Hoge Rijndijk 90

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 22 maart 2013 is bij de gemeente Leiden een bouwplan (BV 130507) ingediend betreffende het realiseren van vier appartementen op de begane grond op de locatie Hoge Rijndijk 90. Het gaat om het omzetten van 'winkeldoeleinden' naar 'woondoeleinden'.

De realisatie van het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Leiden Zuidelijke Schil. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo) mogelijk worden gemaakt.

Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied van de omgevingsvergunning Hoge Rijndijk 90 bestaat uit een gedeelte van het perceel (kadastraal bekend, sectie M nummer 3463) waarbinnen de vier appartementen zijn gelegen. Dit perceel is in eigendom van de aanvrager. De plancontour volgt grotendeels de bestaande perceelsgrens en is opgenomen in Bijlage 2 bij de ruimtelijke onderbouwing.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Zuidelijke Schil. De functiewijziging (begane grond) vindt plaats op grond met de bestemming gemengde doeleinden 4 (GD4). In artikel 11 zijn de regels opgenomen.

In artikel 11.2.10 is bepaald dat in de gebouwen aan de Hoge Rijndijk 86 t/m 126 op de begane grond niet mag worden gewoond.

De functiewijzing van winkelruimte naar appartementen (4) betreft de begane grond en is gelegen aan Hoge Rijndijk 90. Het plan is op dit punt in strijd met het bestemmingsplan.

1.4 Afwijking van het bestemmingsplan

Om het plan mogelijk te maken zal van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Het bestemmingsplan biedt niet de mogelijkheid voor een binnenplanse afwijking (artikel 11.2.10 en 31).

Ook kan er geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo jo. artikel 4 lid 9 (bijlage II) Bor. In laatstgenoemd artikel is bepaald dat voor verlening van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken, in aanmerking komt:

het gebruiken van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

a. binnen de bebouwde kom, en

b. de oppervlakte niet meer dan 1500 m².

Een ander vereiste (artikel 5 lid 1 Bor) is dat het aantal woningen gelijk moet blijven. Het aantal woningen blijft in dit geval niet gelijk (neemt toe), waardoor er niet wordt voldaan aan de vereisten. Er kan geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijking.

Voor het realiseren van dit plan is een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo (uitgebreide procedure) vereist.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het plan

Het plan betreft het realiseren van vier zelfstandige appartementen op de begane grond op de locatie Hoge Rijndijk 90, gelegen op een gedeelte van het perceel sectie M nummer 3463. Het betreft het 'voorste ' gedeelte, in het bestaande complex, met de voorzijde direct grenzend aan de Hoge Rijndijk. Dit betekent een omzetting van 'winkeldoeleinden' naar 'woondoeleinden'. Het bestaande appartementencomplex bestaat uit drie lagen. Deze aanvraag betreft alleen de begane grond, de omzetting van winkelruimte naar vier woningen. Voor elke woning is aan de achterzijde buitenruimte beschikbaar. Hiervoor zal de bestaande bebouwing aan de achterzijde van het complex worden gesloopt en wordt de betonvloer verwijderd. Ook is aan de achterzijde van de vier appartementen ruimte ingericht voor het plaatsen van fietsen (fietsenrek). Het zijn zelfstandige woningen; elk appartement beschikt over een woonkamer/keuken, een aparte badkamer en slaapkamer. Appartement 4 beschikt over twee slaapkamers.

De appartementen zijn gelegen binnen het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil.

2.1.1 Relatie met andere ontwikkeling Hoge Rijndijk/Utrechtse Jaagpad

Momenteel wordt ook gekeken naar de ontwikkeling van de overige ruimten van betreffend perceel en het daar weer achter gelegen perceel aan het Utrechtse Jaagpad. Vooralsnog is het de bedoeling om hier appartementen te realiseren. Echter deze plannen bevinden zich nog in een 'voorstadium' en mocht worden besloten om hieraan medewerking te verlenen, dan zal hiervoor een aparte procedure worden doorlopen. Dit staat dus verder los van deze aanvraag.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Provinciale Structuurvisie 2010 ('Visie op Zuid-Holland')

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

De 'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening.

Op de functie- en kwaliteitskaart die deel uitmaken van de Structuurvisie, is het gebied waar het plangebied in valt, aangeduid als respectievelijk stads- en dorpsgebied (met hoogwaardig openbaar vervoer) en stedelijk netwerk. Het stedelijk gebied is een aaneengesloten bebouwd gebied, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen gemengd en gescheiden voorkomen. Een belangrijke opgave voor de provincie Zuid-Holland is om de herstructurerings- en transformatieopgaven in het bestaand stedelijk gebied te combineren met woonmilieus die meer zijn afgestemd op de vraag. Dit plan dat de functiewijziging van bedrijf naar wonen mogelijk maakt, sluit aan bij de structuurvisie.

3.1.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

Gebieden binnen de bebouwingscontouren hebben een stedelijke functie. De realisatie van het bouwplan is niet in strijd met de regels uit de provinciale verordening.

3.1.3 Provinciale Notitie detailhandel Zuid-Holland

In de notitie (juli 2012) geeft de provincie aan dat het detailhandelsbeleid is erop gericht om de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van perifere detailhandelsvestigingen) zoveel mogelijk te versterken, zonder de dynamiek in de sector te willen verminderen. De bedoeling is om dit te realiseren door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, het versterken van een klein aantal winkelcentra en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. (paragraaf. 3.3 "Hoofdstructuur reguliere detailhandel").

De provincie richt zich op de hoofdstructuur, niet specifiek op wijk- en buurtwinkelcentra of kleine concentraties van winkels. In de notitie is de Hoge Rijndijk niet met name genoemd, de Hoge Rijndijk valt niet onder de hoofdstructuur.

De notitie gaat wel in op het totaal aan winkelareaal. In paragraaf 3.1 "Strategische keuzes" geeft de provincie aan dat zij met betrekking tot Holland Rijnland inzet op reductie van het winkelvloeroppervlak, waarbij de hoofdstructuur zoveel mogelijk versterkt wordt.

De aanvraag, het omzetten van een winkelfunctie naar een woonfunctie, past in dit beleidskader.

3.2 Regionaal beleid

3.2.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto.

Het gebied waar het plangebied in valt, is getypeerd als stedelijk centrum. In de stedelijke omgeving zijn de belangrijkste functies wonen, werken, winkelen, uitgaan en cultuur. Dit plan voor het realiseren van woonruimte (ten koste van winkelruimte/detailhandel) staat de doelstellingen uit de regionale structuurvisie niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.

Leiden moet zich (blijven) ontwikkelen tot een stad met een aantrekkelijk historisch centrum, een prettige leefomgeving, comfortabele woningen en goede (werk-) voorzieningen. Ten aanzien van ruimte voor wonen zijn er woningen nodig om een evenwichtige bevolking in stand te houden. Leiden heeft echter nauwelijks ruimte om in de breedte te groeien. Locaties voor woningbouw moeten dan ook worden gezocht op plekken waar ruimte een nieuwe functie krijgt. Dit plan voor het omzetten van het gebruik ten behoeve van wonen, sluit aan bij de uitgangspunten van de visie.

3.3.2 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Leiden 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in de Structuurvisie 2025 structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

Het plangebied valt binnen de Structuurvisie binnen het 'lichtgrijze' gebied. Ontwikkelingen in deze gebieden zijn kleinschalig van aard en worden niet in de Structuurvisie genoemd. Voor dit gebied gelden de kaders zoals in het structuurplan Boomgaard van Kennis zijn opgenomen.

3.3.3 Structuurplan Leiden Boomgaard van Kennis

Het Structuurplan van Leiden Boomgaard van Kennis is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit. Het plan past binnen het Structuurplan 'Boomgaard van Kennis'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Wonen

4.1.1 Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld (RV 12.0111). Deze nota biedt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

In de nota worden een betere balans tussen vraag en aanbod, versterking van de kwaliteit en voldoende aanbod voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen als hoofdopgaven voor het woonbeleid gezien. Daarmee wordt bereikt dat Leiden ruimte biedt aan de diversiteit aan inwoners en leefstijlen die passen bij het profiel van een aantrekkelijke internationale kennisstad.

Op dit moment zijn vraag en aanbod in Leiden niet in balans. Er is een tekort aan studentenhuisvesting, evenals aan woningen voor de (lage en hoge) middeninkomens (anno 2012 >€ 34.085 < circa € 80.000). Bovenstaande leidt ertoe dat Leiden het risico loopt op een steeds onevenwichtigere bevolkingssamenstelling waarin ouderen, 'gesettelden' en mensen met een sociaaleconomisch zwakkere positie oververtegenwoordigd zijn. Als de net afgestudeerden, de jonge gezinnen en de starters niet aan de stad worden gebonden, is dat slecht voor de economie, voor het draagvlak onder de voorzieningen en voor de sociale samenhang.

Om een gemêleerde bevolkingssamenstelling te realiseren en de voorzieningen in stand te houden, zijn meer én ook betere woningen nodig. Op dit moment zijn de kansen daarvoor vooral in kleinschalige ingrepen in de bestaande voorraad, via kleinschalige nieuwbouwprojecten, via functiemenging en via herbestemming van langdurig leegstaande panden (kantoren, scholen, winkels, ruimtes boven winkels, etc.) te vinden. Omdat Leiden een aantrekkelijke woonstad is en de ruimte beperkt is, wordt verwacht dat Leiden in de toekomst te maken krijgt met een forse inhaalvraag naar woonruimte.

Demografische ontwikkelingen laten zien dat de groep alleenstaanden in Leiden van 30.600 naar 36.200 (2030) personen stijgt. Dit is een flinke toename. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de individualisering, de vergrijzing en de extramuralisering. Hoewel de Leidse woningvoorraad veel kleine woningen kent, lijkt het een groep te worden waarvoor specifieke aandacht nodig is. Met de ontwikkeling van flexibele en duurzame bouwvormen en flexibele eigendomsconstructies wordt beter ingespeeld op een veranderende vraag. Woningen die gemakkelijk aan te passen zijn aan een verandering van levensstijl of levensfase of arbeidssituatie (combinatie van wonen en werken) zijn dus vereist. Dit wordt gerealiseerd door het benutten van de recent verruimde mogelijkheden te creëren voor het verhelen of splitsen van woningen en door meer ruimte te creëren voor onbestemd bouwen en (gebouwen waarvan de functie niet van te voren wordt vastgelegd).

4.1.2 Onderzoeksresultaten

Het plan voor het omzetten van winkelruimte naar woonruimte op de begane grond van het pand Hoge RIjndijk 90 voorziet in het toevoegen van een woningen aan de Leidse woningvoorraad. Aan meer woonruimte is behoefte. De woonruimten leveren een bijdrage voor starters, studenten en mensen met problemen die acuut over andere woonruimte moeten beschikken. Ook beschikken alle appartementen over (privé) buitenruimte en wordt voorzien in het stallen van fietsen. Dit draagt bij aan de leefbaarheid, de kwaliteit en de toekomstbestendigheid.

4.2 Verkeer en parkeren

4.2.1 Nota Beleidsregels parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van het bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de veroorzaker van de parkeervraag gelegd. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte (op eigen terrein) moet worden voorzien.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Het pand is gelegen in het gebied 'schil'. In de bestaande situatie is de gebruiksfunctie voor de begane grond van Hoge Rijndijk 90 een winkel (grootschalige bezoekersextensieve detailhandel). Ongeveer 33% van de oppervlakte van de voormalige winkel wordt gebruikt voor het te ontwikkelen plan. De zelfstandige wooneenheden zullen worden verhuurd en betreffen geen wooneenheden voor geoormerkte studentenhuisvesting.

Berekening huidige parkeervraag:

Begane grond Hoge Rijndijk 90: winkel (33%) is circa 208 m² b.v.o.

De parkeervraag voor de bestaande situatie wordt:

208 m² x 0,8 p.p/100 m² b.v.o. = 1,7 p.p.

Berekening nieuwe parkeervraag:

4 huurwoningen kleiner dan 65 m² b.v.o.

De parkeervraag voor deze nieuwe situatie wordt:

4 (huurw. tot 65 m² ) x 0,6 p.p./woning = 2,4 p.p

De parkeereis 2,4 p.p.. -/- 1,7 p.p.. = 1 p.p. (afgerond).

Parkeren op eigen terrein is niet mogelijk. In het gebied 'schil van Leiden' is het mogelijk om af te wijken van de parkeereis indien deze niet hoger is dan 10 parkeerplaatsen. Het betreft hier een woonfunctie in een gebied waar vrij geparkeerd kan worden. Het is dan van belang om te kijken naar de parkeerdruk op straat. Er bestaan voor dit gebied geen tellingen. Aangezien het slechts om één parkeerplek gaat en de afstand tot de binnenstad redelijk groot is, is de verwachting dat door het verlenen van de omgevingsvergunning de parkeerdruk niet erg zal veranderen. Daarmee is het acceptabel om in dit geval van de afwijking gebruik te maken.

4.3 Stedenbouw en Welstand

4.3.1 Stedenbouwkundige context

Het pand Hoge Rijndijk 90 maakt deel uit van het bebouwingslint langs de Hoge Rijndijk. De Hoge Rijndijk is één van de oorspronkelijke uitvalswegen van de historische stad langs de Rijn. De lintbebouwing langs de Hoge Rjindijk vormt de Rijndijkbuurt en is ruimtelijk organisch gegroeid langs en dwars op de Hoge Rijndijk. De bebouwing van het lint is geleidelijk gegroeid en bestaat uit afwisselend vrijstaande, geschakelde en in korte rijtjes gebouwde panden, waaronder een aantal monumenten. Tussen de weg op de oorspronkelijke dijk en de rivier van de Rijn is een gesloten en compacte bebouwing ontstaan. De rooilijn van de voorgevels volgt op organische wijze de landschappelijke krommingen van de oorspronkelijke dijk.

Karakteristiek zijn de individuele gevels in een aaneengesloten gevelwand met oriëntatie op de straat. De gevarieerde bebouwing is geschakeld in rijtjes en is sprake van enige functiemenging op de begane grond. Architectonische en stedenbouwkundige eenheden bestaan vaak uit meerdere percelen, waarbij de individuele panden in het straatbeeld herkenbaar zijn. De opbouw van de woonpanden is eenvoudig en bestaat vaak uit twee bouwlagen met een kap. Het pand Hoge Rijndijk 90 is een latere invulling van een bedrijfspand uit de jaren '60 of '70. Het gebouw van drie bouwlagen vormt een architectuureenheid, maar is door zijn jaren '60 architectuur een afwijkende ruimtelijke eenheid in het bebouwingslint van individueel geparcelleerde woningen en projectmatig gebouwde architectuurblokken van vóór de oorlog. Het pand is afwijkend in dakvorm (plat dak, geen kap), heeft een sterk aangezette luifel, een grote glazen pui met grote venstervlakken en een galerij ontsluiting.

De gevels van panden met winkelruimten, horeca en bedrijven in de plint zijn meestal afwijkend vanwege de functie. Deze hebben meestal luifels, zonweringen, etalageruimten en reclameborden en komen het gevelbeeld niet altijd ten goede.

De overgang met de straat bestaat meestal uit bestraat voorterrein of kleine voortuintjes. Ook typisch is het gesloten karakter van het bebouwingslint en doorsteekjes tussen de Hoge Rijndijk en het Utrechtse Jaagpad. Achter de Hoge Rijndijk ligt het Utrechtse Jaagpad met woonbebouwing en bedrijfspanden, de achtergebieden van de panden aan de Hoge Rijndijk grenzen aan de achterpercelen van het Utrechtse Jaagpad. Deze achtergebieden zijn relatief volgebouwd met erfbebouwing en bedrijfspanden met kleine buitenruimtes. Het achterterrein van het pand Hoge Rijndijk 90 is tot aan de achterperceelsgrens volgebouwd en loopt door naar het Utrechtse Jaagpad. Het maakt deel uit van een complex van (voormalige) bedrijfspanden, verbouwde oude gebouwen met appartementen, nieuwbouwappartementen en aaneengesloten individuele woningen. Direct voor het pand ligt het trottoir dat gemeente eigendom is.

4.3.2 Gevolgen voor de stedenbouwkundige context

Functiewijziging

Verandering van de functie detailhandel (winkel) op de begane grond naar wonen is op zich een aanvaardbare functiewijziging. Wonen is een verbetering van het gebruik en passend in het gebruik van de gemengde bebouwing aan de Hoge Rijndijk. Deze zijde van de Hoge Rijndijk wordt gekenmerkt door een schakering aan panden met een niet-woonfunctie zoals horeca, winkels, dienstverlening en bedrijvigheid aan huis. Veel van deze niet-woonfuncties zijn van een dergelijk laagwaardig karakter dat dit het verblijf- en woonklimaat en het uiterlijk van het gevelbeeld van panden aan de Hoge Rijndijk niet ten goede komt. Dat komt bijvoorbeeld door het laagwaardig karakter van het gebruik, afwijkende gevelindelingen, overkappingen, rommelige en overdadige reclame, dichtzetten van raampartijen en allerlei toevoegingen aan de gevel. Regelmatige wisseling van de niet-woonfuncties komt de gebruikskwaliteit ook niet ten goede. Het omzetten van winkelruimte naar wonen is een verbetering van het gebruik, omdat het gebruik hoogwaardiger wordt en sprake is van een meer functionele, stabiele continuïteit in plaats van wisseling van gebruikers van de niet woonfunctie. De functiewijziging naar wonen is daarom stedenbouwkundig acceptabel.

Gevel- en straatbeeld

Het is wenselijk om het gevelbeeld van de plint aan te laten sluiten op de bovenbouw om er één geheel van te maken. Het verwijderen van de luifel, de diverse reclameuitingen en overige objecten betekenen een verbetering van het gevelbeeld. Hoewel het jaren '60 pand in zijn verschijningsvorm afwijkend is in het straatbeeld kan er met een woonfunctie een verbetering in de architectonische uitstraling plaatsvinden.

Door de omzetting van winkelruimte naar wonen is er een aanleiding om ter hoogte van de begane grond een vriendelijker en aantrekkelijker gevel te maken met raampuien e.d. Een gevelwijziging kan een sterke verbetering van het architectonisch beeld zijn. Het pand vertoont dan weer een samenhangende eenheid als een zelfstandig appartementenblok. Aansluiting kan worden gevonden op het huidige gevelbeeld van de bovenverdiepingen. Door de sterk horizontale geleding en vergrote korrel van de parcellering is het niet persé noodzakelijk aansluiting te vinden op deze kleinschalige ruimtelijke structuur.

Buitenruimte

Aan de achterzijde van de appartementen komt voor elk appartement buitenruimte. Deze buitenruimten zijn op zichzelf aan de kleine kant en zullen gezien de ligging nauwelijks zonlichttoetreding hebben, maar vormen wel een belangrijke toevoeging aan de appartementen.

Stallen van fietsen

De komst van de appartementen betekent dat er fietsen gestald moet worden. In het plan is aan de achterzijde ruimte voor het stallen van fietsen; er wordt een fietsenrek geplaatst. Via een doorgang is de achterzijde bereikbaar.

Privacy en uitzicht

De functiewijziging vindt plaats in het bestaande gebouw. Raampartijen kunnen alleen aan de voorzijde komen, tenzij aan de achterzijde het bedrijfspand wordt omgezet in een tuin of erf. Raampartijen op de achterzijde kijken op de binnenruimte en liggen ongeveer 5 meter uit de gevel van de planontwikkeling aan de Hoge Rijndijk/Utrechtse Jaagpad. Aan de voorzijde wordt op de straat gekeken. De bovenwoningen hebben een galerij boven de buitenruimte. Voor de beneden woningen betekent dit geen vermindering van uitzicht en privacy. De buitenruimte van de vier appartementen ligt onder de galerij van de bovenwoningen.

Bezonning en daglichttoetreding

Aandachtspunt is het toetreden van voldoende daglicht in de woningen. Aan de achterzijde is buitenruimte. Dit zal voldoende ruimte moeten zijn voor daglichttoetreding aan de noordgevel. Aan de zuidgevel zijn grote raampartijen waar de woonkamers aan liggen. Dit lijkt voldoende daglichttoetreding ten gevolge te hebben.

Doordat er een functiewijziging plaatsvindt in een bestaand gebouw en geen uitbreiding plaatsvindt in de vorm van aanbouwen of opbouwen, is er geen verandering van dag- en zonlichttoetreding bij belendingen.

4.3.3 Stedenbouwkundig advies

Stedenbouwkundig wordt positief gestaan tegenover de functiewijziging van winkelruimte naar wonen. Dit is een kans om een belangrijke functie in het bebouwingslint te versterken en een positieve impuls te geven aan de uitstraling van het pand in het gevel- en straatbeeld. Positieve punten zijn ook de buitenruimten en de mogelijkheid voor het stallen van fietsen aan de achterzijde. Met de wijziging van de functie is er een kans een verbetering van de architectonische kwaliteit van de gevel te realiseren.

4.3.4 Welstandsnota Leiden

De gemeenteraad heeft op 18 februari 2010 de Welstandsnota vastgesteld. Een belangrijk verschil met de vorige nota is dat de welstand in grote delen van de stad een stuk minder streng wordt. Ook is de nieuwe nota toegankelijker en transparanter geworden. De nieuwe nota is bedoeld als opvolger voor de huidige welstandstoets bij aanvragen van een bouwvergunning en is op 1 maart 2010 in werking getreden.

In de nota wordt Leiden in verschillende gebieden ingedeeld; elk met eigen beoordelingscriteria. Voor het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil blijft het welstandsbeleid gericht op behoud van het waardevolle historische beeld. De nota bevat sneltoetscriteria waarmee kan worden beoordeeld of een bepaald plan al dan niet passend is in de stedelijke (historische) context. De beoordelingscriteria zijn in grote lijnen geordend naar de mate waarin een plan van invloed is op zijn omgeving en de eigenschappen van deze omgeving. Het biedt zowel de burger als de gemeente een handvat om ruimtelijke plannen op een redelijk objectieve en toetsbare manier te beoordelen en te kijken of het plan voldoet aan de redelijke eisen van de welstand.

De Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML) is een onafhankelijke, externe commissie die de gemeente advies geeft over vergunningaanvragen voor nieuwbouw, verbouw- en restauratieplannen in de stad. De WML toetst plannen aan de Welstandsnota.

De WML heeft dit plan twee maal behandeld. Het plan is aangepast op basis van het eerste advies van de WML. Deze aanpassing had betrekking op de voorgevel en het voorgestelde materiaal- en kleurgebruik. Een nieuw aangepast ontwerp is door de WML akkoord bevonden en geconcludeerd dat het plan niet in strijd is met de redelijke eisen van de welstand.

4.4 Cultuurhistorie

4.4.1 Nota Cultureel Erfgoed

De Nota Cultureel Erfgoed Leiden, Ontdekkingen van de stad. Beleidsnota Monumenten, Bouwhistorie en Archeologie 2005-2015 is vastgesteld door de gemeenteraad op 20 december 2005.

Leiden heeft een rijk cultureel erfgoed dat beschermt en benut dient te worden. Hoe er omgegaan wordt met de historische structuren, de historische bebouwing en met het archeologisch bodemarchief staat beschreven in de nota. Eén van de uitgangspunten is dat het rijke cultuurerfgoed zowel boven als onder de grond zorgvuldig beheerd moet worden voor nu en voor de volgende generaties. Door te zorgen voor een kwalitatief goede inzet van cultuurhistorie in ruimtelijke en stedelijke ontwikkelingen, krijgt het erfgoed een nieuwe toekomst. De instandhouding van de monumenten wordt als prioriteit gezien, waarbij het behoud van de monumentale waarden voorop staat. Zowel uit- als inpandige wijzigingen aan een monument moeten erg zorgvuldig gebeuren. Eigenaren dragen zorg voor de instandhouding van hun monument. De gemeente speelt een belangrijke rol bij het beheer en de bescherming van de monumenten.

4.4.1.1 Beschermd stadgezicht

Het gehele gebied binnen de singels is in 1982 aangewezen als beschermd stadsgezicht. Dit met als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de Leidse binnenstad zoals die door de eeuwen heen tot stand is gekomen. In 2011 is daar het gebied Zuidelijke Schil aan toegevoegd. De Hoge Rijndijk valt binnen dit gebied en heeft aldus de status van beschermd stadsgezicht. De bescherming is niet bedoeld om ontwikkelingen te bevriezen, maar zorgt er juist voor dat in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen de historische en stedenbouwkundige karakteristieken behouden blijven.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Het pand staat in het beschermd stadsgezicht Leiden Zuidelijke Schil en is geen monument noch beeldbepalend pand. Het betreft een redelijk recent woongebouw met bedrijfsruimte op de begane grond. De architectonische kwaliteit van het gebouw is gering. Door de schaal en het gebrek aan parcelering detoneert het gebouw ten opzicht van de oudere bebouwing aan de Hoge Rijndijk.

De gevolgen van een functiewijziging zijn gering voor de ruimtelijke kwaliteit van het beschermd stadsgezicht ter plaatse. Een herbestemming van het gebouw biedt de kans om de uitstraling van het gebouw te verbeteren zoals de wijziging van de huidige zware luifel.

4.5 Economisch beleid

De gemeente heeft detailhandelsbeleid vastgesteld: de Detailhandelsstructuurvisie Leiden (RV 04.0184).

In de detailhandelsstructuurvisie is de Hoge Rijndijk aangegeven als niet te handhaven locatie voor detailhandel. In kaart 2 'spreiding aanbod in Leiden en omliggende plaatsen' is de bestaande structuur (uit 2005) aangegeven. In paragraaf 4.6 'toekomstig gewenste detailhandelsstructuur' staat beschreven dat de perifere detailhandelszones in Leiden beperkt blijven tot een aantal over de stad verspreide locaties voor doe-het-zelfzaken. De locatie Hoge Rijndijk komt hierin niet meer terug, zoals ook op kaart 4 'toekomstig gewenste detailhandelsstructuur in Leiden' is terug te vinden.

De aanvraag, het omzetten van een winkelfunctie naar een woonfunctie, past in dit beleidskader en is daarmee akkoord.

4.6 Milieu

De Omgevingsdienst West Holland beoordeelt en toetst plannen aan de hand van een aantal milieuaspecten; bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering en duurzaamheid. Ten aanzien van de aspecten bodem en geluid heeft de Omgevingsdienst aangegeven dat er nog nader onderzoek dient te worden verricht. Een (verkennend) bodemonderzoek en een akoestisch onderzoek om inzicht te geven in respectievelijk de bodemgesteldheid en geluidhinder zullen deel moeten uitmaken van de aanvraag om de omgevingsvergunning. Hieronder zullen deze aspecten apart worden besproken.

4.6.1 Bodem

In het kader van de nieuwbouw is ter plaatse een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (IDDS BV met kenmerk 1212E942/RKO/rap1 d.d. 17 april 2013). Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld en in de bodemmonsters waargenomen. Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat ter plaatse van de noord- en zuidzijde van het terrein in de bovengrond vanaf 0,1 tot 0,6 m-mv een sterke verontreiniging met zware metalen en PAK aanwezig is. Ter plaatse van de zuidelijk gelegen verontreiniging zal de verontreiniging mogelijk over het hele toekomstige bouwvlak aanwezig zijn. Verwacht wordt dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden dient een sanering uitgevoerd te worden overeenkomstig een door de Omgevingsdienst West-Holland goed te keuren BUS-melding of saneringsplan.

In het grondwater is aan de zuid-westzijde van het terrein ter plaatse van het toekomstige bouwvlak een sterke verontreiniging met minerale olie aanwezig. Deze is te relateren aan de ondergrondse tanks op de locatie. De verontreiniging is op het terrein voldoende afgeperkt. De omvang van de sterke verontreiniging in het grondwater bedraagt circa 35 m3 uitgaande van een gemiddelde laagdikte van 1 meter.

Voordat de bouwwerkzaamheden plaatsvinden, moeten de tanks verwijderd worden. Het is wenselijk om de zintuiglijke verontreiniging met minerale olie te verwijderen.

De initiatiefnemer moet een saneringsplan opstellen waaruit blijkt wat er met de aangetroffen bodemverontreiniging in het bouwplan gaat gebeuren. Dit plan moet door de ODWH worden beoordeeld. Na beoordeling is duidelijk of de locatie geschikt is voor de bestemming wonen.

De omgevingsvergunning treedt in dat geval pas in werking zodra is voldaan aan artikel 6.2c Wabo. De kosten voor een eventuele saneringsactie zijn in verhouding met de ontwikkelingskosten gering, waardoor een (eventuele) sanering niet kan worden aangemerkt als een belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. De kosten van deze (eventuele) sanering worden door de aanvrager/ontwikkelaar gedekt.

4.6.2 Geluid

In een eerder stadium (2012) heeft de ODWH over het realiseren van de appartementen geadviseerd. In dit advies staat:

“Als blijkt dat maatregelen redelijkerwijs niet mogelijk zijn, wat de verwachting is, kan een procedure hogere waarde worden doorlopen (voor niveaus = 68 dB). Een hogere waarde kan alleen verleend worden door gebruik te maken van een 5 dB hogere norm voor bestaande bouw. Als de geluidsbelasting boven de 68 dB uit komt is woonbestemming slechts mogelijk met een dove gevel.”

Uit het ingediende akoestisch onderzoek van maart 2013 blijkt dat de geluidbelasting op de appartementen 66 dB bedraagt. Hieruit vloeit voort dat het verlenen van een hogere waarde mogelijk is. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning zal een dergelijke procedure moeten worden doorlopen. In paragraaf 5.2.2 is de procedure voor een besluit hogere waarde beschreven.

4.7 Kabels en leidingen

Op de locatie zijn kabels en leidingen aanwezig die als huisaansluitingen dienen en daar worden bij de uitvoering van dit bouwplan geen problemen bij verwacht. Indien er (eventueel) kabels en leidingen moeten worden verlegd, moet er overlegd worden met de betrokkenen. In Bijlage 3 is een overzicht van de aanwezige kabels en leidingen opgenomen.

4.8 Algemene conclusie

De verschillende omgevingsaspecten beschouwd te hebben, kan worden geconcludeerd dat er geen planologische bezwaren bestaan tegen de functiewijziging ter plaatse van de Hoge Rijndijk 90;

• Het realiseren van de vier zelfstandige woningen, levert een belangrijke bijdrage voor starters, studenten en mensen met problemen die acuut over andere woonruimte moeten beschikken. Gezien de woningnood en -schaarste onder deze groep in Leiden is het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad zeer wenselijk;
• De functiewijziging (van 'winkel' naar 'wonen') is wenselijk, omdat er op deze manier de belangrijke functie in het bebouwingslint wordt versterkt en dit een en positieve impuls geeft aan de uitstraling van het pand in het gevel- en straatbeeld. Een woonfunctie zal ook de sociale controle (op straat) vergroten;
• Er geldt een parkeereis van 1 parkeerplaats. In het gebied 'schil van Leiden', waar de Zuidelijke schil onder valt, is het mogelijk om af te wijken van de parkeereis indien deze niet hoger is dan 10. Aangezien het om één plek gaat en de afstand tot de binnenstad redelijk groot is, is het niet de verwachting dat de parkeerdruk als gevolg van deze plek erg zal veranderen. De afwijking is daarom acceptabel;
• De aanvraag past binnen het vastgestelde detailhandelsbeleid; de Detailhandelsstructuurvisie Leiden. In dit beleid is de Hoge Rijndijk aangegeven als niet te handhaven locatie voor detailhandel, waardoor het omzetten van een winkelfunctie naar een woonfunctie op de begane grond, akkoord is;
• De gevolgen van de functiewijziging zijn gering voor de ruimtelijke kwaliteit van het beschermd stadsgezicht ter plaatse. Herbestemming biedt juist de kans om de uitstraling van het gebouw te verbeteren en levert een bijdrage aan de leefbaarheid en levendigheid van het gebied.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

De inwerkingtreding van de Wabo heeft gevolgen voor de manier waarop vergunningen worden verleend door de gemeente. Het doel van de Wabo is de beslistermijnen te verkorten en het aantal verschillende vereiste vergunningen, bijvoorbeeld de bouwvergunning, sloopvergunning en kapvergunning, voor ruimtelijke projecten terug te brengen tot één: de omgevingsvergunning.

Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan.

De omgevingsvergunning kan in geval van strijdigheid met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur (Besluit omgevingsrecht) afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Zuidelijke Schil. Voor dit bouwplan is in het Bor geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Iedereen kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen.

Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen (zie paragraaf 5.2.1). Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden.

Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning. De omgevingsvergunning treedt in werking één dag na afloop van de beroepstermijn, mits er beroep is ingesteld of een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. Dan treedt de omgevingsvergunning pas in werking op het moment dat op het beroep of het verzoek om voorlopige voorziening is besloten.

5.2.1 Verklaring van geen bedenkingen (vvgb)

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.
Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor dit project, het realiseren van vier woningen die zijn gelegen binnen het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil waarbij de uiterlijke kenmerken van het (bestaande) panden wijzigen, is wellicht een vvgb vereist, afhankelijk of er al dan niet zienswijzen worden ingediend tegen het ontwerpbesluit. Bij het ter inzage leggen van het ontwerpbesluit en de ruimtelijke onderbouwing voor dit plan, is als bijlage daarom een ontwerp verklaring van geen bedenkingen gevoegd.

5.2.2 Procedure Hogere waarde

Om dit plan mogelijk te maken, zal naast het verlenen van de omgevingsvergunning ook een besluit Hogere waarde moeten worden genomen. De Omgevingsdienst stelt een dergelijk besluit op.

Het besluit Hogere waarde zal tegelijkertijd met de omgevingsvergunning ter inzage worden gelegd en is bijgevoegd in Bijlage 1.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project.

In artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. In 6.2.1 onder a is bepaald dat de 'bouw van een of meer woningen' als een bouwplan wordt aangemerkt. Dit plan is aan te merken als een bouwplan, waarvoor een exploitatieplan moet worden opgesteld.

Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien, mits het verhaal van de kosten anderszins geregeld is (artikel 6.12 lid 2 onder a Wro). Het anderszins regelen gebeurt in dit geval door middel van een planschadeovereenkomst, voor het eventuele verhaal van (planschade) kosten. Deze overeenkomst is ondertekend door de gemeente Leiden en de aanvrager. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Zienswijzen

Vóór het opstellen van deze omgevingsvergunning heeft eerst een belangenafweging plaatsgevonden. Alle belangen worden tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. In Hoofdstuk 4 is uiteengezet waarom medewerking wordt verleend aan de uitvoering van dit plan. Gedurende de zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens de een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

Via een publicatie in de Stadskrant, de Staatscourant en plaatsing op de website ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website wordt de termijn van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning Hoge Rijndijk 90 bekend gemaakt.

Het ontwerp van de omgevingsvergunning heeft, tezamen met het ontwerp besluit Hogere waarde, zes weken ter inzage gelegen, vanaf 28 november 2013 tot en met 8 januari 2014.

Tijdens deze termijn zijn tegen beide besluiten geen zienswijzen ingediend. Dit betekent dat een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad niet is vereist en dat de omgevingsvergunning kan worden verleend door het college.

6.2.2 Beroep

Tegen de verleende omgevingsvergunning staat de mogelijkheid open van beroep bij de rechtbank. Ook kan eventueel om een voorlopige voorziening worden gevraagd.

Tijdens deze termijn kan beroep bij de rechtbank Den Haag worden ingesteld door de volgende personen, in dit geval is alleen de tweede groep van belang:

- belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit;
- belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit.