie

De huidige ruimtelijke structuur van een conglomeraat aan bedrijfspanden tussen het bebouwingslint van de Hoge Rijndijk en het Utrechtse Jaagpad blijft in stand. Vanuit de stedenbouwkundige visie is er een ambitie om wonen op bedrijfslocaties mogelijk te maken. Een vorm van wonen gemengd met bedrijvigheid is hierbinnen dan ook passend. Door de realisatie van vier appartementen wordt een stap gezet richting het meer ruimte geven aan kleinschalige woon vormen in het binnengebied. De appartementen hebben daarnaast ieder een oppervlakte waarbij de woonkwaliteit wordt gewaarborgd. Tevens ook mede door de voorzieningen die er per appartement beschikbaar worden gesteld. Daarnaast zorgen woningen op deze locatie voor meer levendigheid, een open uitstraling en meer sociale controle.

Dit is tevens passend binnen de stedenbouwkundige gebiedsvisie die voor het bestemmingsplan Leiden Oost is gemaakt. Deze visie voorziet in de ontwikkeling van nieuwe woningbouw op voormalige bedrijfspercelen en tevens wordt voorzien in enkele doorgangen tussen de Hoge Rijndijk en het Utrechtse Jaagpad met kleinschalige bebouwing. Het perceel van het bouwplan grenst aan één van die woningbouw ontwikkel locaties.

Ligging van het projectgebied, rood omringd

Beschrijving omgeving

Er kan gesproken van een dubbel lint bestaande uit woonblokken en bedrijfspercelen. Ter plekke van de bedrijfspanden zijn de binnengebieden bijna volledig verdicht en is het binnengebied dan ook moeilijk bereikbaar vanaf beide zijden. De bebouwing aan de zijde van het Utrechtse Jaagpad is kleinschaliger en lager dan aan de zijde van de Hoge Rijndijk. Binnen het gebied is er een divers aanbod van woningen gelegen van individueel, geschakelde of in een ensemble gebouwde woningen. Echter zijn de woningen wel in één rooilijn geplaatst met weinig verspringingen. Tevens zijn er binnen het gebied ook grotere percelen terug te vinden, deze bestaan grotendeels uit bedrijfspanden. Het binnengebied is afwisselend volgebouwd of voorzien van erf bebouwing, maar over het algemeen redelijk vol en verhard. Ter hoogte van het Waardeiland zijn 2 dwarsstraatjes tussen Utrechtse Jaagpad en Hoge Rijndijk maar in dit deel, waar het plangebied gelegen is, ontbreken deze straatjes.

Verschijningsvorm en bouwhoogte

De woningen oriënteren zich op het binnengebied, door een wijziging van de voorgevel zitten hier meer raampartijen in en tevens de ontsluitingsroute van het portiek. In verschijningsvorm zorgt dit voor een opener gevelbeeld naar binnengebied, maar niet te zien als een volume met woonfunctie. Daarnaast wordt aan de voorzijde ruimte gerealiseerd om fietsen- en de auto's te stallen. Het volume wordt ongeveer 30cm verhoogd om intern verkeersruimte mogelijk te maken en aansluiten op interne hoogte normen voor wonen. Dit is een geringe en ondergeschikte verhoging en de nieuwe woongevel sluit dan aan op de bestaande woongevel, het gevel front heeft dan één gootlijn. Met oriëntatie van de voorzijde van de woningen en de bijbehorende gemeenschappelijke entree, zal het achtererf gebied meer de vorm krijgen van een hofje binnen het bebouwingslint. Tevens zijn de woonruimtes aan de voorkant van de woningen gelegen en de slaapkamers aan de achterzijde.

4.6 Verkeer en vervoer

4.6.1 Beleidskader

4.6.1.1 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto's op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto's, dan wel laad- of los ruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto's bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeer behoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

4.6.2.1 Parkeren

De woningen worden gerealiseerd op een locatie waar al reeds bedrijven gevestigd zijn. Hierdoor is de ontsluiting al reeds geregeld, het binnenterrein waar de woningen aan gelegen zijn is ontsloten naar de Hoge Rijndijk. Hier treden geen veranderingen in op.

In de bestaande situatie beslaat het verbouwde deel van de werkplaats van het schildersbedrijf ongeveer 235 m2 bruto vloer oppervlak. Dit betekend een parkeervraag van 235m2 b.v.o maal 1,8 parkeerplaatsen per 100m2 b.v.o (norm voor een arbeidsintensief / bezoekers extensief bedrijf) betekend een parkeereis van 4,2 parkeerplaatsen.

In de nieuwe situatie komen er 4 huurwoningen met viermaal een parkeervraag van 1,3 parkeerplaatsen (huurwoning met b.v.o. vanaf 65m2). Waardoor een parkeereis van 5,2 parkeerplaatsen ontstaat.

De parkeereis is hiermee opgelost.

4.7 Wonen

4.7.1 Beleidskader

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbod naar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 - 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatie afspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de midden inkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Het initiatief voorziet in de realisatie van vier appartementen, die een aanvulling vormen op de woningvoorraad van de gemeente Leiden en haar omgeving. In de 'Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002' is de conclusie dat er veel woningen binnenstedelijk gerealiseerd moeten worden om vraag en aanbod weer in balans te krijgen. Dit initiatief gaat mee in deze gewenste visie en is hiermee passend binnen dit beleid. De 'Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'' ziet in dat Leiden een aantrekkelijke woonstad is, om dit te blijven zal echter moeite gedaan moet worden om het aanbod aan woningen te vergroten en divers te maken. Het realiseren van vier appartementen met de bijbehorende voorzieningen geeft hier een invulling aan.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer:

• minder dan vijf reacties op het indienen van het bouwplan zijn ontvangen of
• geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of
• wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor de realisering van het project. De gemeente Leiden doet geen investeringen. Het plan is niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan worden opgesteld.

Via een planschadeovereenkomst worden eventuele (planschade) kosten verhaald. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

De plankosten worden in rekening gebracht op basis van de Legesverordening 2013.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning alsmede de ontwerp verklaring van geen bedenkingen zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen. Op deze manier kunnen belangen die bij de uiteindelijke besluitvorming betrokken moeten worden ingebracht worden.

De beantwoording van eventuele zienswijzen vindt plaats in een zienswijzennota. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot al dan niet verlening van de omgevingsvergunning.