| Plan: | Zoeterwoudsesingel 33-34 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.OV00096-0301 |
Op 8 juli 2016 is een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van de verbouw van het bestaande gebouw aan de Zoeterwoudsesingel 33-34 en de herinrichting van het bijbehorende terrein aan de achterzijde.
Dit bouwplan is in strijd met de regels uit het vigerende bestemmingsplan “Zuidelijke Schil 2009”, waardoor het plan tevens gezien moet worden als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan alleen worden afgeweken van het bestemmingsplan met toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide Wabo-procedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo).
Om te kunnen afwijken moet uit een zogenaamde 'ruimtelijke onderbouwing' blijken dat het project getuigt van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders is voornemens om mee te werken aan deze aanvraag. Dit boekwerk vormt die ruimtelijke onderbouwing.
De projectlocatie is gelegen aan de Zoeterwoudsesingel 33-34 en ligt in de wijk Burgemeesterswijk. De locatie staat kadastraal bekend als sectie M, nummers 7850, 8090 en 8091, te Leiden. De ligging van de locatie is grenzend aan de Zoeterwoudse Singel en wordt verder omringd door een gymzaal (Lammenschansweg 4) en de voormalige praktijkschool (Lammenschansweg 6). Voor een weergave van het projectgebied verwijzen wij u naar bijlage 1 (Plancontour), behorende bij de omgevingsvergunning.
Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:
| Naam bestemmingsplan | Vastgesteld | Raad van State | |
| Zuidelijke schil | 12 november 2009 | 25 juli 2012 | |
Het projectgebied ligt binnen de ontwikkellocatie Lorentzhof e.o. (artikel 24). Binnen de ontwikkellocatie zijn de gronden bestemd voor W1/5, MD/W(o), MD/W/GD, GVT en Wa. Op deze gronden zijn de volgende functies toegestaan:
met daarbij behorende fietsenstallingen, bergingen en leidingen.
Het plan past niet geheel binnen het vigerende bestemmingsplan uit 2009. Het gaat daarbij om plaatsing van de balkons buiten het bouwvlak en om de herinrichting van het binnenterrein, met de bijbehorende nieuwe berging.
Ten aanzien van de bestaande bebouwing is geconstateerd dat het bouwvlak niet geheel overeenkomt met de contouren van het bestaande gebouw. Deze afwijking kan echter middels het overgangsrecht worden gehandhaafd. Aan de achterzijde van het pand worden balkons geplaatst die breder dan 1 meter zijn. Door de omvang van de balkons kunnen deze niet als ondergeschikte bouwdelen worden beschouwd en zijn daarmee in strijd met het bestemmingsplan.
Het binnenterrein heeft de aanduiding GVT en wordt ingericht met tuinen, groen, een nieuwe berging en parkeervoorzieningen. In het bestemmingsplan zijn op de gronden met de aanduiding GVT weliswaar toegangswegen naar parkeervoorzieningen toegestaan, maar geen parkeervoorzieningen zelf en/of fietsenbergingen. Parkeervoorzieningen zijn alleen toegestaan ter plaatse van de nadere aanduiding -p. Op de gronden binnen het projectgebied is geen aanduiding –p weergegeven en dus zijn de parkeerplaatsen en de berging in strijd met het bestemmingsplan.
Het projectgebied waar deze omgevingsvergunning betrekking op heeft valt, zoals in paragraaf 1.2 aangegeven, in de wijk Burgemeesterswijk, in de Zuidelijke Schil van Leiden. Hieronder wordt kort de geschiedenis van Leiden en van het projectgebied (omgeving Lorentzhof) uiteengezet. Vervolgens wordt de huidige situatie beschreven.
Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5.000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oever regelmatig en zette aan weerszijden grote hoeveelheden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werden afgezet. Deze oeverafzettingen vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen.
In de Romeinse tijd vormde de Rijn de noordelijke grens van het Romeinse Rijk, ook bekend als de Limes. Ter verdediging van deze grens bouwden de Romeinen op de zuidelijke oever van de Rijn een groot aantal legerforten, ook wel 'castella' genoemd, die onderling bereikbaar waren via de Limesweg. Gevonden resten van de Limesweg en Romeinse bewoning in de Leidse binnenstad zijn tot nu toe schaars. In 1993 is een opgraving uitgevoerd rond de Hogewoerd. De vroegste bewoning dateert uit de tweede helft van de 1e eeuw AD, en eindigde rond het midden van de 3e eeuw AD. Het is aannemelijk dat deze nederzetting in de nabijheid van de Limesweg lag.
Het pand staat in het beschermd stadsgezicht 'Leiden Zuidelijke Schil' en is een gemeentelijk monument. In 1929 kwamen de zusters Ursulinen van de congregatie van de Goddelijke Voorzienigheid naar Leiden om de zorg van katholieke meisjes met een geestelijk beperking op zich te nemen. Daartoe lieten zijn in de periode 1930-1938 onder leiding van de architecten Leo en Jan van der Laan uit Leiden in twee fasen het bestaande internaatsgebouw bouwen.
Het St. Lidwinahuis ligt aan de Zoeterwoudse Singel. Deze singel is onderdeel van de in de 19de eeuw tot park omgevormde 17de eeuwse vestingwerken van Leiden. Tot in de 19de eeuw lagen in dit gebied vooral tuinen met speelhuizen en enkele blekerijen. Rond 1900 werd in rap tempo de singelrand volgebouwd met grote herenhuizen voor de rijkere burgerij die de volle en vervuilde binnenstad ontvluchtte. Uitgezonderd het westerlijker gelegen Vreewijk, gebeurde deze bouw zonder enig plan.
Mede door de singelsloot die aan de buitenzijde langs de rijweg liep, staan alle huizen min of meer op dezelfde rooilijn. Begin 20ste eeuw werd deze sloot gedempt en de rijweg verbreed. De bouw van het Lidwinahuis was mogelijk doordat op deze plek tot dan toe het buitenhuis Berkzicht lag, dat was omgeven door een bijbehorend park. Het Lidwinahuis ligt als enig onderdeel van de bebouwing aanmerkelijk achter de rooilijn door de aanleg van een relatief 'ruime' voortuin.
De schaal van het gebouw is fors groter dan die van de omringende woonhuisbebouwing. Door de terugliggende situering en het toepassen van diverse volumes onder verspringende zadeldakken, is aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing. Ook de rode baksteen en het, spaarzaam, toepassen van natuursteen sluit aan bij de omringende bebouwing.
Op dit moment bestaat het projectgebied uit het reeds bestaande gebouw (Zoeterwoudesingel 33-34) en een grotendeels verhard terrein aan de achterzijde van het gebouw.
Het pand aan de Zoeterwoudsesingel, een gemeentelijk monument, bestaat uit drie respectievelijk vier bouwlagen. Aan de achterzijde is een kapel gesitueerd met daarin glas in lood ramen. Onder het gebouw is tevens een kelder aanwezig.
Het achterterrein is grotendeels verhard ingericht. Op het terrein zijn 3 gebouwen/bouwwerken aanwezig in de vorm van een noodgebouw, een berging en een pergola. Het verharde gedeelte is ingericht als speel/sport terrein voor buitenactiviteiten zoals voetbal en basketbal.
Naast het verharde gedeelte is een klein gedeelte van het terrein ook onverhard. Dit onverharde terrein bestaat uit een combinatie van gras en aarde. Op de onverharde stukken staan 16 bomen. Een overzicht daarvan is opgenomen in bijlage 6.
Het projectgebied zoals omschreven in paragraaf 1.2 is gesitueerd op vier aangrenzende kadastrale percelen. Het pand en bijbehorend terrein aan de achterzijde liggen op een perceel, kadastraal bekend als sectie M, nummer 8091 te Leiden en is aangekocht door VORM Ontwikkeling B.V. (KvK 24407638).
Ten behoeve van de ontsluiting van het parkeerterrein zal een in/uitrit worden gerealiseerd die loopt over twee percelen. het betreft de percelen die kadastraal bekend staan als sectie M, nummers 7850 en 8090 te Leiden. Beide percelen zijn in eigendom van de Gemeente Leiden. Aan de voorzijde van het pand is nog een strook in grond, in het bezit van de Gemeente Leiden, bekend staande als sectie M, nummer 6437, dat ook onderdeel uitmaakt van het bouwplan.
Het pand aan de Zoeterwoudsesingel 33-34 staat inmiddels al enige tijd leeg. Het terrein aan de achterzijde is een verharde buitenspeelplaats en wordt gebruikt door gebruikers van de naastgelegen panden.
De gymzaal (Lammenschansweg 4) wordt gebruikt door onder andere de katholieke basisschool St. Joseph. De voormalige praktijkschool wordt als dependance gebruikt door het Stedelijk Gymnasium.
Het project omvat samengevat de onderstaande onderdelen:
ten aanzien van het gebouw:
ten aanzien van het achterterrein:
Voor een gedetailleerde beschrijving van het project met daarin alle wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie verwijzen wij u naar bijlage 4 (bouwplan), behorende bij de omgevingsvergunning. In deze bijlage zijn alleen de tekeningen en bescheiden opgenomen die op enige wijze van belang zijn voor het besluit tot afwijking van het bestemmingsplan. De overige vergunningsstukken zijn separaat in te zien bij de balie Bouwen en Wonen of digitaal raadpleegbaar. Van de bovengenoemde projectonderdelen is uitsluitend het aanbrengen van balkons aan de achterzijde van het pand, het aanleggen van parkeerplaatsen op het achterterrein en het bouwen van een nieuwe fietsenberging strijdig met het bestemmingsplan. Alleen over die onderdelen van het bouwplan handelt deze ruimtelijke onderbouwing.
De beoogde ontwikkeling is om de hiervoor aangegeven redenen strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Het verlenen van een 'omgevingsvergunning voor het gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan' vormt de meest directe manier om het project toch juridisch-planologisch mogelijk te maken.
Een dergelijke omgevingsvergunning kan in dit geval worden verleend wanneer blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden van wateropvang, geluidshinder, bodemkwaliteit, etcetera. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijke beleid waarvoor geen wettelijke kaders van overheden gelden.
In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde beleidskaders voor het project behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het project met deze beleidskaders en wettelijke kaders verhoudt.
Gezien de beperkte schaal van het project worden de beleidskaders op Europees en nationaal niveau niet geraakt. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2012 (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 2011 (Barro) staan de uitvoering van het project niet in de weg.
In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimte vraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf hieronder.
De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Per 1 augustus 2014 is de Visie in werking getreden.
Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:
De 'Visie Ruimte en Mobiliteit' is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.
In de Verordening Ruimte 2014, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen, zo ook bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan.
De verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de ecologische hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied aan de Zoeterwoudsesingel 33-34 maakt geen deel uit van de EHS of van agrarische teeltgebieden, ligt geheel binnen bestaand stedelijk gebied en bevat daarnaast ook geen provinciale of regionale waterkeringen. Dat geldt ook voor de directe omgeving van het projectgebied.
De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelsruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom de bestaande stads-, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. Het project aan de Zoeterwoudsesingel 33-34 bevat echter geen kantoorruimte en detailhandelsruimte.
In het verlengde van de in 2012 geïntroduceerde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in de Bro, is in de provinciale Verordening Ruimte de plicht opgenomen om bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling inzichtelijk te maken of er een actuele behoefte bestaat aan het nieuwbouwprogramma en of die gerealiseerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. In dit kader geldt dat bij de onderhavige aanvraag geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat de beoogde woningbouw al planologisch is toegestaan: het Lidwinahuis heeft reeds een woonbestemming.
In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet bij elke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan rekening worden gehouden met de molenbiotoop rondom die molens. De molenbiotoop heeft een radius van 400 meter vanaf het middelpunt van de molen. Het projectgebied ligt op circa 900 meter van de dichtstbijzijnde traditionele windmolen, de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg en valt daarmee niet binnen de beschermende werking van een molenbiotoop.
Artikel 2.4.4 van de Verordening Ruimte 2014 tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes, de vroegere grens van het Romeinse Rijk. Het projectgebied ligt precies op de grens van de beschermingszone van de Limes. Binnen het gedeelte van het projectgebied dat in de beschermingszone ligt van de Limes wordt echter niet in de bodem geroerd tot meer dan 30 centimeter onder het maaiveld. Daarmee is het plan niet in strijd met de Verordening Ruimte.
Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.
De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:
Dit plan is niet in strijd met de structuurvisie 'Leiden 2025'. Het plan draagt door het creëren woningen in het hogere segment bij aan de doelstellingen die omschreven staan in de structuurvisie. Eén van de doelstellingen in de structuurvisie 'Leiden 2025' is dat Leiden wil inzetten op het realiseren van kwalitatief goede woningen voor alle inkomensgroepen en in alle prijsklassen.
Relatief veel hoog opgeleide werknemers kiezen voor Leiden of de Leidse regio om te wonen. In Leiden loopt de kwantiteit en kwaliteit van het woningaanbod echter erg achter bij de vraag. De middeldure en dure huur- en koopwoningen zijn ondervertegenwoordigd. Het beperkte aanbod maakt dat de beschikbare woningen relatief duur zijn, waardoor voornamelijk jonge mensen, maar ook de midden en hogere inkomens de stad en zelfs de regio verlaten.
Voor de economische ontwikkeling heeft het de hoogste prioriteit om de jonge en kapitaalkrachtige bevolking voor de stad en de regio te behouden. Wil Leiden zich ontwikkelen als kennisstad dan is het essentieel om voldoende goede woningen in de hogere segmenten van de markt te bouwen.
In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.
In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.
Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.
Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.
Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.
Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden' verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.
De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologie beleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.
De projectlocatie ligt op de grens tussen twee archeologische waarden en heeft een middelhoge/hoge archeologische verwachting (Waarde-archeologie 5 en Waarde-archeologie 6). Het binnenterrein zal voor de aanleg van de parkeerplaats worden opgehoogd, geëgaliseerd worden. Deze werkzaamheden zijn echter niet dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld. Bij de bouw van de nieuwe berging is het wel aannemelijk dat er dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld in de grond geroerd wordt. De oppervlakte van de berging is echter kleiner dan 250 m2. Beide werkzaamheden passen binnen de gestelde kaders in het bestemmingsplan 'Archeologie'. De archeologische waarden worden niet onevenredig aangetast en om deze reden zijn geen aanvullende maatregelen opgenomen ter bescherming van archeologische waarden.
Monumentenwet (1988)
Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet (1988). Deze wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via het vergunningenstelsel en bij restauratie zijn financiële middelen beschikbaar. De Monumentenwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere eigenschap hebben en in welke zich een of meer monumenten bevinden.
De Monumentenwet geeft aan gemeenten de vrijheid om zelf monumenten aan te wijzen en een monumentenlijst op te stellen. Een gemeentelijk monument mag jonger zijn dan 50 jaar.
Verordening Ruimte
In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland zijn regels opgenomen waar ruimtelijke plannen van gemeenten aan moeten voldoen. onder andere op het gebied van cultuurhistorie zijn er diverse regels opgenomen, bijvoorbeeld voor archeologie en molenbiotopen.
Erfgoednota 2014-2020
Erfgoednota van de stad:
Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.
Visie en ambitie:
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomst bestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.
Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:
Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.
Herbestemming:
Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.
Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)
De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.
Beschermd stadsgezicht
Het plangebied is gelegen binnen het beschermende stadsgezicht 'Zuidelijke Schil'. De aanwijzing van de zuidelijke schil tot beschermd stadsgezicht in 2011 heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de omgeving zoals die door de jaren heen tot stand is gekomen. Hieronder wordt een samenvatting gegeven van de beschrijving van het beschermd stadsgezicht die de basis heeft gevormd voor de aanwijzing, voorzover van toepassing op het plangebied.
Als kenmerken van de Zuidelijke Schil worden genoemd:
Het gehele projectgebied is gelegen in het beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil'. Tevens is het pand aan de Zoeterwoudsesingel 33-34 een gemeentelijk monument, met monumentnummer 1710.
Hernieuwd gebruik van het pand als internaat of zorginstelling voor kinderen is niet te verwachten, de behoefte daaraan is momenteel afwezig in de Leidse regio. Door middel van een herbestemming kan voortgezet gebruik van het monument worden geborgd, en blijft financieel draagvlak aanwezig voor een duurzaam beheer en onderhoud van het gebouw.
Hoewel de loggia's in de monumentale dakvlakken een zeer geringe aantasting vormen van de cultuurhistorische waarden, is het het toevoegen van de buitenruimtes begrijpelijk en passend bij de functiewijziging. Vanwege de beperkte zichtbaarheid en de bescheiden afmetingen, weegt het belang van de herbestemming op tegen de zeer geringe aantasting van het daklandschap. De balkons aan de achterzijde zijn daarnaast in zowel functie als afwerking passend bij het hoofdgebouw en veroorzaken geen onevenredige verdichting van het binnengebied. Het aan te leggen parkeerterrein is niet openbaar toegankelijk en is door de 'groene' omheining van 1.5 meter hoog niet tot nauwelijks zichtbaar vanuit het openbaar gebied. Het parkeerterrein vormt zodoende evenmin een significante aantasting van het de aanwezige cultuurhistorische waarden.
Het project leidt niet tot een onevenredige aantasting van het beschermd stadsgezicht. Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
Flora- en faunawet
Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuurwaarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken.
De flora- en faunawetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomen als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.
De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfsplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.
Ecologische hoofdstructuur
Het beschermingsregime voor gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vloeit voort uit het Natuurbeleidsplan uit 1991 en de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Het is in de Nota Ruimte op nationaal niveau en vervolgens door de provincies op provinciaal niveau nader uitgewerkt. Bescherming van deze gebieden is op planologische basis en er wordt van uitgegaan van het "Nee, tenzij"-regime en compensatiebeginsel. Het ruimtelijk beleid voor de EHS is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarom geldt in de EHS het "nee, tenzij"- regime. Indien een voorgenomen ingreep de "nee, tenzij"-afweging met positief gevolg doorloopt kan de ingreep plaatsvinden, mits de eventuele nadelige gevolgen worden gemitigeerd en resterende schade wordt gecompenseerd. Indien een voorgenomen ingreep niet voldoet aan de voorwaarden uit het "nee, tenzij"-regime dan kan de ingreep niet plaatsvinden.
Natuurbeschermingswet 1998
De gebiedsbescherming is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Nota Ruimte. Onder deze bescherming vallen de volgende gebiedssoorten: Natura 2000-gebieden (dit zijn gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn), Beschermde Natuurmonumenten en gebieden ter uitvoering van verdragen en andere internationale verplichtingen (zoals wetlands), worden ook beschermd op basis van de Natuurbeschermingswet 1998.
De uitgevoerde toetsing betreft het vaststellen of het projectgebied in of in de omgeving van een beschermd natuurgebied ligt en of er sprake is van een negatief effect op de beschermde natuurwaarden.
Kaderstelling Bomenbeleid
De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuur vormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door asortimentskeuze van bomen.
Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting
De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.
Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.
Om de gevolgen in kaart te brengen voor de flora en fauna is een Quickscan en is een bomeninventarisatie gedaan (bijlage 6).
Het binnenterrein waarop het parkeren is voorzien is in de huidige situatie grotendeels al verhard ingericht. De muren langs het binnenterrein zijn te droog om geschikt te zijn voor muurplanten. Gedurende het veldonderzoek zijn dan ook geen beschermde plantensoorten waargenomen. Het voorkomen van beschermde planten wordt dan ook uitgesloten.
Er is ook gekeken naar het voorkomen van beschermde diersoorten. Tijdens het veldonderzoek is gekeken naar het voorkomen van vleermuizen, broedvogels, overige zoogdieren, amfibieën, reptielen en vissen. Gedurende het veldonderzoek zijn geen oude of gebruikte nesten in de bomen aangetroffen van vogels met een vaste rust- en verblijfsplaats. De bomen kunnen wel gebruikt worden door algemene broedvogels (houtduif, roodborst etc.). Het eventuele rooien van bomen dient om die reden dan ook buiten het broedseizoen (maart t/m half juni) te gebeuren. Op deze manier wordt voorkomen dat de verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet worden overtreden.
Ook is er gekeken naar het voorkomen van vleermuizen. Het voorkomen van vleermuizen kan niet worden uitgesloten, omdat er in één boom spechtgaten zijn vastgesteld. Deze gaten zijn in potentie geschikt als kolonie- en/of paarplaats van boombewonende vleermuizen. Voor de onderhavige aanvraag is dit niet van belang, omdat de aanvraag niet langer ziet op het kappen van bomen. Mocht in de toekomst - apart van deze aanvraag tot verbouwing van het Lidwinahuis en herinrichten van het achterterrein - alsnog de wens bestaan bomen te kappen, dan zal voor de beoordeling van een aanvraag daartoe nader onderzoek moeten worden uitgevoerd naar het voorkomen van vleermuizen in de betreffende bomen.Het voorkomen van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in de aanwezige gebouwen is tijdens de ecologische quickscan uitgesloten.
Het voorkomen van beschermde overige zoogdieren, amfibieën, reptielen en vissen wordt door de verharding van het plangebied en de ligging binnen stedelijk gebied eveneens uitgesloten.
Omdat het pand in het bestemmingsplan al een woonbestemming heeft is de toetsing aan de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer formeel niet aan de orde. Alleen bij het bestemmen van nieuwe gevoelige functies, zoals woningen, of van milieuinrichtingen of gezoneerde wegen is toetsing aan deze wettelijke kaders relevant.
De tranformatie naar wonen in grondgebonden woningen en appartementen in het hogere/luxere segment is voorstelbaar en sluit aan bij het woonmilieu langs de singel. In het systeem van stramienmaten van het pand is het gemakkelijker om grotere appartementen dan kleinere appartementen te realiseren. Het internaatsgebouw leent zich dan ook goed voor de voorgestelde woonvoorzieningen, buitenruimtes en bergingen. De balkons en loggia zijn positief voor het woonklimaat. Ze liggen aan de achterzijde van het pand en zijn daarmee slechts beperkt zichtbaar vanuit de openbare ruimte (Lammenschansweg).
Een deel van de bergingen is inpandig aanwezig, echter is het voorstelbaar om voor de overige woningen buiten een berging (bijgebouw) te realiseren. Het bijgebouw vormt door de geringe omvang een ondergeschikte toevoeging aan het hoofdgebouw en vormt geen belemmering. Het parkeer- /achterterrein zoals aangevraagd vormt een open en groen gebied. De parkeerplaatsen zijn geclusterd en geconcentreerd opgesteld. Hierdoor worden grotere tuinen mogelijk gemaakt, evenals een gemeenschappelijk verblijfsgroen. Ook wordt in het ontwerp rekening gehouden met de monumentale bomen die aanwezig zijn. De tuinen en de gemeenschappelijke verblijfsgebieden worden voorzien van hagen en groene hekken, wat het groene karakter van het terrein ten goede komt.
De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidsstuk is een pakket aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad, de uitbreiding van het fietsroutenetwerk, en de invoering van een HOV-netwerk, met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteit tussen Leiden Centraal en Utrecht.
Op 19 mei 2015 is door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te palen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.
Het bevoegd gezag kan - mits het maatschappelijke belang van een project dat rechtvaardigt - afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.
In de bestaande situatie is sprake van een zorg- en internaatsgebouw voor verstandelijk gehandicapte clienten van IPSE De Bruggen, bestaande uit 54 onzelfstandige woningen en 4 schoollokalen. De bestaande parkeerbehoefte komt daarmee uit op (54 onzelfstandige woningen * 0,15 parkeerplaatsen * 100% avondgebruik) + (4 klaslokalen * 0,6 parkeerplaatsen * 60% avondgebruik) = 10 parkeerplaatsen.
De realisatie van 18 woningen (10 appartementen en 8 woonhuizen) zorgt voor een parkeervraag van afgerond 31 p.p. (18 * 1.7 parkeerplaatsen). Er ontstaat daarmee een parkeereis van 21 parkeerplaatsen, die opgelost moet worden, waarbij de voorkeur uitgaat naar een oplossing op eigen terrein. In het bouwplan worden op het achterterrein 21 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee invulling wordt gegeven, en tevens wordt voldaan aan de parkeereis.
Omdat het parkeerterrein afgesloten wordt met een hek, zijn de parkeerplaatsen uitsluitend te gebruiken voor bewoners. Bezoekers zijn aangewezen op parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De parkeernorm van 1.7 parkeerplaatsen per woning wordt mede opgebouwd door de parkeervraag van bezoekers (0.3 parkeerplaatsen per woning). Er is daarmee een totale parkeervraag van 5.4 parkeerplaatsen voor bezoekers, die in de openbare ruimte moet worden opgelost. De parkeerdruk in deze buurt is lager dan 80%, wat aangeeft dat het oplossen van de extra bezoekersparkeervraag in de buurt mogelijk moet zijn en daarnaast is de bezoekersvraag lager dan de bestaande parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen, die volledig in het openbaar gebied werd opgelost.
Op eigen terrein wordt ook voorzien in een nieuwe berging voor het stallen van fietsen. Voor bezoekers wordt hierin niet voorzien, omdat zij geen toegang hebben tot het achterterrein. Om te voorkomen dat bezoekers hun fiets op het trottoir zetten en daarmee voor hinder en overlast zorgen zullen er op eigen terrein aan de voorzijde fietsklemmen worden geplaatst.
Bij de inrichting van het terrein is met de locatie van de berging en de parkeerplaatsen zoveel mogelijk rekening gehouden met omliggende bebouwing en het bestaande groen (bomen). De parkeerplaatsen zijn geclusterd, zodat er zoveel mogelijk groen overblijft. Ook is de ligging van de parkeerplaatsen zoveel mogelijk naar achteren geplaatst ten opzichte van de woningen aan de Zoeterwoudsesingel. De nieuw te bouwen berging is geplaatst als buffer tussen de parkeerplaatsen en de bestaande woningen. Zodoende wordt overlast zoveel mogelijk beperkt en wordt het parkeerterrein tevens zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. De fietsenberging krijgt bovendien een groen mossedum dak.
Het parkeerterrein dat wordt aangelegd zal ontsloten worden via een nieuw aan te leggen in- / uitrit. De in- / uitrit zal het achterterrein ontsluiten en uitkomen op de parrallelbaan van de Lammenschansweg. De in- / uitrit zal worden afgesloten met een hek dat op minimaal 10 meter van de trottoirband ligt waardoor verkeer niet voor een dicht hek hoeft te wachten op de rijbaan, dan wel het trottoir. Ook zal de rijbaan minimaal 4.8 meter breed worden, waardoor auto's elkaar makkelijk kunnen passeren.
De realisatie van het parkeerterrein met bijbehorende in- / uitrit constructie zal zorgen voor een toename van het aantal verkeersbewegingen. Op basis van de CROW richtlijnen zijn er per woning 6 verkeersbewegingen per dag te verwachten. Het totaal aantal extra (nieuwe) verkeersbewegingen komt daarmee op 108 bewegingen per dag.
Omdat er sprake is van éénrichtingsverkeer op de parrallelbaan van de Lammenschansweg betekent dat 54 in- en uitgaande bewegingen. 10% van de bewegingen zal tijdens het drukste uur (spitsuur) plaatsvinden. Dit houdt in dat er op het drukste moment 5 á 6 bewegingen bijkomen. Dit is een zeer geringe toename en die aannemelijkerwijs niet zal zorgen voor enige verkeersproblematiek.
Nationaal Waterplan 2016-2021
Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met deze omgevingsvergunning, omdat is het plangebied geen boven lokale watersystemen aanwezig zijn.
Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021
In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van duurzame (zoet)watervoorziening en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.
Waterbeheerplan 2016-2021
Het plangebied voor deze omgevingsvergunning valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het Hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het Hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.
Keur en Beleidsregels 2009
Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het Hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.
De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.
Handreiking Watertoets
Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.
Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het Hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.
Verbreed gemeentelijk rioleringsplan 2014-2018
De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 20163 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.
Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere doelstellingen om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZI's hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.
Water en ruimtelijke ordening
Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.
Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.
In het voorgenomen bouwplan wordt de hoeveelheid verhard oppervlakte teruggedrongen. De aanleg van tuinen achter de woningen en een deels groene invulling van het parkeerterrein zorgen ervoor dat de hoeveelheid onverhard oppervlakte toeneemt. Deze toename van het onverharde oppervlak draagt bij aan een betere waterhuishouding.
Conclusie
Het aspect water staat de uitvoering van het voorgenomen bouwplan niet in de weg.
Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. In de Wabo is opgenomen voor welke activiteiten wel en geen vergunningplicht geldt en in het geval van een vergunningplicht, of de reguliere of de uitgebreide Wabo-procedure van toepassing is.
Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.
De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:
Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo.
Op de procedure behorend bij de bovenbedoelde afwijkingsbevoegdheid is afdeling 3:4 Awb van toepassing. Dat betekent dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend, wanneer het ontwerp van de beschikking samen met deze ruimtelijke onderbouwing en andere bijlagen voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd, waarbij eenieder een zienswijze op het plan kenbaar kan maken bij het College van B&W.
Na afloop van de zienswijzentermijn van zes weken worden alle ingediende zienswijzen verzameld en beantwoord in de paragraaf 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' (6.2) of in een aparte zienswijzennota. In sommige gevallen kunnen zienswijzen het College aanleiding geven het ontwerpbesluit of de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing (al dan niet gedeeltelijk) te herzien.
Nadat de beantwoording van de zienswijzen en het definitieve besluit door het bevoegd gezag zijn vastgesteld, zal het besluit samen met de ruimtelijke onderbouwing en overige bijlage opnieuw voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens die termijn kan iedere belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend of redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, een beroepschrift indienen bij de rechtbank in Den-Haag. Dit beroepschrift kan enkel betrekking hebben op de onderwerpen waarop de zienswijze ook betrekking had. Wanneer het uiteindelijke besluit afwijkt van het ontwerpbesluit, kunnen alle belanghebbenden daarnaast een beroepschrift indienen met betrekking tot de punten waarop het besluit is gewijzigd.
Op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het college kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeente raad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.
In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De gemeenteraad heeft hiermee willen bewerkstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en wel maatschappelijk gevoelige projecten wel.
Een verklaring van geen bedenkingen is in dit geval wel vereist, omdat het project bouwkundige aanpassingen bevat in het beschermd stadsgezicht die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, tenzij tijdens de zienswijzentermijn geen zienswijzen meer worden ontvangen. Bij de ontwerp beschikking en bijbehorende ruimtelijke onderbouwing is daarom ook het ontwerp van een 'verklaring van geen bedenkingen' ter inzage gelegd.
Het project ziet op de verbouwing van een bestaand gebouw, waarbij 18 woningen worden gerealiseerd. Het project valt daarmee onder de gevallen genoemd in artikel 6.2.1 Bro, zodat in beginsel een exploitatieplan noodzakelijk is op grond van artikel 6.12 Wro.
In plaats van een exploitatieplan wordt er een anterieure overeenkomst opgesteld tussen VORM Ontwikkeling B.V. en de gemeente Leiden op basis waarvan gronden aan elkaar worden overgedragen, die benodigd zijn voor de uitvoering van het plan. Ook alle andere gemeentelijke exploitatiebijdragen, waaronder plankosten, zijn in de overeenkomst geregeld.
De grond behorende bij het achterliggende terrein zal in eigendom komen van de gemeente, met uitzondering van de grond onder de nieuwe berging en de tuinen. Op deze manier is de gemeente in staat om het parkeerterrein in de toekomst te herinrichten, zodat het aansluit bij eventuele toekomstige ontwikkelingen.
VORM Ontwikkeling B.V. en diens rechtsopvolgers (kopers van een woning in het Lidwinahuis) krijgen het recht van overpad over deze gemeentelijke grond, waardoor de parkeerplaatsen ontsloten kunnen worden via de Lammenschansweg. Tevens krijgt VORM Ontwikkeling B.V. en diens rechtsopvolgers de garantie dat zij bij een eventuele herinrichting van de parkeerplaats in de toekomst 21 parkeerplaatsen blijven behouden voor de woningen aan de Zoeterwoudsesingel 33-34. Ook wordt de dunne strook grond aan de voorzijde van het pand aan de Zoeterwoudsesingel 33-34, nu in eigendom is van de gemeente Leiden, overgedragen aan VORM Ontwikkeling B.V..
Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In een dergelijke belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Om deze belangen zo goed mogelijk inzichtelijk te krijgen, wordt eenieder tijdens een zienswijzentermijn in staat gesteld zijn of haar belangen bij het college kenbaar maken alvorens een definitief besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.
Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant is de termijn van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsverguning aangekondigd. Een ieder is tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken. Gedurende de zienswijzentermijn, die liep van 23 december 2016 tot en met 2 februari 2017, zijn drie zienswijzen ingediend.
De beantwoording van deze zienswijzen is opgenomen in de zienswijzennota die als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. Deze zienswijzennota vormt een onderdeel van het uiteindelijke besluit tot verlening van de omgevingsvergunning.
Voor de inhoudelijke beantwoording wordt verwezen naar de zienswijzennota.