| Plan: | Morspoortgebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00177-0301 |
Samenvatting en leeswijzer
Dit is het bestemmingsplan 'Morspoortgebied'. Dit bestemmingsplan gaat over het gebied dat 'Morspoortgebied' wordt genoemd. Dit gebied is ook wel bekend onder de namen 'Morspoortterrein' of 'M-kavels'. Het gaat allemaal om hetzelfde gebied tussen de Morssingel, Morsweg, Paul Krugerstraat en de spoorlijn Leiden - Utrecht in de wijk Transvaal.
Voor dit gebied is eerder door de gemeenteraad een gebiedsvisie vastgesteld: de 'Gebiedsvisie Stationsgebied'. Hierin heeft de raad de uitgangspunten vastgesteld waarbinnen het stationsgebied herontwikkeld kan worden. Ook het Morspoortgebied maakt onderdeel uit van deze gebiedsvisie. Een gebiedsvisie is niet juridisch bindend, een bestemmingsplan wel. Om deze reden worden de uitgangspunten uit de gebiedsvisie nu opgenomen in een bestemmingsplan.
Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een kaart (de 'verbeelding'). Bij de regels en de toelichting horen ook flink wat bijlagen. De regels (met bijlagen) en de verbeelding zijn juridisch bindend.
In het bestemmingsplan wordt voorgeschreven waar en hoe gebouwd mag worden in het Morspoortgebied en hoe deze gronden en gebouwen gebruikt mogen worden, bijvoorbeeld als woning of als groengebied. Dit is op de verbeelding en in de regels opgenomen.
Het grootste gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting (met bijlagen). In deze toelichting wordt een beschrijving van het bestemmingsplan gegeven: waar gaat het plan over, wat houdt het plan in (hoofdstukken 1 en 2)? Ook wordt het bestemmingsplan getoetst aan geldend beleid (hoofdstuk 3).
Bij een bestemmingsplan horen veel onderzoeken: deze horen bij de onderbouwing van het plan en tonen aan waarom het voorgenomen plan uitvoerbaar is. Een samenvatting van die onderzoeken is in de toelichting opgenomen (hoofdstuk 4).
In de toelichting is ook een uitleg opgenomen over de juridische regels (hoofdstuk 5). Hierin wordt uitgelegd hoe de regels werken.
In het laatste hoofdstuk (hoofdstuk 6) tenslotte wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Hierin wordt gekeken naar de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de financiële uitvoerbaarheid.
In de wijk Transvaal, op de grens met het Stationsgebied, ligt het zogenaamde 'Morspoortgebied'. Dit gebied huisvest op dit moment de volgende functies:
Voor dit gebied heeft de gemeenteraad in de zomer van 2021 een gebiedsvisie vastgesteld: de Gebiedsvisie Stationsgebied. Het Morspoortgebied is in die gebiedsvisie nadrukkelijk als een onderdeel van het project Stationsgebied meegenomen. In de gebiedsvisie wordt het Morspoortgebied ook wel aangeduid als Morspoortterrein of M-kavels. In alle drie de gevallen gaat het om hetzelfde gebied.
De gebiedsvisie bestempelt het Morspoortgebied als ontwikkelgebied. Op basis van deze gebiedsvisie is een plan gemaakt voor de nieuwbouw van:
De bestaande bebouwing in het gebied (behalve de bunker) zal gesloopt worden om plaats te maken voor de beoogde nieuwbouw.
Dit bestemmingsplan 'Morspoortgebied' maakt deze beoogde nieuwbouw mogelijk.
Het plangebied van dit bestemmingsplan 'Morspoortgebied' bestaat ruwweg uit het gebied begrensd door de Plesmanlaan, Morssingel, Morsweg, Morspad, Paul Krugerstraat en de spoorlijn.
Dit plangebied is gelegen in de wijk Transvaal in Leiden. De wijk Transvaal is de wijk die tussen de Rijn en de spoorlijn Den Haag-Amsterdam ligt. De wijk wordt in tweeën verdeeld door de spoorlijn Utrecht-Leiden. Het plangebied ligt in het noordelijke deel van de wijk. Het plangebied grenst aan de historische binnenstad (aan de overzijde van de Morssingel) en het stationsgebied rond Leiden Centraal.
Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:
| Naam bestemmingsplan | Vastgesteld | |
| Transvaal | 7 januari 2010 | |
| Stationsbuurt | 28 september 2017 | |
| Leiden Bio Science park en station | 23 januari 2014 | |
| Parapluherziening fietsparkeren | 18 februari 2021 | |
| Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening | 31 mei 2018 | |
Alle vigerende bestemmingsplannen zijn onherroepelijk.
Toets aan vigerende bestemmingsplannen
Het beoogde nieuwbouwplan is in strijd met een aantal vigerende bestemmingsplannen: de bouw van woningen en een deel van het aanvullende programma (dienstverlening) is niet toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan Transvaal. Daarnaast voorzien de vigerende bestemmingsplannen alleen in de bestaande stedenbouwkundige situatie (onder andere stratenpatroon, rooilijnen en bouwhoogtes) en dienen deze te conserveren. De beoogde ontwikkeling gaat uit van andere rooilijnen, bouwhoogtes en straten.
Zowel wat betreft het voorgenomen gebruik als de voorgenomen bebouwing is er strijdigheid met de vigerende bestemmingsplannen. Om die beoogde nieuwbouw mogelijk te maken dient er dus een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden waarin de nieuwbouw mogelijk wordt gemaakt.
Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.
Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.
De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.
De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.
Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.
Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.
Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17e eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.
In de 18e eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.
Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.
De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.
In 1896 werd door een wijziging van de gemeentegrens het gebied tussen de Morssingel en de spoorbaan Leiden-Utrecht bij de gemeente Leiden gevoegd. Dit gedeelte van Transvaal bevat onder andere het Morspoortgebied.
De huidige bebouwing in dit gedeelte van Transvaal is van na de Tweede Wereldoorlog. Zowel het kantoorgebouw met adres Stationsplein 107, de Morspoortkazerne als de parkeergarage zijn na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. De parkeergarage is van meest recente datum: deze is in 2011 gebouwd. De bunker is in de Tweede Wereldoorlog gebouwd.
De overige delen van Transvaal werden bij de grenswijziging van 1925 bij de gemeente Leiden gevoegd. De Morsweg, de voormalige Morsdijk, is de oude noordelijke Rijndijk en is één van de historische invalswegen van de stad. De Morsdijk kwam via de Morspoort in de stad. Langs de Rijndijken ontwikkelde zich al vanaf de middeleeuwen bebouwing. Deze bebouwing bestond uit boerderijen en pre industriële bebouwing als kalk- en steenovens. Gezien de heersende windrichting waren de kalk- en steenovens aan deze kant van de stad verder buiten de wallen gelegen. Binnen dit plangebied zijn dan ook geen ovens bekend. Vanaf de 17e eeuw worden de percelen direct aan de Rijn steeds meer gebruikt als tuinen. Eerst wordt er vooral groente en fruit geteeld. Later legt men er pleziertuinen aan, vaak voorzien van een klein landhuis. In het plangebied lagen onder andere de buitens Oranjelust, Bloemlust en Rijnzigt. Deze buitens worden vanaf circa 1850 steeds meer vervangen door kleinschalige particuliere woningbouw langs de Morsweg. Deze bebouwing komt tot stand zonder veel stedenbouwkundige planning. De grenswijziging heeft er toe geleid dat in de gehele Transvaalbuurt bouwactiviteiten zijn ontstaan. Tijdens de eerste uitbreidingen zijn vooral arbeiderswoningen gebouwd. In 1927 wordt het door de Leidse architect Buurman ontworpen complex sociale woningbouw tussen de Transvaalkade en de President Steinstraat gebouwd. De opdrachtgever was de corporatie Werkmanswoningen. De woningen in Transvaal zijn de grootste opdracht die Buurman voor Werkmanswoningen voor 1940 heeft ontworpen. De stedenbouwkundige opzet van het geheel is bijzonder. Het bestaat uit een binnenhof omgeven door éénlaagse bebouwing binnen een ring van tweelaagse bebouwing met onder- en bovenwoningen. De uitvoering is geheel in de stijl van Buurman: eenvoudige en strakke architectuur in helder gekleurde baksteen. Een opvallend onderdeel zijn de rondgemetselde hoeken die Buurman bij meer van zijn ontwerpen toepaste. De rest van de Transvaalbuurt is gebouwd in opdracht van particuliere beleggers.
In het uitbreidingsplan van 1933 werd uitgegaan van een industrieterrein gecombineerd met woningen, zowel langs de Rijn als de Dr. Lelylaan. Later zijn de geprojecteerde woningen in dit deelgebied opgeofferd ten gunste van industrieterrein met uitzondering van een strook langs de Dr. Lelylaan. Deze strook grond was bedoeld voor de bouw van kantoren, magazijnen, showrooms en dergelijke, waarin woningen zijn toegestaan. Later werd toch weer uitgegaan van handhaving van de bestaande woningen.
Bebouwing en functies
Het plangebied bestaat op het moment van het opstellen van dit bestemmingsplan uit een aantal grote gebouwen waar de niet-woonfunctie domineert. Deze grote gebouwen zijn:
Het kantoorgebouw aan het Stationsplein is met 23 meter hoogte het hoogste bestaande gebouw binnen het plangebied. Bij dit kantoorgebouw hoort een eigen parkeerterrein met garage en fietsenstalling. Het kantoorgebouw heeft een bvo van 11.925 m2.
Het kantoorpand is eigendom van de gemeente Leiden en de afgelopen jaren in gebruik geweest als kantoor voor de gemeente. Na de in gebruik name van het vernieuwde stadhuis (Stadhuisplein 1) per juli 2022 is het pand niet meer nodig als kantoorgebouw.
De Morspoortgarage is een parkeergarage voor circa 400 auto's en bestaat uit vijf parkeerlagen (begane grond, drie tussenlagen en parkeren op het dak). Deze garage is 12 meter hoog. De Morspoortgarage is een openbare parkeergarage waar bezoekers en werknemers al dan niet met abonnement, dagkaart of per dagdeel kunnen parkeren. Via de Morsstraat is dit ook een garage die voor de binnenstad een parkeerfunctie heeft. Via de Plesmantunnel is Naturalis dichtbij. Uiteraard heeft deze garage ook een functie voor het Stationsgebied.
De bunker is momenteel niet in gebruik.
Het sociaal pension is bestemd voor personen met psychische of psychosociale problemen, die niet in staat zijn op eigen kracht te wonen in de samenleving. In dit pand aan het Morspad zijn thans 35 wooneenheden. Iedere bewoner heeft een eigen woonruimte met een eigen keuken, badkamer en toilet. Alleen met een beschermd-wonen-indicatie kan hier gewoond worden.
Het sociaal pension is een beschermde woonvorm met 24 uurs-toezicht. De bewoners worden ondersteund en begeleid in hun dagelijks wonen en leven, bijvoorbeeld bij hun persoonlijke verzorging. De ondersteuning is gericht op het bevorderen en herstellen van zelfredzaamheid en participatie, of op stabilisatie van een psychiatrisch ziektebeeld (inclusief verslaving).
Het huidige sociaal pension heeft een bvo van 2.263 m2.
Infrastructuur
Het plangebied wordt aan de noord-, oost- en westzijde omsloten door een aantal grote infrastructuurlijnen: de spoorlijn Den Haag-Amsterdam, de Plesmanlaan en Schipholtunnel, de Morssingel en de Morsweg. Al deze wegen verwerken veel autoverkeer: de Plesmanlaan en het Stationsplein zijn onderdeel van de Leidse Ring Noord (LRN) in wording: de belangrijke oost-westverbinding van de A4 naar de A44 door Leiderdorp en Leiden (noord).
De Morssingel en Morsweg vormen thans een belangrijke verbinding voor autoverkeer richting Leiden Zuid en verder richting N206, Voorschoten en ook de A4. Volgens vastgesteld mobiliteitsbeleid van de gemeente Leiden zal in de toekomst deze doorgaande verkeersfunctie kleiner worden of geheel verdwijnen. In de Mobiliteitsnota Leiden 2020-2030 is namelijk bepaald dat de Rijnzichtbrug, in het verlengde van de Morsweg, alleen nog voor verkeer in één richting beschikbaar zal zijn. Bovendien wordt in het kader van de Agenda Autoluwe Binnenstad bekeken of het volledig knippen van deze brug haalbaar is.
Aan de zuidzijde heeft het plangebied een heel ander karakter: in de beschutting van de genoemde grote gebouwen ligt hier de bestaande woonwijk Transvaal. Binnen het plangebied ligt (een gedeelte van) de Paul Krugerstraat, de Transvaalkade (net) en de Bloemfonteinstraat (in zijn geheel). Dit zijn rustige woonstraten met uitsluitend bestemmingsverkeer (op het begin van de Bloemfonteinstraat na, deze dient als ontsluiting voor de Morspoortgarage).
Parkeren gebeurt in de bestaande straten alsmede op het parkeerterrein behorend bij Stationsplein 107: van 19:00 uur tot 7:00 uur is dit een openbaar parkeerterrein.
Langs het plangebied lopen diverse fietsverbindingen: vanaf de Plesmanlaan onder het spoor door richting de Morssingel loopt een belangrijke fietsverbinding richting binnenstad (Morspoort) en richting Transvaal en Haagweg (via de Morsweg).
Openbare ruimte, groen en water
Het bestaande buurtparkje tussen de Paul Krugerstraat en de Bloemfonteinstraat is ingericht met groen, een trap/basketbalveld en een speeltuintje.
Het gehele plangebied kent veel openbaar groen in de vorm van bomen, struikbeplanting en gazon. Hier horen waardevolle groenstructuren bij: de groenstrook tussen Morspoortgarage en Morsweg, de groenstrook langs de spoorlijn en het groen rondom het buurtparkje.
Door het gehele plangebied staan bomen: in het bestemmingsplangebied staan nu 121 bomen. Van deze bomen hebben er 63 een ecologische waarde hoger dan 1.
In het plangebied bevindt zich geen open water.
Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen.
Actualisatieplannen worden veelal opgesteld voor een groter plangebied, bijvoorbeeld een wijk of stadsdeel. Het doel van een actualisatieplan is vooral het conserveren van de bestaande situatie. Hiertoe wordt de bestaande situatie in een actueel juridisch kader gegoten.
Bij een actualisatieplan wordt met een up-to-date juridisch raamwerk de bestaande situatie zo goed mogelijk vastgelegd. Hiermee wordt voor belanghebbenden en helder beeld gegeven wat planologisch wel en niet is toegestaan. Hierbij vinden geen (grote) wijzigingen plaats in de planologische situatie.
De vigerende bestemmingsplannen voor het Morspoortgebied zijn conserverend.
Dit bestemmingsplan Morspoortgebied is geen actualisatieplan: het plan maakt een nieuwe ontwikkeling mogelijk. Hiermee is het een ontwikkelingsplan: het maakt iets nieuws, iets anders mogelijk dan de huidige situatie.
Stedenbouwkundig plan Stationsgebied 2012
Het Morspoortgebied ligt op een steenworp afstand van station Leiden Centraal: van het station tot aan het plangebied bedraagt de afstand 350 meter. Deze ligging nabij het station en het Stationsgebied maakt dat de gemeenteraad al bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan voor het Stationsgebied op 11 oktober 2012 heeft besloten om dit gebied mee te nemen als onderdeel van de herontwikkeling van het Stationsgebied.
In dit stedenbouwkundig plan is het Morspoortgebied aangeduid als hoofdzakelijk nieuw woongebied.
Gebiedsvisie Stationsgebied 2021
Op 15 juli 2021 heeft de gemeenteraad de opvolger van het stedenbouwkundig plan uit 2012 vastgesteld: de Gebiedsvisie Stationsgebied. Deze vertaalt de actuele ambities, nieuw beleid, besluiten en ontwikkelingen die voor de verdere ontwikkeling van het stationsgebied om borging en besluitvorming vragen. In de Gebiedsagenda Stationsgebied, door de gemeenteraad vastgesteld op 23 januari 2020, is beschreven hoe van het stedenbouwkundig plan uit 2012 naar een gebiedsvisie stationsgebied gekomen moet worden.
Vervolgens is onder het motto ‘Samen maken we het stationsgebied’, hard gewerkt aan de gebiedsvisie Stationsgebied Leiden. In dit traject zijn bewoners betrokken geweest, maar ook verschillende marktpartijen uit het projectgebied en professionele stakeholders. Dit proces heeft geleid tot de vaststelling van de nieuwe gebiedsvisie.
De gebiedsvisie stationsgebied Leiden is een integraal document dat de ruimte geeft en kaders stelt om kansen en vraagstukken met betrekking tot duurzame verstedelijking toekomstbestendig op te pakken. Voor de visie zijn alle actuele opgaven en ontwikkelingen van het Leidse stationsgebied in samenhang bekeken en beoordeeld. De visie draagt bij aan de ontwikkeling van Knooppunt Leiden Centraal en de Duurzaamste Kilometer, geeft invulling aan de verstedelijkingsopgave en de groei van de kenniseconomie.
In de gebiedsvisie zijn de actuele ambities, beleid en eerdere besluiten ingepast. Door de vaststelling van de visie worden deze zaken geborgd en op een heldere en eenduidige manier vastgelegd voor de toekomstige duurzame ontwikkeling van het Stationsgebied. In de gebiedsvisie is ook rekening gehouden met het aannemen van de startnotitie in het kader van het MIRT voor Knooppunt Leiden Centraal in november 2020. In deze MIRT-studie wordt ook onderzocht of Plesmanlaantunnel verbreed kan worden. Hier wordt in dit bestemmingsplan rekening mee gehouden: het college kan afwijken van de in de Gebiedsvisie en dit bestemmingsplan voorgeschreven rooilijnen en deze ter plaatse van de beoogde tunnel terugleggen om deze tunnel mogelijk te maken en goed aan te laten sluiten op de infrastructuur.
De gebiedsvisie vervangt het stedenbouwkundige plan uit 2012, op basis waarvan de eerste ontwikkelingen in het gebied in gang zijn gezet: Lorentz, Octagon en De Geus.
Gebiedsvisie op hoofdlijnen
De stad Leiden is ongekend populair. De vraag naar woningen en werkplekken in de grote steden in de Randstad is groot. Om op een duurzame manier aan de vraag te voldoen, is door verschillende overheden afgesproken om vooral te bouwen rondom OV-knooppunten. In Leiden worden daarom woningen, werkplekken, vermaak en gezelligheid toegevoegd rondom Knooppunt Leiden Centraal.
Het stationsgebied wordt een prachtige stadsentree met veel groen; een geliefde plek waar je graag bent en blijft hangen, omdat het er prettig aanvoelt. Een gebied dat de Leidenaren trots maakt. De meer dan honderdduizend reizigers en bezoekers die dagelijks in het gebied komen voelen zich welkom in de stad omdat er veel te zien en te beleven valt. Velen zullen stationsgebied Leiden als de (start van hun) ontdekking van Leiden gaan zien.
Gebaseerd op het verleden, het heden en de behoeftes en wensen van de toekomst zijn er drie verhaallijnen of thema's gemaakt. Deze thema's zijn ontstaan tijdens het participatieproces in de zomer van 2020 over het ldentiteitskompas voor het stationsgebied. De verhaallijnen beschrijven het karakter en de ambities van het toekomstige stationsgebied. Het stationsgebied wordt een:
Naast deze drie thema's is voor de gebiedsvisie ook in kaart gebracht wat de gebiedswaarden en de kwaliteiten van het toekomstige stationsgebied zijn. In het stationsgebied van de toekomst komt alles samen. Het wordt een levendig en kwalitatief hoogwaardig stadsdeel met een diversiteit aan functies: wonen, werken, reizen, detailhandel, recreatie en maatschappelijke voorzieningen.
Stedenbouwkundige uitgangspunten gebiedsvisie
Bij de uitwerking van de gebiedsvisie zijn de volgende stedenbouwkundige bouwstenen toegepast:
Verantwoord ruimtegebruik, levendige stadsentree
Bouwen in de buurt van stations levert een grote bijdrage aan duurzame mobiliteit. Wonen en werken in de directe omgeving van een station leidt tot duurzaam reizen. Door in de omgeving van een station de ruimte optimaal te benutten worden meerdere doelen behaald.
Een duurzaam stationsgebied
Het ontwerp van het stationsgebied is volledig afgestemd op het maken van een duurzaam stationsgebied. Bij de keuzes voor de sloop, nieuwbouw en herinrichting van het stationsgebied staan zes duurzame thema's centraal: duurzame mobiIiteit, klimaatadaptatie, duurzame energie, circulariteit, biodiversiteit en vitaliteit.
Wonen en werken in het stationsgebied
Het stationsgebied wordt een buurt met een brede diversiteit aan woningen en werkplekken. Je kunt wonen of werken langs het spoor, met uitzicht over de stad, in hogere gebouwen langs het spoor of met lager uitzicht over de straten en pleinen.
Verenigen van oud en nieuw
Het stationsgebied is de schakel tussen twee sterk van elkaar verschillende karakteristieke stadsdelen van Leiden: de historische binnenstad en het moderne innovatie district Leiden Bio Science Park
De vergroening van het stationsgebied
Een groene metamorfose zal het stationsgebied aantrekkelijker maken. Vergroening draagt op allerlei manier bij aan een aangenaam en duurzame omgeving. Bomen dienen in de zomer als schaduwplekken. Het hele jaar rond zorgt het groen voor kleurwisselingen die de seizoenen volgen.
Een efficiënte, aantrekkelijke mobiliteitsknoop
Knooppunt Leiden Centraal bestaat naast uit treinstation uit het busstation, fietsparkeergarages, Kiss-and-Ride voorzieningen en taxistandplaatsen. Dit alles wordt bereikbaar en onderling verbonden met aantrekkelijke voetgangersverbindingen.
Een bereikbaar stationsgebied
Fietsers en voetgangers met stip op nummer 1! Het stationsgebied wordt ingericht op gebruik door voetgangers en fietsers, de auto is te gast. De bestaande en nieuwe verbindingen voor langzaam verkeer bieden een veelheid aan routes door het gebied. De Stationsweg en de Steenstraat worden door fietsers en voetgangers als een groene loper naar de binnenstad ervaren.
Kwaliteit passend bij de entree van de stad
De gebruikskwaliteit en de visuele kwaliteit van bebouwing en de openbare ruimte zijn van hoog niveau, passend bij de entree van de stad en een mooi ingerichte, goed georganiseerde stationsomgeving. De gebouwen zijn toekomstbestendig, het openbaar vervoer is gebruiksvriendelijk, service, gemak en comfort staan voorop.
Het Morspoortterrein in de gebiedsvisie
De nieuwe gebiedsvisie geeft ook kaders voor het Morspoortgebied. Ook in de nieuwe gebiedsvisie is het Morspoortgebied immers nadrukkelijk een onderdeel van het Stationsgebied.
De opgave voor het Morspoortgebied is om een sterke, duurzame verbinding tussen de historische binnenstad en de wijk Transvaal te maken. Het uitgangspunt voor de herinrichting van het Morspoortgebied is een woonbuurt te maken die aansluit op de bestaande buurt. De huidige tweedeling in bebouwing, van kleinschalige bouwblokken en grootschalige losstaande bebouwing, krijgt samenhang door de bestaande smalle straatjes in de nieuwe buurt door te trekken. Met het plaatsen van gesloten bouwblokken binnen het patroon van straatjes rondom het centraal gelegen buurtpark ontstaat er eenheid tussen oud en nieuw.
Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan uit 2012 heeft een grote wijziging plaatsgevonden in de plannen voor het Morspoortgebied zoals nu omschreven in de gebiedsvisie: was het gebied in het stedenbouwkundig plan volledig bebouwd, nu wordt er één blok minder gerealiseerd om plek te maken voor een parkje in het hart van het gebied.
De kaders voor het Morspoortgebied zijn van programmatische en stedenbouwkundige aard: de kaders geven een globaal programma en een stedenbouwkundig kader (bouwhoogte, rooilijnen, gebouwtype) weer.
Het indicatieve programmatisch kader dat in de Gebiedsvisie Stationsgebied voor het Morspoortgebied is vastgesteld bestaat uit:
Voor wonen geldt (op basis van het collegeakkoord) de eis dat minimaal 35% in de sociale huursector moet vallen.
Het gebied is aangewezen als reservering voor mogelijke parkeervoorziening.
Binnen de ruimtelijke uitgangspunten uit de gebiedsvisie is er ruimte het programma te optimaliseren tot:
Voor autoparkeren is een (mogelijk deels) ondergrondse parkeergarage voor maximaal 675 auto's opgenomen.
Het programmatisch kader heeft tot doel om een woonwijk mogelijk te maken waar tevens ruimte is voor stedelijke en aanvullende functies.
Het sociaal pension zal opnieuw gevestigd worden in dit gebied, om die reden is dit sociaal pension ook mogelijk in dit bestemmingsplan. Er is behoefte aan uitbreiding van dit sociaal pension, daarom is het aantal zorgeenheden vergroot van 35 in de huidige situatie naar maximaal 50 in de nieuwe situatie. In de plaats van een sociaal pension zijn ook andere zorgwoningen mogelijk, maar altijd maximaal 50.
De toegestane capaciteit voor de parkeergarage is voldoende ter vervanging van de huidige Morspoortgarage en biedt voldoende extra ruimte om de parkeervraag voor de beoogde nieuwbouw op te vangen. Dit is dus een stedelijke functie.
De aantallen fietsparkeerplaatsen zoals die op basis van de beleidsregels parkeernormen zijn berekend moeten op eigen terrein worden opgelost.
De overige functies maken het mogelijk om op een of meerdere plekken in het plangebied een voor een woonwijk aanvullend programma mogelijk te maken. Denk hierbij aan gezondheidszorg (huisarts, tandarts, etc.), een makelaarskantoor, kapsalon en een kleinschalig kantoor.
Als stedenbouwkundig kader geldt eveneens de gebiedsvisie als uitgangspunt: de gebiedsvisie geeft diverse stedenbouwkundige kaders en spelregels die vertaald worden naar juridische regels in dit bestemmingsplan.
Het Morspoortgebied is ingedeeld in een aantal bouwblokken: M1, M2 en M3. M1 is vervolgens in twee blokken M1a en M1b verdeeld.
Blok M1a heeft de zogenaamde sokkel-bovenbouwindeling zoals we die al kennen van Lorentz, Octagon en De Geus: een lagere (maximaal 16,25 m hoog) sokkel met daarop een toren (maximaal 50 meter hoog).
De overige blokken (M2 en M3) hebben een hof-indeling. Dit zijn gebouwen rond een binnenhof met een maximale bouwhoogte van 13,5 meter. Op blok M2 mag een toren van maximaal 30 meter worden gebouwd. De overige blokken hebben geen hoogbouw.
Beide torens mogen een maximum oppervlak van 600 m2 krijgen: hierdoor ontstaan slanke torens op een brede sokkel.
De nieuwe bouwblokken vormen een nieuw stratenpatroon, aansluitend op het patroon van de buurt en aansluitend op de structuur die is gekozen voor het Stationsgebied. De Transvaalkade krijgt weer de oorspronkelijke ligging. Parkeren op straat zal in de nieuwe situatie niet meer aan de orde zijn: het parkeren vindt dan (deels) ondergronds in de parkeergarage plaats. De rooilijnen van de nieuwe bebouwing zijn in dit bestemmingplan vastgelegd: op die manier ontstaat ook het gewenste stratenpatroon.
Het buurtpakje tussen de Paul Krugerstraat en Bloemfonteinstraat blijft (in kleinere vorm en met een nieuwe inrichting) behouden als groene, open ruimte. Ook de huidige groenstrook tussen Morspoortgarage en Morsweg blijft grotendeels behouden als open (groen)gebied. Verder zullen de nieuwe binnenhoven als groengebied worden ingericht.
In het bestemmingsplangebied is het uitgangspunt dat hetzelfde aantal bomen terug zal komen als dat er nu staat: 121 bomen. Daarnaast zal er geïnvesteerd worden in betere groeicondities voor de bomen en het vergroten van de ecologische waarde. Het grootste deel van de bomen zal gekapt of verplant moeten worden (maximaal 98 stuks) omdat deze zich bevinden op toekomstige bouwplekken of de locatie van de ondergrondse parkeergarage. De nieuwe of de verplanten bomen komen in de straten, het plein en de binnenhoven.
Het plangebied kan gedeeltelijk onderkelderd worden ten behoeve van een parkeergarage. Onder alle bebouwing zijn kelders toegestaan.
Het uitgangspunt voor het nieuwe Morspoortterrein is het maken van een woonbuurt die aansluit op het karakter van de bestaande buurt Transvaal 1. De dichtheid en bouwhoogten zijn lager dan in het centrum van het stationsgebied. Het programma is een mix van diverse soorten woningen en overige functies. Doel is om een aantrekkelijke woonwijk te bouwen met een dominante woonfunctie en ondergeschikte gemengde functies die passen in een woonwijk nabij het station.
In dit bestemmingsplan speelt flexibiliteit een grote rol omdat er geen sprake is van een vooraf geheel uitgewerkt plan. De planologische benadering die past bij de organische ontwikkeling van dit gebied valt onder de noemer 'uitnodigingsplanologie' (de 'ja, mits' gedachte) van de aanstaande Omgevingswet. Dit houdt in dat er niet van te voren is bepaald welke functies op welke plek komen, maar dat het gehele gebied is aangeduid als woongebied met de mogelijkheid daarin diverse functies op te nemen.
De omgevingswet is nog niet in werking getreden bij de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan. Vooruitlopend op de nieuwe wet is wel getracht om het globalere kader van de gebiedsvisie om te zetten in een bestemmingsplan. Omdat de onderzoeksplicht wel in zijn geheel in dit bestemmingsplan is opgenomen, zijn kaders uit de gebiedsvisie wel verder uitgewerkt en aangescherpt om tot een bestemmingsplan te komen. Dit houdt in dat het programma is uitgewerkt en er een plafond voor de diverse functies is benoemd. Ook zijn de stedenbouwkundige kaders in de vorm van straten, rooilijnen en bouwhoogtes specifiek op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.
Het bestemmingsplan vormt op deze manier een directe vertaling van de gebiedsvisie naar een juridisch bindend kader op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend. In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen een aantal voorwaardelijke verplichtingen in de regels op te nemen waardoor enkele belangrijke onderwerpen goed geborgd worden: op die manier wordt bij de aanvraag om een omgevingsvergunning getoetst aan die belangrijke onderwerpen.
Op dit bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing. Dat houdt onder andere in dat, na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, bij het indienen van beroep in het beroepschrift moet worden aangeven welke beroepsgronden worden aangevoerd tegen het besluit. Na afloop van de termijn van zes weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Ook doet de Raad van State in principe binnen 6 maanden uitspraak. Deze maatregelen zijn bedoeld om de woningbouw te versnellen en beroepsprocedures voortvarend te kunnen behandelen.
De ontwerp-NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze ontwerp-NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven.
Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:
Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven;
Het plan voor het Morspoortgebied is in lijn met de ontwerp-NOVI: het plan biedt ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie (als onderdeel van de Duurzaamste kilometer van Nederland), versterkt het duurzame economische groeipotentieel en draagt bij aan een sterke en gezonde stad.
Het plan gaat (in combinatie met het stationsgebied) uit van een combinatie van functies: een toevoeging van woningen van diverse typen aan een bestaande woonbuurt, in combinatie met stedelijke functies (parkeergarage voor bezoekersparkeren).
De kenmerken en identiteit van de bestaande woonwijk Transvaal 1 alsmede van het aangrenzende stationsgebied gelden als uitgangspunt voor de beoogde nieuwbouw.
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.
Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.
Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR. Het betreft een lokale ontwikkeling, binnen bestaand stedelijk gebied. Deze ontwikkeling is niet in strijd met het nationale belang.
Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.
Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.
Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.
Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.
In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.
Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:
De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. Voor de onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf (3.2.2.11).
Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 16 juni 2021 is de laatste versie van de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze versie is in werking getreden op 7 augustus 2021.
De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. Deze Omgevingsvisie is opgesteld vanuit de gedachte van de Omgevingswet: regels en kaders van de overheid blijven nodig, maar mogen niet nodeloos knellen. De provincie wil met de visie een uitnodigend perspectief bieden. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen. Bij het werk aan deze ambities is het vinden van de balans tussen duidelijkheid en flexibiliteit voor maatschappelijke initiatieven een continue opgave.
De Omgevingsvisie biedt geen vastomlijnd ruimtelijk eindbeeld, maar wel een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. De visie geeft zekerheid over een mobiliteitsnetwerk dat op orde is en de reiziger en de vervoerder keuzevrijheid biedt, en bevat voldoende flexibiliteit om in de ruimtelijke ontwikkeling te reageren op maatschappelijke initiatieven. Dat geeft houvast voor andere ruimtelijke plannen en voor investeringen in ruimte en netwerk. Het geeft ook duidelijkheid over de randvoorwaarden die de provincie daaraan stelt.
In de Omgevingsvisie worden vier rode draden genoemd die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:
Stedelijke ontwikkeling
Nieuwe verstedelijking moet passen in regionale visies en de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie. Naast het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de provincie de ruimte beter benutten door in te zetten op transformeren, herstructureren en verdichten (bij voorkeur binnen de invloedsgebieden van de stations en aangewezen verstedelijkingslocaties).
De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw nabij hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) en nabij voorzieningen en werkgelegenheid. In combinatie met fietsen en lopen maakt dit meer compacte en gezonde verstedelijking mogelijk. Het is wenselijk de langzaam vervoersrelaties te versterken, zodat een optimale keuze mogelijk is tussen de verschillende vervoersmodaliteiten.
Binnen het bestaand stads- en dorpsgebied liggen er veel kansen voor herstructurering en transformatie. Voor de provincie ligt de hoogste prioriteit bij herstructurering en transformatie van locaties die binnen de invloedsfeer van hoogwaardig openbaar vervoer liggen.
Bij het Morspoortgebied is dit het geval: dit gebied ligt op circa 350 meter lopen van Leiden Centraal. Hiermee past de nieuwe verstedelijking binnen de ambitie van de Omgevingsvisie Zuid-Holland.
Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit
De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit).
Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. De vier lagen zijn:
Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aandacht gevraagd voor aardkundige en archeologische waarden, (het gebruiken van) de bestaande bodem, reliëf en het watersysteem, de natuurlijke dynamiek en landschapsvormende processen, mede met het oog op het versterken van de toekomstwaarde van Zuid-Holland. Deze aandacht betaalt zich terug in een duurzame, veerkrachtige en robuuste provincie.
De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.
Met name de 'Laag van stedelijke occupatie' is van belang voor het plangebied van dit bestemmingsplan: het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Steden en dorpen'. De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt:
De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. De ontwikkeling voorziet in een nieuwe woonwijk, ingepast in de directe omgeving (Transvaal, direct grenzend aan het stationsgebied) met twee hoogteaccenten van 30 en 50 meter hoog.
Naast het karakter van de (hof)bebouwing, geldt dat de beoogde functie (wonen voornamelijk) eveneens aansluit op het karakter van het omliggende gebied.
Het plangebied is niet gelegen in een stedelijke groenstructuur, maar in het plan zal voldoende aandacht bestaan voor het toevoegen van stedelijk groen, klimaatadaptatieve maatregelen en natuurinclusief bouwen. De ligging in de 'Duurzaamste kilometer van Leiden' maakt dat er veel aandacht zal zijn voor groen, biodiversiteit en klimaat. Het plangebied is niet gelegen in een historisch centrum en/of op een bedrijventerrein, waardoor deze richtpunten niet aan de orde zijn. Wel grenst het plangebied aan de historische binnenstad van Leiden en valt een deel van het plangebied binnen een bijzondere molenbiotoop.
Aan de relevante richtpunten wordt invulling gegeven.
De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het plan is daarmee in lijn met het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.
De Omgevingsverordening Zuid-Holland bevat concrete regels die bij de ruimtelijke ontwikkelingen in acht moeten worden genomen. In de Omgevingsverordening zijn de provinciale belangen uit de omgevingsvisie verder uitgewerkt in regels. Op 16 juni 2021 is de laatste versie van de Omgevingsvisie vastgesteld. Deze versie is in werking getreden op 7 augustus 2021. Op 2 februari 2022 hebben provinciale staten een partiële herziening doorgevoerd die (voor dit plan relevant) met name ziet op de aanpassing van de molenbiotoop. Deze is in werking per 15 maart 2022.
Gemeentelijke plannen worden getoetst aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.
De relevante thema's voor dit bestemmingsplan zijn opgenomen in afdeling 6.2 van de verordening en zijn hieronder, voor zover relevant voor dit bestemmingsplan, opgenomen.
Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit
Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen
Artikel 6.10a Dichtheid en verscheidenheid woningbouw
Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur
Artikel 6.10c Parkeernorm stationsomgevingen
Artikel 6.10d Bereikbaarheid
Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.
Artikel 6.11 Kantoren
Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden:
Artikel 6.25 Bescherming molenbiotoop
Artikel 6.35a risico’s van klimaatverandering
In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van:
Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s.
Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft, aldus de provinciale verordening. Dit is het geval bij dit bestemmingsplan Morspoortgebied: er is sprake van inpassen in de bestaande omgeving, waarbij recht wordt gedaan aan de bestaande omgeving en deze het uitgangspunt vormt voor de inpassing.
Concreet uitgewerkt: bij de keuze van functies, stratenpatroon en bouwvolumes wordt aansluiting gezocht bij de bestaande wijk en wordt de nieuwbouw op een betere manier ingepast in de bestaande wijk dan nu met de bestaande bebouwing het geval is.
In lid 5 van de verordening staat:
"Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden:
Dit bestemmingsplan past binnen de bestaande gebiedsidentiteit en past bij de aard en schaal van het gebied: het zoekt enerzijds aansluiting bij de bestaande woonwijk Transvaal (laagbouw), het gedeelte langs het spoor zoekt aansluiting bij het naastgelegen stationsgebied (laagbouwsokkel met hoogteaccent in de vorm van een toren). Er is geen sprake van wijziging op structuurniveau. Hiermee is er sprake van inpassing.
Lid 1 van dit artikel in de verordening heeft betrekking op de ladder voor duurzame verstedelijking. In dit bestemmingsplan wordt een aantal bestaande functies opnieuw mogelijk gemaakt: de bestaande parkeergarage wordt, in de vorm van een verdiepte garage, opnieuw mogelijk gemaakt. De mogelijk iets grotere capaciteit is bedoeld om de extra parkeervraag van de nieuwe woningen op te vangen. Ten aanzien van parkeren is er dus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Ook voor het sociaal pension geldt dat deze reeds in de bestaande situatie aanwezig is en alleen verplaatst wordt. Hier is dus ook geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Ten aanzien van de gemengde functies geldt dat er gedeeltelijk sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: dit gaat om de overige functies (cultuur en ontspanning, dienstverlening en kantoor). Maatschappelijk is op dit moment al mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan.
Ook ten aanzien van de woningbouw is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro en de verordening. Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De huidige bestemming is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In dit geval worden woningen toegevoegd die thans niet in het plangebied (planologisch) aanwezig zijn.
In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. Hieronder wordt nader ingegaan op de behoefte aan woningbouw op deze locatie.
Allereerst een aantal definities:
Bestaand stedelijk gebied
In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. De locatie heeft al een stedelijke functie en is volledig omsloten door andere stedelijke functies.
Relevante regio
Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat Leiden binnen de regio Holland Rijnland.
Beschrijving behoefte
De woningbehoefte in de gemeente Leiden blijkt uit diverse beleidsstukken en onderzoeken die hierna worden behandeld.
Beleid
Woonvisie 2020-2030; Goed wonen in Leiden' en 'Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023' (2019): in de nieuwe 'Woonvisie 2020-2030; Goed wonen in Leiden' maakt de gemeente Leiden een analyse van de huidige Leidse woningmarkt, formuleert zij haar visie op de toekomst van wonen in Leiden en vertaalt deze naar een ambitie en vijf doelstellingen die zij tot 2030 wil nastreven. De concrete uitwerking van de visie is opgenomen in de concept 'Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023'. De agenda geeft aan met welke maatregelen, spelregels en keuzes de gemeente de doelstellingen uit de woonvisie wil realiseren. Ook benoemt de Uitvoeringsagenda wat de gemeente verwacht van de partners op de woningmarkt.
Enkele concrete acties uit de agenda zijn:
De woonvisie loopt tot 2030. De uitvoeringsagenda heeft een looptijd van vier jaar (tot en met 2023) en wordt geactualiseerd zodra zich belangrijke veranderingen voordoen die effect hebben op de Leidse woningmarkt.
Woondeal zuidelijke Randstad (2019):
In de Woondeal zuidelijke Randstad is afgesproken dat het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de gemeenten in de regio samen optrekken om de woningbouwproductie te versnellen. Gezien de hoge woningbehoefte hebben alle gemeenten in de zuidelijke Randstad een woningbouwopgave, waarbij de tekorten aan (centrum)stedelijke woonmilieus in de woningmarktregio's Haaglanden en Rotterdam en in de studentenstad Leiden het grootst zijn.
Om de druk op de woningmarkt te verminderen, moeten er in de periode tot 2025 100.000 woningen extra bijkomen in de zuidelijke Randstad, oplopend tot 230.000 in 2040. Leiden Campus (Stationsgebied/Bioscience Park) is aangewezen als een van de 12 ontwikkelingsgebieden. Het Morspoortgebied valt binnen het stationsgebied.
Specifieke behoefte betaalbare woningen
De huizenprijzen zijn hoog, zowel in de koop- als de huursector. Vooral nieuwkomers op de woningmarkt en huishoudens met een laag of middeninkomen hebben veel moeite om een geschikte woning te vinden.
Het aantal personen dat is aangewezen op een sociale huurwoningen is toegenomen, onder andere door het stimuleren van de uitstroom uit instellingen, de extramuralisering van de zorg en de toegenomen aantallen vergunninghouders (vluchtelingen die in Nederland mogen blijven wonen).
Er stonden eind 2017 in Leiden 19.109 woningzoekenden in WoningNet Holland Rijnland ingeschreven voor een sociale huurwoning, waarvan 27% actief woningzoekend is. Het aantal woningzoekenden in de hele regio toont vanaf 2014 een stijgende lijn. Het gemiddeld aantal reacties op aangeboden woningen is in Leiden het hoogst van alle regiogemeenten (166, bij een regionaal gemiddelde van 107). In Leiden geldt net als bij de meeste andere gemeenten: hoe goedkoper de woning, hoe meer reacties. De benodigde inschrijftijd voor het verkrijgen van een woning in Leiden is 6,3 jaar. In 2017 was regionaal de slaagkans 15,3%, in 2016 was dit nog 16,9%. Deze daling komt omdat het aantal aangeboden en verhuurde woningen is afgenomen, terwijl het aantal actief woningzoekenden is gestegen. De slaagkans is het grootst voor de 65-plussers (27%) en het kleinst voor de woningzoekenden tot 23 jaar (5%).
Kwantitatieve behoefte
De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'. Deze regionale woonagenda is door de provincie aanvaard als onderbouwing in het kader van de ladder (artikel 6.10, lid 3 van de verordening).
In het beleidsakkoord 2022-2026 is het volgende opgenomen over de woningbheoefte binnen de Leidse gemeentegrenzen:
"We baseren onze aantallen op de provinciale behoefteraming 2021 (Woningbehoefteraming 2021, provincie Zuid-Holland). We stellen de Leidse bouwambitie vast op een behoefte van 8.800 woningen vanaf 2021 tot 2030."
Kwalitatieve behoefte
De kwalitatieve behoefte volgt onder meer uit de mede voor deze ontwikkeling opgestelde gebiedsvisie, waarin de ambitie is uitgesproken om woningen in alle prijsklassen te realiseren, waaronder 30% sociale huur (inmiddels: 35%, zoals opgenomen in dit bestemmingsplan). De exacte verdeling wordt mede door het bouwplan en de woonmilieus nader bepaald.
De provincie heeft ook bepaald dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen (artikel 6.10, lid 2). Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan wat hierover is vastgelegd in de geldende door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale woonvisie. Dit is minimaal 30% van het programma in het Morspoortgebied. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van 35% sociale huur.
In het beleidsakkoord 2022-2026 is het volgende opgenomen over de woningverdeling:
"Het aanbod van sociale huurwoningen is schaars. We willen dit verbeteren door woningbouwcorporaties meer in positie te brengen bij ontwikkelaars. Hierover maken we harde afspraken, zodat nieuwe sociale huurwoningen in de regel in bezit zullen zijn van corporaties. We zetten ons ervoor in dat het verkopen van sociale huurwoningen, het zogenaamde ‘uitponden’, tot een minimum wordt beperkt. We doen een extra investering in het huisvesten van kwetsbare groepen. Bij projecten die nieuw zijn of in een vroeg stadium verkeren, verhogen we het percentage sociale woningbouw naar 35%. Verder bouwen we 35% voor het middensegment, waarmee we over de gehele woningbouwopgave ten minste voor 70% in de betaalbare segmenten bouwen."
In dit bestemmingsplan is deze ambitie vertaald naar voorwaardelijke verplichtingen. Zo is in de juridisch bindende regels vastgelegd dat minimaal 35% van de woningbouw en de sociale huursector moet vallen.
Artikel 6.10a is niet van toepassing op dit bestemmingsplan: de beoogde woningen worden binnen bestaand stads- en dorpsgebied gebouwd.
De gemeente Leiden heeft op de lokale situatie afgestemde regels en beleid voor parkeren vastgesteld: de beleidsregels parkeernormen Leiden. Hierin zijn onder onder specifieke parkeernormen voor het stationsgebied en de schil rond het station vastgelegd.
Via een voorwaardelijke verplichting dienen deze beleidsregels parkeernormen gehanteerd te worden.
Artikel 6.10d van de verordening stelt:
"Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid."
Dit wordt uiteengezet in de mobiliteitsparagraaf van dit bestemmingsplan alsmede het daarbij behorende onderzoek van Royal Haskoning DHV.
Geconcludeerd kan worden dat rekening is gehouden met de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid.
Dit bestemmingsplan maakt kantoren mogelijk tot een maximum van 1.000 m2 bvo. Dit is in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd. Hiermee is sprake van een kleinschalige kantoorontwikkeling zoals genoemd in artikel 6.11, lid 2 sub b van de verordening.
Overigens ligt deze locatie ook binnen de straal vanaf het station waarbinnen nieuwe kantoren zijn toegestaan: de locatie ligt op circa 350 meter afstand van Leiden Centraal en daarmee binnen een OV-knooppuntlocatie (intercitystation).
Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen de molenbiotoop van Molen De Put. De regels omtrent de molenbiotoop zijn dan ook van toepassing voor dit bestemmingsplan.
Op 2 februari 2022 hebben provinciale staten een aanpassing gedaan aan de kaart behorende bij de verordening waarop de bijzondere molenbiotopen staan aangegeven. Molen De Put is op die kaart nu aangemerkt als een bijzondere molenbiotoop. Dat houdt in dat niet de 1 op 30-regel van toepassing is voor dit bestemmingsplan, maar de volgende regel (vrij vertaald):
"Het oprichten van nieuwe bebouwing is mogelijk ten behoeve van een ontwikkeling binnen een bijzondere molenbiotoop, waarvan de plaats geometrisch is begrensd en verbeeld op kaart 15 in bijlage II, mits de molen en de molenbiotoop op een goede manier ruimtelijk worden ingepast."
Als leidraad om te kunnen bepalen of voldaan is aan die 'goede ruimtelijke inpassing' heeft de provincie voor molen De Put een 'molenbiotooprapport' op laten stellen. Dit molenbiotooprapport is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. In het molenbiotooprapport is een beschrijving van de huidige stand van de molen(biotoop) gegeven en is tevens opgenomen op welke manier de molen en de omgeving verbeterd kunnen worden. Hiertoe zijn vijf aspecten onderzocht:
De conclusie zoals die in het molenbiotooprapport is opgenomen luidt:
De 'goede ruimtelijke inpassing' is gedaan door het doorlopen van een proces waarbij de gemeente, de provincie en de eigenaar van de molen zijn betrokken. In dit proces zijn diverse gesprekken gevoerd met de provincie en de eigenaar van de molen.
Uit deze gesprekken is een aantal mogelijkheden gekomen om molen De Put op een 'goede manier ruimtelijk in te passen'.
Een eerste mogelijkheid is bestaat uit een aanpassing aan de molen zelf: de molen staat op een bolwerk. Dit bolwerk kan met circa twee meter opgehoogd worden. Dit levert de volgende voordelen op, in aansluiting op de conclusies uit het molenbiotooprapport:
De werkzaamheden die nodig zijn bestaan uit het opvijzelen van de molen zodat het bolwerk uitgebreid kan worden. Vervolgens wordt de molen teruggeplaatst op het verhoogde bolwerk. de ruimte onder het bolwerk kan, afhankelijk van de grootte, afgebouwd en ingericht worden.
Een tweede mogelijkheid bestaat uit een technische verbetering van de molen: door het aanbrengen van een ander soort wiek kan de molen beter wind oppakken en is de molen ook beter bestand tegen turbulentie. Zo'n wiekverbetering draagt ook bij aan de instandhouding van de molen en daarmee aan de uitgangspunten zoals opgenomen in het molenbiotooprapport.
Om de molenaar een eigen ruimte met toilet en eventueel pantry te geven wordt onderzocht of dit in een bestaand gebouw in de directe omgeving kan. Het gebruik van een bestaand gebouw kan een duurzame en goedkopere optie zijn om de molenaar over een eigen ruimte nabij de molen te laten beschikken.
De gemeente draagt financieel bij aan aanpassing aan de molen, ongeacht welke vorm er gekozen wordt.
Door uitvoering van een van deze maatregelen wordt de molen op een nog betere manier ruimtelijk ingepast in de veranderende omgeving. Er wordt voldaan aan de vijf uitgangspunten van het door de provincie opgestelde molenbiotooprapport.
Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing van de molen en de molenbiotoop waardoor voldaan wordt aan artikel 6.25, lid 2 sub b en er geen strijd met de verordening is.
Dit bestemmingsplan voorziet in een flinke nieuwe ontwikkeling. Om de gevolgen van klimaatverandering op te kunnen vangen is een aantal regels in het plan opgenomen die hier maatregelen tegen nemen:
De gemeenteraad heeft op 9 november 2021 de Omgevingsvisie Leiden 2040 versie 1.1 vastgesteld.
Deze nieuwe 1.1 versie van de Omgevingsvisie borduurt voort op de waarden en verhaallijnen uit de eerdere visie 1.0. Deze versie van de Omgevingsvisie is concreter dan de vorige. Zo zijn er duidelijk keuzes gemaakt en zijn eerder ontbrekende onderwerpen (zoals bodem en mobiliteit) toegevoegd.
De Omgevingsvisie 1.1 is opgedeeld in vier thema's met bijbehorende stadskeuzes: groen-blauw raamwerk, aantrekkelijk vestigingsklimaat, duurzame mobiliteit en bodem als fundament. De stadskeuzes binnen de thema's geven richting aan toekomstige ontwikkelingen in Leiden. Voorbeelden van die stadskeuzes zijn:
Leiden is opgedeeld in drie leefmilieus. Per leefmilieu zijn gebiedsgerichte aandachtspunten en kenmerken geformuleerd die, samen met de stadskeuzes, helpen bij concrete projecten of gebiedsontwikkelingen.
Algemeen
De beoogde ontwikkeling past binnen de kenmerken en aandachtspunten die zijn geformuleerd voor dit leefmilieu in de Omgevingsvisie. Het Morspoortgebied valt in de Spoorzone zoals die gedefinieerd is in de omgevingsvisie.
De spoorzone (inclusief het Stationsgebied) wordt integraal ontwikkeld door de kwaliteit van de openbare ruimte een impuls te geven, de bereikbaarheid te verbeteren en door in dit gebied te verdichten. Door hier functies als wonen, werken en stedelijke voorzieningen te mengen met functies die zijn gericht op ontmoeten, wordt het een plek van samenkomen, verbinden en vergroenen.
In de omgevingsvisie is ook het uitgangspunt opgenomen dat Leiden kiest voor stadsinbreiding in de plaats van stadsuitbreiding. Dat betekent dat de woningbouwbehoefte niet wordt opgelost door buiten de bestaande stad te bouwen, maar door in de bestaande stad te bouwen. Het Morspoortgebied is zo'n locatie waar veel nieuwe woningen gebouwd kunnen worden, een typische inbreidingslocatie.
In de visie staat het volgende opgenomen:
"Daarnaast is inbreiden duurzaam. Het gaat uit van het efficiënt benutten van grond en faciliteiten (zoals voorzieningen) en het bevorderen van lopen en fietsen. Op enkele plekken verruimen we de mogelijkheden voor hoogbouw. Stadsinbreiding is maatwerk dat moet passen bij de locatie in de stad. Het is bovendien slim te combineren met andere ambities zoals vergroening, duurzame mobiliteit en klimaatadaptatie."
Dit bestemmingsplan voor het Morspoortgebied voldoet aan dit uitgangspunt.
Hoogbouwbeleid
Het hoogbouwbeleid is ook opgenomen in de omgevingsvisie. Het Morspoortgebied valt deels in het 'gemengd gebied', deels in het 'hoogbouwcluster' rond Leiden Centraal.
Het gemengd gebied kent hoogtes van overwegend laagbouw (15 meter en middelhoogbouw (20-30 meter) en accenten (tot 40 meter). Binnen het hoogbouwcluster geldt een bouwhoogte van 20-30 meter en accenten tot 70 meter. Dit bestemmingsplan voldoet aan dit hoogbouwbeleid: het hoogteaccent van 50 meter ligt in het hoogbouwcluster van het stationsgebied, de rest van het plangebied voldoet aan de uitgangspunten van het gemengd gebied.
De effecten van de hoogbouw op de omgeving en de (binnen)stad zijn in kaart gebracht via een Hoogbouw Effect rapportage (HER). De onderzoeken die bij zo'n HER horen zijn:
Deze drie onderzoeken zijn uitgevoerd en als bijlage bij dit bstemmingsplan gevoegd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de gewenste nieuwbouw op een goede manier ruimtelijk is ingepast. In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op de HER.
Het Morspoortgebied valt tenslotte binnen het leefmilieu 'dynamisch'. Uitgangspunten bij dit leefmilieu zijn:
Ook hieraan voldoet dit bestemmingsplan.
Deze visie schetst het gewenste toekomstbeeld van de stad waarin de ambitie benoemd is. Die acties voor de komende jaren zijn opgenomen in de 'Uitvoeringagenda 2020-2023' die bij deze Woonvisie hoort. Om de ambitie te realiseren heeft de gemeente vijf doelstellingen geformuleerd. Deze zijn:
Deze vijf doelstellingen zijn in de Woonvisie uitgewerkt. Daarbij is aangegeven wat de gemeente wil bereiken.
Dit bestemmingsplan is in lijn met de woonvisie. Door dit plan wordt de kwaliteit van de bestaande woonomgeving verbeterd en wordt een flink aantal woningen toegevoegd. De woonomgeving wordt ook verduurzaamd. Door het opnieuw opnemen van het sociaal pension en/of andere bijzondere woonvormen is er aandacht voor kwetsbare doelgroepen. De nieuwbouwwoningen zijn 'de juiste woningen op de juiste plek' door hun stedenbouwkundige opzet die enerzijds aansluit op de bestaande woonwijk en anderzijds op het nabijgelegen stationsgebied.
In paragraaf 3.2.2.11 is nader ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte an woningen op deze locatie.
Algemeen
Leiden is een fijne stad om in te wonen, te werken en te leven. Dat willen we graag zo houden. In de komende jaren staat Leiden voor grote uitdagingen op het gebied van wonen, werken, duurzaamheid en mobiliteit, zoals benoemd in het coalitieakkoord 'Samen maken we de stad'. Om slagvaardig met de omvangrijke opgave van duurzame verstedelijking aan de slag te gaan zijn vier belangrijke opgaven benoemd (Aanpak Duurzaamheidsopgaven 2019 (Z-1348277): de energietransitie, klimaatadaptatie en biodiverse vergroening, circulaire economie en duurzame mobiliteit. Voor elk van deze opgaven is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Deze uitvoeringsprogramma richten zich op de ambities, doelen, benodigde inspanningen en beoogde resultaten.
Klimaatadaptatie en biodivers vergroenen
Leiden heeft de ambitie om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot (Leiden Biodivers en Klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener! Uitvoeringsprogramma 2020-2023 (RV 20.0074, 2020)). De ambities en doelen voor klimaatadaptatie, vergroenen en biodiversiteit kennen veel samenhang en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen.
Warmtevisie
Het klimaat staat onder druk. Om klimaatverandering tegen te gaan, is het verminderen van de uitstoot van broeikasgassen, oftewel CO2, belangrijk. Dat betekent onder andere het stoppen met het gebruik van fossiele brandstoffen, zoals aardgas. In plaats daarvan gaan we gebruik maken van duurzame warmte -en energiebronnen, zoals restwarmte, geothermie, aquathermie, luchtwarmte en waterstof. Deze omschakeling van fossiele energie naar duurzame energie wordt 'energietransitie' genoemd.
Ook Leiden is volop bezig met de vraag: hoe zorgen we er voor dat Leiden in 2050 energieneutraal en CO2-vrij is? We doen dat op 3 manieren:
In 2017 stelde de gemeenteraad de Warmtevisie vast. Deze is in 2022 bijgewerkt en opnieuw vastgesteld als 'Transitievisie Warmte 2022-2026, De omschakeling naar een aardgasvrij Leiden'.
In deze visie staat dat Leiden inzet op een mix van duurzame warmtebronnen als andere mogelijkheden voor aardgas, zoals restwarmte, aquathermie en geothermie. Via grotere en kleinere warmtenetten kan deze warmte geleverd worden aan woningen en bedrijfspanden. Hoe dat er in 2050 precies uit komt te zien, welke volgorde van wijken het slimst is, welke warmtebron het beste bij een bepaalde wijk past wordt de komende jaren samen, met de bewoners en ondernemers, bepaald.
Dit bestemmingsplan draagt bij aan de ambities ten aanzien van duurzaamheid die Leiden heeft. Het bestemmingsplan maakt nieuwbouw mogelijk die op duurzame wijze wordt verwarmd, niet via gas. Bij de stedenbouwkundige opzet, met een openbaar parkje en groene hoven bij de woningen, is er veel aandacht voor groen en klimaatadaptatie.
In de regels van het bestemmingsplan zijn diverse voorwaardelijke verplichtingen opgenomen om de duurzame inrichting van het plangebied ook juridisch te borgen. Groene daken, een minimaal grondpakket op het dak van de parkeergarage om ook bomen groeikansen te geven, een maximale verhardingsoppervlakte zijn allen voorbeelden van regels die garanderen dat het plangebied duurzaam wordt ingericht en ook blijft.
In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.
In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.
Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.
Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.
Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.
Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.
De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Indien in een in voorbereiding zijnde bestemmingsplan gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen aanwezig zijn dan staan deze gebieden aangegeven op de plankaart binnen de aanduiding “Waarde – Archeologie 1” tot en met “Waarde – Archeologie 7”. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een aanlegvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan, met uitzondering van Waarde – Archeologie 1, daarvoor geldt de vergunningplicht van artikel 11 van de Monumentenwet 1988.
Initiatiefnemers dienen bij de aanvraag van bovengenoemde vergunningen een rapport te overleggen. Daarin moet de daadwerkelijke archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord zijn vastgesteld.
Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.
Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.
Archeologische waarden in het plangebied
Ter plaatse van het plangebied is op basis van de archeologische waarden- en verwachtingenkaart van Leiden sprake van een middelhoge en hoge archeologische verwachting met een beperkte archeologische potentie en lage trefkans. In april en mei 2022 is door RAAP Archeologisch Adviesbureau in het plangebied Stationsgebied (M-kavels en Trafolocatie) een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek -boringen (verkennende fase) uitgevoerd (Archisnummer 5258791100). Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Hieronder worden de resultaten uit het onderzoek kort weergegeven.
Bureauonderzoek
RAAP heeft in het bureauonderzoek gegevens verzameld over het onderzoeksgebied. Hieruit is onder andere gebleken dat het plangebied een middelhoge tot hoge verwachting heeft voor de periode IJzertijd-Late Middeleeuwen, en eventueel de Bronstijd. De verwachting bestond specifiek indien in het plangebied afzettingen uit een hoger gelegen afzettingsmilieu aanwezig zijn met tekenen van bodemvorming en een goeddeels intact bodemprofiel. Op basis van het geraadpleegde kaartmateriaal uit de Nieuwe Tijd werd in het deel van het plangebied ten noorden van de Morsweg relatief kleine aantallen gebouwen verwacht uit de periode voorafgaand aan circa 1875. In het zuidelijke deel van het plangebied, ten noorden van de Morsweg, is een Duitse telefoonbunker uit de Tweede Wereldoorlog van cultuurhistorische waarde aanwezig.
Veldonderzoek
In het kader van het inventariserend veldonderzoek zijn in het plangebied 34 boringen gezet. Op basis van de boringen blijkt dat de bovengrond op de meeste locaties tot 40-125 cm -mv bestaat uit opgebrachte grond uit de 19e en 20e eeuw, waarbinnen in principe geen in situ archeologische resten aanwezig zullen zijn. Mogelijk kunnen rondom de telefoonbunker aan de Morsweg (gem. monument) binnen 40-70 cm -mv wel archeologische sporen en resten uit de Tweede Wereldoorlog (of ouder) aanwezig zijn. De diepte tot waarop de bodem in het plangebied is verstoord is zeer variabel, waarbij met name op de Trafolocatie en rondom het Stationsplein 107 plaatselijk diepe bodemverstoringen aanwezig zijn. Op andere locaties rondom Stationsplein 107 blijkt de bodemopbouw echter deels intact en hier zijn ontkalkte oeverafzettingen en laklagen met een middelhoge archeologische verwachting voor bewoningssporen uit de periode IJzertijd en Vroege Middeleeuwen aangetroffen. Voor de ontkalkte oeverafzettingen die elders in het plangebied op lagere niveaus zijn aangetroffen, bestaat een lage-middelhoge archeologische verwachting, aangezien wordt aangenomen dat de lagere delen van de oeverwallen in het verleden minder intensief zullen zijn gebruikt. Ten zuiden van Stationsplein 107 kunnen onder het ophoogpakket mogelijk ook historische bebouwingsresten uit de 19e eeuw (of ouder) aanwezig zijn (vanaf ca. 100 cm-mv). Op basis van het bureau- en booronderzoek blijkt dat de singel, die in het begin van de 17e eeuw is aangelegd, oorspronkelijk breder lijkt te zijn geweest, waardoor ten oosten van de weg Morssingel opvullingen van deze waterpartij met hierin vondstmateriaal en mogelijk beschoeiingen/kades aanwezig kunnen zijn. In het uiterste zuiden van het plangebied zijn langs de Morsweg, die als een uitvalsweg vanuit Leiden richting het westen vormde, mogelijk oude dijkophogingslagen vanaf 95 cm -mv.
Vervolgadvies
Op basis van de resultaten van het onderzoek blijkt dat in delen van het plangebied mogelijk archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen. Het uitgangspunt van de advisering is in situbehoud van archeologische resten, waarbij verstoring van archeologisch relevante niveaus wordt voorkomen. Dit kan door graafwerkzaamheden rondom de bunker te vermijden, waar archeologische sporen en resten uit de nieuwe tijd, inclusief de Tweede Wereldoorlog, binnen 40 cm -mv aanwezig kunnen zijn. Voor een zone ten zuiden van Stationsplein 107 wordt aangeraden niet dieper dan 100 cm -mv te graven om verstoring van archeologisch relevante niveaus en eventueel op kaart aangegeven bebouwingsresten uit de nieuwe tijd te voorkomen. Indien in de volgende zones graafwerkzaamheden zijn voorzien, wordt in de langgerekte zone langs de singel en langs de Morsweg aanbevolen graafwerkzaamheden niet dieper dan 50 cm -mv uit te voeren. Nabij de verkennende boringen rondom Stationsplein 107, waar ontkalkte oeverafzettingen en/of laklagen aanwezig zijn, wordt geadviseerd niet dieper dan 125 cm -mv te graven. Indien bovenstaande inpassing van de resultaten van het verkennend archeologisch booronderzoek niet mogelijk is, wordt aanbevolen de onderstaande vervolgstap(pen)uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) te nemen:
"(1) Zone rondom de telefoonbunker, (2) de zone ten zuiden van Stationsplein 107 met mogelijke bebouwingresten uit de nieuwe tijden (3) de zone ten westen van de singel, waar mogelijk oude beschoeiingen, kades en vullingen van deze waterpartij aanwezig zijn(exclusief het trottoir waar veel kabels/leidingen aanwezig zijn):archeologisch proefsleuvenonderzoek (protocol IVO-P) om de aanwezigheid van bebouwingresten, waterstaatkundige elementen en/of archeologische grondsporen te toetsen en eventueel te documenteren. Bij graafwerkzaamheden van relatief geringe omvang (< 10 m2) in individuele zones kan mogelijk worden volstaan met de uitvoer van een archeologische begeleiding van graafwerkzaamheden (protocol IVO-P) binnen de civieltechnische ontgravingen, aangezien een proefsleuvenonderzoek in dit geval mogelijk tot grotere bodemverstoring leidt dan de voorziene werkzaamheden. Nader archeologisch booronderzoek wordt in ieder geval niet geëigend geacht om de aanwezigheid van mogelijke bebouwingsresten, andere structuren en/of grondsporen te toetsen. Voorafgaand aan deze typen gravend archeologisch vervolgonderzoek dient een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld.
"(4) Morsweg en omgeving: voor dit gebied wordt een archeologische begeleiding (protocol IVO-P) van eventuele graafwerkzaamheden aanbevolen, gezien het gebruik van deze zone als weg/trottoir.
"(5) Zone rondom Stationsplein 107 waar ontkalkte oeverafzettingen en/of laklagen in de verkennende boringen zijn aangetroffen (exclusief de zones waar veel kabels/leidingen aanwezig zijn): voor deze zone wordt (in eerste instantie) een karterend booronderzoek geadviseerd om de aanwezigheid, begrenzing en diepteligging van kansrijke archeologische niveaus (met name de laklagen) beter in kaart te brengen en de archeologische verwachting nader te toetsen. Er wordt aanbevolen om dit karterend booronderzoek met een bredere boor (Edelmanboor 12 cm) in een intensiever grid uit te voeren (20 x 25 m grid). Tijdens dit onderzoek kunnen monsters worden genomen van relevante archeologische niveaus (laklagen, eventueel ontkalkte oeverafzettingen op grofweg hetzelfde niveau) om de aanwezigheid van archeologische indicatoren te toetsen (zeven over een 4 mm zeef). Deze onderzoeksmethoden zijn conform methode C2 uit de 'KNA-leidraad Karterend booronderzoek' voor het opsporen van nederzettingen met een matighoge vondststrooiing van overwegend aardewerk. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek, kan mogelijk aanvullend proefsleuvenonderzoek (IVO-P) noodzakelijk worden geacht. Voor de niet met boringen onderzochte delen van het plangebied (Morspoortgarage en OO-verdacht gebied nabij het station) kan geen concreet advies worden opgesteld. De zone rondom de Morspoortgarage is voorafgaand aan de bouw op basis van uitgevoerd archeologisch vooronderzoek echter reeds vrijgegeven voor vervolgonderzoek (Jacobs, 2009). Op basis van de resultaten van de uitgevoerde boringen in de kweektuin, wordt vermoed dat de bodemopbouw in de OO-verdachte zone tot relatief diep is verstoord, maar kan dit niet worden hard gemaakt zonder de uitvoer van archeologische boringen op deze locatie. Voor de overige delen van het plangebied wordt in het kader van de voorgenomen bodemingrepen geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen. Indien hier bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS).
Het onderzoeksrapport is door de afdeling archeologie van Erfgoed Leiden en Omstreken goedgekeurd. Erfgoed Leiden en omstreken adviseert om, op basis van de resultaten van het onderzoek, aan een gedeelte van het plangebied een dubbelbestemming Archeologie Waarde 5 te geven en een gedeelte van het plangebied geen dubbelbestemming archeologie te geven. Dit advies is overgenomen in de regels en op de verbeelding van het plangebied.
Erfgoedwet (2016)
Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.
De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.
Omgevingsvisie Zuid-Holland
Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich in het kader van cultuurhistorie op de bescherming van onder andere molenbiotopen. De provincie wil het unieke erfgoed behouden voor toekomstige generaties en doet dit door de kroonjuwelen cultureel erfgoed ruimtelijk te beschermen. Deze waardevolle historische landschappen en ensembles bepalen de identiteit van de bebouwde en groene ruimte, en vertellen de geschiedenis. In de provinciale kroonjuwelen zijn de cultuurhistorische waarden de drager bij ruimtelijke ontwikkelingen.
Omgevingsverordening Zuid-Holland
In de Omgevingsverordening Zuid-Holland zijn regels opgenomen met betrekking tot de bescherming van molenbiotopen en landgoed- en kasteelbiotopen. Deze regels zijn vastgelegd in artikel 6.25 'Bescherming molenbiotoop' en 6.26 'Bescherming landgoed- en kasteelbiotopen'. In het kader van de bescherming van de molenbiotoop garanderen de regels vrije windvang en zicht op de molen door voorwaarden vast te leggen in het kader van het oprichten van nieuwe bebouwing. Bij een bijzondere molenbiotoop dient de molen goed ruimtelijk te worden ingepast.
Erfgoednota 2014-2020
Op 18 februari 2021 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014 (RV 20.0147) vastgesteld en daarmee de bestaande nota gecontinueerd. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.
Visie en ambitie:
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.
Het plangebied grenst aan de westzijde van het historisch centrum van Leiden en bevat het oostelijk deel van de Transvaalbuurt. Daarmee grenst het gebied aan het rijksbeschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de Singels', maar maakt daar geen deel van uit. Wel is het zo dat door de ligging direct tegen de grens, het hoge deel van de bebouwing van invloed kan zijn op de ruimtelijke beleving binnen het beschermd stadgezicht. De effecten op het beschermd stadsgezicht zullen daarom deel moeten uitmaken van de Hoogbouwtoets.
Het gebied omvat een klein deel van de Morsweg, een pré-stedelijke middeleeuwse uitvalsweg die sinds de stadsuitleg van 1611 vanuit de Morspoort de toegang vormt tot de landerijen ten noordwesten van de stad. Van de pré-stedelijke bebouwing is binnen het plangebied geen sprake aangezien deze vooral buitendijks aan de Rijn gelegen was. De enige herkenbare stedenbouwkundige structuur van voor 1850 is de Transvaalkade die de loop volgt van de voormalige wetering en kade van de Pesthuispolder, de oorspronkelijke verbinding van het Pesthuis met de stad.
In 1875 is op de toenmalige agrarische grond het militair hospitaal gebouwd met enkele bijgebouwen en een tuin, alles gesloopt in 1951. Het oudste bouwwerk in het plangebied is de bunker aan de Morsweg. Het betreft een zogenaamde Grossschaltstelle, tussen 1942 - 1944 gebouwd als onderdeel van de Atlantikwall. De bunker is aangewezen als gemeentelijk beschermd monument en dient derhalve gehandhaafd te worden.
Als gevolg van het Wederopbouwplan Stationsweg en Omgeving uit 1946 werd de gehele toenmalig bestaande bebouwing vervangen. Ervoor in de plaats kwam in het plangebied het huidige (voormalig) Rijks-belastingkantoor (Stationsplein 107) te staan dat de achterliggende wijk moest afschermen van het verkeer op de rotonde aan de westzijde en dat een stedenbouwkundige wand zou vormen voor het groots aangelegde verkeersplein voor het station. In 1966 is het gebouw opgeleverd. Het gebouw is van hoge cultuurhistorische waarde, mede door de drie aanwezige monumentale kunstwerken waaronder een zeldzaam glas-in-beton kunstwerk van Jan Menno Meine Jansen. In 2018 is besloten het gebouw toch niet aan te wijzen als gemeentelijk monument omwille van de ontwikkelmogelijkheden van de locatie. Wel heeft het college zichzelf daarbij een inspanningsverplichting opgelegd met betrekking tot het behoud van de monumentale kunst in het gebouw.
Ten zuiden van het Belastingkantoor en ten westen van de parkeergarage staat de voormalige marechausseekazerne in fasen gebouwd tussen ca. 1958 - 1966. Bij sloop moet dit gebouw uit de Wederopbouwperiode gedocumenteerd worden.
Kunstwerk Stationsplein 107
In het kantoorgebouw Stationsplein 107 bevindt zich, zoals hierboven genoemd, een groot glas-in-beton kunstwerk. Dit kunstwerk 'Glas-In-Beton' van Meine Jansen is een van de weinige kunstwerken van deze omvang en kwaliteit uit de wederopbouwperiode. Het uitplaatsen van het kunstwerk en inpassen in een nieuw gebouw is uitgangspunt geweest bij de Gebiedsvisie Stationsgebied. De gemeente is echter tot de conclusie gekomen dat het uitplaatsen en herbouwen op een nieuwe locatie niet haalbaar is. De kosten voor uitplaatsen en herbouwen zijn erg hoog en daarbij komt dat er geen geschikte locatie gevonden is waar het kunstwerk op een goede wijze is in te passen. Dit komt onder andere door het feit dat het kunstwerk echt gemaakt is voor het (voormalig) Belastingkantoor, een publiek gebouw. Het licht is een cruciale factor bij de beleving van het kunstwerk, dit komt vooral tot zijn recht door de opzet van het gebouw waarbij licht van twee kanten binnenkomt en is vooral vanaf de binnenzijde goed te bewonderen.
Omdat er vooralsnog geen goede oplossing gevonden is zal aan de gemeenteraad worden voorgesteld het kunstwerk te slopen. Het alternatief is nog wel het kunstwerk te demonteren (de glasplaten worden dan schoongemaakt van asbest en in boxen geplaatst) en gedurende een jaar op te slaan in afwachting van het vinden van een geschikte locatie voor het opnieuw opbouwen van het kunstwerk.
In dit bestemmingsplan wordt herplaatsing van het kunstwerk in de openbare ruimte (binnen de bestemmingen Groen en Verkeer) binnen het plangebied mogelijk gemaakt via een afwijkingsbevoegdheid. Mocht het kunstwerk opgeslagen worden en er toch ruimte worden gevonden binnen het plangebied dan staat dit bestemmingsplan de herplaatsing toe.
Conclusie
De beoogde planontwikkeling is van invloed op de cultuurhistorische waarde in het plangebied. Het doortrekken van de Transvaalkade naar de Morssingel vormt een herstel van de historische structuur. Het slopen van Stationsplein 107 geeft ruimte voor het herstel van deze structuur, maar heeft tevens het verloren gaan van de hoge objectwaarden van dit gebouw tot gevolg. Het hergebruik en behoud van het kunstwerk is een middel om een uitzonderlijk waardevol deel daarvan te behouden en mogelijk ook beter beleefbaar te maken, dit is helaas echter niet haalbaar gebleken. In het geval van de kazerne gaan de waarden fysiek verloren maar kan door middel van documentatie, behoud ex situ worden toegepast. Door de in het plan voorziene bouwhoogten zal het plan van invloed zijn op het naastgelegen rijksbeschermd stadsgezicht. Daarom vormt het effect op het beschermd stadsgezicht onderdeel van de hoogbouwtoets. Dit is opgenomen in de Hoogbouw Effect Rapportage (HER) die is opgenomen in dit bestemmingsplan en waarin onder andere de effecten van de hoogbouw op de binnenstad zijn onderzocht en beoordeeld.
Het plangebied is niet gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Wel grenst het plangebied aan het beschermd stadsgezicht 'Leiden binnen de singels'.
Het plangebied valt binnen de molenbiotoop van molen De Put. In paragraaf 3.2.2.8 en 3.2.2.16 is al nader ingegaan op de molenbiotoop.
In paragraaf 3.2.2.16 is beschreven hoe de molenbiotoop is meegenomen in dit bestemmingsplan.
Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing van de molen en de molenbiotoop waardoor voldaan wordt aan artikel 6.25, lid 2 sub b en er geen strijd met de verordening is.
In het plangebied zijn geen rijksmonumenten aanwezig.
In het plangebied is een gemeentelijk monument aanwezig: de bunker aan de Morsweg (zie beschrijving in paragraaf 4.2.2.1 van dit bestemmingsplan). Deze bunker blijft behouden.
In het plangebied zijn geen karakteristieke panden aanwezig.
De voor erfgoed van belang zijnde aspecten zijn:
Hier is als volgt mee omgegaan:
Vanuit erfgoed zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van dit bestemmingsplan.
Wet natuurbescherming (Wnb)
In de Wet natuurbescherming staan beschermingsregels voor de Nederlandse natuurgebieden en in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Wet natuurbescherming geeft uitvoering aan de verplichtingen van de Europese Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De provincies gaan over het natuurbeleid en zorgen voor de vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het natuurbeleid van grote wateren en internationaal beleid.
Vanuit de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn er natuurgebieden aangewezen die beschermd zijn. Het gaat daarbij om Natura 2000-gebieden. Deze gebieden zijn aangewezen onder de Europese Habitat- en/of Vogelrichtlijn. Voor de gebieden en de daarbij aangewezen soorten en habitattypen zijn instandhoudingsdoelstellingen opgesteld. Een activiteit mag niet leiden tot significant negatieve effecten op deze doelen of tot een aantasting van de natuurlijke kenmerken. Indien op voorhand significante effecten niet uitgesloten kunnen worden dient een Passende beoordeling opgesteld te worden.
In (vooralsnog) 2023 gaat de Wet natuurbescherming op in de Omgevingswet. De Omgevingswet biedt straks richtlijnen voor regels en maatregelen die de natuur beschermen.
In de wet zijn algemene verbodsbepalingen opgenomen waarin onder meer is bepaald dat beschermde dieren niet opzettelijk gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden. Werken conform een door het Rijk goedgekeurde gedragscode kan er voor zorgen dat verbodsbepalingen overtreden worden. Voorts is een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna opgenomen. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.
De bovengenoemde verboden zijn niet van toepassing wanneer Provinciale Staten in haar verordening een algemene vrijstelling heeft opgenomen voor de betreffende soorten of wanneer wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode. Wanneer overtreding van een verbod niet vermeden kan worden, is een ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. Een dergelijke ontheffing wordt uitsluitend verleend wanneer de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soort voldoende wordt geborgd, er sprake is van wettelijk belang, én er geen alternatief voor activiteit is, waarmee de beschermde situatie kan worden ontzien.
In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt dat de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels.
Omgevingsverordening Zuid-Holland
In de Omgevingsverordening Zuid-Holland zijn regels opgenomen met betrekking tot de bescherming van provinciale gebieden. Deze regels zijn vastgelegd in artikel 6.9 ‘Ruimtelijke kwaliteit’. Het betreft het Natuurnetwerk Nederland (hierna NNN), belangrijke weidevogelgebieden, gebieden behorend tot de strategische reservering natuur en karakteristieke landschapselementen. De planologische bescherming betekent in het kort dat geen nieuwe bestemmingen worden toegestaan die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden.
Ecologisch beleidsplan Leiden (1998)
Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.
Ecologisch advies stadsecoloog (2020)
Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecfieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.
Gedragscode soortbescherming gemeenten
De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.
Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid
De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.
Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare
ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)
De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:
Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.
In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld .
Flora- en faunaonderzoek
Door ID Verde is op 23 november 2021 een quickscan natuur opgeleverd. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De conclusie van dit onderzoek luidt als volgt:
"De verspreidingsgegevens en het oriënterend veldbezoek geven een voldoende duidelijk beeld van het (mogelijk) voorkomen van beschermde plant- en diersoorten. Voor de soortgroepen beschermde vaatplanten, vissen, reptielen en ongewervelden zijn negatieve effecten uitgesloten.
Voor grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nesten, algemene broedvogels en amfibieën kan niet zondermeer worden uitgesloten dat negatieve effecten optreden. Voor deze soortgroepen moeten voorzorgsmaatregelen of vervolgstappen worden genomen."
De mitigerende maatregelen worden in acht genomen. Ten aanzien van het mogelijk voorkomen van vleermuizen is een vervolgonderzoek gedaan. De resultaten van dit vervolgonderzoek zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan bijgevoegd.
De belangrijkste conclusies uit het vervolgonderzoek zijn dat er bij het slopen van het pand aan Stationsplein 107 6 zomerverblijfplaatsen en mogelijk een paarverblijfplaats van gewone dwergvleermuizen verdwijnen. Daarnaast gaan bij het slopen van het pand aan Morspad 6 ook mogelijk zomerverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis verloren, en dus verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming overtreden worden. Er dient een ontheffing aangevraagd te worden. De verblijfplaatsen dienen gemitigeerd te worden door middel van permanente (en mogelijk tijdelijke) voorzieningen. Eveneens dienen de bevindingen, maatschappelijk belang, mitigerende maatregelen en verbodsartikelen beschreven te worden in een mitigatie/activiteitenplan. De aanvraag ontheffing alsmede de mitigerende maatregelen zijn opgestart.
Stikstofonderzoek
Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide, is gelegen op 5,5 km van het plangebied. Andere Natura 2000-gebieden liggen op grotere afstand. Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied Meijendel & Berkheide, als gevolg van trillingen, licht en geluid, zijn op voorhand uit te sluiten. Om de effecten van stikstofdepositie te bepalen, is een AERIUS berekening uitgevoerd met de meest recente AERIUS Calculator. Dit onderzoek is uitgevoerd door Witteveen + Bos en als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Uit deze berekening blijkt dat het plan niet lijdt tot een toename van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jaar op Natura 2000-gebieden. Het uitgevoerde onderzoek heeft zowel op de aanlegfase als op de gebruiksfase betrekking.
Het plangebied is niet gelegen binnen gebieden behorend tot het NNN, belangrijke weidevogelgebieden, strategische reservering natuur en karakteristieke landschapselementen. De provinciaal beschermde natuurgebieden vormen geen planologische belemmering.
Op 25 mei 2005 heeft Saricon een onderzoek opgeleverd waarin de kans op explosieven in het plangebied is onderzocht.
Saricon concludeert als volgt:
"Er zijn binnen de onderzoekslocatie aanwijzingen gevonden die duiden op oorlogshandelingen. Op de luchtfoto's is alleen een verstoring waargenomen op de oostgrens van het onderzoeksgebied. Deze verstoring komt overeen met de gegevens uit de getuigenverklaringen, waarin gesproken wordt over een bomkrater en een blindganger. Deze blindganger is door Duitse militairen geruimd. Verder komt uit getuigenverklaringen de locatie Morsweg 1 naar voren. Op deze locatie is in 1984 een 1000-ponder geruimd.
Na analyse en interpretatie van de verzamelde gegevens blijkt dat er binnen de onderzoekslocatie geen verhoogde kans is op het aantreffen van explosieven uit de Tweede Wereldoorlog.
Gelet op bovenstaande wordt gesteld dat er geen vermoeden is dat zich explosieven in het onderzoeksgebied bevinden.
Alle voorgenomen werkzaamheden kunnen zonder munitietechnische beperkingen uitgevoerd worden."
Dit onderzoek is, hoewel reeds uit 2005, nog representatief: het betreft immers een onderzoek naar de kans op explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Het onderzoek is dus niet verouderd.
Er zijn geen belemmeringen om het beoogde plan uit te voeren vanuit het oogpunt van explosieven.
In het plangebied zijn diverse kabels en leidingen aanwezig die (deels) verlegd moeten worden voor de beoogde ontwikkeling. Er bevinden zich geen zware kabels en leidingen in het plangebied die apart op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan opgenomen moeten worden.
Het verleggen van bestaande kabels en leidingen en het aanbrengen van nieuwe is onderdeel van het project en daarmee ook financieel onderbouwd.
Binnen het plangebied wordt een Warmte Koude Opslagsysteem (WKO) aangelegd voor de verwarming van de nieuwe woningen. Dit wordt binnen de regels van dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
Inleiding
Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe.
Nationaal beleid
Nationaal Deltaprogramma
In het Deltaprogramma staan drie deltaplannen met onderzoeken, maatregelen en voorzieningen voor de waterveiligheid, ruimtelijke adaptatie en de zoetwatervoorziening in Nederland. Het doel van het Deltaprogramma is Nederland nu en in de toekomst beschermen tegen overstromingen, zorgen voor voldoende zoetwater en de inrichting van het land klimaatbestendig maken.
Deltaplan Ruimtelijke adaptatie
De plannen om het land klimaatbestendig te maken zijn vastgelegd in het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie. Hierin zijn 7 ambities vastgelegd voor een waterrobuuste en klimaatbestendige inrichting van Nederland.
Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Zuid-Holland
In de omgevingsvisie Zuid-Holland is het omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. Daarin zijn ook ambities vastgelegd om de gevolgen van klimaatverandering tegen de gaan. De verwachting is dat er meer extreem weer komt, en hogere temperaturen, wat de gezondheid, leefomgeving, welvaart en veiligheid in het geding brengt. De provincie wil zich beter voorbereiden op zaken als hittestress of wateroverlast na hevige stortbuien en de fysieke leefomgeving zo inrichten dat deze klimaatbestendig blijft.
Omgevingsverordening Zuid-Holland
In artikel 6.35a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:
alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.
Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's
Gemeentelijk beleid
Uitvoeringsagenda 'Leiden biodivers en klimaatbestendig, samen maken we Leiden groener 2020-2023'
De ambitie is om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen, met als doel om schade te voorkomen en te beperken.
Convenant klimaatadaptief bouwen
In het convenant klimaatadaptief bouwen zijn minimale eisen vastgelegd voor de ontwikkeling van nieuwbouw. De minimale eisen dragen bij aan het klimaat adaptief maken van ontwikkelgebieden.
Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)
De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.
Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.
De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.
In paragraaf 3.2.2.17 is ingegaan op het aspect klimaatadaptatie. Onderstaande tekst is hier opgenomen:
Dit bestemmingsplan voorziet in een flinke nieuwe ontwikkeling. Om de gevolgen van klimaatverandering op te kunnen vangen is een aantal regels in het plan opgenomen die hier maatregelen tegen nemen:
Als gevolg van deze regels draagt dit bestemmingsplan, zeker ook in vergelijking met de huidige situatie, bij aan een goede verwerking van kortstondige overvloedige regenval en aan het voorkomen van hittestress. Hiermee is dit bestemmingsplan in lijn met de ambities ten aanzien van klimaatadaptatie.
Beoordeling
Er liggen, met uitzondering van het NS Emplacement, geen bij de Omgevingsdienst bekende bedrijven in de omgeving van het plangebied. Het plangebied zelf bevat geen hinder veroorzakende bedrijfsactiviteiten.
Conclusie
Vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van dit bestemmingsplan. Het emplacement komt ter sprake bij bij het thema 'geluid'.
Beoordeling
Om vast te stellen of er belemmeringen te verwachten zijn voor de geplande ontwikkelingen is door de Omgevingsdienst een quickscan uitgevoerd. Binnen de ontwikkelingslocatie zijn bij de Omgevingsdienst de volgende gegevens bekend:
Conclusie
Uit de verschillende bodemonderzoek blijkt dat de algemene bodemkwaliteit in het gehele plangebied verdacht is op de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Omdat de locatie verdacht is en de bestemming gevoeliger wordt is het nodig met een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN5740 (laatste versie) uit te laten voeren. Indien bodemvreemde materialen worden aangetroffen die als asbestverdacht worden aangemerkt, dient tevens een asbestonderzoek volgens de NEN 5707 (laatste versie) te worden verricht.
Bij het vast te stellen bestemmingsplan zal het verkennend bodemonderzoek, dat nu uitgevoerd wordt, bijgevoegd worden. Op dat moment wordt ook aangetoond dat de bodem geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor het voorgenomen gebruik (wonen).
Beoordeling
Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.
De locatie ligt op een afstand van circa drie kilometer van de A4. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een invloedsgebied van meer dan vier kilometer. Hieronder is een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico opgenomen:
'Het planvoornemen wordt gerealiseerd binnen het invloedsgebied van de A4 waarover toxische stoffen worden vervoerd. Dit is in het kader van externe veiligheid de enige relevante risicobron ten aanzien van het planvoornemen. De A4 ligt op ruime afstand (3000 meter) waardoor de aanwezigheid van de weg geen belemmering vormt in het kader van externe veiligheid voor het planvoornemen. Het enige scenario wat ten aanzien van de weg kan optreden is een ongeval waarbij een giftige wolk vrijkomt. Wanneer er een giftige wolk vrijkomt dienen personen zoveel mogelijk binnen te schuilen en ramen, deuren en ventilatie dicht te zetten.
De aanbeveling is in nieuwe panden hier rekening mee te houden met de ventilatie. Mensen kunnen inpandig veilig verblijven wanneer zij de ventilatie handmatig kunnen sluiten wanneer zich een incident met giftige stoffen zich voordoet. Zij worden hiervan op de hoogte gesteld middels de NL-alert.
Het is aan het bevoegd gezag (gemeente Leiden) een advies te vragen betreffende rampenbestrijding en zelfredzaamheid aan de veiligheidsregio. De veiligheidsregio geeft een advies betreffende de aanwezigheid van voldoende bluswatervoorzieningen, vluchtroutes en de mogelijke impact van een giftige wolk op het planvoornemen. Het bevoegd gezag kan (delen van) het advies van de veiligheidsrisico, terzijde leggen (deels) en/of extra maatregelen eisen. Hiermee verantwoord het bevoegd gezag het groepsrisico.'
Conclusie
Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.
De Veiligheidsregio Hollands-Midden dient in de gelegenheid gesteld te worden om advies uit te brengen. Dit advies zal bij het vast te stellen bestemmingsplan worden gevoegd.
Beoordeling
Door Royal Haskoning DHV is een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van dit bestemmingsplan. In dit onderzoek is gekeken naar de effecten van wegverkeersgeluid, spoorweggeluid en geluid van het spoorwegemplacement op de beoogde nieuwbouw. Dit akoestisch onderzoek is na de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan nog geactualiseerd.
Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. In dit onderzoek is een verslag van het akoestisch onderzoek waarin de geluidbelasting op de voorgestelde bebouwing is getoetst aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder (Wgh) en het gemeentelijk beleid en zijn conclusies opgenomen. Uit het onderzoek blijkt het volgende:
In het onderzoeksgebied is bij alle geprojecteerde bebouwing sprake van een overschrijding van de voorkeurswaarde zoals in de Wet geluidhinder genoemd voor de betreffende bron.
Het is niet mogelijk om met doelmatige geluidbeperkende maatregelen de geluidbelasting te verlagen:
Op blok 1 (M1a) is sprake van hoge geluidbelastingen t.g.v. spoorwegverkeer en de Plesmanlaan. Op de noordoostelijke en noordwestelijke gevel wordt de maximaal toelaatbare geluidbelasting vanwege spoorwegverkeer overschreden. Bij het ontwerp van de bebouwing in dit blok moeten voorzieningen getroffen worden om woningen aan die zijden van het blok mogelijk te maken. Er is bij dit blok geen sprake van een geluidluwe gevel.
Op blok 2 (M1b) is sprake van hoge geluidbelastingen t.g.v. spoorwegverkeer en de Plesmanlaan. De maximaal toelaatbare geluidbelastingen worden echter niet overschreden. Er is bij dit blok geen sprake van een geluidluwe gevel.
Op blok 3 (M2 laagbouw) en 5 (M3) is sprake van een hoge geluidbelasting vanwege wegverkeer bij de gevels die grenzen aan de weg. Vanwege de aanwezigheid van een binnenterrein, is er bij deze blokken sprake van een geluidluwe gevel.
Bij blok 4 (M2 hoogbouw) is er op de hogere bouwlagen van de noord- en westgevel sprake van een hoge geluidbelasting vanwege spoorwegverkeer. Bij dit blok is geen sprake van een geluidluwe gevel.
Uit het onderzoek blijkt dus dat er door de Omgevingsdienst West-Holland een zogenaamde Hogere Waardebesluit genomne moet worden om de beoogde woningbouw mogelijk te maken. Hierbij wordt een afweging gemaakt tussen enerzijds het belang van de bouw van woningen in de voorgestelde opzet op deze locatie en anderzijds het belang dat woningen een goed leefklimaat moeten hebben.
De motivering die in dit geval is gegeven luidt als volgt:
"Voor het Stationsgebied heeft de gemeenteraad in de zomer van 2021 een gebiedsvisie vastgesteld: de Gebiedsvisie Stationsgebied. Het Morspoortgebied is in die gebiedsvisie nadrukkelijk als een onderdeel van het project Stationsgebied meegenomen. In de gebiedsvisie wordt het Morspoortgebied ook wel aangeduid als Morspoortterrein of M-kavels. In alle drie de gevallen gaat het om hetzelfde gebied. De gebiedsvisie bestempelt het Morspoortgebied als ontwikkelgebied.
De gemeente Leiden heeft een grote woningbouwopgave en maar een beperkt aantal locaties waar deze woningbouw gerealiseerd kan worden. Met name de realisatie van sociale huurwoningen en middensegment woningen heeft prioriteit omdat de wachtlijsten hier erg groot zijn en doorstroming lastig op gang komt. Op de beschikbare ontwikkellocaties wordt daarom gezocht naar een compacte bouwvorm met waar mogelijk ook hoogbouw om zoveel mogelijk woningen te realiseren. Juist rond de stationsgebied Leiden liggen kansen omdat de beschikbare openbaar vervoersvoorzieningen woningbouw met een beperkte auto aantrekkende werking mogelijk is. Ook biedt de locatie veel comfort voor toekomstige bewoners als het gaat om beschikbare voorzieningen: de binnenstad ligt letterlijk om de hoek.
Woningbouw op deze centraal gelegen locatie heeft echter ook een keerzijde: het geluid van treinen en overig verkeer zorgt voor een hoge geluidsbelasting op de gevels. Daarom zullen aanvullende maatregelen genomen moeten worden om dit acceptabel te maken.
Het Morspoortgebied zal gefaseerd ontwikkeld worden. De eerste bouwkavels met de grootste bouwmogelijkheden liggen daarbij direct langs het spoor. Hier wordt ingezet op de realisatie van sociale huur woningen omdat de urgentie daarvoor het hoogst is en er ook met het rijk afspraken zijn gemaakt over het realiseren van betaalbare woningen op deze locatie in het kader van de Woningbouwimpuls-gelden."
De Omgevingsdienst West-Holland heeft op basis van deze motivering besloten om een ontwerpbesluit Hogere Waarde in procedure te brengen. Dit ontwerpbesluit wordt gelijktijdig met de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd voor zienswijzen. Na afloop van de zienswijzentermijn neemt de Omgevingsdienst West-Holland een besluit over de definitieve Hogere Waarde.
Bij de afweging om over te gaan tot een ontwerpbesluit Hogere Waarde is in overweging genomen dat in dit bestemmingsplan via een voorwaardelijke verplichting is vastgelegd dat voldaan moet worden aan de maatregelen zoals opgenomen in het besluit Hogere Waarde.
Geluidsreflectie
Aanvullend op het akoestisch onderzoek zoals hierboven genoemd is door Royal Haskoning DHV een aanvullend onderzoek uitgevoerd naar geluidsreflectie als gevolg van de beoogde nieuwbouw op de bebouwing aan de overzijde van het spoor, langs de Vondellaan. Hier is met name ook gekeken naar de effecten op het gezondheidscentrum aan Vondellaan 35.
De conclusie van dit onderzoek luidt dat deze effecten verwaarloosbaar zijn.
Conclusie
In het onderzoeksgebied is bij alle geprojecteerde bebouwing sprake van een overschrijding van de voorkeurswaarde zoals in de Wet geluidhinder genoemd voor de betreffende bron. Door de Omgevingsdienst moet een Hogere Waardebesluit worden genomen om de voorgenomen woningbouw mogelijk te maken. Dit ontwerpbesluit Hogere Waarde is gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter visie gelegd en is vastgesteld op 26 april 2023.
Als gevolg hiervan is in dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat geborgd is dat alle woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of voldoen aan de in het besluit Hogere waarde voorgeschreven maatregelen. Hiermee voldoet dit bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening.
Beoordeling
Door Royal Haskoning DHV is een onderzoek uitgevoerd naar luchtkwaliteit. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Uit dit onderzoek blijkt het volgende:
Uit de NSL-Monitoringstool blijkt dat de jaargemiddelde concentraties rond het Morspoortgebied ruim onder de grenswaarden uit de Wm liggen en dat de concentraties, onder invloed van dalende achtergrondconcentraties en emissiefactoren, in de toekomst verder zullen dalen.
Ook liggen de concentraties in de omgeving naar verwachting in 2030 onder de 2005-WHO-advieswaarden.
De ontwikkeling in het plangebied heeft een beperkt effect op de lokale luchtkwaliteit. Er is bovendien een aanzienlijke ruimte tussen de huidige concentraties en de grenswaarden. De worst case ingeschatte toenames van de concentraties in de omgeving van het Morspoortgebied leiden niet tot het bereiken of overschrijden van deze grenswaarden.
Hierdoor is aannemelijk gemaakt dat het plan op grond van art 5.16 lid 1 sub a voldoet aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer.
Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.
Dit bestemmingsplan maakt omvangrijke nieuwbouw planologisch mogelijk. Dit nieuwbouwprogramma wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject (D 11.2) zoals opgenomen in de D-lijst van het Besluit m.e.r..
In het geval van dit plan valt de activiteit onder de drempelwaarde. Omdat een wijziging van het bestemmingplan wel nodig is, is er sprake van een plan of besluit, zoals genoemd in de tabel. Om deze reden moet er een zogenaamde vormvrije m.e.r. beoordeling opgesteld worden waarover een m.e.r.- beoordelingsbesluit wordt genomen.
Door Royal Haskoning DHV is deze m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De Omgevingsdienst West-Holland (ODWH) heeft het m.e.r.- beoordelingsbesluit genomen. Dit besluit is ook als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De conclusie van de vormvrije m.e.r.-beoordeling luidt als volgt:
"De gevolgen zijn allen lokaal en er zijn ter plaatse geen andere ontwikkelingen waarmee de effecten tot grote gevolgen zouden kunnen cumuleren. De conclusie is daarom dat, mits de voorgestelde maatregelen in acht worden genomen, er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu."
Hiermee is het bestemmingsplan uitvoerbaar.
Het beleid ten aanzien van de stedenbouwkundige inpassing en de inpassing van hoogbouw is in enkele documenten opgenomen: de Gebiedsvisie Stationsgebied en het hoogbouwbeleid.
De gebiedsvisie voor het stationsgebied vormt het stedenbouwkundige kader voor de herontwikkeling van dit gebied. In de gebiedsvisie zijn diverse stedenbouwkundige kaders opgenomen:
Deze kaders vormen de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de herontwikkeling. Ook voor het Morspoortgebied zijn diverse stedenbouwkundige kaders opgenomen in de gebiedsvisie. Deze kaders zijn in paragraaf 2.4.3 opgenomen.
Voor het Morspoortgebied gelden de regels ten aanzien van hoogbouw zoals die zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie is vastgelegd waar de diverse hoogbouwzones in Leiden liggen. Het Morspoortgebied valt deels (bij de geplande hoogbouw) in het hoogbouwcluster rond Leiden Centraal. Deze hoogbouwclusters zijn locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer, een voorzieningencluster kennen en mogelijkheden voor ontwikkeling. Op deze locaties mag tot 70 meter hoog worden gebouwd.
het overige deel van het plangebied valt in de zone 'gemengd gebied'.
In het kader van de toets aan een goede ruimtelijke ordening dient onderzocht te worden of hoogbouw op deze specifieke locatie goed ruimtelijk ingepast kan worden en dient gekeken te worden wat de effecten van die hoogbouw op de omgeving zijn. Dit wordt onderzocht via een zogenaamde Hoogbouw Effect Rapportage (HER). Zo'n HER bestaat uit de volgende onderzoeken:
Zichtlijnenonderzoek:
Een zichtlijnenonderzoek geeft vanuit verschillende standpunten in de stad (waaronder het beschermd stadsgezicht) inzicht in de verschijningsvorm van de nieuwe hoogbouw in het silhouet van de stad. Via een zichtlijnenonderzoek kan gekeken worden wat de effecten van hoogbouw zijn op het silhouet van de stad en hoe de hoogbouw vanaf bepaalde standpunten zich presenteert aan de stad. De standpunten voor de zichtlijnen dienen per geval bepaald te worden, waarbij in ieder geval verschillende standpunten onderzocht moeten worden, zowel nabij als verder af van het nieuwe gebouw.
Schaduwonderzoek:
Schaduwtekeningen moeten inzicht geven in de eventuele schaduwwerking van hoogbouw op de omgeving.
Windhinderonderzoek:
Windhinder en windgevaar worden gevormd door plaatselijke, hoge windsnelheden. Er is geen formele regeling voor windhinder en windgevaar in ruimtelijke ordening- of milieuwetgeving, wel vaste jurisprudentie: windhinder moet worden gezien als een component van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt de NEN 8100 norm door de Afdeling geaccepteerd voor beoordeling van windhinder (200700575/1 en 201204678/1/R4).
De gemeentelijke hoogbouwvisie is in lijn met de NEN 8100 norm: windhinder en windgevaar worden getoetst bij nieuwe gebouwen hoger dan 30 meter. Bij nieuwe gebouwen met een maximale hoogte tussen de 15-30 meter vindt een beoordeling plaats of een windhindertoets nodig is.
Windhinder en windgevaar worden uitgedrukt in een overschrijdingskans:
Bovengenoemde overschrijdingskansen kunnen worden gemeten in de windtunnel of berekend door middel van een CFD-model (Computational Fluid Dynamics). Zowel uit windtunnelonderzoek als CFD-onderzoek kan voor zowel het maaiveldniveau als eventueel het dekniveau inzicht verkregen worden in de overschrijdingskansen per windsnelheid (5 m/s of 15 m/s).
De overschrijdingskansen voor windhinder zijn gecategoriseerd in de klassen A t/m E, ieder met een eigen marge voor de overschrijdingskans.
Voor windgevaar gelden slechts drie klassen: 'geen gevaar, voldoet', 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.
De acceptatie van verschillende windsituaties is afhankelijk van het gebruik van de grond: doorloopgebied, slentergebied of verblijfsgebied.
De acceptatie van windgevaarlijke situaties is in tegenstelling tot het aspect windhinder niet afhankelijk van de beoogde primaire activiteit voor de grond.
Voor dit bestemmingsplan is het niet noodzakelijk om een Kwaliteitstoets Hoogbouw uit te voeren: bij de vaststelling van deze kwaliteitstoets heeft de raad besloten dat deze toets niet geldt voor plannen die gebaseerd zijn op een eerder door de raad vastgesteld kader. In dit geval is dat de Gebiedsvisie Stationsgebied. De Gebiedsvisie vervult, zoals ook in de visie zelf is opgenomen, daarmee de rol van Nota van Uitgangspunten.
Het beeldkwaliteitsplan verlangt dat de ontwerpers in de indeling van de nieuwe gevels in het stationsgebied (en vooral de as Stationsplein - Stationsweg - Steenstraat) op enige wijze verwijzen naar de beeldtraditie van de Leidse binnenstad. Dit kan door een specifieke behandeling van de raamopeningen: grote openingen met duidelijke kaders, waarvan formaat en plaatsing per pand verschilt.
Verder hebben de lage gevels in het stationsgebied een verwantschap met de gevels in de binnenstad in de keuze van het kleurenpalet van het gevelmateriaal en in de gebruikte geveldetaillering.
In de Kadernota kwaliteit openbare ruimte wordt aandacht besteed aan plekken in de stad die zo uitzonderlijk zijn, dat ze in hoge mate bijdragen aan de identiteit van Leiden. Verschillende groepen gebruiken deze ruimten. Ze ontmoeten elkaar of eigenen zich de ruimte tijdelijk toe. Dergelijke plekken volgen de inrichting van het gebied waarin ze liggen, maar zijn zo uniek, afwijkend of zo belangrijk voor zoveel verschillende doelgroepen, dat soms niet kan worden volstaan met het gebruik of het combineren van standaardoplossingen. Goed beargumenteerd mag op deze plekken ten aanzien van details van de standaard een passend alternatief voorgesteld worden.
In het beeldkwaliteitsplan wordt voorgesteld om het stationsgebied aan de centrumzijde een eigentijds karakter te geven en de overgang tussen de historische binnenstad en het LBSP goed leesbaar te maken.
Bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte worden in verschillende stadia van de planontwikkeling door de stedenbouwkundige supervisor getoetst aan het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan - bebouwing wordt nader ingegaan op de supervisie. Aanwijzing van een supervisor en vaststelling van een beeldkwaliteitsplan betekent niet dat de welstandscommissie geen rol meer heeft. Het beeldkwaliteitsplan wordt na vaststelling door de raad beschouwd als onderdeel van de Welstandsnota en vormt daarmee het kader voor de beoordeling door de welstandscommissie.
Tegelijkertijd met het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan bevat richtlijnen en aanbevelingen voor de realisatie van gebouwen en openbare ruimte. Ten aanzien van de openbare ruimte is een nader onderscheid gemaakt tussen verharde en groene delen en tussen ruimtes met een betekenis op buurtniveau en op stadsniveau. Richtlijnen zijn geformuleerd voor het scheiden of mengen van verkeerssoorten, de overgang tussen gevels en de publieke ruimte, de bestrating, verlichting, bomen en andere inrichtingselementen.
Ten aanzien van de bebouwing worden richtlijnen gegeven voor de sokkel, de bovenbouw en de stadswoningen. Aandacht wordt besteed aan de materialen, de flexibiliteit van de gebouwen, toegangen, gevels, reclame-uitingen. Specifiek wordt ingegaan op de daken van de sokkels. Voor de bovenbouw wordt gelet op de relatie tussen de torens, de hoogteverschillen en de toppen van de gebouwen.
Het beeldkwaliteitsplan is op 10 september 2015 door de raad vastgesteld. Om voor de bebouwing een duidelijk toetsingskader voor de welstandscommissie te hebben is een apart Beeldkwaliteitsplan Stationsgebied - bebouwing opgesteld. Dit plan heeft voor inspraak ter inzage gelegen en vormt nu na de vaststelling door de raad het welstandskader voor bebouwing in het stationsgebied. De stedenbouwkundig supervisor zal de welstandscommissie zijn advies geven, ook voor de stedenbouwkundig supervisor geldt het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader.
In paragraaf 2.4.3 is uiteengezet dat dit bestemmingsplan voldoet aan de stedenbouwkundige kaders zoals die zijn vastgelegd in de Gebiedsvisie.
In het kader van de HoogbouwEffect Rapportgae (HER) zijn de volgende drie aspecten onderzocht:
Ad 1: Windhinder
Door DGMR is een winhinderonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Uit het onderzoek blijkt een tweetal belangrijke conclusies:
ten aanzien van deze tweede conclusie heeft DGMR een aantal varianten doorgerekend. De windhinder ontstaat met name door de positie van de hoogbouwtorens. Bij de varianten met een setback van 3 meter en 6 meter ontstaat de geconstateerde windhinder, deze is afwezig bij een positie van de 50 meter hoge toren op blok M1a naast het spoor in de plaats van aan het parkje.
Als gevolg van deze variantenstudie kan geconcludeerd worden dat dit bestemmingsplan in ieder geval een toren mogelijk maakt die niet voor windhinder zorgt. Daarnaast heeft DGMR aangegeven dat windhinder in de twee steegjes ook voorkomen kan worden door bijvoorbeeld bomen te planten in het nieuwe parkje of de huidige bomen te laten staan: bomen zorgen voor een remmende werking op de wind en beperken dan ook de hinder. Voor de volledigheid: de huidige bomen in het parkje zijn niet meegenomen in de berekening.
Om in de toekomst een windhindervrije openbare ruimte te garanderen is in dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting windhinder opgenomen. Op basis van die verplichting dient bij een aanvraag om omgevingsvergunning een windhinderonderzoek aangeleverd te worden dat de effecten van de vergunningaanvraag in beeld brengt. Vervolgens dient aangetoond te worden dat er geen windhinder ontstaat. Op die manier zal in de toekomst een aantrekkelijk woongebied en een aantrekkelijke openbare ruimte zonder windhinder ontstaan.
Ad 2: Zichtlijnen
Uit de bij dit bestemmingsplan gevoegde zichtlijnenstudie blijkt dat de voorgenomen hoogbouw vanuit een aantal standpunten niet of nauwelijks zichtbaar is, maar vanuit andere standpunten wel duidelijker waarneembaar is.
De gevolgen van de beoogde nieuwbouw op de omgeving zijn (per zichtlijn):
Uit deze beoordeling blijkt dat vanaf enkele zichtlijnen de beoogde nieuwbouw zichtbaar zal zijn, maar niet dominant aanwezig is. De gevolgen van het bouwvolume dat in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt op de omgeving is acceptabel.
Ad 3: Schaduw
Een bezonningsstudie is uitgevoerd om de effecten van het beoogd volume op de omgeving in kaart te brengen. De gemeente Leiden hanteert als uitgangspunt dat iedere woning ten minste 2 uur zon moet krijgen. Dit is gemeten op 19 februari / 21 oktober: de dag dat de zon op minimale hoogte (10 graden) staat. De onderzochte tijdstippen liggen tussen 08:00 en 18:00.
Het volledige onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De conclusie van het onderzoek luidt als volgt:
De optredende schaduw is acceptabel.
De architectuur van de nieuwbouw zal voldoen aan het beeldkwaliteitsplan dat door de raad is vastgesteld. Deze bepalingen overlappen deels met de regels uit de gebiedsvisie (bouwhoogte, rooilijnen, bijzondere top), deels gaat het om kleurgebruik en materiaalkeuze. Deze laatsten zijn voor het bestemmingsplan niet van belang, maar zullen wel door de welstandscommissie (Welstands- en Monumentencommissie Leiden, WML) getoetst worden aan het beeldkwaltieitsplan.
Ten aanzien van het aspect trillingshinder als gevolg van spoorverkeer bestaan er geen wettelijke normen. Wel is het gewenst dat er in de planvorming aandacht is voor het aspect trillingshinder in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Een trillingsonderzoek kan worden uitgevoerd om te bepalen of er voldaan wordt aan de na te streven 'Richtlijn deel B: hinder voor personen in gebouwen door trillingen, meet- en beoordelingsrichtlijn' van de Stichting Bouwresearch (SBR).
Aangezien in dit geval de afstand tot het spoor klein is, zijn voelbare trillingen in de te realiseren woningen niet op voorhand uit te sluiten. In het kader van de goede ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan is daarom onderzoek nodig.
Door Peutz is een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van trillingen afkomstig van het spoor op de voorgenomen woningbouw. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Uit de resultaten blijkt dat ter hoogte van de voorste bebouwingslijn de Vmax-waarde vanwege (goederen)treinpassages in de maatgevende (verticale) richting ten hoogste (afgerond) 0,4 bedraagt. In de horizontale richting bedraagt het maximale trillingniveau niet meer dan 0,2. Het gemiddelde trillingniveau bedraagt maximaal 0,07 in de verticale richting op meetpositie 2.
Op positie 2 zijn de hoogste trillingniveaus gemeten. De waarden zijn gebaseerd op de metingen die gedurende een week onbemand zijn verricht.
De trillingniveaus in verticale richting op maaiveld zijn aldus hoger dan de streefwaarde A2 van 0,2 voor de nachtperiode.
In het algemeen leidt een zwaar en stijf appartementengebouw tot een demping van de trillingen op maaiveld, zodat voldaan kan worden aan de streefwaarden voor maximaal toelaatbare trillingniveaus, zowel ten aanzien van de streefwaarde A2 voor het maximale trillingniveau als ten aanzien van de streefwaarde A3 voor het gemiddelde trillingniveau Vper.
Trillingen vormen derhalve geen belemmeringen om woningbuw op de planlocatie in het bestemmingsplan op te nemen.
Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal nagegaan moeten worden in hoeverre voldoende trillingreductie daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Daarbij zal ook zorg gedragen moeten worden dat eigenfrequenties van vloeren niet worden aangesloten teneinde resonantie te voorkomen.
Geadviseerd wordt dus om de bouwplannen in een volgend stadium door te rekenen op dempend vermogen van de fundatie om opslingering (resonantie) door aanstoting van eigenfrequenties van vloeren te voorkomen.
De Nota Mobiliteit geeft de visie van het rijk op het verkeer en vervoersbeleid weer tot en met 2020. De Nota is in samenwerking met de provincies, gemeenten, kaderwetgebieden en waterschappen tot stand gekomen. De Nota Mobiliteit is een zogenaamde planologische kernbeslissing (pkb), een planfiguur die wordt beschreven in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en die de nota zijn wettelijke status geeft. Dit betekent dat eerst een beleidsvoornemen wordt gemaakt, waarna inspraak en advies volgen en tot slot een kabinetsstandpunt met parlementaire behandeling. De ruimtelijke aspecten van het verkeers- en vervoersbeleid komen terug in de Nota Ruimte van het ministerie van VROM.
De minister van Verkeer en Waterstaat heeft op 28 mei 2004 de hoofdlijnennotitie voor de Nota Mobiliteit aan de Tweede Kamer aangeboden. In de hoofdlijnennotitie worden de volgende beleidsdoelen aangegeven:
De uitgangspunten bij het realiseren van deze beleidsdoelen zijn betrouwbare reistijden, vlotte en veilige verkeersafwikkeling binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van milieu en leefomgeving. Een goede bereikbaarheid is een voorwaarde voor de sociale en economische ontwikkeling in Nederland. Op zijn beurt creëert die ontwikkeling weer nieuwe mobiliteit. Mobiliteit mag, maar niet altijd en overal. Mensen moeten mobiel kunnen zijn om maatschappelijk te kunnen participeren.
Op 6 december 2016 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland een besluit genomen over hun standpunt ten aanzien van parkeren bij OV-knooppunten. Het besluit is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd, alsmede de mede daaraan ten grondslag liggende documenten.
Kern van dit besluit is dat de provincie met gemeenten in gesprek wil over (belemmerende) parkeernormen in relatie tot de verstedelijkingsopgave. Het inzetten van andere mobiliteitsvormen kan wat de provincie betreft leiden tot een lagere parkeernorm. Dit provinciale beleid is relevant voor de locatie van De Geus.
De vigerende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: "zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied".
Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk "koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties" en een "aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving". Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.
De bij het opstellen van de Regionale Mobiliteitsagenda betrokken trends zijn geclusterd in drie thema's te weten verduurzaming (duurzaamheid, natuur, gezondheid, kwaliteit van leven), E-maatschappij (technologische ontwikkelingen op allerlei terreinen) en verstedelijking (trek naar de stad en stedelijke gebieden, groei aantal huishoudens en inwoners). Eén van de algemene conclusies ten aanzien van mobiliteit is dat ondanks de ontwikkelingen en mogelijke alternatieven voor reizen de vraag naar mobiliteit groeit, zowel tijdens de spits als daarbuiten. En er komt meer diversiteit in mobiliteit, de verkeersvraag spreidt zich meer over de dag, over de verschillende vervoerswijzen en over verschillende routes. Dit leidt tot een betere benutting van de capaciteit van het integrale verkeer- en vervoerssysteem. Samengevat blijven door de toenemende mobiliteit en druk op hoofd- en onderliggend wegennet, de bereikbaarheid en leefbaarheid belangrijke issues. De nadruk van de Regionale Mobiliteitsagenda ligt op de gezamenlijke afstemming en lobby.
De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.
Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.
Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:
Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.
In de mobiliteitsnota is opgenomen dat de Rijnzichtbrug, in het verlengde van de Morsweg, alleen nog open zal zijn voor autoverkeer in één richting. Dit zal leiden tot aanzienlijk minder verkeer op de Morsweg.
In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.
Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.
Door Royal Haskoning DHV is een onderzoek uitgevoerd naar de verkeersgevolgen van dit bestemmingsplan Morspoortgebied. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. In het onderzoek wordt ingegaan op de thema's ontsluiting en parkeren. Meer specifiek zijn de volgende onderdelen onderzocht:
Bij de berekeningen is rekening gehouden met de instelling van eenrichtingsverkeer op de Rijnzichtbrug.
Hieronder zijn de conclusies uit het rapport opgenomen.
Parkeren en verkeersgeneratie Morspoortontwikkeling
Parkeren
In het onderzoek heeft Royal Haskoning DHV bereken welke parkeervraag ontstaat als gevolg van de nieuwe ontwikkeling. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is gebruik gemaakt van de beleidsregels Parkeernormen Leiden. De nieuwe ontwikkeling heeft een parkeerbehoefte van maximaal 365 auto's.
In de toekomstige situatie komt er een parkeergarage met een capaciteit van maximaal 675 parkeerplaatsen. Deze parkeergarage wordt mogelijk gemaakt op basis van de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan.
Bij deze parkeergarage dient de parkeervraag van maximaal 365 parkeerplaatsen voor de nieuwe ontwikkeling opgevangen te worden, maar óók de functies die in de huidige Morspoortparkeergarage (399 parkeerplaatsen) aanwezig zijn, dienen hierin ondergebracht te worden. Op basis van de aanwezigheidspercentages uit de Beleidsregels Parkeernormen Leiden kan de parkeerbehoefte op verschillende momenten bepaald worden. De maatgevende parkeerbehoefte als gevolg van het woningbouwplan ontstaat op een werkdagavond, waarbij de meeste bewoners en bezoekers van de woningen aanwezig zijn. Op zulke momenten zijn er 305 parkeerplaatsen benodigd.
Behalve de parkeervraag van de nieuwe ontwikkeling, dienen er in de nieuwe Morspoortgarage ook andere functies opgevangen te worden. Denk hierbij aan de functies die in de huidige Morspoortgarage aanwezig zijn. Daarnaast wordt de parkeervraag van andere ontwikkelingen in de buurt deels opgevangen in de (nieuwe) Morspoortgarage. Deze functies kunnen echter een ander maatgevend moment hebben.
Ervan uitgaande dat de parkeergarage in de huidige situatie volledig bezet is op een zaterdag én dat al deze parkeerders ook in de toekomstige situatie gebruik maken van de nieuwe garage, zou dat betekenen dat er in de toekomstige situatie 206 (parkeerbehoefte ontwikkeling op zaterdagmiddag) + 399 (volledige bezetting huidige Morspoortgarage = 607 parkeerplaatsen bezet zijn. In de nieuwe parkeergarage worden maximaal 675 parkeerplaatsen gerealiseerd, dit bestemmingsplan biedt dus een kader voor de bouw van voldoende parkeerplaatsen.
Worden de 'claims' van andere ontwikkelingen in de omgeving betrokken in de berekening dan blijkt het volgende: de Morspoortgarage wordt in de huidige situatie vooral op zaterdagmiddag gebruikt. Ook wanneer de parkeerterreinen en -garages in het hele Stationsgebied worden beschouwd, blijkt dat de bezetting op zaterdagmiddag het hoogst is. De nieuwe Morspoortontwikkeling zal grotendeels uit woningen bestaan, die voornamelijk op werkdagavonden een beslag leggen op de beschikbare capaciteit. In de toekomstige situatie blijven er op zaterdag nog 29 parkeerplaatsen beschikbaar, wat betekent dat er voldoende parkeerplaatsen zijn om de toekomstige functies en claims op te kunnen vangen.
Verkeersgeneratie
Na het berekenen van de parkeerbehoefte is de verkeersgeneratie berekend: hoeveel auto's gaan er straks van en naar het gebied rijden? Hiervoor is gebruik gemaakt van de minimale normen van het CROW.
Op basis van het aantal te verdwijnen en toe te voegen woningen naar woningtype zal het woningbouwplan 1.873 extra ritten per (weekdag)etmaal genereren. Vertaald naar een werkdag met een omrekenfactor van 1,11 zijn dit 2.079 motorvoertuigen per etmaal.
Verdeling van het extra verkeer over de wegenstructuur
Op basis van het woningbouwplan neemt het aantal verkeersbewegingen toe met maximaal 1.873 motorvoertuigen per etmaal over een weekdag, 2.079 motorvoertuigen / werkdagetmaal. In het Leids verkeersmodel is een verdeling van het verkeer vanaf de Bloemfonteinstraat bekend. Echter, de verkeerssituatie ziet er in 2030 voor de Morssingel anders uit. Op basis van die nieuwe situatie is de verdeling van het extra verkeer bepaald.
Allereerst is de autonome situatie onderzocht, dus: wat gebeurt er in 2030 zonder Morspoortontwikkeling? Hierbij is ook, conform staand beleid, uitgegaan van het instellen van éénrichtingsverkeer op de Rijnzichtbrug, in het verlengde van de Morsweg. Vervolgens is gekeken naar de situatie in 2030 met Morspoortontwikkeling. De conclusies van deze studie zijn:
Gewenste aansluiting van de parkeergarage op de Morssingel/Morsweg
De parkeeropgave wordt opgelost in een parkeergarage met een capaciteit van 675 voertuigen. Hierin wordt voorzien in de parkeerbehoefte van de huidige gebruikers van de Morspoortgarage, de parkeerbehoefte van bewoners Morspoort en andere parkeeropgaven uit de omgeving. Voor de locatie binnen het plangebied zijn twee (hoofd)varianten (of een combinatie van beiden) in beeld:
Een aansluiting van de parkeergarage direct op de Morssingel is niet gewenst vanwege:
Bij de berekening van de diverse varianten is gebruik gemaakt van de zogenaamde Hardersmethode.
Op basis van de Hardersberekeningen blijkt dat de ontsluiting van de nieuwe Morspoortgarage via de Bloemfonteinstraat (variant 1) enigszins kritisch is in de avondspits, maar dit is vergelijkbaar met de huidige situatie. Een vrijliggend fietspad met een opstelruimte voor auto’s, kan overwogen worden om de wachttijden te beperken. Bij ontsluiting van de Morspoortgarage op de Morsweg nabij het Morspad (variant 2) kan het verkeer goed worden afgewikkeld. Omdat beide varianten mogelijk zijn, is het aan de gemeente Leiden om een definitieve, integrale keuze te maken en deze verder uit te werken. Verkeerskundig gezien zijn beide varianten, met mogelijk een aanpassing aan kruispunt Bloemfonteinstraat – Morssingel, goed mogelijk. De derde variant waarbij er sprake is van zowel een entree via de Bloemfonteinstraat op de Morssingel als direct op de Morsweg nabij het Morspad, is, gezien de uitkomsten van varianten 1 en 2, ook goed mogelijk.
Verkeersafwikkeling kruispunt Morssingel-Plesmanlaan-Schipholweg
Naast de directe aansluiting van de ontwikkeling op de Morsweg, zoals hierboven behandeld, is ook de ontsluiting van belang op het ontsluitende wegennet. Concreet is dat de zeer nabij gelegen aansluiting op de Leidse Ring, de verbinding die in het Leidse mobiliteitsbeleid is aangewezen als de hoofdinfrastructuur van de stad. De Morsweg sluit hierop aan met het kruispunt Morssingel/Plesmanlaan/Schipholweg. Dit kruispunt zal in de toekomst worden aangepakt als onderdeel van het project Leidse Ring Noord, waarmee het gemeentelijke gedeelte van de Leidse Ring versterkt zal worden, onder andere door de capaciteit te vergroten.
Voor dit kruispunt is de nieuwe inrichting nog niet bepaald. Wel zijn er eerder verschillende mogelijkheden verkend. Voor een deel van deze mogelijkheden is ten behoeve van het bestemmingsplan gekeken of het mogelijk is ook de extra verkeersgeneratie als gevolg van het plan te verwerken. Deze varianten zijn de zogenaamde 'STEO-variant', 'Kaderbesluitvariant' en "Morssingelvariant". In het bijgevoegde rapport (Verkeerseffecten ontwikkeling Morspoortgebied Leiden, RHDHV) zijn deze nader beschreven. Overigens wordt met dit onderzoek geen voorkeur bepaald welke vorm van het kruispunt te realiseren, ook al omdat niet alle mogelijke inrichtingsvarianten voor het kruispunt zijn beschouwd.
Het blijkt dat twee van de beschouwde varianten, de STEO-variant en Kaderbesluitvariant, in zowel het scenario met éénrichting op de Rijnzichtbrug als bij een volledige knip op de Rijnzichtbrug, het verkeer afdoende kunnen verwerken, zolang de fietsoversteek die zich bevindt op de Morssingeltak van het kruispunt geen voorrang krijgt. Zo is het dus mogelijk de ontwikkeling Morspoortgebied op een verantwoorde manier te ontsluiten, zowel direct op de Morssingel zelf als op de hoofdinfrastructuur (Leidse Ring).
Conclusie
Uit het verkeersonderzoek kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt:
Hiermee voldoet dit bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening.
Europese kaderrichtlijn water (2000)
De Kaderrichtlijn Water biedt het instrumentarium om oppervlaktewater en grondwater in zowel kwalitatief als kwantitatief opzicht te beschermen en te verbeteren. Ook het bevorderen van een duurzaam watergebruik, op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen en de afzwakking van de gevolgen van overstromingen en perioden van droogte vormen belangrijke doelstellingen.
Om deze doelen te realiseren, reikt de richtlijn diverse instrumenten aan, zoals maatregelenprogramma's, stroomgebiedbeheersplannen, monitoringverplichtingen en economische analyses van het watergebruik inclusief de kostenterugwinning van waterdiensten.
Nationaal Waterplan 2016 - 2021
Het 2e Nationaal Waterplan (NWP2) beschrijft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de periode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Hierin staat o.a. dat het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen gezamenlijk de ambitie hebben gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is.
De looptijd van het Nationaal Waterplan 2016-2021 is van 22 december 2015 tot 22 december 2021. Het Nationaal Waterplan (en alle andere plannen op grond van de Waterwet) worden elke zes jaar herzien.
Beleid hoogheemraadschap
Waterbeheerplan 5
Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.
Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.
Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.
Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.
Keur en uitvoeringsregels
Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.
Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.
Gemeentelijk beleid
Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)
De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.
Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.
De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.
Watertoets
Om problemen met wateroverlast te voorkomen, om een goede waterkwaliteit te waarborgen én om de beleving van water voor burgers te vergroten, is de watertoets in het leven geroepen. De watertoets is een sinds 2003 verplichte procedure die er voor zorgt dat water en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk moment bij de planvorming worden betrokken. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten.
Water en ruimtelijke ordening
Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.
Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.
Vooroverleg
Op 7 juli 2022 heeft vooroverleg met Rijnland plaatsgevonden. Hierin is het bestemmingsplan besproken en is het uitgangspunten bevestigd dat het aanbrengen van een grondpakket van minimaal 60 cm op het dak van de parkeergarage betekent dat deze grond als onverhard geldt.
Bij de parkeergarage die onder het openbare groen gebouwd mag worden geldt een verplichting van een grondpakket van minimaal 120 cm zodat hier ook bomen goed kunnen wortelen.
Beschrijving van het watersysteem
Conclusie
Het bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van het waterschap. Daarnaast zorgt het bestemmingsplan niet voor meer verharding dan in de huidige situatie aanwezig is. Ook draagt het plan, door een aantal specifieke regels, bij aan de wensen en ambities ten aanzien van klimaatadaptatie.
Tenslotte zijn de relevante regels uit de Hemelwaterverordening vertaald naar regels in dit bestemmingsplan.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.
Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.
De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
De regels van bestemmingsplan Morspoortgebied zijn op de volgende wijze opgebouwd.
Hoofdstuk 1
Artikel 1 en 2 Inleidende regels:
Hoofdstuk 2
Artikel 3 t/m 6 Bestemmingsregels:
Hoofdstuk 3
Artikel 7 t/m 11 Algemene regels:
Hoofdstuk 4
Artikel 12 en 13 Overgangs- en slotregels:
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).
Begripsbepalingen (artikel 1)
In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.
Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.
Groen (artikel 3)
Het parkje tussen Bloemfonteinstraat en Paul Krugerstraat heeft een bestemming Groen gekregen. Deze bestemming voorziet in het parkje dat op deze locatie is beoogd.
Hiernaast heeft ook de binnentuin van M3 alsmede de (bestaande) groenstrook langs de Morsweg (naast de bunker) een groenbestemming gekregen. Tenslotte is de strook grond tussen de spoordijk en M1a als groenbestemming opgenomen.
Binnen de groenbestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel is het toegestaan om onder de grond een parkeergarage te bouwen (indien er een aanduiding 'opg' is opgenomen). Om ervoor te zorgen dat bomen boven deze parkeergarage voldoende groeimogelijkheden hebben en ook om er voor te zorgen dat er bij flinke regelval voldoende mogelijkheid is om regenwater op te vangen is bepaald dat er op het dak van de ondergrondse parkeergarage een grondpakket van minimaal 120 cm aangebracht moet worden.
De gronden met een groenbestemming mogen gebruikt worden als tuin of erf behorende bij een aangrenzende functie. Dit houdt in dat deze gronden als openbaar groen gebruikt kunnen worden, maar ook (deels) als privégroen, bijvoorbeeld een tuin behorende bij een woning.
Binnen de groenbestemming zijn voet- en fietspaden ook toegestaan. Tenslotte is het toegestaan om een eventuele in/uitrit van een parkeergarage op te nemen binnen de groenbestemming.
Verkeer (artikel 4)
De overige openbare ruimte in het plangebied krijgt een bestemming Verkeer. Dit is een brede bestemming: binnen deze bestemming zijn straten, trottoirs, fietspaden en dergelijke toegestaan, maar ook water en groen. Deze globale bestemming is hier gekozen omdat de precieze inrichting van de openbare ruimte ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan nog niet bekend is. Op deze manier kan straks een optimale inrichting van de openbare ruimte worden gekozen met een goede balans tussen verhard (straat, trottoir) en onverhard (groen, bomen).
Onder een gedeelte van de verkeersbestemming is een ondergrondse parkeergarage mogelijk. Op de verbeelding is aangegeven waar dit mogelijk is. Ook hier is bepaald dat er op het dak van de ondergrondse parkeergarage een grondpakket van minimaal 120 cm aangebracht moet worden zodat ook hier regenwater goed in de bodem kan zakken en bomen met een flinke maat voldoende groeimogelijkheden hebben.
Wonen (artikel 5)
Alle bebouwing in het plangebied heeft een bestemming Wonen. Deze bestemming is gekozen vanwege de hoofdfunctie van de nieuwbouw: wonen. Binnen de woonbestemming zijn ook andere functies toegestaan, maar in aantal en oppervlakte ondergeschikt aan de woonfunctie. Deze andere functies zijn:
Bij deze functies horende voorzieningen zijn ook toegestaan, zoals tuinen, erven, fietsenstallingen, etc.
Voor deze functies alsmede voor de woonfunctie is een maximum aantal/oppervlakte bvo opgenomen:
De bestemmingen cultuur en ontspanning, dienstverlening, maatschappelijk en kantoor mogen gezamenlijk niet meer dan 2.000 m2 bvo bedragen. Bij deze aantallen m2 hoeven nutsvoorzieningen en fietsenstallingen niet meegeteld te worden. Bijvoorbeeld: een kantoor is toegestaan tot maximaal 1.000 m2 bvo. Boven op deze 1.000 m2 mogen fietsenstallingen en nutsvoorzieningen ten behoeve van dit kantoor gebouwd worden, deze m2 tellen dus niet mee als kantoorruimte.
De bouwregels geven aan waar wat gebouwd mag worden. In het plan is een maximale bouwhoogte opgenomen voor de diverse gebouw(del)en. Ook is bepaald dat er in de rooilijn gebouwd moet worden om het gewenste stratenpatroon te krijgen. Deze verplichting om in de rooilijn te bouwen geldt alleen niet voor de gevel van M1a richting de spoordijk: hier is sprake van een informele achterzijde van het gebouw richting de groenstrook naar het spoor.
Dit bouwblok is ook het enige bouwblok waar zorgwoningen zijn toegestaan.
Op de verbeelding is ook een maximum aantal bouwlagen opgenomen: dit maximum mag niet overschreden worden.
Binnen de bestemming Wonen is verder een aantal specifieke regels opgenomen. In de eerste plaats voor de parkeergarage: een ondergrondse parkeergarage is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'opg'. Daarnaast is in het binnenhof van bouwblok M2 ook een parkeergarage 'pg' toegestaan. Ter plaatse van het binnenhof van M2 mag de parkeergarage ook half verdiept of op maaiveld worden gebouwd. Hier geldt dan wel de aanvullende regel dat er maar 1 parkeerlaag op maaiveld gebouwd mag worden, eventuele andere parkeerlagen moeten dan verdiept of half verdiept worden gebouwd. Ook geldt binnen de woonbestemming dat er op het dak van de parkeergarage een grondpakket aangebracht moet worden. Dit hoeft natuurlijk niet voor het gedeelte van de parkeergarage waar woonbebouwing bovenop komt. Voor het gedeelte van de parkeergarage waar geen woonbebouwing bovenop komt, zoals in het binnenhof van M2, geldt de verplichting wel. Dit geldt zowel voor een ondergronds, een half verdiepte als een parkeergarage op maaiveld. Bij een parkeergarage op maaiveld betekent dat dus dat er op het dak van die garage een daktuin op niveau +1 moet komen met een grondpakket. Dit grondpakket moet minimaal 60 cm dik zijn om voldoende waterbergingscapacieit te hebben en voor bomen voldoende groeiruimte te bieden.
Het parkeren behorend bij de functies die gebouwd worden op gronden waar geen aanduiding 'pg' of 'opg' is opgenomen, vindt ook plaats in de te bouwen parkeergarage. Om deze reden is er in de voorwaardelijke verplichting voor parkeren (artikel 10) opgenomen dat de parkeerbehoefte opgevangen moet worden in bestaande of nieuw te bouwen parkeergarages en niet specifiek op eigen terrein.
In de woonbestemming is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van geluidreducering. In deze voorwaardelijke verplichting staat dat een aanvraag om omgevingsvergunning voor een geluidsgevoelige bestemming alleen verleend kan worden indien uit de aanvraag blijkt dat deze voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in het besluit Hogere Waarde. Dit besluit is (als ontwerpbesluit bij het ontwerpbestemmingsplan en als definitief besluit bij dit bestemmingsplan) als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan gevoegd. In dit besluit Hogere Waarde zijn voorwaarden opgenomen die uitgevoerd moeten worden om de betreffende geluidsgevoelige functie te laten voldoen aan een goed woon- en leefklimaat.
Deze regel is bedoeld om alle woningen een goed woon- en leefklimaat te geven: het Morspoortgebied is een locatie gelegen tussen een drukke spoorlijn en drukke autowegen. Er komt daarom veel geluid op de gevels van de beoogde woningen.
In de regels is onder andere opgenomen dat iedere woning of andere geluidsgevoelige bestemming minimaal 1 kamer moet hebben met een volledig afsluitbare buitenruimte. Dit houdt in dat het balkon behorend bij de betreffende woning door middel van een glazen scherm dichtgezet kan worden. Hiermee ontstaat er een geluidluwe gevel achter het balkon. Op die manier beschikt iedere woning over een geluidluwe gevel.
In de regels is ook een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor een groen dak. Met deze regel wordt zekergesteld dat een gedeelte (minimaal 25%) van het totale dakoppervlak als groen dak wordt uitgevoerd. Dit draagt bij aan de biodiversiteit, de beeldkwaliteit, het wooncomfort en de waterberging. Een groen dak betekent namelijk een dak bestaande uit levende planten met een minimale waterbergingscapaciteit.
Ook is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het verplicht lozen van hemelwater. Deze regel is een directe vertaling van de Hemelwaterverordening in bestemmingsplanregels. Op die manier worden de bepalingen van de Hemelwaterverordening juridisch bindend bij de behandeling van een aanvraag omgevingsvergunning. Deze regel is bedoeld om de verwerking van hemelwaterafvoer te verbeteren.
Via een voorwaardelijke verplichting wordt geregeld dat een toekomstig gebouw zodanig wordt gebouwd dat er in dat gebouw geen sprake zal zijn van ongewenste trillingen als gevolg van het spoorwegverkeer. Via de voorwaardelijke verplichting is vastgelegd dat voldaan moet worden aan de diverse streefwaarden.
Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor windhinder. Deze verplichting is opgesteld om te garanderen dat bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de toren die maximaal 50 meter hoog mag worden een windhinderonderzoek wordt aangeleverd en uit dit onderzoek blijkt dat deze toren niet voor een slecht windklimaat in de omgeving zorgt. In de bijlage bij de regels is opgenomen welke windklasse voor welk windklimaat minimaal gevraagd wordt. Hiermee wordt er voor gezorgd dat in de nieuwe woonwijk een goed windklimaat ontstaat zonder windgevaar. Bij de beoordeling van een windhinderonderzoek mag groen in de openbare ruimte worden meegenomen: bomen hebben immers ook een effect op het windklimaat.
Tenslotte is een tweetal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor de beoogde woningbouw: een om te garanderen dat minimaal 35% van de beoogde woningen valt binnen de sociale huursector en dat de Doelgroepenverordening hierop van toepassing is. Hierbij is aangegeven dat de zorgwoningen (waarvan er maximaal 50 zijn toegestaan) en de woningen of wooneenheden in het sociaal pension meetellen voor het percentage sociale huurwoningen.
Er is ook vastgelegd dat indien binnen het plangebied middeldure huurwoningen worden gebouwd, de Doelgroepenverordening van de gemeente Leiden hierop van toepassing is. Dit is ook via een dynamische verwijzing vastgelegd.
In artikel 1 van de regels (begrippenlijst) is gedefinieerd wat een sociale huurwoning is en wat een middeldure huurwoning is.
Waarde - archeologie 5 (artikel 6)
In het bestemmingsplan is een 'Waarde - archeologie 5' opgenomen voor een gedeelte van het plangebied. Dit houdt in dat er bij verstoring van de de bodem binnen dat gebied rekening gehouden moet worden met de archeologieregels zoals opgenomen in dit artikel.
De algemene regels bevatten de volgende artikelen:
Antidubbeltelregel (artikel 7)
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Algemene aanduidingsregels (artikel 8)
Deze regels hebben betrekking op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop. In deze regels wordt bepaald dat een gebouw, bouwwerk of beplanting moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de province Zuid-Holland.
Omdat dit bestemmingsplan valt binnen de molenbiotoop van De Put, een bijzondere molenbiotoop, is gebruikgemaakt van de regeling omtrent de bijzondere molenbiotoop. Dit houdt in dat de molen op een 'goede manier ruimtelijk is ingepast' en er een hogere bouwhoogte mogelijk is dan op basis van de 1 op 30 regel mogelijk zou zijn. In de regels is dan ook opgenomen dat de maximale bouwhoogte zoals weergegeven op de verbeelding toegestaan is, in afwijking van de 1 op 30 regel.
Algemene afwijkingsregels (artikel 9)
Op grond van de algemene afwijkingsregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.
De afwijkingsregel geldt niet voor de maximale bouwhoogte: hiervan mag geen 10%, maar maximaal 2 meter worden afgeweken van de maximale bouwhoogte zoals op de verbeelding is opgenomen.
Er is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van het maximale percentage van 10% voor zover dit noodzakelijk is voor de inpassing van het glas-in-beton kunstwerk van Jan Menno Meine Jansen. Dit kunstwerk is onderdeel van de buitengevel van Stationsplein 107 en kan op basis van regel c van dit artikel 9 in de openbare ruimte worden teruggeplaatst, dat wil zeggen: binnen de bestemmingen Groen en Verkeer. Deze afwijkingsregel heeft dus specifiek betrekking op de bouwregels binnen de bestemmingen Groen en Verkeer waar is opgenomen dat een bouwwerk, geen gebouw zijnde, maximaal 5 meter hoog mag zijn. Via deze afwijking kan het kunstwerk, dat ruim 17 meter hoog is, alsnog worden ingepast.
Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 10)
In deze regel is opgenomen dat een aanvraag om omgevingsvergunning getoetst moet worden aan de op het moment van indiening van die aanvraag geldende Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden. Deze parkeernormen gelden voor de auto en de fiets: voor beiden moet aangetoond worden wat de parkeerbehoefte is en of het parkeeraanbod voldoende is om de behoefte op te kunnen vangen.
De parkeernormen zijn opgenomen in de Beleidsregels Parkeren zoals meest recent op 14 juli 2020 door het college van Leiden vastgesteld. Deze beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan aangepast worden. Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst aan de beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de vergunningsaanvraag. Dit wordt via een 'dynamische verwijzing' geregeld in dit artikel.
Op basis van een verzoek om omgevingsvergunning wordt op basis van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden berekend wat de totale parkeerbehoefte voor auto en fiets van het plan is.
Overige regels (artikel 11)
De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.
Overgangsregels (artikel 12)
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.
Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk
Slotregels (artikel 13)
In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.
De gemeente bezit alle gronden in het plangebied (met uitzondering van een wijk-traforuimte van Liander waarover een afspraak tot verplaatsing in een van de bouwblokken zal worden gemaakt) en zal de grondexploitatie voeren. In de grondexploitatieberekening zijn alle kosten en opbrengsten voor het realiseren van het bestemmingsplan opgenomen. De opbrengsten bestaan grotendeels uit de verkoop van gronden onder marktconforme voorwaarden aan nader te selecteren partijen. Het saldo van kosten en opbrengsten is positief waarmee gesteld kan worden dat de bestemmingsplanwijziging economisch uitvoerbaar is. Bij de grondverkoop is ook het kostenverhaal verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan ex artikel 6.12 Wro is derhalve niet nodig.
Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.
Het bestemmingsplan is het uiteindelijke resultaat van zo'n belangenafweging.
Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Eventuele reacties zijn meegenomen in het bestemmingsplan.
Algemeen
Dit bestemmingsplan is gebaseerd op de gebiedsvisie voor het stationsgebied, waar ook het Morspoortgebied toe behoort.
In het kader van de gebiedsvisie is een uitvoerig participatietraject doorlopen onder het motto ‘Samen maken we het stationsgebied’. In dit traject zijn bewoners betrokken geweest, maar ook verschillende marktpartijen uit het projectgebied en professionele stakeholders.
De gespreks- en vertrekpunten die de start van de participatie vormden zijn vastgelegd in een gebiedsagenda. Deze gebiedsagenda is in november en december van 2019 opgesteld.
Vervolgens is een participatietraject gestart over de agendapunten uit de gebiedsagenda:
Informeren
In mei en juni 2020 is de stad geïnformeerd over de agendapunten uit de gebiedsagenda en is er veel informatie vanuit de stad opgehaald als input voor de gebiedsvisie. Dat is gebeurd door:
Meedenken
Van juni tot en met september 2020 heeft iedereen die dat wilde mee kunnen denken op verschillende manieren. Hierna is op basis van de input de concept gebiedsvisie opgesteld.
Het eerste deel vond plaats van 18 mei t/m 7 juni 2020 en bestond uit de volgende onderdelen:
Het tweede deel vond plaats van 29 juni t/m 20 september 2020 en bestond uit de volgende onderdelen:
In de periode tussen de meedenkfase en de reflectiefase is gewerkt aan de concept gebiedsvisie en is de input vanuit de stad daarbij meegenomen. Waar de input niet kon worden meegenomen, is in het document Conclusies Meedenkfase aangegeven waarom dat niet het geval is.
Reflecteren
In januari en februari 2021 was de gelegenheid om te reflecteren op de conceptvisie. In de reflectiefase zijn de volgende activiteiten georganiseerd:
Afronden
Met de input van de reflectiefase is van de concept gebiedsvisie de definitieve visie gemaakt zoals die door de raad in juli 2021 is vastgesteld.
Door de COVID1-19 pandemie heeft de participatie grotendeels online plaatsgevonden, met uitzondering van de Meedenkroute in september 2020. Dit is gedurende het proces steeds geëvalueerd, om zo te kunnen waarborgen dat het online participatieproces een volwaardig proces was. Hiervoor is gebruikgemaakt van het platform doemee.leiden.nl, maar er zijn ook webinars en Teams-sessies georganiseerd en de telefoon is veelvuldig gebruikt. Op hoofdlijnen zijn daar in de verschillende fases de volgende activiteiten voor ontplooid.
Op basis van de gebiedsvisie kunnen initiatiefnemers hun plannen ontwerpen en starten de ruimtelijke procedures. Door vaststelling van de gebiedsvisie geeft de raad invulling aan zijn kaderstellende rol. Initiatieven binnen het gebied zullen moeten worden uitgewerkt binnen de kaders van de gebiedsvisie. Om die reden zal er voor initiatieven binnen het gebied niet meer worden overgegaan tot het opstellen van een Nota van Uitgangspunten. Dit betekent dat de gebiedsvisie per deelgebied wordt uitgewerkt via een ontwerpbestemmingsplan. Dit is ook het geval bij het Morspoortgebied: dit plan is gebaseerd op de gebiedsvisie voor het stationsgebied.
Dit ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie gelegen conform afdeling 3.4 Awb. In die termijn kon eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen.
In totaal zijn in deze zienswijzenperiode 15 zienswijzen ingediend, waarvan één zienswijze door vier personen is ondertekend. Alle ingediende zienswijzen zijn ontvankelijk. Deze zienswijzen zijn beantwoord in een zienswijzennota. deze zienswijzennota is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De zienswijzen hebben aanleiding gegeven het bestemmingsplan op diverse punten aan te passen. Deze aanpassingen zijn ook in de zienswijzennota opgenomen en vervolgens ook verwerkt in het bestemmingsplan.
De meeste ingediende zienswijzen hebben betrekking op een aantal thema's:
Een gedeelte van de zienswijzen is overgenomen: in de zienswijzen zijn enkele goede suggesties opgenomen die het bestemmingsplan verbeteren. Deze suggesties zijn verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De belangrijkste aanpassingen zijn:
Daarnaast is ook een aantal ambtelijke wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd.
Alle wijzigingen aan het bestemmingsplan zijn opgenomen in de 'Staat van wijzigingen' die bij het bestemmingsplan wordt gevoegd.
De conclusie is dat het bestemmingsplan, na het verwerken van de aanpassingen als gevolg van de zienswijzen, maatschappelijk uitvoerbaar wordt geacht.