Kanaalpark

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het Leidse Kanaalpark, dat tussen 1987 en 1993 is gebouwd als monofunctioneel kantorencluster, kreeg als gevolg van de recente economische crisis en de geleidelijke overgang naar 'het nieuwe werken' vanaf 2008 te kampen met een toenemende mate van leegstand. Om die leegstand aan te pakken besloot de gemeenteraad eind 2012 tot vaststelling van de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek'. De ruime bouwenveloppen met brede functieprofielen in de ontwikkelstrategie bieden kantooreigenaren de mogelijkheid tot waardecreatie, en prikkelen op die manier om incourante kantoorpanden te herontwikkelen (sloop/nieuwbouw) of transformeren (functiewijziging).

De mogelijkheden uit de ontwikkelstrategie worden inmiddels volop aangegrepen door de aanwezige eigenaren. Sinds de vaststelling van de strategie is in het grote kantoorpand op de hoek van het Kanaalpark (Kanaalpark 140) het flexibele kantoorconcept 'Frame Offices' gerealiseerd, met bijbehorende voorzieningen als een fitnessclub en lunchroom. Kanaalpark 157 is omgedoopt tot 'Dé Plek', een inspirerende werkomgeving waar kleine bedrijven en ZZP-ers op basis van co-werkprincipes van elkaars nabijheid profiteren. Kanaalpark 143 en 159 zijn verbouwd tot woongebouwen met kleine huurappartementen. En de voormalige kantoorpanden op de percelen Kanaalpark 142 en 145 zijn gesloopt om plaats te maken voor de bouw van de zogenaamde Alpha Toren en een parkeergarage.

De meest recente initiatieven in deze reeks van herontwikkelingen en transformaties, bestaande uit de sloop van Kanaalpark 147 ten behoeve van de bouw van een nieuw appartementencomplex, de bouw van een tweede woongebouw op het perceel Kanaalpark 159 en de herontwikkeling van Kanaalpark 141 tot een derde nieuw appartementengebouw, maken de metamorfose van het Kanaalpark van een monofunctioneel kantorencluster naar een levendig en stedelijk, gemengd woon- en werkgebied compleet. Dit bestemmingsplan is opgesteld om de juridisch-planologische basis voor deze ontwikkelingen te bieden, op basis waarvan later de nodige omgevingsvergunningen kunnen worden verleend.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan omvat de percelen Kanaalpark 141, Kanaalpark 142, Kanaalpark 143, Kanaalpark 147 en Kanaalpark 159, inclusief de tussenliggende openbare ruimte. Bij het kiezen van de plancontouren is zoveel mogelijk uitgegaan van de bestaande kadastrale perceelsgrenzen.

Figuur 1: Plancontour behorend bij bestemmingsplan Kanaalpark

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment dat bestemmingsplan Kanaalpark in werking treedt, geldt voor het grootste deel van het plangebied het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek', dat is vastgesteld op 20 december 2012. Een klein gebied direct ten zuiden van het perceel Kanaalpark 147 valt binnen het bestemmingsplan 'De Leidse Schans', vastgesteld op 6 november 2012. En het meest noordelijke deel van het plangebied, rondom het perceel Kanaalpark 142, valt onder het bestemmingsplan 'Woontoren Bètaplein', dat op 21 januari 2016 is vastgesteld.

Op alle gebouwen en de bijbehorende percelen in de plangebieden van bestemmingsplannen Lammenschansdriehoek en De Leidse Schans geldt de bestemming 'Kantoor'. Die gronden en gebouwen zijn daarmee bestemd voor kantoren en ondersteunende horeca in de categorieën 1 en 2, met de daarbij behorende parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en verhardingen. De gebouwen zijn voorzien van een bouwvlak met maximale bouwhoogtebepalingen die overeen komen met de bestaande bouwhoogten. Zo heeft het twee bouwlagen tellende kantoorpand op het perceel Kanaalpark 141 deels een maximale bouwhoogte van 4,5 meter en deels 7,5 meter. Voor Kanaalpark 143 geldt een maximale bouwhoogte van 19 meter, voor Kanaalpark 147 12 meter en voor Kanaalpark 159 14 meter.

Op het perceel Kanaalpark 142 staat het bestemmingsplan 'Woontoren Bètaplein' de bouw van een stallingsgarage toe, met een maximale bouwhoogte van 17 meter. Bij de vaststelling van dat bestemmingsplan was het de intentie om op de begane grond en eerste verdieping van het garagegebouw ruimte te bieden voor het stallen van de fietsen en brommers van leerlingen en docenten van het naastgelegen MBO Rijnland en Da Vinci College, en het maken van een drietal parkeerlagen daarboven voor het parkeren van de auto's van de bewoners van de Alpha Toren. Bij verlening van de omgevingsvergunning voor de bouw van de toren is het autoparkeren echter volledig in de ondergrondse parkeergarage onder het Bètaplein opgelost en voor het stallen van de fietsen en brommers van leerlingen en docenten van het MBO Rijnland en Da Vinci hebben beide onderwijsinstellingen inmiddels de voorkeur een nieuwe stalling te bouwen achter het onderwijscomplex, in de Alfastraat. Voor het stallingsgebouw naast de Alpha Toren is daarom een nieuw plan noodzakelijk. Omdat het voordelen biedt een (deels) nieuwe invulling van het garagegebouw in samenhang te zien met de ontwikkeling van de rest van het Kanaalpark, is ervoor gekozen het 'garageperceel' in dit nieuwe bestemmingsplan mee te nemen.

Figuur 2: Projectie van de plancontour op een uitsnede uit ruimtelijkeplannen.nl, waarop het geldende planologisch regime is te zien.

De bestaande openbare ruimte in het plangebied heeft de bestemming 'Verkeer', en is daarmee bestemd voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen. De vijver en sloten in het plangebied hebben de bestemming 'Water' gekregen in het bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' en mogen gebruikt worden ten behoeve van groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten.

Met uitzondering van het kleine deel van het plangebied dat binnen de contouren van het bestemmingsplan 'De Leidse Schans' valt en het deel waarvoor bestemmingsplan 'Woontoren Bètaplein' geldt, is het gehele plangebied daarnaast voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 6' en daardoor mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische waarden. Net ten zuiden van Kanaalpark 141 ligt tenslotte een strook grond met de dubbelbestemming 'Leiding'. Met deze bestemming is de betreffende strook mede bestemd voor de bescherming van een ondergrondse gasleiding. In figuur 2 is een uitsnede van de digitale verbeelding van het planologisch regime getoond.

In 2014 en 2016 zijn omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bovenomschreven bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' verleend voor respectievelijk het transformeren van Kanaalpark 143 en Kanaalpark 159 tot woongebouwen met kleine huurappartementen.

De beoogde nieuwbouw, zoals kort omschreven in paragraaf 1.1 en nader toegelicht in paragraaf 2.3, past niet binnen de gegeven bouwcontouren en maximale bouwhoogten. Daarnaast hebben de betreffende percelen (Kanaalpark 141, 147 en 159) een kantoorbestemming, waarmee woningen niet zijn toegestaan. Om toch de nodige omgevingsvergunningen te kunnen verlenen is het nodig het planologisch regime aan te passen. De gemeente kiest ervoor dat te doen door de opstelling van dit nieuwe bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Geschiedenis van het plangebied en omgeving

De vorming van de Leidse ondergrond is in de afgelopen 6500 jaar grotendeels beïnvloed door de aanwezigheid van de Oude Rijn. De bedding van de rivier verlegde zich regelmatig en aan weerzijden van de actieve geul werden oever- en komafzettingen van zand en klei afgezet. In het lagere land achter de oeverwallen ontstonden kreek- en geulsystemen. Door klink en oxidatie is het omliggende veenpakket geleidelijk dunner geworden, waardoor de zandige oeverafzettingen langs de kreken en geulen geleidelijk steeds hoger in het landschap kwamen te liggen. Deze hoger gelegen gebieden vormden in het verleden een geschikte plaats voor bewoning.

De Lammenschansdriehoek is gelegen in een dergelijk gebied met kreek- en geulafzettingen. Langs het Rijn- en Schiekanaal is sprake van een hogere rug van rivierafzettingen. Aan de noordwestkant van de Lammenschansweg zette de kronkelende Vliet zand en klei af en zorgde daarmee eveneens voor een iets hoger gelegen rug. In het gebied tussen beide wateren, waartoe ook het grootste deel van het plangebied van dit bestemmingsplan behoort, werd in mindere mate waarschijnlijk ook zand en klei afgezet. Het plangebied lag daardoor mogelijk al vóór de latere kunstmatige ophogingen iets hoger dan bijvoorbeeld het poldergebied ten zuidoosten van het Rijn- en Schiekanaal.

Ondanks de relatief gunstige ligging van de rivier-, kreek- en geulwallen ontbreken in Leiden vindplaatsen uit de vroege ijzertijd en de periode daarvoor (tot 500 v. Chr.). In de periode tussen 400 v. Chr. tot de derde eeuw n. Chr. kreeg de omgeving van Leiden echter bovenlokale betekenis door de ligging van het gebied op de grens van het Romeinse Rijk. Het voormalige castellum van Matilo, gelegen op een kleine twee kilometer ten noordoosten van het plangebied, vormde één van de schakels in een serie Romeinse legernederzettingen langs de Rijn. Het fort lag strategisch op het kruispunt tussen de Oude Rijn en het door de Romeinen gegraven kanaal van Corbulo, een 12 tot 14 meter brede watergang die de Rijn met de Maas verbond, en vermoedelijk parallel aan het huidige Rijn- en Schiekanaal liep of zelfs op de plek van het Rijn- en Schiekanaal zelf. Aan weerszijden van het kanaal zijn sporen van Romeinse nederzettingen uit de periode 50-270 n. Christus gevonden.

Na het verdwijnen van de Romeinen werd het aanzienlijk rustiger in de zone langs het kanaal. Een groot aantal archeologische resten uit de late middeleeuwen (1050-1500 n. Chr.) laat zien dat het aantal bewoners in de regio in deze periode weer sterk toenam. De meeste resten zijn te vinden in de oude binnenstad, al zijn ook daarbuiten resten van boerenerven en kastelen gevonden. Eén daarvan is Kasteel Croonsteyn, dat ten zuiden van het plangebied lag en tijdens het beleg van Leiden in 1574 is gesloopt. Eveneens ten zuiden van het plangebied, vermoedelijk in de nabijheid van het huidige Lammenschansplein, is tijdens de tachtigjarige oorlog een schans opgetrokken. De exacte ligging van de schans is niet bekend, al is wel duidelijk dat de schans in de directe omgeving van de driesprong van de Vliet en de Roomburger Watering (het huidige Rijn- en Schiekanaal) moet hebben gelegen.

Figuur 3: Fragment van een kaart van Braun en Hogenberg uit 1575, met daarop het plangebied met directe omgeving indicatief weergegeven.

De eerste beschikbare kaarten – uit de 16e eeuw – laten geen sporen van nederzettingen of bebouwing zien in het gebied tussen de “Lamen schans” en de Zoeterwoudsesingel. Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw werden door een toenemende druk op de beperkte ruimte binnen de stadswallen (Leiden groeide snel in die periode) steeds meer raamlanden, bleekweides, moestuinen en boomgaarden buiten de singels gevestigd. De blekerijen en landerijen aan de huidige Witte Singel en Schelpenkade maakten vanaf het einde van de 19e eeuw plaats voor herenhuizen, totdat de buurt Vreewijk aan het einde van het eerste decennium van de 20e eeuw op een relatief organische wijze was volgebouwd. De invoering van de Woningwet en de opkomst van woningcorporaties en andere filantropische bouwondernemingen leidden vervolgens tot een veel meer planmatige stadsuitleg in de rest van de Zuidelijke Schil. Vanaf Vreewijk werden achtereenvolgens in oostelijke richting de Tuinstadwijk (jaren '20), de Professorenwijk-West en Burgemeesterswijk (jaren '30 en '40) en de Professorenwijk-Oost (jaren '50 en '60) gebouwd, grotendeels volgens de opzet uit het 'Plan Verhagen' van Bureau Grandpré Molière, Verhagen en Kok.

Het deel van de Professorenwijk-West tussen de De Sitterlaan, de Melchior Treublaan en de Franchimontstraat - dat direct aan de andere kant van het spoor van het plangebied ligt - dateert van het einde van de jaren '30 en het begin van de jaren '40 en is qua opzet en bouwstijl karakteristiek voor die periode. De wijk kenmerkt zich door semi-gesloten bouwblokken met grondgebonden rijwoningen en een strikte eenheid in architectuur, door de consequente toepassing van bruine bakstenen, zadeldaken uit oranje dakpannen en erkers aan vrijwel iedere woning. Waar de Tuinstadwijk aan de westzijde van de Lammenschansweg met voornamelijk kleine boven- en benedenwoningen was gericht op de arbeidersklasse, werden in dit deel van de Professorenwijk vooral middenstandswoningen gebouwd.

2.1.2 Recente ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek

Niet lang na de oplevering van het zuidelijke deel van de Professorenwijk werd aan de zuidzijde van de spoorlijn naar Utrecht de textielfabriek van Van Wijk en Heringa geopend, in 1945. Tot de komst van de fabriek kende de Lammenschansdriehoek ten oosten van de Lammenschansweg een agrarisch gebruik. Begin jaren '50 werd vervolgens begonnen met de bouw van de eerste bedrijfspanden aan de Lammenschansweg.

Figuur 4: Luchtfoto's van het plangebied en omgeving, genomen in 1945 (linksboven), 1976 (rechtsboven), 1989 (linksonder) en 2015 (rechtsonder).

In 1974 begon de ontwikkeling van het Lammenschanspark tot een cluster van vijf schoolgebouwen. Het park werd omringd door sloten en werd voor auto's uitsluitend bereikbaar gemaakt via een enkele verbinding met de Lammenschansweg, waardoor een geïsoleerde entiteit ontstond.

Vanaf 1987 begon vervolgens de realisatie van het Kanaalpark, het kantorenpark tussen het Lammenschanspark, de Kanaalweg en de spoorlijn Leiden - Utrecht, waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft. In het Kanaalpark werden tussen 1987 en 1993 negen solitaire kantoorpanden met verschillende omvangen gebouwd aan een rondweg, die op één plek aan de Kanaalweg was aangetakt. Ook het Kanaalpark was op die manier een afgezonderde stedenbouwkundige eenheid, waarbij verbindingen met de rest van de Lammenschansdriehoek ontbraken. Zodoende bestond de Lammenschansdriehoek tot het midden van de jaren '00 uit drie van elkaar afgezonderde, monofunctionele stedenbouwkundige entiteiten: de Lammenschansstrip (bedrijfspanden langs de Lammenschansweg), het Lammenschanspark (scholencluster in het hart van het gebied) en het Kanaalpark (kantorenlocatie aan de Kanaalweg).

Herhuisvesting ROC Leiden

In 2005 besloot het College van Bestuur van het ROC Leiden om al haar Leidse onderwijsafdelingen te clusteren in een tweetal grote, nieuwe gebouwen. Eén daarvan werd gebouwd direct ten zuiden van NS-station Lammenschans. Naast een aantal studierichtingen van het ROC, die voorheen deels in het Lammenschanspark waren gehuisvest, biedt het pand ruimte aan een afdeling van het Da Vinci College Leiden. Daarmee is het gehele Lammenschanspark vrijgemaakt voor herontwikkeling. Het nieuwe onderwijsgebouw is ongeveer 200 meter lang en wordt aan de zuidzijde geflankeerd door het Bètaplein.

Figuur 5: Impressie van het in 2011 opgeleverde ROC-Lammenschanscomplex, bezien vanaf het zuiden.

Het nieuwe onderwijsgebouw omvat bijna 19.000m² aan onderwijsruimte voor het MBO Rijnland (de fusieschool ontstaan uit het ROC Leiden en ID College), 48 lokalen voor het Da Vinci College Leiden, ruim 3.200m² kantoorruimte op de verdiepingen in het gebouw (in gebruik door de stafdiensten van het MBO Rijnland), een onbenutte ruimte voor een supermarkt in de plint onder het Da Vinci College en 4.100m² aan overige ruimten in de plint en op de verdiepingen, bedoeld voor verschillende leer-werkbedrijven. Onder het gebouw is een openbare ondergrondse parkeergarage met 330 parkeerplaatsen gebouwd. Aan de noordzijde van het gebouw, waar ook de expeditieruimte voor de supermarkt en overige bedrijven is gevestigd, liggen nog eens ca. 80 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Studentencampus De Leidse Schans

Om het tekort aan studentenhuisvesting in de Leidse regio substantieel terug te dringen, wordt momenteel in het vrijgekomen Lammenschanspark de studentencampus De Leidse Schans gerealiseerd. De campus biedt ruimte aan ruim 1.200 studentenwoningen voor circa 1.400 studenten. Naast studentenwoningen worden verder commerciële voorzieningen en ongeveer 630 starterswoningen gerealiseerd, zodat afgestudeerde studenten makkelijker voor de stad kunnen worden behouden. De komst van een studentencampus in het momenteel door bedrijven, scholen en kantoren gedomineerde gebied moet tevens bijdragen aan de nodige drukte in de avonden en weekenden: een belangrijke eigenschap van het gemengde, stedelijke werk- en woonmilieu dat de gemeente voor de Lammenschansdriehoek voor ogen heeft. De eerste 583 studentenwoningen zijn in het eerste kwartaal van 2015 betrokken en het gehele project zal volgens planning in 2019 voltooid zijn.

Alpha Toren

Op het scharnierpunt tussen campus De Leidse Schans, het MBO Rijnland-complex en het Kanaalpark wordt aan de kop van het Bètaplein de zogenaamde Alpha Toren gebouwd (voorheen bekend als de Bètatoren). De toren zal ruimte bieden aan ca. 450m2 commerciële ruimte op de begane grond en 134 huurappartementen in het lage middensegment op de verdiepingen.

Figuur 6: Impressie van de Bètatoren, met links het MBO Rijnland Lammenschans, rechts blok B van campus Yours Leiden en op de voorgrond het Bètaplein

Ten noorden van de toren, langs het spoortalud, wordt een parkeergarage gebouwd met ruimte voor de gebruikers en bezoekers van het onderwijscomplex. Die ruimte is in de toekomst nodig, omdat de bewoners van de Alpha Toren en diens bezoekers in de bestaande garage onder het Bètaplein gaan parkeren en de begane grond van het onderwijscomplex als gevolg van de fusie van het ROC en ID-College een andere invulling krijgt.

Bètaplein

Tussen het MBO Rijnland, campus De Leidse Schans en de Alpha Toren ligt het Bètaplein, dat het levendige hart van de nieuwe wijk Lammenschans vormt. Aan het plein, in de plinten van het onderwijsgebouw, de Alpha Toren en de noordelijke campusblokken komen retail- en horecavoorzieningen, dienstverlenende bedrijven en overige voorzieningen. Op het plein zelf is ruimte voor terrassen en kleinschalige evenementen. Daarnaast wordt het plein als openbaar schoolplein door het MBO Rijnland en Da Vinci College gebruikt.

Op 19 maart 2015 stelde de Leidse gemeenteraad het bestemmingsplan Bètaplein vast, op basis waarvan het Bètaplein zal worden doorgetrokken naar de Lammenschansweg, zodat een volwaardige en goed functionerende 'poort' naar de nieuwe wijk ontstaat. In de bestaande situatie is het plein niet goed zichtbaar en bereikbaar en kunnen de aanwezige voorzieningen niet optimaal functioneren.

Kanaalpark

Het Kanaalpark, waarvan het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan deel uit maakt, is zogezegd tussen 1987 en 1993 gebouwd als monofunctioneel kantorengebied met negen solitaire kantoorpanden en één appartementencomplex. Twee van die kantoorpanden - namelijk Kanaalpark 142 en Kanaalpark 145 – zijn inmiddels gesloopt om plaats te maken voor de eerder omschreven Alpha Toren en een garagegebouw. In 2014 en 2016 is daarnaast een vergunning verleend voor de verbouwing en functiewijziging van respectievelijk Kanaalpark 143 en Kanaalpark 159 van kantoorpand naar woongebouw met kleine appartementen. Kanaalpark 141 en 144 zijn tijdelijk in gebruik als onderwijsgebouw ten behoeve van de internationale schakelklas. In beide gebouwen wordt taal- en cultuuronderwijs aan voornamelijk statushouders verzorgd door het Leonardo Da Vinci College, met het doel de leerlingen zo snel mogelijk te kunnen laten doorstromen naar het reguliere onderwijs. In het Kanaalpark zijn daarmee nog drie kantoorpanden over, namelijk de panden met huisnummers 140, 147 en 157. Kanaalpark 140 (Frame Offices) en Kanaalpark 157 (Dé Plek) worden succesvol en structureel als kantoorpand geëxploiteerd. Kanaalpark 147 staat sinds enige tijd leeg.

Figuur 7: Het Kanaalpark met huisnummers van de kantoorpanden (foto: H. Kuipers, 2016).

2.2 Beschrijving van het plangebied

Het plangebied omvat de percelen Kanaalpark 141, 142, 143, 147 en 159, en het tussenliggende openbare gebied. De panden op de percelen Kanaalpark 143 en 159 zijn inmiddels verbouwd tot woongebouwen met respectievelijk 54 en 32 kleine huurappartementen, veelal tussen de 45m2 en 60m2 in omvang met twee kamers.

Kanaalpark 143 beschikt over een ondergrondse garage met 41 parkeerplaatsen. Op het voorterrein zijn nog eens 16 parkeerplaatsen aanwezig, en nabij de ingang van de garage zes plekken. Met dit parkeerareaal waren veel meer parkeerplaatsen aanwezig dan waaraan op grond van de gemeentelijke parkeernormen behoefte bestaat vanuit de 54 kleine woningen. Kanaalpark 159 beschikte eveneens over een zeer ruim bemeten eigen parkeerterrein, gelegen tussen het pand en de straat, met ruimte voor 52 auto's. Bij de verlening van de vergunning voor het gebruik van dit pand als woongebouw is er echter rekening mee gehouden dat de bewoners van Kanaalpark 159 parkeren in de garage onder Kanaalpark 143. Het parkeerterrein dat behoort tot Kanaalpark 159 is daarmee vrij gekomen voor herontwikkeling.

Het leegstaande kantoorpand op het perceel Kanaalpark 147 is al enige tijd in onbruik en is vooruitlopend op de aankomende sloop om plaats te maken voor de beoogde nieuwbouw grotendeels gestript van binnen. Kanaalpark 141 tot slot, is evenals Kanaalpark 144 tijdelijk in gebruik door het Leonardo Da Vinci College ten behoeve van de internationale schakelklas. De tijdelijke behoefte aan extra locaties voor onderwijs aan statushouders hangt samen met de grote toestroom van met name Syrische en Irakese vluchtelingen in 2015.

Door het Kanaalpark loopt een straat met een ringvormige structuur – eveneens Kanaalpark genaamd – die tussen de kantoorpanden op nummers 140 en 157 op de Kanaalweg is aangetakt. De straat heeft een gemiddelde breedte van ca. 6 meter en faciliteert doorgaand verkeer in beide richtingen. De straat wordt aan weerszijden geflankeerd door zowel haakse- als langsparkeerplaatsen, waarvan momenteel verreweg het grootste deel in eigendom is bij de verschillende eigenaren van de gebouwen in het park. Dat maakt dat de parkeerplekken grotendeels alleen mogen worden bezet door gebruikers en bezoekers van het bijbehorende kantoor-, onderwijs- of woongebouw, waardoor dubbelgebruik niet mogelijk is. De parkeerplaatsen en ruim bemeten rijbanen met deels vrij liggende fietspaden maken het Kanaalpark, ondanks diens naam, een grotendeels verhard gebied waarvan de uitstraling wordt gedomineerd door de vele in het openbaar gebied geparkeerde auto's.

Bomen zijn er in het Kanaalpark slechts in beperkte mate. In het plangebied staan 33 bomen, waarvan de kwaliteit, conditie, levensverwachting en verplantbaarheid in juni van 2016 inzichtelijk is gemaakt door bureau Pius Floris. Uit de bomeninventarisatie, waarvan het rapport is bijgevoegd als bijlage 1, blijkt dat één van deze bomen een dermate slechte conditie heeft dat deze geveld zou moeten worden. De overige bomen hebben een zeer wisselende conditie, van matig tot goed. De Hollandse Lindes tussen de parkeerkoffers langs het Kanaalpark (straat) zijn in goede staat en prima verplantbaar. De bomen langs de oevers van de poldersloten in het plangebied en de bomen achter Kanaalpark 147 blijken veelal niet verplantbaar, vanwege hun groeiplaats zo dicht bij de sloot, hun onderlinge nabijheid of hun matige conditie.

2.3 Planomschrijving

Het doel van dit bestemmingsplan is om een verdere herontwikkeling van het Kanaalpark tot een gemengde, stedelijke woonwijk planologisch te faciliteren, en gelijktijdig juist incourante kantoorpanden te saneren. Feitelijk voorziet het bestemmingsplan in drie verschillende deelprojecten, namelijk:

• I. de sloop van het leegstaande kantoorpand op het perceel Kanaalpark 147 en de bouw van een nieuw appartementencomplex in diens plaats;
• II. de bouw van een appartementencomplex op het voormalige parkeerterrein op het perceel Kanaalpark 159;
• III. de sloop van het gebouw op het perceel Kanaalpark 141 en de bouw van een gemengd woon- en woonzorgcomplex.

De eerste twee van deze deelprojecten hebben een nadrukkelijke relatie met woongebouwen op de percelen Kanaalpark 143 en Kanaalpark 159, omdat de parkeerbehoefte van al deze woningen in samenhang wordt opgelost. Vandaar dat ook deze beide percelen bij het bestemmingsplan zijn getrokken, evenals het tussenliggende openbare gebied. De beoogde parkeergarage op het perceel Kanaalpark 142 heeft een relatie met de ontwikkeling van Kanaalpark 141, en is daarom eveneens bij het bestemmingsplan getrokken.

Blok 1 (Kanaalpark 147)

Op en rondom het perceel Kanaalpark 147 ziet de gemeente ruimte voor een appartementengebouw met een wat grotere footprint dan het huidige kantoorpand. Bij het bepalen van de bouwcontouren van dat nieuwe gebouw is bewust aansluiting gezocht bij de rooilijnen van het studentencomplex aan de Deltaweg (campus blok B) en Kanaalpark 143, om een eenduidige stedenbouwkundige structuur te creëren met sterke straatwanden, ter afbakening van een (grotendeels) gesloten bouwblok.

Het is de overtuiging van de gemeente dat het werken met (semi-)gesloten bouwblokken tot de best functionerende stedenbouwkundige opzet leidt voor gemengde, sterk stedelijke woonmilieus, zoals de Lammenschansdriehoek. Ten eerste omdat daarmee een duidelijke scheiding van het openbaar domein enerzijds en private of collectieve binnentuinen anderzijds ontstaat. Een aanzienlijk deel van stedelijk georiënteerde huishoudens zoekt weliswaar de nabijheid van stedelijke voorzieningen, maar wil ook graag enigszins rustig wonen. In vergelijking met een opzet met vrijstaande appartementengebouwen, ontstaat door toepassing van gesloten bouwblokken de mogelijkheid een groter aandeel woningen tweezijdig te oriënteren, met slaapkamers aan een luw en (semi)privaat binnenterrein, en woon- en werkkamers juist aan de drukkere openbare zijde.

Stedelijke woonwijken met een hoge druk op het openbaar gebied vragen bovendien om een grotere kwaliteit van de openbare ruimte dan bijvoorbeeld landelijke gebieden of dunbevolkte buitenwijken. De gemeente ziet die kwaliteit deels bepaald door de aanwezigheid van betekenisvolle functies in de 'plinten' (begane grond) van de wanden van die openbare ruimte, zoals winkels, horecagelegenheden en woningen. Dergelijke functies leggen waardevolle verbindingen tussen het publieke en private domein en bieden ogen op straat. Gesloten gevels, veroorzaakt door bijvoorbeeld garages en bergingen op straatniveau, dragen daarentegen juist bij aan onveilige en levenloos ogende openbare ruimten.

Bouwblokken met een voldoende volume maken het mogelijk de positie van de aan straat gewenste functies (in dit geval woonkamers) en de juist niet aan de straat gewenste functies zoals gebouwde parkeerplaatsen, fietsenstallingen, containerruimten en bergingen 'naar binnen te keren'. Dat lukt bij solitaire, alzijdig georiënteerde panden met een beperktere footprint minder goed, omdat de functies met een gesloten uitstraling daar per definitie ergens aan een gevel terecht zullen moeten komen. In de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (verder toegelicht in paragraaf 3.4.2) is dan ook bewust gekozen voor een indeling met zoveel mogelijk gesloten bouwblokken met een voldoende omvang, zo ook ter plaatse van campus blok B en Kanaalpark 147, en Kanaalpark 157-159.

Een tweede stedenbouwkundig ontwerpprincipe dat in de Lammenschansdriehoek ten volle wordt omarmd, is het gegeven dat grotere openbare ruimten een drager kunnen zijn voor hogere bouwvolumes aan de randen van die openbare ruimten. In een gebied dat enerzijds een significante bijdrage moet leveren aan de regionale woningbouwambities en waar anderzijds ook grote programma's gewenst zijn om draagvlak te creëren voor veel buurtgebonden voorzieningen, is het inzetten op grotere volumes van groot belang. Op locaties waar de omvang van het openbaar gebied dat rechtvaardigt, maakt de gemeente dan ook graag gebruik van de mogelijkheid die grotere bouwvolumes te realiseren.

Aan de zijde van zo'n grotere openbare ruimte – rondom de vijver tussen de Alpha Toren en Kanaalpark 143 – wordt Blok 1 daarom iets hoger dan aan zuidzijde van het blok en het uiterste noordelijke deel, dat aan een smaller deel van het openbaar gebied ligt. Die beide lagere delen krijgen een maximale bouwhoogte van 20 meter, goed voor zes woonlagen op een half verdiepte parkeerkelder. Het hogere deel aan het Kanaalpark mag één verdieping hoger worden, tot maximaal 23,5 meter. Met deze bouwmassa biedt Blok 1 ruimte aan 88 huurwoningen, waarvan 51 appartementen kleiner dan 65m2, 32 appartementen tussen de 65 en 100m2 en 5 appartementen groter dan 100m2.

In de halfverdiepte garage onder Blok 1 is naast de benodigde fietsenbergingen voor alle appartementen ruimte voor 36 parkeerplaatsen. De stallingsgarage voorziet daarmee niet geheel in de parkeerbehoefte vanuit de woningen in dit blok. Het resterende deel van de parkeerbehoefte wordt daarom in de openbare ruimte opgelost. Meer informatie daarover volgt in paragraaf 4.8.2.

Figuur 8: Impressie van de drie verschillende nieuwbouwvolumes.

Blok 2 (Kanaalpark 159)

Het tweede nieuwe bouwvolume dat op basis van dit bestemmingsplan gebouwd kan worden is tot stand gekomen op basis van dezelfde ontwerpprincipes zoals die gelden voor Blok 1. In aansluiting op de bestaande rooilijnen van Kanaalpark 157 en 159 creëert het bouwvolume ook hier een min of meer gesloten bouwblok in samenhang met deze bestaande gebouwen. Het nieuwe volume draagt op die manier bij aan een eenduidige stedenbouwkundige structuur en helpt de publieke en semi-private werelden voor bestaande en nieuwe bewoners te scheiden. Tussen het bestaande en nieuwe gebouw op het perceel Kanaalpark 159 blijft groene, collectieve buitenruimte bestaan die zich opent naar het zuidwesten.

Blok 2 start aan de zuidwestzijde met een hoogte van 25,5 meter (8 bouwlagen), heeft een middendeel met een hoogte van maximaal 31 meter (10 bouwlagen) en zakt vervolgens aan de noordoostelijke zijde naar een hoogte van 22,5 meter (7 bouwlagen). Deze ten opzichte van de omliggende gebouwen iets grotere hoogte past bij de positie van het gebouw in het verlengde van een tweetal grote openbare ruimten, namelijk de ruimte rondom de vijver aan de noordzijde van het blok en de Deltaweg aan de westzijde van de nieuwbouw. Met de lagere stramienen aan weerszijden van het hogere deel voegt het gebouw zich geleidelijk in de lagere hoogten van Kanaalpark 143 en 157, en Kanaalweg 135-156. In paragraaf 4.7 volgt een uitgebreide analyse van de effecten van beide volumes in termen van schaduwwerking, windhinder en zichtbaarheid.

In Blok 2 komen 41 huurappartementen, die zich net zoals bij Blok 1 in het lage middensegment bevinden met een huurprijs van €710 tot €1000 per maand en een omvang van 54 tot 85m2 BVO (prijspeil 2017). De meeste woningen zijn zowel op het Kanaalpark als Polderpark Cronesteyn georiënteerd. De bewoners kunnen hun fiets stallen in een gezamenlijke fietsenstalling aan de oostzijde van het gebouw en parkeren hun auto in de bestaande garage onder Kanaalpark 143 of op straat.

Blok 3 (Kanaalpark 141)

Het derde nieuwe bouwvolume dat in dit bestemmingsplan wordt toegestaan bevindt zich ter plaatse van het perceel Kanaalpark 141. Het bestaande kantoorpand is momenteel in gebruik door het Da Vinci College ten behoeve van de internationale schakelklas. De school huurt het gebouw tot de zomer van 2018, waarna het de intentie van eigenaar Green Real Estate is het pand te slopen en een nieuw gemengd woon- en woonzorgcomplex in diens plaats te bouwen. Wanneer op dat moment nog steeds behoefte blijkt te bestaan aan ruimte voor verbindend onderwijs aan mensen met een achterstand tot het reguliere onderwijs (in de praktijk vooral statushouders), dan zal daarvoor een beroep moeten worden gedaan op (tijdelijk) leegstaande ruimte elders, die in de Leidse regio met name in het Stationsgebied, in Lammenschans en Zuidwest nog voldoende beschikbaar is. Met name in Leiden Zuidwest komen de komende periode meerdere schoolgebouwen tijdelijk vrij, omdat een aantal scholen achtereenvolgens nieuwbouw laat plegen.

Conform de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek staat het bestemmingsplan op het perceel Kanaalpark 141 een bouwvolume toe met een maximale hoogte van 20 meter, waarbij de voorgevelrooilijn iets in de richting van het Kanaalpark (straat) is opgeschoven, zodat die in het verlengde komt te liggen van het naastgelegen parkeergebouw. Ten opzichte van de bouwenveloppe in de ontwikkelstrategie is het bouwvlak in het bestemmingsplan echter zo'n 10 meter opgerekt in noordwestelijke richting, terwijl het al bestemde garagegebouw 10 meter korter is gemaakt. Daarmee is per saldo een even groot nieuwbouwvolume over beide panden toegestaan, maar kunnen meer (zorg)woningen worden toegevoegd. De ruimte daarvoor is ontstaan doordat de aanvankelijk in het garagegebouw geplande fiets- en brommerstallingen voor het MBO Rijnland en Da Vinci College een plek zullen krijgen in de Alfastraat, tussen het onderwijscomplex en het NS-station Lammenschans.

Het nieuwbouwvolume ter plaatse van Kanaalpark 141 biedt ruimte voor 47 woonzorgappartementen, die zullen worden verhuurd door Stichting Gemiva, en 18 reguliere appartementen met een omvang tussen de 60 en 100m2. Het is nog onbekend of deze 18 appartementen in het koop- of huursegment zullen worden aangeboden, maar bij wijze van 'worst-case-benadering' is er in de parkeerberekeningen vanuit gegaan dat dit om koopappartementen zal gaan. Koopwoningen hebben immers een hogere parkeernorm dan huurwoningen. Het parkeren door zowel gebruikers als bezoekers zal geheel op het eigen achterterrein worden opgelost.

Openbaar gebied

De bouw van de hiervoor omschreven nieuwe woongebouwen gaat gepaard met een herinrichting van het openbaar gebied in het Kanaalpark. Het doel daarvan is het Kanaalpark een aanzienlijk hoogwaardiger uitstraling te geven, met meer gebruikskwaliteit voor de bestaande en toekomstige bewoners en andere gebruikers in het gebied. De gemeente en beide ontwikkelaars willen die ambitie bereiken door het aantal parkeerplaatsen op maaiveld terug te brengen en de resterende parkeerplaatsen niet meer haaks op de straat maar langs de straat aan te leggen. Langs de gehele straat ontstaat daardoor aanzienlijk meer ruimte voor groen en water.

Kijkend naar de parkeerbehoefte kan dit ook, terwijl de parkeerdruk juist zakt ten opzichte van de bestaande situatie, omdat enerzijds een nieuwe garage wordt gerealiseerd onder Blok 1 en een parkeervoorziening achter Blok 3, en anderzijds de mogelijkheid tot dubbelgebruik van parkeerplaatsen in het openbaar gebied ontstaat. Parkeerplaatsen die nu alleen toegankelijk zijn voor ofwel bewoners of kantoorgebruikers en daardoor per definitie een deel van de dag ongebruikt zijn, kunnen na de beoogde herinrichting door beide doelgroepen worden benut. Omdat bewoners en kantoorgebruikers verschillende maatgevende momenten in hun parkeerbehoefte hebben - kantoorgebruikers overdag op werkdagen en bewoners in de avonden - zijn per saldo minder parkeerplaatsen nodig. Berekeningen op basis van de gemeentelijke parkeernormen volgen in paragraaf 4.8.2. Paragraaf 4.9.2 biedt inzicht in de gevolgen voor de waterhuishouding.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt.

 

3.2 Nationaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De visie is vernieuwend in de zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur sterker dan voorheen met elkaar verbonden worden. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

In de nationale ruimtelijke hoofdstructuur wordt de Zuidvleugel, waar Leiden binnen valt, aangemerkt als 'stedelijke regio met een concentratie van topsectoren'. Het rijksbeleid zet specifiek in op versterking van de twee met elkaar samenhangende vleugels binnen de Randstad. De Randstad moet in 2040 een concurrerende en duurzame topregio vormen. Om verdere economische en sociale ontwikkeling mogelijk te maken en om de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken, is mobiliteit een randvoorwaarde. Niet alleen het hoofdwegennet dient optimaal te functioneren, maar ook de aansluiting op de regionale wegen en op lagere schaalniveaus is van belang. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid zijn essentieel.

In de structuurvisie is daarnaast benoemd dat verschillende regio's in de Zuidvleugel van de Randstad, waaronder de Leidse regio, een grote woningbouwopgave kennen, vanwege een aanhoudende trek naar de Randstad vanuit meer landelijke regio's en vanwege een structurele trend van kleiner wordende huishoudens. Voor de Leidse regio wordt een woningbehoefte genoemd van 27.000 extra woningen tot 2040.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een zelfbindend beleidskader voor het Rijk. De doorwerking van de visie op gemeentelijk niveau vindt plaats via een aantal verschillende wetten en algemene maatregelen van bestuur (AMvB's), zoals het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het enige voor dit plan relevante onderdeel uit die AMvB's is de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6, tweede lid)

Systematiek

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' (hierna: Ladder) is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de Ladder is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat bestaande leegstand wordt beperkt, nieuwe leegstand wordt voorkomen, en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. Ten behoeve van dat doel biedt de Ladder een proceskader voor een zorgvuldige en transparante besluitvorming.

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is uitsluitend van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Alhoewel uit het Bro niet eenduidig blijkt wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling precies is, kan uit de jurisprudentie worden herleid dat de ontwikkeling zoals voorgestaan in dit bestemmingsplan, bestaande uit de sloop van twee kantoorpanden en het bouwen van drie nieuwe woongebouwen met een gezamenlijk programma van ruim 190 nieuwe appartementen, moet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. De Ladder schrijft voor dat in de toelichting van bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen toestaan, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.

Behoeftebeschrijving

Het project dat in dit bestemmingsplan wordt toegestaan ziet op de toevoeging van ca. 194 appartementen, waarvan ca. 130 appartementen in het huursegment net boven de liberalisatiegrens, 47 zorgwoningen in het sociale prijssegment en 18 appartementen waarvan nog niet bepaald is of deze in het koop- of huursegment worden aangeboden.

De Leidse woningbouwopgave is samen met de opgave van andere gemeenten in de regio Holland-Rijnland vastgelegd in de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (Stec Groep, d.d. 1 oktober 2014). De regionaal afgestemde opgaven in die woonagenda zijn gebaseerd op de driejaarlijkse provinciale woningbehoefteraming (WBR2013, op basis van Primos 2013, ABF-Research), het onderzoek 'Marktopnamecapaciteit regio Holland Rijnland 2013' van bureau Companen en het rapport 'Woningmarktverkenning Zuid-Holland 2013' van ABF-Research.

In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' is vanaf 2013 een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 31.620 nieuwe woningen tot 2029, exclusief studentenhuisvesting. Dat cijfer wijkt af van het behoeftecijfer in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van 27.000 nieuwe woningen in de Leidse regio tot 2040. Dat komt omdat de Woonagenda is gericht op een kortere periode (namelijk van 2012 tot 2029) maar een veel grotere regio, waarvan ook gemeenten als Alphen aan den Rijn, Hillegom, Lisse, Teylingen en Nieuwkoop onderdeel zijn, terwijl de SVIR is gericht op een periode tot 2040 en een kleinere regio. Beide behoefteramingen zijn echter gebaseerd op hetzelfde rekenmodel van bureau ABF-Research (Primos). Voor de toetsing van bestemmingsplannen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de provincie Zuid-Holland uit van de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland'.

In die Woonagenda is de woningopgave voor de regiogemeenten als volgt verdeeld:

Figuur 9: WBR2013 Holland Rijnland, obv Primos 2013 (bron: Provincie Zuid-Holland)

Voor een beeld van de actuele regionale behoefte aan woningen moeten de 'harde plannen' - dat wil zeggen bouwplannen die sinds 2013 reeds gerealiseerd, in uitvoering of planologisch mogelijk gemaakt zijn worden afgetrokken. Een overzicht van deze plannen wordt jaarlijks samen met alle buurgemeenten in de Leidse regio geactualiseerd en door de provincie vastgesteld. Het meest recente overzicht van projecten laat in Leiden een geprognosticeerde productie van ca. 3.000 woningen tot en met 2019 zien, en een productie van nog eens ca. 3000 woningen tussen 2020 en 2029 (beiden evenals de behoeftecijfers exclusief studentenhuisvesting). Ook na een spoedige realisatie van alle drie nieuwe woongebouwen zou Leiden dus nog de ruimte moeten vinden voor bijna 2.000 extra nieuwe woningen tot 2019 om in de regionale behoefte te kunnen voorzien.

Vooruitlopend op de jaarlijkse aanbieding van de bovengenoemde planlijst aan de provincie vindt regionale afstemming plaats over projecten die op de planlijst worden gezet. Dat is ook gebeurd met betrekking tot het programma in dit bestemmingsplan. Gelet op de zeer grote regionale behoefte, waaraan de regiogemeenten gezamenlijk de komende jaren waarschijnlijk niet kunnen voldoen, konden de buurgemeenten daar mee instemmen.

Op 9 juni 2016 is de nieuwe Woningbehoefteraming (WBR2016) gepresenteerd door de provincie, op basis waarvan naar verwachting begin 2018 een actualisatie van de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland plaatsvindt. Ten opzichte van de behoeftecijfers uit de WBR2013 zijn de behoeftecijfers in de WBR2016 voor Leiden nog iets hoger, zodat aannemelijk is dat ook de nieuwe woonagenda een grote behoefte laat zien aan de woningen die in dit bestemmingsplan juridisch-planologisch worden toegestaan.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciale structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit'

Op 9 juli 2014 is de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' vastgesteld door Provinciale Staten. Het hoofddoel van de structuurvisie is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde hebben, en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De visie bevat een sturingsfilosofie, waarvan de kern in een viertal hoofdopgaven is samen te vatten:

• ruimte bieden aan ontwikkelingen;
• aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar verschillende functies;
• allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

De 'Visie Ruimte en Mobiliteit is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.3.2 Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten alle gemeentelijke ruimtelijke plannen voldoen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten bestaande stads- en dorpsgebieden en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), glastuinbouwgebieden, boom- en sierteeltgebieden en bollenteeltgebieden, rijksbufferzones, kasteel- en landgoedbiotopen en provinciale en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het plangebied en haar omgeving maken geen onderdeel uit van de EHS of van agrarische teeltgebieden, ligt geheel binnen stedelijk gebied en bevat geen provinciale of regionale waterkeringen.

De verordening bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling of overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom bestaande stads, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de betreffende artikelen is beperkt tot bestemmingsplannen die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1000m2 bvo en/of detailhandel met een omvang groter dan 2.000m2 bvo in bestaande winkelcentra. Met de vaststelling van bestemmingsplan Kanaalpark wordt geen nieuwe kantoorruimte toegevoegd, maar wordt juist ca. 8.650m² bvo aan bestaande en planologisch toegestane kantoorruimte wegbestemd. Daarnaast wordt in het bestemmingsplan geen detailhandel mogelijk gemaakt.

Ook voor bestemmingsplannen die geen kantoorruimte of detailhandel toestaan boven de genoemde omvang, vraagt de Verordening Ruimte om een motivering van nut en noodzaak, omdat de eerder genoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' ook in de verordening een plek heeft gekregen. In dat verband wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 3.2.2.

In artikel 2.3.5 van de Verordening Ruimte 2014 staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. Daartoe moet in elk bestemmingsplan een molenbiotoop worden opgenomen met een straal van 400 meter rondom het middelpunt van traditionele windmolens. Binnen dat gebied gelden beperkingen met betrekking tot de maximale toegestane bouwhoogte van nieuwe bouwwerken. Het plangebied ligt op ruim 470 meter van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Rodenburgermolen aan de Kanaalweg. De molenregeling in de Verordening Ruimte is daarom niet op bestemmingsplan Kanaalpark van toepassing.

Artikel 2.4.4. van de Verordening Ruimte 2014 tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes en het voormalige Kanaal van Corbulo. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse rijk (de Limes) ligt op een kleine kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied ligt wel deels in de beschermingszone aan weerszijden van het voormalige Kanaal van Corbulo, dat vroeger ongeveer ter plaatse van het huidige Rijn- en Schiekanaal moet hebben gelegen. Er is bij uitvoering van het bestemmingsplan echter geen sprake van aantasting van archeologische waarden met betrekking tot het kanaal, zo blijkt uit uitgevoerd archeologisch onderzoek. De onderzoeksresultaten en daaruit te trekken conclusies zijn nader toegelicht in paragraaf 4.2.2.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad.

De hele oostelijke Lammenschansdriehoek heeft de aanduiding 'nieuw gemengd stedelijk milieu' gekregen, met een aanduiding 'studentenhuisvesting'. Daarmee is het gebied aangewezen als herontwikkelingslocatie met een brede mix aan verschillende functies, waaronder woningen, in een stedelijke dichtheid. Aan de aanwijzing van het gebied als zoeklocatie voor de ontwikkeling van een grootschalige studentencampus is inmiddels gehoor gegeven door de selectie van ontwikkelcombinatie VORM/BNO, om de komende jaren gefaseerd haar plan 'De Leidse Schans / Yours Leiden' tot uitvoering te brengen. Het plan ziet op realisatie van ruim 1200 studentenwoningen en ca. 630 starterswoningen, met een groen en autovrij middengebied.

Figuur 10: Uitsnede uit de verbeelding van de Structuurvisie Leiden 2025.

3.4.2 Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

Om ook de rest van de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding, is in december 2012 de 'Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek' vastgesteld door de Leidse gemeenteraad, en vervolgens geactualiseerd in juni 2016. De ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie, en doet in tegenstelling tot de structuurvisie uitspraken op het niveau van losse bouwblokken en straten in plaats van een hele wijk.

De ontwikkelstrategie is geen traditioneel stedenbouwkundig masterplan of gebiedsvisie, omdat de gemeente niet een vooraf vastgesteld eindbeeld van het gebied nastreeft door toepassing van een actief grondbeleid. Het document schetst slechts de maximale ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende eigenaren in het gebied, evenals de bijbehorende randvoorwaarden op het gebied van ontsluiting, groenstructuur, waterhuishouding, parkeeroplossingen en stedenbouwkundige samenhang. Dat doet de ontwikkelstrategie door ruimtelijke bouwenveloppen met bijbehorende functieprofielen te definiëren, die zoveel mogelijk de bestaande eigendomssituatie respecteren.

Figuur 11: Bouwenveloppen met bijbehorende bouwhoogtes in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

Bouwenveloppen

De bouwenveloppen bieden voor vrijwel alle eigenaren ruimere ontwikkelmogelijkheden dan dat het bestaande planologische kader doet, zowel in termen van bouwvolumes als functies. De ruimere mogelijkheden bieden kansen tot waardecreatie, hetgeen de verschillende eigenaren moet motiveren tot herontwikkeling. Voor concrete plannen die passen in de ontwikkelstrategie wordt vervolgens het planologisch instrumentarium aangepast, bijvoorbeeld door vaststelling van een postzegelbestemmingsplan. De markt is dus aan zet.

Ter plaatse van het plangebied biedt de ontwikkelstrategie de mogelijkheid tot het oprichten van een drietal bouwenveloppen met hoogtes van 20, 20 en 30 meter, evenals behoud van het pand op het perceel Kanaalpark 143. In de aanvankelijke versie van de ontwikkelstrategie was het nog de intentie om een parkje te realiseren ter plaatse van het perceel Kanaalpark 147. Over die nieuwe ruimtelijke structuur is in de strategie het volgende geschreven:

"In het deelgebied Kanaalpark wordt het bestaande groene karakter versterkt. Waar groen op dit moment gefragmenteerd aanwezig is in het gebied, wordt in de ontwikkelstrategie ingezet op een sterke groene openbare ruimte die aansluit bij de bestaande kwaliteiten van de waterpartij. Het eerder beoogde park ter plaatse van een leeggekomen kantoorgebouw is niet realiseerbaar gebleken. De hiertoe beoogde stedelijke ruilverkaveling bleek niet mogelijk. Bovendien deed het eerdere plan andere ruimtelijke uitgangspunten, zoals het realiseren van helder gedefinieerde openbare ruimte door realisatie van wandbebouwing, teniet. Met het terugbrengen van het aandeel parkeren en wegverharding wordt er aansluitend op de (te vergroten) bestaande waterpartij gewerkt aan een groene lus in het Kanaalpark. Deze zal direct aansluiten op het Bètaplein en de openbare ruimte van de campus en zo onderdeel zijn van de groene leefomgeving. Deze inzet biedt betere en realistischere kansen voor gebiedstransformatie en borgt de ingezette koers van verbetering van het woonklimaat."

Bij het vormgeven van de bouwenveloppen in het Kanaalpark is aansluiting gezocht bij de bestaande rooilijnen van de campusbebouwing en de panden op de percelen Kanaalpark 142, 143 en 157. Door het doortrekken van bestaande rooilijnen ontstaat een eenduidige structuur in het gebied, met een helder gedefinieerde openbaar ruimte. Het doel om aantal parkeren in het openbaar gebied terug te brengen, en daarmee de groenstructuur te versterken ondanks het niet realiseren van het eerder beoogde parkje, kan alleen worden bereikt door de parkeerbehoefte voor de nieuwe wooncomplexen grotendeels inpandig op te lossen.

Het bouwplan sluit met betrekking tot de rooilijnen van de nieuwe gebouwen naadloos aan op de contouren van de bouwenveloppen in de Ontwikkelstrategie (met uitzondering van Kanaalpark 141), maar bij de bestemde maximale bouwhoogtes is op een aantal punten sprake van enige afwijking van de bouwhoogtes in de strategie. Zo is het middendeel van Blok 1 iets hoger vormgegeven, namelijk met een maximale bouwhoogte van 23,5 meter in plaats van 20 meter, en krijgt het hoogste punt van Blok 2 een maximale hoogte van 31 meter in plaats van 30 meter. Daar staat tegenover dat de toren aan zowel de west als de oostzijde met hoogtes van respectievelijk 25,5 en 22,5 meter juist een stuk lager wordt, en dat ook ter plaatse van Kanaalpark 159 het bouwvolume met 14 meter een stuk lager blijft dan de 20 meter uit de strategie.

Deze hier en daar iets afwijkende bouwhoogtes komen voort uit de verdere verfijning van het bouwplan, ten opzichte van de globale kaders uit de Ontwikkelstrategie. Zo is bij het opstellen van de Ontwikkelstrategie nog niet nauwkeurig gekeken naar precieze programma's, het effect van lagere of juist hogere boeiboorden op de beeldkwaliteit van de gebouwen en de exacte effecten van de massa's op het gebied van schaduwwerking en aanzicht. Nu die onderzoeken wel zijn uitgevoerd (zie paragraaf 4.7) blijken de kwaliteit van het bouwplan en de programmatische mogelijkheden gebaat bij een (nét) iets hogere bouwhoogte op sommige plekken en juist lagere bouwhoogtes op de andere plekken.

De iets afwijkende bouwcontouren voor het garagegebouw en Kanaalpark 141 leiden ten opzichte van de bouwenveloppen in de Ontwikkelstrategie niet tot een groter bouwvolume van beide gebouwen tezamen, maar wel tot een impuls voor het programma. Als gevolg van het oprekken van de bouwcontour op het perceel Kanaalpark 141 en het juist verkorten van de bouwcontour voor het garagegebouw op nummer 142, kunnen 10 tot 12 extra (zorg)woningen worden gerealiseerd. De façades van woongebouwen hebben doorgaans bovendien een grotere beeldkwaliteit dan de gevels van garagegebouwen.

Verkleining van het garagegebouw ten opzichte van de ontwikkelstrategie is mogelijk omdat de aanvankelijk beoogde fiets- en brommerstallingen voor het MBO Rijnland en Da Vinci College aan de achterzijde van het onderwijscomplex zullen worden gerealiseerd.

Functieprofielen

Aan de percelen Kanaalpark 143, Kanaalpark 147 en Kanaalpark 159 is het functieprofiel 'Gemengd stedelijk programma' gegeven, en aan het perceel Kanaalpark 141 het profiel 'Kantoren (behoud of vervanging)'. Het functieprofiel 'Gemengd stedelijk programma' staat in beginsel de functies wonen (exclusief studentenhuisvesting, maar inclusief bijzondere woonvormen, woon-zorgcombinaties en woon-werkcombinaties), zorg, dienstverlening, onderwijs, sport, kleinschalige leisure, hostels, studentenhotels, short-stay-voorzieningen en parkeren toe. Binnen het profiel 'Kantoren' geldt dat dezelfde functies zijn toegestaan als in het profiel 'Gemengd stedelijk programma', maar daarnaast ook kantoren zijn toegestaan, met dien verstande dat het bestaande metrage aan kantooroppervlak niet mag worden vergroot. In dit bestemmingsplan hebben alle bouwvlakken een woonbestemming gekregen.

Figuur 12: Functiekaart voor de plintlagen in de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek

3.4.3 Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de 'Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door' vast. De nota vormt, samen met de 'Regionale Woonagenda Holland-Rijnland' (zie paragraaf 3.2.2), het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouw- projecten en het maken van prestatieafspraken met de corporaties. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de 'Woonvisie 2005-2015' noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben:

• Leiden kent een groot tekort aan woningen van allerlei verschillende typen (zie ook de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland);
• Leiden kent een omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens;
• Leiden ziet middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen;
• een toenemende vergrijzing en extramuralisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig.

De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de bestaande kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte binnen de zogenoemde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en onafhankelijkheid. Individuen in de 'rode doelgroep' maken relatief veel tijd vrij voor culturele ontwikkeling, zijn relatief vaak buitenshuis te vinden, hechten bovengemiddeld aan de nabijheid van voorzieningen en zijn dan ook sterk vertegenwoordigt in zeer stedelijke leefomgevingen, bij voorkeur in steden met een omvangrijk cultureel aanbod. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden, door verdichting en inbreiding binnen het in figuur 13 aangegeven gebied. De Lammenschansdriehoek valt daar volledig in.

Vanwege de functie van het Bètaplein als buurtcentrum voor de Lammenschansdriehoek, met een aantal commerciële en maatschappelijke voorzieningen en horecagelegenheden, vormt de directe omgeving van het plein een zeer geschikte woonlocatie voor de bovenomschreven, doorgaans zeer stedelijk georiënteerde doelgroep. Het initiatief tot realisatie van drie nieuwe wooncomplexen past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid.

Figuur 13: Het gebied voor uitbreiding van het centrum stedelijk milieu, zoals indicatief weergegeven in de Nota Wonen 2020.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden uiteengezet. De bouw van een drietal woongebouwen in het Kanaalpark ten koste van incourante kantoorpanden past goed in alle relevante ruimtelijke beleidsstukken, zoals provinciale Verordening Ruimte, de Nota Wonen 2020, de gemeentelijke structuurvisie en de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het bestemmingsplan binnen die kaders beschreven.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020 en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten.

Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.

De negen waarderingscategorieën zijn:

Waarde archeologie 1	Archeologisch rijksmonument
Waarde archeologie 2	Gebied van archeologische waarde binnen de singels
Waarde archeologie 3	Gebied van archeologische waarde buiten de singels
Waarde archeologie 4	Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singels
Waarde archeologie 5	Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels
Waarde archeologie 6	Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
Waarde archeologie 7	Gebied met een lage archeologische verwachting
Waarde archeologie 8	Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte
Waarde archeologie 9	AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

De archeologische bepalingen in nieuwe bestemmingsplannen, zoals dit bestemmingsplan Kanaalpark, komen in de plaats van de regels in het paraplubestemmingsplan Archeologie en zullen daarom ook de rol van die regels moeten overnemen. Wanneer het nog steeds aannemelijk is dat zich in het plangebied archeologische waarden bevinden, zal het nieuwe bestemmingsplan of wijzigingsplan regels moeten bevatten waarin die archeologische waarden voldoende worden beschermd en de noodzaak tot het verkrijgen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" nog steeds is vereist. In bestemmingsplannen die niet zien op ontwikkelingen waarbij in de grond wordt geroerd bestaat geen noodzaak de kennis over archeologische waarden te actualiseren. Bij die plannen worden de bepalingen uit het paraplubestemmingsplan Archeologie simpelweg overgenomen.

Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt het Erfgoed Leiden onder mandaat van het College in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Het perceel Kanaalpark 159 is daarnaast aangewezen als mogelijk archeologisch waardevol in verband met de ligging nabij het Kanaal van Corbulo, in de provinciale Verordening Ruimte. Deze verwachtingswaarden zijn gebaseerd op de geologische en geomorfologische ondergrond in relatie tot de mate waarin het gebied geschikt was voor bewoning. In gebieden die maatschappelijk gezien aantrekkelijker waren om te bewonen is de trefkans van archeologische sporen in de ondergrond groter.

Uit geologische, geomorfologische en bodemkundige informatie is af te leiden dat het plangebied tussen een oude stroomgordel aan de noordwestzijde en het voormalige Kanaal van Corbulo lag. Zowel de stroomgordel ten noordwesten van het plangebied als de flanken van het Kanaal van Corbulo hadden door hun zandige afzettingen een hogere ligging in het landschap en waren daardoor in het verleden mogelijk een aantrekkelijke vestigingsplaats. Het gebied buiten beide oevergronden bestaat voornamelijk uit een lager gelegen komgebied waarin vooral klei is afgezet. Dit komgebied werd doorsneden door smalle geulen en kreken. De oevers van deze geulen vormden eveneens kleine verhogingen in het landschap en kunnen daarom archeologische resten bevatten.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

Vanwege de bovenomschreven archeologische verwachtingswaarde in het paraplubestemmingsplan Archeologie en de provinciale Verordening Ruimte, die het gevolg is van de veronderstelling dat delen van het plangebied door oeverafzettingen van de Oude Rijn en diens zijtakken hoger in het landschap lagen en daarom potentieel aantrekkelijk waren als vestigingsplaats, is een tweetal verkennende archeologische booronderzoeken uitgevoerd, namelijk één voor de omgeving van het perceel Kanaalpark 141 aan de noordzijde van het plangebied, en één voor de percelen Kanaalpark 147 en 159 en het tussengelegen openbare gebied. De rapportage van het eerstgenoemde onderzoek, getiteld 'Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennend booronderzoek, Kanaalpark 141 te Leiden' met kenmerk S160091, d.d. 23-11-2016 van bureau Synthegra is als bijlage 2 opgenomen in dit bestemmingsplan. Het onderzoekrapport met betrekking tot Kanaalpark 147 en 159 ('Verkennend booronderzoek in plangebied Kanaalpark te Leiden, Archol-rapport 308, ISSN 1569-2396', van bureau Archol), is in te zien in bijlage 3.

Uit beide booronderzoeken blijkt de natuurlijke ondergrond, tussen ca. 3,0m -NAP en hooguit 0,75m -NAP te bestaan uit bedding- en komafzettingen van klei, waar werd verwacht dat deze laag hoger zou zijn gelegen en aanzienlijk zandiger zou zijn. Dit wijst erop dat de ondergrond - ook ter plaatse van Kanaalpark 159, in de nabijheid van het vroegere Kanaal van Corbulo - nauwelijks directe oeverafzettingen van zand ontving, maar eerder is gevormd door opslibbing toen de monding van de Oude Rijn zich westwaards verplaatste. De ondergrond was daarmee aanzienlijk natter en lager gelegen dan in de omgeving beschikbare hogere gronden, waardoor het plangebied veel minder aantrekkelijk moet zijn geweest als vestigingsplaats dan eerder verwacht. Daarnaast zijn bij beide onderzoeken geen archeologische resten aangetroffen. De top van het bodemprofiel bestaat afhankelijk van de locatie van de boring uit een pakket opgebrachte zandgrond met een dikte van 1,15m tot 1,95m. Om deze redenen zijn in dit bestemmingsplan voor wat betreft het onderzochte en te bebouwen deel van het plangebied geen voorschriften en maatregelen meer opgenomen ter bescherming van archeologische waarden op deze percelen.

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed in Leiden wordt beschermd via de Monumentenwet uit 1988. De wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via een apart vergunningenstelsel en bij restauratie kan een beroep worden gedaan op financiële middelen uit een daartoe opgericht fonds. De Monumentenwet biedt daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Stads- en dorpsgezichten bestaan uit groepen van onroerende zaken waarin zich één of meer monumenten bevinden en die van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. De aanwijzing zorgt voor extra bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.

De Monumentenwet biedt gemeenten bovendien de vrijheid zelf monumenten aan te wijzen. De gemeente Leiden heeft ter bescherming van die monumenten een gemeentelijke monumentenverordening vastgesteld. In tegenstelling tot rijksmonumenten kunnen gemeentelijke monumenten jonger zijn dan 50 jaar, maar kan geen gebruik worden gemaakt van middelen die het Rijk ter beschikking stelt voor de renovatie van rijksmonumenten.

Erfgoednota 2014-2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en de gemeente samen voor de uitvoering van de ambities in de Erfgoednota.

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met haar (internationale) kennis en collecties, haar aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners een onderscheidende kracht in huis op het gebied van erfgoed. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benuten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt waar mogelijk aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

In het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan zijn geen historische bouwwerken, monumentale panden of structuren met een cultuurhistorische- of beeldbepalende waarde aanwezig. Het plangebied is daarnaast geen onderdeel van een molenbiotoop, landgoed- of kasteelbiotoop, beschermd stadsgezicht of anderszins cultuurhistorisch beschermd landschap.

Wel ligt het plangebied op ca. 25 meter afstand van het beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil', aan de noordkant van het spoor. Met een maximale bouwhoogte van 20 meter is het beoogde nieuwe woongebouw ter plaatse van het perceel Kanaalpark 141 in de winter (wanneer de bomen langs het spoortalud geen blad meer hebben) vanaf de Melchior Treublaan enigszins zichtbaar. Dit bouwvolume steekt - staand op de Melchior Treublaan - net iets boven de bomen uit. Het bouwblok ligt net niet in het verlengde van de Van der Hoevenstraat, en is alleen vanuit het zuidelijke uiteinde van die straat enigszins waarneembaar. De zichtbaarheid van dit volume vanuit beschermd stadsgezicht 'Zuidelijke Schil' is daarmee dermate beperkt, dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van enige aantasting van de cultuurhistorisch beschermde waarden van de Professorenwijk. In paragraaf 4.7.2 wordt dieper op de zichtbaarheid van de verschillende bouwvolumes ingegaan.

4.4 Ecologie

4.4.1 Beleidskader

Het voornaamste beleidsmatige toetsingskader op het gebied van de ecologische soortenbescherming en ecologische gebiedsbescherming wordt gevormd door de Wet natuurbescherming, die op 1 januari 2017 in werking is getreden en de Flora- en Faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet heeft vervangen.

Ter invulling van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn kan de Minister van Economische Zaken gebieden als Natura 2000-gebied of als bijzonder nationaal natuurgebied aanwijzen. Voor deze gebieden geldt op basis van de Wet natuurbescherming een zorgplicht, en voor Natura 2000-gebieden geldt bovendien een vergunningsplicht voor het uitvoeren van projecten en andere handelingen die de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten kunnen verslechteren, of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Daarnaast draagt de wet Gedeputeerde Staten op om te zorgen voor de instandhouding van het binnen de eigen provincie gelegen deel van een landelijk ecologisch netwerk, het zogenaamde Natuurnetwerk Nederland. De provincie regelt die bescherming bij provinciale verordening. In de verordening van de provincie Zuid-Holland draagt dit netwerk nog de naam Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De provincie kan in haar verordening ook andere gebieden met een bijzondere natuurwaarde beschermen, zoals weidevogelgebieden en ganzenfoerageergebieden.

Soortenbescherming is onder de nieuwe Wet natuurbescherming geregeld op basis van een drietal verschillende beschermingsregimes, namelijk voor vogelrichtlijnsoorten, habitatrichtlijnsoorten en overige soorten. Voor al deze soorten geldt dat het verboden is ze opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren, om eventuele eieren opzettelijk te vernielen, om de vaste voortplantings- of rustplaatsen te beschadigen en om beschermde plantensoorten opzettelijk te ontwortelen of te vernielen. Hiervan kan onder andere sprake zijn bij het kappen van bomen, het slopen van gebouwen of het storten en afgraven van gronden.

De bovengenoemde verboden zijn niet van toepassing wanneer Provinciale Staten in haar verordening een algemene vrijstelling heeft opgenomen voor specifieke soorten of wanneer wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode. Wanneer een activiteit ziet op een verbod uit de Wet natuurbescherming, niet wordt gehandeld volgens een goedgekeurde gedragscode én de betreffende activiteit niet is vrijgesteld in de provinciale verordening, is een ontheffing van Gedeputeerde Staten vereist. Een dergelijke ontheffing wordt in de regel uitsluitend verleend wanneer de gunstige staat van instandhouding van de betreffende soort voldoende wordt geborgd door middel van mitigerende en compenserende maatregelen. Voorbeelden daarvan zijn het zoveel mogelijk buiten het broed- of slaapseizoen laten plaatsvinden van de verstoringen, en het tijdig beschikbaar stellen van alternatieve, gelijkwaardige habitats of nesten.

In de toelichting van bestemmingsplannen die ontwikkelingen planologisch toestaan moeten de gevolgen voor ecologische waarden in beeld worden gebracht, zodat aannemelijk kan worden gemaakt of de ontwikkeling voldoet aan de bovengenoemde regels. Als bij voorbaat vaststaat dat een ontwikkeling niet kan voldoen aan de Wet natuurbescherming en ook niet in aanmerking komt voor een ontheffing, kan die ontwikkeling ook niet worden bestemd. In dat geval is immers geen sprake van een uitvoerbaar bestemmingsplan.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Wet natuurbescherming. Het dichtstbijzijnde gebied dat op basis van de wet is beschermd is het Natura 2000-gebied "De Wilck", dat op ca. 4100 meter afstand ligt, nabij Hazerswoude. Gezien tussenliggende elementen (bebouwing, wegen, open gebied) en de afstand zijn zowel directe als indirecte negatieve effecten van de plannen op het gebied niet te verwachten.

Het plangebied ligt evenmin binnen de Ecologische Hoofdstructuur. Op ca. 900 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de ecologische verbindingszone Oostvlietpolder en op 1250 meter ten zuidoosten ligt het gebied Elfenbaan, dat is aangewezen als onderdeel van de EHS. Gezien de ligging van het plangebied buiten de EHS, de bovengenoemde afstanden en de tussenliggende elementen, waaronder autowegen, zijn waarneembare negatieve effecten op de Ecologische Hoofdstructuur evenmin te verwachten.

Soortenbescherming

Kanaalpark 147 en Kanaalpark 159

Door bureau Eco-Niche is in maart 2016 een eerste onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden in het zuidelijke deel van het plangebied. Het doel van dit eerste onderzoek was om op basis van een gebiedsanalyse, beschikbare soortengegevens en een eenmalige veldverkenning op 23 maart 2016, uitspraken te kunnen doen over de mogelijke aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het plangebied. Het bijbehorende rapport is bijgevoegd als bijlage 4.

Tijdens het onderzoek is het voorkomen van strikt beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen en insecten uitgesloten, evenals de aanwezigheid van strikt beschermde vaatplanten of andere planten. Daarnaast is geconstateerd dat het voorkomen van Bittervoorn (vanwege de geringe diepte en het gebrek aan water- en oevervegetatie in de sloten in het onderzochte gebied) en Rivierdonderpad vanwege het ontbreken van stenen en andere geschikte schuilplekken in het water kan worden uitgesloten.

De aanwezigheid van Kleine Modderkruiper kan niet worden uitgesloten, omdat deze soort veel minder specifieke eisen stelt aan watervegetatie, waterkwaliteit en aan locaties voor eiafzet. Met relatief eenvoudige maatregelen kan de verstoring van de mogelijk aanwezige Kleine Modderkruiper echter worden voorkomen, zodat overtreding van de Wet natuurbescherming uitblijft. Het dempen van stukken sloot dient daarvoor buiten de kwetsbare voortplantingsperiode (van maart tot en met eind augustus) plaats te vinden en bij het dempen zal van doodlopende uiteinden van sloten langzaam naar de open gedeelten, die in verbinding staan met te handhaven watergangen, moeten worden toegewerkt. Op die manier wordt opsluiting voorkomen.

In het onderzoeksgebied zijn geen strikt beschermde vogelsoorten waargenomen. Net buiten de planlocatie is wel een nest aangetroffen dat mogelijk een jaarrond beschermd sperwernest betreft. Wanneer daadwerkelijk sprake is van een sperwernest mogen tijdens het broedseizoen geen werkzaamheden plaatsvinden die verstorend zijn voor het nest.

Wel kunnen in het plangebied nesten van algemeen voorkomende vogelsoorten worden verwacht, zoals Zilvermeeuw, Koolmees, Ekster, Turkse tortel en Kauw. Dit maakt dat de sloop van het pand op het perceel Kanaalpark 147 en de sloop van de fietsenstalling op het perceel Kanaalpark 159 buiten het broedseizoen (maart t/m juli) dient plaats te vinden, of dat voorafgaand aan het broedseizoen maatregelen moeten worden getroffen die uitsluiten dat tijdens het broedseizoen kan worden gebroed. Datzelfde geldt voor het snoeien van heggen en het kappen van bomen.

Vleermuizen

Vleermuizen zijn, ondanks het feit dat ze relatief veelvuldig in Leiden voorkomen, strikt beschermde soorten op basis van zowel de Wet natuurbescherming als de voorheen geldende Flora- en Faunawet. Vleermuizen hebben jaarlijks verschillende soorten nesten op verschillende locaties, zoals paarverblijfplaatsen, kraamkolonies en winterverblijfsplaatsen. Daarnaast zijn vleermuizen voor het verzamelen van voedsel afhankelijk van zogenaamde foerageergebieden, die soms worden bereikt via vliegroutes. Die vliegroutes zijn beschutte, lijnvormige elementen langs waterpartijen of boomstructuren.

Dergelijke vliegroutes zijn in het zuidelijke deel van het plangebied (in de omgeving van Kanaalpark 147 en 159) niet aanwezig. In het onderzoeksgebied is onvoldoende robuust groen aanwezig om als foerageergebied te kunnen functioneren. Park Cronesteyn aan de overzijde van het Rijn- en Schiekanaal vormt wel een zeer geschikt foerageergebied. In het plangebied zijn daarnaast geen bomen waargenomen met kieren en holle ruimtes, die als verblijfsplaats voor vleermuizen kunnen dienen.

De aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuizen, zoals de Gewone Dwergvleermuis, kon tijdens de ecologische quickscan niet worden uitgesloten. Het te slopen gebouw op perceel Kanaalpark 147 heeft open stootvoegen die toegang bieden tot de achterliggende spouwmuren, en die spouwmuren vormen daarmee een mogelijk geschikte vaste verblijfsplaats voor gebouwbewonende vleermuizen. Om vast te stellen of deze spouwmuren daadwerkelijk worden gebruikt door vleermuizen is daarom vervolgonderzoek uitgevoerd door Eco-Niche. De resultaten van dat vervolgonderzoek zijn beschreven in bijlage 5: 'Vervolgonderzoek vleermuizen Kanaalpark 147 te Leiden', oktober 2016.

Tijdens het ochtendbezoek tijdens het voorjaar is een tweetal zwermende en vervolgens invliegende Gewone Dwergvleermuizen aangetroffen bij de voorgevel van Kanaalpark 147. Eén exemplaar kroop onder een vensterbank op de eerste verdieping de achterliggende spouwmuur in, en het andere deed dat door een open stootvoeg een kleine drie meter verderop. Tijdens de najaarsbezoeken zijn in dit gebouw geen paaractiviteiten waargenomen.

Daarmee is de functie van Kanaalpark 147 als zomerverblijf vastgesteld, die verloren gaat bij het slopen van het gebouw. Voor het slopen is daarom een ontheffing nodig. Die ontheffing is nog in 2016 - en daarmee onder het regime van de Flora- en Faunawet - aangevraagd door ontwikkelaar Leidse Vastgoed Maatschappij. In die aanvraag is een aantal mitigerende en compenserende maatregelen voorgesteld, die de instandhouding en goede staat van de Gewone Dwergvleermuis in dit gebied borgen, zoals het ophangen van alternatieve nestkasten in de omgeving. Verlening van de ontheffing is daarmee aannemelijk.

Kanaalpark 141

Ook in de omgeving van Kanaalpark 141 is een ecologische quickscan uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn beschreven in het rapport 'Quickscan flora en fauna Kanaalpark 141, Leiden', kenmerk 160417, d.d. 22 november 2016 door bureau SAB, en bij dit bestemmingsplan opgenomen als bijlage 6.

De quickscan wijst uit dat de omgeving van het betreffende perceel ongeschikt is voor beschermde vaatplanten, grondgebonden zoogdieren, reptielen, amfibieen, vissen en insecten, en de nesten van jaarrond beschermde vogels. Net zoals dat geldt voor Kanaalpark 147 kan het bestaande gebouw Kanaalpark 141 wel dienst doen als vestigingsplek voor niet jaarrond beschermde nesten, en dat sloopwerkzaamheden en andere verstorende activiteiten buiten het broedseizoen zullen moeten plaatsvinden wanneer wordt gebroed.

Aan de noord- en zuidkant van het gebouw zijn enkele open stootvoegen aanwezig, die vleermuizen toegang kunnen bieden tot achterliggende holtes. Echter, door de aanwezigheid van grote hoeveelheden oud spinnenrag in al deze voegen is het duidelijk dat deze niet recentelijk door vleermuizen zijn gebruikt.

Aan de gevel van het pand zijn vleermuiskasten geplaatst, die in het kader van een eerdere ontheffing van de Flora- en Faunawet dienen als mitigerende maatregel voor de sloop van de naastgelegen kantoorpanden op de percelen Kanaalpark 142 en 145. Omdat de kasten gelden als tijdelijke maatregel voor een eerdere ruimtelijke ontwikkeling, mogen deze niet worden verwijderd totdat de permanente voorzieningen in deze eerdere ontwikkeling is gerealiseerd. Die voorziening zal volgens planning in het derde kwartaal van 2018 gereed zijn, dus nog voor de beoogde sloop van Kanaalpark 141 na afloop van het lopende huurcontract van het Da Vinci College.

4.5 Kabels en leidingen

4.5.1 Beleidskader

Op basis van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) geldt een verplichting om voor een zone van enkele meters aan weerszijden van gasleidingen met een werkdruk van 16 bar of meer en voor brandstofleidingen een beschermende regeling in het bestemmingsplan op te nemen. Voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden in die zone, of het bebouwen ervan, is vanuit die beschermende regeling een aanvullende omgevingsvergunning vereist, zodat een te zware belasting van de leiding of het raken van de leiding bij grondwerkzaamheden kan worden voorkomen. Naast deze leidingen kunnen ook andere kabels en leidingen planologisch relevant zijn. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan hoogspanningsverbindingen en rioolpersleidingen. Ook voor dergelijke leidingen kunnen bestemmingsplannen passende regelingen bieden.

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is bovendien van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen vormt in veel gevallen een significante kostenpost die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

4.5.2 Onderzoeksresultaten

Om de aanwezigheid van kabels en leidingen in en rondom het plangebied inzichtelijk te maken is in januari 2017 een zogenaamde klic-melding opgevraagd. De melding geeft een actueel overzicht van alle aanwezige nutsvoorzieningen, met uitzondering van de zeer recentelijk verlegde kabels en leidingen op en rondom het perceel Kanaalpark 142. Het overzicht is bijgevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan.

Onder het Kanaalpark (straat) ligt binnen de invloedsfeer van de nieuwbouw op de percelen Kanaalpark 147 en 159 een bundel van kabels en leidingen, bestaande uit een lagedruk gasleiding (met een werkdruk van maximaal 30Mbar), laag- en middenspanningskabels van Liander, verschillende KPN-, Ziggo- en Tele2-datakabels, rioolleidingen en Dunea-waterleidingen. De bundel ligt onder de stoep aan de zijde van Kanaalpark 157 en 159 op een plek waar de bundel geen belemmering vormt voor de nieuwbouw, maar waaiert vervolgens uit aan de voorzijde van Kanaalpark 147. Ten behoeve van de nieuwbouw op nummer 147 zal een deel van de kabels en leidingen hier moeten worden verlegd in zuidelijke en oostelijke richting. De kosten die daarmee gemoeid zijn, zijn geraamd en in de exploitatiebegroting voor het project opgenomen. Daarbij is ook rekening gehouden met de aanleg van een gescheiden rioolsysteem, zoals nader toegelicht in paragraaf 4.9.

Direct ten zuiden van het huidige pand op het perceel Kanaalpark 141 ligt eveneens een bundel kabels en leidingen, waarin onder andere een gasleiding met een werkdruk van 8bar ligt. Ook deze bundel zal verlegd moeten worden.

In het plangebied zijn nu en in de toekomst geen kabels en leidingen aanwezig die onder het regime van het Bevb vallen, of die om een specifieke regeling vragen in dit bestemmingsplan.

4.6 Milieu

4.6.1 Bedrijven en milieuzonering

Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om, in het kader van 'een goede ruimtelijke ordening', aan te tonen dat toekomstige en bestaande bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, maar ook dat bestaande bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelige functie noodzakelijk zijn. Die afstand wordt 'milieuruimte' genoemd. Milieuzonering omvat het stelsel van verschillende gradaties van milieuruimte, die rondom verschillende typen bedrijven noodzakelijk is, ingedeeld in zogenaamde milieucategorieën.

Milieuzonering werkt wederkerig. Dat betekent dat nieuwe bedrijven afstand moeten houden tot gevoelige objecten, maar ook dat nieuw te ontwikkelen (gevoelige) objecten voldoende afstand moeten houden tot bestaande bedrijven. Die afstand is noodzakelijk, omdat de bedrijfsvoering van een bestaand bedrijf kan worden aangetast of er hinder kan ontstaan voor bewoners en gebruikers wanneer er onvoldoende afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies bestaat. Ter bepaling van de noodzakelijke afstanden zijn het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer' (oftewel het Activiteitenbesluit) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' uit 2009 leidend.

Onderzoeksresultaten

De gemeente Leiden ambieert de transformatie van de Lammenschansdriehoek van een onsamenhangende verzameling van monofunctionele deelgebieden, naar een nieuwe, stedelijke woonwijk met een grote menging aan functies, zoals kantoren, woningen, buurtgebonden winkels, horeca, dienstverlenende retailers en zorgvoorzieningen. De driehoek – waarvan het Kanaalpark onderdeel is - moet dan ook worden getypeerd als 'gemengd gebied', zoals bedoeld in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering'.

In de onderstaande tabel is de richtafstand uit de VNG-publicatie weergegeven tussen de verschillende niet-woonfuncties in het gebied en de woningen, die met dit bestemmingsplan planologisch worden toegestaan. Ook is de feitelijke afstand weergegeven. Uit de tabel blijkt dat overal aan de richtafstand wordt voldaan, en dat onderlinge milieuhinder tussen gevoelige en belastende functies redelijkerwijs niet te verwachten valt.

Functie	Bestemming	Planologische functies	Richtafstand in gemengd gebied	Feitelijke afstand
Onderwijs- complex MBO Rijnland en Da Vinci College	Maatschap- pelijk	Onderwijs en werk-leervoorzieningen, zoals bedrijven, horeca en detailhandel	10m	65m
Campus De Leidse Schans	Gemengd	Wonen en verzorgende functies, zoals detailhandel, horeca en dienstverlening	0m	16m
Alpha Toren	Gemengd	Wonen en verzorgende functies, zoals horeca en dienstverlening	0m	17m
Alfagarage	Verkeer	Gebouwde parkeervoorziening	10m	19m
Kantoren	Kantoor	Kantoren en ondergeschikte horeca	0m	8m

4.6.2 Bodem

Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem;
• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

Onderzoeksresultaten

De bodemkwaliteit in het plangebied is ter plaatse van de percelen Kanaalpark 147 en 159 onderzocht door bureau PJ Milieu BV uit Nijkerk, door middel van twee afzonderlijke verkennende bodemonderzoeken. Het doel van beide onderzoeken was om te bepalen of de bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor het beoogde gebruik als woonlocatie. De beide onderzoeksrapporten, getiteld 'Verkennend bodemonderzoek Kanaalpark 147 Leiden' met kenmerk 1530801A d.d. 14 juli 2015 en 'Verkennend bodemonderzoek Kanaalpark 159 Leiden', met kenmerk 1546401A d.d. 15 september 2015, zijn als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. Beide onderzoeken zijn uitgevoerd conform NEN 5725 en NEN 5740.

Uit het eerstgenoemde onderzoek bleek de bovengrond in de omgeving van het perceel Kanaalpark 147 plaatselijk licht verontreinigd met PCB, bleek de ondergrond plaatselijk licht verontreinigd met PAK en is gevonden dat het grondwater matig verontreinigd is met barium en licht verontreinigd met nikkel, zink en 1,2-Dichloorethenen. Het matig verhoogde gehalte barium in het grondwater heeft een natuurlijke, niet door menselijk handelen veroorzaakte oorsprong. De gemeten verhoogde gehaltes blijven echter ruimschoots onder de geldende grenswaarden, zodat de milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor gebruik ten behoeve van woondoeleinden.

Ter plaatse van het perceel Kanaalpark 159, waar eveneens nieuwbouw is voorzien, blijkt de bovengrond en ondergrond plaatselijk licht verontreinigd met kwik, en is het grondwater plaatselijk licht verontreinigd met barium, nikkel, zink en 1,2-Dichloorethenen. Ook hier geldt dat de gemeten verontreinigingen onder de voor wonen geldende grenswaarden blijven, en dat de milieuhygiënische bodemgesteldheid geen belemmering vormt voor een woningbouwontwikkeling met tuinen.

Bureau Econsultancy heeft de milieuhygienische bodemkwaliteit ter plaatse van Kanaalpark 141 onderzocht, en heeft daarover gerapporteerd in het rapport 'Verkennend bodemonderzoek, Kanaalpark 141 te Leiden', rapportnummer 2944.001-D1, d.d. 29 november 2016, dat eveneens als bijlage is opgenomen. Ook dit onderzoek is uitgevoerd conform NEN 5725 en NEN 5740. Uit het onderzoek bleek dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met lood en PCB, en de ondergrond plaatselijk licht verontreinigd met kwik, lood en PAK. Het grondwater blijkt plaatselijk licht verontreinigd met barium, xylenen en vinylchloride. Alle verontreinigingen bevinden zich ruimschoots onder de grenswaarden, en vormen ook hier geen belemmering voor een herontwikkeling van het perceel tot woonlocatie.

4.6.3 Externe veiligheid

Beleidskader

Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Btev en Bevb is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de Btev zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

Onderzoeksresultaten

In de omgeving van het plangebied zijn geen stationaire risicobronnen aanwezig met een effectgebied dat geheel of deels over het plangebied ligt. De dichtstbijzijnde risicobronnen zijn twee opslagtanks voor propaan, waarvan er een staat op het perceel Cronesteyn 1 en de andere hoort bij de kampeerboerderij op het perceel Cronesteyn 3. Deze inrichtingen vallen echter niet onder het Bevi en hebben een invloedgebied van enkele tientallen meters.

Wel ligt het plangebied in het effectgebied van de N206, dat vanwege het transport van LPG en toxische stoffen in de categorie LT2 een effectgebied van 900 meter heeft. Aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) wordt voldaan, aangezien de PR 10-6 contour op de as van de weg ligt, en ook het groepsrisico wordt niet door het project beïnvloed. Voor het transport van LPG, de maatgevende stof op de N206, kunnen zelfs alleen binnen 200 meter van de weg beperkingen aan het ruimtelijk gebruik worden opgelegd.

Het plangebied ligt daarnaast binnen het effectgebied van de A4, die vanwege het transport van LT3 een formeel effectgebied heeft van ca. 9 kilometer (ruim 4 kilometer aan weerszijden van de snelweg) en daarmee vrijwel heel Leiden beslaat. Ook bij de A4 ligt de PR 10-6 contour op de wegas, zodat aan het plaatsgebonden risico per definitie wordt voldaan. Voor de beoordeling van het groepsrisico is door bureau SAB voor het bestemmingsplan Woontoren Bètaplein een berekening gemaakt op basis van de vuistregels uit de Handleiding risicoanalyse transport (HART, 17 juni 2014). In de HART zijn de drempelwaarden voor het aantallen transporten (met de maatgevende stof GF3) opgenomen. Het invloedsgebied van GF3 (LPG en propaan) bedraagt 355 meter. Het invloedsgebied van het groepsrisico reikt hierdoor niet tot het plangebied. Hierdoor is verder onderzoek door middel van een kwantitatieve risicoanalyse overbodig.

In de omgeving van het plangebied ligt geen hogedrukaardgasleiding. Er loopt door het plangebied weliswaar een gasleiding met een druk van 8 bar, maar die leiding valt niet onder het toetsingskader van het Besluit externe veiligheid buisleidingen, waardoor een nadere beoordeling van dit aspect achterwege kan blijven. Op grond van het Basisnet spoor is de spoorlijn ten noorden van het plangebied niet aangewezen als transportroute gevaarlijke stoffen. Het plangebied ligt daarnaast niet in het invloedsgebied van een waterweg, die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

4.6.4 Geluid

Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 53 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals de aanleg van stiller asfalt, het aanbrengen van raildempers, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Daarmee wordt niet toegestaan dat de (spoor)weg meer geluid mag produceren, maar wordt voor een specifiek bouwplan een hogere gevelbelasting toegestaan.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58 dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten

In dit bestemmingsplan worden drie nieuwe woongebouwen planologisch toegestaan, namelijk ter plaatse van de percelen Kanaalpark 141, 147 en 159. Alle drie zijn ze geprojecteerd binnen de geluidszone van de Kanaalweg en van de spoorweg Leiden-Utrecht, en daarom is de geluidsbelasting van beide bronnen op alle beoogde bouwvolumes berekend. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in het rapport 'Akoestisch onderzoek Kanaalpark te Leiden', rapportnummer 2016.002.R01v6, d.d. 6 november 2017 van bureau SurroundConsult. Het rapport is als bijlage opgenomen.

Het akoestisch onderzoek was uitsluitend gericht op de geluidbelasting vanwege het wegverkeer over de Kanaalweg en het spoorverkeer op de spoorlijn Leiden-Utrecht. De beoogde nieuwbouw valt buiten de geluidszone van de Lammenschansweg, er zijn geen gezoneerde industrieterrein in de omgeving van het Kanaalpark, en de straat Kanaalpark zelf is een 30km-weg met een zeer beperkte verkeersintensiteit, die vanuit het oogpunt van 'een goede ruimtelijke ordening' van ondergeschikte betekenis is.

Uit het onderzoek blijkt dat de maximale gevelbelasting vanwege het wegverkeer op alle drie de bouwvolumes onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB blijft, en dat de geluidbelasting vanwege het spoorverkeer op Blok 1 (Kanaalpark 147) en Blok 2 (Kanaalpark 159) onder de voorkeursgrenswaarde van 53 dB ligt. Voor Blokken 1 en 2 gelden vanuit akoestisch perspectief zodoende geen belemmeringen.

Bij het perceel Kanaalpark 141 is de geluidbelasting vanwege het spoorverkeer logischerwijs veel hoger: de noordgevel van de oostvleugel ontvangt maximaal 69 dB en de noordgevel van de westvleugel maximaal 68 dB, evenals het tussenliggende deel van de noordgevel. De noordgevel van de oostvleugel voldoet daarmee niet aan de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder, en zal daarom moeten worden uitgevoerd als dove gevel. Dove gevels hebben geen delen die geopend kunnen worden.

Figuur 14: Geluidbelasting op het beoogde woonzorggebouw Kanaalpark 141

Aan de noordzijde bevindt zich een galerij tussen de oostvleugel en de westvleugel, die kan worden voorzien van een geluidsisolerende vliesgevel. Wanneer dat gebeurt en de noordgevel van de oostvleugel wordt uitgevoerd als dove gevel, is nog sprake van de onderstaande 19 overschrijdingen van de voorkeursgrenswaarde. In de onderstaande tabel zijn alle woningen met een geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde van 53dB opgesomd. Bij twaalf woningen is sprake van een geluidbelasting boven de 63 dB. Acht van die twaalf zwaar belastte woningen beschikken niet over een buitenruimte aan een geluidsluwe gevel.

Woning	Maximale belasting	Buitenruimte aan geluidsluwe gevel?	Extra akoestische compensatie
2e verdieping noordwestvleugel	68 dB	Nee	Ja
4e verdieping noordwestvleugel	67 dB	Nee	Ja
5e verdieping noordwestvleugel	67 dB	Nee	Ja
begane grond noordoostvleugel	65 dB	Nee	Ja
1e verdieping noordoostvleugel	65 dB	Nee	Ja
2e verdieping noordoostvleugel	65 dB	Nee	Ja
3e verdieping noordoostvleugel	65 dB	Nee	Ja
4e verdieping noordoostvleugel	65 dB	Nee	Ja
5e verdieping oostzijde	56 dB	Ja	Nee
begane grond zuidoosthoek	63 dB	Ja	Nee
1e verdieping zuidoosthoek	64 dB	Ja	Nee
2e verdieping zuidoosthoek	64 dB	Ja	Nee
3e verdieping zuidoosthoek	64 dB	Ja	Nee
4e verdieping zuidoosthoek	64 dB	Ja	Nee
1e verdieping zuidwesthoek	62 dB	Ja	Nee
2e verdieping zuidwesthoek	62 dB	Ja	Nee
3e verdieping zuidwesthoek	62 dB	Ja	Nee
4e verdieping zuidwesthoek	62 dB	Ja	Nee
5e verdieping zuidwesthoek	61 dB	Ja	Nee

Bij gevelbelastingen boven de 63 dB stelt de gemeente uitsluitend hogere waarden vast wanneer verstrekkende maatregelen worden genomen aan de bron, in de overdrachtssfeer of aan de ontvangerszijde. In dit geval zijn bronmaatregelen echter niet toepasbaar, omdat het spoor al is voorzien van betonnen dwarsleggers, raildempers onvoldoende doeltreffend zijn en de maximale snelheid van treinen niet verder verlaagd kan worden. De treinen rijden al zeer langzaam vanwege de nabijheid van station Lammenschans. Een geluidsscherm is in deze binnenstedelijke context vanuit het oogpunt van omgevingskwaliteit zeer ongewenst. Wel zijn ontvangersmaatregelen uitvoerbaar en doeltreffend. Een voorbeeld daarvan is de boven genoemde vliesgevel langs de galerij.

Een andere belangrijke maatregel aan de ontvangerszijde is het positioneren van de buitenruimte aan een geluidsluwe gevel, zodat ondanks een hoge gevelbelasting toch in een luw en prettig akoestisch klimaat buiten kan worden gezeten. Bij acht woningen kan de buitenruimte niet aan een geluidsluwe gevel worden gepositioneerd. In die gevallen stelt de gemeente andere vormen van akoestische compensatie als voorwaarde, waaronder de noodzaak de buitenruimte afsluitbaar te maken door middel van een schuifpui. Daarnaast verlangt de gemeente dat een lagere binnenwaarde wordt bereikt van 28 dB in plaats van 33 dB, door middel van extra isolerende kwaliteiten van de gevelpakketten. Ook een betere onderlinge isolatie tussen de woningen dan de wettelijk voorschreven waarden dragen eraan bij dat bewoners binnen ook écht in rust en stilte kunnen leven, ter compensatie van de hogere geluidsniveaus buiten. Deze aanvullende maatregelen zijn als voorwaarde opgenomen in het Besluit Hogere Waarde. In de regels van dit bestemmingsplan is geregeld dat bouwaanvragen moeten voldoen aan dat Besluit Hogere Waarde.

4.6.5 Luchtkwaliteit

Beleidskader

Wet milieubeheer (Wm)

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm) wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit en bevat kwaliteitseisen voor de buitenlucht. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen luchtverontreiniging. Daartoe zijn in bijlage 2 van de Wm grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 / PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen in bijlage 2 komen alleen in hogere mate voor in de nabijheid van specifieke bedrijven, zoals tankstations.

Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)

De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moest vanaf 2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide gold de grenswaarde vanaf 2010. In Nederland is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen, waarna de regering de Europese Commissie om uitstel heeft verzocht. Op 7 april 2009 is dat gevraagde uitstel gegeven, waarna de jaargemiddelde norm voor fijn stof in juni 2011 alsnog overal gehaald moest zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk op 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma. Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in Amvb's en ministeriële regelingen, waarvan de onderstaanden hier van belang zijn.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'

De 'Wet luchtkwaliteit' maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel 'niet in betekenende mate' (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit op de desbetreffende locatie. Grotere projecten die in betekenende mate bijdragen kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet als 'in betekenende mate bijdragend aan een verslechtering van de luchtkwaliteit' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is, gelet op de bestaande concentraties. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen, zoals ouderen, zieken en kinderen.

Besluit gevoelige bestemmingen

Met het Besluit gevoelige bestemmingen wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen beperkt. Het besluit is daarmee niet van toepassing op dit bestemmingsplan, want het plangebied ligt niet in de nabijheid van provinciale wegen en rijkswegen.

Regionaal Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit

In het Regionale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit Zuid Holland is een aantal maatregelen ingebracht, die in de regio Holland Rijnland worden uitgevoerd. Deze maatregelen zijn opgenomen in het NSL. De uitvoering van deze maatregelen wordt gecoördineerd door de Omgevingsdienst West-Holland.

Onderzoeksresultaten

Dit bestemmingsplan ziet programmatisch op de realisatie van ruim 190 appartementen. Daarmee valt het project ruimschoots onder de 'NIBM-criteria' en kan een toets aan de Wet milieubeheer formeel achterwege blijven. Op basis van het 'Besluit niet in betekenende mate' kan op voorhand worden uitgesloten dat het project een merkbaar effect op de luchtkwaliteit ter plaatse zal hebben.

Volgens de Atlas voor de leefomgeving kent het projectgebied een achtergrondwaarde voor fijn stof (PM10) van 21-22µg/m³, een achtergrondwaarde voor fijn stof (PM2,5) van 14-14,5µg/m³, en een achtergrondwaarde voor stikstofdioxide van 20-25µg/m³. Deze waarden vallen ruimschoots binnen de grenswaarden uit de Wet milieubeheer, die respectievelijk 40µg/m³, 25µg/m³ en 40µg/m³ bedragen. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.6.6 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is bepaald dat een milieueffectrapport moet worden opgesteld wanneer een ruimtelijk project onder een categorie valt die is genoemd in lijst D van het Besluit m.e.r. én belangrijke gevolgen voor het milieu heeft. Uit een dergelijk Milieueffectrapport moet onder andere blijken of er redelijkerwijs alternatieven voor het plan beschikbaar zijn, die leiden tot een minder grote belasting van het milieu.

Het bestemmingsplan ziet op de realisatie van ruim 190 appartementen in de plaats van een tweetal kantoorpanden, en valt daarmee onder categorie D11.2 (stedelijke ontwikkelingsprojecten). Gelet op de zeer beperkte omvang van het project, die aanzienlijk lager is dan de drempelwaarde van 2.000 woningen, en de aard en ligging van het projectgebied (in stedelijk gebied) is beoordeeld dat het opstellen van een Milieueffectrapport niet noodzakelijk is. De milieuaspecten zijn voldoende omschreven in deze toelichting. Op basis van de verschillende uitgevoerde milieuonderzoeken kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van significante nadelige effecten voor het milieu.

4.7 Hoogbouwtoets

4.7.1 Beleidskader

Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden van Nederland, en binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig. Dit terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen (zie paragraaf 3.2.2). In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden daarom - deels noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte, maar ook vanwege de behoefte aan centrumstedelijke woonmilieus - naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2007 geleid tot de noodzaak beleid op te stellen op het gebied van hoogbouw: de Hoogbouwvisie.

De Hoogbouwvisie bestaat uit twee onderdelen, namelijk een overweging en aanwijzing van locaties waar hoogbouw gewenst is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, zichtbaarheid en de toegevoegde waarde van verdichting, en een proces voor de nadere afstemming en onderbouwing van concrete hoogbouwinitiatieven: de zogenaamde 'hoogbouwtoets'.

Ten aanzien van het eerste onderdeel is de Hoogbouwvisie inmiddels achterhaald door de vaststelling van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek (zie paragraaf 3.4.2), waarin nauwkeurigere uitspraken zijn gedaan over de gewenste bouwhoogtes in de Lammenschansdriehoek. De hoogbouwtoets geldt echter nog steeds als procesvereiste bij de vaststelling van bestemmingsplannen, waarin bouwvolumes hoger dan 25 meter worden toegestaan. De hoogbouwtoets bestaat uit het in beeld brengen van de zichtbaarheid van hoogbouwelementen vanaf belangrijke zichtpunten in de omgeving, het in beeld brengen van schaduweffecten en het onderzoeken van eventuele windhinder.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

Zichtbaarheid en aanzicht

Ten aanzien van de zichtbaarheid en het aanzicht van de beoogde nieuwbouwvolumes is door zowel architectenbureau Kolpa als architectenbureau VVKH een aanzichtstudie uitgevoerd, voor respectievelijk Kanaalpark 141 (Kolpa) en Kanaalpark 147 en 159 (VVKH), waarbij het zicht vanuit een aantal belangrijke door de gemeente aangedragen standpunten in beeld is gebracht. Deze aanzichtstudies zijn bijgevoegd als bijlagen 13 en 14.

De aanzichtstudies tonen aan dat de nieuwbouw zich vanuit de omgeving rondom het Kanaalpark goed voegt in het bestaande profiel van de Lammenschansdriehoek. De nieuwbouwvolumes die op basis van dit bestemmingsplan kunnen worden gebouwd staan weliswaar dichter bij de rand van het gebied, maar omdat de volumes een stuk lager worden dan de hoogbouw verder van de Kanaalweg af (zoals de Alpha Toren en torens op het campusterrein) is sprake van een aansluitend geheel. Vanaf de Melchior Treublaan zal het nieuwbouwvolume op het perceel Kanaalpark 141 slechts beperkt zichtbaar zijn, en vanuit Polderpark Cronesteyn sluit de nieuwbouw zich aan bij de lijn van hoogbouwelementen elders in het gebied.

Voor de bestaande bewoners van de verschillende appartementengebouwen op het Kanaalpark en de gebruikers van het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 157 verandert de directe woon- en werkomgeving aanzienlijk. De nieuwe volumes geven de omgeving een stedelijker karakter, met veel meer bebouwing. Deze bebouwing gaat niet zozeer ten koste van de omvang van de openbare ruimte of van de groene uitstraling van het gebied, omdat de gebouwen in de plaats komen van particuliere parkeervoorzieningen en het openbaar gebied per saldo juist groener wordt ingericht. Maar de nieuwe bebouwing gaat plaatselijk wél ten koste van het zicht op lucht en plaatselijk ook van het zicht op bestaande parkeerterreinen of openbare ruimte.

De gemeente ziet die veranderingen niet als een verslechtering van de kwaliteit van de woon- of werkomgeving, omdat de toevoeging van woningen ook draagvlak creëert voor een kwaliteitsimpuls van het openbaar gebied én voor de vestiging van meer buurtgebonden voorzieningen in de omgeving, zoals horeca, buurtgebonden detailhandel en dienstverlenende voorzieningen. Een stedelijke woonomgeving heeft in die zin weliswaar negatieve gevolgen voor de beleving van 'ruimtelijkheid', maar juist positieve gevolgen in termen van de nabijheid van stedelijke voorzieningen en mogelijkheden tot ontmoeting van anderen. Voor de gemeente zijn die positieve en negatieve gevolgen van het bestemmingsplan, zeker gezien de grote woningbouwopgave, met elkaar in balans. Met de gekozen verdeling van massa - waarbij Blok 2 hoger wordt dan Blok 1 - ligt het zwaartepunt van het bouwvolume op de plek waar dat bouwvolume het beste kan worden gedragen, namelijk aan het uiteinde van twee grote ruimten (namelijk aan de noordzijde van Blok 1 het Kanaalpark zelf en aan de westzijde de Deltaweg).

Naar aanleiding van ontvangen inspraakreacties is de massa van Blok 2 aangepast, zodat het gebouw in het midden deels iets hoger kan worden dan voorzien in het voorontwerp bestemmingsplan, maar aan de zijde van het appartementencomplex Kanaalweg 135-156 juist twee bouwlagen lager. Op die manier komt het nieuwe bouwvolume - kijkend vanuit het zuidwesten - minder massaal over, en is in relatie tot de omliggende bebouwing sprake van een geleidelijkere overgang in bouwhoogtes.

Schaduwwerking

Door beide architectenbureaus is naast een aanzichtstudie ook een bezonningsstudie uitgevoerd voor alle nieuwe bouwvolumes. Beide bezonningsstudies zijn bijgevoegd als bijlage. Voor een goed beeld van de bezonningseffecten van een project is het in Leiden gebruikelijk de situatie inzichtelijk te maken in intervallen van twee uur tijdens een drietal dagen in het jaar, namelijk 21 juni (de langste dag van het jaar, waarop de zon boven de Kreeftskeerkring staat), 21 september of 21 maart (wanneer de zon boven de evenaar staat) en 21 december (de kortste dag van het jaar, wanneer de zon boven de Steenbokskeerkring staat). De beelden geven op die manier de meest positieve situatie weer (21 juni), de meest negatieve situatie (21 december) en een gemiddelde dag (21 maart / 21 september).

Uit de bezonningsstudie van bureau VVKH in bijlage 15 blijkt Blok 1 (Kanaalpark 147) vanaf zonsopkomst tot ca. 11:30 uur in de hoge zomer en tot ca. 9:00 uur eind december een schaduw te veroorzaken op de oostgevel van de toren in blok B van de campus. Eind juni blijft die schaduwslag beperkt tot de onderste drie of vier bouwlagen van de toren (afhankelijk van het tijdstip), in de late herfst en winter beslaat de schaduw in de vroege ochtend vijf of zes bouwlagen, maar draait de schaduwslag al veel eerder langs de toren.

Op de zuidoostgevel van de noordelijke vleugel van campusblok B ontstaat tussen 11:00 en 13:00 uur enige schaduw. In de hoge zomer (eind juni en begin juli) is die schaduw vanwege de hoog staande zon kortstondig en bovendien beperkt tot uitsluitend het zuidelijkst gelegen deel van de begane grond. In maart en september beslaat de schaduw de onderste drie bouwlagen en rond de kerst de onderste vijf bouwlagen.

Schaduweffecten op de Alpha Toren blijven in de zomer geheel uit, en zijn in de lente en herfst beperkt tot hooguit een deel van de sokkel, waarin zich geen woningen bevinden. Eind december zullen woningen georiënteerd op de zuidhoek van de toren tot maximaal de vierde verdieping (drie woonlagen) tussen 14:00 en zonsondergang (16:30) hinder ondervinden door schaduw veroorzaakt door Blok 1.

Voor Kanaalpark 144 blijft de bestaande toren in blok B van de studentencampus maatgevend voor de bezonningssituatie in de namiddagen van de lente en herfst. Alleen in december en begin januari reikt de schaduwslag van zowel Blok 2 (van ca. 12:30 tot 14:00) als van Blok 1 (van ca. 14:30 tot 16:30) nét tot aan de begane grond en deels de eerste verdieping van het kantoorpand. De schaduweffecten op dit gebouw blijven daarmee zeer beperkt.

Op de zuidvleugel van Kanaalpark 143 is Blok 2 maatgevend vanaf ca. 12:00 uur. Van begin mei tot eind augustus wordt dit gebouw helemaal niet geraakt door schaduw, en vanaf eind augustus breidt de schaduwslag zich geleidelijk steeds verder uit vanaf de zuidpunt van het gebouw.

De zon draait dagelijks vanaf ca. 14:15 uur in een zodanig positie, dat Blok 2 (Kanaalpark 159) schaduw begint te werpen op de westgevel van de noordelijke vleugel van het kantoorpand op het perceel Kanaalpark 157. Vanaf ca. 17:00 uur begint de betreffende gevel vanaf het noordelijke deel geleidelijk weer meer zonlicht te ontvangen. Waar de bezonningseffecten van de nieuwbouw op de andere gebouwen in het Kanaalpark relatief beperkt zijn, en ook ruimschoots binnen de streefwaarden uit de 'Haagse bezonningsmethodiek' blijven, zijn de gevolgen op dit kantoorpand omvangrijker. Bij dergelijke afnames van het aantal bezonningsuren voert de gemeente Leiden - zou het de bezonningssituatie van woningen betreffen - in aanvulling op de reguliere bezonningsdiagrammen een onderzoek uit op basis van de Haagse bezonningssystematiek. Die systematiek is echter niet bedoeld voor kantoorpanden, en zou wanneer tóch toegepast geen onaanvaardbare situatie uitwijzen, omdat zonlichttoetreding op alle gevels van het kantoorpand moet worden opgeteld. In vergelijking met de bestaande situatie is dan sprake van een marginale afname van zonlicht op het totaal van alle meetpunten, en blijft de situatie volgens het beoordelingssysteem van de 'Haagse norm' ruimschoots voldoende. De schaduweffecten van Blok 2 concentreren zich immers grotendeels op één van de acht gevels van het kantoorpand, namelijk de naar het zuidwesten gerichtte zijgevel van de noordvleugel. Alleen al de zuidoostelijke gevel, aan de zijde van het Kanaalpark, blijft op de betreffende meetmomenten meer dan twee uur zon per dag ontvangen.

In lijn met die Haagse bezonningsmethodiek overweegt de gemeente Leiden dat schaduweffecten een veel kleiner effect hebben op het functioneren van kantoorpanden, dan op het woonklimaat in woningen. De negatieve gevolgen van de realisatie van Blok 2 op de zonlichttoetreding op (een deel van) kantoorgebouw Dé Plek ziet de gemeente - gelet op de waardering en verhuurbaarheid van het kantoorgebouw - ruimschoots goedgemaakt door de kwaliteitsimpuls die het openbaar gebied als gevolg van de woningbouwontwikkeling krijgt, de verbeterde parkeersituatie in het openbaar gebied en de algehele opwaardering van de omgeving door de sloop van incourante kantoorpanden en de bouw van hoogwaardige appartementencomplexen, die bovendien het draagvlak vergroten voor de aanwezigheid van buurtgebonden voorzieningen.

Vanwege de nabijheid van Blok 2 tot het kantoorperceel is de hoogte van de nieuwbouw hier slechts in zeer beperkte mate bepalend voor de omvang van de schaduwslag op de betreffende gevel: tijdens verreweg het grootste deel van het jaar staat deze gevel tussen de bovengenoemde tijdstippen tot de bovenste verdieping in de schaduw van de nieuwbouw, ongeacht of de nieuwbouw zes verdiepingen telt (met een bouwhoogte van ca. 19 meter), zoals beoogd in de aanvankelijke Ontwikkelstrategie uit 2013, of tien verdiepingen (maximale bouwhoogte 31 meter). Voor een significante verbetering van de bezonningssituatie op het kantoorgebouw zouden zodoende minimaal vier verdiepingen van dit blok moeten worden gehaald, wat ten koste zou gaan van 15 appartementen. Daarmee is het bouwplan niet meer financieel uitvoerbaar. Juist in het gegeven dat de schaduweffecten op de betreffende gevel tijdens vrijwel het hele jaar in de namiddag al maximaal zijn vanaf een bouwhoogte van zes bouwlagen, ziet de gemeente een argument om hier gebruik te maken van het gebrek aan significante aanvullende negatieve consequenties bij een grotere hoogte.

In bijlage 16 is de bezonningsstudie van bureau Kolpa Architecten te zien, gericht op de schaduweffecten van de nieuwbouw op het perceel Kanaalpark 141. Uit de bezonningsstudie blijkt dat de woningen aan de Melchior Treublaan helemaal niet worden geraakt door de slagschaduw van de nieuwbouw, ook niet op de kortste dag van het jaar (21 december).

Windhinder

Het derde onderzoek in het kader van de hoogbouwtoets betreft een windhinderstudie, uitgevoerd door bureau Peutz. De resultaten uit het onderzoek zijn beschreven in het rapport 'Kanaalpark blokken 1 en 2 te Leiden, Windklimaatonderzoek met behulp van CFD', rapportnummer 15704-1-RA-001, d.d. 26 mei 2016.

Het onderzoek is uitgevoerd conform de daarvoor geldende onderzoekssystematiek, vastgelegd in de norm NEN8100:2006. Dat wil zeggen dat de zogeheten hinderkans na realisatie van blokken 1 en 2 is berekend in de omgeving van deze blokken. Voor blok 3 is dit niet gedaan, omdat het blok niet hoger wordt dan 25 meter en niet in de directe omgeving staat van bouwvolumes die wel een grotere hoogte hebben. De hoogbouwtoets is niet op gebouwen met deze beperkte hoogten van toepassing, omdat een grote hinderkans bij lagere gebouwen per definitie is uitgesloten.

Die hinderkans wordt uitgedrukt als percentage van de tijd dat een windsnelheid van 5 m/s uurgemiddeld wordt overschreden. Aan de hand van de hinderkans wordt het windklimaat vervolgens beoordeeld als goed, matig of slecht, waarbij rekening wordt gehouden met de voornaamste benutting van de ruimte. In die ruimte wordt onderscheid gemaakt tussen de activiteiten 'lopen', 'slenteren' of 'langdurig zitten'. Langdurig zitten geldt als voornaamste activiteit op (horeca)terrassen en in tuinen. De activiteit 'slenteren' is onder andere van toepassing op parken, in winkelstraten en rondom de entrees van gebouwen. Reguliere straten hebben 'lopen' als voornaamste activiteit. Voor het dek aan de binnenzijde van Blok 1, de binnentuin van Blok 2 en de smalle voortuinen van Blok 2 geldt 'langdurig zitten' als kernactiviteit. De hoofdentrees van beide blokken gelden als 'slentergebied' en het overige deel van de omgeving van de nieuwbouw is te kenmerken als reguliere openbare ruimte, waarvoor 'lopen' als hoofdactiviteit geldt.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de nieuwbouwblokken geen negatief effect hebben op het bestaande windklimaat rondom bestaande gebouwen in en naast het Kanaalpark. Wel hebben de nieuwe complexen gevolgen voor het windklimaat in het openbaar gebied. Het windklimaat op het dek achter Blok 1, op het binnenterrein tussen Kanaalpark 159 en Blok 2 en de voortuinen van Blok 2 is de hinderkans tussen de 0 en 5%, waarmee het windklimaat ook voor de activiteit 'langdurig zitten' goed te noemen is. Rondom de entrees van beide gebouwen is de hinderkans ook lager dan 5%, zodat ook hier het windklimaat 'goed' scoort: luifels boven deze entrees zijn niet noodzakelijk.

De rest van het gebied heeft 'lopen' als voornaamste activiteit, waarmee een hinderkans tot 10% een goed resultaat is, maar een hinderkans tot 20% ook wordt geaccepteerd. In het gebied precies tussen Blok 1 en Blok 2 moet worden uitgegaan van een hinderkans tussen de 10 en 20% en datzelfde geldt voor een klein gebiedje nabij de knik in de zuidgevel van Blok 1. Alhoewel een dergelijke hinderkans niet als problematisch wordt gezien, plant de gemeente in en rondom deze twee stukjes openbaar gebied toch graag enkele robuuste bomen, zodat de hinderkans ook hier (grotendeels) zal zakken onder de 10% en een goed in plaats van matig windklimaat ontstaat.

4.8 Verkeer en vervoer

4.8.1 Beleidskader

Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022

De Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022 is op 28 mei 2015 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Mobiliteitsnota uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad, de invoering van betaald parkeren in een groot deel van de stad (waaronder de Lammenschansdriehoek, waar betaald parkeren per 1 november 2016 ook is ingevoerd), de uitbreiding van het fietsroutenetwerk, de invoering van een HOV-netwerk met een aantal busroutes met R-Net-kwaliteit naar de regiogemeenten, en een verdubbeling van het aantal treinritten tussen Leiden en Utrecht. De verdubbeling van het aantal treinritten zal naar huidige inzichten niet hoeven leiden tot een verdubbeling van het aantal sporen tussen NS-station Lammenschans en het dubbele spoor langs polderpark Cronesteyn. Wel zal spoorverdubbeling op enkele plekken buiten Leiden moeten plaatsvinden.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 19 mei 2015 is door het College van B&W de actualisatie van een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening en bestemmingsplannen. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Ontsluiting

De ontsluitingsstructuur voor autoverkeer in het Kanaalpark blijft in de basis gelijk aan de bestaande structuur, waarbij een ringvormige weg alle aanwezige gebouwen in het Kanaalpark ontsluit. Die 'ringstraat' is op zijn beurt verbonden met de Kanaalweg via een straat tussen Kanaalpark 140 en Kanaalpark 157. Tussen Kanaalpark 141 en het nieuwe garagegebouw naast de Alpha Toren, ligt een aftakking vanaf de ringstructuur naar de Alfastraat. Het bestaande appartementencomplex Kanaalweg 135-156 blijft ontsloten via de ringstraat, zij het dat bewoners en bezoekers van dit gebouw straks niet meer over het parkeerterrein van Kanaalpark 147 hoeven te rijden, maar een kortere verbinding met het Kanaalpark (straat) krijgen. Op de verbindingsstraat tussen de ringstraat en het gebouw Kanaalweg 135-156 wordt ook de garage onder het nieuwe Blok 1 aangesloten. De onlogische driedubbele rijbaan aan de voorzijde van Kanaalpark 143 verdwijnt. Hier komt in de nieuwe situatie één reguliere rijloper met langsparkeerplaatsen aan beide zijden, waardoor ruimte ontstaat voor meer groen. Het kantoorcomplex Kanaalpark 140 blijft op de bestaande wijze ontsloten.

Een deel van het Kanaalpark, namelijk tussen Kanaalpark 144 en Blok 1, krijgt éénrichtingsverkeer 'tegen de klok in'. Hierdoor kan het wegprofiel iets smaller worden, en ontstaat hier een verkeersluwer klimaat. Het Kanaalpark wordt grotendeels heringericht conform het Handboek kwaliteit openbare ruimte, hetgeen betekent dat de rijbanen worden ingericht met gebakken klinkers in plaats van asfalt. Het doel daarvan is hoofdzakelijk de beeldkwaliteit te verbeteren. Daarnaast wil de gemeente de trottoirs met een hoogwaardiger materiaal te bestraten dan dat het Handboek voorschrijft, namelijk met de tegels met natuurstenen toplaag en zitbanden die ook op het Bètaplein en het campusterrein worden toegepast. Het voorlopige ontwerp voor de openbare ruimte is bijgevoegd als bijlage 18.

Op de ontsluiting met de Kanaalweg zijn straks 24 middelgrote koopappartementen (Kanaalweg 135-156), 54 + 32 kleine huurappartementen (Kanaalpark 143 en 159 bestaand), 88 + 41 huurappartementen in het lage middensegment (Kanaalpark 147 en 159 nieuw), 18 koopappartementen en 47 zorgwoningen (Kanaalpark 141), en de huurders en bezoekers van 6790m2 (Frame Offices) + 3287m2 (Dé Plek) + 1065m2 (Kanaalpark 144) kantoorruimte aangewezen. Daarnaast parkeren in de parkeergarage naast de Alpha Toren (de zogenaamde Alfagarage) straks de MBO Rijnland en Da Vinci-docenten en een deel van de bezoekers van 2200m2 BVO commerciele ruimte aan het Bètaplein.

Dit programma genereert een etmaalintensiteit per doordeweekse dag zoals weergegeven in de onderstaande tabel. De generatiecijfers zijn ontleend aan de CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' uit 2013, waarbij is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• De gemiddelde klaslokaalbezetting bij het Da Vinci College is 28 leerlingen;
• Uitsluitend docenten van het Da Vinci College en het MBO Rijnland parkeren in de Alfagarage, en daarmee 58% van het totale generatiecijfer voor het Da Vinci College en 54% van de totale verkeersgeneratie van het MBO Rijnland.

Functie	Programma	Verkeersgeneratie per woning of 100m2 BVO	Verkeersgeneratie per functie
Middelgrote koopappartementen	24 woningen	3,7 mvt / etm	88,8 mvt / etm
Kleine koopappartementen	18 woningen	2,8 mvt / etm	50,4 mvt / etm
Kleine en middelgrote huurappartementen	215 woningen	1,8 mvt / etm	387 mvt /etm
Zorgappartementen	47 woningen	0,4 mvt / etm	18,8 mvt / etm
Kantoorruimte	11142m2	3,0 mvt / etm	334,3 mvt / etm
Da Vinci College	48 lokalen	5,1 mvt / etm	68,5 mvt / etm
MBO Rijnland	3000 studenten	4,3 mvt / etm	129,6 mvt / etm
Commerciele ruimte (buurtcentrum)	2200m2	28,0 mvt / etm	616,0 mvt / etm
Totale verkeersgeneratie			1693,4 mvt / etm

Deze verkeersgeneratie van ca. 850 verkeersbewegingen per etmaal het Kanaalpark in, en een gelijk aantal het gebied uit, maakt dat verwacht mag worden dat de doorstroming op het kruispunt met de Kanaalweg goed zal blijven functioneren zonder stoplichtinstallatie. Daaraan draagt het gegeven bij dat dit kruispunt al over een uitvoegstrook linksaf het Kanaalpark in beschikt, zodat geen 'terugslag' op de Kanaalweg plaats zal vinden, en bovendien geen oversteekplaatsen voor langzaam verkeer over de Kanaalweg aanwezig zijn.

Parkeren

In tegenstelling tot de ontsluitingsstructuur vinden op het gebied van parkeren - deels naar aanleiding van veranderingen aan het gemeentelijke parkeerbeleid voor de hele stad en deels als gevolg van de nieuwbouw in het gebied - wél de nodige veranderingen plaats. Per 1 november 2016 is een betaald parkeerregime ingevoerd in het Kanaalpark en de rest van de Lammenschansdriehoek. Bewoners met beschikking over een eigen parkeerplaats kunnen in dat systeem geen eerste parkeervergunning aanvragen. Een tweede parkeervergunning kan alleen worden aangevraagd wanneer eigendom van een tweede auto kan worden aangetoond. Gebruikmaking van de eigen parkeerplaats is daarmee geborgd.

Voor de kantoorpanden Kanaalpark 140 en 144 en het appartementengebouw Kanaalweg 135-156 geldt dat zij op basis van de parkeernormen in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden voor zowel de bewoners en huurders als hun bezoekers over ruimschoots voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein beschikken. De bewoners van de toekomstige Alpha Toren krijgen voldoende parkeerplaatsen in de garage onder het Bètaplein exclusief toegewezen. Die garage heeft bovendien voldoende overmaat om ook de bezoekers van de toren te faciliteren. Omdat de Alpha Toren haar adres aan het Bètaplein krijgt, en niet aan het Kanaalpark, is ook aannemelijk dat bezoekers van de Alpha Toren in eerste instantie op de ondergrondse garage af rijden. Bezoekers die niet op hun TomTom af gaan en toch in het Kanaalpark terecht komen, kunnen goedkoper in de nieuwe garage naast de Alpha Toren parkeren dan in het Kanaalpark zelf, omdat de prijsstelling daar lager komt te liggen voor de doelgroepen verbonden aan het MBO-complex en de toren.

Voor Kanaalpark 141 geldt dat ook. Het bouwplan ziet op de bouw van 18 koopwoningen, waarvan 6 kleiner dan 65m2 BVO, 8 koopwoningen van 65-90m2 BVO, 4 koopwoningen groter dan 90m2 BVO en 47 zorgwoningen. Dat leidt tot een parkeerbehoefte van maximaal 31 parkeerplaatsen tijdens het maatgevende moment (doordeweeks 's nachts).

Parkeerbalans Kanaalpark 141

Aan de achterzijde van het nieuwe woonzorgcomplex Kanaalpark 141 is op eigen terrein ruimte voor deze 31 parkeerplaatsen, en zij zullen daar uitsluitend en gratis toegankelijk worden gemaakt voor bewoners en bezoekers van het gebouw. Bewoners van Kanaalpark 141 krijgen dan ook geen parkeervergunning voor straatparkeren in het Kanaalpark.

Bij het berekenen van de parkeerbehoefte naar aanleiding van de bouw van Blok 1 (Kanaalpark 147) en Blok 2 (Kanaalpark 159 nieuw) zijn de bovengenoemde doelgroepen en gebouwen daarom buiten beschouwing gelaten, maar zijn de bijbehorende parkeerterreinen ook buiten de berekening gehouden. Alle andere gebouwen op het Kanaalpark maken deels gebruik van parkeerplaatsen in het openbaar gebied en deels van elkaars parkeerfaciliteiten. Het parkeerverhaal voor deze gebouwen, te weten Kanaalpark 143, Kanaalpark 157, Kanaalpark 159, Blok 1 en Blok 2, moet dan ook in samenhang worden bekeken.

In bijlage 18 is de parkeerbalans voor het Kanaalpark opgenomen. Die balans is gelet op het bovenstaande gestoeld op de volgende uitgangspunten:

• De 41 parkeerplaatsen in de half verdiepte stallingsgarage onder Kanaalpark 143 worden uitsluitend gebruikt door bewoners van Kanaalpark 143, Kanaalpark 159 en Blok 2.
• De 36 parkeerplaatsen in de half verdiepte stallingsgarage onder Blok 1 worden uitsluitend gebruikt door bewoners van Blok 1.
• De 7 parkeerplaatsen in de parkeerkelder onder Kanaalpark 157, de 7 inpandige parkeerplaatsen op de begane grond, de 15 parkeerplaatsen langs de entree van het Kanaalpark en de 5 parkeerplaatsen op het binnenterrein achter Kanaalpark 157 worden uitsluitend gebruikt door zowel huurders van Kanaalpark 157 als hun bezoekers.
• Bezoekers van de bewoners van Kanaalpark 143, Kanaalpark 159, Blok 1 en Blok 2 parkeren in het openbaar gebied. Datzelfde geldt voor bewoners voor wie onvoldoende plek is in de garages van Kanaalpark 143 en Blok 1.
• Op alle functies zijn de parkeernormen uit de Beleidsregels Parkeernormen Leiden van toepassing. Bij gebrek aan percentages voor een opsplitsing van die normen voor bewoners en bezoekers worden de percentages uit CROW-publicatie 317 gebruikt, waarbij bij kleine woningen met een totale parkeerbehoefte van 0,4 parkeerplaatsen per woning is uitgegaan van 0,3 parkeerplaatsen voor bewoners en 0,1 voor bezoekers.

Uit de parkeerbalans blijkt dat de garage onder Kanaalpark 143 op het maatgevende moment voor bewoners (doordeweeks 's nachts, wanneer iedereen thuis is) niet groot genoeg is voor de bewoners van Kanaalpark 143, Kanaalpark 159 en Blok 2: voor 6 auto's zal ruimte in het openbaar gebied moeten worden gevonden. Ook de halfverdiepte garage onder Blok 1 is iets te klein voor alle bewoners van dit blok. Hier komen 's nachts 5 parkeerplaatsen tekort. De behoefte die 's nachts op het openbaar gebied moet worden afgewenteld is zodoende 11 parkeerplaatsen. Daarmee is de nachtperiode niet het maatgevende moment voor de parkeerdruk op het openbaar gebied in het Kanaalpark, want 's nachts ontvangen de bewoners in het Kanaalpark geen bezoekers.

Bezoekers van bewoners in het Kanaalpark komen volgens de bezettingspercentages uit de CROW-kencijfers vooral op zaterdagavond. Op dat moment beschikken beide garages wél over voldoende parkeerplekken voor de bewoners van de verschillende woongebouwen. Volgens die kencijfers moeten dan echter 33 auto's van bezoekers worden verwacht, en omdat die bezoekers volledig zijn aangewezen op het openbare gebied, zullen op dat moment 33 parkeerplaatsen beschikbaar moeten zijn in het openbaar gebied. Daarmee blijkt de zaterdagavond het maatgevende moment voor de parkeerdruk op straat. Op doordeweekse avonden is het aandeel bezoekers iets lager, maar is het percentage bewoners dat thuis is wat hoger dan op zaterdagavonden. Op doordeweekse avonden geldt daarmee een vergelijkbare behoefte, van ruim 28 parkeerplaatsen.

Doordeweeks overdag is het aandeel bewoners dat thuis is een stuk kleiner, waardoor de garages met gemak in de bewonersbehoefte kunnen voorzien. Ook het aantal bezoekers is volgens de normen overdag laag. Overdag is wel het maatgevende moment voor de parkeerbehoefte van huurders van het kantoorpand Kanaalpark 157 (Dé Plek) en diens bezoekers. Volgens de gemeentelijke parkeernormen is het aantal beschikbare parkeerplaatsen op eigen terrein, 34 stuks in totaal, wel iets hoger dan de behoefte van 33 parkeerplaatsen. Volgens de eigenaar van het kantoorpand is de behoefte in de praktijk echter hoger dan het beschikbare aantal eigen parkeerplaatsen. Doordat een groter aantal parkeerplaatsen in het openbaar gebied een openbaar karakter krijgt, en het maatgevende moment in de parkeerbehoefte naar de avondperiode verschuift, wordt de beschikbaarheid van parkeerplaatsen voor huurders van Kanaalpark 157 groter na uitvoering van het bestemmingsplan (inclusief de bijbehorende herinrichting van het openbaar gebied).

Ondanks de voorziening in voldoende parkeerplaatsen in het openbaar gebied, zullen in het nieuwe garagegebouw naast de Alpha Toren (de zogenaamde Alfagarage) in de nachtperiode nog parkeerplaatsen beschikbaar zijn tegen betaling van het daar geldende parkeertarief. Omdat de wens is het Kanaalpark zo groen mogelijk in te richten, is ervoor gekozen niet meer parkeerplaatsen aan te leggen dan noodzakelijk op basis van de parkeerbalans. Op het maatgevende moment (zaterdagavond) zijn 33 openbare parkeerplaatsen nodig. In het inrichtingsontwerp (bijlage 19) zijn dan ook 33 openbare parkeerplekken ingetekend, naast een aantal niet-openbare parkeerplaatsen die blijven toegewezen aan Kanaalpark 144 en Kanaalpark 157, gelijk aan het aantal parkeerplaatsen dat in de bestaande situatie bij beide kantoorgebouwen hoort. Deze parkeerplaatsen worden wel iets anders vorm gegeven dan dat nu het geval is, zodat een aantrekkelijkere en veiligere openbare ruimte ontstaat.

4.9 Water

4.9.1 Beleidskader

Nationaal Waterplan 2016-2021

Deze structuurvisie is in december 2015 door het Rijk is vastgesteld als opvolger van het Nationaal Waterplan 2009-2015. Het Nationaal Waterplan richt zich met name op landelijke watersystemen en het bieden van ruimte voor die systemen op de tijdstippen dat ruimte nodig is, bijvoorbeeld met behulp van de beschikbaarstelling van uiterwaarden bij grote rivieren. Het Nationaal Waterplan heeft geen direct raakvlak met dit bestemmingsplan, omdat in het plangebied geen bovenlokale watersystemen aanwezig zijn.

Regionaal Waterplan Zuid-Holland 2016-2021

In het Regionaal Waterplan Zuid-Holland is de provinciale sturingsvisie met betrekking tot de waterhuishouding in de provincie voor de periode tot 2021 aangegeven. De provinciale rol in het waterveld spitst zich met name toe op kaderstelling en toezicht. Voor de provincie Zuid-Holland zijn vier kernopgaven geformuleerd, waar het provinciale waterbeleid zich met name op richt. De vier kernopgaven zijn in het waterplan vervolgens verder uitgewerkt en betreffen het waarborgen van de waterveiligheid, het realiseren van mooi en schoon water, de ontwikkeling van een duurzame (zoet)watervoorziening en het realiseren van een robuust en veerkrachtig watersysteem.

Waterbeheerplan 2016-2021

Het plangebied voor dit bestemmingsplan valt geheel binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap is verantwoordelijk voor het beheer van een deel van de watergangen en de bijbehorende kunstwerken in het plangebied, en heeft in het kader van die taak beleidsregels vastgesteld in het zogenaamde Waterbeheerplan. Onder het motto 'droge voeten en schoon water' staat het werk van het hoogheemraadschap in het teken van drie hoofddoelen: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water, inclusief goed beheer van de afvalwaterketen. Het zwaartepunt ligt bij de verbetering van regionale keringen, implementatie van de Europese Kaderrichtlijn Water en het Nationaal Bestuursakkoord Water, renovatie van boezem- en poldergemalen en het uitvoeren van het reguliere baggerprogramma voor polder en boezem.

Keur en Beleidsregels 2015

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening (de Keur) regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beinvloeden. Het doel daarvan is de beleidsmatige uitgangspunten en ambities uit het bovengenoemde Waterbeheerplan te kunnen naleven, laten naleven en handhaven door middel van bindende regels voor burgers en gemeenten.

De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken),
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen),
• de bodem van kwelgevoelige gebieden,
• het onttrekken en lozen van grondwater, en
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

Per 1 juli 2015 is een nieuwe Keur in werking getreden met daarbij horende uitvoeringsregels. De Keur gaat uit van een "Ja, tenzij"-benadering; handelingen met een klein risico vallen onder de zorgplicht en kunnen zonder vergunning of melding worden uitgevoerd. Voor handelingen met een groter risico of in expliciet benoemde situaties zijn er algemene regels met voorwaarden van kracht of wordt een watervergunning geeist.

Handreiking Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het waterschap.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt gemeenten de gelegenheid de planeigenschappen op een digitaal formulier in te vullen, waarna een digitale watertoets moet uitwijzen of het bestemmingsplan, het wijzigingsplan of de omgevingsvergunning een 'groot waterbelang' omvat en ook feitelijk contact met de afdeling plantoetsing van het hoogheemraadschap dient te worden opgenomen.

Verbreed gemeentelijke rioleringsplan 2014-2018

De functie van riolering is het beschermen van de volksgezondheid, het tegengaan van wateroverlast en het beschermen van het milieu. Vanwege het belang van de functie van riolering, de economische waarde van het rioolstelsel en de interacties tussen riolering, wegen en groen, is het voor de gemeente van belang een goede integrale beleidsafweging te maken. De gemeente Leiden heeft daarom in 2013 het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. In tegenstelling tot het eerdere gemeentelijke rioleringsplannen zijn in dit 'verbrede' plan ook de zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. Die taken vallen sinds de inwerkingtreding van de 'Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken' in 2008 ook onder de gemeenten.

Het gemeentelijke rioleringsplan bevat onder andere de doelstelling om het hemelwater en afvalwater los te koppelen bij nieuwe ontwikkelingen of wanneer onderhoud van het bestaande riool loskoppeling toelaat. In tegenstelling tot gemengde rioolsystemen worden het hemelwater (regenval) en afvalwater bij losgekoppelde rioolsystemen apart opgevangen en wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlaktewater, terwijl het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallaties (RWZI) wordt getransporteerd. Dat maakt dat minder water door de RWZIs hoeft te worden verwerkt, hetgeen kostenbesparend en duurzamer is.

4.9.2 Watertoets

Het inrichtingsvoorstel voor het openbare gebied in het Kanaalpark (bijlage 18) heeft tot doel de omgeving te vergroenen door parkeerplaatsen op straat weg te halen en groene 'eilanden' aan het gebied toe te voegen. Daarmee neemt het verhard oppervlak af, en onverhard oppervlak toe, en neemt ook het oppervlak water toe. Een overzicht van de mutaties in het verhardings- en wateroppervlak is gegeven in bijlage 20.

In aanvulling op deze herinrichting van het openbaar gebied in het Kanaalpark, die gekoppeld is aan de bouwprojecten die met dit bestemmingsplan planologisch worden gefaciliteerd, zijn de gemeente en het Hoogheemraadschap voornemens nog meer open water toe te voegen aan de Lammenschansdriehoek, om het poldersysteem robuuster te maken. Waar dat extra water een plek kan krijgen is nog in onderzoek. Met de voorgestelde herinrichting van het openbaar gebied voorziet dit bestemmingsplan in ieder geval in een sluitende waterbalans, en levert het al enige bijdrage in de ambitie meer water aan de driehoek toe te voegen. Daarmee wordt voldaan aan de Keur van Rijnland.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de in de vorige hoofdstukken toegelichte beoogde ruimtelijke situatie in het plangebied juridisch is vertaald in planregels en de bijbehorende verbeelding. De regels bevatten bepalingen voor het gebruik van de gronden en het oprichten van bebouwing op of onder die gronden. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en vervult een functie in de visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers én gemeente bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking en maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan, maar heeft slechts een functie in het onderbouwen dat het plan getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels zijn, conform de SVBP2012, ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3: Algemene regels;
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Hierna wordt kort ingegaan op de inhoud van de regels per hoofdstuk.

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend. Alleen de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet is opgenomen in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.2 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

De bestemming Groen is gegeven aan gronden waarvoor hoofdzakelijk een groene invulling is voorzien. Verhardingen in de vorm van wandel- en fietspaden, trottoirs, fietsenstallingen en speelvoorzieningen zijn toegestaan, maar verhardingen ten behoeve van autoverkeer of autoparkeerplaatsen niet. De enige uitzondering hierop zijn in- en uitritten en hellingbanen die toegang verschaffen tot inpandige parkeervoorzieningen. Ook water en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn toegestaan op gronden met de bestemming Groen.

Verkeer (artikel 4)

De bestemming Verkeer is de meest voor de hand liggende keuze voor de gronden waarop de doorgaande wegen in het plangebied zijn voorzien, inclusief parkeervoorzieningen aan weerszijden van die wegen. Net zoals de bestemming Groen biedt de bestemming Verkeer de mogelijkheid water en groenvoorzieningen te realiseren, maar in tegenstelling tot de bestemming Groen zijn op gronden met bestemming Verkeer ook voorzieningen voor gemotoriseerd verkeer toegestaan, inclusief betaalautomaten.

Water (artikel 5)

De bestemming Water is gegeven aan gronden waar waterpartijen en sloten zijn voorzien, inclusief waterhuishoudkundige werken, zoals dammen, gemalen, kades, bruggen, vlonders en steigers. Vlonders en steigers hebben in deze context tot doel langs het water te kunnen wandelen of het water te kunnen passeren. In het bestemmingsplan zijn geen functie-aanduidingen opgenomen die pleziervaartuigen, bedrijfsvaartuigen of woonschepen toestaan. Gezien de beperkte omvang van de waterpartijen en de onmogelijkheid vanuit het plangebied het boezemwater van Rijnland te bereiken, is het toestaan van vaartuigen ook niet zinvol.

Wonen-1 (artikel 6)

De (beoogde) gebouwen en het bijbehorende eigen terrein op de percelen Kanaalpark 143, 147 en 159 hebben de bestemming Wonen-1. Daarmee zijn alle woonvormen toegestaan, met uitzondering van studentenhuisvesting. Gelet op de aanbouw van een grote studentencampus in de Lammenschansdriehoek, wordt de realisatie van nog meer studentenhuisvesting in dit gebied in dit stadium niet opportuun geacht. Het aanbieden van logies aan toeristen en andere bezoekers voor een termijn tot en met zes maanden valt niet onder 'wonen', maar onder 'short-stay'. Het exploiteren van een bed- en breakfast kan afhankelijk van de omvang van de activiteiten onder aan-huis-verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten vallen.

Wonen-2 (artikel 7)

De bestemming Wonen-2 is in dit ontwerp bestemmingsplan uitsluitend aan het perceel Kanaalpark 141 gegeven. Op basis van deze bestemming is hier de bouw van een gemengd woon- en woonzorgcomplex toegestaan, met zorgwoningen op de begane grond en eerste tot en met derde verdieping, en reguliere appartementen (exclusief studentenhuisvesting) op de vierde en vijfde verdieping. In het souterrain, de begane grond en op de eerste tot en met derde verdieping zijn daarnaast bij een woonzorgcentrum behorende en daaraan ondergeschikte functies toegestaan, waaronder gezamenlijke eet- en woonruimten (ondergeschikte horeca in categorieën I, II en III), wasruimten en ondergeschikte kantoorruimten.

De zorg is continu onderhavig aan verandering. Het beoogde nieuwe woonzorgcentrum op het perceel Kanaalpark 141 voldoet aan alle hedendaagse eisen, maar het is niet uitgesloten dat nieuwe wetgeving op het gebied van de zorg op termijn om andere oplossing vraagt, en de behoefte creëert het woonzorgcentrum te vergroten of verkleinen binnen de bestaande massa. Om hier in die eventuele situatie snel op in te kunnen spelen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, op basis waarvan het College van B&W bevoegd is een wijzigingsplan op te stellen, om reguliere appartementen op de lagere verdiepingen toe te staan, of juist zorgwoningen op de bovenste twee bouwlagen. Deze mogelijkheden zijn bewust niet direct toegestaan, om de effecten op (onder andere) gebieden als de parkeerbehoefte en de akoestische situatie alsnog goed in beeld te kunnen brengen en te borgen dat voldoende rekening wordt gehouden met deze effecten. Daarnaast is het verhaal van de gemeentelijke exploitatiekosten afgestemd op het programma dat direct is bestemd.

Waarde - Archeologie 6 (artikel 8)

Een deel van het gebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Hier zijn alle functies en bouwwerken uit de enkelbestemming uitsluitend toegestaan met inachtname van archeologische belangen. Op basis van deze bestemming geldt voor grondwerkzaamheden met een bepaalde omvang en diepte een aanvullende vergunningsplicht. De noodzakelijke vergunning wordt alleen verleend wanneer aannemelijk is dat eventueel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate worden beschermd bij de beoogde grondwerkzaamheden.

5.3.3 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Anti-dubbeltelregel (artikel 9)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2012 met de verplichting deze over te nemen in bestemmingsplannen en wijzigingsplannen. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan of wijzigingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene afwijkingsregels (artikel 10)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering, of in iets ruimere mate afwijken van de maatvoering, wanneer het dakopbouwen ten behoeve van bijvoorbeeld liftschachten en ventilatiesystemen betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld toiletvoorzieningen en kleine trafogebouwtjes.

Voorwaardelijke verplichting parkeren en laden/lossen (artikel 11)

In deze regel is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar dient te zijn bij de oprichting van een nieuw gebouw, een functiewijziging van gronden en/of gebouwen of een uitbreiding van het bestaande gebruik. Deze vereisten werden voorheen geregeld in de gemeentelijke bouwverordening, maar moeten per 29 november 2014 in bestemmingsplannen worden gewaarborgd.

Ter bepaling wanneer sprake is van voldoende parkeergelegenheid en voldoende ruimte voor het laden en lossen (inclusief de maatvoeringen voor parkeerplaatsen en opstelvakken) geldt het beleidskader 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Die beleidsregels kunnen gedurende de looptijd van het bestemmingsplan worden aangepast. De beleidsregels zoals die gelden ten tijde van de verlening van een aanvraag om omgevingsvergunning zijn maatgevend.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 12)

Het overgangsrecht is evenals de antidubbeltelregel opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en dat hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 13)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de bouw van een drietal wooncomplexen planologisch mogelijk, door een tweetal verschillende ontwikkelaars.

Het initiatief voor de realisatie van woongebouwen op de percelen Kanaalpark 147 en 159 (ook bekend onder de respectievelijke werknamen Blok 1 en Blok 2) ligt bij de Leidse Vastgoed Maatschappij BV. De ontwikkeling van een nieuw woonzorgcomplex op het perceel Kanaalpark 141 (Blok 3) ligt bij Green Real Estate BV. Alle drie ontwikkelingen zijn grexwetplichtig, zoals bedoeld in art. 6.12 Wro in samenhang met art. 6.2.1 Bro. Dat betekent dat de gemeentelijke exploitatiebijdragen voor zover toe te rekenen aan deze ontwikkelingen in beginsel dienen te worden geregeld op basis van een exploitatieplan. Van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer de dekking van gemeentelijke exploitatiebijdragen anderszins is verzekerd, wat wil zeggen dat deze bijdragen op beide ontwikkelaars wordt verhaald op basis van onderlinge overeenkomsten.

Het project tot realisatie van de drie gebouwen gaat gepaard met - onder andere - de volgende gemeentelijke exploitatiebijdragen:

• plankosten tijdens het planvormingstraject, waaronder de kosten voor de opstelling van dit bestemmingsplan en kosten voor het maken van het ontwerp voor het openbaar gebied;
• kosten voor het verleggen van kabels- en leidingen;
• een deel van de kosten voor de inrichting van het openbare gebied;
• de inbreng van gemeentelijke gronden

Ter dekking van deze exploitatiebijdragen zijn de Leidse Vastgoed Maatschappij en de gemeente Leiden enerzijds, en Green Real Estate en de gemeente anderzijds een overeenkomst aangegaan, op basis waarvan deze kosten op beide ontwikkelaars worden verhaald. De gemeentelijke exploitatiebijdragen zijn daarmee 'anderzins geregeld', zoals bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, onder a Wro, zodat de vaststelling van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

De economische uitvoerbaarheid is ook voor ontwikkelaars aannemelijk, omdat de te realiseren woningen onder een segment vallen waaraan volgens de Regionale Woonagenda Holland-Rijnland een grote behoefte bestaat. De afzetbaarheid van dergelijke appartementen in deze omgeving is daarnaast recentelijk bevestigd tijdens de oplevering van onder andere campusblokken C en D, en de appartementen in Kanaalpark 143 en Kanaalpark 159.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan moet 'maatschappelijk uitvoerbaar' zijn. Dat wil zeggen dat ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. De ervaring leert echter dat het door conflicterende belangen niet altijd mogelijk is alle belanghebbenden bij grote ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden – waaronder omwonenden en andere overheden - tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen.

6.2.2 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt burgemeester en wethouders verplicht om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn gelijktijdig met de terinzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan geïnformeerd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie Zuid-Holland hebben deze inzageperiode aangegrepen te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan. Naar aanleiding hiervan zijn de teksten in paragraaf 3.2.2. (Ladder voor duurzame verstedelijking) en paragraaf 4.9 (Water) aangepast.

6.2.3 Inspraak

In Leiden is een inspraakverordening van kracht, die voorschrijft hoe belanghebbenden worden betrokken bij de planvorming rondom ruimtelijke projecten. De verordening schrijft voor dat voor plannen waarvoor een nieuw bestemmingsplan is vereist, eerst een voorontwerp bestemmingsplan wordt opgesteld, dat vervolgens gedurende een termijn van zes weken (of acht weken als de termijn deels in de zomervakantie valt) ter inzage wordt gelegd. Tijdens die termijn kan eenieder op het plan reageren door het indienen van een inspraakreactie. Ingediende inspraakreacties worden betrokken bij de verdere besluitvorming rondom het bestemmingsplan.

Het voorontwerp bestemmingsplan Kanaalpark heeft van 9 september 2016 tot en met 20 oktober 2016 ter inzage gelegen voor het indienen van inspraakreacties. Tijdens die termijn zijn zeven inspraakreacties ontvangen, inclusief de in paragraaf 6.2.2 genoemde reacties van het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie Zuid-Holland. Deze reacties zijn samengevat weergegeven en beantwoord in de 'Inspraaknota bestemmingsplan Kanaalpark'. Een aantal inspraakreacties heeft tot wijzigingen in het ontwerp bestemmingsplan geleid.

6.2.4 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan, waarin alle in de inspraaknota genoemde wijzigingen zijn verwerkt, is op 14 maart 2017 door het College vrijgegeven voor het indienen van zienswijzen en heeft vervolgens van 24 maart 2017 tot en met 4 mei 2017 ter inzage gelegen. Tijdens die inzageperiode zijn zeven zienswijzen ingediend, waarvan vier zienswijzen afkomstig van bewoners en het VvE-bestuur van het appartementengebouw Kanaalweg 161, en drie zienswijzen van bewoners van de Professorenwijk. Een deel van deze zienswijzen heeft geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Deze aanpassingen en de overwegingen die daaraan ten grondslag lagen, evenals een zakelijke weergave van de zienswijzen zelf, zijn te vinden in de Zienswijzennota (bijlage 21).

6.2.5 Vastgesteld plan

Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan voor de derde keer ter inzage gelegd. Tijdens die termijn kunnen indieners van een zienswijze, die zich niet kunnen verenigen met (onderdelen van) het vastgestelde bestemmingsplan, een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. Een dergelijk beroepschrift kan alleen gericht zijn tegen die aspecten van het plan waartegen ook de zienswijze was ingebracht. Daarnaast kunnen belanghebbenden een beroepschrift indienen tegen de onderdelen van het vastgestelde bestemmingsplan die zijn gewijzigd ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan.