De Geus

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan De Geus met identificatienummer NL.IMRO.0546.BP00139-0301 van de gemeente Leiden;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aan-huis-verbonden beroeps- /bedrijfsactiviteit:

een beroeps-/bedrijfsactiviteit die in of bij een woning wordt uitgeoefend door een bewoner van de op het bouwperceel gesitueerde woning, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de beroeps-/bedrijfsuitoefening een ruimtelijke uitwerking en/of uitstraling heeft die met de woonfunctie ter plaatse in overeenstemming is; groepspraktijken, detailhandel en horeca (met uitzondering van bed and breakfast) zijn hiervan uitgesloten;

1.6 achtererfgebied:

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

1.7 ambulante detailhandel:

detailhandel die niet plaatsvindt in een detailhandelsvestiging maar op of aan de openbare weg. Onder ambulante detailhandel worden mede verstaan (week)martken en standplaaten buiten de markten;

1.8 antennedrager:

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;

1.9 antenne-installatie:

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

1.10 archeologisch onderzoek:

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;

1.11 archeologische verwachting:

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische resten;

1.12 archeologische waarde:

de waarde die een gebied bezit op grond van de aldaar aanweizge archeologische resten;

1.13 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.14 bedrijfsvloeroppervlakte:

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten, van een gebouw dat wordt gebruikt voor een beroep, bedrijf of dienstverlenende instelling, berekend conform NEN 2580 zoals deze luidt op het tijdstip van in werking treden van het bestemmingsplan;

1.15 begane grondvloer:

de bouwlaag van een gebouw, welke rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau.

1.16 bestaande situatie:

• a. t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning;
• b. t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig en toegestaan op het tijdstip waarop het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

1.17 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.18 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.19 bijbehorend bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct of indirect en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.20 bioscoop:

een theater waar films worden vertoond voor (hoofdzakelijk) een betalend publiek met de daarbij behorende ondergeschikte functies ten behoeve van de bioscoop zoals horeca, detailhandel en kantoorruimte alsmede ruimten ten behoeve van andere culturele activiteiten, congresfaciliteiten en collegezaalverhuur;

1.21 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.22 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.23 bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd;

1.24 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.25 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.26 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.27 bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.28 bruto vloeroppervlak (bvo):

de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Hierbij geldt het volgende:

• indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;
• indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de bruto-vloeroppervlakte van de binnenruimte.

1.29 dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.30 deskundige:

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake een bepaalde vakdiscipline;

1.31 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- /bedrijfsactiviteiten;

1.32 dienstverlening:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder een belwinkel, internetcafé, uitzendbureau, bank, stomerij, wasserette, apotheek, kapsalon, schoonheidssalon, schoenmaker of reisbureau;

1.33 eerste bouwlaag:

de onderste bouwlaag, waarvan de vloer boven maaiveld is gelegen;

1.34 erf:

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.35 evenementen:

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals kermissen, sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, (straat)voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten;

1.36 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.37 geluidluwe gevel:

gevel die geheel of gedeeltelijk voldoet aan de voorkeurswaarde van < 55 dB;

1.38 gestapelde bebouwing:

bebouwing bestaande uit zich in één gebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten;

1.39 groen dak:

een dakbedekking waarop een plantaardige laag is aangebracht, dat wil zeggen een laag die hoofdzakelijk bestaat uit levende planten zoals mossen, sedum en grassen;

1.40 groene gevel:

een gevel (niet zijnde het dak) met plantaardige begroeiing, dat wil zeggen begroeiing die hoofdzakelijk bestaat uit levende planten;

1.41 hoofdfunctie:

een functie waarvoor het gebouw hoofdzakelijk mag worden gebruikt;

1.42 hoofdgebouw:

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.43 horeca:

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

De volgende categorieën worden onderscheiden:

I:

Horeca inrichting, die uitsluitend tussen 6:00 uur en 22:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk kleine etenswaren en/of alcoholvrije dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: thee- en koffieconcepten, brood- en lunchconcepten, ijs- en yoghurtconcepten.

I*:

Horeca inrichting, die uitsluitend tussen 6:00 uur en 22:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk, ten behoeve van een brood- of lunchconcept, kleine etenswaren en/of alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waar
• ondergeschikt daaraan eventueel wijn en/of zwak alcoholhoudende dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: brood- en lunchconcepten.

II:

Horeca inrichting waar:

• al dan niet voor gebruik ter plaatse snacks worden verstrekt, en waar
• eventueel in combinatie daarmee, uitsluitend alcoholvrije, dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: fastfoodconcepten, healthy fastfoodconcepten, snackbars, shoarmazaken.

III:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt en
• eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken en/of kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, pizzeria's.

III*:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• maaltijden en dranken worden verstrekt eventueel in combinatie met kleine etenswaren.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, eetcafés, grand-cafés, brasseries, bistro's, pizzeria's.

III**:

Horeca inrichting, die indien geopend altijd uiterlijk vanaf 12:00 uur geopend is, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk maaltijden worden verstrekt, eventueel in combinatie met kleine etenswaren en
• eventueel, ondergeschikt daaraan, dranken worden verstrekt.

Voorbeelden: restaurants, pannenkoekenrestaurants, pizzeria's.

IV:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca inrichting als bedoeld in categorie II, waar:

• hoofdzakelijk dranken worden verstrekt, en waar
• eventueel in combinatie daarmee kleine etenswaren worden verstrekt, en/of
• eventueel in combinatie daarmee tot een maximum van 12 keer per jaar entertainment wordt aangeboden, zoals het geven van gelegenheid tot dansen.

Voorbeelden: cafés, bars, pubs, bier-, wijn- en cocktailconcepten.

V:

Horeca inrichting, niet zijnde een horeca categorie II, waar:

• hoofdzakelijk dranken worden verstrekt en entertainment wordt aangeboden, zoals het geven van gelegenheid tot dansen, en waar
• eventueel in combinatie daarmee kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: clubs, discotheken, feestcafés, uitgaansconcepten, partycentra, danscafés, karaokebars.

V*:

Horeca inrichting als bedoeld in categorie V, met een totale bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 250 m2.

Voorbeelden: clubs, discotheken, feestcafés, uitgaansconcepten, partycentra, danscafés, karaokebars.

VI:

Horeca inrichting waar:

• hoofdzakelijk gelegenheid tot tijdelijk slaapverblijf wordt gegeven, en waar
• eventueel in combinatie daarmee maaltijden, dranken en/of kleine etenswaren worden verstrekt.

Voorbeelden: hotels, motels en pensions

VII:

Horeca inrichting die uitsluitend toegankelijk is voor een besloten groep mensen, zoals leden van een vereniging.

Voorbeelden: studentensociëteiten.

1.44 huishouden:

één persoon dan wel twee of meer personen, die duurzaam met elkaar samenleven, dan wel twee of meer personen in wisselende samenstelling die gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen;

1.45 inrit:

een weg die van de straat naar een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke voert;

1.46 kantoor:

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig diensten worden verleend, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodatie;

1.47 kleine etenswaren:

bittergarnituur, gebak, ijs, broodjes, salades, soepen en kleine warme gerechten, of vergelijkbare etenswaren;

1.48 kunstobject:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met artistieke waarde;

1.49 kunstwerk:

civieltechnisch bouwwerk;

1.50 Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA):

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeoligie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek;

1.51 langzaam verkeer:

niet-motorvoertuigen (bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen), fietsers, voetgangers, en geleiders/berijders van een dier en motorvoertuigen met een snelheidsbeperking zoals landbouwvoertuigen;

1.52 maaltijd:

een warme driecomponentenmaaltijd (bestaande uit vlees, vis of vegetarische component en groente en aardappelen, granen of graanproductien) of een vergelijkbaar geheel aan gerechten uit een regionale, nationale of etnische keuken, waaronder kunnen worden begrepen pizza, tapas en pannenkoek;

1.53 motorvoertuig:

alle gemotoriseerde voertuigen behalve bromfietsen, fietsen met trapondersteuning en gehandicaptenvoertuigen, bestemd om anders dan langs rails te worden voortbewogen.

Voorbeelden van motorvoertuigen zijn auto's, vrachtauto's, motoren, landbouwvoertuigen zonder snelheidsbeperking en veegauto's;

1.54 ondersteunende detailhandel:

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen vanuit een bedrijf, waarbij het gaat om detailhandel dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient;

1.55 ondersteunende horeca:

beperkt verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse vanuit een bedrijf, waarbij het gaat om horeca dat niet zelfstandig functioneert, maar als een ondergeschikte aanvulling en ondersteuning van de bedrijfsfunctie dient;

1.56 openbaar toegankelijk gebied:

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

1.57 overig bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct of indirect en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.58 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak;

1.59 pand:

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1.60 parkeergelegenheid

een gebouwde of ongebouwde voorziening die geschikt is om één of meer motorvoertuigen te parkeren, voor privé en/of gemeenschappelijk gebruik, zoals parkeerterreinen, parkeergarages en garageboxen;

1.61 Programma van Eisen:

een Programma van Eisen is een document, opgesteld conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, waarin wordt aangegeven op welke wijze archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Een Programma van Eisen behoeft altijd goedkeuring door het bevoegd gezag;

1.62 snacks:

gefrituurde of gegrilde etenswaren, of vergelijkbare etenswaren;

1.63 standplaats:

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen waarop voorzieningen aanwezig zijn, die op het leidingnet van de openbare nutsvoorziening, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten;

1.64 straatmeubilair:

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken, lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden;

1.65 uitrit:

een weg die van een gebouw, een parkeerterrein en dergelijke naar de straat voert;

1.66 verkoopvloeroppervlakte:

het oppervlak dat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen, berekend conform NEN 2580, zoals deze luidt op het tijdstip van in werking treden van het bestemmingsplan;

1.67 voorerfgebied:

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

1.68 voorgevellijn:

de lijn waarin de voorgevel van het gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;

1.69 voorgevelrooilijn:

• a. ter plaatse van de aanduiding ‘gevellijn’: de ter plaatse aangeduide grens van het bouwvlak;
• b. overige situaties: de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

1.70 water:

water zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;

1.71 waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;

1.72 WKO:

Warmte Koude Opslag (WKO), een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen;

1.73 woning:

een (complex van) ruimte(n), geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 het bebouwingspercentage:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming daarvan, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.3 de breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren, met dien verstande dat indien een gevelvlak niet evenwijdig lopen dan wel verspringen, het gemiddelde geldt van de kleinste en grootste breedte, diepte c.q lengte;

2.4 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.5 de diepte van een erker:

tussen de buitenwerkse voorgevel van de erker en de buitenwerkse gevel van het gebouw waaraan het wordt gebouwd;

2.6 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer dan wel -indien aanwezig- van de kelder of souterrainvloet, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 de hoogte van een windturbine:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine;

2.10 het peil:

• a. voor bouwwerken die in of op het water worden gebouwd: het gemiddelde waterpeil ter plaatse van het bouwwerk;
• b. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 2 cm;
• c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein vermeerderd met 2 cm;

2.11 de vloeroppervlakte van een gebouw (binnenwerks):

de som van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau tussen de begrensde opgaande scheidingsconstructie van de afzonderlijke daartoe behorende ruimte(n), inclusief onderbouw en zolderruimte. De oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en een toegankelijke leidingschacht moet op elke bouwlaag tot de vloeroppervlakte van een gebouw worden gerekend;

2.12 ondergeschikte bouwdelen:

bij toepassing van het in dit artikel bepaalde worden ondergeschikte bouwonderdelen, zijnde:

• a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, luchtkokers, liftschachten, kraaninstallaties voor glazenwassers, zonnepanelen, technische ruimten op het dak, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken met betrekking tot de goot- en bouwhoogte, oppervlakten en bouwgrenzen buiten beschouwing gelaten, met dien verstande dat de overschrijding van een overstekend dak niet meer mag bedragen dan 1 m en met dien verstande dat niet meer dan 50% van het totale dakvlak gebruikt mag worden voor ondergeschikte bouwdelen (met uitzondering van zonnepanelen: deze mogen het dakvlak voor 100% beslaan);
• b. reclame- en uithangborden, mits de breedte van het reclame- en/of uithangbord niet meer bedraagt dan 1 m, de hoogte niet meer bedraagt dan 0,2 m en de oppervlakte niet meer bedraagt dan 0,5 m2.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. cultuur en ontspanning, uitsluitend in de vorm van een bioscoop;
• b. detailhandel;
• c. dienstverlening;
• d. horeca in de categorieën I, I*, II, III* en IV;
• e. kantoren;
• f. wonen
• g. een ondergrondse garage ten behoeve van fietsparkeren, nutsvoorzieningen en bergingsruimten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' (pg);
• h. aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten bij de woningen;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

• i. in- en uitritten ten behoeve van fietsverkeer;
• j. voorzieningen voor laden en lossen;
• k. (dak)tuinen;
• l. verhardingen;
• m. nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen voor Warmte Koude Opslag (WKO);
• n. groenvoorzieningen;
• o. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor Warmte Koude Opslag (WKO)
• p. terrassen ten behoeve van de onder a t/m g genoemde functies (waarbij horecaterrassen uitsluitend zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'terras' (tr)).

3.2 Bouwregels

3.2.1 Bouwen binnen het bouwvlak

Voor het bouwen binnen het bouwvlak gelden de volgende bepalingen:

• a. Het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd.
• b. Gebouwen moeten in de voorgevelrooilijn worden gebouwd.
• c. De bouwhoogte van gebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven.
• d. Dakterrassen zijn toegestaan op hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen ten behoeve van de onder lid 3.1 onder a t/m g genoemde functies binnen het gehele bouwvlak.
• e. Balustrades en/of borstweringen van dakterrassen zijn toegestaan tot een hoogte van maximaal 1,2 m gemeten vanaf de vloer van het betreffende dakterras waarbij de gevel optisch mag worden doorgetrokken in de balustrade en/of borstwering. Balustrades en/of borstweringen worden niet meegerekend met de maximale bouwhoogte.
• f. Balkons aan gebouwen binnen het bouwvlak gelegen zijn toegestaan. Deze balkons mogen de maximale toegestane bouwhoogte van het betreffende hoogtezoneringsvlak overschrijden maar mogen niet de voorgevelrooilijn overschrijden.
• g. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' (pg) mag een ondergrondse (parkeer)garage met de bijbehorende voorzieningen zoals toegangsruimten, ventilatieschachten, trappartijen en liftinstallaties worden gebouwd. Een parkeergarage mag maximaal twee lagen onder de grond worden aangebracht tot een maximale diepte van 9 meter.

3.3 Afwijken van de bouwregels

3.3.1 Afwijkingen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.2.1 onder b voor het bouwen van een voorgevel achter de voorgevelrooilijn, met dien verstande dat de afstand tussen de voorgevel en de voorgevelrooilijn niet meer mag bedragen dan 2 m;
• b. lid 3.2.1 onder e voor het bouwen van hogere balustrades, borstweringen of schermen bij of op de dakterrassen.

3.3.2 Algemene criteria afwijkingen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.3.1 onder a en b verlenen, mits:

• a. dit aanvaardbaar is binnen de stedenbouwkundige structuur en karakteristiek van de omgeving;
• b. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

3.4 Voorwaardelijke verplichting geluidluwe gevel

Ter plaatse van de op de verbeelding aangeduide 'gevellijn' dient een geluidluwe gevel te worden aangebracht en in stand te worden gehouden met dien verstande dat:

• a. een geluidluwe gevel uitsluitend noodzakelijk is indien dit een gevel van een woning betreft;
• b. iedere individuele woning ter plaatse van de aangeduide gevellijn een eigen geluidluwe gevel krijgt;
• c. de geluidluwe gevel uitgevoerd mag worden door het dichtzetten of gedeeltelijk dichtzetten van de buitenruimte behorende bij de betreffende woning.

3.5 Voorwaardelijke verplichting groen dak

Op het gebouw of de gebouwen die worden gebouwd op basis van de regels zoals opgenomen in artikel 3.2 en artikel 3.3 van dit bestemmingsplan dient een groen dak als bedoeld in artikel 1.39 te worden aangelegd en in stand gehouden, met dien verstande dat:

• a. minimaal 400 m2 van het totale dakoppervlak uitgevoerd moet worden als groen dak en;
• b. een groen dak minimaal een waterbergingscapaciteit moet hebben van 14,5 liter/m2.

3.6 Voorwaardelijke verplichting groene gevel

Aan het gebouw of de gebouwen die worden gebouwd op basis van de regels zoals opgenomen in artikel 3.2 en artikel 3.3 van dit bestemmingsplan dient een groene gevel of dienen groene gevels als bedoeld in artikel 1.40 te worden aangelegd en in stand gehouden, met dien verstande dat minimaal 110 m2 van het totale geveloppervlak van het gehele gebouw uitgevoerd moet worden als groene gevel.

3.7 Specifieke gebruiksregels

3.7.1 Invulling functies

• a. De bestemming bioscoop (waaronder begrepen congresfaciliteiten en collegezaalfaciliteiten alsmede een filmcafé) is toegestaan tot een maximum van 3.500 m2 bvo met een maximum van 1.400 stoelen.
• b. De bestemming 'detailhandel' is toegestaan tot een maximum van 2.000 m2 bvo.
• c. De bestemming 'dienstverlening' is toegestaan tot een maximum van 1.000 m2 bvo.
• d. De bestemmingen 'horeca I, I*, II, III* en IV zijn toegestaan tot een maximum van 1.700 m2 bvo.
• e. De bestemming 'kantoren' is toegestaan tot een maximum van 1.000 m2 bvo.
• f. De bestemming 'wonen' is toegestaan tot een maximum van 13.100 m2 bvo met een maximum van 120 woningen.
• g. De bestemmingen zoals genoemd onder b t/m e van dit artikel mogen gezamenlijk niet meer dan 4.000 m2 bvo bedragen.
• h. De aantallen m2 bvo zoals genoemd in de bestemmingen a t/m f van dit artikel zijn exclusief technische ruimtes en algemene ruimtes.
• i. Het gebruik van het dak van bebouwing gelegen binnen het bouwvlak ten behoeve van dakterrassen is toegestaan met dien verstande dat gebruik van dakterrassen als horecaterras uitsluitend is toegestaan voor zover gelegen binnen de aanduiding 'terras' (tr).

3.7.2 Beroep aan huis

De uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten is toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende bepalingen van toepassing zijn:

• a. De omvang van de activiteiten mag in totaal niet meer bedragen dan 40% van de totale vloeroppervlakte van de betreffende woning, voor zover gesitueerd binnen het bouwvlak.
• b. De activiteiten mogen alleen in de gebouwen worden uitgeoefend.
• c. Het gebruik mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben.
• d. De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving waarbij geldt dat deze is genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten.

3.7.3 Strijdig gebruik

Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van een seksinrichting, een escortbedrijf en (straat)prostitutie.

3.8 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.7.2 onder d voor het toestaan van een aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteit dat niet voorkomt in de Staat van bedrijfsactiviteiten - aan-huis-verbonden beroeps-/bedrijfsactiviteiten, mits de activiteit naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorie.

Artikel 4 Verkeer

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. gemotoriseerd verkeer;
• b. langzaam verkeer;
• c. verblijfsgebied;
• d. (hoogwaardig) openbaar vervoer;
• e. parkeervoorzieningen;
• f. groenvoorzieningen;
• g. speelvoorzieningen;
• h. in- en uitritten;
• i. in- en uitgangen al dan niet in de vorm van trappen en/of hellingbanen ten behoeve van een gebouwde fietsenstalling, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' (pg);
• j. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor Warmte Koude Opslag (WKO);
• k. nutsvoorzieningen, waaronder begrepen voorzieningen voor Warmte Koude Opslag (WKO);
• l. fietsenstallingen, al dan niet gebouwd en al dan niet openbaar;
• m. taxistandplaatsen;
• n. kunstwerken;
• o. kunstobjecten;
• p. straatmeubilair;
• q. geluidswerende voorzieningen;
• r. luchtschermen;
• s. balkons, luifels en overstekende bouwdelen behorende bij hoofdgebouwen op de aangrenzende bestemming;
• t. (bovengrondse en ondergrondse) inzamelpunten voor afvalstoffen;
• u. horecaterrassen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'terras' (tr) en uitsluitend ter ondersteuning van in de bebouwing gevestigde horeca;
• v. een ondergrondse garage ten behoeve van fietsparkeren, nutsvoorzieningen en bergingsruimten, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' (pg);
• w. evenementen met de bijbehorende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein' (sco-ev).

4.2 Bouwregels

4.2.1 Gebouwen

Op of in de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van een (parkeer)garage met de bijbehorende voorzieningen zoals toegangsruimten, ventilatieschachten, trappartijen en liftinstallaties ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' (pg). Een parkeergarage mag maximaal twee lagen onder de grond worden aangebracht tot een maximale diepte van 9 meter.

4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m;
• b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 m;
• c. bouwwerken ten behoeve van een horecaterras zijn niet toegestaan.

4.3 Specifieke gebruiksregels

4.3.1 Standplaatsen

Standplaatsen ten behoeve van het te koop aanbieden van goederen, zoals kleine etenswaren, bloemen, kerstbomen en dergelijken, vanaf een vaste plaats in de openbare ruimte zijn toegestaan binnen de bestemming Verkeer, voor zover wordt voldaan aan de voorwaarden zoals bepaald in de beleidsregels en het standplaatsenplan 'Notitie Standplaatsen gemeente Leiden', en dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging. Het bevoegd gezag kan een vergunning weigeren indien:

• 1. het stedenbouwkundig niet inpasbaar is;
• 2. er nadelige effecten optreden voor de verkeersveiligheid.

4.3.2 Evenemententerrein

Voor de locatie ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - evenemententerrein' (sco-ev) gelden de volgende specifieke gebruiksregels:

• 1. in de periode van 1 april tot en met 31 maart van het daarop volgende jaar zijn 3 evenementen in categorie 2a toegestaan met de duur van één dag per evenement;
• 2. in de periode van 1 april tot en met 31 maart van het daarop volgende jaar maximaal 2 evenementen in categorie 2b toegestaan met de duur van één dag per evenement;
• 3. het maximale gelijktijdig aanwezige bezoekers per evenement bedraagt 4.479 personen.

4.4 Afwijken van de gebruiksregels

4.4.1 Horecaterras

• a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het gestelde in lid 1 onder u voor het toestaan van een of meerdere horecaterrassen buiten het gebied met de aanduiding 'terras' mits:
  • 1. het stedenbouwkundig verantwoord is;
  • 2. er geen nadelige effecten voor de verkeersveiligheid of -doorstroming ontstaan;
  • 3. er geen onevenredige (geluids)overlast te verwachten is en het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast.
• b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het gestelde in lid 4.2.2. onder c voor het toestaan van bouwwerken ten behoeve van een horecaterras zoals grondvaste parasols, zijschermen en opslagruimtes mits:
  • 1. het stedenbouwkundig verantwoord is;
  • 2. er geen nadelige effecten voor de verkeersveiligheid ontstaan;
  • 3. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

6.1 Bestaande maten

• a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven en ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan al aanwezig waren op locatie, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
• b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven en ten tijde van ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan al aanwezig waren op locatie, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.

6.2 Ondergronds bouwen

Op plaatsen waar bovengronds bebouwing is toegestaan mag ook ondergronds worden gebouwd.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

7.1 Vrijwaringszone - molenbiotoop

7.1.1 Bouwregels

Op de gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' gelden met betrekking tot de bouw van bouwwerken de volgende voorwaarden:

• a. binnen een straal van 100 m, gerekend vanuit het middelpunt van de molen, mag geen nieuwe bebouwing worden opgericht hoger dan de onderste punt van de verticaal staande wiek;
• b. binnen een straal van 100 m tot 400 m, gerekend vanaf het middelpunt van de molen, mag de maximale hoogte van bebouwing en beplanting niet hoger zijn dan 1/30e van de afstand tussen bouwwerk en/of beplanting en het middelpunt van de molen, gerekend met de hoogtemaat van de onderste punt van de verticaal staande wiek;

7.1.2 Uitzondering bouwregels

Daar waar de maximale hoogte zoals weergegeven op de verbeelding van dit bestemmingsplan meer bedraagt dan de in het eerste lid onder a en b van dit artikel genoemde maximaal toegestane hoogtes, is de maatvoering zoals weergegeven op de verbeelding maatgevend.

7.1.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• a. het aanbrengen van bovengrondse constructies, installaties of apparatuur, voor zover het geen bouwwerken betreft;
• b. het ophogen van gronden;
• c. het beplanten van bomen, heesters en andere opgaande begroeiing.

7.1.4 Uitzonderingen

Het bepaalde in artikel 7.1.3 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:

• a. het normale onderhoud betreffen, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming;
• b. op het tijdstip waarop dit plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn;
• c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning of ontgrondingenvergunning.

7.1.5 Toelaatbaarheid

De in artikel 7.1.3 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien door de werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, het huidige en/of toekomstige functioneren van de molen als werktuig door windbelemmering en/of de waarde van de molen als landschapsbepalend element, niet onevenredig in gevaar wordt of kan worden gebracht.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

8.1 Afwijking maten, afmetingen en percentages

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de in deze regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, voor zover deze noodzakelijk zijn voor een doelmatige inrichting van de bestemming en deze stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.

8.2 Uitzonderingen afwijkingsregels

• a. Het bepaalde onder lid 8.1 geldt niet voor de maximale bouwhoogte van de toren (70 meter).
• b. Het bepaalde onder lid 8.1 geldt niet voor de in hoofdstuk 2 van deze regels voorgeschreven m2 bvo-maten voor de diverse functies.

Artikel 9 Voorwaardelijke verplichting parkeren

• a. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het parkeren van fietsen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw of het bijbehorende perceel, dan wel op of onder het betreffende terrein.
• b. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het laden en lossen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht al dan niet in de openbare ruimte in de nabijheid van de locatie waar de omgevingsvergunning betrekking op heeft.
• c. Bij activiteiten waarvoor een 'omgevingsvergunning voor het bouwen' (art. 2.1, lid a Wabo) en/of een 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan' (art. 2.1, lid c Wabo) is vereist, dient ten behoeve van het parkeren van auto's in voldoende mate ruimte aanwezig te zijn in reeds bestaande parkeervoorzieningen (waaronder parkeergarages alsmede parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden verstaan).
• d. Bij het bepalen of voldoende ruimte is aangebracht voor het parkeren van auto's, fietsen en het laden en lossen wordt gebruikt gemaakt van de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Leiden zoals die gelden ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan en -indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd- aan die wijziging.
• e. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid a, b en c in gevallen zoals genoemd in de onder lid d bedoelde gemeentelijke beleidsregels op het gebied van parkeren.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
• c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan De Geus.