Hof 36

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de Lammenschansdriehoek in Leiden, tussen de Lammenschansweg, Kanaalweg en Plantijnstraat, ligt een braakliggend terrein van circa 1,1 hectare. Het voornemen bestaat om op dit terrein (dat bekend staat als Hof 36) een appartementencomplex te realiseren, bestaande uit maximaal 444 appartementen/units en enkele ontvangst-, bergings- en gemengde ruimtes die passen bij de doelstelling voor een levendige plint aan de Lammenschansweg. Daarnaast worden 205 parkeerplaatsen gerealiseerd, minimaal 1.041 fietsparkeerplekken gerealiseerd en wordt de huidige ontsluiting binnen en rondom het plangebied aangepast. De appartementen bestaan uit verschillende typen met variërende oppervlaktes.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek'. Conform de geldende regels in dit bestemmingsplan is het realiseren van het appartementencomplex niet toegestaan. Om deze reden moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan zorgt voor de juridisch-planologische verankering van het initiatief en geeft nieuwe kaders voor de locatie.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De gewenste ontwikkeling vindt plaats op een terrein, gelegen aan de Lammenschansweg in Leiden. De Lammenschansweg is een belangrijke ontsluitingsweg van Leiden en verbindt het centrum met de Lammenschansdriehoek en de N206/A4. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Hof 36
Het gebied waar het toekomstige appartementencomplex op wordt gebouwd, is nu geheel braakliggend en wordt begrensd door de Lammenschansweg, de Kanaalweg (met aangrenzende groenstrook) en naastgelegen bebouwing. Het te bebouwen terrein heeft een oppervlakte van circa 11.000 m2 / 1,1 hectare. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Leiden, sectie O en perceelnummers 2236 en 5257.

Overig deel plangebied
Ten noordoosten van dit terrein ligt de locatie van 'Zirkzee wonen & slapen'. Deze detailhandelslocatie wordt meegenomen in dit bestemmingsplan, waarbij de maximale milieucategorie wordt teruggebracht van 3.2 naar 2. Ten oosten van Hof 36 wordt het aannemersbedrijf 'Schouls' meegenomen in het plan. De maximale milieucategorie voor dit perceel wordt verlaagd van 3.1 naar 2. Ook wordt in het zuidoosten een deel van de groenstrook meegenomen in het plangebied, ten behoeve van de gewenste brug/duiker.
De (globale) begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (rood omkaderd)

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor onderhavig plangebied is het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' (d.d. 20 december 2012) vigerend. Een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3.

Locatie Hof36
In het vigerende bestemmingsplan is voor het overgrote deel van het plangebied de bestemming 'Gemengd - 1' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn voor de locatie Hof 36 de functieaanduidingen 'bedrijf tot en met categorie 3.2' (het noordelijke deel) en 'bedrijf tot en met categorie 3.1' (het zuidelijke deel) opgenomen. Aan de zuidoostzijde van het plangebied (ter plaatse van de groenstrook en sloot die parallel loopt aan de Kanaalweg) zijn de bestemmingen 'Groen' en 'Water' opgenomen. Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' over de bestemming 'Gemengd' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' globaal over de bestemmingen 'Groen' en 'Water'.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de:

• 1. milieucategorieën 1 en 2, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2';
• 2. milieucategorieën 1, 2 en 3.1 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1';
• 3. milieucategorie 1, 2, 3.1 en 3.2 ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2';

met uitzondering van:

• geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
• Bevi-inrichtingen;

• b. productiegebonden en/of ondersteunende detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings- en genotmiddelen;
• c. ondersteunende horeca in horecacategorie I en II;
• d. bedrijfsgebonden, niet zelfstandige kantoorruimte;
• e. opslag en uitstalling;

met de daarbij behorende voorzieningen.

In de huidige situatie ligt over vrijwel het gehele te bebouwen terrein een bouwvlak. Voor het noordelijke deel geldt een maximum bouw- en goothoogte van 15 meter en voor het zuidelijke deel een maximum bouw- en goothoogte van 12 meter. Ook geldt onder andere een maximum bebouwingspercentage van het bouwperceel van 80%.

De huidige bestemmingsomschrijving in het plangebied laat de realisatie van woningen dus niet toe. Daarnaast wordt met de beoogde ontwikkeling de maximum goot- en bouwhoogte overschreden.

Om het appartementencomplex te kunnen realiseren moet dus afgeweken worden van het vigerend bestemmingsplan. Onderhavig bestemmingsplan geeft de nieuwe kaders van het plangebied weer en zorgt voor de juridisch-planologische verankering van de voorgenomen ontwikkeling.

Locatie Zirkzee
Voor de locatie van Zirkzee geldt in het geldende bestemmingsplan ook een gemengde bestemming (Gemengd - 1). Daarnaast zijn hiervoor de functieaanduidingen 'detailhandel perifeer' en 'bedrijf tot en met categorie 3.2' opgenomen. De geldende gemengde bestemming, zal worden gehandhaafd. Hetzelfde geldt voor de functieaanduiding 'detailhandel perifeer'. Wel vindt er een beperking van de milieucategorie plaats naar 'bedrijf tot en met categorie 2'.

Locatie Schouls
Ten oosten van het nieuwe appartementencomplex ligt het aannemersbedrijf Schouls. Dit bedrijf kent de bestemming 'Bedrijventerrein'. Voor Schouls blijft de huidige bestemming gehandhaafd. De milieucategorie wordt wel teruggeschroefd van 3.1 naar 2. Bovendien zijn er geluidsproductieplafonds opgenomen en zijn er enkele mogelijkheden/verplichtingen opgelegd voor het treffen van maatregelen om aan deze plafonds te voldoen. Zie hiervoor het onderdeel 'industrielawaai'.

Overig
Ter plaatse van de bestemmingen 'Groen' en 'Water' zijn al waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals een brug, toegestaan. Planologisch gezien hoeft voor de realisatie van de brug/duiker dus niet afgeweken te worden van het bestemmingsplan. In het noorden en het zuiden wordt aangesloten op de Parallelweg en de Kanaalweg. Een groot deel van de Parallelweg is meegenomen in dit bestemmingsplan vanwege de verkeerskundige wijzigingen (zie hiervoor de paragraaf 'verkeer').

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Geschiedenis van het plangebied en omgeving

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn. De bedding van de rivier verlegde zich regelmatig en aan weerszijden van de actieve geul werden oever- en komafzettingen van zand en klei afgezet. In het lagere land achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning.

De Lammenschansdriehoek is gelegen in een dergelijk gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een iets hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het grootste deel van het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate waarschijnlijk ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor mogelijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuidoosten van het Rijn- en Schiekanaal.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.

Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.

De eerste beschikbare kaarten - uit de 16e eeuw - laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de "Lamen schans" en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Grandpré Molière, Verhagen en Kok.

Het deel van de Professorenwijk-West tussen de De Sitterlaan, de Melchior Treublaan en de Franchimontstraat - dat direct aan de andere kant van het spoor van het plangebied ligt - dateert van het einde van de jaren '30 en het begin van de jaren '40 en is qua opzet en bouwstijl karakteristiek voor die periode. De wijk kenmerkt zich door semi-gesloten bouwblokken met grondgebonden rijwoningen en een strikte eenheid in architectuur, door de consequente toepassing van bruine bakstenen, zadeldaken uit oranje dakpannen en erkers aan vrijwel iedere woning. Waar de Tuinstadwijk aan de westzijde van de Lammenschansweg met voornamelijk kleine boven- en benedenwoningen was gericht op de arbeidersklasse, werden in dit deel van de Professorenwijk vooral middenstandswoningen gebouwd.

2.1.2 Recente ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek

Niet lang na de oplevering van het zuidelijke deel van de Professorenwijk werd aan de zuidzijde van de spoorlijn naar Utrecht de textielfabriek van Van Wijk en Heringa geopend, in 1945. Tot de komst van de fabriek kende de Lammenschansdriehoek ten oosten van de Lammenschansweg een agrarisch gebruik. Begin jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan de Lammenschansweg.

Figuur 2.1: Lammenschansdriehoek tussen 1815 en 2015, met ligging plangebied (zwart omcirkeld)

In 1974 begon de ontwikkeling van het Lammenschanspark tot een cluster van vijf schoolgebouwen. Het park werd omringd door sloten en werd voor auto's uitsluitend bereikbaar gemaakt via een enkele verbinding met de Lammenschansweg, waardoor een geïsoleerde entiteit ontstond.

Tot enkele jaren geleden stond ter plaatse van het plangebied, waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft, enkele bedrijfsbebouwing dat werkt gebruikt voor perifere detailhandel. De Lammenschansdriehoek bestond destijds uit drie gebieden met ieder een afgezonderde stedenbouwkundige eenheid, waarbij verbindingen met de rest van de Lammenschansdriehoek ontbraken. Zodoende bestond de Lammenschansdriehoek tot het midden van de jaren '00 uit drie van elkaar afgezonderde, monofunctionele stedenbouwkundige entiteiten: de Lammenschansstrip (bedrijfspanden langs de Lammenschansweg), het Lammenschanspark (scholencluster in het hart van het gebied) en het Kanaalpark (kantorenlocatie aan de Kanaalweg).

Inmiddels zijn veel delen van de Lammenschansdriehoek herontwikkeld, zoals de herhuisvesting van ROC Leiden, de studentencampus De Leidse Schans, de Alpha Toren, het Bètaplein, het Kanaalpark en de kantoren aan de Plantijnstraat.

2.2 Beschrijving van het plangebied

Locatie Hof 36
Dit deel van het plangebied omvat de percelen met perceelnummers 2236 en 5257. Samen hebben deze percelen een oppervlakte van circa 11.000 m2.

Enkele jaren geleden is de voormalige bedrijfsbebouwing op de percelen gesloopt. Sindsdien liggen de percelen geheel braak. Een klein deel van de locatie wordt nog gebruikt als volkstuin. De locatie is in de huidige situatie voor een groot deel afgesloten door middel van een tijdelijk hekwerk. Het braakliggende terrein is gelegen tussen bebouwing (zowel hoogbouw als laagbouw) aan beide zijden.

De locatie sluit aan de noordwestzijde aan op de Lammenschansweg. Deze weg bestaat uit één rijstrook (met busbaan) in noordelijke richting en twee rijstroken in zuidelijke richting. Daarnaast lopen er twee parallelwegen aan beide zijden van de weg. De locatie is aan deze zijde te bereiken via één van deze parallelwegen. De busbaan heeft een bushalte ter plaatse van de locatie (bushalte Leiden, Cronesteinflat).

Aan de noordoostzijde van de locatie is enige perifere detailhandel gevestigd, zoals meubelzaak 'Zirkzee' en een 'renaultdealer'. Delocatie wordt van deze bebouwing gescheiden door middel van een reeds bestaande inrit. Aansluitend op deze detailhandel, ligt ten oosten van de locatie een aannemersbedrijf met enige bedrijfsbebouwing.

De locatie sluit aan de zuidoostzijde aan op de Kanaalweg. Deze weg loopt parallel aan het naastgelegen kanaal. De locatie wordt door middel van een bomenrij (op perceel 5259) en een sloot gescheiden van de Kanaalweg. Tevens loopt tussen de sloot en de weg nog een dubbelzijdig fietspad. De Kanaalweg bevat één rijstrook in beide richtingen.

Ten zuidwesten van de locatie zijn enkele (recent gebouwde) kantoorpanden gevestigd. Aan de achterzijde van deze kantoorpanden staat daarnaast nog een appartementencomplex (georiënteerd op het Lammenschansplein).

In figuur 2.2 zijn foto's van de huidige situatie van de locatie, vanuit verschillende invalshoeken, weergegeven.

Figuur 2.2: Weergave huidige situatie plangebied

Zirkzee
Op het perceel met perceelnummer 4882 bevindt zich het bedrijf: "Zirkzee wonen & slapen", een woonwinkel / perifere detailhandel. Het perceel heeft een oppervlakte van ruim 3.400 m2.

Schouls
Ten zuiden van de locatie van Zirkzee bevindt zich het terrein van aannemersbedrijf Schouls BV. Dit terrein is verdeeld over verschilldende kadastrale percelen. De percelen die worden meegenomen (al dan niet gedeeltelijk) zijn de percelen met nummers 4646, 3653, 4645, 4647 en 5885. De bestaande rijwoningen aan de Kanaalweg op deze percelen worden niet in dit plan meegenomen.

2.3 Planomschrijving

2.3.1 Ontwikkelstrategie

De Lammenschansdriehoek in Leiden is in ontwikkeling. Aan de basis voor deze transformatie ligt de "Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek". De meest recente versie komt uit april 2019. De uitwerking van de plannen van Hof 36 zijn afgeleid vanuit de hoogtebepalingen, begrenzing van de bouwplot aan de Lammenschansweg en de ontsluiting op de Kanaalweg zoals deze in de Ontwikkelstrategie zijn voorgesteld.

2.3.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Hof 36
De werktitel van dit project is Hof 36. Deze titel is gekozen omdat Leiden bekend staat als `de stad van 35 hofjes`. Hofjes creëren een rustige groene oase in een druk stedelijk landschap. De afmeting van de bouwenvelop maakte het mogelijk om op deze locatie een nieuw hofje te creëren.

Hof 36 ligt in het zuidelijke gedeelte van de Lammenschansdriehoek. De locatie is ingeklemd tussen de Lammenschansweg aan de westzijde en de Kanaalweg en De Vliet aan de oostzijde. De bouwenvelop bestaat uit een rechthoekig kavel die in drie verschillende hoogtes is onderverdeeld.

Figuur 2.3: Ontwikkelkaart uit de Actualisatie Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek 2019 (bron: Actualisatie Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, april 2019)

In het midden van de bouwenvelop heeft het kavel aan de noord- en zuidzijde een knik. Aan de Noordzijde wordt de knik in de bouwenvelop ingegeven door de centrale as die in noord-zuidrichting in de Lammenschansdriehoek ligt. De centrale as splitst zich ter plaatse van de knik in de bouwenvelop en takt van daaruit aan op de Lammenschansweg aan de Westzijde en de Kanaalweg aan de oostzijde.

Figuur 2.4: Bebouwingshoogtes Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (bron: Actualisatie Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, april 2019)

Aan de basis voor de invulling van de bouwenvelop ligt een gesloten bouwblok waarbij de bebouwing de kavelranden en rooilijnen van de omliggende bebouwing volgt. Aan de zuidzijde van de bouwenvelop liggen twee kantoorgebouwen. De bebouwingsrand aan deze zijde ligt terug om ruimte te creëren voor openbare inrichting. Dit gebied zal geschikt worden gemaakt voor langzaam verkeer zoals bijvoorbeeld fietsers en voetgangers. Aan de westzijde volgt de bebouwing de rooilijn van de overige blokken.

Figuur 2.5: Blokopbouw in situatie

De begane grond en een deel van de 1e verdieping aan de Lammenschansweg is geschikt gemaakt voor commerciële doeleinden. De commerciële functies zijn op die manier goed zichtbaar. De woningen komen hoger te liggen en onttrekken zich aan het intensieve verkeer op de Lammenschansweg. De oostzijde van het blok aan de Kanaalweg heeft een meer perifere uitstraling met uitzicht op De Vliet. De bouwmassa is hier onderverdeeld in kleinere volumes zodat de uitstraling past bij de woonfunctie. Dit wordt versterkt door grondgebonden typologieën met een eigen privé zone voor de woning. De knik in de bouwenvelop en de beëindiging van de centrale as wordt stedenbouwkundig verbijzonderd door middel van een hoogteaccent.

Ter plaatse van de knik in het bouwblok creëren we een opening in het gebouw waarmee vanuit de binnenweg een visuele connectie wordt gecreëerd met de groene oase van Hof 36. Direct naast deze opening wordt de toren een stedenbouwkundig accent, zichtbaar op afstand.

Zirkzee
De gemengde bestemming op de locatie van Zirkzee zal met dit bestemmingsplan gehandhaafd blijven met dien verstande dat de maximale milieucategorie is bijgesteld naar categorie 2. Dit om de gewenste woningbouwontwikkeling van Hof 36 te faciliteren. Daarnaast kan worden opgemerkt dat met deze afschaling slecths onbenutte gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd. Op de locatie 'Zirkzee wonen & slapen, is ook een woningbouwontwikkeling voorzien, zoals ook beoogd in de Ontwikkelstrategie. Deze locaties zullen ook van dezelfde ontsluitingsweg als Hof 36 gebruik maken. Omdat de planontwikkeling van Hof 36 al verder was, is er voor gekozen om voor de woningbouwontwikkeling op de locatie 'Zirkzee wonen & slapen' een separaat bestemmingsplan op te stellen, waarvan het ontwerp bestemmingsplan vermoedelijk al voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan ter inzage gelegd zal worden.

Schouls
Ten oosten van het nieuwe appartementencomplex ligt het aannemersbedrijf Schouls. Het perceel waarop dit bedrijf gelegen is kent de bestemming 'Bedrijventerrein'. Voor Schouls blijft de huidige bestemming gehandhaafd. De maximaal toegelaten milieucategorie voor het perceel wordt wel teruggebracht naar 2. Ondanks dat Schouls een bedrijf is van milieucategorie 3.1 kan Schouls de huidige bedrijfsactiviteiten wel voortzetten. Dit laatste wordt geborgd middels overgangsrechtelijke bepalingen. Bovendien zijn er enkele mogelijkheden/verplichtingen opgelegd voor het treffen van maatregelen om te zorgen voor een goed woon- en leefklimaat op de locatie Hof 36 (zie hiervoor het onderdeel 'industrielawaai'). Ook de locatie van Schouls BV zal conform de Ontwikkelstrategie van de Lammenschansdriehoek in de toekomst verder ontwikkeld worden. Een bedrijfsbestemming blijft nu gehandhaafd voor deze locatie. In de nabije toekomst zal deze locatie ook ontwikkeld worden tot woningbouw. Naar verwachting zal voor vaststelling van het onderhavige plan een separate procedure tot herziening van het bestemmingsplan worden doorlopen.

2.3.3 Appartementen Hof 36

In totaal worden 444 appartementen mogelijk gemaakt. Hiervan zal minimaal 28% in de sociale-huurcategorie vallen. De appartementen zijn in oppervlakte als volgt verdeeld:

• Voor woningen met een oppervlakte < 50 m2 (212 app.)
• Voor woningen met een oppervlakte tussen 50 m2 en 80 m2 (205 app.)

• Voor woningen met een oppervlakte > 80 m2 (27 app.)

In de bijlagen bij deze toelichting is een 'ruimtestaat' per woningtype opgenomen.

2.3.4 Bebouwingsmassa Hof 36

De bebouwingsmassa is gedifferentieerd in twee L-vormige blokken en een derde vrijstaand blok aan de zuidzijde. Samen vormen de blokken een geheel rondom een besloten hof.

Openingen in het blok creëren visuele verbindingen tussen het hof en de stedenbouwkundige omgeving en voorkomen dat het blok te massaal oogt. Op deze manier sluit het geheel goed aan op de omringende bebouwing.

Een continue plint op de begane grond en 1e verdieping verbindt de blokken onderling en verhult de twee laags parkeergarage die aan de binnenzijde van het blok ligt. Op het dek van de parkeergarage wordt een hofje/ binnentuin gecreëerd die toegankelijk is voor bewoners. Deze plint wordt alleen onderbroken aan de noordoost zijde ter hoogte van de centrale as van de Lammenschansdriehoek. Hier is ook de toegang tot de parkeergarage gesitueerd.

Figuur 2.6: Bebouwingsmassa

Aan de zijde van de Lammenschansweg wordt het volume trapsgewijs hoger. Hierdoor worden terrassen gecreëerd die functioneren als buitenruimte bij de woningen. Overige openingen in de bebouwing worden gebruikt om de entreehallen van verschillende woonblokken zichtbaar te maken.

2.3.5 Bebouwingshoogte Hof 36

Bij het bepalen van de bebouwingshoogte is maximaal aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing en bestaande erfgrenzen. Het hogere volume aan de noordzijde van het blok, is het resultaat van een stedenbouwkundige studie naar hoogteaccenten binnen het gebied en profiteert van het uitzicht op onder andere De Vliet.

Het hoogteaccent is een volume van 55 m hoog dat zich getrapt ontwikkelt uit de laagbouw. De toren is net iets uit de as geplaatst om een visuele verbinding tussen de centrale as en de binnenzijde van het hof binnen het blok te creëren. Door de toren net buiten de as te plaatsen gaat de aandacht uit naar de plint en het hof in plaats van de massa van de toren zelf. De situering van de toren is het resultaat van een bezonningsstudie en houdt rekening met de bezonning van de belendende bebouwing. Aan de zuidzijde is het volume lager gehouden om de lichtinval in het hof te bevorderen.

Figuur 2.7: Indicatie toekomstige bebouwing

2.3.6 Materiaal- en kleurgebruik Hof 36

Het plan ontleent zijn materiaal- en kleurgebruik aan de directe omgeving van de Lammenschansdriehoek en het historische centrum van Leiden. Belangrijkste karakteristieken van het plan zijn het gebruik van metselwerk en de verticale geleding. De hoofdvolumes zijn licht qua toon en uitgevoerd in traditioneel metselwerk. De gevelopeningen benadrukken verticaliteit en vormen hiermee een eigentijdse vertaling van de oorspronkelijk vaak verticaal gelede gevelopeningen zoals te zien is in de binnenstad. Lichte kaders rondom de gevelopeningen versterken dit beeld.

De gevel van de toren wordt voorzien van metalen bekleding in een donkere kleur. De kleur, materialisering en detaillering refereren hiermee aan de industriële stalen bruggen in het historische centrum van Leiden. Met de donkere kleur en metalen bekleding onderscheidt de toren zich ten opzichte van de gemetselde/ steenachtige gevels van de lagere blokken. De toren vormt hiermee een bijzonder onderdeel binnen het project Hof 36, vergelijkbaar met de manier waarop een brug een bijzonder element vormt in een doorgaans horizontaal landschap.

2.3.7 Openbare ruimte, ontsluitingswijze en bestaande bomen

De bouw van het hiervoor omschreven nieuwe appartementencomplex gaat gepaard met een herinrichting van het openbaar gebied. Het doel daarvan is om de bereikbaarheid van het complex en de percelen hier omheen te verbeteren. De herinrichting heeft namelijk vooral te maken met de ontsluiting. De toekomstige ontsluiting van het complex gaat gepaard met de nieuwe ontsluitingsweg(en) in de Lammenschansdriehoek.

De openbare ruimte is een belangrijke drager van de planopzet voor Lammenschansdriehoek. De openbare ruimte is in de nieuwe opzet duidelijk begrensd en helder gedefinieerd. Aan de kanaalzijde zijn de groene oevers en inkijkjes naar het binnengebied sterk medebepalend voor de uitstraling. Met deze uitgangspunten is rekening gehouden bij de uitwerking van het plan Hof 36.

Daarnaast voorziet het plan in een binnentuin op het dak van de parkeergarage. Hieronder is een sfeerbeeld van deze tuin weergegeven. De tuin is bedoeld voor gebruikers en bewoners van de appartementen. Deze groene oase zorgt voor een prettig en gezond woon-, leef- en verblijfsklimaat. Dit levert een bijdrage aan de levendigheid en sociale cohesie in en rondom het bouwblok. De binnentuin zorgt daarnaast voor een veilige ontmoetingsplaats waarbij ook een gebruik als moes- of kruidentuin tot de mogelijkheden behoort.

Figuur 2.8: Impressie binnentuin Hof 36

Rondom het complex wordt de openbare ruimte ingericht, conform de inrichtingsuitgangspunten voor de Lammenschansdriehoek zodat een eenduidige inrichting ontstaat. Rondom het complex bevinden zich voetgangersgebieden (stoepen),fietsstroken en entree naar de parkeergarage.

In figuur 2.9 is de verkeerssituatie van de Lammenschansdriehoek rond 2025 afgebeeld. Hierop zijn deze nieuwe wegen te zien.

Figuur 2.9: Verkeersstructuur Lammenschansdriehoek (rond het jaar 2025)

In het eindbeeld kan gemotoriseerd verkeer het complex bereiken via een nieuwe ontsluitingsweg die vanaf het noordoosten (ROC Leiden) richting de hoogste woontoren van het appartementencomplex loopt. De huidige Ventweg langs de Lammenschansweg gaat op termijn verdwijnen.

Ter plaatse van het plangebied een nieuwe ontsluiting op de Kanaalweg gerealiseerd. Deze ontsluiting zal als hoofdontsluiting fungeren in de situatie voorafgaand aan de aanleg van de nieuwe ontsluitingsweg. Om de ontsluiting op de Kanaalweg te kunnen realiseren (middels een brug of duiker) zullen waarschijnlijk enkele bomen aan de zuidzijde van het plangebied moeten wijken. Ook wordt hierbij een sloot en een fietspad doorkruist. De brug/duiker krijgt een maximale breedte van 20 meter. Om te bepalen wat de (ecologische) waarde is van de bomen is een bomeninventarisatie uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn beschreven in pargraaf 4.4.

2.3.8 Duurzaamheid

In de geactualiseerde Ontwikkelstrategie voor de Lammenschansdriehoek wordt aandacht besteedt aan het onderdeel klimaatadaptatie en energietransitie. Onder andere wordt het onderstaande beschreven: Sinds 1 juli 2018 is aardgasvrij bouwen de norm. De hoge dichtheid in de Lammenschansdriehoek zorgt voor veel drukte, zowel in de omgeving zelf als in de bodem. Ontwikkelaars zijn vrij om hun eigen oplossing te bepalen. Individuele keuzes zijn echter niet altijd de meest efficiënte en duurzame oplossing. Behalve de keuze voor de techniek, is het daarom de vraag of en hoe partijen de oplossing(en) samen gaan organiseren. Bovendien zal in de toekomst ook de bestaande bouw van het aardgas af moeten, waar mogelijk nu al op geanticipeerd kan worden. Er wordt een leidingennetwerk aangelegd dat ontsloten wordt via een opstelruimte voor een installatie op een eventueel toekomstig warmtenet. De overige woningen die in aanbouw zijn worden all electric verwarmd met luchtwarmtepompen op binnenlucht.

Vergunningen voor de nog te ontwikkelen woningen in de Lammenschansdriehoek zullen voor een groot deel na 2020 aangevraagd worden. Deze woningen zullen dus moeten voldoen aan de eisen Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG), als vervanging van de EPC-eis. Ontwikkelaars dienen bij de bestemmingsplanwijziging van de betreffende bouwenvelop duidelijk inzicht te geven in hoe energieneutraal de te realiseren gebouwen worden. Op 23 mei 2019 is de Raad van de Gemeente Leiden daarnaast bijeenkomen waarbij een raadsvoorstel is opgesteld ten aanzien van energieneutraal bouwen in de Lammenschansdriehoek. In het voorstel werd verzocht om in gesprek te gaan met geïnteresseerde ontwikkelaars en ze actief te stimuleren om volledig energieneutrale projecten te ontwikkelen. Ook wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de uitkomsten van het gesprek zodat zij bij bestemmingsplanwijzigingen in dit gebied hiermee rekening kunnen houden en bij deze wijzigingen duidelijk inzicht hebben in hoe energieneutraal de gebouwen gerealiseerd worden.

Doorwerking plangebied 

Het plan Hof36 valt niet onder de BENG, maar er is gedurende het ontwerp- en planvormingsproces veel aandacht besteed aan het onderzoeken, afwegen en toepassen van energiemaatregelen die ertoe geleid hebben dat er sprake is van een bijna energieneutraal plan. Bij deze afweging spelen meerdere factoren een rol. Zo is er soms sprake van een spanningsveld tussen esthetiek en optimale toepassing van energiemaatregelen, waardoor er in bepaalde gevallen keuzes zijn gemaakt tussen de architectonische kwaliteit van het gebouw en het toepassen van nog meer energiemaatregelen. Het uiteindelijke plan getuigt van een goede balans tussen beide, waarbij verschillende duurzaamheidsmaatregelen zijn toegepast, waarvan hieronder de meest voorname:

• Hof36 voorziet in een Warmte Koude Opslag (WKO) systeem. Dit is een open bronsysteem dat grondwater gebruikt om het gebouw te verwarmen en te koelen;
• De gevels en begane grond vloer gaat uit van de zeer hoogwaardige RC-waarde (isolatiewaarde/ warmteweerstand) 5,0m2K/W, daken krijgen een warmteweerstand van 8,0m²K/W;
• Tevens worden bij alle kozijnen triple glas met een totale U-waarde (incl. kozijn) van 1,0 W/m²K toegepast;
• Het plan kent een luchtdichtheid met een infiltratiewaarde (Qv10) van 0,25 voor blokken B,C,D en E en 0,30 voor blok A;
• Er worden voor Blok BCDE warmte terugwinning voor o.a. de douches voorzien, waarbij je de warmte van het wegstromende douchewater gebruikt om het koude douchewater op te warmen;
• Er worden circa 1.025 zonnepanelen voorzien op de daken van de verschillende gebouwen;
• Onder de circa 2.800m2 daktuin (het HOF) worden retentiekratten voorzien die het overtollige water bufferen/opslaan voor drogere perioden, om zo het groen te voorzien van water;
• Het ventilatieprincipe gaat uit van mechanische toe- en afvoer;

Deze maatregelen hebben ertoe geleid dat voor blok A (sociale woongebouw) een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van circa 0,3 wordt behaald en voor de blokken B, C, D en E een EPC van 0,2-0,3. Met de genoemde maatregelen is een bijna energieneutraal gebouw te realiseren. Hiermee wordt aangesloten op de duurzaamheidsuitgangspunten van de gemeente Leiden in het algemeen en de ambities voor de Lammenschansdriehoek in het bijzonder.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt.

3.2 Nationaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid zijn essentieel.

In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de Zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt een woningbehoefte genoemd van 27.000 extra woningen tot 2040.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een zelfbindend beleidskader voor het Rijk. De doorwerking van de visie op gemeentelijk niveau vindt plaats via een aantal verschillende wetten en algemene maatregelen van bestuur (AMvB's), zoals het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het enige voor dit plan relevante onderdeel uit die AMvB's is de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, tweede lid)

Systematiek 
De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de realisatie van 444 appartementen, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder schrijft voor dat in de toelichting van bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen toestaan, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.

Behoeftebeschrijving
Het project dat in dit bestemmingsplan wordt toegestaan ziet op de toevoeging van 444 appartementen. Hiervan hebben 212 appartementen een gebruiksoppervlak (GO) die kleiner of gelijk aan 50 m2 is, 205 appartementen een GO tussen 50 en 80 m2 en 27 appartementen tussen 80 en 125 m2.

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' (Companen, d.d. 20 februari 2018). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2016, op basis van Primos 2016, ABF-Research).

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 22.110 nieuwe woningen tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2030, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2017 tot 2030) maar een grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd op het Primos-model van bureau ABF-Research. Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.

In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Figuur 3.1: WBR2016 Holland Rijnland, obv Primos 2016 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2017 al gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. In Leiden gaat dit om ca. 2.000 woningen, dus de resterende behoefte tot 2030 bedraagt bijna 6.200 woningen. In beide cijfers is studentenhuisvesting nog niet meegenomen.

Om grip te houden op de tijdige productie van die resterende woningen wordt door de regio Holland Rijnland een zogeheten Nieuwbouwmonitor bijgehouden, die jaarlijks door de provincie Zuid-Holland wordt geaccordeerd. Het project Lammenschans-Hof 36 staat met het in dit bestemmingsplan beoogde programma in de meest recente door de provincie geaccordeerde monitor, en is daarmee zowel door de regiogemeenten als de provincie geaccepteerd als onderdeel van het regionale woningbouwprogramma.

Hof 36
In het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin een minimaal percentage sociale huurwoningen is voorgeschreven, zodat ook juridisch planologisch geborgd is dat wordt gebouwd volgens de Woonagenda om een deel van de te bouwen woningen in het sociale segment te bouwen.

Daarnaast is in de plint aan de Lammenschansweg ruimte voor kleinschalige kantoren, lichtere bedrijvigheid (milieucategorie 1 en 2), dienstverlening, lichte vormen van horeca en maatschappelijke voorzieningen. In totaal biedt het plan ruimte aan maximaal 675 m2 bvo aan deze gemengde functies. Het mogelijk maken van de beperkte toevoeging van deze functies in een hoogstedelijk gebied, in combinatie met de mogelijkheden die de huidige bestemming reeds biedt (functies zoals bedrijven tot en met milieucategorie 2, productiegebonden detailhandel, ondersteunende horeca en bedrijfsgebonden kantoorruimten), is niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor een laddertoets noodzakelijk is.

Zirkzee
Voor deze locatie zijn geen extra bouwmogelijkeden opgenomen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling op deze locatie, die met dit plan mogelijk gemaakt wordt. Voor de aldaar beoogde stedelijke ontwikkeling wordt een separaat plan doorlopen.

Schouls
Voor deze locatie zijn geen extra bouwmogelijkeden opgenomen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling op deze locatie, die met dit plan mogelijk gemaakt wordt. Voor de aldaar beoogde stedelijke ontwikkeling wordt een separaat plan doorlopen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Het provinciaal beleid is neergelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De visie is op 20 februari 2019 door de Provinciale Staten vastgesteld en op 1 april in werking getreden en volgt daarmee de Visie Ruimte en Mobiliteit uit 2014 op.

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is het provinciaal beleidsplan van de fysieke leefomgeving. Hoofddoel van de Omgevingsvisie Zuid-Holland is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De sturingsfilosofie van de omgevingsvisie betreft:

• 1. ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• 2. aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• 3. allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• 4. minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

Met dit plan worden woningen mogelijk gemaakt binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van uitbreiding van een kern. De woningbouw vindt plaats op een inbreidingslocatie. De bestaande functie (bedrijf) is reeds verdwenen op deze locatie. Het plan is lokaal van aard en is niet in strijd met de uitgangpsunten van de Omgevingsvisie.

3.3.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de geconsolideerde Omgevingsverordening Zuid-Holland, welke gelijktijdig met de Omgevingsvisie door Provinciale Staten is vastgesteld, zijn de provinciale belangen verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen.

Kantoren en (perifere) detailhandel
De verordening bevat ondermeer regels voor nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom bestaande stads, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de betreffende artikelen is beperkt tot bestemmingsplannen die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1.000 m2 bvo en/of detailhandel met een omvang groter dan 2.000 m2 bvo in bestaande winkelcentra. Met dit bestemmingsplan wordt geen detailhandel en ook geen kantoren > 1.000 m2 mogelijk gemaakt. Wel is in de plint aan de Lammenschansweg ruimte voor gemengde functies met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 675 m2.

Het mogelijk maken van de beperkte toevoeging van deze functies in een hoogstedelijk gebied, in combinatie met de mogelijkheden die de huidige bestemming reeds biedt (functies zoals bedrijven tot en met milieucategorie 3.2, productiegebonden detailhandel, ondersteunende horeca en bedrijfsgebonden kantoorruimten), is niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvoor een laddertoets noodzakelijk is.

Ook voor bestemmingsplannen die geen kantoorruimte of detailhandel toestaan boven de genoemde omvang, vraagt de Verordening Ruimte om een motivering van nut en noodzaak, omdat de eerder genoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ook in de verordening een plek heeft gekregen. In dat verband wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 3.2.2.

Molenbiotoop
In de Omgevingsverordening staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op ruim 950 meter van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg. De molenregeling in de Omgevingsverordening is daarom niet op dit bestemmingsplan van toepassing.

Bedrijventerreinen

Verder zijn er regels opgenomen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijven(terreinen). Bepaald is dat indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt wordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. Compensatie kan achterwege blijven, indien het om een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 gaat en het te transformeren terrein een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft, dan wel dat regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Op basis van de onlangs vastgestelde 'Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030' van Economie071 (zie paragraaf 3.4.4.) wordt de compensatie voor de meeste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, waaronder het Werninkterrein, het Veilingterrein en de Watergeuskade, gerealiseerd in de gemeente Katwijk. Afspraken hierover met Katwijk worden momenteel gemaakt en moeten worden bekrachtigd in een bestuursovereenkomst tussen beide gemeenten. Dat is echter niet het geval voor de weg te bestemmen bedrijfsruimte voor hogere milieucategorieën (categorie 3.1. en 3.2.) in de Lammenschansdriehoek.

De locatie van Hof 36 heeft een oppervlakte van circa 1,1 hectare, waarvan ca. 0,7 hectare met een bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.2 en ca. 0,4 hectare in milieucategorie 3.1. Daarnaast is in dit bestemmingsplan de bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.2 op het 0,34 hectare tellende 'Zirkzeekavel' afgewaardeerd tot een bedrijfsbestemming in milieucategorie 2. En ter plaatse van het zogeheten 'Schoulskavel' is over een oppervlakte van 0,45 hectare de bestemming Bedrijven in milieucategorie 3.1 afgewaardeerd tot milieucategorie 2. Bij elkaar opgeteld wordt in het bestemmingsplan Lammenschansweg-Hof36 zodoende over een oppervlak van 1,89 hectare een bedrijfsbestemming met milieucategorie 3.1 of hoger wegbestemd. Voor een deel daarvan komt daar weliswaar een bedrijfsbestemming in milieucategorie 2 voor terug, maar dat neemt niet weg dat er voor deze 1,89 hectare compensatie nodig is op basis van de provinciale Omgevingsverordening Zuid-Holland.

Die compensatie zal plaatsvinden in het gebied 'Vlietzone-Midden', door het realiseren van een bedrijventerrein met een oppervlakte van 2,5 hectare, waarbij voor het grootste deel van het terrein milieucategorie 3.2. zal worden toegestaan. De overmaat aan nieuw bedrijvenareaal in Vlietzone-Midden (2,5 hectare minus 1,89 hectare) zal later worden benut voor de compensatie van andere bouwkavels in de Lammenschansstrip, zoals de zogeheten 'Rodenburglocatie'. Voor het realiseren van een bedrijventerrein in 'Vlietzone-Midden' wordt op dit moment een besluit voorbereid voor de start van een project daartoe. Dat besluit zal worden genomen vóórdat het bestemmingsplan 'Lammenschansweg-Hof36' door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

Archeologie
De Omgevingsverordening bevat tot slot regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes en het voormalige Kanaal van Corbulo. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk (de Limes) ligt op een kleine kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied ligt wel deels in de beschermingszone aan weerszijden van het voormalige Kanaal van Corbulo, dat vroeger ongeveer ter plaatse van het huidige Rijn- en Schiekanaal moet hebben gelegen. Er is bij uitvoering van het bestemmingsplan echter geen sprake van aantasting van archeologische waarden met betrekking tot het kanaal, zo blijkt uit uitgevoerd archeologisch onderzoek. De locatie Hof 36 ligt daarnaast volledig buiten de Limeszone en is archeologisch vrijgegeven. De onderzoeksresultaten en daaruit te trekken conclusies zijn nader toegelicht in paragraaf 4.2.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Leiden 2040

Op 15 juli 2019 heeft de gemeenteraad de 1.0-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 19.0068). De Omgevingsvisie Leiden 2040 sluit aan op de Regionale agenda voor de omgevingsvisie "Hart van Holland", welke in 2017 is opgesteld door Leiden en de omliggende gemeenten. De Omgevingsvisie Leiden 2040 helpt om samenhang te brengen in de verschillende fysieke projecten in de stad, om deze meer Leids te maken, om ze beter de laten aansluiten op sociale, maatschappelijke en economische doelen en om investeringen goed te richten.

De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

Op basis van de Leidse waarden (opgehaald uit participatie), trends en noodzakelijke ontwikkelingen zijn er zes verhaallijnen geformuleerd;

• 1. Leiden, stad van historie en cultuur
• 2. Leiden, groene en gezonde stad
• 3. Leiden, stad voor iedereen
• 4. Leiden, stad van onderwijs, kennis en werk
• 5. Leiden, verbonden stad
• 6. Leiden, waterstad.

De Lammenschansdriehoek wordt in deze omgevingsvisie specifiek beschreven als ontwikkellocatie. Hier ontstaat een gebied waar wonen, werken, onderwijs, grootschalige perifere detailhandel en recreëren op intensieve wijze gecombineerd wordt. Verder wordt verwezen naar de specifieke uitgangpsunten uit de Ontwikkelstrategie voor dit gebied.

In dit gemengd stedelijk milieu gekregen is een brede mix aan verschillende functies, waaronder woningen, in een stedelijke dichtheid. De ontwikkeling van onderhavig complex past dus goed binnen deze uitgangspunten. De appartementen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen, waaronder bijvoorbeeld net afgestuurde studenten of starters op de arbeidsmarkt.

Figuur 3.2: Uitsnede uit de verbeelding van de Structuurvisie Leiden 2025.

3.4.2 Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

Om ook de rest van de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad, en vervolgens geactualiseerd in 2019. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie, en doet in tegenstelling tot de structuurvisie uitspraken op het niveau van losse bouwblokken en straten in plaats van een hele wijk.

De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende functieprofielen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

Bouwenveloppen
De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in termen van bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardecreatie, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor concrete plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet.

Hof 36
Ter plaatse van Hof 36 biedt de ontwikkelstrategie (2019) de mogelijkheid tot het oprichten van een bouwenvelop met hoogtes van 25, 30 en 55 meter.

Bij het bepalen van de bebouwingshoogte is maximaal aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing en bestaande erfgrenzen. Het hogere volume aan de noordzijde van het blok, is het resultaat van een stedenbouwkundige studie naar hoogteaccenten binnen het gebied en profiteert van het uitzicht op onder andere De Vliet.

Het hoogteaccent is een volume van 55 m hoog dat zich getrapt ontwikkelt uit de laagbouw. De toren is net iets uit de as geplaatst om een visuele verbinding tussen de centrale as en de binnenzijde van het hof binnen het blok te creëren. Door de toren net buiten de as te plaatsen gaat de aandacht uit naar de plint en het hof in plaats van de massa van de toren zelf. De situering van de toren is het resultaat van een bezonningsstudie en houdt rekening met de bezonning van de belendende bebouwing. Aan de zuidzijde is het volume lager gehouden om de lichtinval in het hof te bevorderen.

Over die ruimtelijke structuur is in de strategie het volgende geschreven omtrent de 'rand' aan de Lammenschansweg:
"In de ontwikkelstrategie wordt ingezet op een sterke stedenbouwkundige definitie van de randen. De Lammenschansweg is ingericht als een entree van de stad. Met een sterke boulevardstructuur (5-8 lagen hoog en incidenteel 10 lagen) met levendige plinten met daarboven een mix aan functies krijgt het gebied een aantrekkelijk gezicht. De Kanaalweg wordt eveneens vormgegeven als een sterke stedelijke wand met een hoogte van 4-6 lagen. De groene oevers en inkijkjes naar het binnengebied zijn hier sterk medebepalend voor de uitstraling."

De begane grond en een deel van de 1e verdieping aan de Lammenschansweg is geschikt gemaakt voor commerciële doeleinden. De commerciële functies zijn op die manier goed zichtbaar.

Zirkzee en Schouls
Voor de locatie Zirkzee is in de Ontwikkelstrategie een woonfunctie voorzien. Er vindt echter nog geen bestemmingswijziging plaats van een gemengde bestemming naar een woonbestemming. Voor deze locaties zal op korte termijn een separaat bestemmingsplan in procedure gebracht worden om aldaar woningbouw mogelijk te maken.

Door het handhaven van de huidige bestemming en het terugbrengen van de milieucategorie van 3.2 naar 2 kan het huidige gebruik gehandhaafd blijven, aangezien Zirkzee aan te merken is als een bedrijf van milieucategorie 2. Tevens wordt een eventuele latere bestemmingswijziging van het perceel naar 'Wonen' ter realisatie van de Ontwikkelstrategie niet met dit bestemmingsplan in de weg gestaan.

Ook voor de locatie Schouls is in de Ontwikkelstrategie in een woonfunctie voorzien. Er vindt echter nog geen bestemmingswijziging plaats naar wonen, dat wordt in een separaat bestemmingsplan (in hetzelfde bestemmingsplan als waarin de bestemming van de locatie Zirkzee wordt gewijzigd) mogelijk gemaakt.

Door het handhaven van de huidige bestemming en het terugbrengen van de milieucategorie van 3.1 naar 2 en het instellen van een geluidsplafond waaromtrent privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt wordt in dit bestemmingsplan geborgd dat ter plaatse van de woningen ter plaatse van Hof 36 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de paragraaf 4.7.1 Bedrijven en milieuzonering is dit nader toegelicht.

Functieprofielen
In de figuur 3.3 is de functiekaart voor de plintlagen weergegeven uit de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek. Hierop is te zien dat ter plaatse van het plangebied ook sprake is van de 'stadboulevard'. Hierover wordt het volgende gezegd:
In het functieprofiel voor de percelen langs de Lammenschansweg blijft perifere detailhandel toegestaan tot de al planologisch toegestane metrages, waarbij winkelprogramma mag verhuizen langs de Lammenschansweg en winkelpanden mogen worden herontwikkeld. Daarbij worden onder perifere detailhandel conform het geldende detailhandelsbeleid van Holland Rijnland ook winkels groter dan 1.000 m2 in de branches ‘sport & spel’, ‘hobby’ en ‘bruin & witgoed’ verstaan, onder voorbehoud van provinciale instemming en voldoening aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Naast perifere detailhandel biedt het functieprofiel aan de Lammenschansweg de mogelijkheid alle functies vallend onder ‘gemengd stedelijk programma’ en ‘buurtgerichte dienstverlening en horeca’ te realiseren.

In het toekomstige gebouw van Hof 36 wordt in de plint (begane grond en deel van de eerste verdieping) maximaal 675 m2 vrijgemaakt voor de onderstaande functies:

• dienstverlening
• horeca in categorie I en II
• maatschappelijke voorzieningen
• sport- en wellnessvoorzieningen
• bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de milieucategorieën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen
• zelfstandige kantoren

Hiermee wordt aangesloten op de uitgangspunten voor de stadsboulevard die zijn beschreven in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek.

Figuur 3.3: Functiekaart voor de plintlagen in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

3.4.3 Woonvisie 2020-2030

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Leiden 2030 'Goed wonen in Leiden' vastgesteld (RV 19.0104). Deze visie vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.

De woonvisie is een echte visie in de zin dat deze het gewenste toekomstbeeld van de stad schetst en niet tevens de acties benoemt die nodig zijn om het toekomstbeeld te realiseren. De acties die de komende jaren nodig zijn zijn opgenomen in de bijbehorende Uitvoeringsagenda 2020-2023. Het wensbeeld (ambitie), als 'stip op de horizon' ziet er als volgt uit:

Samen met omliggende gemeenten vormt Leiden een aaneengesloten gebied met meer dan 200.000 inwoners. De binnenstad, het Stationsgebied en Leiden Bio Science Park vormen het kloppende hart van het aaneengesloten stedelijke gebied. In dit hart liggen niet alleen alle Leidse vestigingen van de Universiteit en Hogeschool Leiden, maar ook vele andere voorzieningen die van belang zijn voor inwoners uit de wijde omtrek. De binnenstad biedt niet alleen vertier, maar ook een uitmuntend woonmilieu voor huishoudens die de drukte van de stad en de nabijheid van voorzieningen waarderen.

Vanwege een gevarieerd woningaanbod kunnen alle groepen in de stad terecht. Niet alleen de huishoudens met een hoog inkomen, maar - dankzij de keuzes die de gemeente heeft gemaakt in de Woonvisie 2020-2030 - ook die met een midden- of laag inkomen. De Leidse regio heeft zich voortvarend ontwikkeld, ondanks de crisis op de woningmarkt in de periode 2008-2013. Niet alleen het aantal inwoners en studenten is gegroeid, maar ook de werkgelegenheid en het kenniscluster. De zone Leiden - Katwijk/Noordwijk heeft zich ontwikkeld tot een aaneengesloten en welvarend stedelijk gebied.

Bij de formulering van de bovenstaande ambitie zijn de onderstaande trends en ontwikkelingen belangrijk geweest:

• vanaf 2009 is er jaarlijkse groei van het aantal inwoners en die ontwikkeling zet zich vermoedelijk de komende acht jaar voort;
• binnen de groei vn de Leidse bevolking is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen. De vraag van deze groeiende groep levert een belangrijke bijdrage aan de woningbehoefte;
• het aantal studenten is tussen 2009 en 2018 sterk toegenomen;
• de woningbehoefte is groot. Niet alleen vanwege de vergrijzing en de groei van het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en door 'spoedzoekers';
• er is vooral behoefte aan nieuwe woningen in het stedelijke woonmilieu;
• we staan voor een grote opgave op het gebied van duurzaamheid. Denk aan het overstappen op duurzame(re) warmtebronnen, het klimaatbestendig maken van Leiden en de ambitie op het gebied van circulariteit en duurzame mobiltieit;
• er is een groeiende druk op de leefbaarheid van de stad, zeker in de Leidse wijken met veel sociale huurwoningen die zich kenmerken door een sterke instroom van kwetsbare inwoners.

Om de uitgesproken ambitie waar te kunnen maken streeft Leiden ernaar om:

• te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden. De Lammenschansdriehoek in een gebied waar een centrumstedelijk woonmilieu beoogd is. Het initiatief tot realisatie van het appartementencomplex past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid. Verder maakt het plan een mix aan woningtypen mogelijk met een substantieel deel in de sociale huursector.

3.4.4 Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030

Op 8 oktober 2020 heeft de gemeenteraad de 'Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030' vastgesteld ( RV 20.0080). In deze strategie, die is vastgesteld door de vijf gemeenten uit de Leidse regio en Katwijk, is voor de komende tien jaar vastgelegd waar in de regio bedrijventerreinen blijven, komen of verdwijnen.

Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de lokale en regionale economie en werkgelegenheid, vormen de ruimtelijke hotspots voor innovatie en economische groei, hebben (potentieel) een belangrijk aandeel in verduurzamingsambities en zijn van belang voor regionale mobiliteitsopgaven.

Gemeenten streven naar een evenwicht voor wonen en werken in de regio, zodat een inclusieve regio wordt gevormd. De schaarse ruimte in de regio wordt optimaal benut door slim om te gaan met de beschikbare ruimte. Er is net genoeg aanbod aan bedrijventerreinen in de regio om aan de vraag te voldoen. Een deel daarvan is direct beschikbaar en in bestemmingsplannen als bedrijventerrein aangewezen. Er zijn ook locaties die mogelijk de bestemming bedrijventerrein kunnen krijgen maar nog in onderzoek zijn zoals de Vlietzone in Leiden. Deze locaties zijn nodig om in de vraag te kunnen voorzien. De gemeenten spannen zich in om de onderzoeklocaties daadwerkelijk als bedrijventerrein te bestemmen en de ruimte op bedrijventerreinen intensiever in te richten en te gebruiken.

De bestaande hectares bedrijventerrein of bedrijfsbestemmingen die plaatsmaken voor woningbouw moeten elders terugkomen. Deze compensatie wordt in eerste instantie gezocht binnen de gemeentegrenzen. In de strategie zijn lopende plannen voor woningbouw op bedrijventerrein die doorgaan moeten vinden genoemd. De Lammenschansdriehoek wordt hier ook bij opgesomd.

De locatie van Hof 36 heeft in het vigerende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming en zal met dit bestemming komen te verdwijnen.De maximaal toegestane milieucategorie binnen de huidige gemengde bestemmingen ter plaatse van de locatie Hof36, maar ook ter plaatse van de locatie Zirkzee is 3.2. De gemeente gaat het verlies aan deze bedrijfsbestemmingen compenseren door het realiseren van een bedrijventerrein in de Vlietzone.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het bestemmingsplan binnen die kaders beschreven.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020. Ook in het geldende bestemmingsplan zijn regels met betrekking tot archeologie opgenomen.

De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten.

Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.

De negen waarderingscategorieën zijn:

• Waarde archeologie 1 Archeologisch rijksmonument
• Waarde archeologie 2 Gebied van archeologische waarde binnen de singels
• Waarde archeologie 3 Gebied van archeologische waarde buiten de singels
• Waarde archeologie 4 Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels
• Waarde archeologie 5 Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels
• Waarde archeologie 6 Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
• Waarde archeologie 7 Gebied met een lage archeologische verwachting
• Waarde archeologie 8 Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte
• Waarde archeologie 9 AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

De archeologische bepalingen in nieuwe bestemmingsplannen, zoals dit bestemmingsplan, zullen de rol van de regels uit het geldend bestemmingsplan overnemen. Wanneer het nog steeds aannemelijk is dat zich in het plangebied archeologische waarden bevinden, zal het nieuwe bestemmingsplan of wijzigingsplan regels moeten bevatten waarin die archeologische waarden voldoende worden beschermd en de noodzaak tot het verkrijgen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" nog steeds is vereist. In bestemmingsplannen die niet zien op ontwikkelingen waarbij in de grond wordt geroerd bestaat geen noodzaak de kennis over archeologische waarden te actualiseren.

Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt het Erfgoed Leiden onder mandaat van het College in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

Het terrein van Hof 36 heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op de geologische en geomorfologische ondergrond in relatie tot de mate waarin het gebied geschikt was voor bewoning.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Hof 36
Voor gebieden met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' geldt een onderzoeksplicht bij grondroerende werkzaamheden dieper dan 75 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 500 m2. Naar verwachting zullen bij de aanleg van de toekomstige bebouwing deze grenswaarden worden overschreden. Om de archeologische waarden ter plaatse van het plangebied te bepalen, is door Econsultancy een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in de bijlagen toegevoegd. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Resultaten
Op basis van het door 'Bureau voor Archeologie' uitgevoerde archeologisch bureauonderzoek heeft het plangebied een middelhoge verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de perioden vanaf het Neolithicum. Deze verwachting is gebaseerd op de ligging van het plangebied binnen de monding van de Oude Rijn, ofwel het Oude Rijn estuarium, waarbij de oeverwallen geschikte bewoningslocaties vormden. Op de oeverafzettingen is de verwachting dat een één meter dik ophogingspakket opgebracht, op basis van resultaten van eerder gezette milieukundige boringen. Daarna is een deel van het plangebied bebouwd. Aan het einde van de 20e eeuw heeft binnen een deel van het plangebied een sanering plaatsgevonden van verontreinigingen met minerale olie en vluchtige aromatische koolwaterstoffen in de grond en het grondwater. De exacte locatie van de afgravingen en de diepte is niet bekend. De bebouwing is in het begin van de 21e eeuw gesloopt.

De aangetroffen bodemopbouw bevestigt de aanwezigheid van een ophogingspakket, echter de gemiddelde dikte ervan is aanzienlijk dikker dan de verwachte meter. Het ophogingspakket heeft een gemiddelde dikte van circa 160 cm en vooral ter plaatse van het zuidwestelijke en noordoostelijke deel van het plangebied reikt het pakket aangebracht zand tot bijna dan wel voorbij 2 m -mv (2 meter dik pakket). Onder het recente ophogingspakket zijn de verwachte oeverafzettingen niet aangetroffen. De ondergrond bestaat uit bedding-, verlandings- en komafzettingen. Het bovenste aangetroffen natuurlijke pakket zware komklei laat zien dat het plangebied tijdens de vorming van het Oude Rijn estuarium een positie innam in een vrij nat gebied. De zandigere en drogere oeverwallen moeten meer gezocht worden dichter bij de hoofdloop van de Oude Rijn, in de omgeving van de huidige loop van de Oude Rijn. Het plangebied zal daarom een minder aantrekkelijke bewoningsplaats zijn geweest. Daarnaast laten de boringen ook zien dat er in de top van de komafzettingen (sterk siltige tot venige klei) geen begraven bodem (vegetatiehorizont/laklaag) aanwezig is, erop duidend dat de oorspronkelijke top van de komafzettingen is verstoord dan wel afgegraven, meest waarschijnlijk tijdens bouw van de voormalige bebouwing binnen het plangebied.

Hoewel het terrein in de (Late-)Middeleeuwen en Nieuwe tijd door bemaling mogelijk beter betreedbaar was, blijkt uit het historisch kaartmateriaal, geraadpleegd tijdens het eerder uitgevoerde bureauonderzoek, dat het plangebied nooit is ingericht, buiten de vermoedelijke aanleg van verkavelings-/- drainagesloten.

Geconcludeerd wordt, op basis van de aangetroffen bodemopbouw, dat de middelhoge verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de perioden vanaf het Neolithicum kan worden bijgesteld naar een lage tot geen verwachting. Er zijn voor de archeologie geen gevolgen vanuit de voorgenomen bodemingrepen.

Advies
Op grond van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt door Econsultancy de aanbeveling gedaan om geen vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Tijdens het bestaan van het Oude Rijn estuarium heeft het plangebied geen gunstige landschappelijke positie in genomen als potentiële bewoningslocatie. Tevens is de oorspronkelijke top van het pakket natuurlijke afzettingen ontgraven, waardoor eventueel toch aanwezige archeologische resten en/of sporen verloren zijn gegaan.

Erfoed Leiden en Omstreken heeft daarnaast een advies gegeven over het archeologisch onderzoek. Dit advies is opgenomen in de bijlagen. Het volgende wordt geconcluseerd:
De archeologische onderzoeken die in het plangebied zijn uitgevoerd worden als representatief beschouwd voor het gehele plangebied. De ondergrond blijkt op beide locaties zeer nat en daarmee ongunstig voor bewoning geweest. Hierdoor is de kans klein dat archeologische resten aanwezig zijn in de nog niet onderzochte zones.

Vanwege het feit dat een deel van het plangebied in de provinciale limeszone ligt, heeft de provincie aangegeven toch een aanvullend booronderzoek te willen laten uitvoeren om er zeker van te zijn dat er geen archeologische resten verloren gaan.

De locatie van Hof 36 is naar aanleiding van het advies vrijgegeven van archeologie, waardoor hiervoor geen dubbelbestemming is opgenomen.

Groenstrook en brug/duiker ten zuiden van Hof 36 en de limeszone
Naar aanleiding van dit advies is door de gemeente Leiden aangegeven dat de opgenomen dubbelbestemming ten zuiden van Hof 36 (waar de groenstrook ligt en de gewenste brug/duiker komt) niet overeenkomt met het provinciale beleid. Op dit moment is hier de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 5" opgenomen. In dit bestemmingsplan is deze dubbelbestemming, conform het beleid van de provincie Zuid-Holland, omgezet naar de dubbelbestemming "Waarde - Archeolige 8", waarbinnen een hogere archeologische waarde geldt. De grens tot het uitvoeren van een archeologisch onderzoek bij bodemroeringen is hierbij dan ook strenger, namelijk groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden maaiveld.

Om de toekomstige ontsluiting te realiseren zal een brug/duiker noodzakelijk zijn richting de Kanaalweg. In het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor deze brug/duiker wordt gekeken of de onderzoeksgrenzen van de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 8" overschreden worden of niet. Een eventueel aanvullend archeologisch onderzoek kan dan nog uitgevoerd worden.

Zirkzee en Schouls
De locaties van Zirkzee en Schouls zijn niet onderzocht ten aanzien van archeologie. Bij eventuele herontwikkeling in de toekomst zal een archeologisch booronderzoek moeten uitwijzen of de bouwplannen effect hebben op eventuele archeologische resten in de bodem. De bestaande dubbelbestemmingen zijn hier overgenomen. Voor de locatie Schouls is tevens ook de dubbelbestemming van "Waarde Archeologie 5" gewijzigd naar "Waarde Archeologie 8". Verder onderzoek voor deze locaties met betrekking tot het aspect archeologie is op dit moment niet noodzakelijk, aangezien het plan niet voorziet in nieuwe ontwikkelmogelijkheden voor bedrijven en bouwwerken ten opzichte van wat mogelijk is onder het vigerende bestemmingsplan.

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

Nationaal beleid
Erfgoedwet (2016)
Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg
In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

Provinciaal beleid
Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte
In de Visie Ruimte en Mobiliteit van de provincie Zuid-Holland is het behoud van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) als provinciaal belang omschreven. Voor een viertal categorien binnen dit erfgoed zijn beschermde regels opgenomen. Voor Leiden zijn van belang de regels betreffende molenbiotopen, landgoedbiotopen, archeologie en de Romeinse Limes als Unesco werelderfgoed in procedure. Gemeentelijke plannen moeten hier aan voldoen.

Gemeentelijk beleid
Erfgoednota 2014-2020
Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en de gemeente samen voor de uitvoering van de ambities in de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met haar (internationale) kennis en collecties, haar aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners een onderscheidende kracht in huis op het gebied van erfgoed. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt waar mogelijk aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

In het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische- of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderszins cultuurhistorisch beschermd landschap.

Er worden dan ook geen belemmeringen op het gebied van 'cultuurhistorie' verwacht.

4.4 Ecologie

4.4.1 Beleidskader

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de ecologische soortenbescherming en ecologische gebiedsbescherming wordt gevormd door de Wet natuurbescherming, die op 1 januari 2017 in werking is getreden en de Flora- en Faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet heeft vervangen.

Ter invulling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn kan de Minister van Economische Zaken gebieden als Natura 2000-gebied of als bijzonder nationaal natuurgebied aanwijzen. Voor deze gebieden geldt op basis van de Wet natuurbescherming een zorgplicht, en voor Natura 2000-gebieden geldt bovendien een vergunningsplicht voor het uitvoeren van projecten en andere handelingen die de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Daarnaast draagt de wet Gedeputeerde Staten op om te zorgen voor de instandhouding van het binnen de eigen provincie gelegen deel van een landelijk ecologisch netwerk, het zogenaamde Natuurnetwerk Nederland. De provincie regelt die bescherming bij provinciale verordening. In de verordening van de provincie Zuid-Holland draagt dit netwerk nog de naam Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De provincie kan in haar verordening ook andere gebieden met een bijzondere natuurwaarde beschermen, zoals weidevogelgebieden en ganzenfoerageergebieden.

Soortenbescherming is onder de nieuwe Wet natuurbescherming geregeld op basis van een drietal verschillende beschermingsregimes, namelijk voor vogelrichtlijnsoorten, habitatrichtlijnsoorten en overige soorten. Voor al deze soorten geldt dat het verboden is ze opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, om eventuele eieren opzettelijk te vernielen, om de vaste voortplantings- of rustplaatsen te beschadigen en om beschermde plantensoorten opzettelijk te ontwortelen of te vernielen. Hiervan kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

De bovengenoemde verboden zijn niet van toepassing wanneer Provinciale Staten in haar verordening een algemene vrijstelling heeft opgenomen voor specifieke soorten of wanneer wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode. Wanneer een activiteit ziet op een verbod uit de Wet natuurbescherming, niet wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode én de betreffende activiteit niet is vrijgesteld in de provinciale verordening, is een ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. Een dergelijke ontheffing wordt in de regel uitsluitend verleend wanneer de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soort voldoende wordt geborgd door middel van mitigerende en compenserende maatregelen. Voorbeelden daarvan zijn het zoveel mogelijk buiten het broed- of slaapseizoen laten plaatsvinden van de verstoringen, en het tijdig beschikbaar stellen van alternatieve, gelijkwaardige habitats of nesten.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Wet natuurbescherming en ook niet in aanmerking komt voor een ontheffing, kan die ontwikkeling ook niet worden bestemd. In dat geval is immers geen sprake van een uitvoerbaar bestemmingsplan.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Flora en fauna Hof 36
Er is door Koenders & Partners een onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is in de bijlage opgenomen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies en aanbevelingen beschreven.

Gebiedsbescherming
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het NNN (voorheen EHS) of een ecologische verbindingszone binnen het NNN. Gezien de afstand tot deze gebieden en het verschil in biotoop zijn effecten op het dichtstbijzijnde deel van het NNN niet aannemelijk. Het is dus niet nodig een procedure in verband met gebiedsbescherming in het kader van de Wet natuurbescherming of in het kader van provinciale regelingen voor het NNN te starten.

Soortenbescherming
In onderstaand overzicht zijn de resultaten en conclusies van het onderzoek samengevat. Vervolgstappen worden in het volgende hoofdstuk uitgelegd. De conclusies zijn gezien de tijd van het jaar voornamelijk gebaseerd op biotoopkenmerken van het plangebied en het vooronderzoek.

Figuur 4.1: Resultaten onderzoek soortengroepen

Op basis van deze quickscan wordt geconcludeerd dat enkel niet beschermde soorten en soorten met een provinciale vrijstelling worden verwacht. Voor de Wet natuurbescherming is dus geen ontheffing benodigd. Wel is het belangrijk om rekening te houden met broedvogels en met amfibieën, die zich mogelijk in de sloten bevinden.

Aangezien geen noodzaak bestaat tot een nader onderzoek of een ontheffing op de Wet natuurbescherming, is deze quickscan voldoende om:

• te worden geaccepteerd als een voldoende dragend onderdeel van een goede ruimtelijke onderbouwing;
• te dienen als basis voor een ontheffing tijdelijke natuur, voor als het plangebied minstens een jaar braak ligt;
• te dienen als basis voor een natuurrapportage in het kader van BREEAM-NL..

Aanbevelingen
Bij buitenwerkzaamheden dient in alle gevallen, maar zeker bij dit braakliggende gebied met een kleine watergang, rekening te worden gehouden met de aanwezige flora en fauna. Naast de regelingen omtrent (streng) beschermde soorten, is in de Wet natuurbescherming namelijk ook een algehele zorgplicht opgenomen. De zorgplicht geldt te allen tijde en voor alle flora en fauna, ongeacht eventuele beschermingsstatus en verkregen ontheffingen. De zorgplicht stelt dat 'iedereen, indien redelijkerwijs mogelijk, voldoende zorg in acht moet nemen voor alle planten en dieren en hun leefomgeving'. Onderdeel hiervan is het zo veel mogelijk vermijden en beperken van schade aan de te beschermen natuurwaarden (mitigatie), waardoor de noodzaak tot compenserende maatregelen zoveel mogelijk wordt verkleind.

De volgende maatregelen worden in het kader van mitigatie en zorgplicht aangeraden:

• Werkzaamheden vanaf één kant aanvangen.
• Indien kappen of rooien van bomen, heggen en struiken nodig is, moet dit voorafgaand aan overige werkzaamheden en buiten het vogelbroedseizoen (indicatie: half maart tot half juli) gedaan worden. Anders voorafgaand aan de werkzaamheden het plangebied en de directe omgeving controleren op broedende vogels.

• De werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang plaats laten vinden.
• Het gebruik van licht op het terrein na zonsondergang zo veel mogelijk beperken. Indien het gebruik van licht na zonsondergang onvermijdelijk is: gebruik maken van gerichte lichtbronnen (afschermen aan de boven- en achterzijde).
• Het ontstaan van plassen zoveel mogelijk tegengaan, om ervoor te zorgen dat amfibieën en reptielen het plangebied niet koloniseren;
• Eventueel op een naastgelegen locatie ondiepe plassen creëren zodat juist deze plassen gekoloniseerd worden.
• Tijdens de werkzaamheden alert zijn op de aanwezigheid van (beschermde) dieren op het terrein en deze de ruimte en tijd geven om te vluchten. Indien nodig de dieren voorzichtig van het terrein verjagen.
• Waar nodig de hulp van een deskundige inschakelen;
• Indien het beschermde soorten betreft, altijd het advies van een deskundige inwinnen.

Aanvulling flora en fauna september 2020
In september 2020 heeft een aanvullend onderzoek naar flora en fauna ter plaatse van het profiel voor de ontsluitingsweg vanuit de Lammenschansdriehoek op de Kanaalweg plaatsgevonden. In huidige situatie staan een 30-tal bomen op de zoeklocatie waar deze ontsluiting wordt gerealiseerd. Drie van de bomen bevatten holten. Middels een interne controle van deze boomholten is vastgesteld of deze in gebruik zijn als vaste rust- of verblijfplaats voor een boombewonende vleermuissoort. Tijdens de controle zijn er geen sporen van vleermuizen aangetroffen in de boomholten. Bij het uitvoeren van de voorgenomen plannen zullen er geen rust- of verblijfplaatsen van een boombewonende vleermuissoort verloren gaan. De zorgplicht is echter altijd geldend.

Stikstofdepositie Hof 36
Het projectgebied ligt niet binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn 'Meijendel & Berkheide' en 'De Wilck' op respectievelijk circa 6,5 kilometer ten westen van het plangebied en circa 4,2 kilometer ten oosten van het plangebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Mede gezien de afstand tot het projectgebied zijn externe effecten als licht en geluid uitgesloten. Gezien de schaal en aard van voorgenomen ontwikkeling, kan een significante toename aan stikstofdepositie tijdens de aanlegfase op omliggende Natura 2000-gebieden niet op voorhand worden uitgesloten.

Om op voorhand negatieve effecten op Natura 2000-gebieden vanwege stikstofdepositie uit te sluiten is een AERIUS-berekening uitgevoerd. Uit deze berekeningen blijkt dat bij de gebruiksfase en bij de aanlegfase geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. In de bijlagen zijn de door AERIUS gegenereerde rapportage voor de aanlegfase opgenomen.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

In de paragraaf 'Externe veiligheid' zijn de risicovolle buisleidingen in de omgeving van het plangebied behandeld. Hieruit blijkt dat deze leidingen niet voor belemmeringen zorgen. Op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan is te zien dat ten noorden en westen van het plangebied twee gasleidingen lopen. Deze leidingen zijn niet opgenomen op de Risicokaart. De leidingen hebben ook geen aan te houden richtafstand, anders dan de opgenomen dubbelbestemming. De toekomstige nieuwbouw wordt niet gerealiseerd boven deze leidingen. De leidingen worden dan ook vrijgehouden en blijven daardoor bereikbaar voor eventueel onderhoud. Eventueel aanwezige leidingen of kabels onder de toekomstige nieuwbouw worden waar nodig verlegd. Op dit punt worden geen belemmeringen verwacht.

Ter plaatse van het plangebied en de gewenste nieuwbouw zijn tevens geen planologisch relevante kabels aanwezig. Ook lopen er geen hoogspanningsleidingen binnen en rondom het plangebied.

Het aspect 'kabels en leidingen' zorgt niet voor belemmeringen.

4.6 Explosieven

De gemeente Leiden heeft gemeentebreed vooronderzoek naar explosieven laten doen door gespecialiseerd bureau Saricon. Dat vooronderzoek is een bureaustudie geweest, waarbij talloze luchtfoto's, verslagen, nieuwsberichten en andere bronnen uit WOII zijn bestudeerd. Het onderzoek heeft geleid tot de onderstaande risicokaart. In Leiden is een aantal spoorbruggen en de omgeving van Leiden Centraal gebombardeerd door de geallieerden. Er zijn geen bronnen die wijzen op de aanwezigheid van explosieven (groot of klein) op de Hof 36-locatie, en overigens ook niet ter plaatse van de omliggende bouwkavels in Lammenschans-Zuid. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Figuur 4.2: Bodembelastingskaart (verdachte locaties explosieven)

4.7 Milieu

4.7.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

Onderzoeksresultaten 
Invloed initiatief op omgeving
Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van een appartementencomplex met maximaal 444 appartementen mogelijk gemaakt. Appartementen kunnen niet gezien worden als milieubelastende functies. De appartementen zullen daarom ook geen invloed hebben op het woon-, leef- en verblijfsklimaat ter plaatse van milieugevoelige functies in de omgeving. Naast woonfuncties zijn er ook enkele commerciële functies toegestaan op de begane grond en op de eerste verdieping, te weten:

• aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten;
• dienstverlening
• horeca in categorie I, I* en II
• maatschappelijke voorzieningen
• sport- en welnessvoorzieningen
• bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder de milieucategorieën 1 en 2, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige inrichtingen en Bevi-inrichtingen, zelfstandige kantoren.

De genoemde functies kennen een richtafstand van maximaal 10 meter tot milieugevoelige functies in de omgeving. Hieraan wordt voldaan. De te vestigen bedrijven moeten zich daarnaast houden aan de eisen/normstellingen uit het Activiteitenbesluit. In planologische zin is menging vanuit deze type functies met wonen in beginsel aanvaardbaar. Milieueffecten vanuit Hof 36 op de omgeving zijn daarmee uit te sluiten. Zowel in de huidige als toekomstige situatie zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat bij woningen in de omgeving.

Invloed omgeving op initiatef
Om te bepalen wat de invloed is van milieubelastende bedrijven en functies in de omgeving op het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe appartementen, is een analyse gedaan op basis van het vigerende bestemmingsplan en de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. In figuur 4.2 zijn de verschillende bedrijven in de omgeving weergegeven. Ook zijn hier de milieucategorieën en bijbehorende richtafstanden per bedrijf weergegeven. Uit de tabel blijkt dat de toekomstige milieugevoelige appartementen binnen de richtafstanden worden gerealiseerd van de huidige bedrijfsbestemmingen ter hoogte van de Lammenschansweg 124-138 en het aannemersbedrijf aan de Kanaalweg 171. Hierna wordt verder ingegaan op de effecten van deze bedrijven op de appartementen. De overige bedrijven in de omgeving zorgen niet voor belemmeringen.

Figuur 4.2: Bedrijven in de omgeving (locatie appartementencomplex rood omkaderd)

Locatie Zirkzee
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat de perifere detailhandel ten noordoosten van Hof 36 is bestemd als 'gemengd' met een maximale toegestane milieucategorie van 3.2. Feitelijk heeft perifere detailhandel (conform de richtafstandentabel uit de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering) een milieucategorie 2. De bijbehorende richtafstand in een gemengd gebied is dan 10 meter. De toekomstige appartementen zullen op een afstand die groter is dan 10 meter van de detailhandel gerealiseerd worden. Feitelijk zal er dus geen onevenredig negatieve milieuhinder ontstaan. Deze perifere detailhandel is meegenomen in dit bestemmingsplan. De gemengde bestemming zal hierbij gehandhaafd blijven. Aangezien bij het aspect bedrijven en milieuzonering moet worden uitgegaan van maximale planologische mogelijkheden, en dus van de maximale milieucategorie die gegeven is voor een bepaald stuk grond, is het handhaven van de huidige maximale milieucategorie (3.2) problematisch, zoals ook blijkt uit figuur 4.2. Om die reden wordt de maximaal toelaatbare milieucategorie verlaagd tot categorie 2, waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt. Daardoor kan worden uitgegaan van de richtafstand van 10 meter die geldt voor bedrijven uit milieucategorie 2. Een goed woon- en leefklimaat in de toekomstige appartementen van Hof 36 is daarmee in beginsel geborgd.

Locatie Schouls
Het aannemersbedrijf aan de Kanaalweg 171 ligt op circa 10-20 meter van de toekomstige appartementen. Voor het grootste deel van dit bedrijf is een milieucategorie 3.1 opgenomen in het vigerende bestemmingsplan, waardoor de bijbehorende richtafstand (in gemengd gebiedstype) neerkomt op 30 meter.

Verlaging naar milieucategorie 2
Omdat de planontwikkeling van Hof 36 al verder was, is er voor gekozen om voor de woningbouwontwikkeling op de locatie 'Zirkzee wonen & slapen' en Schouls een separaat bestemmingsplan op te stellen en in het voorliggende bestemmingsplan te volstaan met het beperken van de toegestane bedrijvigheid om te zorgen dat ten tijde van de ingebruikname van Hof 36 sprake is van een goed woon- en leefklimaat. De bestaande bestemming 'Bedrijventerrein' blijft daarom gehandhaafd, waarbij de milieucategorie voor de grond waarop Schouls gevestigd is verlaagd van 3.1 naar 2. Een categorie 2 bedrijf laat zich, gelet op de richtafstand voor een gemengd gebiedstype (10 meter) goed mengen met de woonbestemming op de locatie Hof 36.

Specifieke gebruiksregel in geval van voortzetting huidig gebruik
Het huidige gebruik van Schouls kan aan de hand van overgangsrechtelijke bepalingen worden gehandhaafd en extra hinder wordt middels een specifieke gebruiksregel, die toezien op het treffen van bronmaatregelen op de locatie Schouls, voorkomen. Privaatrechtelijk is afgesproken dat het bedrijf Schouls, mocht deze vanaf 31 juli 2023 nog in de huidige staat en bedrijfsvoering functioneren, zich zal houden aan het in dit bestemmingsplan opgenomen geluidsplafond, dat vanaf die datum geldt. Dit geldt buiten de reguliere normstellingen vanuit het Activiteitenbesluit. De woningen zullen niet vóór de genoemde datum in gebruik worden genomen volgens de planning.

De milieubelasting van Schouls komt voornamelijk neer op het aspect 'geluid'. In 2019 is daarom een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd om de geluidseffecten van dit bedrijf op de toekomstige appartementen te bepalen. Later is dit onderzoek geüpdatet (2020). Beide onderzoeken zijn in de bijlagen opgenomen. Deze onderzoeken geven inzicht in de akoestische situatie die zou ontstaan wanneer er zich op grond van het overgangsrecht een ander aannemersbedrijf zich zou vestigen op de locatie of wanneer Schouls bij ingebruikname van de woningen van Hof 36 nog niet is verhuisd. Uit deze onderzoeken komt naar voren dat in voorkomend geval de maximale geluidniveaus hoger zullen zijn dan de grenswaarden. Echter uitgaande van een minimale gevelweringeis van het Bouwbesluit van 20 dB, die waarschijnlijk vanwege energie-eisen 25 dB zal bedragen, wordt (ruimschoots) voldaan aan de geldende richtwaarde van het binnenniveau van 45 dB(A) in de nachtperiode, waarbij nog sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Een maximaal geluidniveau van 65 dB(A) op de gevel resulteert door de gevelwering van minimaal 20 dB, altijd in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De berekende maximale geluidniveaus op de gevel zullen dan in maatwerkvoorschrift worden vastgelegd. Een dergelijk maatwerkvoorschrift waarborgt in voorkomende gevallen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Fysieke maatregelen op de locatie Schouls die de benodigde reductie kunnen bewerkstelligen zijn onder andere:

• Het oprichten van een nieuwe (bedrijfs)hal;
• Het gedeeltelijk sluiten van openingen in de bedrijfshal tijdens werkzaamheden (o.a. laden en lossen).

Ter borging van zowel de maximaal toelaatbare gevelbelastingen (al dan niet door vastlegging in een maatwerkvoorschrift, zie hierna) als het binnenniveau zijn in de planregels waarborgen opgenomen die toezien op het treffen van maatregelen bij de bron om een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen. Deze specifieke gebruiksregel is gekoppeld aan de ingebruikname van de woningen van Hof 36. Het niet voldoen aan deze bepaling leidt tot een strijdig gebruik van de gronden op de locatie Schouls. In de bestemming 'Bedrijventerrein' is gelet hierop een nadere gebruiksregel opgenomen. Hierin is bepaald dat er sprake is van strijdig gebruik wanneer niet kan worden voldaan aan een maximaal geluidniveau van 65 dB(A) op de gevel, voor zover veroorzaakt door het bestaande bedrijf op de locatie Schouls, op moment van ingebruikname van woningen binnen de aanduiding 'milieuzone - aandachtsgebied geluid' binnen de bestemming van Hof 36. Deze woningen mogen niet vóór 31 juli 2023 in gebruik worden genomen, tenzij de bedrijfsvoering van Schouls voor die tijd is beëindigd. Op deze manier geldt er een geluidsplafond voor Schouls dat vanaf 31 juli 2023 in werking treedt. De planning is overigens dat de woningen pas na deze datum gerealiseerd zijn en in gebruik worden genomen. Met inachtneming van dit geluidsplafond kan er mogelijk zonder aanvullende maatregelen voldaan worden aan een goed woon- en leefklimaat. In geval er zich een ander bedrijf dan Schouls vestigt, geldt hetzelfde geluidsplafond, met uitzondering van de middels maatwerkvoorschrift mogelijk gemaakte piekbelasting van 65 dB(A) in de nachtperiode. Hiervoor geldt dan de reguliere norm van 60 dB(A) conform het Activiteitenbesluit.

Op deze wijze is in alle gevallen een goed woon- en leefklimaat in de toekomstige appartementen van Hof 36 gewaarborgd. Ook wanneer bijvoorbeeld een ander bedrijf zich zou vestigen op het terrein van Schouls of Schouls bij ingebruikname van de woningen van Hof 36 nog niet is verhuisd.

Maatwerkvoorschriften
De gemeente kan maatwerkvoorschriften opstellen zodat Schouls niet wordt belemmerd in de huidige bedrijfsvoering. Volgens artikel 2.20 lid 2 kunnen hogere piekgeluidniveaus worden opgenomen. De voorwaarde is dat moet worden voldaan aan een binnenniveau van 35 dB(A) etmaalwaarde.

Ervan uitgaande dat de piekbronnen (rijden rupskraan op dieplader, laden en lossen van rijplaten) slechts zeer kortstondig optreden, kan op grond van een bedrijfsduurcorrectie een gemiddeld geluidniveau worden vastgesteld tengevolge van deze piekbronnen.

Als de hoogste piekbronnen in totaal 30 seconden optreden kan een bedrijfsduurcorrectie van 30 dB worden toegepast in de nachtperiode op de berekende piekgeluidniveaus. Dat resulteert in 35 dB(A) op de gevel als gemiddeld geluidniveau, waarmee een gemiddeld inpandig geluidniveau, bij een minimaal vereiste gevelwering van 20 dB, wordt bereikt van 15 dB(A). Hiermee wordt voldaan aan de eis conform artikel 2.20 lid 2 van het Activiteitenbesluit van 25 dB(A) in de nachtperiode. Dan wordt voldaan aan de eis om hogere maatwerkvoorschriften op te stellen voor de berekende maximale geluidniveaus. Bij nieuwbouw is deze standaard gevelwering in alle gevallen te behalen, zodat een acceptabele binnenwaarde gegarandeerd wordt.

Conclusie
Het woon- en leefklimaat in de woningen is met een combinatie van de maatwerkvoorschriften en de specifieke gebruiksregels voor eventueel te treffen maatregelen op de locatie Schouls voldoende geborgd.

4.7.2 Bodem

Beleidskader 
Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem;
• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

Onderzoeksresultaten
Hof 36
De locatie van Hof 36 ligt in de huidige situatie geheel braak. Met dit plan wordt een appartementencomplex op het braakliggende terrein gerealiseerd. Tot 2015 heeft op het plangebied een groot (bedrijfs)pand gestaan. Voorafgaand aan de realisatie van dit pand en na de sloop van dit pand zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. De volgende conclusies konden worden getrokken.

• Voorafgaand aan de ontwikkeling ter plaatse omstreeks de jaren 50 van vorig jaar zijn drie sloten gedempt met onbekend materiaal;
• De locatie is vervolgens een halve eeuw in gebruik geweest door Fasson / Avery-Dennison als sticker- en lijmfabriek, waarbij tevens diverse brandstoftanks aanwezig zijn geweest;
• In de jaren 90 zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd, waaruit bleek dat de locatie verontreinigd was met hoofdzakelijk minerale olieproducten en vluchtige aromaten;
• In dat kader is een bodemsanering uitgevoerd. Uit het vervolgonderzoek is gebleken dat de sanering in voldoende mate is uitgevoerd en dat nadere sanerende handelingen niet noodzakelijk waren;
• In 2012 is, voorafgaand aan de sloop van de opstallen, een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn ten hoogste lichte (chemische) verontreinigingen aangetoond. Geconcludeerd is dat de locatie geschikt was voor industrieel gebruik, maar mogelijk niet voor wonen met tuin, met name vanwege het aangetroffen puin in de bodem. Geadviseerd is om voorafgaand aan eventuele woningbouw een schone leeflaag van 1 meter te creëren;
• In 2015 is een eindsituatie bodemonderzoek uitgevoerd in verband met de formele beëindiging van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse, waarbij rekening is gehouden met de meest verdachte locaties voor bodemverontreiniging. Hierbij zijn geen significante verontreinigingen aangetoond;
• In 2017 is een verkennend bodemonderzoek naar asbest uitgevoerd. Hierbij is geen asbest aangetoond. Opmerkelijk is echter dat er in de bodem geen puinbijmenging is waargenomen. Mogelijk is op de locatie gesaneerd en/of een schone leeflaag aangebracht.

Aanvullend op de eerdere bodemonderzoeken is in april 2020 opnieuw een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Uit de resultaten van het onderzoek naar asbest op het achterterrein (perceelnummers 5257 en 5259) blijkt dat zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond. Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond ter plaatse van het achterterrein (MM1 en MM2) licht verhoogd is met minerale olie en som PCB. De bovengrond van het voorterrein is plaatselijk licht verhoogd met som PCB (MM3). In de geanalyseerde mengmonsters van de ondergrond (MM5 en MM6) en het separaat geanalyseerde grondmonster B06-1 (M7) zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. Op basis van de resultaten van het onderzoek naar PFAS kan geconcludeerd worden dat de grond voldoet aan de tijdelijke achtergrondwaarden. Het freatisch grondwater afkomstig uit peilbuis 11 (achterterrein) licht verhoogd is met barium, molybdeen, xylenen en naftaleen. Het grondwater afkomstig uit peilbuis 22 (voorterrein) is licht verhoogd met molybdeenen naftaleen.

De resultaten van het bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

Zirkzee en Schouls
De locaties van Zirkzee en Schouls zijn niet onderzocht ten aanzien van bodemkwaliteit. Bij herontwikkeling in de toekomst zal een bodemonderzoek uitgevoerd worden.

4.7.3 Externe veiligheid

Beleidskader
Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Btev en Bevb is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de Btev zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Onderzoeksresultaten
Om te bepalen wat de invloed zou kunnen zijn van risicovolle inrichtingen en transportroutes in de omgeving op het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen, is een analyse uitgevoerd op basis van de Risicokaart. In figuur 4.4 zijn deze risicobronnen in kaart weergegeven. Hieronder worden de bronnen benoemd:

• 1. Zwembad Vijf Mei
• 2. RWZI Leiden Zuidwest
• 3. Zwembad De Vliet
• 4. N206
• 5. Hoeve Cronesteijn
• 6. Kampeerboerderij Stochemhoeve Cronesteijn
• 7. Gasleiding Gasunie
• 8. Gasleiding Gasunie
• 9. Rijksweg A4

Figuur 4.4: Risicobronnen in de omgeving (locatie nieuw appartementencomplex paars aangeduid)

Inrichtingen
Het plangebied ligt buiten alle PR- en GR-contouren van de inrichtingen met nummers 1, 2 en 3. Aan het adres Cronensteyn 1 en 3 bevinden zich twee propaantanken. Het invloedsgebied bedraagt 235 meter, de afstand tot de planlocatie bedraagt 140 meter (nr. 5) respectievelijk 230 meter (nr. 6). Het plangebied ligt daarom binnen het invloedsgebied van deze propaantanken. De propaantanks hebben een inhoud van respectievelijk 3000 en 5000 liter. Deze hoeveelheden zijn lager dan het minimum om onder de werkingssfeer van het Besluit externe veiligheid inrichtingen te vallen; aangesloten wordt daarom bij het Activiteitenbesluit. Hieruit volgt een afstand tot kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten van maximaal 20 meter, welke in beide gevallen niet reikt tot aan het plangebied. Voor objecten/functies waarin verminderd zelfredzame personen (kunnen) verblijven, zoals scholen, ziekenhuizen en bejaardentehuizen, geldt een afstand van 25 meter. Ook deze afstand vormt geen knelpunt voor de ontwikkeling van het plangebied.

Buisleidingen
Ten zuiden van het plangebied lopen twee aardgasleidingen. De ene leiding heeft een 100%-letaliteitsafstand van 80 meter en de andere van 180 meter. De leidingen hebben een 1%-letaliteitsafstand van 170 en 430 meter. Het plangebied ligt op ruim 1 kilometer afstand. Nader onderzoek of een verantwoording van het groepsrisico is niet nodig.

Wegen
De afstand van de N206 tot de planlocatie bedraagt 220 meter. Het invloedsgebied van de N206 bedraagt 355 en 880 meter als het gevolg van het transport van zeer brandbare gassen respectievelijk toxische stoffen. Het invloedsgebied van de Rijksweg A4 bedraagt > 4 km. Als het gevolg van de transport van toxische stoffen. De afstand tot de planlocatie bedraagt 1,1 km. Een verantwoording van het groepsrisico vanwege deze wegen is dan ook noodzakelijk. Volstaan kan worden met een beperkte verantwoording van het groepsrisico, aangezien het plangebied op meer dan 200 meter ligt.

Het (doorgaand) vervoer van gevaarlijke stoffen zal na het in gebruik nemen van de Rijnlandroute geen gebruik meer mogen maken van de N206. De Wet vervoer gevaarlijke stoffen stelt immers dat transporten met gevaarlijke stoffen de bebouwde kom moeten vermijden, tenzij dit de enige route is om hun bestemming te bereiken. Met de Rijnlandroute ontstaat een mogelijkheid om van de A4 naar de A44 te rijden buiten de bebouwde kom om. De risico's vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N206 zullen daarmee binnen afzienbare tijd weggenomen worden, uitgezonderd mogelijk een zeer beperkt aantal transporten die alleen via de N206 hun bestemming kunnen bereiken. Gelet op de omgeving en de mogelijke bestemmingen zal hiervan echter naar verwachting nauwelijks sprake zijn.

Beperkte verantwoording groepsrisico
In dit geval zijn toxische vloeistoffen en gassen het maatgevende risico. Vanwege de grote afstand tot de risicobron zal een toename van personendichtheden niet significant doorwerken in de rekenkundige hoogte van het groepsrisico. De beschouwing van het groepsrisico en de verantwoording daarvan is om deze reden volledig kwalitatief uitgevoerd.

De mogelijkheden tot beperking van het groepsrisico door het beïnvloeden van de personendichtheid is op deze grote afstand tot de risicobron geen item. Zoals gesteld heeft op deze afstand een toe- of afname van personendichtheid geen invloed op het groepsrisico. Verder is de kans te overlijden als gevolg van een incident met gevaarlijke stoffen in deze gebieden vele malen kleiner dan 1/1.000.000. veiligheidsmaatregelen aan de bron zijn daarom niet realistisch.

Bestrijdbaarheid
In geval van een calamiteit zal de brandweer ingezet worden aan de bron ter beperking van de effecten van de calamiteit. Het bestrijdbaarheidsvraagstuk in relatie tot de ontwikkeling op deze grote afstand van de risicobron wordt daarom niet verder beschouwd.

Zelfredzaamheid
Blootstelling aan een toxisch vloeistof is het bepalende scenario. In geval van een calamiteit dienen personen te schuilen. De mate waarin deze bouwwerken afsluitbaar zijn tegen de indringing van toxisch gas of vloeistof en de tijdsduur dat deze bouwwerken worden blootgesteld zijn hierbij parameters. Het bouwwerk is goed geïsoleerd, waardoor het een goede bescherming bieden tegen het binnendringen van het toxisch gas. Belangrijk is wel dat luchtbehandelingsinstallaties met één druk op de knop uit te schakelen zijn. Verder dient in geval van een calamiteit tijdig gewaarschuwd te worden. Dit gebeurt door het in werking stellen van het WAS (Waarschuwings- en alarmsysteem) als onderdeel van de algemene Rampenbestrijding.

De Veiligheidsregio zal om advies moeten worden gevraagd. De beoogde ontwikkeling is in het kader van externe veiligheid geen bezwaar.

4.7.4 Geluid

Beleidskader 
Wet geluidhinder
De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 53 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, het aanbrengen van raildempers, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Daarmee wordt niet toegestaan dat de (spoor)weg meer geluid mag produceren, maar wordt voor een specifiek bouwplan een hogere gevelbelasting toegestaan.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58 dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening
Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten
Er is door Nieman een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. Voor het complete onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Geluidbelasting op de gevel
Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op het project “Lammenschans – Hof 36” te Leiden een overschrijding ten gevolge van wegverkeer van de voorkeursgrenswaarde kent. De berekende geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de N206 ligt m.u.v. drie rekenhoogtes onder de voorkeursgrenswaarde. Bij de rekenpunten 063 en 064 wordt de voorkeursgrenswaarde met 2 dB overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt 50 dB.

De berekende geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Lammenschansweg/Lammenschansplein en de Kanaalweg ligt lager dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in binnenstedelijke gebieden. De hoogst berekende waarde bedraagt respectievelijk 59 en 57 dB (inclusief 5 dB aftrek art. 110g). Op een aantal woningen overschrijdt de geluidbelasting met 0,1 / 0,4 dB de ambitie van de gemeente om te voldoen aan 58 dB (de gemeente Leiden hanteert het beleid bij het vaststellen van hogere waarden, dat is vastgelegd in het beleidsstuk “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden Wet geluidhinder” vastgesteld in maart 2013). Aangezien het om een beperkt aantal woningen gaat, is het verdedigbaar om - in belang van het totale plan en gelet op de beperkte overschrijding bij een beperkt aantal woningen - ook voor deze woningen een hogere waarde te verlenen.

Hogere grenswaarden
Indien de geluidbelasting op de gevels van woningen hoger is dan 53 dB worden bij het verlenen van de hogere grenswaarden, vanuit het gemeentelijk geluidbeleid voorwaarden gesteld aan de aanwezigheid van een geluidluwe gevel en een geluidluwe balkon.

Voor de woningen/appartementen die beschikken over een balkon en de geluidbelasting hoger is dan 53 dB zijn maatregelen (balkonafscherming) nodig om ervoor te zorgen dat de gevel achter het balkon een geluidluwe gevel wordt.

Een aantal appartementen van blok A zijn eenzijdig georiënteerde appartementen (voorgevel) die niet kunnen beschikken over balkons (appartementen tussen stramien A2-A3 en A4-A9). Voor deze appartementen kan geen geluidluwe gevel gecreëerd worden. Conform het gemeentelijke beleid dient voor deze appartementen een akoestisch compensatie plaats te vinden. Voor deze appartementen is op de 6e verdieping tussen stramien A9-A11 een gezamenlijke geluidluwe binnentuin gecreëerd.

Daarnaast dient voor de appartementen die een hogere geluidbelasting ondervinden dan 53 dB akoestisch compensatie maatregelen (+5 dB contact- en luchtgeluidisolatie en geluidwering ten opzichte van het Bouwbesluiteisen) te worden getroffen.

In het als bijlage toegevoegde akoestisch onderzoek is een tabel opgenomen met de aangevraagde hogere waarden per woning/appartement.

De ontwerpbeschikking voor het verlenen van de benodigde hogere waarden wordt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd.

Geluidwering gevel en binnenniveau
Om de geluidwering van de gevel te kunnen bepalen worden de bijdragen van de reeds berekende gezoneerde wegen (exclusief de aftrek artikel 110g van de Wet geluidhinder) moeten worden gecumuleerd. De gevels van de appartementen van het onderhavig plan worden niet tegelijk meer dan 48 dB geluidbelast. De bijdrage van de Lammenschans op de gevels van de appartementen aan de kant van de Kanaalweg is veel lager dan de voorkeursgrenswaarde. Hetzelfde geldt ook andersom. Hierdoor is de gecumuleerde geluidbelasting van alle geluidbronnen niet hoger dan de bijdrage per geluidbron. Dit betekent dat de gecumuleerde geluidbelasting niet leidt tot een onaanvaardbare geluidbelasting wat een voorwaarde is voor aan te vragen hogere waarde. Indien de berekende gecumuleerde geluidbelasting kwalitatief wordt beoordeeld op basis van de milieukwaliteitsmaat (conform Methode Miedema), zal de kwalificatie van de gevels, conform onderstaande tabel, variëren van Goed tot tamelijk slecht. Mede hierom wordt akoestische compensatie toegepast. Deze wordt bereikt door het toepassen van technische maatregelen aan de vloer, zodat voldoende contactgeluidisolatie wordt bereikt die 5 dB beter is dan de Bouwbesluit eis. Luchtgeluidsisolatie kan niet worden toegepast aangezien dit een te grote impact heeft op de oppervlakte van de appartementen.

Ter bepaling van de gevelgeluidwering zijn de geluidbelastingen als gevolg van wegverkeer gecumuleerd. Daar waar het +5 dB compensatie geregeld kan worden, zal dit worden uitgevoerd. Daar waar het niet kan, is aangeven welke compensatie maximaal haalbaar is. Dit betreft voornamelijk delen van de gevels aan de Lammenschansweg.

Om het binnenniveau van 33 dB niet te overschrijden is een onderzoek naar de geluidwering van de gevel nodig. De uitwerking van de geluidwering gevel is opgenomen in een integrale bouwbesluitrapportage. Hierbij is uitgegaan van de gecumuleerde belastingen.

4.7.5 Luchtkwaliteit

Beleidskader 
Wet milieubeheer (Wm)
Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 / PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen in bijlage 2 komen alleen in hogere mate voor in de nabijheid van specifieke bedrijven, zoals tankstations.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)
De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moest vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'
De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate bijdragend aan een verslechtering van de luchtkwaliteit' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is, gelet op de bestaande concentraties. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen, zoals ouderen, zieken en kinderen.

Besluit gevoelige bestemmingen 
Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op dit bestemmingsplan, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.

Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit
In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het NSL. De uitvoering van deze maatregelen wordt gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.

Onderzoeksresultaten 
Hof 36
Dit bestemmingsplan ziet programmatisch op de realisatie van 444 appartementen. Daarmee valt het project ruimschoots onder de 'NIBM-criteria' en kan een toets aan de Wet milieubeheer formeel achterwege blijven. Op basis van het 'Besluit niet in betekenende mate' kan op voorhand worden uitgesloten dat het project een merkbaar effect op de luchtkwaliteit ter plaatse zal hebben.

Invloed initiatief op luchtkwaliteit
In de paragraaf 'Verkeer en vervoer' is een inschatting gegeven van de toekomstige verkeersgeneratie van appartementencomplex. Hierin is tevens beschreven dat bedrijven en functies die conform het vigerende bestemmingsplan op dit moment al zijn toegestaan op de locatie een vergelijkbare of hogere verkeersgeneratie hebben dan het appartementencomplex zal hebben. Bij het opstellen van dat bestemmingsplan is dus ook al rekening gehouden met de toename van de verkeersgeneratie die daarmee gepaard gaat. In planologische zin neemt de verkeersgeneratie dus niet toe. De invloed op de luchtkwaliteit wegens deze verkeersbewegingen verslechterd dan ook niet vergeleken met die situatie.

In de huidige feitelijke situatie ligt het plangebied echter geheel braak en heeft het terrein dus een te verwaarlozen verkeersgeneratie. Uit de paragraaf 'Verkeer en vervoer' blijkt dat het appartementencomplex een verkeersgeneratie zal hebben van 1.867 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Om een inschatting te geven van de feitelijke effecten op de luchtkwaliteit is dit gegeven gebruikt in de NIBM-tool. Middels deze tool wordt inzicht gegeven in de bijdrage van het verkeer met betrekking tot stikstof en fijnstof. In figuur 4.5 zijn de resultaten van deze tool weergegeven. Geconcludeerd wordt dat ook de feitelijke toename aan verkeer 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Figuur 4.5: Resultaten NIBM-tool

Woon- en leefklimaat
Hieronder zijn de achtergrondwaarden ter plaatse van het plangebied weergegeven. Hieruit kan worden opgemerkt dat de achtergrondwaarden bij de dichtstbijzijnde meetpunten (ruim) onder de norm liggen. Om deze reden kan worden gezegd dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een acceptabele luchtkwaliteit. Er is dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de toekomstige appartementen.

Figuur 4.6: Achtergrondwaarden luchtkwaliteit (bron: NSL-monitoringstool)

Het aspect 'luchtkwaliteit' zorgt om bovengenoemde redenen niet voor belemmeringen.

Zirkzee en Schouls
Voor zowel Zirkzee als Schouls geldt dat er geen ontwikkelingen in dit bestemmingplan zijn voorzien. De vigerende bestemmingen en het huidige gebruik worden in stand gehouden. In beide gevallen wordt daarmee niet voorzien in ruimtelijke ontwikkelingen.

4.7.6 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Het bestemmingsplan ziet op de realisatie van max. 444 appartementen in plaats van een bestemming waar middelzware bedrijvigheid mogelijk is, en valt daarmee in principe onder categorie D11.2 (stedelijke ontwikkelingsprojecten). Onderzocht is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De aanmeldingsnotitie met vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als separate bijlage.

Gelet op de omvang van het project, die aanzienlijk lager is dan de drempelwaarde van 2.000 woningen, en de aard en ligging van het projectgebied (in stedelijk gebied) is beoordeeld dat het opstellen van een Milieueffectrapport niet noodzakelijk is. Met deze beoordeling is rekening gehouden met:

• 1. de kenmerken van het project;
• 2. de plaats van het project; en
• 3. de kenmerken van het potentiële effect;

De potentiële effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Zo is er geen sprake van de normen voor luchtkwaliteit, is sprake van het wegbestemmen van potentieel hinderlijke bestemmingen in het transformatiegebied 'Lammenschansdriehoek', zijn de verkeerseffecten aanvaardbaar en zijn heeft het plan geen negatieve invloed op beschermde soorten en gebieden (zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland).

4.8 Hoogbouwtoets

4.8.1 Beleidskader

Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden van Nederland, en binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig. Dit terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen (zie paragraaf 3.2.2). In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden daarom - deels noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte, maar ook vanwege de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus - naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak beleid op te stellen op het gebied van hoogbouw: de Hoogbouwvisie.

De Hoogbouwvisie bestaat uit twee onderdelen, namelijk een overweging en aanwijzing van locaties waar hoogbouw gewenst is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, zichtbaarheid en de toegevoegde waarde van verdichting, en een proces voor de nadere afstemming en onderbouwing van concrete hoogbouwinitiatieven: de zogenaamde 'hoogbouwtoets'.

Ten aanzien van het eerste onderdeel is de Hoogbouwvisie inmiddels achterhaald door de vaststelling van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (zie paragraaf 3.4.2), waarin nauwkeurigere uitspraken zijn gedaan over de gewenste bouwhoogtes in de Lammenschansdriehoek. De hoogbouwtoets geldt echter nog steeds als procesvereiste bij de vaststelling van bestemmingsplannen, waarin bouwvolumes hoger dan 25 meter worden toegestaan. De hoogbouwtoets bestaat uit het in beeld brengen van de zichtbaarheid van hoogbouwelementen vanaf belangrijke zichtpunten in de omgeving, het in beeld brengen van schaduweffecten en het onderzoeken van eventuele windhinder.

Figuur 4.7: Kaart met hoogbouwzones uit de Hoogbouwvisie Leiden

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Voor dit plan heeft een hoogbouwtoets plaatsgevonden. Er is een onderzoek gedaan naar windhinder en schaduwwerking. Daarnaast is gekeken naar zichtlijnen. De onderzoeken zijn opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Hieronder worden enkele conclusies beschreven.

Windhinder
Uit de simulatieresultaten blijkt dat er geen windgevaar en geen slecht windklimaat voor doorlopen in de beschouwde buitengebieden te verwachten zijn. Een aantal knelpunten met betrekking tot windhinder zijn er wel geconstateerd op enkele plekken. Voor de knelpunten zijn eerste oplossingsrichtingen gesuggereerd. Het toekomstige windklimaat ten noordoosten van het project zal afhankelijk van de toekomstige bebouwing op de percelen die ten noordoosten aan het project grenzen. De mate van windhinder (en mogelijk windgevaar) zal mede sterk van de hoogte en vorm van die nieuwbouw afhangen.

Zichtlijnen
Vanuit 5 zichtpunten is de geplande nieuwbouw niet of enkel in bepaalde jaargetijden zichtbaar door aanwezigheid van bebouwing en begroeiing. Vanuit 3 zichtpunten is enkel één toren minimaal zichtbaar, doordat deze boven gebouwen of begroeiing uitsteekt. Vanuit drukke ontsluitingswegen is in 4 gevallen HOF 36 duidelijk zichtbaar, ondanks de duidelijke zichtbaarheid is de nieuwbouw nabij deze infrastructuur passend. De uitstraling, maat en schaal van de geplande nieuwbouw sluit aan bij de drukke infrastructuur. Door de geringe afstand en verschillend karakteristiek staat de aangrenzende woonwijk in het noordwesten het meest in contrast met de geplande ontwikkeling, echter is de impact beperkt doordat de geplande nieuwbouw niet of nauwelijks zichtbaar is vanuit deze woonwijk.

Bezonning/schaduwwerking
Wanneer de geplande bebouwing gerealiseerd wordt, zal de bezonningssituatie voor woningen aan de Lammenschansweg en Kanaalweg en de bedrijfspanden ten noorden van de geplande ontwikkeling verslechteren. Echter zijn de veranderingen voor de gehinderde woonfuncties in de directe omgeving klein, omdat deze voor een zeer korte periode (zowel tijdstippen als periode van het jaar) gelden. De achteruitgang van de bedrijfspanden in de directe omgeving is door de overwegend gesloten gevels eveneens zeer klein. De geplande ontwikkeling doet op het gebied van bezonning geen onredelijke afbreuk aan woon- of gebruikskwaliteit van de bewoners aan de Lammenschansweg en Kanaalweg en de gebruikers van de bedrijfspanden ten noorden van de geplande ontwikkeling.

Conclusie
Voor zowel windhinder, zichtlijnen en bezonning zullen bepaalde zones in de omgeving als gevolg van de geplande ontwikkeling veranderingen ondervinden. Per specifiek onderdeel (wind, zicht en bezonning) zijn de veranderingen op verschillende locaties waarneembaar. Deze specifieke locaties waar verandering optreedt, hebben weinig overlap met elkaar. Hoewel er aantoonbare achteruitgangen zijn, kan geconcludeerd worden dat de veranderingen minimaal zijn en elkaar niet versterken door overlap waardoor er geen afbreuk wordt gedaan aan de gebruiks- en ruimtelijke kwaliteit in de openbare ruimte rondom de geplande ontwikkeling.

4.9 Verkeer en vervoer

4.9.1 Beleidskader

Nota Mobiliteit
De Nota Mobiliteit geeft de visie van het rijk op het verkeer en vervoersbeleid weer tot en met 2020. De Nota is in samenwerking met de provincies, gemeenten, kaderwetgebieden en waterschappen tot stand gekomen. De Nota Mobiliteit is een zogenaamde planologische kernbeslissing (pkb), een planfiguur die wordt beschreven in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en die de nota zijn wettelijke status geeft. Dit betekent dat eerst een beleidsvoornemen wordt gemaakt, waarna inspraak en advies volgen en tot slot een kabinetsstandpunt met parlementaire behandeling. De ruimtelijke aspecten van het verkeers- en vervoersbeleid komen terug in de Nota Ruimte van het ministerie van VROM.

De minister van Verkeer en Waterstaat heeft op 28 mei 2004 de hoofdlijnennotitie voor de Nota Mobiliteit aan de Tweede Kamer aangeboden. In de hoofdlijnennotitie worden de volgende beleidsdoelen aangegeven:

• het verbeteren van de internationale bereikbaarheid;
• het verbeteren van de interne en onderlinge bereikbaarheid van de nationale stedelijke netwerken en economische kerngebieden;
• een goed functionerend systeem voor het vervoer van personen en goederen als essentiële voorwaarde voor economische ontwikkeling;
• het inzetten op proces- en technologie-innovatie ter realisering van de beleidsdoelen.

De uitgangspunten bij het realiseren van deze beleidsdoelen zijn betrouwbare reistijden, vlotte en veilige verkeersafwikkeling binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van milieu en leefomgeving. Een goede bereikbaarheid is een voorwaarde voor de sociale en economische ontwikkeling in Nederland. Op zijn beurt creëert die ontwikkeling weer nieuwe mobiliteit. Mobiliteit mag, maar niet altijd en overal. Mensen moeten mobiel kunnen zijn om maatschappelijk te kunnen participeren.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden
De parkeernormen van Leiden zijn opgenomen in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

In de Beleidsregels Parkeernormen Leiden wordt uitgegaan van een gebiedsindeling. De projectlocatie bevindt zich in het gebied ‘2e schil rond de binnenstad’.

De parkeernormen en zone-indeling zijn hieronder weergegeven.

Figuur 4.8: Zone-indeling Leiden en parkeernormen

Parkeervisie
Leiden heeft een nieuwe visie op parkeren ontwikkeld, voor zowel de auto als de fiets. Leiden heeft flinke ambities voor de toekomst, zo bleek bij het aantreden van het nieuwe college in 2018 en het nieuwe beleidsakkoord 2018-2022. Ambities op het gebied van onder meer duurzaamheid, mobiliteit en parkeren. In de parkeervisie is een duidelijk tijdspad aangegeven van de maatregelen tussen nu en 2030. Een belangrijke doelstelling is om met alle maatregelen de bouw te faciliteren en het autogebruik te beperken. Hiermee zal ook een bijdrage geleverd worden aan het op peil houden van de bereikbaarheid van de stad, ook nadat er vele extra bewoners en bezoekers bijkomen.

Beleidsprogramma Fiets 2020-2030

De gemeente Leiden heeft fietsparkeernormen. Deze zijn weergegeven in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. In onderstaande tabel is de fietsparkeerbehoefte per type woning weergegeven.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

Verkeer 
Dit initiatief voorziet in een appartementencomplex met ruimte voor 444 woningen. De woningen bestaan uit verschillende woontypen en hebben verschillende oppervlaktes. Deze oppervlaktes variëren tussen circa 25 en 125 m2. Om de toekomstige verkeersgeneratie te berekenen van deze woningen is gebruik gemaakt van de CROW-tool. Deze tool geeft op basis van CROW-kengetallen een schatting van de toekomstige verkeersgeneratie. In de CROW-tool wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten woningen. Voor onderhavige ontwikkeling zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Voor 86 woningen met een oppervlakte < 50 m2 is het type 'koop, etage, goedkoop' aangehouden;
• Voor 126 woningen met een oppervlakte < 50 m2 is het type 'etagewoning, sociale huur' aangehouden;
• Voor woningen met een oppervlakte tussen 50 m2 en 80 m2 is het type 'koop, etage, midden' aangehouden;

• Voor woningen met een oppervlakte > 80 m2 is het type 'koop, etage, duur' aangehouden.

Volgens deze systematiek vallen 212 woningen binnen het type 'goedkoop', 205 woningen binnen het type 'midden' en 27 woningen binnen het type 'duur'. Voor alle woningen is een ligging in de regio 'schil centrum' gehanteerd. Om voor de gemengde functies in de plint aan de Lammenschansweg (van maximaal 675 m2) ook een verkeersgeneratie in te kunnen schatten is in de CROW-tool hiervoor een 'wijkcentrum (gemiddeld)' gehanteerd.

De resultaten van de CROW-tool met betrekking tot de verkeersgeneratie zijn hieronder weergegeven.

Figuur 4.9: Indicatie toekomstige verkeersgeneratie (conform CROW-tool)

Uit de tabel blijkt dat in de toekomstige situatie voor deze locatie op een gemiddelde weekdag een verkeersgeneratie ontstaat van 1.867 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal).

In de huidige situatie ligt het plangebied geheel braak en heeft daarom ook een te verwaarlozen verkeersgeneratie. Echter is op basis van het bestemmingsplan op deze locatie (met een bouwvlak van circa 11.000 m2) al veel toegestaan, zoals allerlei bedrijven (tot en met milieucategorie 3.2) of een groothandel. Een groothandel (in levensmiddelen) met 11.000 m2 bvo genereert conform de CROW-tool al ruim 3.600 mvt/etmaal. In planologische zin neemt de verkeersgeneratie dus niet toe op deze locatie.
Wel moet gezorgd worden dat de verkeerstructuur rondom het plangebied de verkeersgeneratie van het appartementencomplex kan verwerken. In het kader van de ontwikkelstrategie van de Lammenschansdriehoek is hierover al veel nagedacht. Zo worden op deze locatie nieuwe ontsluitingswegen aangelegd. In de uiteindelijke situatie zal, zoals beschreven in paragraaf 2.3.2, een nieuwe weg aangelegd vanaf het plangebied in noordoostelijke richting het ROC Leiden. Deze nieuwe ontsluiting gaat gepaard met de herontwikkeling van de andere percelen in de Lammenschansdriehoek. Daarnaast wordt er vanaf het plangebied richting het zuiden een nieuwe ontsluiting op de Kanaalweg gerealiseerd. Deze weg zal bij de realisatie van het appartementencomplex Hof 36 al aangelegd worden. Deze ontsluiting is tijdelijk de enige nieuwe ontsluiting van de locatie Hof 36 en de 'brill-locatie'. Bij ontwikkeling van de overige percelen van de Lammenschansdriehoek blijft deze weg wel behouden. Voor een soepele verkeersafwikkeling op het nieuwe kruispunt op de Kanaalweg is in onderhavig plan rekening gehouden met een reservering van een ontsluitingsstructuur. Bij voorkeur zal deze bestaan uit een voorrangskruissing (variant 1).

Figuur 4.10: Beoogde ontsluiting op de Kanaalweg

Er is aan de hand van verkeerstellingen en een VISSIM simulatie bekeken op welke wijze de toekomstige kruising de verkeersstromen vlot en veilig kan verwerken en wat het definitieve ruimtebeslag van de kruising moet worden. Er zijn drie varianten onderzocht voor de ontsluiting aan de oostzijde van de Lammenschansdriehoek, via de verlegde Plantijnstraat op de Kanaalweg. Hiervan zijn er twee varianten die het verkeer op een acceptabele wijze kunnen verwerken bij de geprognosticeerde intensiteiten: de variant met een brede middenberm op de Kanaalweg (variant 2) en de variant waarbij een deel van de Plantijnstraat slechts voor één richting open is (variant 3).

De kwaliteit van de verkeersafwikkeling (dat wil zeggen, minder vertraging) op het kruispunt Kanaalweg - Plantijnstraat is bij de variant met de éénrichtingssituatie op een deel van de Plantijnstraat (variant 3) beter dan bij de variant met de brede middenberm. Echter, het instellen van éénrichting heeft ook belangrijke nadelen: minder goede bereikbaarheid voor hulpdiensten, minder flexibiliteit bij calamiteiten en wegwerkzaamheden, en onnodige omrijdbewegingen die de bereikbaarheid van de Lammenschansdriehoek minder goed maken en zorgen voor extra verkeer op andere delen van het wegennet waar dat minder wenselijk is.

De voorkeur gaat daarom uit naar de variant met de brede middenberm (variant 2), waarbij alle verkeersbewegingen op het kruispunt en van en naar de wijk mogelijk zijn. Met de geprognosticeerde intensiteiten is er bij deze variant gedurende de spits, en dan vooral de avondspits, wel sprake van opbouw van wachtrijen, die ook enige tijd van een behoorlijke lengte kunnen zijn. Er is echter geen sprake van structurele overbelasting. De wachtrijen verdwijnen ook weer gedurende de spitsperiode. De voordelen van de variant met de brede middenberm komen niet zo duidelijk naar voren bij een gemiddelde situatie, maar wel in situaties met een piekaanbod.

De uitgevoerde robuustheidsanalyse heeft wel laten zien dat de reservecapaciteit van variant 2 zeer beperkt is, terwijl variant 3 duidelijk meer rek heeft. Binnen de verkeersruimte die nodig is voor variant 2, is het uiteindelijk ook altijd nog mogelijk variant 3 te realiseren. Mocht daarom in de praktijk blijken dat variant 2 tot problemen leidt, dan is variant 3 altijd nog een goed functionerende terugvaloptie.

Een definitief ontwerp voor de kruising moet nog gemaakt worden, maar duidelijk is dat er afwikkelings- en ontsluitingsvarianten mogelijk zijn waarbij negatieve effecten op verkeersdrukten niet te verwachten zijn. In de bijlagen bij deze toelichting is het verkeersonderzoek met de resultaten van de VISSIM-simulatie opgenomen.

Parkeren
Door Goudappel Coffeng is een parkeeronderbouwing opgesteld. De volledige onderbouwing is in de bijlagen opgenomen. Een samenvatting van de belangrijkste bevindingen is hieronder opgenomen.

Parkeerbehoefte op basis van gemeentelijke parkeernormen
De parkeerbalans op basis van de gemeentelijke normen is weergegeven in navolgende tabel.

Aangezien er op eigen terrein 205 parkeerplaatsen worden gerealiseerd maar de parkeerbehoefte 223 parkeerplaatsen is, worden er 18 parkeerplaatsen minder gerealiseerd dan in beginsel zou moeten op basis van de gemeentelijke parkeernormen die zijn vastgelegd in het document Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. Artikel 11 van dit beleidsdocument biedt echter een mogelijkheid om (gemotiveerd) van deze normen af te wijken. Dit artikel luidt als volgt:

Bij onderhavig plan zijn de onderdelen c en d van het eerste lid specifiek van belang. Op het eerste lid, onderdeel c, kan op dit moment nog geen beroep worden gedaan. Dat heeft te maken met het gegeven dat zich binnen 500 meter loopafstand twee parkeerterreinen (respectievelijk op circa 400 en 490 meter) bevinden waar gratis kan worden geparkeerd. Mede om die reden wordt dan ook een beroep gedaan op artikel 11, eerste lid, onderdeel d, van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

Er zijn zwaarwegende redenen van algemeen belang die het doen van een beroep op onderdeel d, en het daarmee doorgang laten vinden van de voorgenomen ontwikkelingen, rechtvaardigen. Een eerste reden is dat Zinc Real Estate voornemens is een duurzaam mobiliteitsconcept te ontwikkelen dat uitgaat van deelmobiliteit. Deelauto's zullen naar verwachting voor een deel van de bewoners reden zijn om geen auto (meer) in eigendom te hebben. In het kader van duurzaamheid en het verkleinen van ruimtebeslag voor parkeren is het van belang om dit concept doorgang te laten vinden en een kleiner aantal te realiseren parkeerplaatsen aan te houden dan nodig zou zijn volgens de geldende normen. Hoofdstuk 4 van deze notitie bevat een verdere uitwerking van het deelmobiliteitsconcept.

Een tweede zwaarwegende reden om af te wijken van de gestelde parkeernormen aan de hand van het eerste lid, onderdeel d, is dat onderdeel c van dit lid binnen afzienbare tijd wel van toepassing zal zijn. Dat heeft te maken met het feit dat de gemeente Leiden voornemens is een nieuw parkeerregime in te voeren voor de twee parkeerterreinen die zich binnen 500 meter loopafstand bevinden en waar thans gratis geparkeerd kan worden. Vanwege de mogelijkheid die nu (nog) bestaat om hier gratis te parkeren, kan nog niet aan de voorwaarden van artikel 11, eerste lid, onderdeel c, worden voldaan. Vanaf het moment dat er een nieuw gereguleerd parkeerregime is ingevoerd, zou daarmee wel kunnen worden voldaan aan de eisen die in onderdeel c van het eerste lid gesteld worden. Daarnaast geldt dat bewoners, in overeenstemming met hetgeen bepaald is in artikel 11, eerste lid, onderdeel c, subonderdeel iii., dat toekomstige bewoners van de te realiseren woningen niet in aanmerking zullen komen voor een bewoners- en/of bezoekersparkeervergunning.

Aangezien het gratis parkeren binnen 500 meter afstand van HOF36 slechts nog voor beperkte duur van toepassing is, zou het onevenredig bezwaarlijk zijn om toch te moeten voldoen aan de geldende parkeernormen behorende bij de situatie waarbij gratis parkeren mogelijk is binnen 500 meter afstand, zeker omdat wordt aangenomen dat het beoogde nieuwe parkeerregime (waarin deze gratis parkeerplaatsen worden opgeheven) al van kracht zijn wanneer de woningen worden opgeleverd. De oplevering is naar verwachting eind 2023/begin 2024.

HOF36 wil, ondanks dat zij gebruik wil maken van artikel 11, lid 1, onder d, een groot aantal autoparkeerplaatsen overeind houden: 205 parkeerplaatsen. Conform artikel 11 zou dit geen noodzaak meer zijn: 44 parkeerplaatsen zijn dan benodigd voor bezoekers. In de parkeergarage zijn 41 parkeerplaatsen opgenomen voor bezoekers. Het aandeel bezoekersparkeren ligt daarmee op maximaal 20%, waardoor er conform de NEN2443:2013 sprake is van een niet-openbare parkeergarage. In het voorlopig ontwerp waren 3 bezoekersparkeerplaatsen op eigen terrein buiten de parkeergarage opgenomen. Afwijken naar de gemeentelijke openbare parkeercapaciteit mag niet conform de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 voor woonfuncties. Om wel af te wijken voor de genoemde 3 bezoekersplekken naar de gemeentelijke openbare parkeerplaatsen in de omgeving is het daarom noodzakelijk dat dit wordt voorgelegd aan het College conform artikel 11 lid 1 d van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

Minder validen
Van de totale parkeercapaciteit moet 2% worden aangelegd als ‘minder validen’ parkeerplaats. Dit komt neer op 4 parkeerplaatsen. Deze zijn opgenomen in het plan.

Laden en lossen
Bij de inrichting van de openbare ruimte zal aandacht zijn voor laden en lossen door afvalinzamelaars, pakketdiensten, toeleveranciers en dergelijke. Dit zal op een nader tijdstip ingevuld worden door de gemeente bij het voorlopig en definitief ontwerp van de openbare ruimte.

Mobiliteitsconcept
Doelgroep
In de ontwikkeling wordt een nieuwe duurzame wijk ontwikkeld waar gezond, gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen en samen leven centraal staan. Dit is dus geen ‘doorsnee’ nieuwbouwwijk. Met slimme mobiliteitsconcepten wordt gezorgd voor een aangenaam duurzaam leefklimaat met oog voor de menselijke maat. Autogebruik wordt daarom zoveel mogelijk beperkt. Ingezet wordt op lopen, fietsen en gezamenlijk gebruik van vervoersmiddelen (deelauto’s en openbaar vervoer).

De locatie ligt op fietsafstand van de belangrijke bestemmingen in het centrum van Leiden. Via de Lammenschansweg is het centrum te bereiken binnen 10 minuten. Station Leiden Lammenschans ligt op slechts 4 minuten fietsafstand. De locatie ligt gunstig ten opzichte van de bushalte van lijn 45 (Leiden – Den Haag).

Dit project speelt in op de duurzame mobiliteitsbehoefte door gebruik te maken van:

• optioneel deelgebruik (‘carsharing’);
• stimuleren van de goede langzaam verkeersverbindingen;
• stimuleren van goede verbindingen van het openbaar vervoer.

Parkeren
Het plan gaat uit van geconcentreerd parkeren op eigen terrein. De woningen zullen deels geen eigen parkeerplaats hebben (dus niet op naam of nummerbord) en voor dit deel zal de parkeerplaats gedeeld worden met de bezoekers van de woningen. Dubbelgebruik van parkeerplaatsen leidt ertoe dat efficiënt wordt omgegaan met de ruimte.

Parkeren op eigen terrein
In de omgeving van het gebouw geldt betaald parkeren. Bewoners en werknemers van de commerciële ruimten komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning in de omliggende straten in de openbare ruimte. Hierdoor wordt gestimuleerd om gebruik te maken van de parkeercapaciteit op eigen terrein.

Deelauto’s (optioneel)
De doelgroep waarvoor gebouwd wordt staat open voor het delen van allerlei zaken waaronder vervoersmiddelen. Het voordeel van autodelen is dat bewoners wel gebruik kunnen maken van een auto, maar deze niet hoeven te bezitten.

Op deze locatie worden optioneel 6 deelauto’s aangeboden. De norm van de gemeente Leiden gaat uit van het volgende principe: elke deelauto vervangt 4 parkeerplaatsen (bedoeld voor bewoners). In het plan worden optioneel deelauto’s ingezet als alternatief voor eigen autobezit.

Het faciliteren van het deelautogebruik betekent dat het autodelen zo eenvoudig mogelijk wordt gemaakt. Dit betekent onder meer dat:

• de deelauto’s binnen de ontwikkeling (op eigen terrein) beschikbaar moeten zijn;
• variëteit wordt geboden in het aanbod van de deelauto’s;
• gemak en flexibiliteit wordt geboden aan de gebruikers van de deelauto’s, bijvoorbeeld door een huismeester die praktische zaken regelt in geval van pech, onderhoud en schoonmaken.

Stimuleren andere vervoersmodaliteiten: fiets / voet / openbaar vervoer
Andere alternatieven voor de auto zijn de fiets, de benenwagen en het openbaar vervoer. Ingezet wordt op goede en veilige fietsenstallingen voor bewoners en hun bezoekers. De looproutes naar de omliggende gebieden en halten van het openbaar vervoer zijn kort, gestrekt en comfortabel.

Parkeerbehoefte met mobiliteitsconcept
Het mobiliteitsconcept dat beschreven is in de vorige deelparagraaf is betrokken in een berekening van de parkeerbehoefte voor te ontwikkelen woningen aan de Lammenschansweg te Leiden. Deze verwachte parkeerbehoefte is verder uitgewerkt hierna.

Van belang met betrekking tot de verwachte parkeerbehoefte is de parkeerbalans, die weergegeven is in onderstaande tabel. De parkeerbalans gaat uit van de inzet van 6 deelauto’s. Met de inzet van deelmobiliteit wordt een duurzame invulling gegeven aan de mobiliteit van de toekomstige bewoners. Zoals blijkt uit onderstaande tabel worden er met toepassing van dit mobiliteitsconcept voldoende parkeerplaatsen voor de beoogde doelgroepen gerealiseerd, waarmee afwijken van de parkeernorm verdedigbaar is. Aangezien op dit moment weliswaar niet wordt voldaan aan de criteria zoals vermeld in artikel 11 lid c van de parkeernota, maar in de nabije toekomst wel een zodanige situatie gecreëerd wordt dat hieraan wel wordt voldaan, is het verdedigbaar dat gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid zoals opgenomen in artikel 11, eerste lid, onderdeel d van de parkeernota.

Parkeercapaciteit
In totaal worden met dit plan 205 parkeerplaatsen gerealiseerd in de toekomstige parkeerkelder. De overige berekende parkeerbehoefte kan in de omgeving worden opgevangen.

Fietsparkeren
De gemeente Leiden heeft fietsparkeernormen. Deze zijn weergegeven in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. De fietsparkeerbehoefte op basis van de fietsparkeernormen zijn weergegeven in navolgende tabel.

Zinc Real Estate maakt een inpandige fietsparkeervoorziening met 1.041 fietsparkeerplaatsen. Deze zal voor zowel bewoners als bezoekers gebruikt kunnen worden. Bezoekers kunnen de fietsparkeervoorziening betreden via het bellenplateau naast de toegangsdeur.

De fietsparkeerplaasten zullen daarnaast voldoen aan de kwaliteitseisen fietsparkeren (artikel 5 Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020).

Conclusie
Verkeer
Met betrekking tot de verkeersgeneratie die gepaard gaat met de voorgenomen ontwikkeling geldt dat, hoewel de verkeersgeneratie in feitelijke zin zal toenemen met dit initiatief, dit niet voor onevenredig negatieve effecten zal zorgen op de verkeersdrukte en -veiligheid bij de omliggende wegenstructuur. Dit omdat ook in de huidige planologische situatie sprake is van een grote verkeersaantrekkende bestemming. Daarnaast zorgt de planologisch mogelijk gemaakte wijziging in de verkeersstructuur voor een adequate verkeersafwikkeling.

Parkeren
De projectlocatie bevindt zich in het gebied ‘2e schil rond de binnenstad'. Met toepassing van het beschreven mobiliteitsconcept dat uitgaat van deelmobiliteit is er sprake van voldoende geprognostiseerde parkeergelegenheid voor zowel auto's als fietsen. Wel dient te worden afgeweken van het gemeentelijk parkeerbeleid. Om te kunnen afwijken wordt een beroep wordt gedaan op de afwijkingsbevoegdheid van artikel 11 van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020. Meer specifiek gaat het om een beroep op het eerste lid, onderdeel d. Als motivatie voor deze afwijking zijn twee zwaarwegende redenen van algemeen belang benoemd. Eén van de redenen die is aangevoerd is dat artikel 11, eerste lid, onderdeel c, waarschijnlijk binnen afzienbare tijd van toepassing zal zijn. De reden daarvoor is dat voor de twee parkeerlocaties die binnen een afstand van 500 meter van het plangebied liggen en waar nu nog gratis geparkeerd kan worden het voornemen bestaat om een betaaldparkerenregime in te voeren. Bewoners van Hof 36 komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning voor parkeren deze parkeerlocaties. Een tweede reden is dat afwijking van de parkeernormen de kans biedt om een duurzaam deelmobiliteitsconcept in te voeren. De keuze voor dit concept gaat tevens gepaard met een verkleining van het ruimtebeslag voor parkeren.

4.10 Water

4.10.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2016-2021
Deze structuurvisie is in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021
In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 2016-2021
Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en beleidsregels 2020
De “Keur en Beleidsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. De meest actuele versie van de “Beleids- en Algemene Regels Keur 2020” is in werking getreden op 1 juni 2020. Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website van het Hoogheemraadschap. Het compenseren van verharding is belangrijk voor het functioneren van het watersysteem dat Rijnland beheert. Hemelwater kan ook tot overlast leiden voordat het watersysteem wordt bereikt. Deze overlast kan worden voorkomen door een klimaat adaptieve inrichting. In het Zuid-Hollandse “convenant klimaat adaptief bouwen” dat Rijnland ook heeft ondertekend zijn eisen, werkwijze en voorbeelden opgenomen die een leidraad bieden voor klimaat adaptieve inrichting niet alleen voor wateroverlast maar ook andere klimaatopgaven.

Bij nieuwe ontwikkelingen waarbij sprake is van een toename in het verhard oppervlak dient de versnelde afvoer van hemelwater te worden gecompenseerd. De algemene regel is van toepassing op het aanleggen van 500 tot 5.000 m². Bij kleine uitbreidingen (< 500 m²) van verharding zullen de negatieve effecten op de omgeving beperkt zijn. In die gevallen volstaat een zorgplicht. Bij uitbreidingen van het verharde oppervlak met meer dan 5.000 vierkante meter, kan het effect van de toename aan verharding op de omgeving aanzienlijk zijn. Bij deze grote oppervlakken is het belangrijk dat het verhard oppervlak wordt gecompenseerd.

Er is geen compensatie benodigd wanneer gebruik wordt er sprake is van een afname aan verharding. Het aanbrengen van de verharding moet worden gecompenseerd door het graven van compenserend wateroppervlak ter grootte van 15% van het oppervlak van de toename aan verharding. Indien nieuw oppervlaktewater wordt gegraven moet dit voorafgaand aan, of gelijktijdig met, het aanbrengen van de verharding worden gerealiseerd.

In afwijking hoeft geen compenserend wateroppervlak te worden gegraven voor zover er ten behoeve van de toename aan verharding een alternatieve waterberging wordt aangelegd. Een alternatieve waterberging is een voorziening waarbij op een andere wijze dan door middel van het graven van oppervlaktewater, hemelwater al dan niet tijdelijk kan worden geborgen. Onder alternatieve waterberging worden onder andere verstaan: wadi’s, polderdaken en bergingskelders.

In de uitvoeringsregel over alternatieve waterbergingen zijn de eisen opgenomen waaraan een alternatieve waterberging moet voldoen, wanneer deze dient ter compensatie van een toename aan verhard oppervlak. Ook als een alternatieve waterberging wordt verwijderd of opgeheven, kunnen hier regels voor gelden. Het aanleggen van een alternatieve waterberging is toegestaan indien:

• 1. de alternatieve waterberging een bergingscapaciteit heeft van minimaal 55 liter per m² verharding, en;
• 2. de alternatieve waterberging een afvoer heeft van 0,6 liter/uur/m², en;
• 3. indien de toename aan verhard oppervlak groter is dan 5 ha, maximaal 20% van de toename aan verhard oppervlak wordt gecompenseerd in een alternatieve waterberging.

Handreiking Watertoets
Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2014-2018
De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2013 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

4.10.2 Watertoets

Door Econsultancy is een watertoets met bijbehorende waterparagraaf opgesteld. Voor dit onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen bij deze toelichting. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

De planlocatie is in het verleden, tot circa 2015, nagenoeg volledig bebouwd en verhard geweest met verschillende bedrijfspanden. Circa 900 m2 was destijds onverhard en in gebruik als groen. Door de gemeente Leiden - en in afstemming met het Hoogheemraadschap - is aangegeven dat de verhardingssituatie uit 2011 aangehouden mag worden. Op basis van de meest actuele luchtfoto’s is de planlocatie momenteel en voor zover bekend onbebouwd en onverhard.

Het planvoornemen voorziet in de herbestemming van de desbetreffende gronden ten behoeve van de realisatie van een wooncomplex met 444 woningen een tweetal commerciële ruimtes en een inpandige parkeergarage. De ontsluiting van de planlocatie over watergang '410-058-00010' richting de Kanaalweg vormt daarbij een onderdeel van de onderbouwing.

In het kader van de watertoets wordt als aanname beschouwd dat de totale planlocatie in de toekomstige situatie verhard zal zijn. Ten opzichte van de situatie in 2011 resulteert de nieuwe ontwikkeling in een verhardingstoename van 900 m².

In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten. Conform het beleid van de gemeente Leiden en Hoogheemraadschap van Rijnland is ten aanzien van de ontwikkeling een compenserende berging benodigd van ca. 50 m³ (900 m2 x 0,055 m). Om de toename in het verhard oppervlak te compenseren is de initiatiefnemer voornemens een alternatieve waterberging aan te leggen in de vorm van een retentiedak (2.800 m²). Constructief kan in het retentiedak maximaal 50 mm/m² water geborgen worden. Dit komt overeen met een berging van ca. 140 m³. Hiermee wordt dus meer waterberging gerealiseerd dan nodig is. Deze alternatieve waterberging is dan ook een effectievere oplossing dan 50 m3 waterberging realiseren in de vorm van oppervlaktewater.

Bij de aanleg van een alternatieve waterbergingsvoorziening is het is van groot belang dat de berging blijvend goed functioneert en dat deze van voldoende capaciteit is. Omdat de alternatieve waterberging wordt aangelegd ter compensatie van de aanleg van verharding is deze vergunningplichtig.

De alternatieve waterberging zal worden voorzien van een (vertraagde) afvoer naar het hemelwaterriool. Om te voorkomen dat het water vanuit de alternatieve waterbergingsvoorziening via het hemelwaterriool versneld in het oppervlaktewater terecht komt mag de maximale afvoersnelheid van een alternatieve waterberging niet meer bedragen dan 0,6 liter/uur/m².

Voor de ontsluiting van het plan is de aanleg van een brug of een dam met duiker voorzien. Omdat in beide situaties de maximaal toelaatbare breedte wordt overschreden is voor zowel de aanleg van een dam met duiker als een brug, volgens de keur, een vergunning in het kader van de Waterwet benodigd. Ook het afkoppelen van hemelwater op deze locatie is vergunninmgslichtig. Het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) zal in de toekomstige situatie worden aangesloten op het bestaande rioleringsstelsel in de omgeving. Conform het planontwerp zullen er in totaal 444 wooneenheden worden gerealiseerd. Dit komt overeen met een vuilwateraanbod van circa 90 m³/dag.

Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten wordt er vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmering verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan. De waterparagraaf is voorgelegd aan en afgestemd met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Voor de reactie van het Hoogheemraadschap en de beantwoording van de gemeente Leiden wordt verwezen naar paragraaf 6.2.2 en de bijlagen bij deze toelichting.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding. De regels bevatten bepalingen voor het gebruik van de gronden en het oprichten van bebouwing op of onder die gronden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en vervult een functie in de visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers én gemeente bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan, maar heeft slechts een functie in het onderbouwen dat het plan getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels zijn, conform de SVBP2012, ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend. Alleen de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet is opgenomen in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.

Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

De bestemmingsplanregels bevatten de volgende artikelen:

Bedrijventerrein (artikel 3)
Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn, ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2', bedrijven toegelaten die vallen binnen categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Detailhandel wordt niet toegestaan, met uitzondering van productiegebonden en ondersteunende detailhandel. Daarnaast zijn ondersteunende (lichte) horeca, bedrijfsgebonden kantoorruimte, opslag en uitstalling en bij de functies toegelaten voorzieningen toegelaten, zoals opgenomen in de regels. Het plan bevat een afwijkingsbevoegdheid voor bedrijven die niet voorkomen op de Staat van bedrijfsactiviteiten. Gebouwen en overkappingen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Uitzondering is de nutsvoorziening, die specifiek is aangeduid op de verbeelding. Het is mogelijk om bij omgevingsvergunning van de bouwregels af te wijken ten behoeve van een ondergrondse parkeervoorziening.

Gemengd (artikel 4)
De bestemming 'Gemengd' is bedoeld voor uiteenlopende functies zoals verwoord in de regels. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' zijn bedrijven toegelaten die vallen binnen categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten voor zover zij geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen of Bevi-inrichtingen zijn. Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel perifeer' zijn detailhandel in zeer volumineuze goederen, tuincentra, bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven toegelaten, die naast het hoofdassortiment een beperkt nevenassortiment mogen voeren. Gebouwen en overkappingen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Het is mogelijk om bij omgevingsvergunning van de bouwregels af te wijken ten behoeve van een ondergrondse parkeervoorziening.

Verkeer (artikel 5)
De bestemming 'Verkeer' omvat voornamelijk de wegen en parkeervoorzieningen. Daarnaast vallen binnen deze bestemming ook groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, (ondergrondse) inzamelpunten voor afval, nutsvoorzieningen, speel- en sportvoorzieningen, straatmeubilair en geluidwerende voorzieningen. Ook kunstwerken, kunstobjecten en balkons, luifels en overstekende bouwdelen bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming zijn mogelijk. Deze bestemming biedt geen mogelijkheid voor bouwen, met uitzondering van bouwwerken geen gebouw zijnde.

Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 6)
De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' omvat voornamelijk de verhardingen en voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf. Daarnaast vallen binnen deze bestemming ook diverse voorzieningen behorend bij een verblijfsgebied zoals verwoord in de regels. Ten aanzien van de positionering van horecaterrassen kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen. Deze bestemming biedt geen mogelijkheid voor bouwen, met uitzondering van bouwwerken geen gebouw zijnde.

Wonen - Hof (artikel 7)
De bestemming 'Wonen - Hof' is bedoeld voor wonen in woningen, en zorgwoningen, en aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten behoudens de specifieke gebruiksregels. Studentenhuisvesting wordt binnen deze bestemming niet toegelaten. Op de begane grond en eerste verdieping zijn diverse andere voorzieningen en functies toegelaten zoals verwoord in de regels, voor deze functies en voorzieningen gelden specifieke gebruiksregels. Voor de bouw van woningen geldt een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het minimum percentage sociale huurwoningen binnen de bestemming. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - aandachtsgebied geluid' geldt een specifieke gebruiksregel, zoals verwoord in de regels, om een verantwoord woon- en leefklimaat te waarborgen, met het oog op de aanwezige bedrijfsactiviteiten in de binnen het plangebied. Verder geldt een voorwaardelijke verplichting voor compenserende watermaatregelen, met een voldoende waterbergingscapaciteit. Deze verplichting is opgenomen in de algemene regels en geldt tevens voor de bestemmingen 'Gemengd', 'Verkeer' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. De verplichting heeft uitsluitend betrekking op het toevoegen van nieuwe verharding, waarbij de verhardingssituatie van 2011 het uitgangspunt is.

Leiding (artikel 8)
Binnen deze dubbelbestemming is een ondergrondse gasleiding gelegen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn - leiding gas'. Binnen de bestemming 'Leiding' mag uitsluitend ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Ten behoeve van de overige geldende bestemming(en) mag uitsluitend worden gebouwd indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken. Het is mogelijk om bij omgevingsvergunning van de bouwregels af te wijken met inachtneming van de voor de betrokken bestemming geldende (bouw)regels en indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad. Het uitvoeren van de in de regels genoemde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien de belangen van de leiding niet onevenredig worden geschaad.

Waarde - Archeologie 6 (artikel 9)
Door middel van deze dubbelbestemmingen worden de archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Het college van burgemeester en wethouders heeft de wijzigingsbevoegdheid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, of toe te kennen aan gronden binnen het plangebied, zoals verwoord in de regels.

Waarde - Archeologie 8 (artikel 10)
Door middel van deze dubbelbestemmingen worden de archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming is aangegeven welke werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden en voor welke werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning verplicht is. Het college van burgemeester en wethouders heeft de wijzigingsbevoegdheid de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, of toe te kennen aan gronden binnen het plangebied, zoals verwoord in de regels.

5.3.3 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De anti-dubbeltelregel is opgenomen in het Bro 2012 met de verplichting deze over te nemen in bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene afwijkingsregels
Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.

Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen
In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd.

Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. De beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de verlening van een aanvraag om omgevingsvergunning zijn maatgevend.
Voor onderhavig plan is het de bedoeling dat middels een mobiliteitsconcept gemotiveerd wordt afgeweken van de normen. Deze afwijkingsmogelijkheid is in het gemeentelijke parkeerbeleid opgenomen.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels
Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels
In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van een wooncomplex planologisch mogelijk, door een ontwikkelaar.

De ontwikkeling is grexwetplichtig, zoals bedoeld in art. 6.12 Wro in samenhang met art. 6.2.1 Bro. Dat betekent dat de gemeentelijke exploitatiebijdragen voor zover toe te rekenen aan deze ontwikkeling in beginsel dienen te worden geregeld op basis van een exploitatieplan. Van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer de dekking van gemeentelijke exploitatiebijdragen anderszins is verzekerd, wat wil zeggen dat deze bijdragen op de ontwikkelaar wordt verhaald op basis van een onderlinge overeenkomst.

Het project tot realisatie van het complex gaat gepaard met - onder andere - de volgende gemeentelijke exploitatiebijdragen:

• plankosten tijdens het planvormingstraject, waaronder de kosten voor de opstelling van dit bestemmingsplan en kosten voor het maken van het ontwerp voor het openbaar gebied;
• kosten voor het verleggen van kabels- en leidingen;
• een deel van de kosten voor de inrichting van het openbare gebied inclusief ontsluiting op de Kanaalweg.

Ter dekking van deze exploitatiebijdragen is de ontwikkelaar met de gemeente een overeenkomst aangegaan, op basis waarvan deze kosten op de ontwikkelaar worden verhaald. De gemeentelijke exploitatiebijdragen zijn daarmee 'anderszins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat de vaststelling van een exploitatieplan niet noodzakelijk is. Daarnaast zijn in deze overeenkomst afspraken gemaakt over inzet van gedeelten van de kavels van de ontwikkelaar als openbaar gebied.

De economische uitvoerbaarheid is ook voor ontwikkelaar aannemelijk, omdat de te realiseren woningen onder een segment vallen waaraan volgens de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland een grote behoefte bestaat.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan moet 'maatschappelijk uitvoerbaar' zijn. Dat wil zeggen dat ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. De ervaring leert echter dat het door conflicterende belangen niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grote ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden - waaronder omwonenden en andere overheden - tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

In het kader van het 3.1.1 overleg is het bestemmingsplan gestuurd naar de volgende overlegpartners:

• Hoogheemraadschap van Rijnland
• Provincie Zuid-Holland

Reactie Hoogheemraadschap
Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven dat slechts in uitzonderlijke gevallen een beroep kan worden gedaan op alternatieve waterbergingen. Dit omdat het voor het totale watersysteem van groot belang is dat er voldoende oppervlaktewater aanwezig is. In de toelichting van dit bestemmingsplan is opgenomen waarom het graven van compenserend oppervlaktewater in dit geval niet mogelijk is en waarom een alternatieve waterberging wordt gerealiseerd.

Naar aanleiding van de reactie van het Hoogheemraadschap heeft gemeente Leiden een gesprek gehad met hen en een beantwoordingsmemo geschreven. Deze is opgenomen in de bijlagen. Met deze memo is een reactie gegeven op de vooroverlegreactie en is aangegeven waarom het in dit geval te verantwoorden is dat afgeweken wordt van het beleid van het hoogheemraadschap.

Voor het overige is aangegeven dat voor de water gerelateerde aspecten de Keur (Waterwet) van Rijnland 2020 alsmede bijbehorende uitvoeringsregels van toepassing zijn.

Provincie Zuid-Holland
Via het E-formulier van de provincie is het voorontwerp-bestemmingsplan aangeboden en is door middel van het stellen van vragen en de daarop gegeven antwoorden inzicht gekregen in de vraag of het ruimtelijke plan mogelijk strijdig is met het provinciaal beleid en dus door de provincie bekeken moet worden. Uit de ingevulde antwoorden blijkt dat het ruimtelijke plan niet hoeft te worden toegezonden. Het formulier is opgenomen in de bijlagen.

Een belangrijk punt t.a.v. het provinciaal beleid is het compenseren van bedrijfsbestemmingen die verdwijnen door dit bestemmingsplan Hof36. In het collegevoorstel voor vrijgave van het bestemmingsplan verwijst de gemeente naar een collegebesluit welke is genomen dat er een project Vlietzone wordt opgestart. Met dit project Vlietzone zal worden ingezet op het realiseren van een bedrijventerrein aldaar. Dit biedt daarmee (oa) de onderbouwing dat bedrijfsbestemmingen worden gecompenseerd. Niet alleen belangrijk gezien het provinciaal beleid maar ook het (boven) gemeentelijke regionaal beleid uit de Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030.

6.2.3 Inspraak

In Leiden is een inspraakverordening van kracht, die voorschrijft hoe belanghebbenden worden betrokken bij de planvorming rondom ruimtelijke projecten. Per plan kan worden bekeken of er een voorontwerp ter inzage wordt gelegd. In dit geval is hier niet voor gekozen, mede omdat er in het kader van de planvorming participatie is geweest met de omgeving en stakeholders over de transformatie in de Lammenschansdriehoek in zijn algemeenheid en het specifieke nieuwbouwproject Hof 36 in het bijzonder.

Participatie
In het kader van de participatie zijn verschillende stappen doorlopen. Besloten is om de buurt te informeren over het project via een aantal gesprekken met de belangrijkste buren en lokale organisaties. Parallel daaraan is een projectwebsite gelanceerd en vervolgens is de buurt hierop geattendeerd met een huis aan huis-brief, waarin ook werd uitgenodigd voor een online bewonersbijeenkomst.

Voorafgaand aan de online bijeenkomst zijn de belangrijkste buren en lokale organisaties van het project uitgenodigd voor een persoonlijke toelichting over het project. Deze gesprekken hebben plaatsgevonden in juni/juli 2020.

Om de buurt te informeren over de plannen van het project is projectwebsite www.HOF36Leiden.nl opgezet. Naast informatie over het project, is op deze site ook informatie te vinden over de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (2019), het video-verslag van de bijeenkomst, een getypt verslag en de getoonde presentatie van de bijeenkomst, de bezonningsstudie, de zichtlijnenstudie, een formulier om vragen te stellen aan het projectteam en een aanmeldformulier om op de hoogte te worden gehouden van het project. Via de website hebben tot nu toe bewoners zich aangemeld om op de hoogte gehouden te worden van het project.

Op 14 juli jl. vond de online informatiebijeenkomst plaats voor bewoners en ondernemers in de omgeving van de projectlocatie. Circa 3500 omwonenden en ondernemers zijn via een huis aan huis brief uitgenodigd voor deze bijeenkomst. De bijeenkomst was live te zien op de projectwebsite www.HOF36leiden.nl. Ongeveer 60 mensen namen deel aan de bijeenkomst. Tijdens de avond heeft initiatiefnemer een toelichting gegeven over het proces en de planning van het project. Daarna zijn de plannen gepresenteerd aan de hand van artist impressions van het project. Ook is er uitleg gegeven over de verschillende uitgevoerde studies over o.a. parkeren, bezonning, duurzaamheid en zichtlijnen. Tot slot is er kort stilgestaan bij het bouwproces en over communicatie tijdens de bouw.

Via de projectwebsite kunnen omwonenden de komende tijd nog vragen stellen over het project. Zodra het bestemminsplan ter inzage komt te liggen zullen alle bewoners die zich hebben aangemeld via de website een mail ontvangen hierover. Het participatietraject is vastgelegd in een verslag. Deze is vanwege privacyredenen niet in dit bestemmingsplan opgenomen.

6.2.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 23 april tot 4 juni 2021 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tijdens die periode zijn vier zienwijzen ingediend. Geen van deze zienswijzen gaf aanleiding tot aanpassingen aan het bestemmingsplan.

In de zogeheten Zienswijzennota, die eveneens als bijlage is toegevoegd aan dit bestemmingsplan, is een zakelijke weergave van de ontvangen zienswijzen te zien en de reacties daarop van de gemeente. In de Zienswijzennota zijn tevens opgenomen de ambthalve wijzigingen die zijn doorgevoerd op artikel 3.4.2 en 7.3.4. Dit ter verduidelijking van de regeling ten aanzien van het geluidplafond. Daarnaast is in de toelichting de tekst met betrekking tot de compensatie van bedrijventerreinen aangevuld.

Crisis- en herstelwet

De procedurebepalingen van de Crisis- en herstelwet (hierna: "Chw") zijn automatisch op het bestemmingsplan van toepassing, omdat het plan in meer dan 11 woningen voorziet.

Daarnaast is het gebied 'Lammenschansdriehoek-Zuid' (zie onderstaand kaartbeeld) door de minister aangewezen als Ontwikkelingsgebied op grond van artikel 2.2 lid 1 Chw jo. artikel 2 lid 1 sub gg Besluit uitvoering Chw. Het gebied is opgenomen in de achtste trance van de Regeling Crisis- en herstelwet, gepubliceerd op 15 februari 2021 in de Staatscourant (Stcrt. 2021, 7126)

De status van Chw ontwikkelingsgebied maakt het juridisch makkelijker om de aanwezige milieugebruiksruimte optimaal te benutten. Het gaat daarbij om het mogelijk maken van duurzame ruimtelijke en economische ontwikkelingen in samenhang met het tot stand brengen van een goede milieukwaliteit. Hierbij kan van wettelijke milieukwaliteitsnormen worden afgeweken en kan het plan regels bevatten om te zorgen dat na een periode van ten hoogste 10 jaar alsnog voldaan kan worden aan die milieukwaliteitsnormen.

Voor het bestemmmingsplan Lammenschansweg-Hof36 is geen gebruik gemaakt van de verruimde mogelijkheden (van hoofdstuk 2, afdeling 1 van de Crisis- en herstelwe)t omdat de voorziene woningbouw in het gebied kan worden gerealiseerd met inachtneming van de milieuwet- en regelgeving en de in de planregels opgenomen voorwaardelijke verplichtingen.

6.2.5 Vastgesteld plan

Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan nogmaals ter inzage gelegd. Tijdens die termijn kunnen indieners van een zienswijze, die zich niet kunnen verenigen met (onderdelen van) het vastgestelde bestemmingsplan, een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Een dergelijk beroepschrift kan alleen gericht zijn tegen die aspecten van het plan waartegen ook de zienswijze was ingebracht. Daarnaast kunnen belanghebbenden een beroepschrift indienen tegen de onderdelen van het vastgestelde bestemmingsplan die zijn gewijzigd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.