Mariënpoelstraat 69A

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 12 mei 2014 is een aanvraag ingediend door Stichting Universitaire Woonwijk Boerhaave voor het verbouwen van kantoren naar 3 studenteneenheden op de Mariënpoelstraat 69A.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Mariënpoelstraat 69A op de begane grond.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Raad van State
Leiden Noordwest	11 oktober 2012	4 september 2013

De drie studenteneenheden zijn volgens het vigerend bestemmingsplan Noordwest gelegen op gronden met de bestemming Kantoor. Binnen deze bestemming zijn geen woningen toegestaan. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan Leiden Noordwest.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

De kantoorruimtes aan de Mariënpoelstraat maken deel uit van het zogenaamde Groosman ensemble of universitaire woonensemble tussen Boerhaavelaan en Mariënpoelstraat. Dit is een verkaveling uit de jaren '50 en '60 waarbij losse gebouwen een zogenaamd stempel vormen.

Het ensemble is één van de bouwvelden waar het Houtkwartier uit bestaat. Er is een vooroorlogs deel dat bestaat uit gesloten bouwblokken met woningen. De naoorlogse delen zijn open bouwblokken. In het gebied is een strokenverkaveling voor de woningbouw. Voor voorzieningen als scholen en de ziekenhuizen zijn het vrijstaande gebouwen met alzijdige oriëntatie. De wijk heeft een groene opzet, zowel door de laanprofielen van de straten als door groene velden binnen de open verkavelingen en groene omzooming van de gebouwen.

2.2 Beschrijving van het project

Het betreft een bouwplan waarin het gebruik en de indeling van kantoorruimte wijzigt naar woonruimte. Deze wijziging vindt plaats in de plint van een flat waarin zich woningen bevinden. Omdat het grotendeels een wooncomplex betreft zijn de kantoren op de begane grond een ondergeschikt deel van het geheel.

Intern wordt de kantoorfunctie gewijzigd naar drie studenteneenheden. De wijzigingen aan de buitenzijde en de gevels zijn minimaal. De nieuw te realiseren woningen sluiten aan op een buitenruimte in de vorm van een gemeenschappelijk hofje. Voor de ruimtelijke strucuur van het complex heeft de wijziging geen gevolgen.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Provinciaal en regionaal beleid

3.1.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'

3.1.1.1 Beleidskader

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door provinciale staten. Deze visie is op 29 februari 2012 en 30 januari 2013 geactualiseerd. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• Divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• Stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening

Gedifferentieerd ruimtegebruik maakt dit gebied aantrekkelijk voor mensen om te wonen. Naast ruimte voor bedrijvigheid is er ook ruimte nodig voor wonen. Het plan voor de 3 studenteneenheden in de leegstaande kantoorruimte sluit aan bij de doelen en ambities uit de structuurvisie.

3.1.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

3.1.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provincale Staten vastgesteld en geactualiseerd op 29 februari 2012 en 30 januari 2013, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Binnen de bebouwingsstructuur passen stedelijke functies zoals woonfuncties. In onderhavig plan wijzigt de functie van kantoor naar wonen. Dit past in de omliggende woonomgeving en is niet in strijd met de verordening.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.2.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

In het plan wordt leegstaande kantoorrumte gewijzigd in wonen voor studenten. De ruimte bevindt zich onder een flat met woningen en het plan past in die zin in de omgeving en versterkt deze door de wijziging van de functie. Dit is in lijn met de structuurvisie.

3.2.2 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.2.2.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde vise 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

Er is behoefte aan woonruimte voor studenten, indirect draagt dit bij aan de kennis van de stad. Het plan is daarom niet in strijd met de ontwikkelingsvisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Economische zaken

4.1.1 Beleidskader

* De regionale kantorenstrategie Holland Rijnland (vastgesteld door het AB van HR september 2012)

* het lokale beleidskader ' Lokale aanpak leegstand kantoren 2012 - 2014, Kantorenloods Leiden' (RV 12.0024)

4.1.1.1 Kantoren

Kantorenstrategie Holland Rijnland (2012)

De nieuwe kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag hoe Holland Rijnland kan komen tot een gezonde kantorenmarkt. Deze nieuwe strategie moet de huidige kantorenstrategie, uit 2006 vervangen.

Holland Rijnland wil met deze regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader.

De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig:

• Planreductie. Het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren is noodzakelijk.
• Renovatie. Bestaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om deze weer up-to-date te maken.
• Onttrekking. Kansloos vastgoed zal door middel van transformatie een andere functie moeten krijgen.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland maken in deze kantorenstrategie bindende afspraken. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal deze afspraken bewaken en gemeenten er op aan spreken inden de afspraken niet juist worden nageleefd.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot planreductie af:

• Het aanbod van kantoren te verminderen, enerzijds via planreductie en anderzijds door te stimuleren dat bestaand verouderd vastgoed uit de markt wordt gehaald middels transformatie naar andere functies;
• Per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen dat aansluit op de potenties van deze gebieden. Daarnaast zullen de gemeenten bij planontwikkeling en afgifte van een vergunning sturen op elementen als flexibiliteit, uitstraling, duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en onderscheidend vermogen van de locaties en het vastgoed. Meer aandacht zal worden gegeven aan functiemenging en de aanwezigheid van voorzieningen alsmede voldoende parkeergelegenheid bij kantorenlocaties;
• Dat voor kantoren een uitgifteprotocol geldt waarbij de SER-ladder wordt gehanteerd;
• De verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan.

Kiezen voor locaties:

Kiezen betekent aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties te onderscheiden:

Duurzame kantoorlocaties:

Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Businesspark en de stationsgebieden van Leiden Centraal en Alphen aan den Rijn.

Niet-duurzame kantoorlocaties:

Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg.

W4-locatie (Wonen, Water, Wegen en Werken):

Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door in het multifunctionele programma het aandeel niet-kantoorfuncties te vergroten.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

De regionale kantorenstrategie Holland Rijnland (vastgesteld door het AB van HR september 2012) heeft een drieledige opgave:

De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig:

1. Planreductie. Het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren is noodzakelijk.

2. Renovatie. Bestaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om deze weer up-to-date te maken.

3. Onttrekking. Kansloos vastgoed zal door middel van transformatie een andere functie moeten krijgen.

In de kantorenstrategie is per regionale kantoorlocatie een indicatieve strategie opgenomen. De locatie Mariënpoelstraat 69a komt in het beleidskader niet voor als kantorenlocatie, derhalve hoeft dit kantoor niet in stand gehouden te worden. Het laten vervallen van de functie kantoor past in dit beleidskader. Het schrappen van de functie kantoor op deze locatie draagt bij aan de opgave om het kantoreareaal (buiten de te versterken gebieden) terug te brengen, teneinde tot een gezonde kantorenmarkt te komen en de leegstand terug te brengen.

Lokale beleidskader ' Lokale aanpak leegstand kantoren 2012 - 2014, Kantorenloods Leiden' (RV 12.0024)

Doel: Het zodanig terugdringen van de leegstand in kantoren tot het gewenste niveau van de frictieleegstand (circa 5% a 8% van de kantorenvoorraad) Door te verleiden / stimuleren om o.a. herontwikkeling door grootschalige renovatie, herbouw of transformatie te bevorderen.

Deze aanvraag voor transformatie past daarin.

Conclusie

De kans dat dat dit pand ooit weer in gebruik genomen wordt als kantoor is zeer klein en daarom grote kans op leegstand. Transformatie naar woningen wordt is dan ook een logische keuze en wordt in dit geval aanbevolen.

Er zijn in de omgeving voldoende courante kantoormogelijkheden op meer kansrijke locaties (o.a. stationsgebied).

Overigens draagt het realiseren van huisvesting voor promovendi uitstekend bij aan de doelstellingen in de Nota Wonen en de stadsvisie 'Kennisstad'.

4.2 Milieu

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Bedrijven en milieuzonering

Het plangebied kan worden getypeerd als gemengd gebied (Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bedrijven en woningen. De volgende bedrijven en/of activiteiten zijn aanwezig in de buurt van het plangebied:

Bedrijf/activiteit	Adres	SBI-2008	Milieu cat.	Minimale gewenste afstand (geluid)	Huidige Afstand tot het plangebied
school	Boerhaavelaan 298	8532, 854, 855	2	30m	30m
Tandarts	Mariënpoelstraat 71	8621, 8622,8623	1	10m	0m

Uit bovenstaande tabel blijkt dat niet wordt voldaan aan de richtafstanden. De tandartspraktijk ligt aan het plangebied. Gelet op het gestelde in de VNG uitgave wordt voor wat betreft de genoemde codes uitgegaan van artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven. Aangezien het hier om een tandartspraktijk gaat, is het de verwachting dat er ondanks de gestelde minimale richtafstand voor geluid geen overlast zal worden ervaren voor de betreffende woonunits. Uiteraard mits voldaan wordt aan eisen voor scheiding tussen wonen en bedrijven uit het Bouwbesluit. Zodoende is er naar verwachting sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Aangezien het hier niet om een inrichting volgens de Wet milieubeheer gaat, is deze dan ook niet van toepassing.

4.2.2 Bodem

Bodem

Van deze locatie zijn bij de Omgevingsdienst geen bodemonderzoeken bekend. Er wordt naar verwachting niet in de bodem geroerd in het kader van de wijziging van kantoor naar wonen en de bestemming wordt niet gevoeliger. Hierbij wordt uitgegaan dat het geen wonen met tuin betreft. Daarom is het uitvoeren van een bodemonderzoek niet noodzakelijk. Indien tijdens de werkzaamheden grond wordt aan- of afgevoerd moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

4.2.3 Geluid

Wet geluidhinder

Algemeen

Een woning is een geluidgevoelige bestemming gelet op het gestelde in de Wet geluidhinder. Op basis daarvan is gekeken naar het wegverkeerslawaai van de Mariënpoelstraat en het spoorweglawaai van het spoor Leiden-Schiphol/Haarlem.

Wegverkeerslawaai Mariënpoelstraat

Er zijn op basis van indicatieve berekeningen geen geluidniveaus boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB te verwachten. Hiermee wordt voldaan aan de in de wet gestelde voorkeursgrenswaarde.

Spoorweglawaai Leiden-Schiphol/Haarlem

Er zijn op basis van indicatieve berekeningen geen geluidniveaus boven de voorkeursgrenswaarde van 55 dB te verwachten. Dit vanwege de afschermende werking van de flatgebouwen tussen de planlocatie en het spoor.

Conclusie

Op basis van indicatieve berekeningen zijn er geen akoestische geluidniveaus boven de voorkeursgrenswaarde te verwachten. Geluid vormt geen belemmering.

4.2.4 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de milieuaspecten geen belemmering vormen voor dit plan.

4.3 Stedenbouwkundige inpassing

Stedenbouwkundige beschrijving

De kantoorruimtes zijn onderdeel van het zogenaamde Groosman ensemble of universitaire woonensemble tussen Boerhaavelaan en Mariënpoelstraat. Dit is een verkaveling uit de jaren '50 en '60 waarbij losse gebouwen een zogenaamd stempel vormen. Het gaat hier om een combinatie van geschakelde woningen en appartementen in galerij- en portiekontsluiting en een hoogbouwflat rondom een gemeenschappelijk groengebied. Dit ensemble is typisch voor de jaren '60, waarbij deze in grotere uitbreidingswijken herhaald worden. Dit stempel is éénmalig en rechthoekig van opzet. De bouwblokken staan rondom een gemeenschappelijk hof, enkele van de laagbouwwoningen hebben een tuin. De architectuur van de diverse blokken vormt een eenheid in een eenvoudige functionalistische stijl met platte daken.

Het ensemble is één van de bouwvelden waar het Houtkwartier uit bestaat. Vooroorlogs deel bestaat uit gesloten bouwblokken met woningen, de naoorlogse delen zijn open bouwblokken en strokenverkaveling voor de woningbouw, voor voorzieningen als scholen en de ziekenhuizen vrijstaande gebouwen met alzijdige orientatie. De wijk heeft een groene opzet, zowel door de laanprofielen van de straten, groene velden binnen de open verkavelingen en groene omzooming van de instellingsgebouwen.

Stedenbouwkundige beoordeling

a. Gebruik

Het ensemble is vooral een wooncomplex. Kantoren zijn in oppervlakte een ondergeschikt deel van het complex en vooral bedoeld voor dienstverlening. Leegstand is niet gewenst. Wijziging naar wonen sluit aan op de hoofdfunctie van het complex. Overigens is de ingreep reversibel, dus terug te draaien als later behoefte is aan kantoorruimte, omdat hoofdopzet van het gebouw gelijk blijft.

b. Ruimtelijke structuur

Functiewijziging heeft geen gevolg voor de ruimtelijke structuur van het ensemble.

c. Gevelwijziging

De wijzigingen aan buitenzijde en gevels zijn minimaal. Deze ingrepen zijn ondergeschikt aan het modernistisch, functionalistische karakter van de gebouwen. De architectuur blijft voldoende herkenbaar en zichtbaar.

d. Ruimtelijke ontwikkelingen

Vooralsnog blijft het ensemble bestaan. Wel is er een oriëntatie op toekomstig gebruik van het complex. Optie zijn laagbouwwoningen en huisvesting voor medewerkers verbonden aan de universiteit. De functiewijziging is daar geen ruimtelijk belemmering voor. Het is geen deel van nieuwbouwontwikkelingen zoals elders in het Houtkwartier. Functiewijziging naar wonen is daarmee geen ongewenste ruimtelijke belemmering.

e. Woonvoorzieningen

Een buitenruimte is aanwezig. De woningen grenzen aan het gemeenschappelijke hof.

Aandachtspunt zijn individuele woningbergingen en een fietsenstalling. Er wordt vanuit gegaan dat bewoners gebruik kunnen maken van de stallingsvoorzieningen van de hoogbouw en dat daar ook bergingen zijn.

Met wonen in de verdieping is er meer positieve uitstraling en levendigheid in de avond- en weekenduren. Het leidt tot verbetering van de sociale controle en toezicht op het pleintje en het gemeenschappelijke hof.

4.4 Verkeer en vervoer

4.4.1 Beleidskader

4.4.1.1 Kadernota bereikbaarheid

Op 26 mei 2009 heeft de raad de Kadernota Bereikbaarheid vastgesteld. In deze kadernota is beleid vastgesteld omtrent de thema's verkeerscirculatie, parkeren, milieu, verkeersveiligheid, openbaar vervoer en fietsverkeer.

De kadernota noemt een aantal knelpunten op het gebied van bereikbaarheid en stelt enkele concrete projecten voor.

4.4.1.2 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

4.4.2.1 Parkeren

De locatie ligt in de ''schil van Leiden'.

In de oude situatie ging het om een kantoor (zonder balie functie) wat het was, met een oppervlak van ca 120 m2 BVO

Dit levert een parkeereis op van „» 1,2 x 1,5 parkeerplek = 1,8 parkeerplek

In de nieuwe situatie gaat het om 3 studenteneenheden:

3 onzelfstandige kamers, 3 x 0,15 p.p.

Indien het gaat om verhuur met campus contract: 1 wooneenheid 40 m2, 1 x 0,15 p.p.

Indien het gaat om verhuur zonder campus contract: 1 wooneenheid kleiner dan 65 m2 , 1 x 0,8 p.p.

De parkeereis wordt dan:

Met campuscontract: 0,45 p.p. - 1,8 p.p. = nihil (- 1,35 p.p.)

Zonder campuscontract: (0,3+0,8) - 1,8 p.p. = nihil (- 0,7 p.p.)

In beide gevallen is er geen parkeereis, alleen de onderbouwing is dan conform de parkeernota. De aanvraag is akkoord op basis van de parkeereis.

Er wordt geadviseerd voldoende fietsparkeerplekken op eigen terrein aan te brengen.

 

4.5 Wonen

4.5.1 Beleidskader

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbodnaar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Het woonbeleid is neergelegd in de Nota Wonen 2020 rv 12.0111.

De drie hoofdopgaven voor het woonbeleid zijn:
Een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen.

Dit is nodig om:

• Het tekort aan (studenten) woningen in te lopen;
• Te zorgen voor een betere benutting van de sociale voorraad;
• Ruimte te bieden aan huishoudens met een middeninkomen;
• De kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving te verbeteren;
• Te anticiperen op voortschrijdende vergrijzing en extramuralisering van de zorg.

Onderhavig plan past hierin. Het kantoor stond leeg en er is behoefte aan (studenten)woningen in Leiden.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Een ieder kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. In dit geval is er geen verklaring van geen bedenkingen vereist.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor de realisering van het project. De gemeente Leiden doet geen investeringen.
De plankosten worden in rekening gebracht op basis van de Legesverordening 2013.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan een ieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant zal de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning worden aangekondigd. Een ieder wordt tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken.

De ontwerp omgevingsvergunning heeft gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegen. In die termijn zijn geen zienswijzen ingediend.