Vijf Meilaan 7

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 23 december 2014 ontving de gemeente Leiden een aanvraag om omgevingsvergunning voor het slopen van het tankstation en de naastgelegen wasstraat, bedrijfshallen en woningen op de percelen Vijf Meilaan 7 en 7a en Rooseveltstraat 17, 19 en 21, en het bouwen van een appartementencomplex met 60 woningen en een commerciële ruimte en parkeergarage op de begane grond in diens plaats.

De aanvraag is ingediend door grondeigenaar en ontwikkelaar Van der Plas Vastgoed. Het initiatief speelt enerzijds in op de omvangrijke, actuele woningbehoefte in de Leidse regio, en anderzijds op de juist afgenomen regionale behoefte aan verkooppunten voor motorbrandstoffen en showrooms. Het bouwplan past dan ook goed in de gemeentelijke en regionale woningbouwambities, en het beleid gericht op het terugdringen van het regionale aanbod aan winkelruimte voor perifere detailhandel.

Het bouwplan past echter niet in het vigerende bestemmingsplan Zuidwest 2005, dat nog voorziet in de aanwezigheid van een tankstation en perifere detailhandel. De aanvraag moet daarom tevens worden gezien als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan. In dit geval kan een dergelijke 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' alleen worden verleend na toepassing van de zogenaamde 'uitgebreide afwijkingsprocedure' (art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo), waarbij uit een ruimtelijke onderbouwing moet blijken dat het project getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Dit boekje vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

De omgevingsvergunning heeft betrekking op een projectgebied, dat bestaat uit de percelen Vijf Meilaan 7 en 7a, Rooseveltstraat 17, 19 en 21 en de delen van de Rooseveltstraat, Hoflaan en Vijf Meilaan die deze percelen flankeren. De plancontour is weergegeven in figuur 1 en is tevens als bijlage bij de omgevingsvergunning opgenomen.

De begrenzing van het projectgebied is zodanig gekozen dat het alle geplande herinrichtingsactiviteiten in het openbaar gebied omvat.

Figuur 1: plancontour behorend bij de omgevingsvergunning Vijf Meilaan 7

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op het in paragraaf 1.2 beschreven projectgebied is het bestemmingsplan 'Zuidwest 2005' en het paraplu bestemmingsplan 'Archeologie' van toepassing. Op basis van het bestemmingsplan Zuidwest 2005 gelden ter plaatse van het projectgebied de bestemmingen 'Woondoeleinden' (artikel 3), 'Bedrijfsdoeleinden', deels met een nadere aanduiding voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen met bijbehorende overkapping (artikel 7), 'Verkeersdoeleinden' (artikel 11) en 'Verblijfsdoeleinden' (artikel 12). Op basis van het paraplu bestemmingsplan Archeologie geldt op de gronden bovendien de dubbelbestemming 'Waarde archeologie 6' (gebieden met een middelhoge archeologische verwachting). Het plan is op de onder omschreven punten strijdig met deze bestemmingsplannen:

• 1. Op basis van artikel 3, lid 3, sub a van bestemmingsplan Zuidwest 2005 (Woondoeleinden) zijn gebouwen uitsluitend toegestaan binnen de bebouwingsvlakken. Op basis van art. 3, lid 2, sub b zijn gebouwen bovendien niet toegestaan op gronden met de functieaanduiding 'g'. Het project ziet op de bebouwing van een deel van deze gronden.
• 2. Op basis van artikel 7, eerste lid zijn op gronden met de bestemming Bedrijfsdoeleinden uitsluitend bedrijven toegestaan, evenals detailhandel in volumineuze goederen en – uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt van motorbrandstoffen' ook een tankstation. Woningen en dienstverlening zijn niet toegestaan binnen deze bestemming. Het beoogde appartementengebouw past bovendien deels niet binnen de maximaal toegestane bouwhoogte van 10 meter, omdat een deel van het complex tot een hoogte van ca. 31 meter reikt.
• 3. Een klein deel van het nieuwe appartementengebouw is geprojecteerd op gronden met de bestemmingen Verkeersdoeleinden en Verblijfsdoeleinden. Op basis van respectievelijk artikel 11 en 12 zijn deze gronden niet bestemd voor woningen of dienstverlening, en mogen daarop bovendien geen gebouwen worden opgericht.
• 4. Op basis van de bestemming Waarde archeologie 6 zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Met dat doel geldt een aanvullende vergunningsplicht voor de activiteit 'het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' voor projecten waarbij de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 500m2 én dieper dan 75cm. Alhoewel het appartementengebouw geen kelderverdieping of kruipruimte krijgt, vereist het aanbrengen van de funderingspalen (ongeacht de funderingsmethode) wel dat de grond wordt geroerd boven de genoemde oppervlakte en dieptematen.

Figuur 2: plancontour op de verbeelding van bestemmingsplan Zuidwest 2005

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het projectgebied ligt naast de Vijf Meilaan, tussen de Hoflaan en Rooseveltstraat, in het hart van de Bos- en Gashuispolder. Deze polder is in de 11e eeuw ontstaan, toen het moerassige gebied tussen de Korte Vliet en Trekvliet geleidelijk werd ontgonnen voor landbouwdoeleinden. Tot het einde van de jaren '50 van de 20e-eeuw behield het projectgebied haar agrarische functie.

De omgeving van het projectgebied werd sinds het einde van de jaren '50 bebouwd volgens het Leids Uitbreidingsplan 1959, dat geheel overeenkomstig de toen geldende stedenbouwkundige inzichten uit het Congrès International d'Architecture Moderne (CIAM) was vormgegeven. Aanhangers van het CIAM geloofden dat een strikte scheiding van functies nodig was om nieuwe wijken gezond en leefbaar te houden. Bedrijventerreinen, voorzieningenclusters en woonwijken werden daarom los van elkaar gepland.

Een tweede invloed op de structuur en bouwtypologie die in het Uitbreidingsplan 1959 werd voorgestaan was de grote naoorlogse woningnood en de beperkte middelen die voor de wederopbouw beschikbaar waren. Dit uitte zich in de bouw van een relatief groot aandeel goedkope, gestapelde galerij- en portiekflats.

Figuur 3: luchtfoto's van het projectgebied en omgeving, genomen in 1962 (linksboven), 1981 (rechtsboven), 1999 (linksonder) en 2016 (rechtsonder).

Het projectgebied ligt precies op het scharnierpunt van die gescheiden functiegebieden. Direct ten noordwesten van het projectgebied ligt de woonwijk Haagwegkwartier Zuid, met de typerende portiekflats aan groene hoven uit het begin van de jaren '60 in de Hoflaan. Ten zuidwesten van het projectgebied, aan de overkant van de Vijf Meilaan, werd als onderdeel van een speciale voorzieningenzone langs het assenkruis van de Vijf Meilaan en Churchilllaan begin jaren '60 winkelcentrum De Luifelbaan gebouwd. En ten zuiden en oosten van het projectgebied werd ruimte gereserveerd voor een bedrijventerrein.

In tegenstelling tot de woongebieden in Leiden Zuidwest, die vanwege de woningnood tijdens de wederopbouwperiode planmatig en snel werden gerealiseerd, beleefde bedrijventerrein Rooseveltstraat een meer geleidelijke en organische ontwikkeling. De verschillende bedrijfskavels werden één voor één uitgegeven naarmate bedrijven ruimte zochten. In de jaren zestig ging dat veelal om conventionele fabrieken en productiehallen, zoals de Nederlandsche Electrolasch Maatschappij (NEM), die zich in het gebied ten oosten van de Rooseveltstraat en ten noorden van de Vrijheidslaan vestigde. In de jaren '90 nam het aandeel fabrieken en productiehallen geleidelijk af, en maakten zij deels plaats voor ondernemingen in de logistiek, grootschalige detailhandel en dienstverlenende sectoren.

De kavels aan het noordelijke deel van de Rooseveltstraat werden grotendeels pas eind jaren zeventig en in de jaren '80 ontwikkeld. Begin jaren '70 vestigde zich ook het benzinetankstation op de hoek van de Vijf Meilaan en Rooseveltstraat. De naastgelegen bedrijfshal dateert al uit 1961. In 1999, toen de NEM al enkele jaren haar activiteiten aan de Rooseveltstraat had beëindigd, begon de bouw van de huidige woonwijk 'Fiore'. De wijk kreeg namen die verwijzen naar het industriële verleden van de omgeving, zoals de Fitterstraat, Smederijstraat, Gieterstraat en Lasserstraat.

De nieuwe woonwijk bestaat grotendeels uit grondgebonden eengezinswoningen met tuin, maar kent aan de Rooseveltstraat en Vrijheidslaan andere woningtypes. Aan de Rooseveltstraat is gekozen voor woon-werkwoningen, met een bedrijfsruimte op de begane grond, aan de zijde van de Rooseveltstraat. De entrees van de woongedeelten bevinden zich aan de Fitterstraat.

Tussen de Lasserstraat en Vrijheidslaan zijn appartementencomplexen gebouwd, met commerciële ruimtes op de begane grond. Deze functies passen het beste bij de status van de Vrijheidslaan als bovenwijkse ontsluitingsweg. De laan is als schakel tussen de Herenstraat en Vijf Meilaan onderdeel van de belangrijkste verkeersroute voor langzaam verkeer tussen de Leidse binnenstad en het zuidelijke deel van Leiden Zuidwest. De geschakelde appartementencomplexen aan de noordzijde van de Vrijheidslaan bestaan uit meerdere hoogte-accenten, die met drielaagse en iets teruggelegen delen met elkaar zijn verbonden. Op de hoek van de Rooseveltstraat en de Vrijheidslaan, direct tegenover de projectlocatie, is het complex tien bouwlagen hoog (ca. 31 meter).

2.2 Beschrijving van het project

Het project ziet op de sloop van het bestaande benzinepompstation en de naastgelegen wasstraat, bedrijfshallen en bovenwoningen op de percelen Vijf Meilaan 7 en 7a, en Rooseveltstraat 17, 19 en 21. In de plaats van deze bebouwing wordt een nieuw appartementencomplex gebouwd met 60 appartementen. Het nieuwe gebouw krijgt een commerciële ruimte op de begane grond met een omvang van ca. 300m² BVO. Op de begane grond is daarnaast een parkeergarage voorzien met ruimte voor 52 parkeerplaatsen en de bergingen behorend bij de bovengelegen woningen.

De commerciële ruimte op de begane grond mag op basis van de vergunning worden gebruikt ten behoeve van zakelijke dienstverlening. Voorbeelden daarvan zijn een makelaarskantoor, notariskantoor, uitzendbureau, reisbureau, copyshop of 3D-printshop, of een combinatie van dergelijke voorzieningen. Met uitzondering van een tweetal hoekwoningen en twee penthouses gaat het bij de woningen om appartementen in het lage middensegment, met een bruto vloeroppervlak tussen de 55 en 90m2. Pas tijdens de bouw zal de ontwikkelaar de keuze maken of de woningen als koop- of huurwoning in de markt worden gezet, afhankelijk van de actuele vraag op dat moment, en afhankelijk van de interesse van eventuele beleggende partijen. Afgesproken is dat zowel bij koop als huur 12 woningen (= 20%) sociaal, d.w.z. onder de huurtoeslaggrens, zullen worden verhuurd. In deze ruimtelijke onderbouwing is bij wijze van 'worst-case-benadering' wel uitgegaan van koopwoningen, omdat die een iets hogere parkeerbehoefte kennen.

Het appartementengebouw is zodanig vormgegeven dat de rooilijnen telkens precies aansluiten bij de bestaande rooilijnen van naastgelegen, bestaande gebouwen. Zo is aan de zijde van de Rooseveltstraat aangesloten bij de rooilijn van de bedrijfs- en woonpanden ten noorden van het projectgebied, en is aan de zijde van de Hoflaan aansluiting gezocht bij de voorgevels van de aanwezige portiekflats. Aan de zijde van de Vijf Meilaan is zowel de voorgevel van de woonblokken aan de westzijde als de rooilijn van de appartementencomplexen aan de Vrijheidslaan 'opgepakt'. Ook bij het bepalen van de bouwhoogte van dit U-vormige carré is aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing aan de Rooseveltstraat en Hoflaan: het nieuwe blok wordt in basis drie bouwlagen hoog.

Aan de zijde van de Vijf Meilaan krijgt het nieuwe wooncomplex een hoger accent, met een hoogte van tien bouwlagen (begane grond en negen verdiepingen). Dit deel van het blok wordt daarmee vrijwel even hoog als het hogere bouwdeel van het appartementencomplex aan de oostzijde van de Rooseveltstraat. De twee appartementengebouwen worden op die manier 'broertjes'. Om de bezonningseffecten op omliggende woningen zoveel mogelijk te beperken is het hogere deel van het nieuwe blok zoveel mogelijk naar de Vijf Meilaan geschoven. Impressies, geveltekeningen en plattegrondtekeningen zijn bijgevoegd als bijlage 4. In paragraaf 3.7 wordt ingegaan op de gevolgen van het plan op het gebied van bezonning en windhinder.

Na voltooiing van de ruwbouw wordt ook de openbare ruimte in het projectgebied opnieuw ingericht. Daarbij wordt de groene zone voor de bestaande portiekflats aan de oostzijde van de Hoflaan doorgetrokken tot de Vijf Meilaan, waarmee het groene karakter van de straat wordt uitgebreid. Het fietspad langs de Vijf Meilaan wordt ten opzichte van de huidige locatie ongeveer 3 meter naar het noorden verlegd, zodat bij de oversteekplaats nabij de rotonde meer ruimte ontstaat tussen het fietspad en de rijbaan. Automobilisten op de rotonde kunnen daardoor eerder zien of fietsers willen oversteken of de Vijf Meilaan in afslaan, hetgeen de verkeersveiligheid ten goede zal komen.

De Rooseveltstraat ten noorden van de Vijf Meilaan wordt ter plaatse van het projectgebied iets versmald om ook het profiel van een 30km-straat te krijgen. Dat is nodig om af te dwingen dat automobilisten zich ook aan de maximum snelheid zullen houden. Ook in de Rooseveltstraat verbetert daarmee - ondanks het verdwijnen van de aparte fietsstrook in noordelijke richting - de verkeersveiligheid voor fietsers. Een tekening van de toekomstige inrichting van de openbare ruimte is bijgevoegd als bijlage 5.

Als gevolg van deze herinrichting worden aan het openbaar gebied in totaal zeven parkeerplaatsen toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie. In de bestaande situatie zijn namelijk negen parkeerplaatsen aan de westzijde van de Rooseveltstraat aanwezig tussen de Vijf Meilaan en Rooseveltstraat nummer 17. Deze zullen verdwijnen en hiervoor komen 17 parkeerplaatsen aan de Rooseveltstraat terug. In de Hoflaan verdwijnt per saldo één parkeerplaats. In paragraaf 3.8.2 is toegelicht welke gevolgen het bouwplan en de herinrichting van de openbare ruimte heeft voor de parkeerbalans.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders en onderzoek

3.1 Inleiding

Zoals in paragraaf 1.1 omschreven is de beoogde ontwikkeling om een aantal redenen strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Het verlenen van een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' vormt de meest directe manier om het project toch juridisch-planologisch toe te staan.

Een dergelijke omgevingsvergunning kan in dit geval alleen worden verleend wanneer uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit en bodemkwaliteit. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden.

In dit hoofdstuk worden de voor het project van belang zijnde beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het project met deze beleidskaders en wettelijke kaders verhoudt. Beleidskaders op Europees of nationaal niveau, waarvan de daarin genoemde Europese- of rijksbelangen vanwege de beperkte schaal van het project niet worden geraakt, worden niet beschreven.

3.2 Ruimtelijke beleidskaders

3.2.1 Provinciale structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De 'Visie Ruimte en Mobiliteit' is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.2.2 Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte 2014, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen, zo ook bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor het afwijken van een bestemmingsplan.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied maakt geen onderdeel uit van de EHS of van agrarische teeltgebieden, ligt geheel binnen stedelijk gebied en bevat geen provinciale of regionale waterkeringen. Dat geldt ook voor de omgeving van het projectgebied.

De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom de bestaande stads-, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de Verordening Ruimte is beperkt tot bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1000m² BVO en de toevoeging van niet buurtgebonden detailhandel buiten de gevestigde centra. Het bouwplan maakt geen nieuwe kantoren mogelijk en het project ziet zelfs op de sanering van ruim 1500 m2 bedrijfsruimte met een bestemming perifere detailhandel.

In het verlengde van de in 2012 geïntroduceerde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' in het Bro, is in de provinciale Verordening Ruimte de plicht opgenomen om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen inzichtelijk te maken of er een actuele regionale behoefte bestaat aan het beoogde nieuwe programma en of dat gerealiseerd kan worden binnen bestaand stedelijk gebied. Bij dit project betekent dat dat de behoefte aan 60 nieuwe appartementen aannemelijk moet worden gemaakt.

Het woningbouwprogramma voor de Leidse regio, gebaseerd op de driejaarlijkse WoningBehoefteRaming (WBR) van de provincie Zuid-Holland, is vastgelegd in de 'Regionale woonagenda Holland-Rijnland'. De WBR is op zijn beurt weer gebaseerd op het landelijke Primosmodel van bureau ABF-Research. De Regionale Woonagenda schetst een woningbouwopgave van ruim 30.000 nieuwe woningen in heel Holland-Rijnland in de periode tussen 2013 en 2029, waarvan ruim een derde in de gemeente Leiden zou moeten worden gebouwd.

De productie van woningen wordt regionaal afgestemd en bijgehouden in de Nieuwbouwmonitor Holland-Rijnland, die jaarlijks door de provincie wordt geaccordeerd. Op die manier kan worden geborgd dat de Holland-Rijnlandgemeenten niet meer woningen bouwen dan waaraan behoefte bestaat. Overigens tellen alle woningen in de actuele Nieuwbouwmonitor op tot nog niet de helft van de totale behoefte. De 60 appartementen in het onderhavige project zijn opgenomen in de actuele, door de provincie aanvaardde Nieuwbouwmonitor, en zijn daarmee onderdeel van de regionale woningbouwafspraken.

In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet bij elke omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan rekening worden gehouden met de molenbiotoop rondom die molens. De molenbiotoop heeft een radius van 400 meter vanaf het middelpunt van de molen. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het projectgebied ligt op ruim een kilometer afstand van de dichtstbijzijnde traditionele windmolen (molen d'Heesterboom aan de Haagweg) en valt daarmee niet binnen de beschermende werking van een molenbiotoop.

Artikel 2.4.4 van de Verordening Ruimte 2014 tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van archeologische resten van de zogenaamde Limes, de vroegere grens van het Romeinse Rijk. De beschermingszone rondom de Limes ligt ruim 800 meter ten noordwesten van het projectgebied, nabij de Haagweg.

3.2.3 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld, en is een zelfbindend beleidsdocument voor de gemeente Leiden. De structuurvisie schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst grotere ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark en ecologische verbindingszones tussen de bestaande parken. Het onderhavige project wordt, evenals soortgelijke kleinere ontwikkelingen, niet specifiek benoemd in de structuurvisie. Wel is in de structuurvisie benadrukt dat Leiden een grote woningbouwopgave kent, en dat die opgave zal moeten worden ingevuld door middel van verdichting in het bestaande stedelijke gebied, zodat bebouwing van het groene buitengebied kan worden voorkomen. Het project aan de Vijf Meilaan is een uitwerking van die beleidslijn.

3.2.4 Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door' vast. De nota vormt, samen met de 'Regionale Woonagenda Holland-Rijnland' (zie paragraaf 3.2.2), het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten en het maken van prestatieafspraken met de corporaties. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben:

• Leiden kent een groot tekort aan woningen van allerlei verschillende typen (zie ook de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland);
• Leiden kent een relatief omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens;
• Leiden ziet middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen;
• een toenemende vergrijzing en extramuralisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig.

De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met woonvoorkeuren die het beste bij de kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte van stedelijk georiënteerde huishoudens, waarin - onder andere - veel waarde wordt gehecht aan de nabijheid van grootstedelijke voorzieningen, zoals concertzalen, schouwburgen, theaters, een uitgebreid culinair aanbod en brede winkelmogelijkheden. Voorzieningen die in de Leidse regio voornamelijk in de Leidse binnenstad te vinden zijn. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden, door verdichting en inbreiding binnen het in figuur 4 aangegeven gebied. Het initiatief tot realisatie van het nieuwe appartementencomplex past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid.

Figuur 4: het gebied voor uitbreiding van het centrum stedelijk milieu, zoals indicatief weergegeven in de Nota Wonen 2020.

3.2.5 Retailvisie Leidse regio

De Retailvisie Leidse regio is opgesteld met het doel de vraag naar- en het aanbod van winkelruimte in de Leidse regio in evenwicht te helpen brengen, zowel op kwantitatief als kwalitatief vlak. De Leidse gemeenteraad stelde de visie als laatste van de verschillende deelnemende gemeenten vast op 5 juli 2016.

Aan de regionale visie ligt een marktonderzoek van bureau RMC ten grondslag, dat de behoefte aan drie verschillende typen winkelruimte in beeld bracht, namelijk winkelruimte voor recreatief winkelen (zoals kledingwinkels), winkelruimte voor dagelijkse boodschappen (waaronder supermarkten) en winkelruimte voor doelgerichte aankopen. De vraag naar winkelruimte voor doelgerichte aankopen, dat wil zeggen winkels in de automotive branche (auto's, boten, caravans, motoren) en in de woninginrichting (meubels, badkamers, keukens), blijkt met een bandbreedte van ca. 100.000m2 tot ca. 115.000m2 ruimschoots lager dan het aanbod van dergelijke winkelruimte (ruim 170.000m2).

Om dit overschot aan winkelruimte in balans te helpen brengen met de behoefte, voorziet de retailvisie in een functieverruiming en herontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande winkelruimtes. Dat betekent dat het eigenaren wordt mogelijk gemaakt hun winkelruimte te transformeren of herontwikkelen naar andere functies, waaraan nog wel behoefte bestaat. De beslissing om daadwerkelijk tot transformatie (functiewijziging van een bestaande winkelruimte) of herontwikkeling (sloop/nieuwbouw) over te gaan ligt daarbij bij de eigenaren van winkelruimtes zelf, maar door de eigenaren met ruime functieprofielen en bouwenveloppen mogelijkheden tot waardecreatie te bieden, is de hoop en verwachting dat eigenaren vanzelf genegen zijn tot transformatie of herontwikkeling over te gaan.

Alhoewel het project Vijf Meilaan 7 al vóór de vaststelling van de regionale retailvisie tot stand is gekomen, past het naadloos in de strategie van 'uitnodigingsplanologie', zoals beoogd in de retailvisie. Ook bij dit project is grondeigenaar en ontwikkelbedrijf Van der Plas Vastgoed bereid gebleken haar incourante bedrijfsruimten / showroom te slopen toen gelegenheid werd gegeven een programma met een grotere financiële en maatschappelijke waarde hiervoor in de plaats te bouwen. Met de realisatie van het project komt in totaal ca. 1500m2 bedrijfsruimte met een bestemming perifere detailhandel te vervallen.

3.3 Archeologie

3.3.1 Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

Een dergelijke omgevingsvergunning wordt alleen verleend wanneer het aannemelijk is geworden dat zich geen waardevolle archeologische resten in de grond bevinden, dat eventuele resten al zodanig zijn verstoord dat ze niet meer van waarde kunnen zijn, of als een plan instandhouding of een volledige opgraving van aanwezige waarden borgt. Of deze situaties van toepassing zijn zal moeten blijken uit onderzoeksrapporten waarover de gemeente zelf reeds beschikt of die in opdracht van de aanvrager worden opgesteld. In eerste instantie zal een verkennend bureauonderzoek worden verlangd. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

3.3.2 Onderzoeksresultaten

Op het projectgebied rust op basis van het paraplubestemmingsplan 'Archeologie' de bestemming 'Waarde - Archeologie 6', waarmee een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" is vereist voor grondwerkzaamheden over een oppervlakte van 500m2 én een diepte van 75cm. Onder het appartementencomplex wordt weliswaar geen kelderverdieping of kruipruimte gerealiseerd, maar het is aannemelijk dat het aanbrengen van de fundering – ongeacht de te kiezen funderingstechniek – leidt tot bodemverstoringen over een grotere oppervlakte en diepte dan de bovengenoemde maten. Een omgevingsvergunning is dan ook vereist.

Op 31 december 2013 is in het projectgebied een verkennend onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem uitgevoerd door bureau IDDS. Het bijbehorende onderzoeksrapport, getiteld 'Rapport betreffende een milieukundig bodemonderzoek Vijf Meilaan 7 en Rooseveltstraat 19 te Leiden', kenmerk 1303F227/PDI/rap1 is opgenomen als bijlage bij de omgevingsvergunning. Ten behoeve van dit bodemonderzoek is een peilbuis geplaatst op een groot aantal plekken in het projectgebied. De analyse van de bodemgelaagdheid in de peilbuizen stelt archeologen in staat vast te stellen in hoeverre de bodem reeds verstoord is door voorgaande bodemingrepen. Uit de boorstaten blijkt dat de bodem ter plaatse van het projectgebied reeds tot op grote diepte verstoord is, vermoedelijk tijdens de bouw van de aanwezige bedrijfspanden aan het begin van de jaren '60 en tijdens een omvangrijke bodemsanering aan het einde van de jaren '90. De mate van verstoring van de bodem maakt de kans op de aanwezigheid van intacte archeologische waarden zo klein, dat de nodige omgevingsvergunning voor “het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en van werkzaamheden” kan worden verleend en nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

3.4 Ecologie

3.4.1 Beleidskader

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de soortenbescherming wordt gevormd door de Flora- en Faunawet, die voorziet in de bescherming van bedreigde en van nature in Nederland voorkomende flora- en faunasoorten. In tegenstelling tot gebieds- beschermende kaders als de Natuurbeschermingswet 1998 is soortenbescherming op grond van de Flora- en Faunawet niet beperkt tot aangewezen Natura 2000-gebieden en gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Op basis van de Flora- en Faunawet is het onder andere verboden de habitat van bepaalde bedreigde dier- en plantensoorten te verstoren. Van een verstoring van dergelijke habitats kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

Wanneer bij een project sprake is van de verstoring van bedreigde dier- en plantensoorten dient te worden vastgesteld of de verstoring in voldoende mate kan worden gemitigeerd (bijvoorbeeld door verstoring buiten het broed- of slaapseizoen van de bedreigde diersoorten te laten plaatsvinden) of gecompenseerd (bijvoorbeeld door alternatieve, gelijkwaardige locaties beschikbaar te stellen als habitats van bedreigde soorten). Hoe precies met eventueel aanwezige natuurwaarden moet worden omgegaan is omschreven in de gemeentelijke 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen'.

Wanneer de nadelige effecten op bedreigde natuurwaarden niet voldoende kunnen worden opgevangen, kan sprake zijn van de noodzaak ontheffing aan te vragen van de Flora- en Faunawet bij het Ministerie van ELenI. In plaats van een ontheffing van de Flora- en Faunawet bij bestemmingsplannen kan een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' worden aangevraagd bij het ministerie, in het kader van de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning onder het figeur van de Wabo. Zonder een dergelijke verklaring kan geen omgevingsvergunning worden verleend.

In de ruimtelijke onderbouwing voor omgevingsvergunningen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Flora- en Faunawet, komt deze ook niet in aanmerking voor een omgevingsvergunning. In dat geval is immers geen sprake van 'een goede ruimtelijke ordening'.

3.4.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Het dichtstbijzijnde gebied dat op basis van de wet is beschermd is het Natura 2000-gebied "De Wilck", dat op ca. 5200 meter afstand ligt, nabij Hazerswoude. Gezien de tussenliggende elementen (bebouwing, wegen, open gebied) en de afstand zijn zowel directe als indirecte negatieve effecten van de plannen op het Natura 2000-gebied uitgesloten.

Het plangebied ligt evenmin binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Op ca. 1400 meter ten zuiden van het plangebied ligt de ecologische verbindingszone Oostvlietpolder en op 2400 meter ten zuidoosten ligt het gebied Elfenbaan, dat is aangewezen als onderdeel van de EHS. Gezien de ligging van het plangebied buiten de EHS, de bovengenoemde afstanden en de tussenliggende elementen, waaronder autowegen, zijn waarneembare negatieve effecten ook op de Ecologische Hoofdstructuur niet te verwachten.

Soortenbescherming

Door bureau IDDS is eind 2013 een verkennend flora- en faunaonderzoek uitgevoerd, bestaande uit een bronnen- en literatuuronderzoek, en een daaropvolgend veldbezoek op 16 oktober 2013. Het bijbehorende briefrapportage (20 december 2013, kenmerk 1303F227/COB/rap2) is opgenomen als bijlage bij de omgevingsvergunning.

Uit het verkennende onderzoek bleek dat het projectgebied niet geschikt is voor gebouw bewonende vogels als Huismus en Gierzwaluw. Wel is de aanwezige beplanting tussen de gebouwen aan de noordzijde van het projectgebied mogelijk geschikt als broedlocatie voor algemeen voorkomende volgels als Merel en Houtduif. Wanneer deze vogels daadwerkelijk broeden zullen de gebouwen gesloopt, en de beplanting gesnoeid moeten worden buiten het broedseizoen. In het projectgebied is geen water aanwezig en zijn evenmin groenvoorzieningen van enige omvang of bomen met boomholtes aanwezig. Het voorkomen beschermde reptielen, amfibieen, zoogdieren en planten is dan ook uitgesloten.

Het verkennende flora- en faunaonderzoek wees wel uit dat er meerdere mogelijk geschikte verblijfslocaties voor gebouwbewonende vleermuizen, zoals Gewone Dwergvleermuis, in het projectgebied aanwezig zijn. Zo bevat de daklijst aan de noordzijde van de grote bedrijfshal op het perceel Vijf Meilaan 7 kleine openingen, zodat vleermuizen zich daarachter kunnen nestelen. Ook is de ruimte tussen het dakbeschot en de buitenmuur van Rooseveltstraat 19-21 mogelijk geschikt als verblijfslocatie.

Om vast te stellen of deze ruimten ook daadwerkelijk door vleermuizen worden gebruikt als verblijfsplaats is door IDDS vervolgonderzoek uitgevoerd, waarover in het 'Rapport betreffende een aanvullend flora- en faunaonderzoek Vijf Meilaan te Leiden', d.d. 5 oktober 2015 (kenmerk 1507H410/COB/rap3) is gerapporteerd. Ook dit rapport is bijlage bij de omgevingsvergunning gevoegd.Tijdens het vervolgonderzoek, uitgevoerd conform het landelijke 'vleermuisprotocol', zijn weliswaar foeragerende en langsvliegende vleermuizen waargenomen, maar is ook vastgesteld dat de gebouwen niet als zomer-, paar-, kraam- of winterverblijfplaats dienen. Er is dan ook geen sprake van de verstoring van de habitat van vleermuizen of van andere beschermde soorten, zoals bedoeld in de Flora- en Faunawet. Alhoewel de Van der Plas Vastgoed hier dan ook niet verder toe verplicht is, zullen in het metselwerk van de nieuwbouw tien geïntegreerde vleermuiskasten en/of gierzwaluwkasten worden gerealiseerd.

3.5 Kabels en leidingen

3.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in ieder bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

3.5.2 Onderzoeksresultaten

Om de aanwezigheid van kabels en leidingen in en rondom het projectgebied inzichtelijk te maken is in november 2016 een zogenaamde klic-melding opgevraagd. De melding geeft een actueel overzicht van alle aanwezige nutsvoorzieningen, en haalt die informatie uit een systeem dat constant door alle actieve nutsbedrijven wordt aangevuld. Het overzicht is bijgevoegd als bijlage bij deze omgevingsvergunning.

In de Rooseveltstraat, Hoflaan en Vijf Meilaan liggen onder de trottoirs langs het beoogde bouwblok telkens clusters van kabels en leidingen, bestaande uit datakabels van Ziggo, KPN, Reggefiber en Tele2 en lage druk gasleidingen. Onder de Rooseveltstraat en Vijf Meilaan liggen ook electriciteitskabels met een lage spanning van Liander, rioolleidingen en waterleidingen van Dunea. Onder de Vijf Meilaan ligt bovendien een hoge druk gasleiding. Geen van deze kabels en leidingen liggen zodanig dicht bij het toekomstige bouwblok dat zij verplaatst moeten worden. De huis-aan-huisaansluitingen voor water, gas, electriciteit en data van- en naar de bestaande bedrijfspanden in het projectgebied zullen wel moeten worden ontkoppeld en verwijderd. Met de daarmee gemoeide kosten is rekening gehouden in de exploitatie van de ontwikkelaar.

3.6 Milieu

3.6.1 Bodem

Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van een ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• I. als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem;
• II. als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

Onderzoeksresultaten

Om de milieukundige gesteldheid van de bodem in het projectgebied in beeld te brengen is door bureau IDDS een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in 2013, gevolgd door een aanvullend bodemonderzoek in 2015. De rapporten met betrekking tot beide onderzoeken zijn bijgevoegd als bijlage bij de omgevingsvergunning.

Het verkennend onderzoek uit 2013 had betrekking op de gehele bouwlocatie, met uitzondering van het tankstation. Het onderzoeken van de bodemgesteldheid aldaar is weinig zinvol zolang het tankstation nog in gebruik is. In de exploitatie van de initiatiefnemer is rekening gehouden met het uitgangspunt dat de gronden direct rondom de pompen, tanks en afleverpunten verontreinigd zullen zijn en gesaneerd moeten worden.

Figuur 5: locatie van boringen en de locatie van de aangetroffen restverontreiniging met minerale olie en lood (rood gearceerd).

In de rest van het projectgebied zijn tijdens het verkennend bodemonderzoek door IDDS geen asbestverdachte materialen aangetroffen op het maaiveld of in de bodemmonsters. Met uitzondering van een spot met een restverontreiniging van minerale olie bleken de concentraties van alle onderzochte parameters in het grondwater lager dan de betreffende streefwaarden, en ook in de grondmengmonsters zijn met uitzondering van de boringen ter plaatse van de bovengenoemde spot geen noemenswaardige verontreinigingen aangetroffen.

De betreffende restverontreiniging is gesitueerd in het straatje tussen de bedrijfshal op het perceel Vijf Meilaan 7 en Rooseveltstraat 21. Omdat tijdens het verkennend onderzoek geen boringen door de begane grondvloer van beide panden konden worden gezet, is in 2015 een aanvullend onderzoek uitgevoerd waarbij de exacte locatie en omvang van de restverontreiniging zijn vastgesteld. Op basis van het aanvullend onderzoek is aangetoond dat ter plaatse van de restverontreiniging ook de parameter lood in een hoeveelheid boven de interventiewaarde aanwezig is, naast een plaatselijke concentratie minerale olie boven de interventiewaarde. De omvang van de bodemverontreiniging met lood blijkt ca. 20m3 en de grondwaterverontreiniging met minerale olie ca. 18m3. Daarmee is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging, zoals bedoeld in het Wet bodemkwaliteit. Dat betekent dat de verontreiniging niet eerder hoeft te worden gesaneerd dan tijdens het bouwrijpmaken.

3.6.2 Geluid

Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer ook na de toepassing van 'redelijkerwijs doeltreffende maatregelen', zoals de aanleg van stiller asfalt, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag hogere grenswaarden vaststellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan of omgevingsvergunning echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten

De projectlocatie ligt binnen de geluidzone van de Vijf Meilaan, de Vrijheidslaan en de Rooseveltstraat, voor zover gelegen ten zuiden van de Vijf Meilaan. Ten noorden van de Vijf Meilaan heeft de Rooseveltstraat een 30km-regime. De projectlocatie is niet gelegen binnen de geluidszone van een spoorweg of gezoneerd industrieterrein. Door bureau IDDS is onderzoek gedaan naar de toekomstige geluidsbelasting op de gevels van het nieuwe wooncomplex. De resultaten uit het akoestisch onderzoek zijn beschreven in het 'Rapport betreffende een akoestisch onderzoek wegverkeer, Vijf Meilaan te Leiden', kenmerk 1507H410/COB/rap2, d.d. 3 november 2015, dat als bijlage is opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat de maximale gevelbelasting 62dB bedraagt, veroorzaakt door de Vijf Meilaan op de zuidgevels van de eerste en tweede verdieping van het hogere bouwdeel. De geluidsbelasting zakt vervolgens elke twee hogere verdiepingen met één decibel. Ook de zijgevels van het hogere bouwdeel en de dichtst bij de Vijf Meilaan gelegen delen van de lagere sokkel zullen een geluidsbelasting ontvangen die hoger is dan 53dB.

Het toepassen van geluidsluw asfalt op de Vijf Meilaan en Vrijheidslaan is helaas niet mogelijk, omdat dergelijk asfalt niet geschikt is door straatdelen waar veel wordt geremd of om de bocht gereden, wat juist in de omgeving van- en op de rotonde het geval is. Het plaatsen van geluidsschermen wordt vanuit stedenbouwkundige overwegingen als onvoldoende doeltreffend gezien. Wel worden alle loggia's in de geveldelen met een belasting boven de 53dB conform het gemeentelijke geluidsbeleid voorzien van een schuifbare pui, zodat bewoners kunnen kiezen of zij al dan niet (of deels) in de luwte buiten zitten. Met deze maatregel ziet het bevoegd gezag voldoende basis voor het verlenen van hogere waarden. Gelijktijdig met de ontwerp omgevingsvergunning heeft de ontwerpbesluit hogere waarde ter visie gelegen. Hierop zijn zienswijzen ingediend. In het definitief besluit hogere waarde worden deze zienswijzen behandeld met tot conclusie dat de zienswijzen niet hebben geleid tot wijzigingen in het besluit hogere waarde. Het definitief besluit hogere waarde wordt gelijktijdig met de omgevingsvergunning ter inzage gelegd.

3.6.3 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd.

Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Het betreft de bouw van 60 appartementen, commerciële ruimte en parkeergarage. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor "niet in betekenende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstof-dioxide en fijn stof PM10/PM2,5.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan lucht-verontreiniging kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkings-programma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide, PM10 en PM2,5 in 2015 nabij de Vijf Meilaan nabij het plangebied, maximaal respectievelijk 28,6 ?g/m3, 19,9 ?g/m3 (zonder zeezoutaftrek) en 12,0 ?g/m3 bedragen. Deze uitkomsten zijn ver beneden de Europese norm van 40 ?g/m3. Bovendien is met de NIBM-tool een berekening gemaakt hoeveel personenauto- en vrachtwagenbewegingen nodig zijn om de grens van "Niet in betekenende mate" (Nibm) van 1,2 ?g/m3 (3% van 40 ?g/m3) te benaderen. Per dag zouden dat 7300 personenwagens moeten zijn voor de grens van PM10 en 1400 personenwagens voor de grens van NO2 of 1180 vrachtwagens voor PM10 en 110 vrachtwagens voor de grens van NO2.

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet zal leiden tot een overschrijding van de wettelijke (Europese) normen. Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Daarbij is het ook de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is.

3.7 Hoogbouwtoets

3.7.1 Beleidskader

Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden van Nederland, en binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig. Dit terwijl de stad en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen (zie paragraaf 3.2.2). In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden daarom – deels noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte, maar ook vanwege de groeiende behoefte aan grootstedelijke woonmilieus – naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de vaststelling van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw: de Hoogbouwvisie.

De Hoogbouwvisie bestaat uit twee onderdelen, namelijk enerzijds een beleidsmatige overweging en aanwijzing van locaties waar hoogbouw gewenst is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, zichtbaarheid en de toegevoegde waarde van verdichting, en daarnaast een proces voor de nadere afstemming en onderbouwing van concrete hoogbouwinitiatieven: de zogenaamde 'hoogbouwtoets'.

Figuur 6: kaart met hoogbouwzones uit de Hoogbouwvisie Leiden.

In het eerste onderdeel wijst de Hoogbouwvisie het projectgebied aan als 'gemengd gebied', dat wordt getypeerd als een gebied met een afwisseling van laagbouw (tot ± 15m) en middelhoogbouw (20-30m), en met incidenteel een accent tot ± 40m. Met een standaard bouwhoogte van ca. 10m en een hoger deel van ca. 31m past het project goed in die beoogde afwisseling van laagbouw en middelhoogbouw. De hoogbouwtoets, die in het tweede deel van de Hoogbouwvisie als procesvereiste wordt voorgeschreven bij bestemmingsplanprocedures en vergunningstrajecten voor concrete hoogbouwplannen, bestaat uit een toelichting op de stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, het in beeld brengen van schaduweffecten en het onderzoeken van eventuele windhinder.

3.7.2 Onderzoeksresultaten

Stedenbouwkundige inpassing

Al sinds de aanleg van de Vijf Meilaan en Vrijheidslaan eind jaren '50 vormen beide straten samen de belangrijkste gebiedsontsluitingsweg tussen de Leidse binnenstad en een groot deel van Leiden Zuidwest en Voorschoten. De eerste decennia na de aanleg van de weg kon met name de Vrijheidslaan die rol echter niet goed vervullen. Aan weerszijden werd de straat geflankeerd door onaantrekkelijke industriecomplexen, hetgeen een negatieve invloed had op de reisbeleving van de vele fietsers en automobilisten elke dag.

Daaraan kwam verandering toen vanaf 1974 achtereenvolgens zorgcentrum Rosenburch, het huidige studentencomplex daarnaast (1992) en de appartementenbouw als onderdeel van het Plan Fiore (2000) – ter plaatse van de oude NEM-fabriek – werden gebouwd. De Vrijheidslaan kreeg daarmee geleidelijk naast haar rol als gebiedsontsluitingsweg ook het aanzien dat bij een stadsstraat hoort.

Eén van de laatste plekken langs de Vrijheidslaan en de oostelijke Vijf Meilaan die nog niet de kwaliteit uitstraalt die hoort bij een dergelijke belangrijke ontsluitingsweg is de projectlocatie. Het tankstation en de naastgelegen bedrijfshal zijn een restant van het verleden van de Vrijheidslaan als onderdeel van een bedrijventerrein, en vormen in die zin een onderbreking van het inmiddels dominante karakter van de straat als woonomgeving.

Niet alleen de ruimtelijke uitstraling van het projectgebied is matig en past om die reden niet goed bij een prominente verkeersroute met een overwegende woonfunctie, ook in milieukundig opzicht is de aanwezigheid van een tankstation middenin een woonomgeving suboptimaal. De relatief grote verkeersaantrekkende werking van tankstations zorgt voor een aanzienlijke geluidsproductie, en alhoewel de luchtkwaliteit rondom dergelijke tankstations zich ter plaatse van omliggende woningen niet onder de daarvoor geldende grenswaarden ligt, is een lagere blootstelling aan Benzeen in woonomgevingen gewenst. De keuze voor een herontwikkeling waarbij de bedrijfsfunctie plaats maakt voor een woonfunctie, met de bijbehorende kwaliteitsimpuls aan de uitstraling van de omgeving, ligt dan ook voor de hand.

Aan de herontwikkeling heeft de gemeente aan de ontwikkelaar het uitgangspunt meegegeven een (semi)gesloten bouwblok te creëren. In de omgeving van drukke verkeerswegen vormen gesloten bouwblokken met tweezijdig georiënteerde woningen de beste mogelijkheid om bewoners een goede balans tussen rust en reuring te bieden. In de plattegronden is hierop ingespeeld door woon- en werkkamers aan de drukkere buitengevels te positioneren, en de slaapkamers aan het rustigere binnenterrein. Dat binnenterrein is door de bebouwing afgeschermd van het verkeerslawaai en vormt daarmee een veilige en rustige 'haven' voor de toekomstige bewoners van het nieuwe wooncomplex.

Bij het formuleren van de bouwcontouren is nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de rooilijnen van omliggende gebouwen. Zowel aan de zijde van de Rooseveltstraat als aan de zijde van de Hoflaan liggen de gevels straks precies in het verlengde van de bestaande voorgevels daar. Op dezelfde manier is aansluiting gezocht bij de voorgevels van de flats aan de Vijf Meilaan en Vrijheidslaan. Omdat de oudere flats aan de Vijf Meilaan (tegenover het winkelcentrum) en de nieuwere flats aan de noordzijde van de Vrijheidslaan op een verschillende afstand van de weg liggen, bevat het nieuwbouwblok een knik in de voorgevel.

Deze knik is zodanig gepositioneerd dat voldoende ruimte blijft voor een breed trottoir langs de rotonde, maar gelijktijdig een zo groot mogelijk bouwvolume op de begane grond mogelijk is. De entree van het woongedeelte bevindt zich in deze verspringing. Primair is dat zo gekozen omdat hier de meeste ruimte voor een entree aanwezig is. Bijkomende voordelen zijn de windluwe ligging van de entree, en de mogelijkheid de commerciële ruimte een zo breed mogelijk front aan de Vijf Meilaan te geven. De commerciële ruimte, die de bestemming zakelijke dienstverlening krijgt, is onder andere aan het plan toegevoegd om het gebouw aan de meest prominente zijde een grotere bijdrage te kunnen laten leveren aan een levendige uitstraling en een grotere verblijfskwaliteit van de aangrenzende openbare ruimte.

Ook bij het bepalen van de bouwhoogte van dit U-vormige bouwblok is aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing aan de Rooseveltstraat en Hoflaan: het nieuwe blok wordt in basis drie bouwlagen hoog (bijna 10 meter). Aan de zijde van de Vijf Meilaan krijgt het nieuwe wooncomplex een hoger accent, met een hoogte van tien bouwlagen (begane grond en negen verdiepingen). Het belangrijkste motief voor de toevoeging van dit hoogteaccent wordt gevormd door de grote woningbouwopgave in de Leidse regio. Een hoger gebouw maakt het simpelweg mogelijk méér woningen te creëren, zodat het project een grotere bijdrage kan leveren aan de regionale woningbouwambities. Die regionale woningbouwopgave is zó groot, dat een nog veel hoger bouwdeel nog beter bij die ambitie zou aansluiten. Bij het bepalen van de bouwhoogte zijn echter ook belangen relevant die beter worden gediend met een lagere bouwhoogte, waaronder schaduweffecten, windhinder, uitzichtbelemmering, de toename van de parkeerdruk en de passendheid van de ontwikkeling in de stedenbouwkundige context. De gevolgen van het bouwplan voor de parkeerdruk zijn in de volgende paragraaf (3.8.2) inzichtelijk gemaakt.

Na een zorgvuldige afweging van positieve en negatieve gevolgen van verschillende bouwhoogtes is in het bouwplan gekozen voor een bouwhoogte die vrijwel gelijk is aan de bouwhoogte van het appartementengebouw aan de overzijde van de Rooseveltstraat: ca. 31 meter. Daaraan lag een aantal overwegingen ten grondslag. Ten eerste wordt op deze manier nauwkeurig aangesloten bij bestaande bouwhoogtes langs de Vrijheidslaan. Naast het bovengenoemde bestaande complex op de hoek van de Rooseveltstraat en Vrijheidslaan, waarvan de nieuwbouw een tegenhanger wordt, zijn elders langs de weg ook woonflats aanwezig met een vergelijkbare hoogte, zoals het 35 meter hoge woongebouw op de hoek van de Vrijheidslaan en Zoeterwoudseweg, en de 35 meter hoge flat bij het Vijf Meiplein.

Daarnaast heeft het woongebouw met deze hoogte geringe gevolgen op omliggende woningen op het gebied van schaduwwerking. Om die gevolgen gegeven deze bouwhoogte nog verder te beperken is ervoor gekozen het hogere bouwdeel ten opzichte van het tegenovergelegen accent verder naar voren te schuiven, in de richting van de Vijf Meilaan.

Bezonning

De nieuwbouw mag niet leiden tot een onevenredige toename van schaduwwerking op de bestaande gevels en buitenruimten in de omgeving. Er bestaan in Nederland geen formele wettelijke normen en eisen ten aanzien van de bezonning voor bebouwing. Wel zijn er richtlijnen van TNO en heeft de gemeente Den Haag - als variant hierop - een eigen richtlijn ontwikkeld (waar grote gemeenten, ook de gemeente Leiden, aan toetsen), waarbij de ondergrens ligt op minimaal twee bezonninguren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober, uitgaande van een zonhoogte van meer dan 10 graden (tijdvak 9.15 tot 16.45). De gemeente Leiden gebruikt de richtlijn van de gemeente Den Haag om de kwaliteit van het bezonningsklimaat te beoordelen. Het volgende wordt daarin aangehouden:

Ter plaatse van het raam / gevels

Binnen de toetsingsperiode 19 februari t/m 21 oktober wordt het bezonningsklimaat als volgt beoordeeld:
- goed bezonningsklimaat: tenminste 5 uur directe bezonning per dag;
- redelijk bezonningsklimaat: 2 tot 5 uur directe bezonning per dag;
- slecht bezonningsklimaat: ten hoogste 2 uur directe bezonning per dag.

Ter plaatse van een buitenruimte
Binnen de toetsingsperiode 20 april t/m 23 augustus wordt het bezonningsklimaat als volgt beoordeeld:
- goed bezonningsklimaat: tenminste 4 uur directe bezonning per dag;
- redelijk bezonningsklimaat: 2 tot 4 uur directe bezonning per dag;
- slecht bezonningsklimaat: ten hoogste 2 uur directe bezonning per dag.

Aan de hand van de hoeveelheid afname in zonlichttoetreding voor de omgeving in relatie tot de belangen voor realisatie van dit bouwplan en een projectie op de richtlijnen van de Haagse bezonningsnormen wordt vervolgens beoordeeld of er sprake is van onevenredige afname van zonlichttoetreding bij aangrenzende woningen.

Om de bezonningssituatie in beeld te brengen is zowel door architectenbureau Groosman als door de gemeente een aantal schaduwdiagrammen gemaakt, voor verschillende momenten tijdens het jaar. Gebruikelijkerwijs wordt daarbij de situatie inzichtelijk gemaakt tijdens drie dagen in het jaar, namelijk de langste dag van het jaar (21 juni), de korste dag van het jaar (21 december) en één van de twee dagen dat de zon ongeveer boven de evenaar staat (21 maart of 21 september). Deze dagen in maart en september respresenteren een gemiddelde bezonningssituatie, al zit tussen beiden een klein uur tijdsverschil, omdat 21 maart nog in de wintertijd valt en 21 september in de zomertijd. In de onderstaande omschrijving is 21 maart beschreven. In de gemeentelijke analyse is daarnaast ook 21 oktober in beeld gebracht, vergelijkbaar met de situatie op 21 februari. Beide zon- en schaduwdiagrammen zijn bijgevoegd als bijlage.

Uit de analyse blijkt dat de nieuwbouw op 21 juni vanaf zonsopkomst tot ongeveer 10.15 uur een schaduw zal werpen op de zijgevel van de appartementen Vijf Meilaan 9 t/m 15 (oneven nummers) en dat de slagschaduw vanaf ongeveer 9:30 uur ook ongeveer een uur lang over de voorgevel van het meest zijdelijke flatgebouw aan de westzijde van de Hoflaan trekt. Tot ongeveer 17:00 uur 's avonds worden omliggende gebouwen niet door de schaduw van het nieuwe woonblok geraakt op 21 juni. Om ca. 17:00 uur bereikt de schaduw de sokkel van het aan de overzijde van de Rooseveltstraat gelegen appartementengebouw. De woningen in het hogere bouwdeel ondervinden hoogzomer geen schaduwhinder: de slagschaduw is al voorbij het gebouw getrokken voordat de zon zo laag staat dat de schaduw ook woningen op hogere verdiepingen kan bereiken.

Op 21 maart en 21 september zal de schaduw van het hogere bouwdeel in ongeveer anderhalf uur over de oostgevel van de woningen aan de westzijde van de Hoflaan trekken, tot het trappenhuis van huisnummers 333 t/m 345. Rond 11:00 uur (wintertijd) is de schaduw de Hoflaan over gestoken en wordt gedurende eveneens ongeveer anderhalf uur het gemeenschappelijke groen achter Hoflaan 158 geraakt. Vanaf 15:00 uur bereikt de schaduw de bedrijfsruimte op de hoek van de Rooseveltstraat en Lasserstraat. De zijgevel van de bijbehorende woning (Fitterstraat 61) ligt in de schaduw tussen ongeveer 15:30 en 17:15 uur, en vanaf 17:00 uur wordt geleidelijk - vanaf het noorden - een steeds groter deel van de gevel van het tegenoverliggende appartementengebouw geraakt door de schaduw. Om 18:00 uur ligt op 21 maart een groot deel van de gevel (de bovenste verdiepingen uitgezonderd) in de schaduw. Op 21 september is dat (vanwege de zomertijd) een klein uur later het geval. In deze perioden ontneemt het nieuwe gebouw het zicht op de zonsondergang door de bewoners van de woningen aan de zuidzijde van het bestaande appartementengebouw. Vanuit de ruimten aan de noordzijde van het bestaande complex kan de zonsondergang dan - achter de nieuwbouw langs - nog wel worden gezien. Vanaf oktober gaat de zon zuidelijker onder, waardoor de zonsondergang geleidelijk voor steeds meer bewoners uit het zicht verdwijnt, totdat de zonsondergang in december voor bewoners aan de Vrijheidslaan weer zichtbaar wordt, omdat de zon ten zuiden van de zichtlaan onder gaat.

In de periode van oktober tot eind maart reikt de slagschaduw van de nieuwbouw tot over de woningen in de Fitterstraat, maar de dakterrassen van die woningen liggen in die periode 's avonds al in de schaduw van de eigen tweede verdieping. Ook voor de woningen aan de oostzijde van de Fitterstraat, die hun tuin op het oosten hebben, blijft de eigen woning bepalend voor schaduw op de achtertuin.

Uit de bezonningsdiagrammen blijkt dat de beoogde nieuwbouw onmiskenbaar negatieve effecten heeft op de zonlichttoetreding op omliggende woningen en tuinen. Afhankelijk van de afstand van die woningen tot de nieuwbouw zijn die effecten echter beperkt van ongeveer een uur tot maximaal anderhalf uur per zonnige dag. Door de gekozen volumes en locatie voor het hogere bouwdeel is sprake van een situatie waarbij van april tot en met augustus - wanneer het gebruik van de buitenruimte het grootst is - geen omliggende (collectieve) tuinen of buitenruimten worden geraakt door schaduw, de balkons aan de oostgevel van de zuidelijke flats aan de westzijde van de Hoflaan uitgezonderd. De nieuwbouw is met de gekozen vorm en massa voor woningen aan de westzijde van de Hoflaan en in de Fitterstraat bovendien nooit bepalend voor schaduw ter plaatse van de (collectieve) buitenruimten aan respectievelijk de west en oostzijde van die woningen.

Wel veroorzaakt de nieuwbouw in de winterperiode tussen 11:30 en 12:30 uur een slagschaduw op de gemeenschappelijke groenstrook aan de oostzijde van de appartementen ten oosten van de Hoflaan. Naast deze relatief beperkte gevolgen van de schaduwslag voor de gebruikswaarde van de tuinen, heeft de nieuwbouw ook gevolgen voor de 'directe zonlichttoetreding' op de ramen van de woningen aan de Hoflaan, in de Rooseveltstraat (inclusief de naar de Rooseveltstraat georiënteerde woningen met een adres aan de Lasserstraat) en de Fitterstraat - en daarmee de mate van natuurlijke verlichting van woon- en slaapkamers in die woningen. In dat opzicht zal weliswaar sprake zijn van een afname van directe zonlichttoetreding, maar de afstand tot de nieuwbouw is zodanig groot, dat er ook bij schaduw nog ruimschoots voldoende daglicht de woningen bereikt. Op die momenten zal de situatie vergelijkbaar zijn met de bestaande daglichttoetreding tijdens bewolkte periodes.

Voor de beoordeling van onevenredige afname van zonlichttoetreding wordt volgens de Haagse bezonningsnormen gekeken naar de situatie op 19 februari en 21 oktober voor schaduw op de gevel. Voor buitenruimtes als balkons, dakterrassen, tuinen en loggia´s wordt gekeken op 20 april en 23 augustus.

De woningen aan de Hoflaan hebben alleen schaduw van het bouwplan in de ochtendsituatie. De gevels behouden 5 uur direct zonlicht op 19 februari en 21 oktober dat beoordeeld wordt als goed bezonningsklimaat Op 20 april en 23 augustus behouden de buitenruimten van de woningen aan de Hoflaan 4 uur direct zonlicht dat eveneens beoordeeld wordt als een goed bezonningsklimaat.

De appartementen van het complex aan de Vrijheidslaan hebben schaduw van het bouwplan in de middagsituatie. De gevels behouden 4 uur direct zonlicht op 19 februari en 21 oktober dat beoordeeld wordt als redelijk bezonningsklimaat. Op 20 april en 23 augustus behouden de buitenruimten van de woningen 4 tot 4,5 uur direct zonlicht dat beoordeeld wordt als een goed bezonningsklimaat.

De werkwoningen aan de Rooseveltstraat en de grondgebonden woningen aan de Fitterstraat hebben schaduw van het bouwplan in de middagsituatie. De gevels van de woningen behouden 5 uur direct zonlicht op 19 februari en 21 oktober dat wordt beoordeeld als een goed bezonningsklimaat. Op 20 april en 23 augustus behouden de buitenruimten van de woningen 4 uur direct zonlicht dat beoordeeld wordt als een goed bezonningsklimaat.

Met de bovenomschreven effecten en projectie op de bezonningsrichtlijnen van de gemeente Den Haag is de best passende balans gevonden tussen het belang van beperking van uitzichtbelemmering en schaduwhinder (vooral in de lente-, zomer- en herfstmaanden) enerzijds, en het belang van het leveren van een zo groot mogelijke bijdrage aan de regionale woningbouwbehoefte anderzijds.

Aanzicht en privacy

Door Groosman Architecten is de nieuwbouw gemodelleerd in een 3D model, op basis waarvan vervolgens een zogenaamde aanzichtstudie heeft plaatsgevonden. Deze aanzichtstudie is bijgevoegd als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing. In de aanzichtstudie is de zichtbaarheid van de nieuwbouw inzichtelijk gemaakt vanuit een aantal maatgevende zichtpunten. De woontoren zal zeker invloed hebben op het uitzicht vanuit meerdere punten.

In het kader van privacy van omwonenden zijn er privacymaatregelen genomen richting de tuinen van de woningen aan de Hoflaan 132/164 (appartementencomplex). De trap vanuit het binnenhof naar de gallerijen is zoveel mogelijk in het hof geplaatst. Aan het eind van de galerij die de woningen aan de Hoflaan zijde ontsluit is een muurschijf in metselwerk uitgevoerd zodat niet op het aangrenzende perceel wordt gekeken. En in het verhoogde binnengebied ligt een balustrade van 2m vanaf de perceelsgrens zodat er dit geen strijdigheid oplevert met het burenrecht. De gevels op de begane grond van de nieuwbouw zijn gesloten naar aangrenzende eigendommen. De kopgevels van de appartementen op de 1e en 2e verdieping zijn ook gesloten ontworpen.

In de tekeningen van de ontwerp omgevingsvergunning was een vluchttrap tegen de kopgevel geplaatst waardoor alsnog op de tuinen van de woningen aan de Hoflaan kon worden gekeken. Dit is nu aangepast door de vluchttrap meer naar achteren te plaatsen en het plantvak tot aan de zijgevel door te trekken. Zie hiervoor de bij de omgevingsvergunning opgenomen bouwtekeningen.

De onderwoning (Hoflaan 164) naast de kopgevel van de appartementen aan de Hoflaan 132 t/m 164 heeft de entree aan de zijgevel. Deze woning zal bereikbaar blijven. De zijgevels van de kopwoningen van de nieuwbouw zijn gesloten zodat er geen vermindering van privacy is en geen strijd met het burenrecht.

De onderbouw van drie bouwlagen van de nieuwbouw staat op ongeveer 20 meter tegenover de gevels van de appartementen aan de Hoflaan onevennummers. Dat is de zelfde afstand als de bestaande woningen aan de Hoflaan even nummers. Het hogere accent staat op minimaal 30m afstand van de woningen Hoflaan oneven nummers. Daarmee wordt er visueel voldoende afstand aangehouden tussen de bestaande woningen en de nieuwe woningen.

Naar het tegenoverliggende appartementencomplex aan de Vrijheidslaan geldt een afstand van circa 20 meter en is er geen onevenredige vermindering van privacy. De accenttoren zal zeker invloed hebben op het uitzicht vanuit dit appartementencomplex. De onderbouw ligt echter op 25 meter afstand van het eerste lage deel van het appartementencomplex Vrijheidslaan. En het hogere deel van de nieuwbouw ligt zelfs op 35 meter afstand van de kopgevel van het accent van het appartementencomplex Vrijheidslaan. Dit is vergelijkbaar met het appartementengebouw van Rosenburch aan de overzijde die op ongeveer 38 meter afstand ligt.

De woningen aan de Fitterstraat staan op ongeveer 55 meter van onderbouw (65 meter van de toren) van de nieuwbouw aan de Rooseveltraat en tussen de nieuwbouw en de woningen aan de Fitterstraat staan nog de werkwoningen aan de Rooseveltraat die op ongeveer 30 meter afstand van de nieuwbouw zitten. Visuele invloed zal er zijn maar er wordt voldoende afstand aangehouden in het kader van privacy.

Windhinder

Om de te verwachten windsituatie rondom de nieuwbouw in beeld te brengen is door bureau DGMR een windhinderonderzoek uitgevoerd op basis van 'Computational Fluid Dynamics', een simulatiemethode om luchtstromen te bepalen. Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende onderzoekssystematiek, zoals vastgelegd in de norm NEN8100:2006. Dat wil zeggen dat de zogeheten hinderkans na realisatie van het complex is berekend voor de omgeving. Die hinderkans wordt uitgedrukt als percentage van de tijd dat een windsnelheid van 5 m/s uurgemiddeld wordt overschreden. Aan de hand van de hinderkans wordt het windklimaat vervolgens beoordeeld als goed, matig of slecht, waarbij rekening wordt gehouden met de voornaamste benutting van de openbare ruimte. In die openbare ruimte wordt onderscheid gemaakt tussen de activiteiten 'doorlopen', 'slenteren' of 'langdurig zitten'. Langdurig zitten geldt als voornaamste activiteit op (horeca)terrassen en in tuinen. De activiteit 'slenteren' is onder andere van toepassing op parken, in winkelstraten en rondom de entrees van gebouwen. Reguliere straten hebben 'doorlopen' als voornaamste activiteit.

Bij dit project geldt voor de binnentuin in het gesloten bouwblok 'langdurig zitten' als kernactiviteit. De omgeving van de hoofdentree geldt als 'slentergebied'. De overige ruimte rondom het bouwblok is te kenmerken als reguliere openbare ruimte, waarvoor 'doorlopen' als hoofdactiviteit geldt. De gemeente ziet het resultaat 'goed' altijd als 'getuigen van een goede ruimtelijke ordening'. Het resultaat 'matig' vraagt om een belangenafweging tussen de gevolgen voor het windklimaat en andere belangen die met het gekozen bouwvolume gepaard gaan, waarbij ook de doeltreffendheid van maatregelen in beschouwing wordt genomen. Het resultaat 'slecht' vraagt per definitie om maatregelen, die het windklimaat terug brengen naar minimaal 'matig'. Dat kan gaan om maatregelen die het windklimaat verbeteren, zoals windschermen, luifels of bomen, of om het veranderen van de functie van het gebied, van bijvoorbeeld een terras naar een regulier trottoir.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat het nieuwbouwcomplex geen windgevaar voor de omgeving met zich mee brengt. Voor wat betreft het aspect windhinder valt het binnenterrein in de kwaliteitsklasse A, hetgeen ook geldt voor de omgeving van de entree van het wooncomplex, aan de zijde van de Rooseveltstraat. Daarmee scoort het windklimaat op deze plekken 'goed' voor de activiteiten 'langdurig zitten' respectievelijk 'slenteren'. Ook het openbaar gebied rondom het bouwblok waarvoor 'doorlopen' als voornaamste activiteit geldt scoort het te verwachten windklimaat goed, met als enige uitzondering een klein stuk van het fietspad nabij de zuidoostelijke hoek van het hogere bouwdeel. Met kwaliteitsklasse D zou het windklimaat hier 'matig' zijn zonder maatregelen. De verwachting is echter dat het planten van bomen in de nieuwe berm tussen het fietspad en de noordelijke rijbaan van de Vijf Meilaan, conform het inrichtingsplan voor de openbare ruimte, het windklimaat op de betreffende plek in de zomer met één kwaliteitsklasse omhoog tilt. Met deze maatregel is de gemeente van oordeel dat – gelet op het belang van het project – sprake is van een acceptabel windklimaat rondom het nieuwbouwcomplex.

3.8 Verkeer en vervoer

3.8.1 Beleidskader

Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad (waaronder de Lammenschansdriehoek), de uitbreiding van het fietsroutenetwerk (grotendeels comform de eerder vastgestelde Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020), en de invoering van een HOV-netwerk, met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar regiogemeenten en een verdubbeling van de spoorintensiteiten tussen Leiden Centraal en Utrecht.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 19 mei 2015 door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt op die manier dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer al sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

3.8.2 Onderzoeksresultaten

Op basis van de Beleidsregels parkeernormen Leiden geldt:

"Indien een ruimtelijke activiteit daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het terrein waar die activiteit plaatsvindt of dat bij die activiteit behoort. De vereiste ruimte heeft alleen betrekking op een nieuw ontstane parkeerbehoefte."

Deze laatste zin impliceert dat een eventuele bestaande hoge parkeerdruk niet hoeft te worden opgelost, maar dat de parkeerdruk als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling niet nog hoger mag worden dan dat al het geval is.

Om te bepalen of hiervan sprake is, wordt de bestaande parkeerbehoefte afgetrokken van de nieuwe parkeerbehoefte. Het resultaat hiervan is de extra parkeerbehoefte ten opzichte van de bestaande parkeerbehoefte. Elke ontwikkeling heeft deze extra parkeerbehoefte op te lossen. Wanneer bestaande parkeerplaatsen verdwijnen, moeten deze te verwijderen parkeerplaatsen bovendien gecompenseerd worden.

Ter bepaling van de bestaande en toekomstige parkeerbehoefte bevatten de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' parkeernormen voor allerlei verschillende functies, zoals woningen en bedrijfsruimte. Die parkeernormen verschillen afhankelijk van het type omgeving en de nabijheid tot een NS-station. Zo zijn de parkeernormen in de binnenstad lager dan in wijken in de schil of aan de rand van de stad, en ook in de omgeving van NS-stations gelden lagere normen. De (landelijke) ervaring leert immers dat in stedelijker gebieden en in de omgeving van stations vaker van alternatieve vervoersmodaliteiten (zoals de fiets of trein) gebruik wordt gemaakt dan in buitenwijken of landelijkere gebieden. Het projectgebied ligt in het gebiedstype 'schil', en ligt buiten de 400m-contour van station Lammenschans.

In de bestaande situatie zijn de volgende functies aanwezig in het projectgebied, met de bijbehorende parkeerbehoefte.

Figuur 7: bestaande parkeerbehoefte projectgebied.

*Onder de bestaande parkeerbehoefte wordt op basis van de Beleidsregels parkeernormen Leiden de parkeerbehoefte verstaan, die wordt gegenereerd door de laatst aanwezige functies, tot vijf jaar voorafgaand aan de datum van indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning.

In de bestaande situatie is zodoende sprake van een parkeerbehoefte van 39,3 parkeerplaatsen. Op eigen terrein zijn echter slechts 17 parkeerplaatsen aanwezig, namelijk 9 langs de Rooseveltstraat (tussen de Vijf Meilaan en Rooseveltstraat 17) en 8 parkeerplaatsen tussen het bestaande bedrijfspand en de Hoflaan. In de bestaande situatie is zodoende sprake van een tekort op de parkeerbalans van ruim 22 parkeerplaatsen.

Het nieuwbouwprogramma en de bijbehorende parkeerbehoefte zijn weergegeven in figuur 8.

Figuur 8: toekomstige parkeerbehoefte projectgebied.

De parkeerbehoefte neemt als gevolg van de beoogde ontwikkeling toe met 43,4 parkeerplaatsen, namelijk van 39,3 parkeerplaatsen tot 82,7 parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen neemt toe met 59 parkeerplaatsen ten opzichte van de bestaande situatie. De 17 reeds aanwezige parkeerplaatsen worden gehandhaafd, zij het deels op een iets andere plek, en daar worden nog 7 parkeerplaatsen in het openbaar gebied aan toegevoegd. Daarnaast wordt een inpandige parkeergarage gebouwd met 52 parkeerplaatsen. Er worden zodoende meer parkeerplaatsen toegevoegd dan dat de parkeerbehoefte groeit, waarmee de parkeerdruk zal afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Daarmee wordt (in ruime mate) voldaan aan de parkeereisen uit de bouwverordening.

De parkeerplaatsen in de parkeergarage worden uitsluitend toegankelijk voor bewoners van het nieuwe woongebouw. Omdat de parkeerplaatsen verplicht met de woningen worden meeverkocht (of meeverhuurd in geval de woningen als huurwoningen in de markt worden gezet) is aannemelijk dat bewoners eerst de garage zullen vullen, en pas in het openbare gebied zullen parkeren wanneer de parkeergarage vol is. Bewoners kunnen een bewonersvergunning voor zone B2 krijgen. Alle parkeerplaatsen in het openbaar gebied krijgen een openbaar karakter, waarop het gemeentelijke betaald parkeerregime van toepassing wordt. Ook andere buurtbewoners kunnen hier dus gaan parkeren met een bewonersvergunning.

3.9 Water

3.9.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2016-2021

Het Nationaal Waterplan is een structuurvisie die in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de belangrijkste kaders voor de landelijke waterhuishouding beschrijft. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021

In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 2016-2021

Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het Hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, evenals nieuwe Beleidsregels, die in 2011 geactualiseerd zijn. De beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan zijn in de Keur vertaald in bindende regels voor burgers en gemeenten, om het hoogheemraadschap gereedschap te geven de beleidsdoelstellingen te kunnen naleven, laten naleven en handhaven.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• 5. waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• 6. watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• 7. andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het Hoogheemraadschap daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de bijbehorende 'Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur' is onder andere bepaald in welke gevallen een Watervergunning wordt afgegeven, om ontheffing te verlenen van een verbodsbepaling in de Keur.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het Hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2014-2018

De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2013 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

3.9.2 Watertoets

Het project leidt tot een kleine afname van het verhard oppervlak, en een even grote toename van het onverhard oppervlak, door het aanbrengen van een groenstrook langs de Hoflaan en het creëren van een berm tussen het naar het noorden verschoven fietspad en de noordelijke rijbaan van de Vijf Meilaan. Voor het project geldt dan ook geen watercompensatieopgave.

Er wordt nog onderzocht of het bestaande hemelwaterrioolsysteem in de nieuwbouwwijk Fiore (aan de oostzijde van de Rooseveltstraat) voldoende capaciteit heeft voor aantakking van het nieuwbouwcomplex, en of aantakking mogelijk is. Wanneer dat het geval is zal een aparte hemelwaterafvoer, waarin het regenwater op het dak van de nieuwbouw wordt verzameld, worden aangesloten op de bestaande hemelwaterleiding onder de Lasserstraat, waarmee het hemelwater vervolgens wordt geloosd op de Trekvliet. Dit past binnen de strategie van zowel gemeente als Hoogheemraadschap om bij nieuwbouwprojecten zoveel mogelijk hemelwater van gemengde rioolsystemen te ontkoppelen.

Hoofdstuk 4 Procedurele aspecten

4.1 Toetsing aan het bestemmingsplan

Zoals al toegelicht in paragraaf 1.3 is het project op een aantal punten strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Kleine stukken van het complex worden op gronden met de bestemmingen Verkeersdoeleinden en Verblijfsdoeleinden gebouwd, en aan de noordzijde wordt een klein stuk van het gebouw buiten het bouwvlak gebouwd. De beoogde functies wonen en dienstverlening passen niet in de bestemming Bedrijfsdoeleinden. En tot slot past het hogere deel van het complex aan de zijde van de Vijf Meilaan met een hoogte van ca. 31 meter niet binnen de maximale bouwhoogte van 10 meter.

4.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo dient een aanvraag om omgevingsvergunning geweigerd te worden wanneer deze strijdig is met het bestemmingsplan, tenzij het bevoegd gezag toepassing geeft aan één van drie verschillende bevoegdheden tot afwijking van het bestemmingsplan. Deze drie mogelijkheden zijn toepassing van:

• I. een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 1° Wabo), alleen te gebruiken wanneer het bestemmingsplan zelf een mogelijkheid biedt om van een artikel in dat plan af te wijken;
• II. de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 2° Wabo), wanneer de strijdigheid met het bestemmingsplan valt onder een bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorie:
• III. de uitgebreide afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 3° Wabo), zo lang de motivering van het besluit een ruimtelijke onderbouwing bevat, waaruit blijkt dat het bouwplan getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Bestemmingsplan Zuidwest 2005 biedt geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden om van de in paragraaf 1.3 genoemde strijdige bepalingen in het bestemmingsplan af te wijken. Deze strijdigheden vallen bovendien niet onder de categorieën zoals genoemd in artikel 4 van bijlage II Bor, zodat ook de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid niet van toepassing is. Het project kan zodoende alleen worden vergund indien artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3o Wabo, oftewel de uitgebreide afwijkingsprocedure, wordt toegepast.

4.3 Procedureverloop

Op de procedure behorend bij de bovenbedoelde afwijkingsbevoegdheid is afdeling 3:4 Awb van toepassing. Dat betekent dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend, wanneer het ontwerp van de beschikking samen met deze ruimtelijke onderbouwing en andere bijlagen voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd, waarbij eenieder een zienswijze op het plan kenbaar kan maken bij het College van B&W.

Na afloop van de zienswijzentermijn van zes weken worden alle ingediende zienswijzen verzameld en beantwoord in de paragraaf 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' (5.2) of in een aparte zienswijzennota. In sommige gevallen kunnen zienswijzen het College aanleiding geven het ontwerpbesluit of de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing (al dan niet gedeeltelijk) te herzien.

Nadat de beantwoording van de zienswijzen en het definitieve besluit door het bevoegd gezag zijn vastgesteld, zal het besluit samen met de ruimtelijke onderbouwing en overige bijlagen opnieuw voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens die termijn kan iedere belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend of redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, een beroepschrift indienen bij de rechtbank in Den-Haag. Dit beroepschrift kan enkel betrekking hebben op onderwerpen waarop de zienswijze ook betrekking had. Wanneer het uiteindelijke besluit afwijkt van het ontwerpbesluit, kunnen alle belanghebbenden daarnaast een beroepschrift indienen met betrekking tot de punten waarop het besluit is gewijzigd.

Het project valt onder hoofdstuk 2 van de Crisis- en Herstelwet, waardoor na de beroepstermijn geen aanvullende gronden meer aan het beroep kunnen worden toegevoegd.

4.4 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het college kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De gemeenteraad heeft hiermee willen bewerkstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en wel maatschappelijk gevoelige projecten wel. De onderstaande matrix geeft aan voor welke projecten een verklaring van geen bedenkingen al dan niet is vereist.

	geen zienswijzen ingediend op het ontwerp besluit	wel zienswijzen ingediend op het ontwerp besluit
1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan 50 woningen of 5.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op bovenlokale infrastructuur, water- en groenprojecten. 4) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastruc- tuur-, water- en groenprojecten in strijd met lokaal beleid. 5) Het project is gelegen binnen beschermd stads- gezicht en de uiterlijke kenmerken van een pand wijzigen. 6) Binnen vier weken na publicatie van de aanvraag om omgevingsvergunning is door of namens vijf belanghebbenden een negatieve reactie ingediend.	geen verklaring van geen bedenkingen vereist	verklaring van geen bedenkingen wel vereist
1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan of gelijk aan 50 woningen of 5.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan 10 woningen of 1.000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten passend binnen lokaal beleid. 4) Het project is gelegen buiten beschermd stads- gezicht, of is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van de betrokken panden wijzigen niet. 5) Het project betreft 'bouwwerk geen gebouw zijnde'.	geen verklaring van geen bedenkingen vereist	geen verklaring van geen bedenkingen vereist

Het project kent een programma groter dan 50 woningen, en is daarmee in beginsel VVGB-plichtig. Daarnaast is het project ook VVGB-plichtig omdat naar aanleiding van de ontvangst van de aanvraag meer dan vijf negatieve reacties van omwonenden zijn ingediend. Deze VVGB-plicht vervalt wanneer tijdens de zienswijzentermijn geen zienswijzen worden ingediend.

Tijdens de zienswijzentermijn zijn zienswijzen ingediend. Derhalve is een verklaring van geen bedenkingen vereist door de gemeenteraad.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Het onderhavige project tot realisatie van een woongebouw op de hoek van de Rooseveltstraat en Vijf Meilaan valt onder de gevallen als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Dat betekent dat de gemeente haar exploitatiebijdragen moet dekken door vaststelling van een exploitatieplan, tenzij deze kosten anderszins kunnen worden geregeld. In dit geval kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven, omdat de gemeente en ontwikkelaar Van der Plas Vastgoed een anterieure exploitatieovereenkomst met elkaar zijn aangegaan.

In deze overeenkomst worden alle gemeentelijke exploitatiebijdragen die direct verband houden met het project op de ontwikkelaar verhaald. Voorbeelden hiervan zijn de aan het bouwplan gerelateerde plankosten, kosten voor het verleggen en aansluiten van kabels en leidingen, een beperkte grondruil tussen beide partijen, en de kosten voor het aanhechten van het openbaar gebied.

Kosten die niet op de ontwikkelaar worden verhaald zijn de kosten voor het in noordelijke richting verleggen van het fietspad langs de noordelijke rijbaan van de Vijf Meilaan met ca. 3 meter en de kosten voor het aanleggen van groenvoorzieningen langs de Hoflaan en het planten van enkele bomen in het projectgebied. Het verleggen van het fietspad houdt geen verband met het project, maar vormt een gemeentelijk initiatief om de verkeersveiligheid bij de rotonde te verbeteren. Er worden geen vergunningsplichtige bomen gekapt als gevolg van het project. Het toevoegen van groenvoorzieningen moet dan ook worden gezien als een aanvulling op het bouwplan, om de omgevingskwaliteit in het gebied verder te verbeteren.

Ook voor de ontwikkelaar is de economische uitvoerbaarheid aannemelijk. De woningen in het bouwplan begeven zich grotendeels in het lage middensegment, waaraan in de Leidse regio een grote behoefte bestaat.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Vooroverleg

Het bevoegd gezag is op grond van artikel 6.18 Bor verplicht tijdens de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo, overleg te plegen met 'de besturen van belang hebbende gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn'. Het Rijk is een terugtredende overheid als het gaat om het toetsen van bouwplannen, en heeft om die reden een lijst opgesteld met categorieën van projecten die niet in het kader van artiel 6.18 Bor aan het Rijk hoeft te worden voorgelegd. Het onderhavige project valt onder die categorieën van gevallen.

De Provincie Zuid Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben beiden een digitale vragenlijst ter beschikking gesteld, die gemeenten in staat stellen te checken of een project provinciale belangen raakt. Beide lijsten zijn ingevuld, waarmee zowel de provincie als het Hoogheemraadschap op de hoogte zijn gesteld van de tervisielegging van het project en kunnen reageren op het voornemen tot het verlenen van een omgevingsvergunning. In beide gevallen gaven de betreffende e-formulieren aan dat geen provinciale- of waterschapsbelangen in het geding zijn.

5.2.2 Zienswijzen

Tijdens de zienswijzentermijn zijn zienswijzen worden ingediend. Deze zijn samengevat en beantwoord in een zienswijzennota, welke is bijgevoegd als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing. Er is een belangenafweging gemaakt tussen de belangen van de aanvrager, de belangen van omwonenden/indieners van zienswijzen en het algemeen belang. Op een aantal aspecten is een nadere motivering dan wel aanpassing in het plan doorgevoerd.