Groenoord blok 5

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In juli 2013 diende de Ontwikkelcombinatie Groenoord C.V., een samenwerking tussen Ymere Ontwikkeling en PFC2, een aanvraag om een omgevingsvergunning in voor de bouw van 32 woningen. De ontwikkeling is een onderdeel van de grootschalige ontwikkellocatie 'de Groenoordhallen e.o." in Leiden Noord. Het betreft blok 5 van de herontwikkeling van het Groenoordhallenterrein.

Als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden is bij dit plan nadrukkelijk naar de afzetbaarheid van de woningen in de huidige markt gekeken. Er is daarom een wijziging ten opzichte van het eerder beoogde plan doorgevoerd. Drive-inn woningen zijn vervangen door eengezinswoningen met een tuin. Dat geldt ook voor de appartementen.

Door de aangebrachte wijzigingen past het huidige plan niet meer in het bestemmingsplan en is er een omgevingsvergunning nodig om de woningen te kunnen realiseren.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het projectgebied wordt begrensd door de Cornetkade, Floris Versterlaan, Jan Lievenstraat en de Lucas van Leijdenstraat.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Onherroepelijk
Leiden Noord	29-09-2007	30-09-2009

Het project betreffende blok 5 op het voormalige Groenoordhallenterrein is gelegen op de gronden met de bestemming Woondoeleinden (artikel 3) en Verblijfsgebied (artikel 17). Het bouwplan is in strijd met artikel 3 omdat er buiten de bebouwingsvlakken wordt gebouwd. Het bouwblok is ten opzichte van het het Masterplan Leiden GEO d.d. 21 december, iets opgeschoven aan de westzijde. Hierdoor is een deel van het bouwblok aan de westzijde op de bestemming Verblijfsgebied gesitueerd. Tevens worden de aangegeven bouwhoogtes overschreden.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Geschiedenis van het plangebied

Van Groenoordhallen naar herontwikkelingslocatie

Het plangebied kende tot begin jaren '60 van de 20e eeuw een volledig agrarisch gebruik. De bebouwing aan weerszijden van de Haarlemmervaart is van ouder datum, maar beperkte zich tot waar eind jaren '60 de Floris Versterlaan is aangelegd.

In 1966 werd in het plangebied begonnen met de bouw van een grote hal, waar in 1969 de eerste veemarkt werd georganiseerd. In 1976 werd een tweede hal aan het complex toegevoegd, zodat voortaan de naam 'Groenoordhallen' moest worden gevoerd, bestaande uit de 'Van der Werfhal' en de 'Groenoordhal'. In het complex werden naast veemarkten ook beurzen, grote sportevenementen en concerten georganiseerd. De ruimte rondom het complex deed dienst als parkeerterrein.

In 2000 werd begonnen met de bouw van een volgende uitbreiding van het complex, het Groenoordplaza, dat moest bestaan uit een tweelaags voorgebouw met congresfunctie en twee kantoortorens met ieder ongeveer 9400 m² kantoorvloeroppervlak. Uiteindelijk zijn alleen het voorgebouw en één van de twee torens, de zogenaamde Eschertoren, gebouwd. De voltooiing van de andere toren was, gelet op de verslechterende omstandigheden op de kantorenmarkt ten tijde van de bouw, gestopt nadat de fundering was gestort.

De MKZ-crisis in 2001 maakte een einde aan ruim 30 jaar veemarkten in de Groenoordhallen, maar ook andere evenementen kozen in de jaren '90 al steeds vaker voor alternatieve locaties, zoals het in 1988 grondig gerenoveerde en vergrootte evenementencomplex Ahoy in Rotterdam. Nadat uit een studie bleek dat een herbestemming van de bestaande hallen niet haalbaar was, kwam het terrein bij de gemeente in beeld als herontwikkelingslocatie voor woningbouw in een gemengd stedelijk milieu. In het WijkOntwikkelingsPlan (WOP) Leiden-Noord van 1999 werd het gebied ook als zodanig aangewezen.

Planvorming Groenoordhallenterrein

Als onderdeel van de uitwerking van het WOP heeft het bureau "Maxwan Architects and Urbanists" in december van 2004, in opdracht van de gemeente Leiden, een ontwerpstudie uitgevoerd naar de herontwikkeling van het Groenoordhallenterrein en omgeving. Die studie heeft vervolgens de basis gevormd voor het door Atelier Dutch opgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), getiteld 'Masterplan Leiden GEO', d.d. 21 december 2006. Dit SPvE is als onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst met ontwikkelcombinatie Groenoord C.V. door de gemeenteraad vastgesteld als kaderstellend document voor de toekomstige ontwikkeling van het terrein. De stedenbouwkundige hoofdlijnen uit het SPvE zijn vervolgens vertaald in een bestemmingsplan (Leiden Noord).

Het plan gaat uit van een samenhangende ontwikkeling van het voormalige Groenoordhallenterrein, die aansluit op bestaande stedenbouwkundige structuren in de omgeving. Het totale plan voor Groenoord is een zorgvuldige compositie van bouwblokken met enkele hogere bebouwingsaccenten. Het gebied moet onder andere een schakel gaan vormen tussen het centrum van Leiden en de Merenwijk. De totaalontwikkeling omvat woningbouw op het voormalige Groenoordhallenterrein, woningbouw op de Van Voorthuijsenlocatie, de ontwikkeling van een bedrijventerrein tussen de Hallenweg en de Slaaghsloot, de verlegging van de Gooimeerlaan en de overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan. Voor de ontwikkeling van het terrein van de voormalige Groenoordhallen in Leiden is gekozen voor een plan met gesloten bouwblokken, met intieme, geknikte woonstraten. De straten worden begeleid door de woningen.

In de periode van 2008 tot op heden is het noordelijke Groenoordhallenterrein, bestaande uit acht bouwblokken met in totaal 240 woningen in laagbouw, deels gerealiseerd en deels in uitvoering. Voor de Van Voorthuijsenlocatie is een bouwplan ontwikkeld waarvoor een aparte ruimtelijke procedure wordt doorlopen. De verlegging van de Gooimeerlaan en overkluizing van de Willem de Zwijgerlaan zijn reeds gereed.

2.2 Inventarisatie plangebied

Rondom het plangebied (hieronder binnen de blauwe cirkel aangegeven) bevinden zich, nu de Groenoordhallen volledig zijn afgebroken, enkel nog het Groenoordplaza en de Eschertoren. Zoals hiervoor reeds beschreven zijn er al enkele bouwblokken gerealiseerd. De locatie van onderhavig bouwplan is nu een braakliggend terrein.

Plangebied blok 5

2.3 Beschrijving van het project

Het ingediende plan maakt onderdeel uit van de ontwikkelingen van Groenoord. In 2006 is hiervoor het Masterplan vastgesteld, dat is vertaald naar het bestemmingsplan Leiden Noord.

Het stedenbouwkundig plan Groenoord bestaat uit drie zones: (hoogbouw aan de Willem de Zwijgerlaan, laagbouw in het middengedeelte, en in het noorden een bedrijvenzone).

Het totale 'gebied GEO' zoals opgenomen in het bestemmingsplan, betreft een gebied van 20ha, waarin de voormalige Groenoordhallen een dominante positie innamen. Het centrale gebied wordt ontwikkeld tot een woongebied en een groot deel hiervan is reeds gerealiseerd. Alle woningen in het middengedeelte van het totale plangebied worden in een laagbouwmilieu gerealiseerd en deze concentreert zich rondom een waterverbinding. In het stedenbouwkundig ontwerp is uitgegaan van het ontwikkelen van vier landschappelijke continue lijnen in de oost-west richting, die doorzichten door het gebied mogelijk maken. Langs de Willem de Zwijgerlaan is hogere bebouwing voorzien.

Het plangebied van blok 5 ligt aan de westzijde en sluit hierdoor aan op de bestaande woonbuurt en de Floris Versterlaan. Er is gekozen voor aanheling van de bestaande straten.

Zoals reeds aangegeven is als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden het plan gewijzigd op basis van de afzetbaarheid van de woningen in de huidige markt. Ten opzichte van het eerdere plan, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Leiden Noord, zijn nu de beoogde drive-inn woningen vervangen door eengezinswoningen met een tuin. Dat geldt ook voor de appartementen.

Het bouwplan bestaat nu uit een bouwblok van 5 clusters en betreft nieuwbouw van 32 grondgebonden woningen.

Het gaat om 32 woningen van het type middenduur, dat wil zeggen met een verkoopprijs vanaf 250.000 Euro. De woningen worden gebouwd als woonblok in 5 clusters rondom een gezamenlijke binnentuin. Deze binnentuin wordt ontsloten door twee paden. De paden ontsluiten ook de woningen aan de achterzijde. Elke woning is voorzien van een achtertuin met berging.

Het betreft eengezinswoningen met kap waarvan de maximale hoogte ongeveer 10 meter is. Enkele woningen zijn voorzien van een dwarskap, deze verbijzondering in de architectuur benadrukken de stedenbouwkundige zichtlijnen. In het beeldkwaliteitsplan is ook opgenomen dat op de hoeken van het bouwblok speciale woningen het karakter van het bouwblok dienen te versterken. Daarom zijn binnen de clusters 1, 2 en 4 de hoekwoningen voorzien van een aangrenzend bijgebouw. Deze bijgebouwen zijn onderdeel van de totale architectuur van het blok. In het bestemmingsplan is opgenomen dat de bijgebouwen maximaal 3 meter hog mogen zijn. De genoemde bijgebouwen die grenzen aan het hoofdgebouw voldoen niet aan deze eis, de hoogte hiervan is ongeveer 6 m.

Elke woning is voorzien van een eigen achtertuin, de oppervlakte van de tuinen kan verschillen per woning. Elke tuin heeft een berging met een hoogte van 2,66m.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Europees en nationaal beleid

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

3.1.1.1 Beleidskader

Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.

Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

Bij het opstellen van onderhavige omgevingsvergunning is het Barro als uitgangspunt genomen.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

De voorgenomen ontwikkeling van 32 woningen sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. De ontwikkeling voorziet met deze woningen in een actuele regionale behoefte, er is vraag naar grondegebonden eengezinswoningen.
• 2. De ontwikkeling betreft een onderdeel van een grootschalige transformatie en herstructurering van binnenstedelijk gebied.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'

3.2.1.1 Beleidskader

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door provinciale staten. Deze visie is op 29 februari 2012 en 30 januari 2013 geactualiseerd. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• Divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• Stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

3.2.2.1 Beleidskader

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen en omgevingsvergunningen voldoen. De Verordening Ruimte bevat onder andere regels ten aanzien van het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contouren', en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het Groenoordhallenterrein maakt geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, ligt geheel binnen de rode contour en bevat geen primaire of regionale waterkeringen.

In artikel 13 van de Verordening Ruimte staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan, waar een molen in is opgenomen, een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van de molen. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Bestemmingsplannen kunnen een afwijkingsbevoegdheid bieden voor het toestaan van hogere bouwwerken binnen de molenbiotoop, mits aangetoond kan worden dat de vrije windvang van de molen al beperkt is of de bebouwing niet zal leiden tot een significante vermindering van de windvang. Ook het bestemmingsplan Leiden Noord bevat dergelijke molenbiotopen rondom molen De Herder, de Maredijkmolen en de Stadsmolen, waarbij de molenbiotoop behorend bij de laatstgenoemde molen ook gedeeltelijk over het plangebied heen ligt. In de paragraaf met betrekking tot het bestemmingsplan Leiden-Noord wordt verder op dit onderwerp ingegaan.

3.2.3 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.3.1 Beleidskader

Deze structuurvisie is op 25 juni 209 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

1. Holland Rijnland is een top woonregio;

2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;

3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;

4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;

5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;

6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;

7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Het voorgestelde plan past in de structuurvisie. Het betreft een onderdeel van een nieuwe woonwijk. Er worden 32 woningen toegevoegd met een hoge kwaliteit in een aantrekkelijke woonomgeving.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

3.3.1.1 Beleidskader

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de kennisstad.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Fragment van de structuurvisiekaart, waarop het gehele Groenoordhallenterrein is aangegeven als ontwikkelingslocatie voor een nieuw gemengd stedelijk milieu.

Alhoewel de structuurvisie niets over de ontwikkeling van Groenoord schrijft, is het gehele gebied op de structuurvisiekaart aangewezen als ontwikkelingslocatie voor een nieuw gemengd stedelijk milieu.

3.3.2 Masterplan Leiden GEO

Het Masterplan Leiden GEO van 21 december 2006 vormt een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE), dat de basis heeft gevormd voor het bestemmingsplan Leiden-Noord. Het SPvE is opgesteld door stedenbouwkundig bureau Atelier Dutch in opdracht van Ymere Ontwikkeling en PFC² en in samenwerking met gemeentelijke stedenbouwkundigen. Het Masterplan is als bijlage bij een samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelcombinatie vastgesteld door de gemeenteraad. Het SPvE is geen blauwdruk van het exacte eindbeeld van het gebied, maar schetst de beoogde eindsituatie op hoofdlijnen en vormt als zodanig het stedenbouwkundig toetsingskader voor de verdere uitwerking van de plannen na 2006.

Het Masterplan benadrukt dat het totale Groenoordhallengebied deelgebieden zal kennen met verschillende bebouwingsvolumes en verschillende karakters, die goed op elkaar moeten aansluiten. Zo staat op pagina 35 van het Masterplan:

"Het centrale gebied grenst aan de Willem de Zwijgerlaan, een ruime verkeersader met erlangs hier en daar hoogbouwelementen. De allure van deze invalsweg vraagt om een begeleidende bebouwing met voldoende hoogte. Door het toepassen van hoogbouw op nader te bepalen locaties langs de laan wordt recht gedaan aan de maat van deze laan. Dergelijke hogere bebouwing langs de laan werkt bovendien als geluidwering voor de woningen daarachter. Die woningen zullen in een laagbouwmilieu worden gerealiseerd, zodat vanaf de Willem de Zwijgerlaan een zonering in dit plandeel wordt ingebracht; een heldere opbouw van vooral hogere bebouwing langs de laan, daarachter een laagbouwmilieu en daar weer achter een overgangszone van woon-werk combinaties en bedrijven, als overgang tussen het nieuwe woonmilieu en het bestaand bedrijvenmilieu."

Vogelvlucht schets uit het Masterplan Leiden GEO.

3.3.3 Bestemmingsplan Leiden Noord

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Leiden-Noord was het plandeel Groenoord fase 1, bestaande uit 8 laagbouwblokken waaronder het bouwblok 5, al voldoende concreet vormgegeven om direct in het bestemmingsplan te kunnen bestemmen.

Als gevolg van de veranderingen in de woningmarkt en de afzetbaarheid van de woningen is het bouwplan ten opzichte van de eerdere plannen zoals opgenomen in het bestemmingsplan, gewijzigd. Aan de westzijde waren eerder appartementen gedacht. Omdat deze moeilijk afzetbaar zijn in de huidige woningmarkt is blok 5 hierop herzien en zijn aan de westzijde van dit blok nu grondgebonden woningen gesitueerd. Consequentie hiervan is dat de blokken dieper zijn, er daardoor buiten het oorspronkelijk bouwvlak vallen. Het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan zijn hierop aangepast. Er is daardoor wel strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan ontstaan. De strijdigheid met het bestemmingsplan betreft voor het plan twee onderdelen.

• Het blok aan de westzijde is voor een deel op de bestemming Verblijfsgebied gesitueerd. Binnen deze bestemming is woningbouw niet toegestaan. Dit is in strijd met artikel 17 lid 1 van het bestemmingsplan Leiden Noord.

• In het bestemmingsplan is opgenomen dat de bijgebouwen, op de hoeken van het bouwblok, maximaal 3 meter mogen zijn. In onderhavig plan zijn drie bijgebouwen met een hoogte van ca. 6 meter die grenzen aan het hoofdgebouw. De hoogte overschrijdt dus de maximale hoogte van 3 meter, dit is in strijd met artikel 3 lid 3 onder b uit het bestemmingsplan Leiden Noord.

Desondanks acht de gemeente het bouwplan van goede kwaliteit, het past binnen de eerder vastgestelde beleidskaders en het wordt op de juiste manier ingepast in de omgeving. Bij verlening van een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' wordt deze ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

Fragment van de bestemmingsplanverbeelding met daarop het plangebied van blok 5 zoals opgenomen in het bestemmingsplan met bestemming 'Wonen'.

Behalve bovenstaande is ook artikel 21 van het vigerend bestemmingsplan Leiden Noord relevant. Daarin zijn bepalingen met betrekking tot de molenbiotoop rondom de omliggende windmolens zijn opgenomen. In het artikel staat, in lijn met de bepalingen in de provinciale Verordening Ruimte, dat niet hoger gebouwd mag worden dan 1/30e van de afstand tussen de voet van de molen en een beoogd bouwwerk, vermeerderd met de afstand tussen het maaiveld en de onderste punt van de verticaal staande wieken.

Het laagste punt van de verticaal staande wieken van de molen bevindt zich op circa 0,40m +NAP. Het maaiveld ter plaatse van bouwblokken 9 en 10, die zich beiden deels binnen de molenbiotoop bevinden, is eveneens gesitueerd op circa 0,40m +NAP. De afstand van de voet van de molen tot het dichtstbijzijnde punt van bouwblok 5 is 360 meter. Dat betekent dat op basis van artikel 21 uit het bestemmingsplan Leiden Noord een maximale bouwhoogte is toegestaan van 12 meter. Naarmate de bebouwing verder van de molen staat neemt ook de maximale bouwhoogte toe. Uit de ingediende bouwtekeningen blijkt dat alle beoogde bouwwerken binnen de molenbiotoop circa 10meter hoog zullen zijn. Het bouwplan past daarmee binnen de regels met betrekking tot de molenbiotoop.

 

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Europees en nationaal beleid

In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.

In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.

Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.

Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

In 2008 is in het gehele plangebied een archeologisch booronderzoek uitgevoerd, getiteld 'Plangebied Groenoordhallen Gemeente Leiden- Archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek' (Warning, S., 2008, RAAP-rapport 1735). Het rapport concludeert dat de ondergrond in het gehele gebied tot een diepte van tenminste 1,65 meter en maximaal 4 meter is verstoord. Onder die verstoorde laag zijn geen archeologische resten aangetroffen.

Als gevolg van de onderzoeksresultaten is het gehele plangebied in het paraplubestemmingsplan Archeologie vrijgegeven van een archeologische waarde, waardoor voor dit plan geen voorwaarden met betrekking tot de noodzaak tot archeologisch vervolgonderzoek gelden en zonder omgevingsvergunning in de grond mag worden geroerd.

Ondanks het bovenstaande kan nooit worden uitgesloten dat tijdens graafwerkzaamheden toch archeologische vondsten worden aangetroffen: zogenaamde toevalsvondsten. De omgevingsvergunning bevat daarom op grond van artikel 53 van de Monumentenwet de voorwaarde dat ingeval archeologishe reten worden aangetroffen onmiddelijk melding wordt gedaan aan de Minister van OC&W, met tussenkomst van de afdeling Monumenten en Archeologie van de gemeente.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Rijksbeleid

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet (1988). Deze wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via het vergunningenstelsel en bij restauratie zijn financiële middelen beschikbaar. De Monumentenwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere eigenschap hebben en in welke zich een of meer monumenten bevinden.

De Monumentenwet geeft aan gemeenten de vrijheid om zelf monumenten aan te wijzen en een monumentenlijst op te stellen. Een gemeentelijk monument mag jonger zijn dat 50 jaar.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Hert plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht en bevat geen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of beeldbepalende panden. Het plangebied is evenmin onderdeel van een landgoedbiotoop.

Wel is de buiten het plangebied gelegen Stadsmolen een element van cultuurhistorisch belang. Hoe het bestemmingsplan het functioneren van de rijksmonumentale molen borgt is opgenomen onder de paragraaf 'Bestemmingsplan Leiden Noord'.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Europees en nationaal beleid

Flora- en faunawet

Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuurwaarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken. In het kort komen verplichtingen in het kader van de Flora en faunawet op het volgende neer:

• onderzoeken of er beschermde planten of dieren voorkomen in het te ontwikkelen gebied;
• voorkómen van verstoring van deze beschermde planten en dieren;
• eventueel vóóraf bieden van een alternatief voor de gevonden soorten (bijvoorbeeld in de vorm van vervangende verblijfplaatsen);
• eventueel aanvragen van een ontheffing met een gedegen ecologische onderlegger en/of compensatieplan.

De flora- en faunawetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomen als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.

De Flora- en faunawetbeschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfsplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.

Voor algemene soorten is een vrijstelling van kracht van deze ontheffingsplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen. De zorgplicht uit de Wet blijft voor deze soorten wel van kracht: bij werkzaamheden moet zoveel mogelijk voorkomen worden dat schade toegebracht wordt aan beschermde soorten.

Voorzover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Ecologische hoofdstructuur

Het beschermingsregime voor gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vloeit voort uit het Natuurbeleidsplan uit 1991 en de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Het is in de Nota Ruimte op nationaal niveau en vervolgens door de provincies op provinciaal niveau nader uitgewerkt. Bescherming van deze gebieden is op planologische basis en er wordt van uitgegaan van het "Nee, tenzij"-regime en compensatiebeginsel. Het ruimtelijk beleid voor de EHS is gericht op behoud en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarom geldt in de EHS het "nee, tenzij"- regime. Indien een voorgenomen ingreep de "nee, tenzij"-afweging met positief gevolg doorloopt kan de ingreep plaatsvinden, mits de eventuele nadelige gevolgen worden gemitigeerd en resterende schade wordt gecompenseerd. Indien een voorgenomen ingreep niet voldoet aan de voorwaarden uit het "nee, tenzij"-regime dan kan de ingreep niet plaatsvinden.

Natuurbeschermingswet 1998

De gebiedsbescherming is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Nota Ruimte. Onder deze bescherming vallen de volgende gebiedsoorten: Natura 2000-gebieden (dit zijn gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn), Beschermde Natuurmonumenten en gebieden ter uitvoering van verdragen en andere internationale verplichtingen (zoals wetlands), worden ook beschermd op basis van de Natuurbeschermingswet 1998.

De uitgevoerde toetsing betreft het vaststellen of het projectgebied in of in de omgeving van een beschermd natuurgebied ligt en of er sprake is van een negatief effect op de beschermde natuurwaarden.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Landschapsbeleidsplan Leidse regio en Warmond 2002

Het regionale landschapsbeleidsplan heeft meerdere doelstellingen. Aangegeven moet worden hoe de agrarische, ecologische, recreatieve, cultuurhistorische en visueel - ruimtelijke kwaliteiten van het landschap behouden, versterkt of ontwikkeld kunnen worden op een zodanige manier, dat een meerwaarde ontstaat op regionaal niveau. Daarnaast moet er een landschappelijk raamwerk worden ontworpen, waarin functies als landbouw, natuur, waterbeheer, recreatie en mogelijkheden voor verstedelijking duidelijk zijn gepositioneerd. Ook een optimale wisselwerking tussen stedelijke en landelijke gebieden moet worden aangegeven. De relatie stadland, de voedingsaders voor natuur in de stad, moet worden geoptimaliseerd en worden beschermd.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Kaderstelling Bomenbeleid (2004 - 2014; actualisatie Bomennota 1993)

De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen.

Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:

• Het complementeren dan wel opstellen van een gebiedsdekkend plan voor een duurzame ecologische groenstructuur van 'groene' en 'blauwe' verbindingen vanuit het buitengebied de stad in.
• Door middel van inrichting, communicatie en regelgeving de Leidse Ecologische Structuur (LES) versterken.
• Profielen, beheermethoden en sortimentskeuze koppelen aan de LES.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk, goedgekeurd per 1 januari 2011 en geldig tot en met 2015.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

In opdracht van Groenoord CV heeft bureau IJzerman Advies een verkennend onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden op de locatie van de voormalige Groenoordhallen. Het rapport, getiteld 'Quickscan locatie voormalige Groenoordhallen, Leiden 15 mei 2012' concludeert het volgende:

• Algemeen voorkomende soorten kunnen mogelijkerwijs worden aangetroffen. Deze soorten zijn weliswaar beschermd middels de Flora- faunawet, maar worden aangeduid als algemene soorten, waarvoor in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen geen verklaring van geen bedenkingen hoeft te worden aangevraagd. Het voorkomen van deze soorten wordt door de geplande ontwikkelingen niet in gevaar gebracht. Het is echter wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige soorten en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden hiervan te voorkomen.
• Voor overige strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen en bepaalde vogelsoorten, is nader onderzoek niet noodzakelijk door het ontbreken van geschikte verblijfslocaties. De locatie is niet in gebruik als verblijfs- of gebruikslocatie voor strikt beschermde soorten.
• Ter voorkoming van het verstoren van broedende vogels wordt aangeraden eventuele kapwerkzaamheden tussen half juli en half maart (buiten het broedseizoen) te verrichten. Het verstoren van broedende vogels is verboden op grond van de Flora- en faunawet. Voor het verstoren van broedende vogels wordt geen ontheffing verleend. In het broedseizoen kan ook gesloopt worden, alleen dient het dan onder begeleiding van een ter zake kundige persoon te worden uitgevoerd.

De uitgevoerde ecologische quickscan vormt voldoende basis te kunnen concluderen dat aanwezige ecologische waarden geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.4 Kabels en leidingen

Op de voorgenomen uitbreidingslocatie zijn kabels en leidingen aanwezig. In het bijzonder de tracés van NUON (warmte), Leiden (riool) Dunea (water) en Liander (gas en elektra) behoeven aandacht en afstemming. Een overzicht van deze kabels en leidingen zijn als bijlage bij de omgevingsvergunning gevoegd.

Indien aan de gestelde eisen en voorwaarden van de nutsbedrijven wordt voldaan, worden er geen problemen verwacht bij dit bouwplan.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

Vanwege de ligging van dit bouwblok ten opzichte van de Willem de Zwijgerlaan, Gooimeerlaan en – in de omgeving – aanwezige bedrijvigheid kan dit gedeelte van de wijk worden getypeerd als een gemengd gebied (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Het betreft hier het realiseren van 32 woningen.

De volgende bedrijven en/of activiteiten zijn aanwezig in de buurt van het plangebied:

Bedrijf / activiteit	Adres	SBI-2008	Milieu cat.	Minimale gewenste afstand in meters	Huidige Afstand tot het plangebied
Fit For Free	Willem de Zwijgerlaan 2b	931.Fb	2	10 m	Circa 20 m
Partycentrum Groenoord	Willem de Zwijgerlaan 2b	563	2	10 m	Circa 20 m
Tankstation Kempeneers	Gooimeerlaan 1	473.3	2	10 m	Circa 130 m

Uit bovenstaande tabel is af te leiden dat de omliggende bedrijvigheid op voldoende afstand is gelegen. Daarnaast wordt geconstateerd dat het bouwplan zelf ook geen belemmering vormt voor de bedrijvigheid in de omgeving.

Conclusie:Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de realisatie van dit plan.

4.5.2 Bodem

In augustus 2006 is door Adviesbureau Adverbo een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de bodemmonsters waargenomen.

Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat de grond en het grondwater licht zijn verontreinigd.

Begin 2012 zijn de asbesthoudende Groenoordhallen afgebroken en afgevoerd door VSM Sloopwerken, een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf. Uit de vrijgaveverklaringen blijkt dat de grond tijdens de asbestsanering is afgedekt met folie. Daarmee valt uit te sluiten dat er tijdens de werkzaamheden asbest in aanraking is gekomen met de grond.

Afgezien van deze asbestsanering in de voormalige Groenoordhallen hebben sinds het bodemonderzoek van Adverbo in 2006 geen mogelijk verontreinigende activiteiten plaatsgevonden. Wij concluderen dan ook dat de conclusies uit dit rapport, voor wat betreft het aspect asbest, nog actueel zijn.

Conclusie: Op basis van aanvullend onderzoek is geconstateerd dat de gronden geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Mocht er grond worden aan- of afgevoerd, dan moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

4.5.3 Externe veiligheid

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn meerdere bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Uitsnede uit de risicokaart met het plan bij de groene punaise en verder de invloedsgebieden van risicobronnen

Vanwege het transport van toxische vloeistoffen in de categorie LT3 heeft de rijksweg A4 een effectgebied van ruim vier kilometer. De locatie ligt op ruim 3 km afstand van deze weg en ligt daarmee, evenals de rest van Leiden wel in het effectgebied van de A4.

Gelet op de beperkte omvang van het plan, Groenoord Blok 5 (32 woningen) in relatie tot het risicoprofiel van de bedoelde vloeistof heeft het bouwplan echter geen enkele invloed op de hoogte van het groepsrisico.

Wel moet, volgens het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), de veiligheidsregio in gelegenheid zijn gesteld om te adviseren over de veiligheidsaspecten Hulpverlening, Zelfredzaamheid en Bestrijdbaarheid. Daarmee kan een beperkte verantwoording groepsrisico worden opgesteld. De kans op een ramp met toxische stoffen is heel klein, maar het bestuur moet wel weten of de brandweer zo'n ramp aankan voor wat betreft de bereikbaarheid voor hulpdiensten, de capaciteit van hulpverleningsdiensten en de mogelijkheden voor de aanwezige personen om zichzelf te redden.

Conclusie: Het aspect externe veiligheid is, naar verwachting, geen belemmering voor het realiseren van dit plan.

4.5.4 Geluid

In een eerder akoestisch onderzoek van DGMR voor Groenoord, fase 2, Leiden (plan Ritzen en Mulleners&Mulleners) d.d. 10-05-2012, kenmerk B2008.0893.10.R001, wordt op vergelijkbare afstand van de Willem de Zwijgerlaan de voorkeurswaarde Wet geluidhinder (Wgh) niet overschreden. De geluidbelasting vanwege de Gooimeerlaan zal de voorkeurswaarde Wgh op blok 5 ook niet overschrijden.

In een ander onderzoek van DGMR, d.d. 12 september 2012 over een alternatieve ontsluiting plangebied Groenoord fase 2 bedraagt de geluidbelasting vanwege de Floris Versterlaan 47 dB, na aftrek artikel 110g Wgh, op een waarneemhoogte van 5m.

Conclusie: Indien het plan wordt uitgevoerd is het, op basis van deze onderzoeken aannemelijk, dat de voorkeurswaarde Wet geluidhinder niet wordt overschreden. Het aspect geluid (verkeerslawaai) vormt geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.5.5 Luchtkwaliteit

Er worden minder dan 1500 woningen gebouwd. Volgens bijlage 3B van de Regeling “niet in betekenende mate” zal het plan hierdoor “niet in betekenende mate” bijdragen. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichtstbijzijnde doorgaande weg de Gooimeerlaan nabij de kruising met de Willem de Zwijgerlaan in 2015 respectievelijk 30,3 ìg/m3 en 23,4 ìg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen.

Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit de duurzaamheidsagenda 2011-2014 en het RDBS.Het plan voldoet dus aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit

Conclusie: Er zijn geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.6 Milieueffectrapportage

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan wel genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2 , stedelijk ontwikkelingsproject).

Vanwege de grootte, aard en ligging (ca. 4500 m2 , 32 woningen in stedelijk gebied) van het plan is beoordeeld dat dit niet nodig is. Belangrijke nadelige milieu-effecten zijn niet te verwachten.

4.7 Stedenbouwkundige inpassing

Planbeschrijving 

Het ingediende plan maakt onderdeel uit van de ontwikkelingen van Groenoord. In 2009 is hiervoor het Masterplan vastgesteld, dat daarna is vertaald naar het bestemmingsplan Leiden Noord.

Het stedenbouwkundig plan Groenoord bestaat uit drie zones: (hoogbouw aan de Willem de Zwijgerlaan, laagbouw in het middengedeelte en in het noorden een bedrijvenzone).

Onderhavig bouwplan betreft blok 5 en valt onder het middengedeelte. Dit deel bestaat uit gesloten bouwblokken. Van dit middengedeelte is reeds aantal blokken gerealiseerd.

Relatie stedenbouwkundig beleid

A: Bestemmingsplan

Het ingediende plan voor blok 5 is op twee onderdelen strijdig met het bestemmingsplan:

1. Het blok aan de westzijde is voor een deel op de bestemming Verblijfsgebied gesitueerd. Binnen deze bestemming is woningbouw niet toegestaan.

In het masterplan waren aan de westzijde van het blok appartementen gedacht. Dit blijkt in de huidige markt niet afzetbaar. In overleg is het stedenbouwkundig plan voor blok 1 en blok 5 hierop herzien, en zijn aan de westzijde van deze blokken grondgebonden woningen gesitueerd. Consequentie hiervan is dat de blokken dieper zijn en daardoor buiten het oorspronkelijk bouwvlak vallen. Het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan zijn hierop aangepast.

Advies : Akkoord

2. De bijgebouwen van de hoekpercelen zijn te hoog

In het bestemmingsplan is opgenomen dat de bijgebouwen maximaal 3 meter mogen zijn. Er zijn drie bijgebouwen die grenzen aan het hoofdgebouw maar voldoen niet aan deze eis. De hoogte van deze bijgebouwen is ca. 6 meter. Echter in het beeldkwaliteitsplan is voorzien dat op de hoeken speciale woningen het karakter van het gesloten dienen bouwblok te versterken. De voorgestelde bijgebouwen zijn onderdeel van de architectuur van het totale blok. De architectonische vormgeving van de bijgebouwen versterkt de afronding op deze hoeken, en is daardoor stedenbouwkundig wenselijk.

Advies : Akkoord

B: Beeldkwaliteitsplan

Het bouwplan voldoet op hoofdlijnen aan het vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Op enkele onderdelen is het plan aangepast waarmee de ruimtelijke kwaliteit is toegenomen. Deze aanpassingen zijn in overleg met Stedenbouw gedaan.

Het betreft de volgende onderdelen:

 

UNIFORMITEIT

Per blok dient er sprake te zijn van uniformiteit in de architectuur. Verbijzondering is gewenst daar waar aanleiding voor is. Op stedenbouwkundige zichtlijnen wordt de gevel verbijzonderd met het toepassen van een dwarskap. Dit is veelal nabij de hoeken. Zowel perceel 514 als 512 is voorzien van een dwarskap. Dit is akkoord, de voorgestelde topgevel/dwarskap zit evenwichtig in het voorstel. In de straat waar er 3 topgevels gerealiseerd worden zijn de woningen van verschillende baksteenkleur waardoor er een logica komt in de positie van de topgevels. Wel zullen er voor de tegenoverliggende bebouwing nieuwe afspraken gemaakt moeten worden ten aanzien van de kapvormen.

SAMENHANG

Er dient samenhang te zijn in architectuur tussen de laagbouw en de aansluitende middelhoogbouw en torens. Akkoord

MATERIALISERING

Alle blokken worden met baksteen als hoofdmateriaal uitgevoerd. De verschillende blokken kunnen verschillende (baksteen-)kleur hebben, maar deze kleuren moeten wel uit één palet komen. Naast de hoofdbaksteenkleur kunnen de blokken max. 2 steunkleuren krijgen. Akkoord

GEVEL

Hoge ruime doorsteken(>2 lagen), ruime entreehallen woningen, bergingen niet aan de buitengevel. Geen uitstekende balkons. Uniformiteit in erfafscheidingen. Entrees parkeergarage in de gevel oplossen.

Akkoord

ROOILIJN

Alle woningen worden in de rooilijn gebouwd.

DAKEN

Alle laagbouwwoningen in het plangebied worden met een kap en met een overstek (>0,5m) uitgevoerd. Hiermee ontstaat er geen vlak gevelbeeld. Het afronden van de dakrand in combinatie met de dakgoot is van belang. Onderhavig plan voldoet hier aan en is voor wat betreft dit onderdeel akkoord.

Het stedenbouwkundige eindadvies voor dit plan is akkoord.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

4.8.1.1 Beleidsregels parkeernormen

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

De parkeernormen uit de Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden gelden echter niet voor het project Groenoord, omdat daarvoor reeds de parkeernormen uit het Masterplan Leiden GEO van toepassing zijn. De nota bevat daartoe de onderstaande overgangsbepaling, om te voorkomen dat ontwikkelaars tijdens vaak lange ontwikkeltrajecten worden geconfronteerd met gewijzigde uitgangspunten:

Ruimtelijke activiteiten, waarvoor een vergunning wordt aangevraagd voordat de beleidsregels in werking zijn getreden, worden getoetst aan het toetsingskader dat op het moment van ontvangst van de aanvraag geldt.

Voor zover parkeernormen reeds vastliggen in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige masterplannen of andere door de raad vastgestelde regelingen, blijven deze van kracht.

Masterplan Leiden GEO

De parkeernormen in het Masterplan Leiden GEO, opgenomen in onderstaande tabel , zijn afgeleid van de landelijk gehanteerde CROW-kencijfers. Die kencijfers zijn gegeven als bandbreedte en afhankelijk van de functie, het omgevingstype van de betreffende wijk en het verstedelijkingsniveau van de gemeente.

Functie	Parkeernorm
Woning klein	1,3 / woning
Woning middel	1,4 / woning
Woning groot	1,6 / woning
Commerciële voorzieningen	4,0 / 100m² bvo
Kantoren	1,7 / 100m² bvo

Parkeernormen conform het Masterplan Leiden GEO

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Ontsluiting

De aansluiting van de Hallenweg op de Gooimeerlaan geldt, conform het Masterplan Leiden GEO en het bestemmingsplan Leiden Noord, als entree voor de gehele nieuwbouwwijk Groenoord. Om de met de wijk gepaard gaande toename aan verkeersbewegingen adequaat te kunnen verwerken is het kruispunt reeds aangepast van een ongeregeld regulier kruispunt naar een rotonde.

In aanvang was daarbij altijd de gedachte om het gehele zuidelijke deel van Groenoord (Groenoord fase 2) via de Leidatoweg te ontsluiten, met uitzondering van de openbare parkeerplaatsen die tussen blokken 5 en 9 zijn geprojecteerd. Die parkeerplaatsen worden via de Hallenweg en Floris Versterlaan ontsloten. De openbare parkeerplaatsen ten zuiden van het complex en nabij de voormalige aantakking van de Floris Versterlaan aan de Willem de Zwijgerlaan worden in die situatie eveneens via de Leidatoweg bediend.

Voor een dergelijke ontsluitingsstructuur is dan wel de beschikking over het gebied rondom de Eschertoren vereist, dat thans in eigendom van NVG is. Instemming van grondeigenaar NVG is vooralsnog echter uitgebleven. Een alternatief voor de bovengenoemde ontsluitingsstructuur is daarom eveneens in beschouwing genomen. In die alternatieve ontsluitingsstructuur worden de parkeerplaatsen ten zuiden van het nieuwbouwcomplex eveneens via de Hallenweg en Floris Versterlaan ontsloten, terwijl de halfverdiepte parkeergarage (die het leeuwendeel van de parkeervoorziening voor Groenoord fase 2 vormt) uitsluitend bereikbaar blijft via de Leidatoweg.

Zowel ontwikkelcombinatie Groenoord C.V. als gemeente Leiden hebben een sterke voorkeur voor de ontsluiting van de zuidelijke parkeerplaatsen via de Leidatoweg, omdat de realisatie van die route tot (iets) minder grote verkeersintensiteiten leidt op de rustige Floris Versterlaan en de 'Leidatowegroute' bovendien iets korter is. Tijdens het bouwproces blijft de ontwikkelcombinatie dan ook onverminderd inzetten op totstandkoming van een minnelijke overeenkomst tot gebruikmaking van het NVG-perceel.

Beide ontsluitingsalternatieven zijn reeds planologisch toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan Leiden Noord. Bovendien zijn zowel de Floris Versterlaan als de Leidatoweg 30km-wegen en vallen zij daarom niet onder het vigeur van de Wet geluidhinder. Een ontsluiting over de Floris Versterlaan kan daarom zonder meer als uitvoerbaar alternatief voor de Leidatowegroute worden gezien, mocht geen overeenstemming met NVG worden bereikt.

Om bewoners langs de Floris Versterlaan toch enig inzicht te bieden in de gevolgen van een dergelijke alternatieve ontsluiting is door bureau DGMR onderzoek gedaan naar de bijbehorende toename aan verkeersbewegingen en daaraan gekoppelde gevolgen voor de lokale geluidsbelasting en luchtkwaliteit. De resultaten van het onderzoek zijn vermeld in de notities 'Onderzoek luchtkwaliteit Groenoord, B.2008.0893.26.N002', d.d. 31 augustus 2012, en 'Alternatieve ontsluiting plangebied Groenoord fase 2, B.2008.0893.26.N001', d.d. 12 september 2012. Beide notities zijn als bijlage opgenomen bij de omgevingsvergunning.

Uit de notities blijkt dat bij realisatie van de alternatieve ontsluiting uit moet worden gegaan van 2733 motorvoertuigbewegingen per etmaal, tegenover 2500 motorvoertuigbewegingen per etmaal wanneer de parkeerplaatsen ten zuiden van het nieuwbouwcomplex via de Leidatoweg zouden worden ontsloten. Dat verschil van ruim 230 voertuigbewegingen per dag leidt tot een gemiddelde stijging van de geluidsbelasting op de gevels van naastgelegen woningen van 0,4 dB: een haast te verwaarlozen toename van de geluidsbelasting, die niet zal leiden tot een waarneembare wijziging van het woon- en leefklimaat.

Op het gebied van de luchtkwaliteit geldt dat de 233 extra verkeersbewegingen over de Floris Versterlaan bij het alternatieve ontsluitingstracé tot toenames van 0,11 mg/m³ stikstofdioxide en 0,04 mg/m³ fijnstof leiden. Ook dit zijn verwaarloosbare toenames, die ruimschoots binnen de regeling 'Niet in betekenende mate' vallen en waarmee de totale concentraties zeer ruim binnen de grenswaarden uit de Wet milieubeheer blijven.

4.8.2.2 Parkeren

Het plangebied waarop de onderhavige aanvraag betrekking heeft is onderdeel van de nieuwe stadswijk Groenoord, waartoe onder andere de laagbouwblokken behoren. Groenoord kan gelet op de relatief geïsoleerde ligging tussen de Gooimeerlaan, de Slaaghsloot, de Floris Versterlaan en de Willem de Zwijgerlaan worden gezien als een zelfstandig parkeergebied, dat niet afhankelijk mag zijn van parkeervoorzieningen buiten het gebied, maar ook niet voorzienend is voor functies die buiten de wijk liggen. Groenoord dient zogezegd haar eigen broek op te houden. Datzelfde geldt voor de bestaande wijk tussen de Haarlemmertrekvaart en de Floris Versterlaan en voor de Van Voorthuijsenlocatie.

Het totale plangebied Groenoord bestaat grotendeels uit woningen en in mindere mate uit commerciële voorzieningen en kantoren. Al deze functies hebben een verschillend gebruiksprofiel: bewoners zijn voornamelijk 's avonds aanwezig en zijn overdag deels van huis, gebruikers in de Eschertoren zijn juist tijdens kantooruren in het gebied aanwezig en niet 's avonds en voorzieningen als sportschool Fit for Free kennen een relatief evenwichtig gespreid gebruik over de dag, met een piek op de zaterdagmiddag.

Voor zover de parkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn en door zowel bezoekers, bewoners en in het gebied werkende personen kunnen worden gebruikt is zogenaamd dubbelgebruik mogelijk. Dat betekent dat een parkeerplaats niet exclusief wordt toegekend aan een bepaalde functie, maar onderdeel wordt van een pool aan parkeerplaatsen die gedurende de dag door gebruikers van verschillende functies kan worden benut. Publicatie 182 van Stichting CROW als de gemeentelijke 'Beleidsregels parkeernormen' schrijven daartoe identieke bezettingscijfers voor.

De parkeertabel in bijlage 1 laat de totale parkeerbehoefte in Groenoord zien, rekening houdend met de volgende uitgangspunten:

• De parkeernormen uit het Masterplan Leiden GEO worden gehanteerd. Deze normen zijn afgeleid van de CROW-kencijfers en zijn hoger dan de parkeernormen uit de gemeentelijke Beleidsregels Parkeernormen;
• Parkeerplaatsen die zijn gelegen in de hoven van de verschillende laagbouwblokken en zijn toegekend aan specifieke woningen, kennen altijd een volledige bezetting (100%) en kunnen daardoor niet meetellen in eventueel dubbelgebruik;
• Van alle nieuwe parkeerplaatsen in het project Groenoord fase 2 worden 200 plaatsen exclusief toegekend aan eigenaar NVG. Ook deze plekken worden niet meegeteld als zijnde beschikbaar voor dubbelgebruik;
• Huidige en toekomstige bedrijven op het bedrijventerrein Hallenweg zijn niet meegenomen in de berekening van de parkeerbehoefte. Voor deze bedrijven geldt dat zij over voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein beschikken of bij nieuw vestiging zullen moeten gaan beschikken.

In bijlage 2 is inzichtelijk gemaakt waar de parkeerplaatsen zich bevinden. De ligging van de parkeerplaatsen is evenwichtig in het plangebied verdeeld, gelet op de verdeling van woningen, kantoren en commerciele voorzieningen in het gebied. Alle parkeerplaatsen liggen daarnaast ruimschoots binnen een afstand van 400 meter van alle functies in de wijk. Deze afstand wordt in de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' als acceptabele overbruggingsafstand gezien tussen de bestemming en de parkeervoorziening. Geconcludeerd kan daarom worden dat aan de parkeerbehoefte wordt voldaan en dat wordt voorzien in een goed functionerend parkeersysteem.

 

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water en met de bescherming van waterbouwkundige werken. Zij toets aanvragen voor een omgevingsvergunning aan hun verordening, het Keur. Het Keur bevat regels voor de bescherming van o.a. waterkeringen, dijken en geeft het criterium voor watercompensatie.

Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

4.9.2.1 Algemeen

Water in Leiden

Leiden bestaat uit een netwerk met doorgaande waterstructuren en verbindingen met de regio. Deze structuren hebben veelal de ruimtelijke structuur van de stad bepaald. De verschillende waterstructuren zijn opgebouwd uit verschillende elementen: de Rijn, stadsgrachten, singels, vaarten, kanalen en waterwegen.

Functies water in de stad

Het oppervlaktewater heeft tegenwoordig in het stedelijk gebied meerdere functies: de belangrijkste (fysieke) functie is de afvoer en berging van water en daarmee het voorkomen van wateroverlast in het stedelijk gebied. Dat is een waarborg voor een veilige woon- en werkomgeving.

Andere functies zijn: de recreatieve functie: water zorgt voor beleving in de stad. Het is mogelijk om er op verschillende manieren op en langs te recreëren; de economische functie: water zorgt voor een hogere waardering van de omgeving, vastgoed in de nabijheid heeft bijvoorbeeld een hogere waarde; ecologische functie: water is een belangrijk onderdeel van de ecologische structuur van een stad; historische functie: Leiden is ontstaan door het water en dat is te zien aan de structuur.

Water en ruimtelijke ordening

Water en ruimtelijke ordening, het lijken twee werelden. Maar intussen weten we dat ze alles met elkaar te maken hebben. Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.9.2.2 Watertoets

De Groenoordhallenontwikkeling (inclusief de Van Voorthuijsenlocatie) is samen met de ontwikkeling van Nieuw Leyden en het Kooipleinproject onderdeel van het zogenaamde Wijkontwikkelingsplan Leiden-Noord (WOP Leiden-Noord). De verschillende projecten zijn allen in het boezemgebied van Rijnland geprojecteerd op een relatief korte afstand van elkaar, waardoor positieve en negatieve gevolgen voor de verhardingsbalans tussen de projecten onderling uitwisselbaar zijn. Per saldo kennen de projecten Nieuw Leyden en Kooiplein een tekort op de waterbalans, inhoudende een toename van het verhard oppervlak ten opzichte van de uitgangssituatie, kent de Groenoordhallenontwikkeling een ongeveer neutrale balans en leidt de ontwikkeling van de Van Voorthuijsenlocatie, inclusief de herontwikkeling van de Tuin van Noord, tot een toename van open water.

Voor alle projecten die onderdeel uitmaken van het WOP-Noord is een gezamenlijke watervergunning (kenmerk V.45197) aangevraagd en verleend, waarbij de eindbalans van alle projecten tezamen tot een positief resultaat leidt. Het overgrote deel van het extra water in de Tuin van Noord is reeds gegraven, waardoor ook in de tijdelijkheid een aanzienlijk overschot op de waterbalans bestaat.

Binnen het plandeel zelf zijn geen waterstaatkundige werken, zoals duikers, dijken en dammen aanwezig. Daarnaast liggen in het gebied geen sloten of waterkeringen en ook in de beoogde situatie zullen dergelijke elementen niet aanwezig zijn.

4.10 Wonen

4.10.1 Beleidskader

Wonen:

Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002

De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbodnaar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.

De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.

In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.

In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.

De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.

Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.

Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.

4.10.2 Onderzoeksresultaten

Onderhavige ontwikkeling past in bovengenoemde beleidstukken. Het betreft een toevoeging van 32 grondgebonden woningen in stedelijk gebied.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en er geen vergunningverlening mogelijk is met toepassing van artikel 2.12 Wabo.

De omgevingsvergunning kan bij strijd met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan de omgevinsgvergunning worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden. Dit is een procedure op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan. Voor dit bouwplan is in het bestemmingsplan of het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage heeft gelegen voor het indienen van zienswijzen. Eenieder kon gedurende die termijn een zienswijze indienen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend op het plan.

Er is geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren.

De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de beroepstermijn van zes weken gerekend vanaf de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd en nadat deze langs elektronische weg kenbaar is gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.

Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor dit project is geen verklaring van geen bedenkingen nodig omdat het een project betreft dat past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders (Masterplan Leiden GEO) en de ontwikkeling omvat minder dan 50 woningen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ruimtelijke onderbouwing bij een besluit tot afwijking van het bestemmingsplan dient inzichtelijk te maken dat het vergunde project aannemelijkerwijs uitvoerbaar is in financiële zin.

Voor de ontwikkeling van het gehele Groenoordhallenterrein, waaronder het project 'Groenoord blok 5' is tussen de ontwikkelcombinatie Groenoord C.V. en de gemeente Leiden een samenwerkingsovereenkomst opgesteld, waarin de ontwikkelcombinatie een bijdrage aan de gemeente betaald. Deze bijdrage bestaat voor een deel uit de conversievergoeding voor het erfpacht en voor een deel uit dekking van kosten van het ambtelijk apparaat. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn eveneens de kosten opgenomen van eventuele planschadeclaims en kosten die gemoeid zijn met het aansluiten van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte

In de huidige markt is de afzetbaarheid een aandachtspunt. In Leiden Noord heeft de laatste jaren veel vernieuwing plaats gevonden; dit om het imago van het gebied te verbeteren. Daarnaast is de ambitie om het gebied met het centrum van Leiden te verbinden. Met het realiseren van Nieuw Leyden, en het opnieuw inrichten van de Willem de Zwijgerlaan is deze brug van het centrum naar de Van Voorthuijsenlocatie en Groenoord geslagen. De perceptie van de consument van de Noordkant van Leiden is daardoor in positieve zin aan het veranderen.

De grondgebonden woningen op de planlocatie hebben een aantal goede en herkenbare kenmerken, zoals een gunstige ligging bij uitvalswegen en groenvoorzieningen, een kwalitatieve uitstraling, een goede oppervlakte en eigen tuinen. Bij deze omgevingsvergunningaanvraag is nadrukkelijk naar de afzetbaarheid van de woningen in de huidige markt gekeken. Er is daarom een wijziging ten opzichte van het eerder beoogde plan doorgevoerd. Drive-inn woningen zijn vervangen door eengezinswoningen met een tuin. Dat geldt ook voor de appartementen. Bij de (koop)prijsstelling (vanaf 250.000 EUR) is rekening gehouden met de afzetbaarheid binnen de huidige woningmarkt van Leiden en omgeving. Bij het prijsadvies is rekening gehouden met de woningmarkt, die de laatste jaren behoorlijk is veranderd. De woningen uit 'Groenoord blok 5' zijn in oktober 2014 in verkoop gegaan en inmiddels allemaal onder voorbehoud van de vergunning verkocht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

Via publicaties in de Staatscourant en de Stadskrant is de termijn van terinzage legging van de ontwerp omgevingsverguning aangekondigd. Een ieder is tijdens deze periode van zes weken in de gelegenheid gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen plan kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend.