Bargelaan 180

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de gemeente Leiden is een aanvraag omgevingsvergunning (BV 121130) ingediend voor een gewijzigde invulling van de 10e, 11e en 12e verdieping van het ROC-gebouw aan de Bargelaan. De nieuwe invulling betreft een hotel, restaurant en welness/fitnesscentrum (Cityspa).

Om de omgevingsvergunning te kunnen verlenen dient afgeweken te worden van het geldende bestemmingsplan ter plaatse. Voor het doorlopen van de betreffende procedure is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.2 Begrenzing Plangebied

Het projectgebied is gelegen tussen de spoorlijn Den Haag-Amsterdam, de Joop Walenkamptunnel, de Bargelaan en het stationsplein Zeezijde. De plancontour voor de omgevingsvergunning Bargelaan 180 is opgenomen in Bijlage 1.

Kadastraal maakt het plangebied deel uit van perceel LEIDEN 01, sectie R, nummer 1767.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is "Stationsgebied Zeezijde", door de raad vastgesteld op 20 december 2005 en door Gedeputeerde staten op 4 juli 2006 goedgekeurd. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. Hieronder is een uitsnede van de bestemmingsplankaart weergegeven.

Uitsnede bestemmingsplankaart ter plaatse van het projectgebied

Het ROC-gebouw is gelegen binnen de bestemming 'Gemengde bebouwing 1' (Gb1, artikel 6).
De gronden op de projectlocatie (locatie 8) zijn bestemd voor:

• bebouwing ten behoeve van dienstverlenende, verzorgende, onderzoek en ontwikkelings- c.q. instellingen en instituten alsmede bedrijven op het gebied van de medische technologie en gezondheidszorg;
• kantoren;
• een hotel en congrescentrum;
• winkels;
• horecainrichtingen categorieën I,III, IV;
• gebouwde parkeer- en stallingsvoorzieningen voor auto's en fietsen;
• gebouwen ten dienste van bijzondere doeleinden in de vorm van educatieve, wetenschappelijke, culturele en sociale voorzieningen;

In artikel 6.2.1 zijn voor de projectlocatie nog een aantal specifieke eisen gesteld, waaronder voor onderhavige aanvraag relevant:

• Horeca inrichtingen in de categorieën I, III en IV zijn uitsluitend toegestaan op de begane grond tot een vloeroppervlak van ten hoogste 400 m².

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Beschrijving projectgebied

De aanvraag heeft betrekking op de invulling van de bovenste verdiepingen van het ROC-gebouw aan de Bargelaan, gelegen in het Stationsgebied Zeezijde. Dit gebied is gelegen aan de westkant van de spoorlijn Den Haag-Amsterdam, nabij station Leiden Centraal.

Het ROC-gebouw is een multifunctioneel gebouw met bijbehorende parkeervoorziening. Het ROC Leiden is de afgelopen jaren bezig geweest om zich te concentreren op twee grote vestigingen, waar het gebouw aan de Bargelaan er één van is. Het gebouw biedt onderdak aan een aantal functies. Op de begane grond winkels en horeca en de entree naar de bovengelegen functies. De verdiepingen bieden plek aan de onderwijsfuncties van het ROC. Daarnaast vinden - volgens de oorspronkelijke plannen - kantoren zonder baliefunctie, een hotel alsmede een congresruimte een plek in het gebouw. Er zijn geen woningen in het gebouw.

De kelder van het gebouw bestaat uit een parkeerkelder voor auto's en fietsen ten behoeve van de gebruikers van het gebouw.

2.2 Beschrijving aanvraag

Het ROC-gebouw is wat betreft de bovenste bouwlagen casco uitgevoerd. De bovenste lagen worden ingevuld door Fitland, met een hotel, Cityspa (welness centrum) en restaurant. Voorliggende aanvraag betreft de invulling van deze bouwlagen.

De specifieke indeling wordt als volgt:

• hotel (100 kamers) op de 10e en 11e verdieping (2795 m2);
• welness/fitness (Cityspa) op de 11e en 12e verdieping (1872 m2);
• horeca (restaurant) op de 12e verdieping (444 m2).

2.3 Strijdigheid met vigerend bestemmingsplan

Op grond van artikel 6.1 (doeleindenomschrijving) is een hotel en congrescentrum toegestaan op de betreffende gronden. Een Cityspa echter niet. Op dit punt is het plan in strijd met het bestemmingsplan.

Daarnaast is in artikel 6.2.1, sub i, bepaald dat horeca inrichtingen in de categorieën I, III en IV uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond, tot een vloeroppervlak van ten hoogste 400 m². De aanvraag is betreft mede een horeca categorie III functie (restaurant) van 444 m2 op de 12e verdieping. Dit is tevens in strijd met het bestemmingsplan.

Voor het verlenen van de omgevingsvergunning zal dus van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Ten behoeve van de betreffende afwijkingsprocedure (zie Hoofdstuk 4) is voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

Hoofdstuk 3 Motivering

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gemotiveerd waarom wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan ten behoeve van de aanvraag.

3.2 Beleid

Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdragen te leveren aan de versterking van de kennisstad.

De aanvraag heeft betrekking op het afronden van de invulling van het ROC-gebouw in het Stationsgebied. Daarmee wordt aangesloten bij een van de ambities uit de structuurvisie.

Leiden Centraal Project

Het station Leiden Centraal en omgeving kenmerkt zich door een hoge dynamiek. Na de oplevering van het nieuwe stationsgebouw in 1996 is een proces op gang gekomen ter verbetering van de gehele stationsomgeving. In dit Leiden Centraal Project (LCP) wordt de gehele vernieuwing van het stationsgebied gecoördineerd. Het LCP heeft betrekking op het Stationsgebied Stadszijde en Zeezijde.

Lagen de accenten van het LCP in de beginjaren vooral op infrastructurele ingrepen zoals de Stationstunnel, Schipholweg en het nieuwe stationsgebouw, nu schuift het accent steeds meer naar de ruimtelijke en functionele invulling van de omgeving.

De ontwikkeling van de ROC-locatie is een onderdeel van het LCP. Doel van het LCP is het realiseren van het ruimtelijk-functioneel programma voor het gehele gebied. Deze bouwplannen moeten voor de stationsomgeving een kwaliteitsslag leveren en de entreefunctie naar de stad vergroten.

3.3 Functionele invulling

De aanvraag betreft de invulling van de bovenste drie etages van een multifunctioneel gebouw. De basis voor realisatie van dit gebouw is in 2005 zo goed mogelijk neergelegd in het bestemmingsplan. Inmiddels is het economisch tij veranderd en is een aangepaste invulling gewenst.

De welnessfunctie is niet genoemd in het bestemmingsplan voor dit pand. Er is geen beleid voor dit soort voorzieningen in de stad. In dit geval wordt de Cityspa gerealiseerd op de 11e en 12e verdieping. Het is een functie die zich prima verstaat met die van een hotel en is derhalve vanuit economisch oogpunt een goede aanvulling.

Hetzelfde geldt voor het restaurant in samenhang met de hotel/congresfunctie. Het restaurant zal met name functioneren voor de hotel en congresgasten (ontbijt, lunch en diner), terwijl de horeca op de begane grond veel meer voor passanten, de studenten en docenten bedoeld is.

3.4 Stedenbouw

De aanvraag betreft de functionele invulling van een reeds bestaand gebouw. Uiterlijk treden er geen verschillen op in vergelijking met de bestaande situatie. Stedenbouwkundig zijn er derhalve geen belemmeringen om aan de aanvraag mee te werken.

3.5 Verkeer en parkeren

Uit de parkeerbalans (Bijlage 2) blijkt dat de beoogde invulling van de betreffende verdiepingen parkeertechnisch vrijwel neutraal kan plaatsvinden. Het ROC heeft een eigen parkeergarage en in de omgeving van het ROC is het niet mogelijk om vrij te parkeren. Parkeeroverlast op de omgeving is daarom niet te verwachten en het is daarom niet noodzakelijk om een parkeereis te stellen.

Ook zal als gevolg van de verbouwing, gegeven de locatie van het gebouw (dichtbij het station en het centrum), de hoeveelheid extra verkeer van en naar het gebouw klein zijn. Het is daarom ook niet noodzakelijk om in de omgeving van het gebouw extra verkeersmaatregelen te treffen.

3.6 Milieu

Inleiding

De Omgevingsdienst heeft de aanvraag beoordeeld op de milieuaspecten m.e.r., bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en duurzaamheid. Deze aspecten worden hierna afzonderlijk toegelicht

Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan niet genoemd in deze bijlage. Een m.e.r. beoordeling of plan M.E.R is niet nodig.

Bedrijven en milieuzonering

Het plangebied bevindt zich in een gebied waar zich voornamelijk bedrijven, onderwijsinstellingen en een ziekenhuis bevinden. Binnen 150 meter vanaf het pand bevinden zich geen woonbestemmingen. Naar verwachting levert het plan dan ook geen hinder op naar de omgeving.

Wet milieubeheer

Het betreft hier bedrijfsruimte waarop de Wet milieubeheer (Wm) van toepassing is. Voor deze zogenaamde inrichting moet in de ruimtelijke onderbouwing van de afwijking worden opgenomen dat een melding op grond van het Activiteitenbesluit in het kader van de Wm moet worden gedaan. Een dergelijke melding moet vier weken voor aanvang van de bedrijfsactiviteiten bij de Omgevingsdienst binnen zijn. De melding moet elektronisch worden gedaan via http://aim.vrom.nl. Meer informatie hierover is te vinden op http://www.infomil.nl.

Bodem

Het plan bevindt zich op de 10e, 11e en 12e verdieping. Er wordt dus niet in de bodem geroerd. Daarom is het uitvoeren van een bodemonderzoek niet noodzakelijk.

Geluid

De Wet geluidhinder is niet van toepassing op de voorgenomen realisatie van een hotel, restaurant en welness/fitness. Het betreffen namelijk geen geluidgevoelige bestemmingen.

De realisatie van de verschillende bestemmingen die worden aangevraagd geven een extra geluidsbelasting naar de omgeving toe dan nu het geval is maar gelet op de specifieke ligging wordt er geen onacceptabele geluidsbelasting verwacht.

Geluid vormt geen belemmering.

Luchtkwaliteit

Volgens opgave van de gemeente Leiden is, als gevolg van de verbouwing van de betreffende verdiepingen, gegeven de locatie van het gebouw (dichtbij het station en het centrum), de hoeveelheid extra verkeer van en naar het gebouw klein (er zijn immers geen extra parkeerplaatsen beschikbaar). Het plan draagt hierdoor "niet in betekende mate" bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden en er is geen nader onderzoek nodig.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof ter plaatse van de dichtstbijzijnde drukke doorgaande weg de Rijnsburgerweg ter hoogte van de kruising met de Bargelaan in 2011 respectievelijk 31,3 µg/m3 en 25,9 µg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014. Het plan is `niet in betekenende mate` en voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen.

Er zijn in het geheel geen belemmeringen voor het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

Externe Veiligheid

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel een op ruime afstand van ca. 3 km. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid.

Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.

Duurzaamheid

De gemeente Leiden hanteert als uitgangspunt bij bouwprojecten de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 als duurzaam bouwen-maatlat. Over de nagestreefde kwaliteit en duurzaamheid van het project kunnen op vrijwillige basis afspraken gemaakt worden tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Voor kleine bouwprojecten als het onderhavige bouwproject informeert de gemeente initiatiefnemers over duurzaam bouwen via het Infoblad Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen. Dit infoblad staat op de website van de Omgevingsdienst: www.odwh.nl/dubo.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat geen van de milieuaspecten een belemmering is voor het realiseren van dit plan. Vier weken voor aanvang van de bedrijfsactiviteiten moet een melding op grond van het Activiteitenbesluit in het kader van de Wm bij de Omgevingsdienst binnen zijn.

Met betrekking tot het onderwerp duurzaamheid wordt geadviseerd de DuBo Plus Richtlijn te hanteren.

3.7 Conclusie

De realisatie van een welnesscentrum in het ROC-gebouw is vanuit economisch oogpunt een goede aanvulling op de bestaande functies. Er is in Leiden geen specifiek beleid voor deze functie, maar een aantrekkelijke invulling van het gebouw en daarmee in groter verband het Stationsgebied is wel een van de ambities uit de Structuurvisie Leiden 2025.

Het restaurant zal met name functioneren voor de hotel en congresgasten (ontbijt, lunch en diner) en is daarmee aanvullend aan de horeca op de begane grond, die meer voor passanten, de studenten en docenten bedoeld is.

Het bouwplan levert geen toename van de parkeervraag op. Parkeeroverlast op de omgeving is daarom niet te verwachten. Gezien de ligging van de projectlocatie (dichtbij het station en het centrum) zal de hoeveelheid extra verkeer van en naar het gebouw klein zijn. Het is daarom niet noodzakelijk om in de omgeving van het gebouw extra verkeersmaatregelen te treffen.

Er zijn geen milieubelemmeringen. Aangezien het uiterlijk van het pand niet wijzigt zijn er ook geen stedenbouwkundige belemmeringen.

Al met al zijn er, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, geen bezwaren om de omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het geldende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Procedurele aspecten

4.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• 1. indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1° van de Wabo;
• 2. indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend na toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° van de Wabo;
• 3. indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wabo doorlopen worden. Op deze procedure is afdeling 3.4 Awb van toepassing.

De aanvraag kan alleen mogelijk worden gemaakt op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Dit kan indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Voorliggende rapportage betreft de ruimtelijke onderbouwing voor dit project.

4.2 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid Bor (Besluit omgevingsrecht) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het College kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist (Rv 10.0122).

Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1.000m2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. In dat geval is een vvgb noodzakelijk, wanneer er zienswijzen tegen het ontwerpbesluit worden ingediend. Daarom is gelijktijdig met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning een ontwerp verklaring van geen bedenkingen ter inzage gelegd. Nu er geen zienswijzen zijn ingediend is een vvgb niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan te worden opgesteld.

Voor het eventuele verhalen van (planschade) kosten, is een planschadeovereenkomst afgesloten tussen de gemeente Leiden en de eigenaar van het pand.

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal
geen investeringen doen.

Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Zienswijzen

Via een publicatie in de Stadskrant, de Staatscourant en plaatsing op de gemeentelijke website is de ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning gemeld. Tijdens de inzage periode van zes weken is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijzen tegen het voorgenomen besluit kenbaar te maken. Er zijn gedurende de gestelde termijn geen zienswijzen bij de gemeente ingediend.

Beroep

Het besluit tot verlening van de omgevingsvergunning zal zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens deze termijn kan direct beroep worden ingesteld of een verzoek om een voorlopige voorziening worden ingediend bij de rechtbank tegen de verleende omgevingsvergunning of de weigering door de volgende personen:

• belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit;
• belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit.

De definitieve vergunning zal dan in werking treden een dag na de afloop van de beroepstermijn of wanneer op een eventueel verzoek om voorlopige voorziening is besloten. Deze beroepstermijn zal worden aangekondigd in de Stadskrant en de Staatscourant.