| Plan: | De Geus |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00139-0201 |
Voor u ligt het bestemmingsplan 'De Geus'. Dit bestemmingsplan heeft tot doel om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken, namelijk de bouw van een bioscoop, woningen, horeca en detailhandel op de hoek van de Stationsweg met het Stationsplein, recht tegenover Leiden Centraal. Deze locatie is ook bekend onder de naam 'YNS-locatie' of de projectnaam 'H1'.
Dit bestemmingsplan vervangt hiermee het oude bestemmingsplan 'Stationsgebied Stadszijde deel I' en -deels- bestemmingsplan 'Stationsbuurt' waarin de gewenste ontwikkeling niet past.
Dit bestemmingsplan De Geus valt onder de Crisis- en herstelwet (Chw).
De gemeente Leiden is bezig met een grootschalige herontwikkeling van het stationsgebied rond Leiden Centraal. Hiertoe is het project 'Stationsgebied en omgeving' (STEO) opgestart. Dit project heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied.
Op 11 oktober 2012 heeft de gemeenteraad van Leiden het stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het Leidse stationsgebied vastgesteld. Dit stedenbouwkundig plan biedt het kader waarbinnen de diverse deelgebieden in het stationsgebied herontwikkeld kunnen worden. Het stedenbouwkundig plan beschrijft per deelgebied welke functies daar gewenst zijn en welke bouwenveloppen bij zo'n deelgebied horen.
De uitgangspunten voor het stationsgebied zijn, na vaststelling van het stedenbouwkundig plan, in de loop van de jaren aangevuld en aangepast:
Onverminderd de aanvullingen en aanpassingen zoals hierboven beschreven blijft het stedenbouwkundig plan voor dit bestemmingsplan als basis van toepassing.
Het stationsgebied van Leiden vormt de entree tot zowel de historische Leidse binnenstad met universiteit en musea als, aan de zeezijde, het Leiden Bio Science Park (LBSP) met het Leids Universitair Medisch Centrum (LUMC). Station Leiden Centraal is slechts 15 treinminuten verwijderd van Schiphol en Den Haag en vormt als vijfde station van Nederland een belangrijke schakel in het Randstedelijke netwerk van openbaar vervoer.
Nergens in Nederland liggen een historisch stadshart en een groot, modern centrum van kennis, onderwijs en technologie (LBSP en LUMC) zo dicht bij elkaar als in Leiden. Dit vraagt om een goede verbinding tussen deze twee gebieden. Het stationsgebied vormt de overgang en de verbinding tussen deze twee culturen, die door niet meer dan een spoordijk van elkaar gescheiden worden. De huidige structuur en inrichting van het stationsgebied (vooral aan de centrumzijde) verhinderen echter dat het gebied zich ontplooit tot wat het zou kunnen zijn en een goede verbinding vormt tussen de genoemde gebieden. In haar huidige toestand heeft het stationsgebied niet de uitstraling die past bij de ambities van Leiden. Versterking van deze verbindende schakel door middel van een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering is noodzakelijk. Het stationsgebied is dus niet alleen op zichzelf aan verbetering toe, maar ook haar rol in de stad en de regio dient veel beter benut te worden. Daarnaast zal ook de inpassing van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de toekomst een belangrijke en beeldbepalende rol in het gebied vervullen.
Tenslotte is er vanuit het nationaal- en provinciaal beleid steeds meer nadruk komen te liggen op intensivering van knooppunten van openbaar vervoer met de bijbehorende gebiedsontwikkeling en intensivering. Gekoppeld aan de grote woningbouwopgave legt dit de lat voor het Leidse stationsgebied hoog.
Sinds begin jaren negentig zijn er vooral aan de stadszijde diverse projecten reeds gerealiseerd in het kader van het Leiden Centraal Project (LCP). Voorbeelden zijn de tunnel onder (en herinrichting van) het Stationsplein, het SVB-kantoor en aan de zeezijde appartementen- en kantorencomplex 'De Kijker' en meer recent het multifunctionele gebouw 'Level'. Al deze projecten zijn afzonderlijk van elkaar, zonder duidelijke samenhang, ontwikkeld en hebben door deze versnippering nog niet geleid tot de gewenste kwaliteitsverbetering en intensivering. Om deze reden is een stedenbouwkundig plan (STEO) voor het gehele gebied opgesteld.
De gemeente heeft bij de herontwikkeling van het stationsgebied één hoofddoelstelling voor ogen.
Deze hoofddoelstelling is "om in het stationsgebied een kwalitatief hoogwaardige omgeving te realiseren met integrale aandacht voor het optimaliseren van de uitgebreide vervoersknoop en het benutten van de economische en ruimtelijke ontwikkelpotentie van het gebied als verbindende as tussen de historische binnenstad en het Bio Science Park."
De volgende subdoelstellingen helpen bij het realiseren van de hoofddoelstelling:
Het stedenbouwkundig plan is erop gericht om van een gebied met een onduidelijk karakter te komen tot een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon- en werkmilieu. Hieraan liggen de volgende tien hoofdlijnen in willekeurige volgorde ten grondslag:
De volgende besluitvorming heeft plaatsgevonden over het stationsgebied en, als onderdeel daarvan, het deelgebied H1:
Naast de ontwikkeling van het stationsgebied speelt er nog een belangrijke ontwikkeling in Leiden: de komst van een zogenaamde multiplex bioscoop. Een multiplex bioscoop is een grote bioscoop met meerdere zalen (tot 10 zalen).
Op dit moment beschikt Leiden over een drietal bioscopen: Trianon (582 stoelen) in de Breestraat, Lido (774 stoelen) aan de Beestenmarkt/Steenstraat en het Kijkhuis (242 stoelen) aan de Vrouwenkerksteeg. Laatstgenoemde is een filmhuis, de eerste twee genoemden zijn 'normale', commerciële bioscopen. Alle drie de bioscopen worden geëxploiteerd door Bioscopen Leiden BV. Het Kijkhuis aan de Vrouwenkerksteeg zal binnen afzienbare tijd vervangen worden door nieuwbouw aan de Lammermarkt.
In de regio Leiden zijn geen andere bioscopen aanwezig. De dichtstbijzijnde moderne, grote bioscopen zijn gevestigd in Den Haag en Zoetermeer. In winkelcentrum Leidsenhage (inmiddels: 'Mall of the Netherlands' geheten) (gemeente Leidschendam-Voorburg) is een grote bioscoop voorzien.
Het ontbreken van een grote bioscoop in Leiden heeft de afgelopen jaren geleid tot een marktvraag vanuit de bioscoopmarkt. Deze vraag was of en zo ja waar in Leiden een nieuwe multiplex bioscoop gebouwd mocht worden. Vanuit de markt is Leiden als 'blinde vlek' ontdekt en is de vraag ontstaan voor de ontwikkeling van een multiplex bioscoop.
In Leiden is namelijk behoefte aan een nieuwe bioscoop. Deze behoefte is zowel kwantitatief (het aantal stoelen) als kwalitatief: een moderne bioscoop biedt een andere 'filmbeleving' dan een 'oude' bioscoop.
Bureau Stedelijke Planning (BSP) heeft een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan een nieuwe bioscoop in Leiden en komt tot de conclusie dat er een grote behoefte in Leiden aanwezig is. BSP berekende dat bioscoopbezoek in Nederland in toenemende mate populair is geworden: het aantal bioscoopbezoeken is sinds 2004 met 43% toegenomen tot bijna 33 miljoen bezoeken in 2015. BSP berekent de behoefte op minimaal 1.400 extra stoelen in Leiden en omgeving.
Daarnaast adviseert BSP om het huidige aanbod te moderniseren: het huidige aanbod in Leiden is nu kwantitatief ondermaats, verouderd en kleinschalig van aard. Een multiplex zorgt voor modernisering van het aanbod. Een multiplex is in staat een grote en deels nieuwe klantenstroom aan te boren.
Het onderzoek van BSP van 2020 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De vraag vanuit de markt heeft jaren geleden geleid tot een plan voor een bioscoop in het stationsgebied, op de zogenaamde Trafolocatie op de hoek Stationsplein-Plesmanlaan. Dit plan is niet uitgevoerd. Hierna heeft de marktvraag nog niet geleid tot een vervolg: de gemeente Leiden heeft het stationsgebied hernieuwd aangewezen als meest wenselijke locatie voor een multiplex bioscoop. In het stedenbouwkundig plan is nadrukkelijk de mogelijkheid tot vestiging van een bioscoop in het stationsgebied opgenomen, namelijk voor de locaties H1 en B1. Hieraan liggen de volgende argumenten ten grondslag:
Bovenstaande argumenten sluiten naadloos aan bij de hoofddoelstelling en de drie subdoelstellingen voor het stationsgebied.
Het gehele stationsgebied beslaat ruwweg het gebied gelegen tussen het Schuttersveld, Rijnsburgersingel, Morssingel, Bloemfonteinstraat en Bargelaan. Binnen dit grote gebied zijn diverse deelgebieden aangewezen.
Het eerste deelgebied dat ontwikkeld wordt is het Rijnsburgerblok. Dit is het blok tussen Schuttersveld, Rijnsburgersingel, Stationsweg en Stationsplein. De ontwikkeling van dit Rijnsburgerblok is in twee delen opgeknipt: voor deel 1 is in 2016 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan voor deel 1 maakt de bouw van het multifunctionele gebouw 'Lorentz' mogelijk. Dat gebouw wordt momenteel gebouwd op de hoek van Stationsweg en Stationsplein. Dit gebouw grenst aan de zuidkant aan de toekomstige Ballonstraat. Het Rijnsburgerblok deel 2 ligt aan de overkant van de Ballonstraat. Hier zal de bouw van 'Octagon' binnenkort starten. Hier komen onder andere een hotel en horeca in de sokkel met twee woontorens er op.
Nu de planvorming voor het Rijnsburgerblok is afgerond en de bouw bezig is, is het tijd om de Stationsweg over te steken: aan de Stationsweg 36-46 (op de hoek met het Stationsplein) staat thans een kantoorgebouw met in de plint een horecazaak (Burger King), een supermarkt (Jumbo) en een kapper (Het Kap Perron). Dit kantoorgebouw, dat nu bekend is onder de naam YNS-pand, is sterk verouderd, van slechte kwaliteit en alle etages staan dientengevolge al jaren leeg. Het pand wordt deels anti-kraak bewoond.
Voor deze locatie is een nieuw bouwplan ontwikkeld bestaande uit een sokkel met horeca, supermarkt en multiplex bioscoop en een toren met woningen. In de kelder is ruimte voor parkeren, magazijn en andere voorzieningen. Dit nieuwe gebouw is 'De Geus' gedoopt.
Dit bestemmingsplan 'De Geus' maakt dit nieuwe bouwplan mogelijk. De projectnaam voor dit deelgebied is in het stedenbouwkundig plan 'H1', in dit bestemmingsplan wordt deze werknaam ook op sommige plekken gebruikt. De locatie 'H1' is dus hetzelfde als de locatie van 'De Geus'. Ook de naam 'YNS-pand' wordt in enkele documenten gebruikt. Het gaat dus in alle drie de gevallen om hetzelfde project.
Op dit bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing nu het plan beoogt om meer dan 11 woningen te bouwen (maximaal 120 worden mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan).
Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in het stationsgebied nabij station Leiden Centraal en wordt begrensd door ruwweg het Stationsplein, de Stationsweg, de Haverzakgang en het Morssingelterrein. Het bestaande pand op deze locatie heeft de adressen Stationsweg 36-46 en Stationsplein 24.
Voor het plangebied, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:
| Naam bestemmingsplan | Vastgesteld | Goedgekeurd | Kroonbesluit |
| Stationsgebied Stadszijde I | 28/02/2006 | 31/10/2006 | 01/08/2007 |
| Stationsbuurt | 28/09/2017 | nvt | nvt |
Bestemmingsplan Stationsgebied Stadszijde deel I geeft de bestaande panden in het plangebied een gemengde bestemming.
Het gewenste nieuwbouwplan is in strijd met het vigerend bestemmingsplan: de bouwmassa's worden volgens het vastgestelde stedenbouwkundig plan op een andere manier geordend (rooilijnen en bouwhoogte) en het programma wijzigt: een bioscoop is niet toegestaan volgens het huidige bestemmingsplan. Woningen, detailhandel en horeca zijn wel mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan.
De gemeenteraad heeft op 5 april 2012 de 1e partiële herziening bestemmingsplan Stationsgebied Stadszijde deel I ongewijzigd vastgesteld. Via deze herziening wordt tevens studentenhuisvesting op de locatie Stationsweg 36-46 en Stationsplein 24 toegestaan. Ook worden kantoren toegestaan tot een maximum van 4.500 m2.
Bestemmingsplan Stationsbuurt beslaat momenteel het Stationsplein en geeft hier en verkeersbestemming aan. Omdat onder het Stationsplein een parkeerkelder gebouwd wordt, is hier ook een nieuw bestemmingsplan nodig: het vigerende bestemmingsplan maakt geen gebouwde parkeervoorziening mogelijk.
Om het nieuwbouwplan van De Geus mogelijk te maken moet er dus een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.
Het eerste station van Leiden werd in 1842 geopend door de Hollandsche IJzeren Spoorweg-Maatschappij (HIJSM). De komst van de spoorlijn betekende een belangrijke impuls voor de stad, die kampte met een lange periode van sociaal-economische neergang na haar grote bloei tijdens de gouden eeuw. Rond 1890 begon Leiden zich uit te breiden buiten de 17e eeuwse singels. Het stationsgebied heeft zich dus geruime tijd op de grens van de bebouwde kom bevonden, langs de toenmalige uitvalsweg richting Rijnsburg en Oegstgeest (de Rijnsburgerweg). De oorspronkelijke bebouwing en structuren zijn op enkele plaatsen in het plangebied nog aanwezig. Aan de stadszijde betreft dit de singelstructuur (Morssingel-Rijnsburgersingel), de woonbebouwing aan de Rijnsburgersingel en enkele historische panden aan de Stationsweg. Aan de zeezijde betreft dit het Poortgebouw en historische bebouwing langs de Rijnsburgerweg.
Het oorspronkelijke stationsgebouw werd in 1879 vervangen door een nieuw gebouw, dat in 1944 zwaar getroffen werd door geallieerde bombardementen. Vooral rond de Stationsweg en de Marewijk (tegenwoordig de omgeving van het Schuttersveld en de Schipholweg) was de ravage compleet. Het dodental liep op tot 54, honderden mensen raakten gewond en circa 1.200 Leidenaren raakten hun huis kwijt. De periode na de Tweede Wereldoorlog werd gekenmerkt door een sterke bevolkingsgroei en wederopbouw. Het veranderende verkeers- en reispatroon dat zich voor de oorlog al begon af te tekenen, was aanleiding om tot ingrijpende planologische reconstructies over te gaan. Integratie van het station met andere middelen van vervoer stond voorop, terwijl gelijkvloerse kruisingen met de spoorweg zoveel mogelijk vermeden dienden te worden. Om deze redenen werd de spoorlijn door de stad ‘omhooggebracht’ en kreeg Leiden in 1955 een nieuw, hooggelegen station. Rondom het nieuwe station verrezen relatief grootschalige gebouwen van beton en glas. Hiermee zijn de kleinschaligheid van de bebouwing en stratenstructuur van het stationsgebied verdwenen en ontstonden de grote openbare ruimtes en bouwblokken die nu aanwezig zijn.
Ook het derde station bleek al snel te klein en was bovendien niet bepaald geliefd vanwege de grauwe betonnen bouwstijl. Het huidige stationsgebouw van architect Harry Reijnders is het vierde en werd in 1996 opgeleverd. Een drastische uitbreiding van het aantal sporen en perrons in het kader van ‘Rail 21’ en de verwachte sterke groei van het aantal reizigers maakten de bouw van dit station noodzakelijk. Het stationsgebouw bestaat uit witte vakwerkconstructies. Kenmerkend is de entree, bestaande uit een gebogen witte schelp. Station Leiden Centraal is in 2007 aangewezen als ‘proefstation’ voor de nieuwe wereldstations van de Nederlandse Spoorwegen, waar innovatieve ideeën worden getest voor het station van de toekomst. Het stationsgebouw moest hiervoor worden verbouwd: dit was eind 2009 gereed.
De vernieuwing van het in 1996 opgeleverde station was de aanleiding voor de gemeente om te komen tot verbetering van de omgeving. Begin jaren '90 van de vorige eeuw startte het Leiden Centraal Project (LCP). Dit heeft geleid tot een aantal opgeleverde projecten. In 1996 kwamen de tunnel in het verlengde van de Schipholweg en de herinrichting van het Stationsplein gereed. Hiermee verdween het autoverkeer van het Stationsplein. De Joop Walenkamptunnel, een tunnel onder het spoor voor bussen en fietsers, is in 1997 geopend. De nieuwbouw van de Sociale Verzekerings Bank (SVB) dateert uit 1998. Aan de zeezijde van het station is in 2000 het appartementen- en kantorencomplex 'De Kijker' gerealiseerd. Het busstation is ook in 2000 opgeleverd. Er zijn twee nieuwe fietsenstallingen gebouwd (in 2002 en 2009). Het nieuwe kantoorgebouw van Achmea werd in 2011 opgeleverd. Aan de zeezijde is het multifunctioneel gebouw 'Level' gerealiseerd. Eind 2014 werd de herinrichting van de openbare ruimte van het 'zeezijdeplein' opgeleverd.
Ondanks deze concrete resultaten heeft het stationsgebied nog niet de uitstraling die past bij de ambities van Leiden. Zwakke punten zijn onder andere de barrièrewerking van het spoor, de gebrekkige samenhang en inrichting van de openbare ruimte, de onaantrekkelijke visuele kwaliteit en de matige parkeeroplossingen. Ook ontbreekt de samenhang tussen de diverse grote gebouwen in het gebied. Tenslotte is het gebied nog niet verdicht, terwijl dit wel wenselijk is op een stationslocatie.
Het plangebied bestaat uit het huidige YNS-gebouw: het kantoorpand met gemengde plint op de hoek van het Stationsplein met de Stationsweg en de Haverzakgang.
Tevens is in het plangebied de voormalige kiosk met adres Stationsweg 34 opgenomen.
Tenslotte valt een gedeelte van het Stationsplein binnen het plangebied: het deel waaronder de garage wordt gebouwd.
Bebouwing
Het huidige pand binnen de projectlocatie bestaat uit een gebouw met een tweetal vleugels: een vleugel langs het Stationsplein en een vleugel langs de Stationsweg. Op de hoek van Stationsplein en Stationsweg bevindt zich de ingang tot de vleugels via een centrale hal en trappenhuis. Deze ingang ligt niet in de rooilijnen maar is terugliggend gebouwd.
Het gebouw heeft een plint en daarboven zes bouwlagen. Aan de achterzijde, de kant van de Haverzakgang en het Morssingelterrein, is het pand over één bouwlaag uitgebouwd. Hier bevindt zich de logistiek. Het gehele gebouw beslaat circa 1.500 m2 grondoppervlak.
Openbare ruimte
De openbare ruimte rondom het gebouw is functioneel ingericht. De openbare ruimte is geheel bestraat en verhard. Waar Stationsweg en Stationsplein een belangrijke verkeersfunctie hebben voor openbaar vervoer (vanwege de ligging nabij het huidige busstation) en de grote aantallen voetgangers en fietsers van en naar het station, daar is de Haverzakgang een smalle steeg voor voetgangers. Deze steeg verbindt de Stationsweg met het Morssingelterrein, dat met name gebruikt wordt als parkeerplaats voor auto's en stallingsruimte voor fietsen. Het Morssingelterrein is ook grotendeels verhard en stenig van karakter. Slechts aan de zuidrand van het Morssingelterrein bevindt zich een groenstrook met bomen, het enige groen in een verharde en stenige omgeving.
Het huidige YNS-gebouw is gebouwd als kantoorpand. De etages zijn in gebruik geweest als kantoorruimte, maar staan al vele jaren leeg en worden nu anti-kraak bewoond.
De plint kent gemengde functies. Voorheen zat hier jarenlang een Chinees restaurant, sinds enige jaren zit in de plint aan de kant van het Stationsplein de Burger King. Aan de kant van de Stationsweg zit een supermarkt (Jumbo) en een kapsalon (Het Kap Perron).
De uitbouw aan de achterzijde wordt gebruikt als magazijn voor de supermarkt.
Analyseren we de huidige situatie, dan vallen enkele zaken op:
Concluderend kan gesteld worden dat het huidige gebouw geen kwaliteit biedt op deze prominente stedenbouwkundige locatie. Ook de omliggende openbare ruimte biedt, deels als gevolg van de bebouwing (blinde muren, gesloten achterkanten) geen kwaliteit en scoort laag voor wat betreft sociale veiligheid en toegankelijkheid.
Functioneel gezien biedt de huidige gemengde plint wel kwaliteit (overdag). Het feit dat het kantoorgebouw leeg staat is echter funest voor de uitstraling van het gebouw als geheel. Bovendien is het heel ongewenst om vlakbij een openbaar vervoerknooppunt (Leiden Centraal op 50 (!) meter lopen) een aanzienlijk aantal vierkante meters leeg te laten staan terwijl er grote behoefte in de stad is aan woningen en andere functies in een hoogstedelijk milieu.
Conclusie: deze locatie vraagt om een nieuwe ontwikkeling. Hierbij zijn de belangrijkste uitdagingen:
Binnen de gemeente Leiden worden globaal twee typen bestemmingsplannen onderscheiden: actualisatieplannen en ontwikkelingsplannen.
Actualisatieplannen worden veelal opgesteld voor een groter plangebied, bijvoorbeeld een wijk of stadsdeel. Het doel van een actualisatieplan is vooral het conserveren van de bestaande situatie. Hiertoe wordt de bestaande situatie in een actueel juridisch kader gegoten. Hierbij vinden geen (grote) wijzigingen plaats in de planologische situatie.
Dit bestemmingsplan De Geus is geen actualisatieplan: het plan maakt een nieuwe ontwikkeling mogelijk. Hiermee is het een ontwikkelingsplan: het maakt iets nieuws, iets anders mogelijk dan het vigerende bestemmingsplan.
De omliggende locaties rond het plangebied zijn onlangs geactualiseerd in de vorm van het bestemmingsplan 'Stationsbuurt'. Dat bestemmingsplan biedt een actueel juridisch-planologisch kader voor die delen van de Stationsbuurt die de komende jaren (nog) niet ontwikkeld zullen worden en waar conservering van het bestaande wel aan de orde is. Om die reden is een gedeelte van het plangebied van dit bestemmingsplan 'De Geus' buiten het bestemmingsplan 'Stationsbuurt' gehouden.
De uitvoering van het project stationsgebied zal gefaseerd verlopen; de totale looptijd van het project bedraagt meer dan tien jaar. Er is gekozen voor het maken van kleinere bestemmingsplannen voor de diverse deelgebieden binnen het stationsgebied in de plaats van een nieuw plan voor het gehele stationsgebied omdat de uitvoering van de diverse deelgebieden een lange looptijd hebben, langer dan de planhorizon van tien jaar. De latere fasen in het project zijn op dit moment nog niet voldoende uitgewerkt om concreet in een bestemmingsplan op te kunnen nemen. De plannen voor De Geus zijn nu wel voldoende concreet uitgewerkt om in een nieuw bestemmingsplan op te nemen.
In het door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundige plan voor het stationsgebied zijn voor de locatie H1/De Geus stedenbouwkundige randvoorwaarden (bouwhoogte, setbacks, rooilijnen) opgenomen met een indicatief programma voor deze specifieke locatie.
De uitgangspunten met betrekking tot de architectuur zijn opgenomen in het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitsplan. Op basis van deze uitgangsopunten is een plan ontwikkeld.
Bebouwing
Verkeer
De bestaande verkeerssituatie blijft deels intact: Stationsplein en Stationsweg veranderen niet als gevolg van dit bouwplan. Ook blijft het busverkeer door de Stationsweg mogelijk op basis van dit bestemmingsplan. Wel zal de Haverzakgang, nu een donkere steeg, een andere uitstraling krijgen. Door sloop van de kiosk en het maken van de entree van de appartementen in deze steeg ontstaat hier een ruime, sociaal veilige steeg. De Haverzakgang wordt ook veel breder dan in de huidige situatie.
Tussen het Stationsplein en het Morssingelterrein zal op termijn een nieuwe straat komen, zo is in het stedenbouwkundig plan opgenomen. Deze straat dient onder andere als ontsluiting voor het laden en lossen van De Geus. Deze nieuwe straat zal pas mogelijk zijn nadat (een deel van) de Stationspleinflat gesloopt is. Dat is in ieder geval niet op korte termijn voorzien, tot die tijd zal De Geus, net als het huidige gebouw, aan de Stationspleinflat grenzen.
Openbare ruimte
De openbare ruimte rond het plangebied zal conform het stedenbouwkundig plan straks bestaan uit straten waar letterlijk en figuurlijk meer ruimte voor de verblijfsfunctie moet zijn. Dit geldt ook voor de Haverzakgang en op termijn ook de nieuwe straat tussen Stationsplein en Morssingelterrein.
De onduidelijke openbare ruimten met matige sociale veiligheid (Haverzakgang) in de huidige situatie zullen plaatsmaken voor een duidelijke structuur: een gebouw met een alzijdig karakter zonder 'blinde vlekken' en 'dode hoeken'.
Groen
Door de toevoeging van geveltuinen, daktuinen en dakterrassen zal het plangebied in de toekomst groener worden dan de huidige situatie.
Water
(Open) water is ook in de nieuwe situatie niet aanwezig in het plangebied. Wel wordt er een groen dak op de sokkel aangelegd dat als extra waterbuffer zal gaan dienen.
In het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied is een indicatief programma opgenomen voor alle deelprojecten. Het programma voor de deellocatie H1 is leisure en detailhandel in de sokkel en wonen in de toren.
Het programma van De Geus zoals opgenomen in dit bestemmingsplan luidt als volgt:
| Wonen | 13.100 m² bvo (120 woningen) |
| Bioscoop | 3.500 m² bvo (8 zalen, 1.400 stoelen) |
| Horeca* | 1.700 m² bvo |
| Detailhandel* | 2.000 m2 bvo |
| Kantoren* | 1.000 m2 bvo |
| Dienstverlening* | 1.000 m2 bvo |
| Parkeren** | variabel (afhankelijk van parkeernorm) |
*De met een * gemarkeerde functies zijn gezamenlijk toegestaan tot een maximum van 4.000 m2 bvo.
**Dit bestemmingsplan maakt een parkeergarage mogelijk. Deze parkeergarage kan uiteindelijk gebouwd worden voor autoparkeren, fietsparkeren of een combinatie daarvan.
Wonen
Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 13.100 m² bvo aan woningen (in totaal 120 woningen). Dit deel van het stationsgebied kenmerkt zich door een grote mate van functiemenging en een breed programma. Dit deel moet zowel overdag als 's-avonds een levendig onderdeel van de stad worden. Om deze reden is ervoor gekozen een flink aantal woningen mogelijk te maken. Hierdoor wordt ook 's-avonds voldoende levendigheid en sociale veiligheid in het gebied verwacht. De locatie leent zich voor centrumstedelijk wonen nabij het openbaar vervoer. De woningen zullen dan ook geheel in de vorm van appartementen gebouwd worden.
Alle appartementen worden gebouwd in de toren, de entreepartij van de appartementen is gesitueerd in de Haverzakgang.
Bioscoop en conferentie-, congres- en collegefaciliteiten
De plint van het het bebouw (zijnde de onderste drie bouwlagen) wordt voor een groot deel in beslag genomen door de bioscoop. Deze bioscoop telt in totaal acht zalen in wisselende grootte. Het maximum aantal stoelen bedraagt 1.400. Op de begane grond en op de eerste etage is een foyer gepland, de zalen bevinden zich in de gehele plint, verdeeld over begane grond, eerste en tweede etage. Ook is een bar opgenomen binnen de bioscoop.
De bioscoopzalen kunnen tevens gebruikt worden als collegezalen of conferentiezalen. Dit dubbelgebruik is belangrijk om de zalen optimaal te benutten, ook op momenten dat er minder vraag is naar filmvertoningen (bijvoorbeeld in de ochtenduren doordeweeks). De ingang van de bioscoop is gelegen aan de Stationsweg.
Horeca
Binnen dit bestemmingsplan is horeca in categorie I, I*, II en III* en IV toegestaan tot een maximum van 1.700 m2. De horeca is gedacht in de plint en in een gedeelte van de toren (inclusief dakterras op de sokkel).
Kantoren
Maximaal 1.000 m2 kantoor is toegestaan. Vooralsnog gaat het bouwplan voor De Geus niet uit van kantoren, dit bestemmingsplan biedt wel de planologische mogelijkheid voor kantoor. Op basis van het provinciaal kantorenbeleid kan 1.000 m2 als 'kleinschalig kantoor' worden beschouwd.
Dienstverlening
Binnen de gemengde bestemming is ook dienstverlening toegestaan.
Detailhandel
De huidige Jumbo-supermarkt zal terugkeren in het nieuwbouwplan in de vorm van een 'Jumbo city store'. Deze supermarkt is toegestaan tot een maximum van 2.000 m2 .
Parkeren en laden en lossen
Het laden en lossen ten behoeve van de supermarkt vindt plaats aan de zijde van het Morssingelterrein en/of in de Haverzakgang.
Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om een parkeergarage te bouwen. Deze garage mag onder het gebouw worden gebouwd en ook onder een deel van het Stationsplein. De garage mag gebruikt worden voor autoparkeren, fietsparkeren of een combinatie van die twee.
Bij het realiseren van een fietsenstalling kan het gaan om een fietsenstalling ten behoeve van het project zelf (voor bewoners, bezoekers van de bioscoop, etc.) maar ook om een openbare fietsenstalling ten behoeve van het station.
Conclusie
Het hierboven beschreven programma vormt het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De in het programma opgenomen aantallen vormen het 'plafond' van dit bestemmingsplan: al deze functies tezamen zijn het maximaal toelaatbare programma (met uitzondering van parkeren: de genoemde aantallen zijn zo precies mogelijk maar hiervan kan een afwijking mogelijk zijn bij het feitelijke bouwplan).
Het programma is verdeeld over een plint, de 'sokkel', en een hoogbouwtoren, de 'setback', conform het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied. De mix van verschillende functies zorgt voor een gemengd stedelijk stationsgebied waar het op alle tijdstippen van de dag en avond levendig is en waar de beschikbare ruimte zo goed en intensief mogelijk wordt gebruikt.
Uit de beschrijving van het plangebied (paragraaf 2.2) volgde de conclusie (in paragraaf 2.2.5) dat er enkele belangrijke verbeterpunten voor deze locatie gelden.
Het nieuwe bouwplan voor De Geus biedt, door de opbouw met sokkel en setback en de mix van functies (waaronder wonen) de gewenste stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit op deze locatie.
De Geus is volledig in lijn met het beleid van de gemeente om voor het stationsgebied te komen tot een nieuwe stedenbouwkundige invulling in de vorm van sokkels met setbacks en een intensieve mix aan functies. Het moge duidelijk zijn dat De Geus een ontwikkeling is die zeer wenselijk is op deze locatie en bijdraagt aan de noodzakelijke vernieuwing van het stationsgebied. Daarnaast biedt De Geus ook een belangrijke meerwaarde voor de stad: niet alleen als entree van de (binnen)stad, maar ook door de functies die zij huisvest (waaronder in belangrijke mate de bioscoop) en een flink aantal nieuwe woningen.
Naast het verwerken van de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan in dit bestemmingsplan is er ook gekozen om op een aantal punten af te wijken van het stedenbouwkundig plan: deze afwijkingen zijn in paragraaf 3.6.2 opgenomen. Het betreft de bouwhoogte van plint en toren alsmede de rooilijn van de plint.
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit van de rijksoverheid beschreven. Het kabinet schetst in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig, waarbij het rijk zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaat zitten. Het uitgangspunt hierbij is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn.
Volgens de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel.
Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de SVIR. Het betreft een lokale ontwikkeling, binnen bestaand stedelijk gebied. Deze ontwikkeling is niet in strijd met het nationale belang.
Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Barro opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee.
Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.
Ook de bescherming van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden, zoals de Limes, is in het Barro vastgelegd. Dit is inmiddels doorvertaald in de provinciale structuurvisie en verordening.
Met het opstellen van onderhavig bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.
In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.
Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:
De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland. Voor de onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf (3.2.3.4).
In de Structuurvisie Randstad 2040 zet het kabinet de koers uit om de Randstad integraal te ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende Europese topregio in 2040. Lopende en nieuwe ontwikkelingen en opgaven vragen om een visionair en samenhangend antwoord. Klimaatverandering, internationale arbeidsmigratie, bereikbaarheidsproblemen, vergrijzing van de bevolking en toenemende internationale concurrentie brengen kansen en risico's met zich mee voor de toekomstige concurrentiepositie van de Randstad.
De steden van de Randstad ontwikkelen zich in een economisch krachtenveld van verdere internationalisering. De unieke ligging in de delta, de diversiteit en onderlinge nabijheid van steden en landschappen zijn kwaliteiten die de Randstad onderscheiden van andere Europese stedelijke regio's. Het kabinet wil keuzes maken voor twee ruimtelijke strategieën vanuit vier leidende principes voor de lange termijn:
De uitvoering van onderhavig bestemmingsplan levert een bijdrage aan de doelstellingen van de Structuurvisie Randstad 2040.
Stedenbaan is een integraal concept voor ruimtelijke ontwikkeling en hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de Zuidelijke Randstad. De partners van Stedenbaan hebben de afgelopen 10 jaar dit concept onderdeel gemaakt van hun beleid. De partners van Stedenbaan hebben hun inzet als volgt geformuleerd:
“Het in samenhang met de ruimtelijk-programmatische opgaven verbeteren van de bereikbaarheid per openbaar vervoer in de Zuidelijke Randstad door het realiseren van een voor de inwoners en reizigers aantrekkelijk samenhangend netwerk van OV-verbindingen en door het beïnvloeden van ruimtelijk keuzes.”
Voor het HOV ontwikkelen en stimuleren de partners van Stedenbaan een samenhangend netwerk voor de hele vervoersketen uitgaande van een hoogwaardig openbaar vervoer netwerk en aansluitende maatregelen voor ketenmobiliteit. Hiertoe is afgesproken dat de partners maatregelen nemen om wonen, werken en recreëren dichter bij de trein en HOV te brengen. De NS-Sprinters – die in de toekomst 6x per uur gaan rijden – dienen als ruggengraat voor de overige HOV-lijnen. Dit net voedt op haar beurt weer de Intercity's.
Op het gebied van ruimtelijke ordening hebben de partners van Stedenbaan afspraken gemaakt over de programmering van binnenstedelijk bouwen rondom treinstations. Binnen het verstedelijkingsbeleid van de Zuidelijke Randstad wordt gestreefd naar 80% binnenstedelijk bouwen, waarvan de helft (40%) rondom de Stedenbaan-stations. Deze aanpak zorgt voor een positieve ontwikkeling van de stationsgebieden en de HOV-knooppunten. Tegelijkertijd worden rond de stations en knopen afspraken gemaakt over fietsvoorzieningen, P+R en de kwaliteit van de stationsomgeving.
Daarnaast geeft de jaarlijkse monitor inzicht in de realisatie van de doelstellingen en de effecten van Stedenbaan. Het programma Stedenbaan vormt een onderdeel van de activiteiten van het Samenwerkingsverband Zuidvleugel. De Zuidelijke vleugel van de Randstad heeft de potentie uit te groeien tot één van de topregio's van Europa. Hiervoor wordt door de Zuidvleugelpartners (provincie Zuid-Holland, samenwerkingsverbanden en de gemeenten Den Haag en Rotterdam) gewerkt aan de integrale ontwikkeling van economische vitaliteit, natuur en water, bereikbaarheid en woningaanbod. Stedenbaan levert met haar activiteiten gericht op verbetering van het hoogwaardig openbaar vervoer allereerst een bijdrage aan de verbetering van de bereikbaarheid. Een goede bereikbaarheid is een basis voorwaarde voor de verdere economische ontwikkeling van de Zuidelijke Randstad. Met haar activiteiten op RO-gebied op het bouwen rondom OV-knooppunten levert zij tevens een bijdrage aan het binnenstedelijk wonen en werken.
De projecten uit het Bereikbaarheidspakket zijn belangrijk voor de bereikbaarheid van het stedelijk gebied, waar de grootste verstedelijkingsopgaven liggen. In de verstedelijkingsstrategie kiest de Zuidvleugel voor binnenstedelijk bouwen. Dat is alleen mogelijk als de locaties goed ontsloten worden. Stedenbaan speelt hierin een belangrijke rol. Ongeveer 40% van de totale woningbouwproductie wordt langs de treinstations geprogrammeerd. Verschillend per station komen er in meer of mindere mate ook kantoren en voorzieningen. Zo wordt bijgedragen aan een goed vestigingsklimaat voor bedrijven en inwoners in de Zuidvleugel.
In 2017 heeft de gemeente Leiden zich aangesloten bij het Stedenbaan project. Stedenbaan is een integraal concept voor ruimtelijke ontwikkeling en hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) in de Zuidelijke Randstad.
De partners van Stedenbaan hebben de afgelopen 10 jaar dit concept onderdeel gemaakt van hun beleid. De partners in Stedenbaan werken in de Zuidelijke Randstad aan een toekomst waarin zoveel mogelijk mensen wonen, werken en recreëren rond goed bereikbare multimodale HOV-knooppunten. Dit doen zij in samenwerking met het Rijk en in afstemming met belanghebbenden zoals gemeenten, vervoermaatschappijen, maatschappelijke organisaties, infrastructuurbeheerders en andere marktpartijen zoals projectontwikkelaars, beleggingsmaatschappijen en woningbouwcorporaties.
Dit bestemmingsplan is helemaal in lijn met de doelstellingen vanuit Stedenbaan. Het bestemmingsplan voorziet in een vergaande verstedelijking in de nabijheid van een Stedenbaanstation. De keuze om een multifunctioneel gebouw met een regionale functie (multiplex bioscoop) in combinatie met woningen in de onmiddellijke nabijheid van openbaar vervoer te bouwen draagt bij aan de doelstellingen van Stedenbaan. Hierover wordt specifiek gezegd:
Hogere dichtheden realiseren in dit gebied zou een positieve ontwikkeling zijn voor duurzame verstedelijking. Vanuit het oogpunt van duurzame mobiliteit is het wenselijk het stationsgebied (nog) intensiever te bebouwen. Het gebied valt namelijk binnen een straal van 500 meter rond het Centraal Station.
Ook vanuit het oogpunt van duurzame mobiliteit zou het wenselijk zijn het gebied zo intensief mogelijk te gebruiken. Dit kan door functies te kiezen die een laag ruimtegebruik per (werkzame) persoon hebben en door te kiezen voor complementaire functies, waardoor dubbel ruimtegebruik mogelijk wordt. Functiemenging resulteert ook in een voordeel bij gebruik van WKO’s; functies kunnen onderling warmte en / of koude uitwisselen, zodat een efficiënt energiesysteem gecreëerd kan worden.
De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Deze visie is per 1 augustus 2014 in werking getreden. Deze visie is per 12 januari 2017 geactualiseerd in werking getreden.
Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie. De kern daarvan is:
De VRM bestaat uit: de Visie ruimte en mobiliteit, de Verordening ruimte, het Programma ruimte en het Programma mobiliteit.
Op de kwaliteitskaart van de visie is het bestemmingsplangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Richtpunten voor steden en dorpen die relevant voor dit plan zijn:
De plannen voor De Geus zijn in lijn met de VRM: het betreft het benutten van de kansen rondom een halte van hoogwaardig openbaar vervoer. Er is met de ontwikkeling sprake van een intensiever, compact ruimtegebruik.
Daarnaast voldoet dit bestemmingsplan nog aan de volgende uitgangspunten van de VRM:
Dit bestemmingsplan is dus niet in strijd met de VRM en past binnen de uitgangspunten van de VRM.
In de Verordening Ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland, op 9 juli 2014 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. De verordening is per 1 augustus 2014 in werking getreden. De geactualiseerde verordening is per 12 januari 2017 in werking getreden.
Gemeentelijke plannen zullen ook getoetst worden aan de provinciale regels: strijdigheid met deze regels betekent ook strijdigheid met provinciaal beleid.
Enkele speerpunten uit de Verordening Ruimte zijn de ladder voor duurzame verstedelijking en de ruimtelijke kwaliteit alsmede de molenbiotoop.
Dit bestemmingsplan is opgesteld met de Verordening Ruimte als uitgangspunt. In de hieronder opgenomen paragrafen is per thema gekeken op welke wijze dit bestemmingsplan raakt aan het provinciale beleid.
Geconcludeerd kan worden dat dit bestemmingsplan in overeenstemming is met het provinciale beleid zoals opgenomen in de Verordening Ruimte.
Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.
De ladder zoals opgenomen in het Bro is een motiveringseis voor de toelichting van het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Om een vrijblijvend karakter te vermijden, heeft de ladder zoals opgenomen in de verordening daarom niet alleen betekenis voor de toelichting van het bestemmingsplan maar ook voor de inhoud.
De provinciale verordening volgt ook de wijziging die per 1 juli 2017 is doorgevoerd. Dit houdt in dat de drie treden zijn vervallen, maar inhoudelijk heeft de provincie aangegeven dat de 'oude' en 'nieuwe' ladder voor de uitwerking gelijk zijn gebleven.
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
De toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De ladder verplicht decentrale overheden ertoe om ruimtelijke plannen te toetsen indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
Voordat aan de toetsing wordt toegekomen, moet worden beoordeeld of de ladder wel van toepassing is. Dat is afhankelijk van een aantal zaken: allereerst is de ladder enkel van toepassing op ruimtelijke plannen van decentrale overheden. Daarvan is met het bestemmingsplan De Geus zonder meer sprake.
Vervolgens is het de vraag of wordt voorzien in een ‘stedelijke ontwikkeling’. Dit begrip is omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van het Bro: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Voor het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ wordt aangesloten bij de Handreiking voor de ladder voor duurzame verstedelijking van de minister van IenM. Daarin wordt onder dit begrip verstaan: accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure.
Het plan voor De Geus is in ieder geval een 'ontwikkeling'. Bestaande bebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor nieuwbouw met een afwijkend programma en afwijkende massa.
Of iets als 'stedelijke' ontwikkeling moet worden aangemerkt, hangt verder nog af van de vraag of een ontwikkeling als kleinschalig kan worden aangemerkt. Als dat het geval is, dan maakt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitzondering en hoeft niet te worden getoetst aan de ladder. In het geval van De Geus is geen sprake van een kleinschalige ontwikkeling: het betreft een plan dat zowel wat betreft locatie, massa als programma impact heeft op de omgeving. Hierdoor kan niet gesteld worden dat het plan kleinschalig is.
Ten slotte is voor de toepasselijkheid van de ladder relevant of wordt voorzien in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. Hierbij is relevant of sprake is van een nieuwe planologische situatie en/of nieuwbouw is vereist voor de voorziene ontwikkeling. Het is dus van belang welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Indien niet meer mogelijk wordt gemaakt dan reeds mogelijk is, dan is sprake van een continuering van de planologische situatie en is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Als sprake is van nieuwbouw én een functiewijziging na de sloop en het volume toeneemt, dan is zonder meer sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling: het ruimte beslag wordt groter. Bij het beoordelen hiervan komt het dus strikt genomen neer op de vraag of het ruimtebeslag al dan niet toeneemt. Indien enkel sprake is van een functieverruiming of –wijziging zonder dat er nieuw beslag op de ruimte plaatsvindt, dan is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
In het geval van de ontwikkeling van De Geus is sprake van nieuwbouw (nadat de oude bebouwing is gesloopt). In het thans vigerende bestemmingsplan is ook sprake van een gemengde bestemming op basis waarvan de functies wonen, kantoor, detailhandel en horeca zijn toegestaan. Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn de functies wonen in het gehele gebouw toegestaan, kantoor, detailhandel en horeca zijn op de begane grond en eerste etage toegestaan. Het aantal woningen is beperkt tot maximaal 90 of ongelimiteerde studentenhuisvesting, de maximale bouwhoogte bedraagt 50 meter (zijde Stationsplein) en 22 meter (zijde Haverzakgang).
Gesteld kan worden dat de multiplex bioscoop niet mogelijk was onder het oude bestemmingsplan en daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling is van een 'andere stedelijke voorziening'. Voor de overige functies geldt dat het ruimtebeslag zoals mogelijk wordt gemaakt via dit nieuwe bestemmingsplan niet groter is dan volgens het vigerende bestemmingsplan, met uitzondering van het aantal woningen en met uitzondering van horeca omdat er andere horecaconcepten zijn toegestaan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.
Het aantal woningen dat dit nieuwe bestemmingsplan toestaat is maximaal 120, het oude bestemmingsplan stond, in het geval van reguliere woningen, maximaal 90 woningen toe.
De functies detailhandel en horeca waren volgens het oude bestemmingsplan mogelijk tot een maximum van 4.000 m2, dit metrage wordt in dit bestemmingsplan terug gebracht naar maximaal 2.000 m2 detailhandel en maximaal 1.700 m2 horeca. Kantoren waren mogelijk tot een maximum van 4.500 m2, dit wordt teruggebracht tot 1.000 m2.
Uit bovenstaande blijkt dat er in het geval van De Geus sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat hiermee een toets aan de ladder noodzakelijk is. Dit geldt met name voor de bioscoop: deze functie legt een nieuw ruimtebeslag op deze locatie. Voor de woningen geldt een beperkte toename. Voor horeca geldt een afname in m2, maar is wel sprake van de mogelijkheid van andere horecaconcepten.
De overige functies leggen een gelijk of kleiner ruimtebeslag op deze locatie.
Onderzoek naar behoefte aan multiplex bioscoop
Door Bureau Stedelijke Planning (BSP) is een onderzoek uitgevoerd naar de behoefte aan een multiplex bioscoop van 8 zalen en 1.400 stoelen in de Leidse Regio. Dit onderzoek dateert van april 2020 en is hiermee actueel. Het gehele onderzoek van BSP is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
BSP concludeert dat er in de Leidse Regio (die in het onderzoek is gedefinieerd), behoefte is aan 1.400 extra bioscoopstoelen in Leiden. Gesteld kan worden dat het plan voor De Geus met maximaal 1.400 stoelen voldaan wordt aan een behoefte.
Binnen bestaand stedelijk gebied kan voldaan worden aan deze behoefte.
Onderzoek naar behoefte aan extra woningen
In paragraaf 3.4.2 van dit bestemmingsplan, waarin de toets aan het woonbeleid wordt uitgevoerd, wordt tevens een kwantitatieve toets uitgevoerd naar de behoefte aan woningen op deze locatie. Het blijkt dat er behoefte is aan de 120 woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Ook BSP heeft de behoefte aan woningen onderzocht en komt tot de conclusie dat deze behoefte bestaat.
Conclusie ladder voor duurzame verstedelijking
Dit bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking: er is sprake van een stedelijke ontwikkeling waarbij gebouwd wordt in bestaand stedelijk gebied en er sprake is van een behoefte.
In de Visie Ruimte n Mobiliteit en de Verordening Ruimte is een van de speerpunten het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie beschikt over een kwaliteitskaart met een bijbehorende uitwerking in richtpunten.
In artikel 2.2.1 lid 1 van de Verordening Ruimte zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit kwaliteitsbeleid onderscheidt de provincie in artikel 2.2.1 lid 2 van de Verordening Ruimte twee beschermingscategorieën. Hier zijn onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk.
In artikel 2.2.1, lid 1 is opgenomen:
Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarde ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: " de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen)."
Ruimtelijke kwaliteit
Voor wat betreft deze ruimtelijke ontwikkeling is er sprake van inpassen.
Op de kwaliteitskaart is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Het plangebied is niet gelegen in een beschermingsgebied maar in het zogenaamde 'overige gebied'.
Uitgangspunt is een ontwikkeling die past binnen de gebiedsidentiteit, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Dit betekent dat dit bestemmingsplan moet passen binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen). Dit is het geval: het plan past binnen de aangewezen zones 'steden en dorpen' en 'stedelijk centrumgebied'. Het plan is hiermee ingepast in de omgeving en voldoet daarmee aan de eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: de richtpunten van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding.
Doordat de richtpunten van de kwaliteitskaart niet in het geding zijn en er geen sprake is van een ontwikkeling in een beschermingszone is een uitvoerige beeldkwaliteitsparagraaf niet nodig. Dit bestemmingsplan voldoet hiermee aan de provinciale eisen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.
Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke kwaliteit niet in het geding is.
Behalve bovengenoemde speerpunten zijn in de verordening ook aanvullende regels opgenomen voor de bescherming van belangrijke waarden en kwaliteiten binnen bestaand stads- en dorpsgebied, zoals de molenbiotoop. Tevens zijn regels opgenomen voor kantoren en detailhandel. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante regels opgenomen.
De regels voor kantoren luiden als volgt:
Artikel 2.1.2 Kantoren
Lid 1 Kantorenlocaties
Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren, op gronden:
Lid 2 Uitzonderingen
Het eerste lid is niet van toepassing op:
De regels voor detailhandel luidden als volgt:
Artikel 2.1.4 Detailhandel
Lid 1 Detailhandel binnen de centra
Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden:
Lid 2 Omvang van ontwikkelingen binnen de centra
De nieuwe detailhandel, bedoeld in het eerste lid, voldoet aan de volgende eisen:
Lid 3 Uitzonderingen buiten de centra
Het eerste lid is niet van toepassing op een bestemmingsplan dat voorziet in de volgende nieuwe detailhandel:
Lid 4 Ontwikkelingen groter dan 1.000 m2 buiten de centra
Voor zover de nieuwe detailhandel, bedoeld in het derde lid onder d, e en f een omvang heeft van meer dan 1.000 m² bruto vloeroppervlak, voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Mede met het oog hierop is advies gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg en is zo nodig een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd.
Lid 5 Nevenassortimenten
Een bestemmingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het derde lid, onder a, d, e en f stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten:
Voor detailhandel geldt verder dat per 1 juli 2015 een provinciale adviescommissie in werking treedt om detailhandelsplannen van gemeenten te beoordelen. Deze Adviescommissie Detailhandel zal alle plannen vanaf 2.000 m2 bvo in centra en 1.000 m2 bvo daarbuiten beoordelen.
De regels voor de molenbiotoop luiden als volgt:
Artikel 2.3.3 Molenbiotoop
Lid 1 Molenbiotoop
Een bestemmingsplan voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 9 Cultureel erfgoed, garandeert in voldoende mate de vrije windvang en het zicht op de molen en voldoet aan de volgende voorwaarden:
Lid 2 Afwijkingsmogelijkheid
In afwijking van het eerste lid, onderdelen a en b, is het oprichten van nieuwe bebouwing mogelijk ten behoeve van:
Op grond van artikel 3.2 kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen. Dit artikel luidt als volgt:
Artikel 3.2 Ontheffingsbepalingen
Lid 1 Ontheffing
Gedeputeerde staten kunnen op verzoek van burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van de regels van deze verordening voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de met die regels te dienen provinciale belangen.
In de overige regels zoals opgenomen in de provinciale verordening komen de thema's detailhandel, kantoren en molenbiotoop aan bod. Deze worden hieronder besproken.
Kantoren
Wat betreft kantoren voorziet dit bestemmingsplan in de ontwikkeling van maximaal 1.000 m2 kantoren. Dit voldoet aan de verordening als zijnde een kleinschalige kantorenontwikkeling (lid 2 onder b). Daarnaast zou deze locatie ook voldaan aan het eerste lid van de verordening: Leiden Centraal is aangewezen als concentratielocatie voor kantoren. Het vigerende bestemmingsplan maakt overigens 4.500 m2 kantoor mogelijk. Planologisch is er dus sprake van een afname.
Detailhandel
Voor wat betreft detailhandel is met name artikel 2.1.4 van de provinciale verordening van belang. Hierin staat:
Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden:
De provincie heeft aangegeven dat de locatie Leiden Centraal een onderdeel vormt van de Leidse binnenstad voor wat betreft detailhandel. Er is dus sprake van een detailhandelsontwikkeling binnen een bestaande winkelconcentratie. De locatie van De Geus past dus binnen een bestaande winkelconcentratie en de locatiekeuze valt dus binnen provinciaal beleid.
Dit bestemmingsplan De Geus hoeft niet beoordeeld te worden door de Adviescommissie Detailhandel: de nieuwbouw bestaat, de reeds bestaande plancapaciteit buiten beschouwing gelaten, uit maximaal 2.000 m2 bvo detailhandel in een bestaand centrum. Hiermee wordt binnen de grens van 2.000 m2 bvo gebleven. Hiermee voldoet dit bestemmingsplan ook aan de overige regels voor wat betreft detailhandel.
Molenbiotoop
De maatvoering van gebouwen zoals die mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan is in strijd met de molenbiotoopregel van de provincie vanwege de molenbiotoop van molen De Valk. Aan de provincie is een ontheffing ex artikel 3.2 van de Verordening Ruimte gevraagd. Deze ontheffing is op 23 mei 2017 verleend. Het verzoek om ontheffing en de ontheffing zijn beiden als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Gesteld kan worden dat met de verleende ontheffing er geen sprake meer is van strijd met provinciaal beleid: de provincie heeft ingestemd met de overschrijding van de bouwhoogte ten behoeve van deze ontwikkeling.
In paragraaf 4.2.2.4 wordt nader ingegaan op de molenbiotoop.
Deze structuurvisie is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.
De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.
De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:
De regionale centrumfunctie van Leiden wordt versterkt als gevolg van dit bestemmingsplan: een multiplex bioscoop is een regionale centrumfunctie. Ook de overige functies, waaronder centrumstedelijk wonen, passen binnen de beleidskaders van de regio.
Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld (RV 09.0130). Deze structuurvisie is bij raadsbesluit van 1 december 2011 herzien (RV 11.0104). De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. Op de punten die niet in deze structuurvisie zijn opgenomen, is de Boomgaard van Kennis van toepassing. Voor de overige aspecten is de structuurvisie is hiervan de ruimtelijke vertaling. Daarnaast is bij het opstellen van de structuurvisie gebruik gemaakt van de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.
De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:
Het vernieuwen van het stationsgebied is in lijn met de gemeentelijke structuurvisie. Hierin wordt gesproken over de kansen die zich in het stationsgebied voordoen om met wonen en werken een bijdrage te leveren aan de versterking van de (kennis)stad.
Voor het stationsgebied is aangegeven dat er een gebiedsvisie dient te liggen. Deze visie is aanwezig in de vorm van het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied.
In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.
De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.
In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.
Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.
Belangrijke ambities van de geactualiseerde vise 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.
In de ontwikkelingsvisie is het stationsgebied met name genoemd:
In 2030 is het stationsgebied veranderd in aantrekkelijk verblijfgebied. Er is dan een stationsbuurt ontstaan waar mensen wonen, werken, winkelen en graag willen zijn. Een buurt die er bovendien goed uitziet: de ruimtelijke kwaliteit is aanzienlijk verbeterd. Het is een prettig gebied om te zijn, dat uitnodigt om de binnenstad in te gaan en dat dé schakel is tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Station Leiden Centraal is nu al het vijfde station van Nederland als het gaat om het aantal reizigers. Het stationsgebied is voor veel bezoekers de toegangspoort tot Leiden, maar bovendien voor duizenden en duizenden regiobewoners de toegangspoort naar de rest van de Randstad en, zo je wilt, van Europa. Dagelijks stappen 60.000 treinreizigers uit in Leiden (bron: NS Poort, 2010). Aan de allure van het stationsplein is dat nog niet af te zien.
De ontwikkeling van De Geus, als onderdeel van het stationsgebied, is dan ook in lijn met de ontwikkelingsvisie.
In de “regionale agenda omgevingsvisie 2040” voor het Hart van Holland beschrijven de gemeenten Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Noorwijk, Oegstgeest, Voorschoten, Teylingen, Wassenaar en Zoeterwoude hun ambities en hun gezamenlijke koers voor ontwikkeling van de leefomgeving op hun grondgebied.
De gemeenten in het Hart van Holland bouwen voort op ruimtelijke structuren die al lange tijd bepalend zijn, zoals de Oude Rijn, de vijf karakteristiek Hollandse landschapstypen in het gebied (kust en duinen, bollen, plassen, veenweidegebied en landgoederen), snelle verkeersassen (spoorverbindingen, A4, A44) en het netwerk voor langzaam verkeer (wandelaars en fietsers). Mede dankzij deze structuren is de leefomgeving in het Hart van Holland “compleet”, “sterk”, “open” en “mooi”. Deze vier waarden hanteren de gemeenten als leidraad voor verdere ontwikkeling van de leefomgeving. Wij kiezen ervoor om zo de kwaliteiten in de afzonderlijke gemeenten te versterken en minder goed ontwikkelde plekken te verbeteren, bijvoorbeeld langs (voormalige) gemeentegrenzen.
Voor realisatie van deze opgaven en ambities hebben de gemeenten een ruimtelijk kader opgesteld dat uit vijf elementen is opgebouwd:
De tien gemeenten uit het Hart van Holland gaan samen aan de slag met de opgaven en ambities uit dit document. Daartoe kiezen ze periodiek de belangrijkste opgaven en thema’s en de gebieden waar als eerste iets moet gebeuren om de ambities uit dit document te verwezenlijken. Per thema en per gebied vormen de tien gemeenten telkens een klein cluster van direct betrokken gemeenten, zodat ze efficiënt en daadkrachtig te werk kunnen gaan.
De inhoud van de “regionale agenda omgevingsvisie 2040” gebruiken de gemeenten, waarionder Leiden dus, in het Hart van Holland ook als leidraad wanneer zij elk een wettelijk voorgeschreven omgevingsvisie voor hun eigen grondgebied opstellen. Daarmee is deze regionale agenda “zelfbindend”.
De beoogde ontwikkeling van De Geus past binnen de kaders van de regionale omgevingsvisie: deze ontwikkeling staat de uitvoering van de omgevingsvisie niet in de weg. Bovendien voldoet de beoogde ontwikkeling aan het uitgangspunt van de omgevingsvisie om wonen en werken in het Leidse stationsgebied te combineren.
Ook wordt in de omgevingsvisie aangegeven dat bebouwing waar mogelijk groene daken moeten krijgen. Deze verplichting staat ook in dit bestemmingsplan opgenomen.
In de omgevingsvisie staat ten aanzien van nieuwe bebouwing nog opgenomen dat:
Dit bestemmingsplan voldoet dus aan de uitgangspunten van de regionale omgevingsvisie.
Het Structuurplan van Leiden 'Boomgaard van Kennis' is vastgesteld in 1995 en beschrijft in hoofdlijnen de meest gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Leiden. Het is bedoeld als sturingskader voor op te stellen bestemmingsplannen. De drie pijlers zijn de versterking van de kennisintensieve werkgelegenheid, het gebruik van de monumentale binnenstad en het bieden van gevarieerde woonmilieus. Ook hier is geconstateerd dat in het stedelijk gebied van Leiden nagenoeg geen ruimte meer is voor geschikte bouwlocaties. Bij het binnenstedelijk realiseren van (woning)bouwopgaven wordt dus gestreefd naar doelmatig ruimtegebruik en een verbetering van de stedenbouwkundige vervlechting en ruimtelijke kwaliteit.
De pijlers worden uitgewerkt aan de hand van de volgende thema's:
In het structuurplan wordt aandacht geschonken aan de belangrijke functie van de binnenstad. Deze binnenstad wordt gekenmerkt door een middeleeuwse en 17e eeuwse stadsplattegrond, omgeven door een groene singel, met daarbinnen een stelsel van grachten en een groot aantal monumenten.
Hoewel de nieuwe structuurvisie het stationsgebied ook noemt worden hieronder ook de belangrijkste punten uit het oude structuurplan genoemd.
In het structuurplan is op een integratiekaart aangegeven wat de belangrijkste speerpunten van het plan zijn. Voor het stationsgebied gelden de volgende speerpunten:
De schakelfunctie van het stationsgebied tussen de 'oude' (binnenstad) en 'nieuwe' (LBSP) stad wordt genoemd: juist op dit schakelpunt kunnen diverse functies geïntensiveerd worden. Het stationsgebied wordt dan ook gekenmerkt als een dynamisch gebied.
De ontwikkeling is in lijn met het structuurplan.
De kwaliteit van de binnenstad is een van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgelegd in het coalitieakkoord. Een paar citaten: 'Wellicht de grootste kans voor Leiden is de kwaliteit van haar historische binnenstad. De historische binnenstad is een sterk onderscheidende kwaliteit van Leiden ten opzichte van andere gemeenten. De combinatie met kenniseconomie biedt Leiden veel kansen. (…) Voor de centrumpositie van Leiden is het eveneens cruciaal dat de bezoekersfunctie wordt versterkt. (…) Wij zetten in op een aantrekkelijker winkel- en verblijfsgebied (…). De inrichting van de openbare ruimte verdient verbetering. Prioriteit daarbij heeft de entree van de stad vanaf het station tot het historische centrum.'
Met dit vertrekpunt heeft in februari 2008 de gemeenteraad van Leiden het college van B&W opdracht gegeven een meerjarig en integraal programma Binnenstad op te stellen.
Op 16 juni 2009 heeft de raad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. De tendens dat Leiden positie verliest als winkel- en bezoekersstad moet hiermee worden omgebogen.
De doelen van het programma zijn:
Er is eerst een visie gemaakt, gebaseerd op gesprekken met vele partners uit de stad, onderzoeken naar onder andere het winkelaanbod en de ruimtelijke economische potenties van de binnenstad, onderzoek onder winkelend publiek en Leiden panel, bezoeken aan diverse andere historische binnensteden. Ook is het concept getoetst bij ontwikkelaars, beleggers en vastgoedeigenaren bijeengekomen op een conferentie. De visie wordt gebruikt als een meerjarig en integraal leidend kader voor de ontwikkeling van de binnenstad. De visie definieert van 18 verschillende gebieden en locaties in de binnenstad de functie, de gewenste ontwikkeling, het bijbehorende programma en het type ontwikkeling.
Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan.
Het stationsgebied is binnen het programma een belangrijke ontwikkellocatie: een multifunctioneel programma van detailhandel, leisure, horeca, kantoren en woningen moet zorgen voor een aantrekkelijke hoofdentree tot de stad. Hiermee wordt niet alleen het stationsgebied op zichzelf een aantrekkelijker plek, maar tevens een belangrijke ontvangstplek voor de rest van de (binnen)stad. Vernieuwing van het stationsgebied draagt dus aan de ontwikkeling van de hele stad bij.
Ook een bioscoop (leisure) is genoemd in het programma als gewenste functie voor dit gebied.
Het Programma Binnenstad is uitgewerkt in de nota 'Verder met de binnenstad'. Deze nota is op 11 oktober 2012 door de gemeenteraad vastgesteld.
Het Programma Binnenstad heeft tot doel meer bezoekers naar de binnenstad van Leiden te trekken, meer bestedingen te genereren en een hogere waardering voor het aanbod van de binnenstad te krijgen. De doelen van het programma zijn daarmee in hoofdlijn economisch van aard.
De maatregelen van het programma Binnenstad zijn onder meer gericht op het ruimtelijk-economisch beleid. ‘Verder met de Binnenstad, Gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden’ stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Daarmee levert zij een praktisch en hanteerbaar kader voor een brede doelgroep.
In 'Verder met de binnenstad' wordt over het stationsgebied het volgende genoemd:
Rol en betekenis
Het gebied rondom het station is het meest gekende gebied van Leiden. Het station is het grootste bronpunt voor de stad, maar zelfs de mensen die de stad niet bezoeken en er alleen langs reizen kennen het gebied. Het stationsgebied moet de kwaliteit van de binnenstad reflecteren en de mensen de stad binnenhalen. Het moet een aantrekkelijk gebied zijn om doorheen te lopen, in te verblijven, in te werken en te wonen. Het is de plek waar alle vervoerssoorten samenkomen en waar iedereen op een zo efficiënt en prettig mogelijke wijze van vervoerssoort kan overstappen. Het is een plek waar je moet én wilt zijn.
Kenmerken en kwaliteiten
Het stationsgebied moet voorzien in de transportbehoefte van de stad en regio. Daarnaast moet het een integraal onderdeel van de stad worden. Dat betekent dat het aantrekkelijke verblijfsklimaat van de binnenstad moet worden doorgetrokken en dat er geen harde schaalsprong met de binnenstad moet plaatsvinden. De goede bereikbaarheid van het station voor OV moet worden aangevuld met een goede autobereikbaarheid in de vorm van parkeergarage(s). Vanuit de parkeergarage(s) en het station is een aangename voetgangersroute noodzakelijk naar de binnenstad. Het goed bereikbare stationsgebied is een zeer logische vestigingsplaats voor leisurefuncties, zoals bioscoop en congres, maar ook voor hotel en kantoorfuncties. Door de grote aantallen voetgangers zijn winkelfuncties ook aantrekkelijk. Woonfuncties zijn noodzakelijk om er een echte aangename buurt van te maken.
Kantorenstrategie Holland Rijnland (2016)
De nieuwe kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag hoe Holland Rijnland kan komen tot een gezonde kantorenmarkt. Deze actualisatie vervangt de huidige kantorenstrategie uit 2012. Holland Rijnland wil met deze regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader.
De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig:
De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland maken in deze kantorenstrategie bindende afspraken. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal deze afspraken bewaken en gemeenten er op aan spreken inden de afspraken niet juist worden nageleefd.
De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot planreductie af:
Kiezen voor locaties:
Kiezen betekent aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties te onderscheiden:
Duurzame kantoorlocaties:
Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Businesspark en de stationsgebieden van Leiden Centraal en Alphen aan den Rijn.
Niet-duurzame kantoorlocaties:
Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg.
W4-locatie (Wonen, Water, Wegen en Werken):
Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door in het multifunctionele programma het aandeel niet-kantoorfuncties te vergroten.
Toets aan de kantorenstrategie
Leiden Centraal is aangewezen als duurzame kantoorlocatie. Dit bestemmingsplan maakt maximaal 1.000 m2 bvo kantoor mogelijk. Dit betreft dus een kleinschalige kantoorontwikkeling, maar wel op een A1-locatie. Deze ontwikkeling is in lijn met de regionale kantorenstrategie: in de strategie is aangegeven dat die geen betrekking heeft op lokale kantoorontwikkelingen tot 1.000 m2. Daarnaast past de ontwikkeling van kantoren rond Leiden Cnetraal binnen het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.
Beleidsvisie Wonen Leidse Regio 2002
De Beleidsvisie Wonen Leidse regio (2002) geeft een beeld van de trends en een kwantitatieve analyse van de Leidse woningmarkt. Enkele genoemde trends zijn: regionalisering van de woningmarkt, stijgende ruimtebehoefte, verschuiving van een aanbodnaar een vraagmarkt, vergrijzing, gewenste aandacht voor duurzaamheid en een grotere keuzevrijheid van woonconsumenten.
De kwantitatieve analyse leert dat er ultimo 2001 bijna 88.700 woningen waren in de Leidse regio, waarvan bijna 58% (51.280) in Leiden (bron: WBO 2002). In de beleidsvisie is geraamd dat de voorraad in de regio in de periode 2000 2010 met 12.000 woningen zou moeten groeien om in de behoefte te voorzien.
In de periode 2000-2003 zijn circa 2.200 woningen gerealiseerd. De actualisering Vinexbouwscenario van 2004 laat zien dat in dit jaar ruim 1.100 woningen zijn geprogrammeerd (inclusief Voorhout), waarvan 89 in Leiden. In de periode 2005-2010 zal dus nog veel moeten worden gebouwd om het geraamde tekort terug te brengen. Het merendeel (62%) van de uitbreiding zal door verdichting worden gerealiseerd. In 2004 is dat aandeel nog 29%. Verder blijkt dat Leiden relatief veel sociale huurwoningen (45% tegen 37% in de totale regio) en weinig koopwoningen (43% tegen 52%) heeft.
In de woonvisie zijn afspraken gemaakt om die verhouding meer in evenwicht te brengen.
De visie concludeert dat een flink deel van de woningen binnenstedelijk gerealiseerd moet worden, bijvoorbeeld door middel van herstructurering en verdichting. De visie concludeert tevens dat de verhouding tussen vraag en aanbod van de woningmarkt uit balans is. Transformatie van bestaande wijken en nieuwbouw moeten deze discrepantie verhelpen.
Nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door'
Op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de nota Wonen 2020 'Leiden kijkt vooruit en pakt door' vastgesteld. Deze nota vormt een beleidskader voor de keuzes in het woonbeleid.
De Stadsvisie Leiden, Stad van Ontdekkingen, de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie 2025 "Leven in Leiden" en de ruimtelijke Structuurvisie Leiden 2025 vormen het kader voor deze nota Wonen. Deze nota Wonen vormt op haar beurt weer het kader voor nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties en voor de plannen voor renovatie en nieuwbouw.
Verbetering van de balans tussen vraag en aanbod, investeren in de kwaliteit van woning en woonomgeving en voldoende woningen voor hen die niet op de particuliere markt terecht kunnen: de lage en de middeninkomens. Dit zijn de drie hoofdopgaven die Leiden zich in de nieuwe nota Wonen stelt. Leiden is een aantrekkelijke woonstad met haar monumentale binnenstad, gevarieerde bevolking en goede voorzieningen. Om die aantrekkelijke stad te blijven moeten we doorgaan met investeren: afmaken van de bestaande woningprojecten en kijken naar nieuwe kansen. Vooruitzien en doorpakken is daarom het motto van deze nota, ook in tijden van crisis en bezuiniging. Dat is niet gemakkelijk en daarom staat samenwerking in deze nota centraal: samenwerking tussen en met woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, huurders en zorgaanbieder om ook in zwaardere tijden te zorgen voor verbetering van woning en woonklimaat.
Kwantitatief
Wat betreft de woningaantallen blijkt dat het voorgenomen programma past binnen afgesproken te bouwen woningen in de regio. Deze aantallen zij met de provincie afgestemd. Hiermee wordt ook voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking: er is sprake van een behoefte.
De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de meest actuele driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR 2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.
In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2012 tot 2029) maar een veel grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd het hetzelfde rekenmodel van bureau ABF-Research (Primos). Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.
In de Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:
| Gemeente | WBR | ||
| 2012-2019 | 2020-2029 | 2012-2029 | |
| Alphen aan den Rijn | 1.779 | 1.623 | 3.402 |
| Hillegom | 553 | 166 | 719 |
| Kaag en Braassem | 987 | 942 | 1.929 |
| Katwijk | 2.007 | 2.107 | 4.114 |
| Leiden | 5.500 | 4.880 | 10.380 |
| Leiderdorp | 574 | 305 | 879 |
| Lisse | 776 | 522 | 1.298 |
| Nieuwkoop | 848 | 612 | 1.460 |
| Noordwijk | 1.031 | 733 | 1.764 |
| Noordwijkerhout | 723 | 399 | 1.122 |
| Oegstgeest | 637 | 578 | 1.215 |
| Rijnwoude | 517 | 317 | 834 |
| Teylingen | 1.069 | 1.003 | 2.072 |
| Voorschoten | 517 | -152 | 365 |
| Zoeterwoude | 142 | -75 | 67 |
| Holland-Rijnland | 17.660 | 13.960 | 31.620 |
Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2012 reeds gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. In het meest recent vastgestelde overzicht van projecten is een productie van 3.209 woningen te zien, net zoals de behoeftecijfers exclusief studentenhuisvesting. Ook na realisatie van De Geus, waarbij de limiet op 120 woningen wordt gelegd, zal Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor ruim 2.000 nieuwe woningen tot 2019 om in de regionale behoefte te kunnen voorzien. Hiermee is er sprake van een actuele regionale behoefte.
De nieuwe Regionale Woonagenda is op 14 maart 2018 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland. In deze agenda staat voor de periode 2017 - 2030 opgenomen aan hoeveel woningen er in de diverse gemeenten binnen de regio Holland-Rijnland behoefte is. Voor Leiden is de woningbehoefte vastgesteld op 8.180 woningen. In het Beleidsakkoord is vervolgens een maximum van 8.500 woningen opgenomen omdat dit beleidsakkoord ook 'over 2030 heen kijkt'.
Op 26 juni 2018 heeft de provincie Zuid-Holland ingestemd met de Regionale Woonagenda.
Geconcludeerd wordt dat er een behoefte bestaat aan de bouw van de voorgenomen woningen op de locatie van De Geus. Hiermee is er aantoonbaar een behoefte aan de woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.
Kwalitatief
Bij de invulling van het programma wonen in het stationsgebied is de daadwerkelijke invulling gekoppeld aan de inzichten en besluitvorming die voortkomen uit de bespreking van de nota Wonen 2020.
De nota Wonen 2020 is op 14 februari 2013 vastgesteld (RV 12.0111). Er zijn drie hoofdopgaven geformuleerd:
Met deze drie hoofdopgaven moet bereikt worden dat Leiden ook in de toekomst een aantrekkelijke kennisstad blijft met ruimte voor diversiteit aan inwoners en leefstijlen. Om de noodzakelijke groei mogelijk te maken wordt gekeken naar de mogelijkheden om de aan de binnenstad grenzende buurten een sterker stedelijk karakter te geven. Dat betekent versterking van het centrumstedelijke woonmilieu met als belangrijkste kenmerken een hoge dichtheid en menging van functies en bevolkingsgroepen. Omdat Leiden vooral kenniswerkers wil binden aan de stad is er bij herstructurerings- en nieuwbouwprojecten veel aandacht voor de woonwensen van de zogenaamde "rode" en "blauwe" leefstijlen . Daarbinnen vragen de lage inkomens, de middeninkomens en de studenten extra aandacht.
Uit onderzoek en diverse gesprekken met makelaars en marktpartijen blijkt in Leiden een tekort aan huurwoningen met een huurprijs boven de € 650,-. Het voorgestelde woonprogramma voldoet hieraan: onderzoeken bevestigen het tekort aan en vraag naar dergelijke huurwoningen.
Conclusie
Het voorgestelde woonprogramma van maximaal 120 woningen voor De Geus is een welkome aanvulling op de bestaande woningvoorraad en draagt in ruime mate bij aan de versterking van het centrumstedelijke woonmilieu.
Dit bestemmingsplan De Geus is opgesteld met de gedachte van duurzame stedenbouw. De basis voor de gemaakte keuzes wordt gevormd door de volgende aspecten:
Het beoogde nieuwe gebouw zal op de volgende punten haar bijdrage leveren aan de duurzaamheidsambities:
Groen
In de nieuwe situatie zal er meer groen komen dan in de huidige situatie: de locatie is nu geheel verhard, zonder groen. De nieuwe bebouwing zal (deels) een groen dak krijgen en de gevel wordt (deels) groen. In beide gevallen betekent 'groen': beplanting.
Klimaatverandering en de achteruitgang van de biodiversiteit zullen de komende decennia ook voor nieuwe uitdagingen zorgen. Er zullen vaker weersextremen optreden zoals langdurige droogte, langere perioden van hitte en hoosbuien. Om de stad leefbaar en aantrekkelijk te houden moet Leiden zich aanpassen aan deze veranderingen. De maatregelen die Leiden hiervoor de komende jaren wil nemen, staan in het uitvoeringsprogramma "Leiden Biodivers en klimaatbestendig, Samen maken we Leiden groener!" dat het college van burgemeester en wethouders heeft vastgesteld.
Leiden is geselecteerd als één van de tien steden voor het Europese project BiodiverCities. Het project heeft als doel om de leefbaarheid in de steden te verbeteren, onder andere door de ontwikkeling van een groene infrastructuur en het verbeteren van de biodiversiteit.
Flink Fietsen is een campagne van de gemeente Leiden en omliggende gemeenten om fietsen zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Samen met de omliggende gemeenten werkt Leiden aan acht recreatieve fietsroutes door de Leidse Ommelanden. Deze belevingsroutes lopen over het bestaande fietsknooppuntennetwerk. Daarnaast worden er diverse verbeteringen aangebracht in de infrastructuur om fietsen te bevorderen en zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Denk hierbij aan beïnvloeding van verkeerslichten en meer en verbeterde fietsenstallingen. Ook worden pilotprojecten uitgevoerd om nieuwe technieken te beproeven. Een voorbeeld is het 'groenlichtlint' in de Klokpoort.
Met de campagne Leiden Gaat Goed wil de gemeente inwoners helpen om de juiste keuzes te maken op het gebied van energie en natuur.
Dit beleid beoogt om energiezuinig wonen in een historisch pand mogelijk te maken: juist in oude gebouwen zijn grote winsten te halen. Bij Erfgoed Leiden en Omstreken wordt al jaren gewerkt met het verduurzamen van gebouwd erfgoed. Erfgoed Leiden en Omstreken adviseert op het gebied van energiebesparing, vergunningen en beschikbare subsidies.
Een voorbeeld is de toepassing van specifieke soorten dubbel glas die goed kunnen worden ingepast in monumenten: dezelfde monumentale uitstraling maar dan wel het comfort van dubbel glas.
Operatie Steenbreek is een landelijke actie om inwoners enthousiast te maken hun tuin te vergroenen. Hierbij kunnen tuintegels worden ingeleverd bij de gemeente en kan de onverharde grond ingezaaid worden met bijvoorbeeld insectenvriendelijke kruidenmixen.
Geveltuintjes zijn vrij eenvoudig zonder al teveel kosten zelf aan te leggen. De gemeente heeft bepaalde voorwaarden waarin getoetst wordt of het aanleggen van een geveltuin op subsidie kan rekenen.
De Klimaatverbond Energy Battle is de energiebespaarwedstrijd van Nederland. Gemiddeld besparen deelnemers 15% op hun energieverbruik.
Algemeen
Op 4 oktober 2017 is de projectopdracht 'Op weg naar een klimaatbestendig Leiden' vastgesteld. Stevige ambities en concrete doelstellingen die moeten zorgen dat Leiden in 2030 geen wateroverlast meer kent in de stad.
Leiden werkt met tien andere partijen samen in het internationale SPONGE2020 project om kennis op te doen en te delen én om samen met bedrijven en burgers een klimaatbestendige stad te bouwen.
SPONGE2020 is een internationaal samenwerkingsverband tussen Nederlandse, Britse en Vlaamse overheden. De naam SPONGE - spons - is een vertaling van deze opgave: Hoe kunnen wij, samen met burgers en bedrijven de waterbergende mogelijkheden in steden beter maken zodat de stad, net als een spons meer water opneemt na hevige regenval en afgeeft in droge periodes. Leiden gaat de komende vier jaar met drie pilotprojecten aan de slag om de opgedane kennis en nieuwste inzichten voor klimaatbestendige stadsontwikkeling in praktijk te brengen. De pilotprojecten komen in Noorderkwartier Oost, het Lakenplein en het Stationsgebied. Voor het SPONGE project is €793.348,- beschikbaar: "Leiden heeft een complexe opgave om de dichtbebouwde stad klimaatbestendig te maken. Dat gaat verder dan de openbare ruimte, we zetten dan ook in op intensieve samenwerking met bewoners en bedrijven. Deze pilots bieden bovendien de kans om in internationaal verband kennis te delen."
Pilotprojecten
De eerste pilot waarmee de gemeente start is de herinrichting van het Noorderkwartier-Oost. De ambitie is om al het hemelwater in de wijk op te vangen, te bergen of te infiltreren zodat de wijk 100% hemelwaterproof wordt. In de pilot stationsgebied onderzoeken diverse partijen op welke manier de al vastgestelde ambities met betrekking tot leefbaarheid, energietransitie en klimaatbestendigheid kunnen worden meegenomen in de plannen. Bij de pilot Lakenpark wordt samen met diverse partners gewerkt aan een duurzame en aantrekkelijke openbare ruimte als onderdeel van het Singelpark.
Blue Deal
Bijzonder binnen de SPONGE2020 pilots is samenwerking met alle partijen, zoals bewoners, woningcorporaties, architecten, stedenbouwkundigen, lokale overheden, belangenverenigingen, etc. Dit draagt bij aan waterbewustzijn en een gezamenlijk gedragen verantwoordelijkheid. Samen met stadspartners maken we concrete afspraken voor een gezamenlijke aanpak om wateroverlast en hittestress tegen te gaan en biodiversiteit te vergroten. Doel is dat deze afspraken worden vastgelegd in een zogeheten "Blue Deal", die in 2018 door alle betrokkenen wordt ondertekend.
Het Leidse Stationsgebied en de Schipholweg worden samen de ‘Duurzaamste Kilometer van Nederland’. Ruim twintig partijen, actief in dit gebied, hebben deze ambitie vastgelegd in een zogenoemde Green Deal.
Innovatieve energiebronnen, vernieuwend waterbeheer, vergroening tegen hitte en vóór betere luchtkwaliteit, hergebruik van (bouw-)materialen en andere circulaire oplossingen: in hechte samenwerking gaan burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties, waterschap, gemeente en provincie aan de slag, zodat het Leidse stationsgebied in 2025 de Duurzaamste Kilometer van Nederland is.
De partners hebben hun ambitie vastgelegd in een Green Deal ‘Duurzaamste Kilometer van Nederland’ die woensdag 6 juni 2018 op de vastgoedbeurs Provada in Amsterdam is ondertekend. Als symbool voor deze Green Deal hebben alle partners gezamenlijk een groene tuinbank in elkaar gezet. Deze bank komt na de Provada in het Stationsgebied te staan.
Een Green Deal is een interactieve set afspraken waarbij de overheid en private partijen slim hun krachten bundelen en samen vernieuwende, duurzame initiatieven realiseren.
In de op te stellen gebiedsvisie voor de Schipholweg zal de Green Deal een belangrijk uitgangspunt worden.
Het college heeft een 'groene kansen kaart' opgesteld. Een bealngrijk uitgangspunt hierin is het verbinden van de groene hoofdstructuur in de stad. Op diverse plekken ontbreekt nog een groene verbinding tussen belangrijke parken. Ook worden plekken aangewezen in de gehele stad waar mogelijkheden zijn voor het vergroen van (openbare) ruimte: het aanleggen van miniparkjes, 'tiny forests', etc..
Op 23 april 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders de rapportage Samen aan de Slag 2016-2018 en de vervolgaanpak voor de komende jaren vastgesteld. De aanpak Samen aan de Slag draait om zelfbeheer van stukjes openbare ruimte door bewoners en initiatieven die zij nemen om de leefomgeving te vergroenen en te verbeteren. De aanpak is tot nu toe zeer succesvol geweest. Voor de komende jaren besluit het college de aanpak samen met bewoners meer te richten op het aanpakken van straten, pleinen of buurten als geheel. Zo kunnen ook elementen worden meegenomen als het verduurzamen van woningen, vergroenen van tuinen en andere maatregelen die genomen kunnen worden tegen klimaatverandering.
Leidraad voor de komende jaren Samen aan de Slag is de volgende prioritering:
Samen aan de Slag blijft de laagdrempelige aanpak voor bewoners om te vergroenen, ook op individuele basis. Door het uitdragen van aansprekende voorbeelden en inspirerende verhalen wil de gemeente ook zorgen voor een verdere kruisbestuiving in de stad.
Het bestemmingsplan De Geus is in overeenstemming met de duurzaamheidsambities van de gemeente Leiden: het plan is gebaseerd op het principe van duurzame stedenbouw en het gebouw zelf zal op diverse onderdelen haar bijdrage leveren aan verduurzaming van de gebouwde omgeving.
Stedenbouwkundig plan
Het stedenbouwkundig plan is, als onderdeel van het kaderbesluit voor het stationsgebied, op 11 oktober 2012 door de raad vastgesteld. In dit stedenbouwkundig plan staan de uitgangspunten opgenomen voor de vernieuwing van het stationsgebied.
Het stedenbouwkundig plan vormt het ruimtelijk kader voor de totale herontwikkeling.
Het stationsgebied is een belangrijke entree voor de binnenstad van Leiden. Deze sleutelpositie van het stationsgebied, tussen de historische binnenstad van Leiden en het moderne LBSP, is het uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan: van beide stationszijden worden stedenbouwkundige elementen overgenomen (structuur, schaal, stijl en materialen). Met deze elementen wordt een geheel eigen karakter gevormd voor het stationsgebied: een eigentijds, modern gebied met zowel een individuele identiteit als een duidelijke link naar de omgeving.
Het stedenbouwkundig plan is met andere woorden erop gericht om van een gebied met een onduidelijk karakter te komen tot een samenhangend en kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon- en werkmilieu. Hieraan liggen de volgende tien hoofdlijnen in willekeurige volgorde ten grondslag:
In het stedenbouwkundig plan zijn de bouwenveloppen per deelgebied en per ontwikkellocatie aangegeven. Het betreft de minimale en maximale grenzen (lengte/breedte/hoogte) waarbinnen de toekomstige gebouwen moeten worden ontworpen. De onderbouw in de vorm van een sokkel telt drie tot zes lagen (tussen 12 en 24 meter). Voor de bovenbouw is vastgelegd hoeveel torens minimaal en maximaal op één sokkel kunnen worden gebouwd en waar de torens bij voorkeur worden gepositioneerd.
De bovenbouw is teruggelegen ten opzichte van de straatgevels ("setback"); hierdoor kan een relatief hoog bouwvolume gecombineerd worden met aangename kleinschalige straten. Er worden voorwaarden gesteld aan de voetprint en vloerplattegronden van de torens en de onderlinge afstand tussen de torens.
De lage gevels ('sokkelgevels') van het stationsgebied komen in maat overeen met die van de binnenstad (zowel in lengte als in hoogte). De nieuwe gevels verschillen van de historische gevels in de binnenstad omdat ze in één bouwstroom gebouwd moeten worden in plaats van pandsgewijs.
Het stationsplein geldt als één van de belangrijke entrees van de stad. Een plek waar Leiden de kwaliteit van haar binnenstad toont zonder deze letterlijk te kopiëren. Het gaat hier om bebouwing die in grotere eenheden tot ontwikkeling komt (dan dat uiteraard eerder het geval was in de historische binnenstad), maar die de kenmerken van het binnenstedelijk beeld wel op een eigentijdse manier overneemt.
Het stationsplein krijgt een bijzonder karakter. Het is een groot publiek plein dat omzoomd moet worden met bij haar status en haar afmetingen passende gebouwen en gevels. Ook hier geldt dat de maat van de sokkels aansluiting vindt bij de bouwblokmaten uit de Leidse binnenstad: niet te lang, niet te hoog.
De gevels van de sokkels aan het stationsplein gebruiken dezelfde materialen en kleuren als de gevels in de rest van het stationsgebied. Wel zijn de gevels, zoals past bij de erachter liggende functies, voorzien van grotere gevelopeningen: ze zijn daarom meer transparant en vormen een verlichte wand in de avonduren. Ook in de pleingevels kan een verwijzing naar parcelering aangebracht worden door het benadrukken van verticale gevelelementen en het gebruik maken van hoogteverschillen in de daklijn.
Het stationsplein in Leiden is ongeveer 55 meter breed en loops "taps" toe in de richting van de binnenstad. Het Stationsplein wordt omringd door gebouwen met een onderbouw (sokkel) met een menselijke maat (tussen de 12 en 24 meter). De hogere gebouwen staan terug ten opzichte van het plein, deze hoge gebouwen zijn tussen de circa 50 en circa 70 meter hoog. Zeer zorgvuldig is omgegaan met de lastige bezonning van het plein, zo is de zuidelijke pleinrand extra laag gehouden en is het hoge gebouw aan de zuidrand teruggezet.
Voor de locatie H1 (De Geus) zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen in het stedenbouwkundig plan:
Voor alle genoemde maten is een 10% afwijking mogelijk.
Beeldkwaliteitsplan
Het beeldkwaliteitsplan verlangt dat de ontwerpers in de indeling van de nieuwe gevels in het stationsgebied (en vooral de as Stationsplein - Stationsweg - Steenstraat) op enige wijze verwijzen naar de beeldtraditie van de Leidse binnenstad. Dit kan door een specifieke behandeling van de raamopeningen: grote openingen met duidelijke kaders, waarvan formaat en plaatsing per pand verschilt.
Verder hebben de lage gevels in het stationsgebied een verwantschap met de gevels in de binnenstad in de keuze van het kleurenpalet van het gevelmateriaal en in de gebruikte geveldetaillering.
In de Kadernota kwaliteit openbare ruimte wordt aandacht besteed aan plekken in de stad die zo uitzonderlijk zijn, dat ze in hoge mate bijdragen aan de identiteit van Leiden. Verschillende groepen gebruiken deze ruimten. Ze ontmoeten elkaar of eigenen zich de ruimte tijdelijk toe. Dergelijke plekken volgen de inrichting van het gebied waarin ze liggen, maar zijn zo uniek, afwijkend of zo belangrijk voor zoveel verschillende doelgroepen, dat soms niet kan worden volstaan met het gebruik of het combineren van standaardoplossingen. Goed beargumenteerd mag op deze plekken ten aanzien van details van de standaard een passend alternatief voorgesteld worden.
In het beeldkwaliteitsplan wordt voorgesteld om het stationsgebied aan de centrumzijde een eigentijds karakter te geven en de overgang tussen de historische binnenstad en het LBSP goed leesbaar te maken.
Bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte worden in verschillende stadia van de planontwikkeling door de stedenbouwkundige supervisor getoetst aan het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan - bebouwing wordt nader ingegaan op de supervisie. Aanwijzing van een supervisor en vaststelling van een beeldkwaliteitsplan betekent niet dat de welstandscommissie geen rol meer heeft. Het beeldkwaliteitsplan wordt na vaststelling door de raad beschouwd als onderdeel van de Welstandsnota en vormt daarmee het kader voor de beoordeling door de welstandscommissie.
Tegelijkertijd met het stedenbouwkundig plan is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Het beeldkwaliteitsplan bevat richtlijnen en aanbevelingen voor de realisatie van gebouwen en openbare ruimte. Ten aanzien van de openbare ruimte is een nader onderscheid gemaakt tussen verharde en groene delen en tussen ruimtes met een betekenis op buurtniveau en op stadsniveau. Richtlijnen zijn geformuleerd voor het scheiden of mengen van verkeerssoorten, de overgang tussen gevels en de publieke ruimte, de bestrating, verlichting, bomen en andere inrichtingselementen.
Ten aanzien van de bebouwing worden richtlijnen gegeven voor de sokkel, de bovenbouw en de stadswoningen. Aandacht wordt besteed aan de materialen, de flexibiliteit van de gebouwen, toegangen, gevels, reclame-uitingen. Specifiek wordt ingegaan op de daken van de sokkels. Voor de bovenbouw wordt gelet op de relatie tussen de torens, de hoogteverschillen en de toppen van de gebouwen.
Het beeldkwaliteitsplan is op 10 september 2015 door de raad vastgesteld. Om voor de bebouwing een duidelijk toetsingskader voor de welstandscommissie te hebben is een apart Beeldkwaliteitsplan Stationsgebied - bebouwing opgesteld. Dit plan heeft voor inspraak ter inzage gelegen en vormt nu na de vaststelling door de raad het welstandskader voor bebouwing in het stationsgebied. De stedenbouwkundig supervisor zal de welstandscommissie zijn advies geven, ook voor de stedenbouwkundig supervisor geldt het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader.
Hoogbouwvisie (2007)
Op 6 maart 2007 is de Hoogbouwvisie door de gemeenteraad vastgesteld.
Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig, terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio nog altijd een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen. In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Als gevolg van deze schaarse ruimte is efficiënt ruimtegebruik noodzakelijk. Hoogbouw is één van de mogelijkheden om ruimte efficiënter te gebruiken. Hoogbouw biedt kansen maar ook bedreigingen. Hoogbouw kan bijvoorbeeld een belangrijk middel zijn om de identiteit van een stad te versterken, om letterlijk vorm te geven aan stedelijkheid. Hoogbouw is een verhaal van 'zien' (uitzicht) en 'gezien worden' (het silhouet van de stad). Maar hoogbouw kan ook letterlijk en figuurlijk zijn schaduw werpen op de stad, het uitzicht belemmeren of de horizon vervuilen.
De verdichtingsopgave van Leiden heeft in 2005 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.
In de Hoogbouwvisie is beschreven op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.
De Hoogbouwvisie schrijft voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij onder hoogbouwelementen alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Bij het opstellen van bestemmingsplannen zijn daarbij de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang. Voor het aspect windhinder geldt dat de Hoogbouwvisie een windhinderstudie voorschrijft bij nieuwe gebouwen met een hoogte van 30 meter of hoger.
In de Hoogbouwvisie wordt verder aangegeven hoe met hoogbouw in Leiden moet worden omgegaan. Er zijn vier gebieden aangewezen waar concentraties van hoogbouw (circa zestig à zeventig meter) gewenst en mogelijk zijn. De Hoogbouwvisie bevat geen concrete plannen, maar moet zijn vertaling krijgen in stedelijke ontwikkelingsplannen en in bestemmingsplannen. Om grip te krijgen op de kwaliteit en inpassing van hoogbouw wordt voor gebouwen hoger dan veertig meter een hoogbouwtoets geïntroduceerd.
De Hoogbouwvisie is een kaderstellend document en als zodanig zelfbindend voor de gemeente. De visie heeft geen directe juridische binding voor andere overheden, maatschappelijke organisaties, burgers en bedrijven. De hoogbouwvisie bepaalt met betrekking tot hoogbouw een koers. Die koers heeft betekenis, maar zij kan op goede gronden - uiteraard gemotiveerd - worden verlegd. De Hoogbouwvisie is mede basis voor het maken van bestemmingsplannen, met een eigen inspraak- en besluitvormingsproces.
Een instrument dat in de Hoogbouwvisie is geïntroduceerd is de Hoogbouw Effect Rapportage. Dit is een rapport waarin bij hoogbouw, dat wil zeggen in dit (stations)gebied bebouwing hoger dan 30 meter, wordt onderzocht wat de effecten van die hoogbouw op de omgeving zijn. Drie thema's dienen onderzocht te worden:
1. Windhinder en windgevaar:
Windhinder en windgevaar worden gevormd door plaatselijke, hoge windsnelheden. Er is geen formele regeling voor windhinder en windgevaar in ruimtelijke ordening- of milieuwetgeving, wel vaste jurisprudentie: windhinder moet worden gezien als een component van ‘een goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt de NEN 8100 norm door de Afdeling geaccepteerd voor beoordeling van windhinder (200700575/1 en 201204678/1/R4).
De gemeentelijke hoogbouwvisie is in lijn met de NEN 8100 norm: windhinder en windgevaar worden getoetst bij nieuwe gebouwen hoger dan 30 meter. Bij nieuwe gebouwen met een maximale hoogte tussen de 15-30 meter vindt een beoordeling plaats of een windhindertoets nodig is.
Windhinder en windgevaar worden uitgedrukt in een overschrijdingskans:
Bovengenoemde overschrijdingskansen kunnen worden gemeten in de windtunnel of berekend door middel van een CFD-model (Computational Fluid Dynamics). Zowel uit windtunnelonderzoek als CFD-onderzoek kan voor zowel het maaiveldniveau als eventueel het dekniveau inzicht verkregen worden in de overschrijdingskansen per windsnelheid (5 m/s of 15 m/s).
De overschrijdingskansen voor windhinder zijn gecategoriseerd in de klassen A t/m E, ieder met een eigen marge voor de overschrijdingskans.
Voor windgevaar gelden slechts drie klassen: 'geen gevaar, voldoet', 'beperkt risico' en 'gevaarlijk'.
De acceptatie van verschillende windsituaties is afhankelijk van het gebruik van de grond: doorloopgebied, slentergebied of verblijfsgebied.
De acceptatie van windgevaarlijke situaties is in tegenstelling tot het aspect windhinder niet afhankelijk van de beoogde primaire activiteit voor de grond.
2. Bezonning:
Schaduwtekeningen moeten inzicht geven in de eventuele schaduwwerking van hoogbouw op de omgeving.
3. Zichtlijnen:
Tenslotte dient een zichtlijnenonderzoek uitgevoerd te worden. Zo'n zichtlijnenonderzoek geeft vanuit verschillende standpunten in de stad (waaronder het beschermd stadsgezicht) inzicht in de verschijningsvorm van de nieuwe hoogbouw in het silhouet van de stad. Via een zichtlijnenonderzoek kan gekeken worden wat de effecten van hoogbouw zijn op het silhouet van de stad en hoe de hoogbouw vanaf bepaalde standpunten zich presenteert aan de stad. De standpunten voor de zichtlijnen dienen per geval bepaald te worden, waarbij in ieder geval verschillende standpunten onderzocht moeten worden, zowel nabij als verder af van het nieuwe gebouw.
Toets aan het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan
Dit bestemmingsplan De Geus vormt de planologische vertaling van de uitgangspunten zoals vastgelegd in het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. In deze plannen zijn duidelijke stedenbouwkundige uitgangspunten en architectuurregels opgenomen. De in dit bestemmingsplan opgenomen bouwvlakken en maximale bouwhoogtes zijn gebaseerd op deze documenten. Op de verbeelding is onder andere een hoogtezonering opgenomen om de 'sokkel' en de 'setbacks' te verankeren.
Massa:
Toetsen we dit bestemmingsplan aan de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan dan levert dat het volgende op:
In een aantal gevallen is dus gebruik gemaakt van de 10% afwijkingsmogelijkheid uit het stedenbouwkundig plan. In het geval van de hoogte van de toren en de sokkel is de afwijking meer dan 10%.
De afwijkingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan worden als volgt gemotiveerd:
Alle afwijkingen op het stedenbouwkundig plan zijn beoordeeld door de stedenbouwkundig supervisor voor het stationsgebied. De supervisor is akkoord met de aanpassingen op het stedenbouwkundig plan: de aanpassingen maken het gebouw beter en de effecten van de afwijkingen op de omgeving zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Programma:
Wat betreft het programma wordt aangesloten bij de visie om van dit deel van het stationsgebied een gemengd gebied te maken met een mix van wonen, werken, winkelen en uitgaan. Het indicatieve programma van het stedenbouwkundig plan is bijna letterlijk vertaald in het voorgenomen bouwplan.
Beeldkwaliteitsplan:
De architectuur van de nieuwbouw zal voldoen aan het beeldkwaliteitsplan dat door de raad is vastgesteld. Deze bepalingen komen overlappen deels met de regels uit het stedenbouwkundig plan (bouwhoogte, rooilijnen, bijzondere top), deels gaat het om kleurgebruik en materiaalkeuze. Deze laatsten zijn voor het bestemmingsplan niet van belang, maar zullen wel door de welstandscommissie (Welstands- en Monumentencommissie Leiden, WML) getoetst worden aan het beeldkwaltieitsplan.
Toets aan de Hoogbouwvisie
Het stationsgebied is aangewezen als 'hoogbouwzone'. Clustering van hoogbouw is hier mogelijk. Gegeven de nabijheid van de binnenstad gaat het om hoogtes tot 60 meter, waarvan onderbouwd kan worden afgeweken. Ook de basishoogte in dit gebied is gemiddeld hoog, circa 20 tot 45 meter. Er is weinig laagbouw. Een ontwerp voor een specifieke plek kan aanleiding geven tot overschrijding van de hoogtegrens - mits goed gemotiveerd. Het is onwenselijk dat schermen en wanden van hoogbouw ontstaan. Voor hoogbouwplannen zijn aandachtspunten geformuleerd, waaraan het plan wordt getoetst. De hoogbouwtoets wordt gebruikt voor gebouwen vanaf 40 meter en toetsing vindt plaats door de welstandcommissie.
In het stedenbouwkundig plan wordt voorgesteld om een variatie aan bouwhoogten in het stationsgebied mogelijk te maken. De hoogte neemt toe (stapsgewijs van 30 naar 50 tot maximaal circa 70 meter) naarmate de afstand tot de binnenstad groter wordt. Op deze wijze ontstaat de gewenste variatie en wordt monotonie en repetitie voorkomen. In de Hoogbouwvisie staat dat (rond de) 70 meter de maximale hoogte is voor de stad en 60 meter de maximale hoogte is in het stationsgebied. Van deze 60 meter kan onderbouwd afgeweken worden als er maar geen 'schermen en wanden' van hoogbouw ontstaan. Hiervan is in onderhavig geval geen sprake: het gaat om een slanke toren op een brede sokkel. Daarnaast is in het stedenbouwkundig plan gemotiveerd waarom de bouwhoogte van torens in het stationsgebied op maximaal 70 meter hoog bepaald is.
In dit geval voldoet het bestemmingsplan aan de Hoogbouwvisie in die zin dat gemotiveerd is waarom de hoogte op maximaal 70 meter is bepaald.
Uitkomsten Hoogbouw Effect Rapportage
In het kader van de Hoogbouw Effecten rapportage is gekeken naar de aspecten windhinder, bezonning en zichtlijnen. In het kader van het voorontwerpbestemmingsplan zijn alle onderzoeken uitgevoerd voor een maximale bouwhoogte van 55 meter en van 70 meter. Op die manier is niet alleen inzichtelijk gemaakt wat de effecten van hoogbouw op deze locatie zijn, maar ook wat de verschillen zijn tussen een toren van 55 meter hoog en een toren van 70 meter hoog.
Het bestemmingsplan gaat nu uit van een maximale bouwhoogte van 70 meter voor de toren. De in dit bestemmingsplan opgenomen onderzoeken hebben dus alleen betrekking op een toren van 70 meter.
Onderstaand zijn de conclusies per onderzoek opgenomen en de uiteindelijke conclusie van de Hoogbouw Effect Rapportage (HER).
1. Windhinder:
Door DGMR is een windhinderonderzoek uitgevoerd voor De Geus. Dit onderzoek is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. In dit onderzoek wordt de huidige situatie vergeleken met de nieuwe situatie. DGMR concludeert dat De Geus het windklimaat niet significant beïnvloedt. Aandachtspunen zijn het dakterras van De Geus en een (klein) gedeelte van de Ballonstraat. Door een goede inrichting kan het windklimaat hier verbeterd worden.
In het kader van het voorontwerp heeft DGMR de verschillen tussen een toren van 55 meter en en toren van 70 meter in kaart gebracht en was al de conclusie getrokken dat de verschillen tussen deze twee varianten niet significant zijn.
Conclusie:
2. Bezonning:
Door OZ is een bezonningsstudie uitgevoerd voor De Geus. Ook hier zijn in het kader van het voorontwerpbestemmingsplan beide torenhoogtes onderzocht: een toren van 55 meter en een toren van 70 meter. Uit deze studie blijkt de nieuwe bezonningssituatie van De Geus in twee varianten alsmede het verschil in bezonning als gevolg van nieuwbouw van De Geus in 55 meter hoge variant en 70 meter hoge variant.
In de nieuwe studie is gekeken naar de dagsituatie op 21 maart (gelijk aan 21 september) en 21 juni. Ook is een studie van 21 december opgenomen. Dit laatste is overigens niet gebruikelijk gezien de lage stand van de zon op dat moment. Deze studie is voor de volledigheid wel opgenomen bij dit bestemmingsplan.
Conclusie:
De schaduwefecten van De Geus op de omgeving zijn klein en daarmee acceptabel: geen enkele woning zal als gevolg van De Geus voor meerdere uren in de schaduw komen te liggen.
Het verschil in hoogte van de toren (55 meter versus 70 meter) heeft wat betreft schaduw met name effect op de bezonningssituatie van Lorentz. Deze verschillen zijn echter gering en aanvaardbaar: ook hier geldt dat er geen enkele woning meerdere uren in de schaduw komt te liggen. Daarmee is voor het aspect bezonning aangetoond dat de bouw van De Geus acceptabel is en een toren van 70 meter hoogte eveneens mogelijk is.
3. Zichtlijnen:
Bij het bestemmingsplan is een zichtlijnenstudie gevoegd. In het voorontwerp zijn daarin de twee varianten (55 meter hoge toren en 70 meter hoge toren) met elkaar vergeleken. In het onderzoek dat bij dit bestemmingsplan is gevoegd is alleen de toren van 70 meter hoogte opgenomen. Uit deze studie blijkt het volgende:
Conclusie:
Hoogbouw op locatie De Geus is zichtbaar vanuit de omgeving, met name vanuit de nabije omgeving. Een toren van 70 meter hoogte is ook beter zichtbaar vanuit enkele specifieke zichtlijnen over langere afstand. De hoogbouw wordt acceptabel geacht.
Een toren van 70 meter in de plaats van 55 meter op de locatie De Geus is vanaf bepaalde standpunten beter waarneembaar dan de lagere variant. Deze verschillen zijn acceptabel.
Conclusie
Om de effecten van hoogbouw op locatie De Geus inzichtelijk te maken is een zogenaamde HER uitgevoerd. Deze biedt inzicht in de effecten van de hoogbouw op de omgeving. Bij het uitvoeren van de drie onderzoeken (windhinder, schaduw en zichtlijnen) is in het stadium van het voorontwerpbestemmingsplan gekeken naar twee varianten: een toren van 55 meter en een toren van 70 meter. Hiermee is ook inzichtelijk gemaakt wat de verschillen zijn tussen deze twee hoogtes.
Uit de HER voor een 70 meter hoge toren alsmede uit de HER behorende bij het voorontwerpbestemmingsplan waarin een vergelijking is gemaakt tussen een 55 meter hoge toren en een 70 meter hoge toren kan samengevat geconcludeerd worden dat:
De HER heeft voldoende inzicht gegeven in de effecten van De Geus op de omgeving. Het effect wordt acceptabel geacht omwille van de volgende redenen:
In 1992 werd in Valetta door de Ministers van Cultuur van de bij de Raad van Europa aangesloten landen het 'Europees Verdrag inzake de bescherming van het Archeologisch Erfgoed, beter bekend onder de naam 'Verdrag van Malta', ondertekend.
In vervolg hierop is op 1 september 2007 de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) in werking getreden.
Met de introductie van de nieuwe wet zijn de kerntaken en bestuurlijke verantwoordelijkheden van gemeenten veranderd. In de wet is bepaald, dat gemeenten door inzet van een planologisch instrumentarium het archeologisch belang dienen te waarborgen.
Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het Rijksbeleid en de WAMZ op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.
Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Visie op Zuid-Holland.
Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden - vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed, vastgesteld door de raad op 20 december 2005 - is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. Wanneer dat niet mogelijk blijkt moet de aanwezige archeologie veilig worden gesteld door middel van opgravingen.
De Leidse bodem is rijk aan archeologische waarden. Veel daarvan zijn echter nog niet of maar ten dele bekend. Bij gebieden waar de waarden niet bekend zijn, maar waar de bodemopbouw de aanwezigheid van archeologische waarden mogelijk maakt, wordt gesproken van een archeologische verwachting. Indien in een in voorbereiding zijnde bestemmingsplan gebieden met archeologische waarden en/of verwachtingen aanwezig zijn dan staan deze gebieden aangegeven op de plankaart binnen de aanduiding “Waarde – Archeologie 1” tot en met “Waarde – Archeologie 7”. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een aanlegvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan, met uitzondering van Waarde – Archeologie 1, daarvoor geldt de vergunningplicht van artikel 11 van de Monumentenwet 1988.
Initiatiefnemers dienen bij de aanvraag van bovengenoemde vergunningen een rapport te overleggen. Daarin moet de daadwerkelijke archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord zijn vastgesteld.
Het vaststellen van de archeologische waarde vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureauonderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek. De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Voor zover deze stappen gevolgd moeten worden, dienen deze in dat rapport opgenomen te worden met vermelding van de resultaten.
Uitvoering van archeologisch (voor)onderzoek is in Nederland voorbehouden aan daarvoor vergunninghoudende bedrijven of instanties.
De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.
De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal voorschriften en maatregelen opgenomen. Deze voorschriften zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied..
Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde.
Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist.
De negen waarderingsgebieden zijn:
| Waarde archeologie 1 | Archeologisch rijksmonument |
| Waarde archeologie 2 | Gebied van archeologische waarde binnen de singels |
| Waarde archeologie 3 | Gebied van archeologische waarde buiten de singels |
| Waarde archeologie 4 | Gebieden met een hoge archeologische verwachting binnen de singels |
| Waarde archeologie 5 | Gebieden met een hoge archeologische verwachting buiten de singels |
| Waarde archeologie 6 | Gebieden met een middelhoge archeologische verwachting |
| Waarde archeologie 7 | Gebieden met een lage archeologische verwachting |
| Waarde archeologie 8 | De Romeinse limeszone, bescherming conform de provinciale Verordening Ruimte |
| Waarde archeologie 9 | AMK-terreinen, bescherming conform de provinciale Verordening Ruimte |
In het plangebied zijn naar verwachting geen archeologische resten aanwezig en daarom is geen dubbelbestemming archeologie opgenomen.
De ondergrond van Leiden bestaat uit Pleistocene afzettingen, gelegen op een diepte van 12 tot 16 m - NAP, met daarop Holocene afzettingen bestaande uit veen- en mariene zand- en kleipakketten. In de loop van het Holoceen, vanaf ca. 5000 jaar geleden, werd voor de kust een rij strandwallen gevormd, waardoor het achterland grotendeels werd afgeschermd van de zee. In het Hollandse getijdebekken achter de kustbarrière ontstonden afzettingen van zand en klei die tot het Wormer laagpakket van de Formatie van Naaldwijk worden gerekend. Verder landinwaarts kon als gevolg van de zeespiegelstijging veenvorming optreden (Basisveen, Nieuwkoop formatie).
Alleen via de mondingen van rivieren, zoals bij de Oude Rijn, bleef de zee toegang tot het achterland houden. Naarmate de mondingen dichtslibden en de zeespiegel bleef stijgen, verzoette het milieu gaandeweg en ontstond een dik veenpakket, het Holland Laagpakket. In perioden van grote zee-activiteit werden vanuit de zeegaten soms delen van het veen geërodeerd en vond opnieuw afzetting van klei en zand plaats (transgressiefasen, Walcheren Laagpakket van de Naaldwijk formatie).
Landinwaarts had de Oude Rijn de meeste invloed op de vorming van het landschap. De invloed van de Oude Rijn begon rond 4400 voor Chr., waarbij de bedding van de rivier zich regelmatig verlegde en aan weerzijden van de actieve geul oever- en komafzettingen (klei en zand) werden afgezet. Ook ontstonden in het lage achterland achter de oeverwallen kreek- en geulsystemen. De oeverafzettingen langs deze kreken en geulen lagen relatief hoog in het landschap. Op deze afzettingen kan bewoning vanaf de ijzertijd voorkomen.
Het plangebied ligt volledig binnen de bebouwde kom en staat dan ook niet aangegeven op de bodemkaart. Als echter de kartering van de gebieden net buiten het plangebied gebruikt worden, valt er toch een redelijke schatting te maken. Het plangebied bestaat dan waarschijnlijk voor een gedeelte uit kalkloze broekgrond, en voor een ander gedeelte uit zavelige gorsgrond op klei. Het uiterste zuiden bestaat uit zandige tot zeer zavelige gorsgrond. Gorsgrond is aangeslibd, begroeid land dat alleen nog maar onderloopt bij hele hoge vloed.
Het plangebied ligt buiten de singels en is pas in de loop van de 2e helft van de 19e eeuw bebouwd. In de 16e eeuw hebben in het plangebied nog meerdere kloosters gestaan, een herberg en enkele andere gebouwen. Deze zijn echter vernietigd ter voorbereiding op het eerste beleg van Leiden.
Op de historische kaart uit 1899 van Van Campen is te zien dat ter plaatse van de huidige bebouwing en gedeeltelijk onder de trottoirs/straat van de Stationsweg woningen stonden. Ook de spoorweghaven ligt gedeeltelijk binnen het plangebied. Deze spoorweghaven is drooggelegd in de 20e eeuw vlak na de oorlog. Een deel van de wijk tussen de spoorweghaven en de Morssingel, waaronder ook die binnen het plangebied valt, is in en vlak na WOII verdwenen en vervangen door grote appartementengebouwen. Aan de Stationsweg werden in de eerste decennia na de oorlog kantoren, horeca en winkelpanden gebouwd. Deze gebouwen zijn veelal voorzien van een kelder waardoor onder deze gebouwen geen archeologische resten meer te verwachten zijn.
In het plangebied zelf zijn geen archeologische onderzoeken uitgevoerd. Ter plaatse van de spoorweghaven is de bodem tot aanzienlijke diepte verstoord. Bij de bouw van de moderne gebouwen die in het plangebied staan, is de ondergrond plaatselijk eveneens tot grote diepte verstoord. Dit is het geval bij het gebouw op de hoek van de Steenstraat/Stationsplein dat over de gehele voetprint onderkelderd is. Ten slotte hebben de bombardementen rondom het Station gedurende WOII de bodem op de hoek van de Steenstraat/Stationsplein tot grote diepte verstoord. Op luchtfoto's is te zien dat op de hoek van de Steenstraat/Stationsplein sprake is van diepe kraters. De hier gevallen bommen hadden een dieptebereik van meer dan 1,5 meter.
Vanwege de vele bodemverstoringen is er geen dubbelbestemming Archeologie opgenomen voor het plangebied.
Erfgoedwet (2016)
Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.
De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.
Modernisering Monumentenzorg
In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.
Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.
Besluit Ruimtelijke Ordening
Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.
Structuurvisie en Verordening Ruimte
Het cultureel erfgoed van Zuid-Holland is een belangrijke drager van ruimtelijke kwaliteit. Zeker in combinatie met groen en water verhoogt het erfgoed de variëteit en daarmee de aantrekkelijkheid van stad en landschap. Deze toegevoegde waarde van erfgoed bevordert de provincie op diverse manieren:
De cultuurhistorische en archeologische waarden zijn gebundeld in de cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS), die de basis vormt voor het provinciaal erfgoedbeleid. Het beschermende ruimtelijk beleid richt zich met name op een selectie van de CHS:
In de Verordening Ruimte zijn regels opgenomen met betrekking tot de molenbiotoop. In paragraaf 3.2.3.4 zijn deze beschreven.
Erfgoednota 2014-2020
Erfgoednota van de stad:
Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.
Visie en ambitie:
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.
Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening:
Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.
Herbestemming:
Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.
Het plangebied maakt deel uit van het stationsgebied van Leiden. De oudste historische structuur is de Stationsweg - Rijnsburgerweg die van voor de 14e eeuw dateert. De bouw van het station in 1842 naast deze invalsroute richting Oegstgeest en Rijnsburg, zorgt in de 19e eeuw voor de eerste concentratie van stedelijk bebouwing buiten de singels. De bebouwing bestaat dan uit riante stadsvilla's en diverse horecagelegenheden. Het hele gebied is na 1945 zeer ingrijpende gewijzigd naar plannen uit 1956. Deze plannen omvatten een groot langwerpig stationsplein met aan weerszijden een rotonde. De ruimte hiervoor ontstaat door de spoorhaven te dempen en doordat tijdens een bombardement in 1944 een deel van de bebouwing aan het stationsplein was verwoest. Onderdeel van de plannen is ook het verhogen van de spoorbaan om ongelijkvloerse kruisingen te kunnen maken voor het toenemend tram-en autoverkeer.
Het zeer ruimte stationsplein bood gelegenheid tot het realiseren van voor Leiden grootschalige nieuwbouw. Tussen 1960 en 1964 verrijst een aan de zuidzijde een wand met een kantoor-, winkel en wooncomplex waarin onder andere nieuwe kantoren voor de universiteit worden ondergebracht. Deze wand schermt zowel ruimtelijk als akoestisch de binnenstad af van de verhoogde spoorbaan. Als afsluiting van de westelijke kop van het plein wordt in 1967 tot slot het nieuwe kantoor van de Rijksbelastingen gebouwd. De Stationsweg wordt aan weerszijden voorzien van een fors gebouw zodat een 'poort' naar de stad ontstaat.
Het plangebied omvat het westelijke gebouw van deze 'poort' naar ontwerp van Bureau Bakker en Haas, gebouwd in 1961. In de in 2011 uitgevoerde Cultuurhistorische Effectrapportage is het gebouw aangeduid met een positieve cultuurhistorische waarde. Ook de kiosk heeft deze waarde. Door de voorgenomen ontwikkeling zullen deze gebouwen worden gesloopt zodat er sprake is van een verlies van cultuurhistorische waarde. Het plan maakt deel uit van een ontwikkeling waarbij het gebied wederom ingrijpend van karakter zal veranderen. De grootschalige aanleg uit de Wederopbouwperiode zal hiermee verdwijnen.
Genoemde rapportage is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Het plangebied bevat geen monumenten of als zodanig aangewezen karakteristieke panden.
Het plangebied is niet gelegen binnen beschermd stads- of dorpsgezicht.
Het plangebied is niet gelegen binnen een landgoederenbiotoop.
Algemeen
Het plangebied van dit bestemmingsplan valt binnen de molenbiotoop van molen De Valk, een als rijksmonument aangewezen traditionele windmolen. Deze molen zelf staat buiten het plangebied.
Om de effecten van de voorgenomen hoogbouw op de molen inzichtelijk te maken zijn diverse onderzoeken uitgevoerd en is diverse malen gesproken met onder andere de provincie Zuid-Holland.
Windonderzoek
Naast deze beleidsmatige afweging is ook onderzocht wat de effecten zijn van de nieuwe plannen op de molen en hoe deze zich verhouden tot de bestaande situatie. In het stationsgebied bevindt zich nu immers ook hoogbouw en het huidige bestemmingsplan staat nog meer hoogbouw toe.
Om deze effecten in kaart te brengen is door bureau Peutz een windtunnelonderzoek gehouden met een maquette van het stationsgebied in een drietal gedaantes: de huidige situatie, de huidige planologische situatie (dat wil zeggen: alle bebouwing die er nu niet staat maar er volgens het huidige bestemmingsplan wel mag staan) en de nieuwe situatie. Van deze drie situaties is bekeken hoe de windvang op de molen vanuit verschillende windrichtingen is. Dit onderzoek met rapportnummer WA 153-3-RA van 30 augustus 2012 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Voor de duidelijkheid: dit onderzoek heeft betrekking op het stedenbouwkundig plan uit 2012, dus een indicatieve invulling van de diverse bouwkavels.
Met betrekking tot molen De Valk kunnen na beoordeling van de meetresultaten de volgende conclusies/bevindingen vermeld worden:
Provinciaal beleid
De bouwmogelijkheden zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen zijn in strijd met de 1 op 30-regel zoals de provincie Zuid-Holland die hanteert voor molenbiotopen in stedelijk gebied: de maximale toegestane bouwhoogtes volgens dit bestemmingsplan zijn hoger dan toegestaan volgens de provinciale regelgeving zoals weergegeven in de provinciale Verordening Ruimte. Wel kan de provincie volgens dezelfde verordening een ontheffing verlenen zodat in strijd met de molenbiotoop wel gebouwd kan worden. Zo'n ontheffing kan alleen verleend worden indien er sprake is van zwaarwegende onvoorziene redenen om af te wijken van de verordening en er moet inhoudelijk worden aangetoond dat het gemeentelijk belang ten aanzien van het provinciaal belang onevenredig geraakt wordt.
In dit geval is er sprake van een zwaarwegend belang om af te wijken van de regeling omtrent molenbiotopen. Dit belang is ingegeven vanuit het belang van ontwikkeling van het stationsgebied. Ontwikkeling van dit stationsgebied is geheel in overeenstemming met landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Daarbij wordt deze ontwikkeling van zodanige waarde geacht dat hiermee een ander belang, dat van de molenbiotoop, minder zwaar meeweegt.
Ontheffing
Bij de vaststelling van het kaderbesluit stationsgebied op 11 oktober 2012 (RV 12.0063) heeft de raad tevens besloten een ontheffing van de Verordening Ruimte bij de provincie aan te vragen voor de molenbiotoop.
Aan de provincie Zuid-Holland is een ontheffing aangevraagd om met bovenstaande motivering te mogen afwijken van de molenbiotoopregels. Dit verzoek om ontheffing is door de provincie gehonoreerd: de provincie heeft op 23 mei 2017 een ontheffing ex artikel 3.2, lid 1 van haar Verordening Ruimte verleend teneinde de ontwikkeling van het stationsgebied zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan voor zover dat strijdig is met de molenbiotoop van molen De Valk mogelijk te maken. Deze ontheffing en de aanvraag daartoe zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
In de ontheffing is expliciet opgenomen dat de ontheffing geldt voor het stedenbouwkundig plan voor het stationsgebied: dit houdt in dat er bij de ontheffing gekeken wordt naar de maximale hoogtes per kavel (de hoogtezone), naar de 10%-regel en naar de overige stedenbouwkundige bepalingen waarbij met name de regel van belang is dat naast elkaar staande torens niet even hoog mogen zijn, maar in hoogte moeten wisselen (minimaal twee bouwlagen).
De maximale hoogte voor de locatie De Geus is in het stedenbouwkundig plan op 50 meter gepaald, dus 55 meter inclusief de 10%-regel.
Bij de ontwikkeling van Lorentz is gekozen om de maximale invulling aldaar niet te benutten: de maximale hoogte volgens stedenbouwkundig plan bedraagt daar 77 meter en 71 meter (uitgaande van de 10%-regel en twee bouwlagen verschil minimaal). De torens van Lorentz worden in de praktijk 73 en 54 meter, lager dus dan op basis van het stedenbouwkundig plan mogelijk is. De blokkade op de molen die De Geus extra oplevert als gevolg van een hoogte van 70 meter is nagenoeg gelijk aan de blokkade die een hogere tweede toren van Lorentz zou opleveren. Bovendien is de positionering van De Geus ten opzichte van Lorentz gunsitger voor de molen.
Omwille van het belang van het bouwen van extra woningen in Leiden en zeker nabij het station, is gekozen voor een toren van 70 meter hoogte. Deze extra hoogte is passend binnen de ontheffing nu de torens van Lorentz lager worden dan conform het stedenbouwkundig plan mogelijk is, hiermee is een hogere toren op locatie De Geus mogelijk binnen de randvoorwaarden van de ontheffing.
Als bijlage bij dit bestemmingsplan is bovengenoemde met afbeeldingen gevisualiseerd.
Beleidsmatige overwegingen tot verlening van de ontheffing
In het algemeen geldt voor molens dat het in het stedelijk gebied moeilijker is om de vrije windvang en het zicht op de molen te garanderen. Dit met name vanuit het oogpunt van de vele andere belangen die hier een rol spelen. In de Verordening Ruimte is daarom een afwijkingsmogelijkheid opgenomen die gemeenten de ruimte geeft om in bijzondere gevallen af te wijken van de molenbiotoop. Deze afwijkingsmogelijkheid is onder meer van toepassing bij de ontwikkeling van groot openbaar belang binnen een molenbiotoop in bestaand stads- en dorpsgebied. Indien een gemeente gebruik wil maken van de afwijkingsmogelijkheid, vindt er overleg plaats tussen de gemeente en de provincie en worden afspraken gemaakt, ook met het oog op mogelijke negatieve financiële gevolgen voor onderhoud en restauratie van de molen.
In het geval van dit bestemmingsplan is een uitvoerige belangenafweging gemaakt waarbij gekeken is naar enerzijds het belang van de molen van voldoende vrije windvang en zicht hierop en anderzijds het belang van de ontwikkeling van De Geus. Hoewel uit het rapport van Peutz blijkt dat door nieuwbouw op onder andere deze locatie de situatie voor de molen verslechtert kan ook geconcludeerd worden dat de verslechtering in de praktijk meevalt. Wordt gekeken naar de overwegende windrichting en het feitelijke aantal draaiuren dat de molen maakt dan is de verslechtering minder groot dan de cijfers in eerste instantie doen vermoeden. Hiermee blijkt de feitelijke verslechtering van vrije windvang op de molen zeer beperkt te zijn.
Het zicht op de molen blijft ten opzichte van de huidige situatie grotendeels in stand. De ligging van de nieuwbouw beperkt het zicht op de molen niet ten opzichte van de huidige situatie omdat het zicht door tussenliggende bebouwing nu reeds beperkt is en er ook nu al sprake is van hoogbouw. Het thans vigerende bestemmingsplan staat reeds een bouwhoogte toe van maximaal 50 meter.
Tegenover het belang van de molen staat het belang van de ontwikkeling van De Geus. Dit belang wordt heel groot geacht. Deze locatie draagt bij aan de volgende zeer gewenste ontwikkelingen:
Het voldoen aan de regels van de molenbiotoop zou resulteren in uitsluitend laagbouw. Het bouwen van slechts laagbouw op deze locatie is in strijd met de stedenbouwkundige uitgangspunten. Daarnaast betekent een forse vermindering van het aantal vierkante meters te verkopen of verhuren vloeroppervlak dusdanige negatieve financiële gevolgen te hebben dat het hele plan niet meer uitvoerbaar is. De gemeente hecht er groot belang aan dat deze locatie nu ontwikkeld wordt. Dat hierbij een hoge bouwhoogte wordt toegestaan is daarbij noodzakelijk. Nu blijkt dat de molenbiotoop in de huidige situatie reeds beperkt is en er dus geen sprake is van de aantasting van een nu nog zeer goede molenbiotoop is de afweging gemaakt dat de ontwikkeling van De Geus inclusief hoogbouw zwaarder weegt.
Draaiuren
Naast een beleidsmatige overweging heeft nog een motivering een rol gespeeld bij het verlenen van de ontheffing. Zoals ook in het verzoek om ontheffing en in de uiteindelijke ontheffing is opgenomen is er gekeken op welke praktische manier het verlies aan theoretische draaiuren het beste gecompenseerd kan worden. Het blijkt dat molen De Valk op veel momenten niet draait, maar wel kan draaien. Dit komt door gebrek aan molenaars: De Valk is tevens een museum, hetgeen inhoudt dat de molen slechts draait tijdens de openingstijden van het museum en dan uitsluitend als er een molenaar beschikbaar is. Deze molenaar is, in verband met bijvoorbeeld het rondleiden van groepen, niet altijd aanwezig. Een extra molenaar kan dus zorgen voor een flink aantal extra draaiuren.
Om dit mogelijk te maken is een extra fte toegevoegd aan de formatie van Erfgoed Leiden en Omstreken, de beheerder van het molenmuseum. Op deze manier wordt het verlies aan theoretische draaiuren als gevolg van minder windvang gecompenseerd: doordat er een extra molenaar is, kan er in de praktijk vaker worden gedraaid dan voorheen het geval was.
Conclusie
Dit bestemmingsplan is in strijd met de regels voor de molenbiotoop uit de provinciale Verordening Ruimte. Door de provincie is een ontheffing verleend om de nieuwbouw alsnog toe te staan. Bij deze ontheffing heeft de provincie ingestemd met het voorstel van de gemeente om, naast de beleidsmatige overwegingen, draaiuren te compenseren door het aanstellen van extra fte bij Erfgoed Leiden en Omstreken. Hiermee kan er vaker een molenaar 'op de molen zitten' en kunnen meer draaiuren worden gemaakt dan in de huidige situatie.
Een algemene aanduidingsregel 'Vrijwaringszone - molenbiotoop' is in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Deze regels zorgen er voor dat De Geus, binnen de kaders van de ontheffing, gebouwd kan worden maar dat er geen andere bebouwing of beplanting kan komen die strijdig is met de molenbiotoop en waarvoor geen ontheffing is verleend.
In het plangebied bevinden zich geen rijksmonumenten.
In het plangebied bevinden zich geen gemeentelijke monumenten.
In het plangebied bevinden zich geen karakteristieke panden.
Vanuit Europa is de bescherming van soorten en gebieden geregeld in de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn.
Vogel- en Habitatrichtlijn
De Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn hebben tot doel de bescherming van (vogel)soorten en hun natuurlijke habitats. Elke lidstaat is verplicht om speciale beschermingszones (SBZ's) aan te wijzen. Deze vormen samen één Europees netwerk van natuurgebieden. Dit zijn de Natura 2000-gebieden. De Vogel- en Habitatrichtlijn is geimplementeerd (vertaald) in de Nederlandse wetgeving: de Wet natuurbescherming.
Natura 2000
Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. In Natura 2000-gebieden zijn bepaalde diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving beschermd om de biodiversiteit te behouden.
Doorvertaling Europees beleid
In Nederland is de natuurwetgeving vervolgens verankerd in De Wet natuurbescherming.
Wet natuurbescherming
Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten, te weten de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. Daarmee zijn gebiedsbescherming en soortbescherming bij elkaar gebracht in één Nederlandse wet.
Deze wet beschermt de van nature in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren en hun directe leefomgeving, waaronder nesten en holen.
De Wet natuurwetbescherming wijkt in een aantal opzichten af van de Flora- en faunawet; de strekking is echter hetzelfde. In de wet is onder meer bepaald dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden en planten niet geplukt, uitgestoken of verzameld mogen worden (algemene verbodsbepalingen).
Net als in de Flora- en faunawet is in de Wet natuurbescherming een zorgplicht opgenomen, een algemeen geldende fatsoensnorm voor de omgang met flora en fauna. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen zo weinig mogelijk nadelige gevolgen voor flora en fauna mag hebben.
De soortbeschermingsbepalingen uit de Europese richtlijnen Vogelrichtlijn (VR) en Habitatrichtlijn (HR) zijn in de Wet Natuurbescherming geïmplementeerd: soorten en vegetatietypen waarvoor Natura 2000-gebieden zijn aangewezen, worden beschermd onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Ongeveer 200 soorten verliezen hun bescherming in vergelijking met eerder vigerende Flora- en faunawet, voornamelijk soorten vaatplanten (muurplanten, orchideeën) en (zee)vissen.
De bij de Flora- en faunawet gehanteerde gedragscodes blijven bestaan, zij het dat de lijsten met beschermde soorten wijzigen en aangepast moeten worden.
Voor soortbescherming in relatie tot ruimtelijke ingrepen is een aantal artikelen in de nieuwe Wet natuurbescherming van belang:
Er worden in de Wet Natuurbescherming drie beschermingsregimes onderscheiden:
Bescherming van alle in het wild levende vogels in de EU, beschreven in artikel 3.1-3.4.
Dit beleid verandert deels ten opzichte van de. Ffwet. Het begrip "opzettelijk" is bij doden, vangen en verstoring van nesten etc. opgenomen. Hieronder valt ook het begrip "voorwaardelijk opzet". De grote verandering is dat verstoring onder de nieuwe wet is toegestaan, mits de staat van instandhouding van de soort maar niet in het geding komt. Degene die de verstoring begaat, moet dan aantonen dat er geen verstoring van wezenlijke invloed is. Verstoren van broedende vogels (op nest) en eieren blijft verboden. De provincie kan hiervoor vrijstellingen maken en ontheffingen verlenen.
Bescherming van dier- en plantensoorten in artikel 3.5-3.9:
Dit zijn de in de bijlage van bij artikel 3.10 van Wet natuurbescherming genoemde soorten. Op deze bijlage staan zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen, dagvlinders, libellen, kevers en vaatplanten. Onderdeel A bevat de fauna, onderdeel B de flora. Deze lijst is een nationale toevoeging en betreft soorten die in principe een landelijke achteruitgang kennen. In praktijk is deze bescherming lichter en verwacht wordt dat ontheffingen vrij gemakkelijk verkregen kunnen worden, aangezien er niet de zwaardere belangen gelden voor de soorten van de Europese richtlijnen. Ruimtelijke ontwikkeling is een geldig belang voor een ontheffing (art 3.10.2 onderdeel a). Opzettelijk verstoren in algemene zin, wordt voor deze groep niet genoemd als verbod. De provincies kunnen voor deze lijst vrijstellingsbesluiten maken. Op dit moment staan ook zeer algemene soorten op deze lijst; mogelijk zal er een vrijstellingsbesluit of AMvB opgesteld worden hoe hier mee om te gaan.
Het wettelijke kader voor de bescherming van Natura2000-gebieden (gebiedsbescherming) is het onderdeel gebiedsbescherming van de Wnb (hoofdstuk 2). Hierin zijn de Vogel- en Habitatrichtlijnen van de Europese Unie doorvertaald. Het is belangrijk om de natuurwaarden van Natura2000-gebieden te behouden.
De bescherming van natuurgebieden komt voort uit de Europese richtlijnen voor behoud van een Natura 2000-netwerk en uit het provinciale beleid voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De gebiedsbescherming houdt in dat wanneer er binnen of nabij een natuurgebied ruimtelijke ingrepen of menselijke activiteiten gaan plaatsvinden, er beoordeeld moet worden of de beschermde natuurgebieden niet in het geding zijn.
Bij elk plan of project in of nabij een Natura 2000-gebied dient nagegaan te worden of het een significant effect kan hebben op de instandhoudingsdoelen van het betreffende gebied.
Verordening uitvoering Wet natuurbescherming
Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.
Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving zal uitgevoerd gaan worden door de provincies. Belangrijke procedurele wijziging hierbij is, dat wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning, ontheffingen voor de beschermde soorten vanaf de inwerkingtreding van de wet daarbij mogen aanhaken. Dat wil zeggen dat de indiener mag kiezen of hij zijn ontheffing direct bij de provincie aanvraagt, of dat hij dat doet door aan te haken bij de omgevingsvergunning. In het laatste geval moet de gemeente dan een volledigheidstoets uitvoeren. Met de aanvraag van een omgevingsvergunning geldt de uitgebreide procedure, en is er een wettelijke beslistermijn van maximaal 26 weken. Wanneer een ontheffing bij de provincie aangevraagd wordt waarbij geen omgevingsvergunning nodig is, is deze termijn 13 weken met maximaal 7 weken verlenging.
In het provinciale beleid zijn gebieden aangewezen binnen het zogenaamde Natuurnetwerk Nederland (NNN). De toetsing van effecten op het NNN vindt plaats in de 'Toetsing NNN'. In enkele provincies kent het beschermingsregime ook een externe werking (dus ook toetsing nodig als activiteiten buiten het NNN plaatsvinden).
Binnen NNN-gebieden gaat het doorgaans om effecten als ruimtebeslag, geluid (stiltegebieden) en aantasting van een leefgebied. De ingreep op het NNN moet worden getoetst op de wezenlijke kenmerken en waarden. Daarbij gaat het om de uitwisselingsmogelijkheden van het NNN (verbindende functie), de natuurlijke eenheid en aaneengeslotenheid ervan en om de kwaliteit van het NNN en van het leefgebied van soorten. De toetsing levert een overzicht van de effecten op, zo nodig aangevuld met een voorstel voor mitigerende en compenserende maatregelen of bijvoorbeeld een voorstel tot toepassing van herbegrenzing of de saldobenadering.
Kaderstelling Bomenbeleid
De Bomennota heeft vier hoofddoelstellingen voor het ruimtelijk, beheersmatig en juridisch beleid: het aanvullen van structuurvormende bomenrijen, het beschermen van bomen (Bomenverordening), het verbeteren van groeiplaatsomstandigheden van bomen, het versterken van stad-land relatie door sortimentskeuze van bomen. De actuele Bomenverordening is begin 2016 in werking getreden.
Ecologisch Beleidsplan Leiden (1998)
Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.
De hoofddoelstellingen van het ecologisch beleidsplan zijn:
Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting
De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en goedgekeurd per 1 januari 2011.
Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en Faunawet.
Door Bureau Stadsnatuur Rotterdam (BSR) is een quickscan uitgevoerd in het kader van de Wet natuurbescherming. Deze quickscan (kenmerk 1599, datum 5 mei 2017) is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen.
Ten aanzien van beschermde situaties worden door BSR de volgende conclusies getrokken:
BSR doet de aanbeveling om een vervolgonderzoek uit te voeren naar aanwezigheid van strikt beschermde verblijfplaatsen van vleermuizen. Het onderzoekstraject loopt van mei tot en met september. Indien sprake is van een beschermde situatie die als gevolg van de ruimtelijke ontwikkelingen wordt geschaad, is een ontheffing noodzakelijk van verbodsbepalingen zoals omschreven in de Wet natuurbescherming.
BSR heeft een vervolgonderzoek uitgevoerd waarin is onderzocht of er verblijfplaatsen voor vleermuizen in het pand aanwezig zijn. Dit onderzoek is op 13 november 2017 opgeleverd. De conclusie van dit vervolgonderzoek is dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn.
Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het bouwplan zoals dat mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan.
Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt niet in of in directe nabijheid van natuurgebieden. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Deze gebieden liggen op ruime afstand.
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Meijendel & Berkheide en ligt 5,1 km ten westen van het plangebied. Het dichtstbijzijnde NNN-gebied ligt op circa 1,2 km afstand (Endegeest en Oud-Poelgeest).
Voor het beoogde plan zijn stikstofberekeningen uitgevoerd voor zowel de gebruiksfase als de aanlegfase. In de bijlage (bijlage Aanmeldingsnotitie MER) zijn de stikstofberekeningen opgenomen zoals uitgevoerd met de Aerius Calculator.
De grootste stikstofemissie ten gevolge van het project treedt op in het jaar 2021 als gevolg van de sloop en het bouwrijp maken en de aanleg van een kelder. De bouw van de rest van het complex alsmede de gebruiksfase geeft een lagere stikstofemissie. Uit de berekening met Aerius Calculator blijkt dat de verschillende bouwfases en de gebruiksfase geen depositiewaarden hoger dan 0,00 mol/ha/jaar opleveren. Hiermee is voldoende onderbouwd dat voor de uitvoering van dit project geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming hoeft te worden aangevraagd
Als gevolg van deze berekeningen kan geconcludeerd worden dat nadelige effecten op beschermde natuurgebieden uitgesloten zijn. De beoogde ontwikkeling heeft dus geen negatieve effecten op beschermde gebieden.
Wettelijk kader
Arbeidsomstandigheden
De Arbeidsomstandighedenwet (afgekort als Arbowet) is een Nederlandse wet die regels bevat voor werkgevers en werknemers om de gezondheid, de veiligheid en het welzijn van werknemers en zelfstandig ondernemers te bevorderen. Doel is om ongevallen en ziekten, veroorzaakt door het werk, te voorkomen.
De Arbowet is een kaderwet. Dat betekent dat hierin geen concrete regels staan maar algemene bepalingen en richtlijnen over het arbeidsomstandighedenbeleid (arbobeleid) in bedrijven. De Arbowetgeving valt uiteen in vier delen:
In het Arbobesluit staan concrete regels, ingedeeld naar onderwerp. Deze regels gaan over bijvoorbeeld arbozorg, organisatie van het werk, inrichting van arbeidsplaatsen, gevaarlijke stoffen en persoonlijke beschermingsmiddelen.
De Arboregeling is een nadere uitwerking van onderdelen uit het Arbobesluit. In artikel 4.10 van de Arboregeling is opgenomen hoe om te gaan met (de kans op) conventionele explosieven in de bodem.
Plangebied De Geus
Het plangebied van De Geus valt, op basis van vooronderzoek naar conventionele explosieven, in verdacht gebied. In de Tweede Wereldoorlog zijn diverse brisantbommen afgeworpen in de omgeving van Leiden Centraal. Het toetsingskader voor de nieuwbouw bestaat dus ook uit het onderzoeken naar de kans op aanwezigheid van conventionele explosieven in de bodem.
Werkveldspecifiek certificatieschema voor het systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven
Het opsporen van conventionele explosieven betreft een risicovolle beroepsactiviteit. Om het maatschappelijke belang – veiligheid en gezondheid in verband met de arbeid – te waarborgen, is door de landelijke overheid gekozen voor een wettelijk verplichte certificatieregeling voor het opsporen van conventionele explosieven.
Dit werkveldspecifieke document voor aanwijzing en toezicht (WDAT-OCE) heeft betrekking op het opsporen van Conventionele Explosieven die in de (water)bodem zijn achtergebleven tijdens de Eerste en Tweede Wereldoorlog. Dit werkveldspecifieke document is door de minister van SZW vastgesteld.
Saricon heeft een onderzoek 'Projectgebonden risicoanalyse conventionele explosieven De Geus' opgeleverd. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Saricon concludeert dat, met toepassing van enkele aanbevelingen, de bouw van De Geus deels zonder restricities en deels (heien) na dieptedetectie mogelijk is. Vanuit dit aspect is het bestemmingsplan dus uitvoerbaar.
Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die de voorgenomen nieuwbouw ernstig belemmeren: het betreft kabels en leidingen die eventueel verplaatst kunnen worden. Dit zal in overleg met de diverse nutsbedrijven gebeuren.
De 50 KV-leiding die langs het plangebied loopt (evenwijdig aan het Stationsplein, haaks op de Stationsweg) zal niet beroerd worden.
Vanuit kabels en leidingen is het plan hiermee uitvoerbaar, in financiële en technische zin.
In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving onevenredig worden belemmerd door de ontwikkeling van het schetsplan De Geus en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009) en de daarin opgenomen milieucategorieën, categorie-indelingen functiemenging en richtafstanden.
Beoordeling
Het plangebied De Geus kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging.
Binnen het gebied van functiemenging heeft men te maken met milieubelastende (bioscoop met bar en congresfunctie, een supermarkt (convenience store), overige kleinschalige detailhandel, restaurant met terras, overige horeca en een ondergrondse parkeergarage) en milieugevoelige functies (woontoren met circa 100 appartementen), die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. De toelaatbaarheid van milieubelastende activiteiten in het gebied van functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van drie ruimtelijk relevante categorieën A, B en C.
Overige kleinschalige detailhandel, restaurant met terras en overige horeca worden voor gebieden met functiemenging ingedeeld in categorie A. Activiteiten in deze categorie kunnen aanpandig aan woningen worden uitgevoerd. De eisen uit Bouwbesluit 2012 voor scheiding tussen woningen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
Een supermarkt in een gebied met functiemenging wordt ingedeeld in categorie B. De activiteiten van een supermarkt hebben een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig en ruimtelijk afgescheiden van woningen moeten plaatsvinden.
Een parkeergarage en een bioscoop met congresfunctie worden in een gebied met functiemenging ingedeeld in categorie C. Deze activiteiten moeten bouwkundig en ruimtelijk afgescheiden van woningen plaatsvinden en een ontsluiting op de (hoofd)infrastructuur hebben.
De omgeving van het plangebied De Geus, waaronder het inmiddels in aanbouw zijnde
Rijnsburgerblok deel 1 en de voorgenomen bouw van het Rijnsburgerblok deel 2 kan feitelijk in zijn geheel als een functiemengingsgebied worden beschouwd. Er bevinden zich al of er komen nog diverse bedrijven, waaronder hotels, horeca, supermarkt, gezondheidsinstellingen en kantoren die in zijn algemeenheid inpasbaar zijn in een dergelijk gebied aangezien sprake is van een milieucategorie A, B of C.
Conclusie milieuzonering
Het plangebied De Geus maar feitelijk de gehele directe omgeving waarin dit plan zich bevindt kan worden getypeerd als een gebied met functiemenging. De toelaatbaarheid van milieubelastende activiteiten in het gebied van functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van drie ruimtelijk relevante categorieën A, B en C. De geprojecteerde milieubelastende activiteiten in het plangebied De Geus maar ook de directe omgeving kunnen voldoen aan deze drie ruimtelijk relevante categorieën.
Wet milieubeheer/Activiteitenbesluit milieubeheer:
De bedrijven in het plangebied De Geus - bioscoop met bar en congresfunctie, een supermarkt (convenience store), overige winkels, restaurant met terras, overige horeca en vooralsnog een ondergrondse parkeergarage met circa 60 parkeerplaatsen - betreffen inrichtingen op grond van de Wet milieubeheer (Wm), waarop het Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit) van toepassing is. Deze inrichtingen zijn inrichtingen type B ingevolge het Activiteitenbesluit. Voor de oprichting van een inrichting type B moet een volledige melding op grond van het Activiteitenbesluit worden gedaan. De melding kan elektronisch worden gedaan via http://aimonline.nl. De melding is overigens een indieningsvereiste voor de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen.
Activiteitenbesluit geluidhinder:
Een bioscoop met congresfunctie en een supermarkt zijn geluidrelevante inrichtingen. Het is niet onaannemelijk dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,LT) of het maximaal geluidsniveau (LAmax) veroorzaakt door de in deze inrichtingen aanwezige installaties en toestellen, alsmede door de in deze inrichtingen verrichte werkzaamheden en activiteiten, ter plaatse van geluidsgevoelige objecten in en buiten het plangebied meer bedragen dan de geluidsgrenswaarden van het Activiteitenbesluit.
Het wordt aanbevolen om een rapport van een akoestisch onderzoek te overleggen waaruit blijkt op grond van verrichte geluidsmetingen of geluidsberekeningen dat aan de geluidsgrenswaarden van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan. In het rapport kan worden aangegeven welke voorzieningen worden getroffen om te voorkomen dat de geluidsgrenswaarden worden overschreden. Het akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd overeenkomstig de Handleiding meten en rekenen industrielawaai.
Onder de paragraaf geluid is meer opgenomen over dit milieuaspect in relatie tot een goede ruimtelijke ordening.
Activiteitenbesluit geurhinder:
Het restaurant en overige horeca, waar voedingsmiddelen worden bereid in een (groot)keuken, moeten ten behoeve van het voorkomen, dan wel, voor zover dat niet mogelijk is, het tot een aanvaardbaar niveau beperken van geurhinder, afgezogen dampen en gassen van het bereiden van voedingsmiddelen die naar de buitenlucht worden geëmitteerd ten minste twee meter boven de hoogste daklijn van de binnen 25 meter van de uitmonding gelegen bebouwing afvoeren.
Activiteitenbesluit parkeergarage:
Ten behoeve van het doelmatig verspreiden van emissies, het voorkomen, dan wel zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen dan wel zoveel mogelijk beperken van luchtverontreiniging door benzeen, bij mechanische ventilatie in een parkeergarage met ten minste 20 parkeerplaatsen:
Onder de paragrafen geluid en luchtkwaliteit is over de parkeergarage meer opgenomen in relatie tot een goede ruimtelijke ordening.
Conclusie
Als het gaat om een goede ruimtelijke ordening zijn er, gelet op het functiemengingskarakter van het gehele gebied waarin het plangebied zich bevindt, in principe geen belemmeringen om het plan te realiseren. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er vanwege de Wet milieubeheer een melding wordt gedaan voor de geplande bedrijvigheid ter plaatse. Aandachtspunt vanwege het gestelde in het Activiteitenbesluit milieubeheer, is hierbij het beperken van geluid- en geuroverlast. De parkeergarage verdient aandacht in verband met het beperken van luchtverontreiniging.
Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan.
Voor een bestemming zoals wonen, gelden ander normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand stillbeginsel.
Door de Omgevingsdienst is een inventarisatie gemaakt van de meest relevante bodemgegevens uit het plangebied. Het gaat hierbij om informatie uit tank-, bodemonderzoek- en verontreinigingsbronnen.
De informatie is afkomstig uit de volgende archieven:
Historische informatie
Binnen het plangebied vallen de adressen Stationsweg 36-46 en Stationsplein 24 in Leiden. Binnen het plangebied zijn in het verleden potentieel bodembedreigende activiteiten uitgevoerd. Het betreft de volgende activiteiten:
Uitgevoerde bodemonderzoeken
Op en rond de locatie zijn in het verleden onder andere de volgende onderzoeken uitgevoerd:
Ad 1-2: De grond en het grondwater rondom de tanks is plaatselijk sterk verontreinigd met olieproducten. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De tanks zijn in 1993 verwijderd; een evaluatierapport van de bodemsanering ontbreekt.
Ad 3: In het grondwater rondom de voormalige drukkerij aan de Stationsweg 36 is een sterk verhoogde concentratie aan PAK gemeten. De omvang is niet vastgesteld.
Ad 4: Achter het pand Stationsweg 32 is sprake is van circa 20 m3 sterk met minerale olie verontreinigd grondwater.
Ad 5: Het grondwater op het binnenterrein achter de Stationsweg is sterk verontreinigd met arseen. Er is mogelijk sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
Ad 6-7: In de ondergrond is plaatselijk sprake van een sterke verontreiniging met lood en zink. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
Ad 8: Rondom de kiosk zijn in grond en grondwater slechts lichte verontreinigingen gemeten.
Conclusies
Op basis van de bekende gegevens wordt geconcludeerd dat voor de vaststelling van het plan vanuit het vakgebied bodem geen belemmeringen worden verwacht voor de toekomstige bestemming.
Voorafgaande aan de geplande nieuwbouw zijn mogelijk wel sanerende maatregelen nodig. De meeste bodemonderzoeken zijn verouderd en/of onvolledig. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning ten behoeve van nieuwbouw dient op de locatie een nieuw verkennend bodemonderzoek volgens de geldende NEN 5740 te worden uitgevoerd, waarbij rekening dient te worden gehouden met de vroegere activiteiten en in het verleden aangetoonde verontreinigingen.
Indien er grond wordt afgevoerd of toegepast op een locatie, dient dit plaats te vinden conform de van overheidswege gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit. Voor meer informatie over uit te voeren bodemonderzoek en/ of het Besluit bodemkwaliteit kunt u contact opnemen met Omgevingsdienst.
Er zal een nieuw bodemonderzoek worden uitgevoerd op het moment dat het huidige gebouw gesloopt is. Dat betekent dat voor de nieuwbouw gebouwd zal worden, er sprake zal zijn van een actueel bodemonderzoek. Eventuele maatregelen kunnen dan tijdig, dat wil zeggen voor start bouw, worden genomen.
Externe veiligheidsbeleid heeft betrekking op het gebruik, productie, opslag en transport van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.
De overheid stelt grenzen aan de risico’s van inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De grenzen zijn vertaald in een norm voor het plaatsgebonden risico (PR)4, en een oriëntatiewaarde en verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR)5.
Plaatsgebonden risico
Het PR kent een grenswaarde van 10-6. Binnen de PR 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn.
Verantwoordingsplicht groepsrisico
Het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting in situaties waarin zich een ramp met gevaarlijke stoffen voordoet. De verantwoordingsplicht is erop gericht om een weloverwogen afweging te maken over de risico’s in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied. In de verantwoording van het groepsrisico worden onderwerpen behandeld die van belang zijn bij het maken van een afweging over het risico. Behalve de hoogte van het groepsrisico zijn dat de noodzaak van de ruimtelijke ontwikkeling, risicoreducerende maatregelen en mogelijkheden tot rampenbestrijding.
Landelijk beleid
Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Behalve met het PR en het GR moet voor buisleidingen rekening worden gehouden met de belemmeringenstrook aan weerszijden van de leidingen die moet worden vrijgehouden ten behoeve van onderhoud en werkzaamheden aan de buisleiding. Voor transportroutes geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Voor wegen die onderdeel zijn van het Basisnet weg geldt de Regeling basisnet, daarin zijn veiligheidsafstanden vastgelegd: een afstand voor het risicoplafond en het plasbrandaandachtsgebied (PAG).
Provinciaal Beleid
De provincie Zuid Holland ambieert een veilig Zuid-Holland. In de provinciale structuurvisie staat als provinciaal belang genoemd het ‘beschermen van grote groepen mensen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen’. De provincie wil voorkomen dat risicovolle activiteiten gevestigd worden in de omgeving van grote groepen mensen of dat een nieuwe ontwikkeling gepland wordt binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Het is niet altijd te voorkomen dat dit soort functies gecombineerd worden en het groepsrisico toeneemt. In dat geval vraagt de provincie van de verantwoordelijke bestuurders dat zij een heldere en transparante toelichting geven, waarin zij uitleggen waarom een ontwikkeling noodzakelijk is.
Regio Holland-Rijnland
De regio Holland-Rijnland heeft in 2014 de omgevingsvisie externe veiligheid geactualiseerd (Bestuurlijk kader Externe Veiligheid Holland Rijnland). In deze omgevingsvisie heeft de regio een beslismodel op basis van zonering van het groepsrisicodiagram opgesteld en richtsnoeren voor veilig ruimtelijk ontwerpen geformuleerd.
Situatie plangebied
Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.
Het plangebied ligt bij een spoorlijn, maar deze maakt geen deel uit van het hoofdnetwerk voor transport van gevaarlijke stoffen over het spoor en is geen EVrelevantebron. Incidenteel kunnen wel gevaarlijke stoffen over de spoorlijn getransporteerd worden.
Het plangebied ligt in het effectgebied van de A4, maar op ruime afstand van circa 3 kilometer. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Een nieuwe risicoberekening is niet nodig omdat de afstand tot de transportroute A4 meer dan 200 meter bedraagt (Besluit externe veiligheid transportroutes, art 8). Aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen moet wel aandacht worden besteed (Bevt, art 7). Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende.
Conclusie
Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.
Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai, industrielawaai en luchtverkeerslawaai van Schiphol. De eerste twee zijn relevant voor dit plangebied.
Wegverkeerslawaai
Ter bepaling van de geluidsbelasting moet op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) iedere weg in beschouwing worden genomen. Dit hoeft niet als de weg binnen een woonerf ligt of voor een weg een maximum snelheid geldt van 30 km/uur of lager. De te beschouwen wegen kennen een geluidszone, dit is een aandachtsgebied waar binnen een akoestisch onderzoek moet plaats vinden. De omvang van een zone is afhankelijk van het aantal rijstroken van de weg en de typering van het gebied (binnenstedelijk of buitenstedelijk). Binnenstedelijk is het gebied binnen de bebouwde kom en buitenstedelijk is het gebied buiten de bebouwde kom.
Op grond van artikel 82 van de Wgh bedraagt de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de gevel van een geluidsgevoelige bestemming. Artikel 83 geeft het bevoegd gezag de mogelijkheid om een hogere waarde vast te stellen. Voor het buitenstedelijk gebied geldt dat er maximaal een hogere waarde mag worden vastgesteld van 53 dB. Voor nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom is deze waarde wettelijk maximaal 63 dB.
Het vaststellen van een hogere waarde is alleen mogelijk als maatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting tot 48 dB onvoldoende doeltreffend zijn dan wel stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard (artikel 110a, lid 5 Wgh).
De Omgevingsdienst heeft op 4 maart 2013 de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde voor wegverkeerslawaai van 58 dB voor. Dit is 5 dB lager dan het wettelijk maximum. Een hogere waarde tot het wettelijk maximum zal alleen in uitzonderingsgevallen en bijzondere situaties aan de orde zijn.
Railverkeerslawaai
Als een plangebied geheel of gedeeltelijk binnen de geluidszone van een spoorweg ligt, moet bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan akoestisch onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting (artikel 4.3 Besluit geluidhinder). Een dergelijk onderzoek moet worden gedaan op nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen, zoals scholen en ziekenhuizen. Een bestemmingsplan kan pas worden vastgesteld als de geluidbelasting op nieuwe geluidgevoelige bestemmingen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde genoemd in de Wgh of als de Omgevingsdienst een besluit heeft genomen om hogere waarden vast te stellen. Voor dit laatste geeft de Wgh een maximale ontheffingswaarde. Voordat een hogere waarde kan worden vastgesteld, moeten eerst maatregelen worden onderzocht om de geluidbelasting terug te dringen.
De Omgevingsdienst heeft op 4 maart 2013 de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 63 dB voor railverkeerslawaai voor. Dit is 5 dB lager dan het wettelijk maximum. Een hogere waarde tot het wettelijk maximum zal alleen in uitzonderingsgevallen en bijzondere situaties aan de orde zijn.
Wet geluidhinder (Wgh)
De appartementen zijn geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). De appartementen liggen in de geluidzone van de spoorbaan. Daarnaast wordt wegverkeerslawaai ondervonden vanwege Stationsweg/Stationsplein. Het betreft vooral bussen en taxi’s. Het is niet bekend of dit verkeer daar blijft zoals het nu is of dat het verkeer plaatse gaat verdwijnen vanwege de ontsluiting van de parkeergarage aan de achterzijde van het gebouw. Vanwege de parkeergarage en het daarbij te verwachtte verkeer zal er sprake kunnen zijn van een toename van verkeersbewegingen. Leiden gaat uit van een extern verkeersonderzoek en op basis daarvan zal een lucht- en geluidonderzoek worden opgesteld.
Daarnaast is geluidonderzoek nodig ter beperking van de geluiduitstraling van bioscoop, horeca, supermarkt, parkeergarage en congresruimte naar bestaande woningen en nieuwe appartementen.
Door Goudappel Coffeng is een geluidsonderzoek uitgevoerd en op 29 april 2020 opgeleverd, dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Conclusie Wgh
De conclusie van het geluidsonderzoek luidt als volgt (samengevat):
"Uit het onderzoek is gebleken dat ten gevolge van het verkeer op de Schipholweg voor enkele woningen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Geluidsreducerende maatregelen worden als niet reëel inpasbaar geacht. Voor de overige wegen is geen sprake van overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde.
Ten gevolge van het railverkeer wordt voor een groot deel van de woningen de voorkeursgrenswaarde overschreden. Ook voor railverkeer worden geluidsreducerende maatregelen als niet reëel inpasbaar beschouwd.
Omdat sprake is van overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde, is ontheffing voor een hogere waarde benodigd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de eisen aan de maximale binnenwaarde uit het Bouwbesluit en uit het geluidsbeleid van de Omgevingsdienst West-Holland (bevoegd gezag voor verlenen hogere waarden).
Woningen die ten gevolge van het railverkeer een geluidsbelasting van meer dan 58 dB ondervinden, hebben volgens het geluidsbeleid van de Omgevingsdienst recht op ‘akoestische compensatie’. Door middel van het dichtzetten van (delen van) een balkon kan worden bewerkstelligd dat een geluidsluwe gevel (<55 dB) aanwezig is. Bij de realisatie van de woningen dient hier rekening mee gehouden te worden."
Voor railverkeer geldt specifiek het volgende:
De maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder van 68 dB wordt in geen geval overschreden. Vanuit het geluidsbeleid van de Omgevingsdienst West-Holland geldt een maximaal wenselijke geluidsbelasting van 63 dB. Ook deze waarde wordt niet overschreden. De hoogst berekende geluidsbelasting bedraagt 63 dB. Vanuit het geluidsbeleid geldt voor een aantal nieuwe woningen daarom wel het recht op ‘akoestische compensatie’ (voor railverkeer vanaf meer dan 58 dB).
Voor de woningen is, vanwege de situering in de woontoren geen sprake van een stille (buiten)gevel. Bij de inrichting van de woningen dient te worden bekeken in hoeverre aan deze eisen voldaan kan worden of dat er een uitzondering op deze eisen gemaakt kan worden. Door middel van het dichtzetten van (delen van) een balkon kan worden bewerkstelligd dat een geluidsluwe gevel (<55 dB) aanwezig is. Bij de realisatie van de woningen dient hier rekening mee gehouden te worden. Dit wordt in de regels van het bestemmingsplan opgenomen.
Procedureel ligt het ontwerpbesluit Hogere Waarden gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter visie. Het ontwerpbesluit is ook als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Na het vaststellen van Hogere Waarden is het bestemmingsplan voor wat betreft het aspect geluid uitvoerbaar.
Terrasgeluid
Door LBP Sight is een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van een horecaterras op het dak van de sokkel van het gebouw. Dit bestemmingsplan staat via de verbeelding en de regels namelijk ook een horecaterras toe op een deel van het dak van de sokkel. De effecten hiervan zijn onderzocht. Dit onderzoek van 14 mei 2020 is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Conclusie terrasgeluid
Bij zowel de nieuwe als bestaande woningen kan voldaan worden aan 60 dB(A) etmaalwaarde zoals opgenomen in de door de gemeente Leiden opgestelde Nota toetsingskader stemgeluid. Bij de woningen wordt ten hoogste 57 dB(A) etmaalwaarde berekend.
Maximale geluidniveaus hoeven conform de nota niet getoetst te worden. Ondanks dat is inzichtelijk gemaakt wat de maximale geluidniveaus bij de woningen kan zijn. Bij de nieuwe woningen kunnen maximale geluidniveaus LAmax tot 72 dB(A) optreden en bij de bestaande woningen maximale geluidniveaus LAmax van 63 dB(A).
Spoorwegemplacement
Op 2 mei 2018 is namens B&W van de gemeente Leiden door de Omgevingsdienst in het kader van de Wabo een veranderingsvergunning verleend voor het Spoorwegemplacement Leiden, ter hoogte van Stationsplein 1 in Leiden (zaaknummer 2017108025).
Conclusie spoorwegemplacement
Ten behoeve van deze vergunning zijn akoestische onderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken is gebleken dat het berekende geluidniveau ter plaatse van het voor deze locatie relevante beoordelingspunt (nr. 28) de gehanteerde grenswaarde niet overschrijdt.
In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5 Titel 5.2 ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof ( PM10 en PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.
Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof namelijk. PM2,5. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. De achtergrond concentraties langs de gemeentelijke wegen onder de 20 µg/m3. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.
Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriële regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.
Besluit en regeling ‘niet in betekenende mate’'
De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.
Het Besluit en de Regeling ‘niet in betekenende mate’ bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als ‘in betekenende mate’ moet worden beschouwd.
NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.
Door Goudappel Coffeng is een onderzoek uitgevoerd naar luchtkwaliteit. Dit onderzoek is op 18 mei 2020 opgeleverd en als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Conclusie
De volgende conclusie wordt getrokken:
"Uit het onderzoek blijkt dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit plan. Het onderzoek toont in het kader van de goede ruimtelijke ordening aan, dat op de planlocatie sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat."
Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld.
In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage (MER) is dit geregeld. Er is een MERplicht voor plannen (planMER)en een MERplicht voor besluiten. Een plan is planMERplichtig als het plan kaders stelt voor MERplichtige activiteiten.
Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan planMERplichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere MERplichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling nodig is. Daarnaast kan een plan ook MERplichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.
Het plan omvat een nieuwe activiteiten die genoemd is in het Besluit milieueffectrapportage in bijlage D, onder 11.2 (stedelijk ontwikkelproject). Het aantal wooneenheden, de bedrijfsvloeroppervlakte dan wel de totale oppervlakte van het plan blijven ruim onder de drempelwaarden zoals die zijn genoemd in die bijlage. Voor wat betreft het gestelde in het Besluit is geen formele milieueffectrapportage nodig.
Of een passende beoordeling/MER nodig is op grond van artikel 2.7 van de Wet natuurbescherming is nader onderzoek nodig in de vorm van een MER-aanmeldingsnotitie. Deze aanmeldingsnotitie is door Rho adviseurs opgesteld en als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De conclusie hiervan luidt als volgt:
"Uit de informatie in de aanmeldingsnotitie blijkt dat gelet op de kenmerken van het plan, de plaats van het plan, de kenmerken van de potentiele effecten en de te doorlopen mitigerende maatregelen, geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een MER-procedure in het kader van het bestemmingsplan voor De Geus."
Door de Omgevinsgdienst West-Holland is op 4 juni 2020 een zogenaamd 'Besluit vormvrije m.e.r.- beoordeling (art. 7.19 Wet milieubeheer)' genomen voor dit bestemmingsplan. Dit besluit is ook als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
Op basis van bovenstaande geldt dat dit bestemmingsplan uitvoerbaar is wat betreft milieuregelgeving.
De Nota Mobiliteit geeft de visie van het rijk op het verkeer en vervoersbeleid weer tot en met 2020. De Nota is in samenwerking met de provincies, gemeenten, kaderwetgebieden en waterschappen tot stand gekomen. De Nota Mobiliteit is een zogenaamde planologische kernbeslissing (pkb), een planfiguur die wordt beschreven in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en die de nota zijn wettelijke status geeft. Dit betekent dat eerst een beleidsvoornemen wordt gemaakt, waarna inspraak en advies volgen en tot slot een kabinetsstandpunt met parlementaire behandeling. De ruimtelijke aspecten van het verkeers- en vervoersbeleid komen terug in de Nota Ruimte van het ministerie van VROM.
De minister van Verkeer en Waterstaat heeft op 28 mei 2004 de hoofdlijnennotitie voor de Nota Mobiliteit aan de Tweede Kamer aangeboden. In de hoofdlijnennotitie worden de volgende beleidsdoelen aangegeven:
De uitgangspunten bij het realiseren van deze beleidsdoelen zijn betrouwbare reistijden, vlotte en veilige verkeersafwikkeling binnen de (inter)nationale wettelijke en beleidsmatige kaders van milieu en leefomgeving. Een goede bereikbaarheid is een voorwaarde voor de sociale en economische ontwikkeling in Nederland. Op zijn beurt creëert die ontwikkeling weer nieuwe mobiliteit. Mobiliteit mag, maar niet altijd en overal. Mensen moeten mobiel kunnen zijn om maatschappelijk te kunnen participeren.
Op 6 december 2016 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland een besluit genomen over hun standpunt ten aanzien van parkeren bij OV-knooppunten. Het besluit is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd, alsmede de mede daaraan ten grondslag liggende documenten.
Kern van dit besluit is dat de provincie met gemeenten in gesprek wil over (belemmerende) parkeernormen in relatie tot de verstedelijkingsopgave. Het inzetten van andere mobiliteitsvormen kan wat de provincie betreft leiden tot een lagere parkeernorm. Dit provinciale beleid is relevant voor de locatie van De Geus.
Op 28 mei 2015 heeft de gemeenteraad de Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 vastgesteld.
Deze nota legt het verkeers- en vervoersbeleid van de gemeente Leiden vast. De nota benoemt de ambities die Leiden op het vlak van mobiliteit heeft, en benoemt maatregelen om deze ambities te realiseren. Hier zijn nieuwe maatregelen bij, maar ook veel maatregelen waarover de afgelopen jaren al besluitvorming heeft plaatsgevonden. Ook de laatste zijn in deze nota opgenomen, want een belangrijk doel van de nota is overzicht te bieden over het gehele mobiliteitsbeleid van de gemeente. De looptijd van de Mobiliteitsnota is van 2015 tot en met 2022. Deze periode komt overeen met het Investeringsprogramma Infrastructuur waar Leiden ook aan werkt. In de Investeringsprogramma worden de middelen belegd voor infrastructuurprojecten.
In deze Mobiliteitsnota zijn zeven ambities verwoord:
Met deze ambities wil Leiden bijdragen aan het bovenliggende doel dat ook in de Verkenning LAB071 is gebruikt: de Leidse agglomeratie wil een regio zijn van internationale kennis, historische cultuur, met een prettige en hoogwaardige woonomgeving, die goed bereikbaar is.
Leiden zal een aantal belangrijke maatregelen nemen ter verbetering van de structuur van het wegennet. De basis hiervoor is een ring die de hoofdontsluitingsstructuur van Leiden en de Leidse agglomeratie vormt: de Leidse Ring Noord (LRN). Deze hoofdstructuur wordt mogelijk door de komst van de Rijnlandroute en de verbrede A4. De Rijnlandroute sluit in feite de ring rond de Leidse agglomeratie. De ring die zo ontstaat wordt gevormd door de A44, Rijnlandroute, A4, en de streng N446-Oude Spoorbaan-Willem de Zwijgerlaan-Schipholweg-Plesmanlaan, en heet vooralsnog de Leidse Ring. Door ook op het gemeentelijke deel maatregelen te nemen, versterken we deze Leidse Ring en functioneert deze als de snelle en betrouwbare hoofdstructuur van de Leidse agglomeratie. Het bundelen van meer verkeer op deze route, maakt het mogelijk in andere delen van de stad aanpassingen van de wegenstructuur uit te voeren.
Met de Leidse Ring als basis is in deze nota een keuze gemaakt welke wegen de gemeente ziet als wegen met een ontsluitende functie, en welke wegen gelden als verblijfsgebieden. Hiertoe is gebruik gemaakt van de wegencategorieen conform het programma Duurzaam Veilig: stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. Leiden voegt hier een categorie aan toe, namelijk wijkontsluitingswegen. Het gaat daarbij om wegen waar de verblijfsfunctie belangrijk is, maar het verkeeraanbod zodanig is en blijft, dat hier ook de verkeersfunctie op een verantwoorde wijze moet worden geborgd. Deze wijkontsluitingswegen liggen vooral in en rond de binnenstad. Uit de resulterende kaart die de gehele ontsluitingsstructuur van Leiden weergeeft, volgen opgaven voor weginrichtingen.
Naast de categorisering van de wegen is ook gekozen voor een aantal andere maatregelen die het functioneren van de wegenstructuur bepalen:
De nota bevat ook maatregelen op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid. Voor leefbaarheid is de introductie van de Leidse Ring al een positieve ontwikkeling: bundelen op de Leidse Ring betekent dat andere wegen minder verkeer te verwerken krijgen en op de Leidse Ring zijn extra maatregelen mogelijk om de gevolgen voor de leefbaarheid te beperken. Voor duurzaamheid is het belangrijk meer gebruik te maken van duurzame vormen van transport. Vooral het bevorderen van het gebruik van de fiets en het OV dragen hieraan bij. De nota noemt ook andere maatregelen op het gebied van duurzaamheid, zoals stedelijke distributie en het toepassen van mobiliteitsmanagement.
Leiden kent geen black spots (locaties met bovenmatige ongevallencijfers), maar er zijn wel locaties waar verbetering van de verkeersveiligheid wenselijk is. De nota benoemt een aantal locaties voor projecten om de veiligheid te verbeteren. Daarnaast zijn verkeerseducatie en publiekscampagnes manieren om de veiligheid te verbeteren. Voor die laatste maatregelen sluit de gemeente aan bij Holland-Rijnland.
Bij het OV-beleid is gekeken naar gedetailleerde gegevens over het reisgedrag van OV-reizigers die beschikbaar zijn als gevolg van de introductie van de OV-chipkaart. Vervolgens is beschreven hoe aan een beter OV gewerkt zal worden. Eerder is al gekozen voor de komst van een aantal lijnen met Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Deze HOV-lijnen en het spoornet zijn de dragers voor het OV-systeem. Hieronder zijn er vooral ontsluitende buslijnen die de wijken bedienen. Ten behoeve van de volgende concessie (waar de gemeente niet de bepalende partij in is, maar waar de gemeente wel invloed op heeft) zal de gemeente zoeken naar mogelijkheden die beter aansluiten op het werkelijke reisgedrag van OV-gebruikers en die meer rekening houden met andere belangen in de stad (zoals leefbaarheid). Ook innovatieve mogelijkheden (zoals nieuwe soorten vervoermiddelen voor het OV) komen hierbij aan bod.
De beleidsnota noemt op het gebied van voetgangers een beperkt aantal projecten: het verbeteren van de routes voor de voetganger van station Leiden Centraal naar het Bio Science Park en naar de binnenstad, en het realiseren van goede looproutes vanaf de nieuwe parkeergarages. Voor het overige is het voor de voetganger vooral belangrijk dat in de ontwerpen van de openbare ruimte altijd goed naar de belangen voor de voetganger wordt gekeken, ook van de kwetsbare doelgroepen hierbinnen.
Voor de fiets wordt het staande beleid uit de Nota Herijking Fietsroutes Leiden 2013-2020 doorgezet, met daarbij een aantal aanvullingen. Voor meer fietsgebruik is het vooral belangrijk dat de fietser beschikt over snelle en directe routes. Daar worden projecten voor uitgevoerd, voor een deel tussen Leiden en andere gemeenten, voor een deel binnen Leiden zelf. Ook komen er extra inspanningen op het gebied van fietsparkeren.
Op het gebied van parkeren is al een aantal belangrijke keuzen ingezet: de realisatie van nieuwe parkeergarages en de uitbreiding van gereguleerd parkeren. De beleidsnota benoemt de verschillende achterliggende doelen van het parkeerbeleid en somt de maatregelen om de doelen te halen op, waarvan eerdergenoemde parkeergarages en het gereguleerd parkeren de voornaamste zijn.
Bij verplaatsingen met het OV is er nagenoeg altijd sprake van ketenmobiliteit. Dat wil zeggen, bij de verplaatsing gebruikt de OV-reiziger ook voor- en natransport. Door het voor- en natransport beter te laten plaatsvinden, wordt het gebruik van het OV bevorderd. De voornaamste maatregelen hiertoe zijn het verbeteren van het fietsparkeren en de looproutes bij de stations. Hier worden inspanningen toe verricht.
Ook maatregelen op het gebied van verkeersmanagement maken deel uit van de Mobiliteitsnota. De meest omvangrijke maatregel die de gemeente zal nemen, is het sterk uitbouwen van het monitoringssysteem van het verkeer. De gegevens die als gevolg hiervan beschikbaar komen, bieden verschillende mogelijkheden om het verkeer beter te laten afwikkelen, waaronder het gebruiken van geavanceerdere algoritmes voor verkeerslichten, en het koppelen van de gegevens aan de vaarwegmanagementcentrale van de provincie. Met de laatste maatregel beogen wij dat de brugopeningen van de provinciale bruggen beter worden afgestemd op het wegverkeer.
Op 1 november 2014 is artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening aangepast. Er is een onderdeel aan het Bro toegevoegd op grond waarvan het mogelijk is om zogenaamde 'wet-interpreterende' regels op te nemen in het bestemmingsplan. Geregeld is dat ten behoeve van de goede ruimtelijke ordening in een bestemmingsplan regels kunnen worden opgenomen, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Hiermee is het mogelijk gemaakt om een regeling voor het parkeren op te nemen, zonder parkeernormen concreet vast te leggen en ook om te kunnen blijven werken met een parkeerfonds.
Op 29 november 2014 is vervolgens de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. Deze wet regelt formeel dat de grondslag voor het opnemen van stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening komt te vervallen. Alle stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening moeten worden opgenomen in bestemmingsplannen, waaronder de parkeerregeling. Dit houdt in dat bestemmingsplannen die na 29 november 2014 worden vastgesteld artikel 2.5.30 van de bouwverordening vervalt en de parkeerregeling in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. Dit is bepaald in het nieuwe artikel 133 van de Woningwet. Er geldt hiervoor een overgangstermijn tot 1 juli 2018: na die datum verliezen de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening hun (aanvullende) werking. Daarnaast geldt dat plannen, die vanaf de inwerkingtreding van de Reparatiewet in procedure worden gebracht, ook moeten zijn voorzien van een regeling ten aanzien van het parkeren.
In het bestemmingsplan moeten dus regels worden opgenomen ten aanzien van parkeren. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.
Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen zijn heeft het college van B&W op 28 februari 2012 de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189). Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto's op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo. Op 24 juni 2019 zijn de beleidsregels op enkele punten gewijzigd vastgesteld. Deze wijziging heeft onder andere betrekking op de mogelijkheid om geen parkeerplaatsen voor bewoners op eigen terrein te realiseren.
Door Goudappel Coffeng is een onderzoek uitgevoerd naar de verkeerskundige effecten van dit bestemmingsplan. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Bij dit onderzoek is uitgegaan van de huidige verkeerskundige situatie in en rond het plangebied: de locatie van het busstation en de busroutes zijn dus respectievelijk stadszijde en Stationsweg.
De conclusie ten aanzien van de verkeersafwikkeling luidt (samengevat) als volgt:
"Ontwikkeling De Geus zorgt voor extra verkeersbewegingen t.g.v. bezoekers, werknemers en logistiek. Op een gemiddelde werkdag worden in totaal 270 (variant 1) of 340 (variant 2) extra verkeersbewegingen verwacht. Deze verkeersbewegingen vinden gespreid over het netwerk plaats. De bezoekers parkeren namelijk in verschillende parkeergelegenheden. Met het regionale verkeersmodel is berekend hoe het verkeer in de toekomst gaat rijden. Daaruit blijkt dat de verkeerseffecten van de Geus op de omliggende wegen rond de planlocatie klein en niet waarneembaar zijn."
De conclusie ten aanzien van laden en lossen luidt dat voorzien kan worden in een goede wijze van laden en lossen.
Ten aanzien van de verkeersveiligheid concludeert Goudappel Coffeng dat er geen verkeersveiligheidsknelpunten te voorzien zijn mits er (al dan niet tijdelijke) maatregelen worden genomen.
De toegang tot het Morssingelterrein wordt als aandachtspunt genoemd vanwege de (beperkte) breedte hiervan. Dit levert echter geen problemen op in de praktijk.
Ook de parkeerberekeningen zijn onderzocht door Goudappel Coffeng. In het verkeersonderzoek dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd is een motivering voor het parkeren opgenomen. Hierbij is uitgegaan van twee verschillende mogelijkheden: autoparkeren deels op het eigen terrein en deels in de openbare parkeergarages in de omgeving of autoparkeren geheel in openbare parkeergarages in de omgeving.
Bij de toets van een aanvraag om omgevingsvegunning wordt gekeken welk bouwprogramma aangevraagd wordt. Op basis van de Beleidsregels Parkeernormen die op het moment van indiening van het verzoek om omgevingsvergunning geldig zijn, wordt gekeken wat de parkeerbehoefte is. Vervolgens is in de regels van dit bestemmingsplan (artikel 9) bepaald dat het parkeren van de bezoekers (van woningen, bioscoop, horeca, dienstverlening en detailhandel) hoeft niet op eigen terrein te worden opgelost maar kan worden opgelost in de beschikbare openbare parkeervoorzieningen in de onmiddellijke nabijheid van het plangebied (Lammermarktgarage, Morspoortgarage, Level).
In de Beleidsregels Parkeernormen is bij de diverse parkeernormen geen onderscheid gemaakt tussen het aandeel vaste gebruikers en bezoekers. Om dit onderscheid te maken is de CROW-uitgave 317 (of, indien deze wordt vervangen, de nieuwe versie daarvan) van toepassing, Hierin wordt wel een onderscheid gemaakt tussen vaste gebruikers en bezoekers.
Deze keuze is gemaakt om meerdere redenen:
De uiteindelijke toets of er daadwerkelijk voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd vindt plaats bij de toets van de omgevingsvergunning: op dat moment wordt de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan het bestemmingsplan, waaronder aan de voorwaardelijke verplichting parkeren. Op dat moment wordt ook getoetst aan de dan vigerende beleidsregels parkeernormen.
In het onderzoek naar parkeren is, op basis van de thans vigerende beleidsregels, een berekening gedaan voor de beide varianten (met en zonder autoparkeren in de kelder van De Geus). Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat dit bestemmingsplan een sluitende parkeerbalans heeft.
Het bestemmingsplan voorziet dus in een correcte regeling omtrent het parkeren.
Fietsenstalling ten behoeve van het station
Dit bestemmingsplan biedt tevens de mogelijkheid om een deel of de gehele parkeergarage te benutten als fietsenstalling ten behoeve van het station. De stalling komt dan dus niet (alleen) ten goede aan De Geus, maar ook aan gebruikers van het Station.
Een onderdeel van het bouwplan voor De Geus is de bouw van een parkeergarage. Deze garage komt deels onder de huidige Stationsweg te liggen. Dit heeft tot gevolg dat tijdens de bouw mogelijk beperkingen gelden voor het verkeer, inclusief busverkeer. Uitgangspunt voor het bouwplan is echter dat bussen, net als hulpdiensten, voetgangers en fietsers ook tijdens de bouw van de ondergrondse garage, gebruik blijven maken van de Stationsweg. Er kunnen daarbij wel beperkingen aan de orde zijn.
Deze tijdelijke situatie zal naar verwachting één jaar duren, mogelijk oplopend tot anderhalf jaar. De gemeente zal in overleg met belanghebbenden, waaronder Arriva (de huidige exploitant van het busnet), deze tijdelijke situatie zo goed mogelijk vormgeven.
Beleid waterschap
Waterbeheerplan 5
Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan 5 (WBP5) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Het hoogheemraadschap van Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer. De vier hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen.
Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen.
Bij voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het hoogheemraadschap van Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Gezond water is de zorgplicht om het water schoon zoals past bij de functie van het water te houden. Wat betreft de waterketen, zijnde afvalwater, wordt dit optimaal gezuiverd en onttrokken grondstoffen worden hergebruikt.
Keur en uitvoeringsregels
Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Daarin zijn vastgelegd de bevoegdheden en taken van het hoogheemraadschap, zijnde de zorg voor het watersysteem, de zorg voor het zuiveren van afvalwater, de zorg voor andere waterstaatsaangelegenheden en waterbeheer. De Keur dient tevens ter invulling van deze doelstellingen, te weten: voorkoming en waar nodig beperking van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, in samenhang met bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen, en vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Samengevat is maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor: waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken) en andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).
De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.
Waterkeringen
Het hoogheemraadschap van Rijnland heeft de zorg voor de waterkeringen (zowel primaire als secundaire) en de instandhouding van de landscheidingen met de aangrenzende waterschappen.
Verharding onbebouwde gronden
Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Hiervoor geldt een realisatie- en meldingsplicht als ontheffing van de Keur en uitvoeringsregels van het hoogheemraadschap van Rijnland. De eigenaar van de gronden dient toename van de verharding en de realisatie van extra water te melden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Bij toename van verharding van om onbebouwde grond met meer dan 500 m2 dient de eigenaar een vergunning aan te vragen bij het hoogheemraadschap van Rijnland.
Water en ruimtelijke ordening
Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.
Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.
Vooroverleg
In het kader van de Watertoets is het plan in het regulier overleg besproken met het Hoogheemraadschap van Rijnland.
Beschrijving van het watersysteem
Conclusie
Het aspect water staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.
Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.
De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.
De regels van bestemmingsplan De Geus zijn op de volgende wijze opgebouwd.
Hoofdstuk 1
Artikel 1 en 2 Inleidende regels:
Hoofdstuk 2
Artikel 3 en 4 Bestemmingsregels:
Hoofdstuk 3
Artikel 5 t/m 9 Algemene regels:
Hoofdstuk 4
Artikel 10 en 11 Overgangs- en slotregels:
Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).
Begripsbepalingen (artikel 1)
In de begripsbepaling worden begrippen waar nodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.
Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.
Gemengd (artikel 3)
Het grootste gedeelte van het plangebied heeft een bestemming 'Gemengd' gekregen. Binnen deze bestemming zijn de diverse functies mogelijk zoals opgenomen in het programma voor De Geus. Deze functies zijn:
Hierbij geldt dat de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en kantoren gezamenlijk niet meer dan 4.000 m2 bvo mogen beslaan.
Bij de functies behorende voorzieningen zoals een parkeergarage voor auto's, fietsenstallingen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen etc. zijn ook mogelijk gemaakt in dit artikel 'Gemengd'.
Het gemengde programma is bedoeld om een levendig stukje stad te maken bestaande uit diverse, niet met elkaar conflicterende functies. In de regels is niet bepaald welke functies waar mogen komen. Alle functies mogen gemengd worden waarbij de in de regels opgenomen aantallen het maximum vormen. Via specifieke gebruiksregels wordt gewaarborgd dat er niet een te groot programma wordt gebouwd: de vereiste onderzoeken zijn gebaseerd op het maximum programma dat in de regels mogelijk wordt gemaakt.
In de woningen zijn beroepen aan huis mogelijk voor zover deze voorkomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Alle typen woningen zijn in dit bestemmingsplan toegestaan: studio's, appartementen, eengezinswoningen, lofts, maisonnettes etc..
Binnen de gemengde bestemming zijn gebouwde parkeervoorzieningen en laad- en losruimten toegestaan. De gebouwde parkeervoorzieningen zijn zowel bovengronds als ondergronds toegestaan, maar moeten altijd inpandig gebouwd worden. Onder parkeervoorzieningen wordt ook verstaand fietsenstallingen. Hierbij zijn zowel fietsenstallingen ten behoeve van de functies behorende bij de bestemming 'Gemengd' toegestaan alsmede openbare fietsenstallingen ten behoeve van het station.
Bezoekers (in de vorm van bezoekers van de woningen en bezoekers van de overige functies, waaronder de bioscoop) dienen gebruik te maken van de buiten het plangebied gelegen openbare parkeervoorzieningen. In de directe nabijheid van het plangebied is een grote capaciteit aan parkeervoorzieningen aanwezig (Lammermarktgarage, Morspoortgarage, Morssingelterrein). Omdat bij de bezoekersfuncties een grote mate van openbaar vervoergebruik wordt voorzien, is het voldoende om op het eigen terrein te voorzien in uitsluitend de parkeerbehoefte voor niet-bezoekers van de diverse functies die binnen 'Gemengd' zijn toegestaan.
Binnen de functie 'Gemengd' zijn diverse maximale bouwhoogtes toegestaan. Met deze verschillende maximale bouwhoogtes wordt beoogd de bepalingen uit het stedenbouwkundig plan van Maxwan door te vertalen naar het bestemmingsplan. Zo zijn de 'sokkel' en 'setbacks' opgenomen door middel van het opnemen van een lagere bouwhoogte voor de 'sokkel' en een hogere bouwhoogte voor de toren. Deze 'sokkel' heeft een maximale bouwhoogte van 14,5 meter. De toren heeft een maximum bouwhoogte van 70 meter, waarbij de onderste laag van de toren verbreed is. Deze verbreding mag maximaal 20 meter hoog worden. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is aangegeven binnen welke vlakken de toren gebouwd mag worden.
Balustrades en/of borstweringen mogen maximaal 1,2 meter boven de vloer van een dakterras uitsteken. Een borstwering mag optisch een geheel vormen met de gevel. Op alle daken binnen het bouwvlak zijn dakterrassen toegestaan die opgehoogd mogen worden met een groenpakket om een groen dak te creëren. Er geldt geen maximale hoogte voor het groenpakket: dit wordt niet gezien als bebouwing. Balustrades tellen niet mee voor de maximale bouwhoogte: een balustrade op de sokkel mag dus 14,5 + 1,2 = 15,7 meter hoog worden. De dakterrassen mogen gebruikt worden voor alle functies die toegestaan zijn binnen de bestemming 'Gemengd'. Alleen voor horecadakterrassen geldt dat deze alleen zijn toegestaan binnen de aanduiding 'terras'. Het onderzoek naar stemgeluid op horecaterrassen is afgestemd op de precieze locatie van het horecaterras.
Balkons zijn toegestaan mits deze binnen het bouwvlak vallen. Balkons mogen wel buiten de hoogtezonering steken, als ze maar binnen het bouwvlak blijven. Hiermee wordt beoogd dat balkons aan de toren toegestaan zijn waarbij zij wel boven de sokkel mogen uitsteken, maar dat balkons aan de sokkel niet zijn toegestaan.
Het gehele bestemmingsvlak voor 'Gemengd' is tevens een bouwvlak dat voor 100% mag worden bebouwd. Hiernaast is bepaald dat gebouwen in de voorgevelrooilijn gebouwd dienen te worden, met een afwijkingsmogelijkheid tot maximaal 2 meter vanaf de rooilijn.
In artikel 3.4 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor een geluidluwe gevel voor alle woningen die een gevel hebben die overeenkomt met de gevellijn zoals die op de verbeelding is opgenomen. Deze verplichting is opgenomen om te garanderen dat de beoogde woningen, toch geheel of gedeeltelijk een geluidluwe gevel krijgen. Dit begrip is in artikel 1 gedefinieerd. In de praktijk houdt dat dus in dat de woningen die grenzen aan de gevellijn een balkon krijgen dat geheel of gedeeltelijk afgesloten wordt waardoor de gevel achter dit balkon een geluidluwe gevel wordt (< 55 dB). Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde van de Hogere Waarde.
Tenslotte zijn in de artikelen 3.5 en 3.6 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor groene daken en -gevels: in de regels is opgenomen dat minimaal 400 m2 dakoppervlak van de nieuwbouw uitgevoerd moet worden als groen dak. De definitie van een groen dak is in artikel 1 van de regels opgenomen. Het groene dak dient een waterbuffercapaciteit te hebben van minimaal 14,5 liter/m2. Dit groene dak moet worden gerealiseerd en in stand gehouden. Hiermee wordt juridisch afgedwongen dat het groene dak niet alleen een esthetische rol speelt, maar ook een belangrijke rol heeft in de waterberging.
In artikel 3.6 is een soortgelijke verplichting opgenomen voor een groene gevel, eveneens gedefinieerd in artikel 1. Deze dient minimaal 110 m2 geveloppervlak te beslaan. Dankzij deze verplichte groene gevel kan de biodiversiteit in het plangebied toenemen.
Verkeer (artikel 4)
De bestemming 'Verkeer' is gegeven aan de plandelen die omschreven kunnen worden als 'openbare straat'. Deze verkeersbestemming geldt zowel stoepen en autovrije en -luwe straten alsmede drukkere verkeerswegen primair bedoeld voor autoverkeer en (hoogwaardig) openbaar vervoer. Binnen de verkeersbestemming zijn met deze bestemming samenhangende voorzieningen toegestaan zoals bijvoorbeeld (ondergrondse) afvalinzamelpunten. Ook zijn binnen de bestemming 'Verkeer' in- en uitritten in de vorm van hellingbanen toegestaan ten behoeve van parkeervoorzieningen en fietsenstallingen zoals mogelijk binnen de bestemming 'Gemengd'.
Binnen de bestemming 'Verkeer' is via een aanduiding 'terras' de mogelijkheid opgenomen voor horecaterrassen. Indien zich in het nieuwe gebouw horeca vestigt, dan is een terras ten behoeve van deze horeca mogelijk aan de zijde van de Stationsweg en aan het Stationsplein. Binnen het gehele aanduidingsgebied mag een terras of mogen terrassen komen, hierbij dient in de praktijk wel rekening te worden gehouden met verkeersveiligheid, doorstroming, eventuele blindengeleidestroken etc. In de praktijk zal een terras dus kleiner kunnen uitvallen dan op de verbeelding aangegeven indien dit vanuit verkeerskundig oogpunt noodzakelijk is.
Binnen de bestemming verkeer is ook aan aanduiding 'parkeergarage' opgenomen. Deze aanduiding is bedoeld om de garage behorende bij het gebouw De Geus mogelijk te maken. Deze garage is, onder maaiveld, groter dan het gebouw De Geus: de garage ligt dus voor een deel onder het Stationsplein/Stationsweg. Via een aanduiding is de garage binnen de verkeersbestemming mogelijk gemaakt. De garage kan gebruikt worden als parkeergarage voor auto's en/of fietsen, waarbij ook openbare fietsenstallingen zijn toegestaan. Onder openbre fietsenstallingen wordt verstaan: een fiestenstalling die niet (alleen) bedoeld is om de fietsen behorende bij het complex De Geus te stallen, maar ook fiestenstallingen ten behoeve van bijvoorbeeld het station. Ook voorzieningen ten behoeve van de garage zijn mogelijk. Denk hierbij aan ventilatie en trappartijen alsmede liftinstallaties om in de garage te kunnen komen. De garage mag ook gebruikt worden ten behoeve van bergruimte behorende bij de woningen alsmede ten behoeve van nutsvoorzieningen.
De parkeergarage mag uit maximaal twee ondergrondse lagen bestaan tot een maximale diepte van 9 meter onder maaiveld.
De algemene regels bevatten de volgende artikelen:
Antidubbeltelregel (artikel 5)
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Algemene bouwregels (artikel 6)
In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste of ten minste toelaatbaar worden aangehouden. Ook bevatten deze regels een bepaling in geval van herbouw op dezelfde locatie.
Tenslotte is opgenomen dat waar bovengronds gebouwd mag worden, ook ondergronds gebouwd mag worden. Dit houdt in dat het gehele bouwvlak van dit bestemmingsplan onderkelderd mag worden ten behoeve van alle functies die binnen 'Gemengd' zijn toegestaan. Een verplichting tot onderkeldering is er niet.
De algemene bouwregel voor ondergronds bouwen staat los van de mogelijkheid die in artikel 4 (Verkeer) wordt geboden om ter plaatse van de aanduiding 'pg' (parkeergarage) een parkeergarage te bouwen.
Algemene aanduidingsregels (artikel 7)
Deze regels hebben betrekking op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop. In deze regels wordt bepaald dat een bouwwerk moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de provincie Zuid-Holland. In het bestemmingsplan is voor het gehele gebied een vrijwaringszone opgenomen.
In lid 7.1.2 is bepaald dat de maatvoering zoals die op de verbeelding van dit bestemmingsplan is opgenomen maatgevend is, ook als deze maatvoering niet past binnen de regels omtrent de molenbiotoop zoals opgenomen in lid 7.1.1. Deze uitzondering is opgenomen omdat de provincie Zuid-Holland op 23 mei 2017 een ontheffing heeft verleend waarbij hoger gebouwd mag worden dan op grond van de bouwregels van de molenbiotoop is toegestaan. Deze afwijkende hoogtes zijn op de verbeelding weergegeven. Lid 7.1.1 is wel opgenomen omdat deze regels wel van toepassing zijn voor bouwwerken die niet vallen binnen de op de verbeelding opgenomen maximale bouwhoogtes (en daarmee ook niet vallen binnen de verleende ontheffing).
Algemene afwijkingsregels (artikel 8)
Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering. Deze afwijking geldt niet voor de hoogte van de toren (die blijft 70 meter maximaal) alsmede de bvo-maten van de diverse gemengde functies zoals omschreven binnen artikel 3.
Voorwaardelijke verplichting parkeren (artikel 9)
In deze regel is opgenomen dat er voldoende ruimte voor parkeerplaatsen voor vaste gebruikers van het project op eigen terrein beschikbaar moet zijn. Het bezoekersparkeren mag buiten het plangebied worden opgelost in de beschikbare openbare parkeergarages.
De parkeernormen zijn opgenomen in de Beleidsregels Parkeren. Deze beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan aangepast worden. Bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen wordt getoetst aan de beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de vergunningsaanvraag.
Op basis van een verzoek om omgevingsvergunning wordt op basis van de Beleidsregels Parkeernormen Leiden berekend wat de totale parkeerbehoefte van het plan is. Vervolgens dient het aandeel vaste gebruikers (bewoners en werknemers) op eigen terrein te worden opgelost. Het bezoekersaandeel mag worden opgelost op niet-eigen terrein, namelijk in de beschikbare parkeergelegenheid in de omgeving van het plangebied zoals de parkeergarages Morspoort en Lammermarkt.
Omdat de beleidsregels van de gemeente Leiden niet voorzien in een opsplitsing in vaste gebruikers en bezoekers, is er in lid c van dit artikel een verwijzing opgenomen naar CROW-uitgifte 317 (of de opvolger hiervan). In deze uitgaven wordt wel een onderscheid gemaakt tussen vaste gebruikers en bezoekers. Op basis hiervan kan voorzien worden in een goede parkeerregeling voor dit project.
Overgangsregels (artikel 10)
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.
Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk
Slotregels (artikel 11)
In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.
In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro.
Het onderhavige plan is aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er is (onder andere) sprake van de bouw van meerdere woningen. De kosten zijn echter anderzinds verzekerd: bij de gronduitgifte wordt het kostenverhaal meegenomen middels een anterieure overeenkomst. Er hoeft dus geen exploitatieplan te worden opgesteld.
De volgende overeenkomsten liggen ten grondslag aan dit project:
Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.
Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan. Deze vooraankondiging is gecombineerd met de publicatie voor de inspraakprocedure.
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Gedurende de inspraaktermijn op het voorontwerpbestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan. Eventuele reacties zullen worden meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan.
Kader
In Leiden is de Inspraak- en participatieverordening van kracht. Deze verordening is ook van toepassing op ruimtelijke plannen. De verordening heeft hierover het volgende opgenomen:
Artikel 2, lid 2
Inspraak wordt in elk geval verleend indien de wet daartoe verplicht en participatie en/of inspraak kan worden verleend wanneer het redelijkerwijze is te verwachten dat er belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van een beleidsvoornemen.
Op grond van dit artikel dient voor ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan een inspraak- of participatieprocedure worden gevolgd: bij dit bestemmingsplan is redelijkerwijs te verwachten dat er (veel) belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van het beleidsvoornemen.
In artikel 7 is de inspraakprocedure opgenomen:
Toepassing kader
Op basis van de verordening heeft voor dit bestemmingsplan 'De Geus' een inspraakprocedure plaatsgevonden. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende acht weken (in verband met gedeeltelijke overlapping met het zomerreces) ter inzage gelegen.
Op 4 september 2019 heeft bovendien een informatieavond plaatsgevonden.
Met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan zijn 11 inspraakreacties ingediend bij het college. Deze reacties zijn in een inspraaknota samengevat en beantwoord. Deze inspraaknota is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.
De inspraakreacties hebben er niet toe geleid dat er grote aanpassingen aan het bstemmingsplan zijn aangebracht. Wel wordt, omdat daar expliciet om is gevraagd, een extra schaduwonderzoek voor 21 december toegevoegd aan het bestemmingsplan.
Kader
Op grond van artikel 3.8, lid 1 Wro dient een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te worden gelegd. Het volledige artikel 3.8, lid 1 Wro luidt als volgt:
Artikel 3.8
Toepassing kader
Na de inspraaktermijn is het voorontwerpbestemmingsplan verwerkt tot een ontwerp bestemmingsplan. Daarin zijn de inspraakreacties verwerkt. In de inspraaknota is aangegeven hoe deze reacties zijn verwerkt.
Dit ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een termijn van zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze met betrekking tot het ontwerp indienen.
Ingediende zienswijzen zullen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota die als bijlage bij het bestemmingsplan zal worden gevoegd.