Witte Singel 1-8

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een adequate juridische regeling voor het bestemmingsplangebied 'Witte Singel 1-8'.

Het plangebied betreft het complex aan de Witte Singel 1-8 waarvoor in het vigerend bestemmingsplan Zuidelijke Schil de bestemming Maatschappelijke Doeleinden is opgenomen.

De bestemming Maatschappelijke Doeleinden komt niet overeen met de bestemming KBW (kantoren, bedrijven, wonen) die in het voorgaande bestemmingsplan voor deze locatie was opgenomen. Om de beperking van aanvankelijke rechten van de eigenaar van het complex te herstellen wordt middels dit nieuw postzegelbestemmingsplan de bestemming voor deze gronden op deze locatie aangepast naar de situatie zoals deze gold in het voorgaande bestemmingsplan Vreewijk. Er is met de eigenaar van het complex van Witte singel 1-8 overeengekomen de bestemming terug te brengen naar Gemengde Doeleinden waarin de functies bedrijven, wonen en kantoren weer mogelijk zijn.

De vaststelling van dit bestemmingsplan vormt daarmee een reparatie van het vigerende bestemmingsplan Zuidelijke Schil. Met dit bestemmingsplan worden aanvankelijke rechten van de eigenaar van het complex Witte singel 1-8 hersteld. Er worden geen nieuwe ontwikkelingen meegenomen.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het complex en bijbehorende perceel aan de Witte Singel 1-8. Aan de noordkant bevindt zich het Noordeindeplein en aan de achterzijde (westen) loopt de Maliebaan.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld	Goedkeuring	Onherroepelijk
Zuidelijke Schil	12-11-2009	21-07-2010	25-07-2012

In dat bestemmingsplan heeft het volledige complex aan de Witte Singel 1-8 de bestemming Maatschappelijke doeleinden en is bestemd voor uitsluitend hieraan gerelateerde functies zoals opgenomen in artikel 10 van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil.

In artikel 10 van het bestemmingsplan Binnenstad II zijn de bepalingen voor 'maatschappelijke doeleinden' opgenomen. In artikel 1.41 is opgenomen wat verstaan moet worden onder maatschappelijke doeleinden. Dit zijn onderwijsvoorzieningen, (para)medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen,verzorgingstehuizen, kinderdagverblijven, welzijns- en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen, overheidsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, voorzieningen van openbaar nut met de daarbij behorende strikt functiegebonden ondersteunende horeca.

In artikel 10 lid 1 sub a, staat dat gebouwen ten dienste van maatschappelijke doeleinden, met de daarbij behorende dienstwoningen en andere bijbehorende voorzieningen, zoals en straten, een apotheek, verkoopruimte- en uitleenruimte voor medische hulpmiddelen, ateliers voor kunstenaars, daarmee vergelijkbare werkruimten in de creatieve sector en galerieën ten behoeve culturele voorzieningen daarvoor zijn bestemd.

Er geldt een maximum goothoogte van 12 meter en een maximum bebouwingspercentage van 100%.

Figuur 1: Fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan Zuidelijke Schil, met centraal de (met donkerbruin aangeduide) bestemming 'Maatschappelijke doeleinde'op het complex Witte Singel 1-8.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Beschrijving van het plangebied

In het plangebied is een aaneengesloten blok bebouwing aanwezig, gelegen op een driehoekig perceel dat aan de oostzijde wordt ontsloten door de Witte Singel en aan westzijde door de Maliebaan.

Het blok betreft een integraal kantorencomplex, dat bestaat uit het gerestaureerde Dudokgebouw (Rijksmonument) en de aangrenzende nieuwbouw kantoren met daaronder een ondergrondse parkeergarage met 23 parkeerplaatsen. Op de Maliebaan zijn nog eens 16 parkeerplaatsen in eigendom bij de eigenaar van het complex. Die parkeerplaatsen zijn uitsluitend toegankelijk voor huurders c. q. gebruikers van het complex.

Het gebouw is een tijd lang in gebruik geweest door het Leidsch dagblad en functioneert momenteel als Kantongerecht en kantoorruimte voor de Reclassering.

2.2 Doel van het bestemmingsplan

Het doel van dit bestemmingsplan is het terugbrengen van de aanvankelijke bestemming op deze locatie en daarmee het herstellen van de aannvankelijke rechten van de eigenaar van het complex aan de Witte Singel 1-8. Ten onrechte is enkel de bestemming Maatschappelijke Doeleinden gegeven aan deze gronden in het bestemmingsplan Zuidelijke Schil. In het voorgaande bestemmingsplan Vreewijck zat er een bredere bestemming (Bedrijven, Kantoren en Wonen) op deze locatie, die nu weer wordt teruggegeven.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Inleiding

Conform de Wet ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan alleen worden vastgesteld wanneer het getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidhinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en parkeervoorzieningen. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden. In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde ruimtelijke beleidskaders behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het bestemmingsplan met deze beleidskaders verhoudt. Beleidskaders op Europees- en Rijksniveau, waarmee dit bestemmingsplan geen raakvlak heeft, zijn niet in dit hoofdstuk omschreven.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, Ontwikkelen met schaarse ruimte'

Op 30 januari 2013 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door PS. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hiervoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 30 januari 2013 door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contouren', en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones, landgoedbiotopen en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied en haar omgeving maken geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, liggen geheel binnen de rode contour en bevatten geen primaire of regionale waterkeringen.

De Verordening Ruimte bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling van deze functies in de provincie en de vorming van een overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat daarbij een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom de bestaande stads-, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de Verordening Ruimte is beperkt tot projecten die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1000m2 BVO en/of detailhandel buiten de gevestigde centra of in niet-volumineuze goederen.

In het onderhavige bestemmingsplan wordt geen detailhandel toegestaan. Wel wordt een kantoorbestemming teruggebracht, echter gaat het hierbij feitelijk niet om nieuwe kantoorruimte, maar om het bestendigen van een reeds voorheen aan de grond gegeven kantoorbestemming. Daarbij komt de nu in het complex gevestigde dependance van het Kantongerecht en het reclasseringsbureau weliswaar zijn ingedeeld in de bestemming 'Maatschappelijke Doeleinden', maar feitelijk onder de kantoorfunctie vallen, zoals bedoeld in de Verordening Ruimte. Beide functies passen zodoende evengoed in de bestemming 'Kantoor'.

In de Verordening Ruimte is het criterium van 'een duurzame verstedelijking' overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening. De bepalingen in de verordening stellen verplicht dat bestemmingsplannen, waarin nieuwe woningen worden toegestaan, een onderbouwing bevatten waaruit blijkt dat er een regionale behoefte bestaat aan die woningen. Die behoefte moet blijken uit een regionaal afgestemd woonbeleid, gebaseerd op actuele woningbehoefteonderzoeken.

De gemeente Leiden beschikt weliswaar over een regionaal afgestemde woonnota (zie paragraaf 3.3.3), maar omdat deze woonvisie is opgesteld voordat de ladder voor duurzame stedenbouw in de geactualiseerde Verordening Ruimte werd opgenomen en vastgesteld, voldoet de woonvisie niet aan de daaraan door de provincie gestelde eisen. Alhoewel de Nota Wonen 2025 de nodige uitspraken doet over het type woningen dat de verschillende gemeenten in de Leidse regio willen bouwen, zijn de uitkomsten uit het zogenaamde 'Bestuurlijk Overleg Meerjarenplanning Infrastructuur, Ruimte en Transport" (BO MIRT) voor Holland-Rijnland maatgevend voor het bepalen welke aantallen woningen de verschillende regiogemeenten zouden moeten bouwen ter voldoening aan de regionale woningbehoefte.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de realisatie van ca. 10 grotere appartementen, ca. 15 starterwoningen of ca. 37 kleinere studio's mogelijk. Na aftrek van het programma van andere actuele projecten in Leiden, waaronder de ontwikkeling van de Lammenschansdriehoek, Groenoord, het stationsgebied en Dieperhout, bedraagt de in het BO MIRT benoemde behoefte nog steeds ruim 1500 woningen.

In artikel 16 van de Verordening Ruimte staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. De regels zien erop dat nieuwe bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan rekening houden met zogenaamde molenbiotopen, die in een straal van 400 meter rondom het middelpunt van iedere traditionele windmolen is gelegen, en beperkingen oplegt aan de maximale bouwhoogte van omliggende nieuwe gebouwen. Het monumentale complex op het perceel Witte Singel 1-8 ligt op ca. 224 meter afstand van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk Molen de Put. De molenregeling uit de Verordening Ruimte is daarom ook op dit plan van toepassing.

Artikel 19 van de Verordening Ruimte tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse Rijk lag precies over het plangebied. In het bestemmingsplan is daarom een archeologische waardebepaling opgenomen, waarmee de archeologische belangen vanuit de Limes in voldoende mate worden beschermd. Hoe dat is geregeld, is nader toegelicht in paragraaf 4.1 en in hoofdstuk 5.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Leiden 2025

Op 17 december 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 2025 vastgesteld. De structuurvisie bouwt voort op het Structuurplan Boomgaard van Kennis en de in 2004 vastgestelde Ontwikkelingsvisie: Leiden stad van ontdekkingen. De prioriteiten die in de Regionale Structuurvisie voor Leiden zijn benoemd, vormen het uitgangspunt van de structuurvisie.

De uitgangspunten van de structuurvisie zijn het bestaande beleid en de ambities en verwachtingen die in overleg met partijen en partners zijn geformuleerd. Dit heeft geleid tot een Structuurvisie met de volgende ambities:

• de historische binnenstad wordt beter op de kaart gezet;
• het Bio Science Park en de kenniseconomie worden verder ontwikkeld;
• de bereikbaarheid wordt verbeterd;
• de groene en blauwe structuren in en rondom de stad worden versterkt en verbonden;
• de kansen die zich in het Stationsgebied, Transvaal/Vondellaan en op De Waard aanbieden worden benut om met wonen en werken een bijdragen te leveren aan de versterking van de kennisstad.

Het plangebied is niet specifiek in de structuurvisie benoemd, en vormt daarmee geen strategische ontwikkellocatie. Het terugbrengen van de aanvankelijke bestemming op het perceel Witte Singel 1-8 vormt dan ook geen belemmering voor het bereiken van de (ontwikkelings-)ambities die in de structuurvisie zijn omschreven.

3.3.2 Convenant aanpak leegstand kantoren

Op 27 juni 2012 werd, onder andere namens de gemeente Leiden, het "Convenant aanpak leegstand kantoren" ondertekend. Door participatie aan het convenant committeerde Leiden zich aan het structureel aanpakken van de kantoorleegstand in de gemeente. Het convenant ziet onder andere op het in beeld brengen van leegstand op de lokale kantorenmarkt, het ontwikkelen van ruimtelijke visies voor de belangrijkste kantorenlocaties binnen de gemeente, gericht op functiewijzigingen voor kantoorpanden die in een niet-courant marktsegment vallen, en het overeenkomstig aanpassen van het ruimtelijk- en planologisch instrumentarium.

Met het bestemmingsplan word een brede bestemming aan het complex aan de Witte Singel 1-8 teruggebracht, waaronder de functie bedrijven, kantoor en wonen. Op kort termijn lopen de huurcontracten af en wilt de eigenaar het complex zo breed mogelijk binnen de toegekende functies kunnen verhuren om leegstand te voorkomen. Het verbreden van de bestemming van het pand past dan ook geheel binnen de ambities en afspraken uit het Convenant aanpak leegstand kantoren, omdat courante alternatieven voor kantoorgebruik worden geboden.

3.3.3 Nota Wonen 2020

Op 14 februari 2013 stelde de Leidse raad de "Nota Wonen 2020: Leiden kijkt vooruit en pakt door" vast. De nota vormt, samen met de uitkomsten uit het BO MIRT (zie paragraaf 3.3.2), het voornaamste toetsingskader bij de planvorming rondom woningbouwprojecten en het maken van prestatieafspraken met de verschillende corporaties. Een nieuwe kadernota was nodig, omdat de recente economische crisis veranderingen op de woningmarkt teweeg heeft gebracht die een herziening van de "Woonvisie 2005-2015" noodzakelijk maakten.

De Nota Wonen benoemt een aantal uitdagingen, die deels worden veroorzaakt door recente ontwikkelingen op de woningmarkt en die deels een oudere oorsprong hebben:

• Leiden kent een groot tekort aan (voornamelijk zelfstandige) studentenwoningen;
• Leiden kent een relatief omvangrijke scheefgroei in het sociale huursegment, die wordt veroorzaakt door een gebrek aan woningen met een huurprijs net boven de liberalisatiegrens
• Leiden ziet middeninkomens vertrekken uit de stad en zelfs regio, door een gebrek aan passende woningen;
• een toenemende vergrijzing en extramuralisering in de zorg maken een aangepast woningaanbod voor de oudere generatie nodig.

De woningbehoefte in de bovengenoemde segmenten is volgens de Nota Wonen verder uit te splitsen in woningen en woonmilieus die voldoen aan de wensen van bewonersgroepen met een viertal verschillende leefstijlen, gebaseerd op het zogenaamde BSR-model van bureau SmartAgent. De gemeente Leiden streeft naar een regionale afstemming van het woningaanbod, waarbij de verschillende regiogemeenten zich vooral richten op bewoners met leefstijlen die het beste bij de bestaande kenmerken van de betreffende gemeente passen. Als sterkst verstedelijkte gemeente in de regio wil Leiden zich dan ook vooral (doch niet uitsluitend) richten op de woningbehoefte binnen de zogenoemde 'rode leefstijl', waarin veel waarde wordt gehecht aan aspecten als zelfontplooiing, persoonlijke ambitie, vrijheid en onafhankelijkheid. Individuen in de 'rode doelgroep' maken relatief veel tijd vrij voor culturele ontwikkeling, zijn relatief vaak buitenshuis te vinden, hechten bovengemiddeld aan de nabijheid van voorzieningen en zijn dan ook sterk vertegenwoordigt in zeer stedelijke leefomgevingen, bij voorkeur in steden met een omvangrijk cultureel aanbod. De gemeente Leiden stelt zich in regionaal verband daarom tot doel het centrum stedelijk woonmilieu in Leiden uit te breiden, door verdichting en inbreiding.

Het complex aan de Witte Singels is gelegen vlak naast het centrum van Leiden. In nabijheid van het complex bevinden zich een aantal commerciële en maatschappelijke voorzieningen en horecagelegenheden, hiermee vormt de directe omgeving van het complex een geschikte woonlocatie voor de bovenomschreven, doorgaans zeer stedelijk georiënteerde doelgroep.

Het initiatief tot terugbrengen van de woonbestemming past dan ook goed in het gemeentelijke en regionale woonbeleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente en van hogere overheden uiteengezet. Het terugbrengen van de aanvankelijke bestemming op het kantoorcomplex Witte Singel 1-8 past in alle relevante ruimtelijke beleidskaders, zoals de provinciale Verordening Ruimte, het Convenant aanpak leegstand kantoren en de Nota Wonen 2020.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid binnen allerlei wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende grenswaarden en normen in wetten, verordeningen, NEN-maatstaven of andere harde toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het bestemmingsplan binnen die kaders beschreven.

4.2 Archeologie

4.2.1 Beleidskader

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden is vastgelegd in de Nota Cultureel Erfgoed en heeft een juridisch bindende grondslag gekregen in het paraplubestemmingsplan Archeologie. Dat bestemmingsplan stelt het aanvragen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden" verplicht bij projecten waarbij over een bepaalde oppervlakte en op een bepaalde diepte in de grond wordt geroerd. In gebieden waar een lagere archeologische verwachting geldt, is die omgevingsvergunning pas bij grotere diepten en oppervlakten vereist.

De archeologische waarde of archeologische verwachtingswaarde is ingedeeld in negen verschillende waarderingscategorieën, die op basis van het onderzoek 'Archeologische waarden en verwachtingen op het grondgebied van Leiden, inventarisatie, kaarten en vertaling naar ruimtelijk beleid' (Hessing, Sueur en Van Zalinge, 2004, Amersfoort) en de vereisten uit de actualisatie van de provinciale Verordening Ruimte aan het gehele Leidse grondgebied zijn toebedeeld. Voor acht waarderingscategorieën wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarbij de bovengenoemde omgevingsvergunning is vereist bij projecten die zien op het verstoren van de grond over verschillende oppervlakten en diepten. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de omgevingsvergunningsplicht niet, omdat de daarmee bestemde gronden een beschermd archeologisch rijksmonument betreffen, waarop de regels van de Monumentenwet 1988 van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een monumentenvergunning vereist.

De negen waarderingscategorieën zijn:

Waarde archeologie 1	Archeologisch rijksmonument
Waarde archeologie 2	Gebied van archeologische waarde binnen de singels
Waarde archeologie 3	Gebied van archeologische waarde buiten de singels
Waarde archeologie 4	Gebied met een hoge archeologische verwachting binnen de singel
Waarde archeologie 5	Gebied met een hoge archeologische verwachting buiten de singels
Waarde archeologie 6	Gebied met een middelhoge archeologische verwachting
Waarde archeologie 7	Gebied met een lage archeologische verwachting
Waarde archeologie 8	Romeinse Limeszone, bescherming conform Verordening Ruimte
Waarde archeologie 9	AMK-terreinen, bescherming conform Verordening Ruimte

De archeologische bepalingen in nieuwe bestemmingsplannen, zoals dit bestemmingsplan Witte Singel 1-8, komen in de plaats van de regels in het paraplubestemmingsplan Archeologie en zullen daarom ook de rol van die regels moeten overnemen. Wanneer het nog steeds aannemelijk is dat zich in het plangebied archeologische waarden bevinden, zal het nieuwe bestemmingsplan regels moeten bevatten waarin die archeologische waarden voldoende worden beschermd en de noodzaak tot het verkrijgen van een "omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden" nog steeds is vereist. In bestemmingsplannen die niet zien op ontwikkelingen waarbij in de grond wordt geroerd bestaat geen noodzaak de kennis over archeologische waarden te actualiseren. Bij die plannen worden de bepalingen uit het paraplubestemmingsplan Archeologie simpelweg overgenomen.

Wanneer tijdens de planperiode van het bestemmingsplan een project wordt uitgevoerd waarbij in de grond wordt geroerd over een oppervlakte en diepte die de bovengenoemde omgevingsvergunning noodzakelijk maken, zal de aanvrager van het project aannemelijk moeten maken dat een eventueel aanwezig archeologisch archief niet onevenredig wordt aangetast. Daartoe vraagt het gemeentelijke Archeologisch Centrum in beginsel om een archeologisch bureauonderzoek. Wanneer de resultaten uit dat onderzoek daartoe aanleiding geven wordt vervolgens een verkennend veldonderzoek met boorstaven uitgevoerd. Wanneer ook dat onderzoek de aanwezigheid van archeologische waarden aannemelijk maakt, wordt gedetailleerder onderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld door middel van het graven van proefsleuven.

Op basis van de resultaten uit de onderzoeken stelt de gemeente vast op welke manier met eventueel gevonden archeologische waarden moet worden omgegaan. Het uitgangspunt daarbij is deze waarden in de grond te conserveren en het (bouw)project zodanig aan te passen dat de waarden niet worden verstoord. Dat uitgangspunt is overgenomen uit hogere archeologische beleidskaders, namelijk de paragraaf 'Archeologie' in de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ) en uiteindelijk valt het uitgangspunt te herleiden naar het Europese Verdrag van Malta uit 1992. Wanneer conserveren niet mogelijk blijkt kan een gedeeltelijke of gehele opgraving noodzakelijk zijn.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt. De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen.

Onderhavig bestemmingsplan maakt enkel een wijziging van de bestemming mogelijk en geen nieuwe bouwmogelijkheden in het plangebied, de bodem zal dan ook niet worden verstoord. Dat maakt dat het niet noodzakelijk wordt geacht de kennis over een eventueel aanwezig archeologisch bodemarchief uit te breiden door het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Een dergelijk onderzoek is in dit geval sowieso niet goed mogelijk, omdat het aanwezige complex het zetten van boorstaven ter plaatse van het gebouw niet toestaat.

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Rijksbeleid

Monumentenwet (1988)

Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet (1988). Deze wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via het vergunningenstelsel en bij restauratie zijn financiële middelen beschikbaar. De 'Monumentenwet' geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere eigenschap hebben en in welke zich een of meer monumenten bevinden. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen de cultuurhistorische waarden binnen het geschermd stadsgezicht als belangrijk toetsingscriterium te worden gehanteerd. Dit krijgt ondermeer vorm door bescherming via aangepaste bestemmingsplannen en het daarbij horende vergunningenstelsel.

De Monumentenwet richt zich vooralsnog voornamelijk op bescherming. Wijzigingen in het monumentenstelsel zijn aangekondigd door het Rijk maar zijn nog niet omgezet in wetgeving. Wel is duidelijk dat verankering van cultuurhistorie in ruimtelijke ontwikkelingen door middel van de ruimtelijke ordening een belangrijke rol zal gaan spelen. Wanneer het gewenst is dat monumenten gebruikt worden voor het stimuleren van ontwikkelingen, zal de gemeente andere instrumenten een rol moeten laten spelen. De Monumentenwet geeft aan gemeenten de vrijheid om zelf monumenten aan te wijzen en een monumentenlijst op te stellen. Een gemeentelijk monument mag jonger zijn dat 50 jaar.

Op basis van de Monumentenwet is het Dudokgebouw op de kop van het plangebied aangewezen als rijksmonument. Het hele plangebied ligt daarnaast in het in 2009 aangewezen 'beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil'.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt. Concreet betekent dit voor bestemmingsplannen dat er, doormiddel van een wijziging in het Besluit Ruimtelijke Ordening, met ingang van 1 januari 2012 in bestemmingsplannen moet worden aangegeven wat de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden zijn en op welke wijze hiermee rekening wordt gehouden.

Ook de tweede pijler, vereenvoudiging van de regelgeving, is per 1 januari 2012 gerealiseerd door middel van een wetswijzing. Hierbij geldt geen vergunningplicht vanuit de monumentenwet meer voor nader omschreven ondergeschikte wijzigingen van een rijksmonument en voor bepaalde bouwactiviteiten binnen een beschermd stadsgezicht. Een en ander wordt via een wijziging van het Besluit Omgevingsrecht toegepast. De laatste pijler zal vooral gestalte krijgen door het financieel stimuleren van onderzoek naar herbestemmingmogelijkheden en het wind-en waterdicht houden van leegstaande gebouwen.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed. Van oudsher bepalen de overheid en inhoudelijk deskundigen wat de cultuurhistorische waarden inhouden en wat en hoe zaken worden beschermd. Het beleid is er op gericht om burgers daar meer bij te betrekken maar ook een grotere stem daarin te geven.

4.3.1.2 Provinciaal beleid

Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland

In de Provinciale Structuurvisie Zuid-Holland 2010 is het behoud van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) als provinciaal belang omschreven. In de CHS is een aantal gebieden aangewezen als topgebieden. De daadwerkelijke beleidsmatige aandacht van de provincie Zuid-Holland voor de diverse gebieden in in de CHS beperkt zich tot de zogenaamde topgebieden, molenbiotopen, landgoedbiotopen en archeologie. In de regioprofielen zijn de cultuurhistorische waarden binnen deze topgebieden nader omschreven en worden richtlijnen gegeven voor het behoud van deze waarden. Het volledige grondgebied van de gemeente Leiden ligt buiten deze topgebieden waardoor dit beleidsinstrument niet van toepassing is op de gemeente Leiden.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Erfgoednota van de stad

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie
De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

4.3.2.1 Cultuurhistorische paragraaf

Het plangebied omvat een bijzonder waardevol rijksmonument, het voormalig gebouw van het Leidsch Dagblad, en een daar op aansluitende recente nieuwbouw. Het complex ligt op een beeldbepalende locatie binnen het beschermd stadsgezicht Leiden Zuidelijke Schil. Enerzijds markeert het de kop van het bebouwingsblok tussen Witte Singel en Trekvliet, anderzijds vormt het een markant punt in de historische invalsroute langs de zuidelijke Rijndijk richting de voormalige Wittepoort. Voor het behoud van het rijksmonument is het vinden van een goede bestemming voorwaarde voor het in stand houden van de cultuurhistorische waarden. Een ruimere bestemming bevordert de kansen voor het vinden van een goede nieuwe functie. De voorgenomen bestemming van bedrijven, kantoren en wonen bevat geen functies die onverenigbaar zijn met de cultuurhistorische waarden van het pand of het beschermd stadsgezicht.

4.3.2.2 Beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil

Het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil omvat verschillende deelgebieden. Het plangebied van het bestemmingsplan Witte Singel 1-8 behoort bij het deelgebied Vreewijk. In de beschrijving van de cultuurhistorische waarden in Vreewijk, behorend bij het besluit aanwijzing van de Zuidelijke Schil tot beschermd stadsgezicht, staat samengevat het volgende.

De wijkopzet in Vreewijk komt voort uit de eerste uitbreidingsplan binnen de Zuidelijke Schil. In 1881 opgesteld door de Leidse architect W. Kok. De architectonische invulling, uit de periode van de eerste aanleg, is slechts ten dele afgestemd op de oorspronkelijke ruimtelijke verkavelingsstructuur. De drie bouwblokken ten noorden van de Vreewijkstraat zijn als eerste ontwikkeld en bepalend voor de latere invulling. De blokken worden gekenmerkt door hoge herenhuizen aan de singelkant (het systeem van de singelbebouwing volgend) en lagere bebouwing in de dwarsstraten. De bebouwing langs de singel en in de dwarsstraten hebben dezelfde bouwstijl en zijn soms ook van dezelfde architecten.

Het beschermd stadsgezicht in dit bestemmingsplan levert een bijdrage aan de bovengenoemde karakteristieke waarden in de wijk, het opnemen van een beschermende regeling op grond van artikel 36 van de Monumentenwet is verplicht. Daarom is voor de desbetreffende gronden een dubbelbestemming 'Waarde- Cultuurhistorie' opgenomen, met regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden.

4.3.2.3 Molenbiotopen

Zoals genoemd in paragraaf 3.2.2 over de Provinciale Verordening Ruimte, genieten traditionele windmolens een beschermde status omdat zij van bijzondere cultuurhistorische waarde zijn. In het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan staan geen traditionele windmolens, maar binnen een straal van 400 meter van het plangebied is wel een molen aanwezig. Ten noordwesten van de Witte Singel 1-8 staat molen De Put, een replica van een molen die van 1619 tot 1729 op dezelfde locatie stond. Sinds de herbouw van de molen in 1987 is de replica weer in gebruik om graan tot meel te malen (circa 1.000 draaiuren per jaar). De molen is daarmee toegankelijk voor belangstellenden.

De molenbiotoop rondom de molen De Put is opgenomen in bestemmingsplan Witte Singel 1-8. In hoofdstuk 5 is nader uitgelegd hoe de regels die aan de molenbiotoop is verbonden de windvang en zichtbaarheid van de molen borgen.

4.3.2.4 Rijksmonumenten

Het in 1916 door Dudok voor het Leidsch Dagblad ontworpen rijksmonument is een bezienswaardigheid in Leiden, onder meer vanwege de unieke driehoekige kopligging aan de Witte Singel, de hoge vierkant opgetrokken hoofdgevel in Amsterdamse schoolstijl, de fraaie glas-in-loodramen, de diverse aardewerken en zinken ornamenten, de lantaarns, de wereldbol en de sierlijke smeedijzeren letters.

Aan het Rijksmonument wordt niets veranderd en worden geen ingrepen verricht. Het postzegelbestemmingsplan maakt alleen bestemmingswijziging mogelijk die eerder in het complex Witte Singel 1-8 in het bestemmingsplan Vreewijk was toegestaan. Voor ingrepen aan het pand is een aparte monumentenvergunning benodigd, hetgeen behoud van de monumentale waarden in voldoende mate borgt.

4.4 Ecologie

Het plan betreft een wijziging van de bestemming zoals deze oorspronkelijk voor deze locatie gold en heeft in die zin geen consequenties voor de ecologie. Omdat er aan de buitenzijde van het pand geen wijzigingen zijn voorzien en ook geen bomen worden gekapt, is op voorhand te stellen dat er geen habitats van beschermde soorten in het geding zijn, die op basis van de Flora- en Faunawet zijn beschermd. De bestemmingswijziging gaat daarnaast niet gepaard met significante wijzigingen in de verkeersaantrekkende werking van het complex, dat enige weerslag heeft op natuurgebieden in de regio.

4.5 Milieuaspecten

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1.1 Beleidskader

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Bij nieuwe ontwikkelingen moet voldoende afstand in acht worden genomen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) om gevaar en hinder te voorkomen en het voor bedrijven mogelijk te maken zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Dit uitgangspunt wordt milieuzonering genoemd. In de VNG-handreiking "Bedrijven en milieuzonering", VNG, editie 2009 worden richtafstanden aangegeven voor milieuzonering.

4.5.1.2 Onderzoeksresultaten

Met dit bestemmingsplan worden de bestemmingen kantoren, bedrijven en wonen die eerder aan het complex Witte Singel 1-8 was gegeven, herstelt. Kantoren zijn op basis van de Wet geluidhinder en het Activiteitenbesluit geen gevoelige functie, en ook geen belastende functie. Voor kantoren geldt dus dat zij niet op een bepaalde afstand van gevoelige woningen hoeven te worden geprojecteerd, en dat nieuwe gevoelige functies ook geen afstand van bestaande kantoren hoeven aan te houden.

Woningen zijn in beide bovengenoemde kaders wel nadrukkelijk als gevoelige functie bestempeld. In de directe omgeving van het complex zijn geen bedrijven aanwezig, met een hindercontour die geheel of deels over het plangebied ligt. De dichtstbijzijnde milieu- inrichtingen betreffen het kunst- en cultuurcentrum op het perceel Haagweg 4 en Theater Ins Blau op het perceel Haagweg 6. Beide inrichtingen vallen onder categorie 2 en gaan in gemengd stedelijk gebied gepaard met een richtafstand tot gevoelige functies van 10 meter. Het kunst- en cultuurcentrum ligt op een afstand van ca. 46 meter en het theater op ca. 76 meter. De toegestane woonfuncties in het complex Witte Singel vormen dus geen belemmering voor de bedrijfsvoering van bestaande instellingen in de omgeving.

Dit bestemmingsplan staat echter ook bedrijven toe in het complex zelf, en doet dat ook in combinatie met woningen. Er zouden bijvoorbeeld bedrijven kunnen worden gevestigd op de begane grond, terwijl woningen worden gerealiseerd op de verdiepingen daarboven. Voor dergelijke situaties zijn de richtafstanden uit de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' niet bruikbaar, maar biedt de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' een alternatieve systematiek, waarvoor de milieucategorieën zijn ingedeeld in aparte 'functiemengingscategorieën' A, B of C. De milieucategorieën die in dit bestemmingsplan worden toegestaan, namelijk categorieën 1 en 2, vallen maximaal in 'functiemengingscategorie B'. Voor bedrijfsactiviteiten in die categorie geldt dat gebruik in hetzelfde gebouw is toegestaan, mits voldoende bouwkundige maatregelen onderlinge hinder uitsluiten.

In het complex Witte Singel kan daaraan worden voldaan. De verdiepingsvloeren zijn immers voldoende isolerend om onderlinge geluidhinder tussen functies tegen te gaan, en ook de indeling van het pand is zodanig of kan zodanig worden gemaakt, dat de toegankelijkheid tussen gevoelige en belastende functies kan worden uitgesloten.

4.5.2 Bodem

4.5.2.1 Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan dat voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is als de ontvangende bodem;
• als de toe te passen grond beter of gelijk in kwaliteit is dan de op de betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

In 1997 heeft op de locatie een bodemsanering plaatsgevonden waarvan door het toenmalig bevoegde gezag (provincie Zuid-Holland) een evaluatierapport is opgesteld. Ondanks het feit dat de gegevens meer dan 10 jaar oud zijn, is gezien het “onverdachte” terreingebruik sinds die tijd, de verwachting dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

Daarnaast wordt er bij de wijziging van de bestemming niet in de bodem geroerd. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is in deze situatie niet noodzakelijk. Mocht er grond worden aan- of afgevoerd, moet dit plaatsvinden volgens de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt gewezen op het Besluit bodemkwaliteit.

4.5.3 Externe veiligheid

4.5.3.1 Beleidskader

Externe veiligheid heeft betrekking op het gebruik, de productie, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen. De overheid stelt grenzen aan de risico's die rondom inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen toelaatbaar zijn. Die normen zijn voor inrichtingen (bedrijven) opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transport van gevaarlijke stoffen in de circulaire 'Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (cRvgs) en voor het transport in leidingen in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen deze beleidskaders staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die voortdurend op die plaats aanwezig is. Het PR kan op een kaart worden weergegeven met zogenaamde risicocontouren. Dat zijn lijnen die punten verbinden met eenzelfde plaatsgebonden risico. Binnen de 10-6 contour, welke als wettelijke norm fungeert, mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkte kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als richtwaarde.

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Het GR kan niet op een kaart worden weergegeven, maar wordt weergegeven in grafieken waarop de kans op een ongeval (f) wordt afgezet tegen het aantal slachtoffers (N): de zogenaamde fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

In het Bevi, het Bevb en de cRvgs is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de cRvgs zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt in het effectgebied van de A4, maar wel op een ruime afstand van circa 3 km. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 km. Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico van de A4. Dit niet alleen vanwege de grote afstand tot de transportroute, maar ook vanwege het feit dat de wijziging van het gebruik ten behoeve van een woonfunctie of bedrijfsfunctie niet leidt tot een significante toename van het aantal in het complex aanwezige personen. In het huidige Kantongerecht zijn over een etmaal gemiddeld aannemelijkerwijs zelfs meer personen in het complex aanwezig dan wanneer er een transformatie naar woningen plaatsvindt. Met een bestemmingsplanwijziging van Maatschappelijke Doeleinden, waar ook onderwijsvoorzieningen en zorgvoorzieningen onder vallen, naar Bedrijven, Kantoren en Wonen, neemt het potentieel aanwezige aantal niet zelfredzame personen sterk af.

De locatie ligt in het effectgebied van de N206 (Churchilllaan), op een afstand van circa 750 meter. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT2 heeft de N206 een effectgebied van meer 900 meter. Ook voor die risicobron geldt, op basis van de bovengenoemde argumenten, dat het groepsrisico niet significant wordt beïnvloedt.

Het plan heeft ook geen effect op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid. Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van bestemmingswijziging.

4.5.4 Geluid

Beleidskader

Wet geluidhinder

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Ook het planologisch toestaan van voorzieningen die gepaard gaan met wegreconstructies dienen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. Uit het onderzoek moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegen en 55 dB bij spoorwegen niet worden gehaald na het realiseren van nieuwe geluidgevoelige functies, dienen maatregelen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan.

Wanneer, ook na gebruik van redelijkerwijs toepasbare maatregelen, zoals aanleg van stiller asfalt, het verlagen van maximumsnelheden of het bouwen van geluidsschermen, niet aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer.

De bevoegdheid tot het stellen van hogere waarden is in Leiden gemandateerd aan de Omgevingsdienst West-Holland. Voor het uitvoeren van die taak is door de Omgevingsdienst een set richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder, met uitzondering van onder andere plaatsen langs drukke verkeersroutes en in de binnenstad van Leiden. Daarnaast geldt op basis van de richtlijnen dat nieuwe woningen langs wegen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB op één of meerdere gevels ook minimaal één geluidsluwe gevel dienen te hebben, met een buitenruimte. Voor woningen langs spoorwegen geldt datzelfde bij een geluidsbelasting hoger dan 58dB. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Wet ruimtelijke ordening

Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30 km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden, ook niet wanneer sprake is van een wegreconstructie. Wanneer de uitvoering van een bestemmingsplan echter aannemelijkerwijs tot significante wijzigingen in verkeersintensiteiten leidt, is het inzichtelijk maken van de gevolgen voor geluidhinder nog steeds nodig vanuit het toetsingsstramien van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Onderzoeksresultaten

Door bureau DGMR is akoestisch onderzoek verricht, dat tot doel had inzicht te geven in het akoestisch klimaat van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten gevolge van weglawaai. Het bijbehorende onderzoeksrapport, getiteld 'Functiewijziging pand Witte Singel, Leiden", rapportnummer M.2013.0836.00.R001, d.d. 6 september 2013, is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. In het rapport is uitsluitend stilgestaan bij de effecten van de het wegverkeer, en niet op de effecten van de aanwezige en planologisch toegestane bedrijven in en rondom het plangebied. Op dit aspect is nader ingegaan in de paragraaf 'Bedrijven en milieuzonering' (4.7.1). Door het aanhouden van de richtafstanden uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' wordt een goed woon- en leefklimaat in voldoende mate geborgd.

In het akoestisch onderzoek is uitgegaan van de intensiteiten uit de Regionale Verkeer- en Milieu Kaart (versie 2.2), van Holland Rijnland, waarbij rekening is gehouden van een scenario mét Rijnlandroute, maar zonder Ringweg-Oost, zonder 30km-zone in de binnenstad, zonder Rijn-Gouwelijn, en met een maximale ontwikkeling van Valkenburg en het Leidse Bio Science Park in de komende tien jaar. Dat scenario is op dit moment het meest waarschijnlijke ontwikkelingsscenario, waarbij voor Valkenburg en het Bio Science Park is uitgegaan van het worst-case programma.

Uit het onderzoek van DGMR blijkt dat de geluidbelasting op de oostgevel van het complex vanwege de Witte Singel maximaal 63 dB bedraagt. De geluidbelasting vanwege diezelfde weg op de 'luwe' westgevel bedraagt ca. 38 dB, op het westelijke deel van de zuidgevel 30 dB en op het oostelijke deel van de zuidgevel tussen de 50 en 57 dB, al naar gelang de meetpunten dichter bij de Witte Singel zijn gelegen. Voor de Witte Singel geldt hiermee dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de oostgevel en op delen van de zuidgevel worden overschreden. Aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt aan de zwaar belastte oostgevel nog maar net voldaan.

De geluidbelasting vanwege de Haagweg is logischerwijs het hoogst ter plaatse van het noordelijke hoekpunt van het gebouw, dat ten opzichte van de rest van het complex aanzienlijk dichter bij de weg ligt. Hier is de etmaalgemiddelde geluidbelasting (LDEN) 58 dB. Zowel aan de oost- als westgevel neemt de belasting vervolgens snel af naarmate de meetpunten zuidelijker (en verder van de Haagweg zijn gelegen), van 58 dB tot 51 dB. De zuidgevel van het complex ontvangt van de Haagweg een belasting tussen de 28 en 41 dB. Ook voor de geluidbron Haagweg geldt zodoende een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde voor een groot deel van het gebouw, al is de maximale belasting aanzienlijk lager dan die vanwege de Witte Singel.

Het Noordeinde tot slot levert een geluidbelasting tussen de 48 en 52 dB op de oostgevel van het pand. De west- en zuidgevel ontvangen aanzienlijk lagere belastingen, die (ver) onder de voorkeursgrenswaarde liggen. Het Noordeinde is geen gezoneerde 50km-weg en valt daarom niet onder de regels van de Wet geluidhinder. Dat geldt ook voor de Maliebaan. Omdat de verkeersintensiteiten daar zeer gering zijn, zijn de akoestische effecten van de Maliebaan ook niet onderzocht.

Voor het Witte Singelcomplex bestaat geen concreet bouwplan. De eigenaar is immers niet van plan het pand op korte termijn om te bouwen tot een wooncomplex, en zolang het pand verhuurd kan blijven aan kantoren zal een dergelijke transformatie aannemelijkerwijs ook niet plaatsvinden. Om toch een inschatting te kunnen maken van de hoeveelheid woningen waarvoor niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, is door de gemeente een aannemelijke indeling van het pand gemaakt, dat uitgaat van het (akoestisch geziene) 'worst-case scenario', waarbij een zo groot mogelijk aantal kleine woningen wordt gerealiseerd, waarvan er ook nog eens een zo groot mogelijk aantal op de zwaar belastte oostgevel is georiënteerd. Een overzicht van een dergelijke indeling is bijgevoegd als bijlage bij het bestemmingsplan.

In dat scenario worden de volgende aantallen woningen vanwege de Witte Singel en Haagweg met de onderstaande waarden belast. Een aantal woningen staat zowel in de kolom met betrekking tot de Haagweg als de Witte Singel, omdat beide wegen een geluidbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde veroorzaken.

Vanwege de Witte Singel

Maximale geluidbelasting	Aantal woningen
49 dB	2
50 dB	2
52 dB	1
60 dB	2
61 dB	1
62 dB	3
63 dB	9
Totaal	20

Vanwege de Haagweg

Maximale geluidbelasting	Aantal woningen
50 dB	4
51 dB	6
52 dB	6
53 dB	6
54 dB	3
58 dB	1
Totaal	26

In het akoestisch onderzoek is door DGMR een aantal mogelijke maatregelen onderzocht om de geluidbelasting te beperken. De maatregel om geluidschermen te plaatsen wordt door de gemeente niet als redelijkerwijs doeltreffend gezien, omdat daaraan grote negatieve stedenbouwkundige gevolgen kleven. De schermen zouden al enkele meters hoog moeten worden om de geluidbelasting op de eerste en tweede verdieping significant terug te brengen, waardoor de zichtbaarheid van het pand en de daarin gevestigde functies, het uitzicht vanuit het pand, het aanzicht van het plaatselijke beschermde stadsgezicht en de sociale veiligheid zwaar onder druk komen te staan of zelfs volledig worden weggenomen.

Met het aanbrengen van geluidreducerend asfalt zijn zeer hoge kosten gemoeid, en het effect is marginaal. Het aanbrengen van ZOAB, dat een geluidreductie van 3dB tot gevolg heeft, is niet goed toepasbaar. Op en rondom het kruispunt van de Haagweg en Witte Singel, en de kruising tussen de Maliebaan en Wittesingel, is het toepassen van ZOAB niet opportuun. Door de constante remmende en door de bocht rijdende auto's verslijt het asfalt zo snel, dat de beheerkosten zeer hoog zijn en de gebruiksduur zeer kort. Het wegtype SMA brengt slechts een geluidreductie van 1dB met zich mee. De gemeente acht de toepasbaarheid en reductieeffecten in verhouding met de gemoeide kosten daarom zodanig uit balans, dat ook deze maatregel niet kan worden gezien als 'redelijkerwijs doeltreffend'.

Volgens het beleid van de Omgevingsdienst West-Holland worden in beginsel alleen bij zeer hoge uitzondering hogere waarden verleend boven de 58dB tot aan de maximale ontheffingswaarde van 63dB. Voor dit specifieke project is beoordeeld dat het valt onder een dergelijke uitzonderingssituatie, omdat het bestemmingsplan de aanvankelijke rechten van de pandeigenaar moet terugbrengen. Op basis van het bestemmingsplan Vreewijk was het reeds mogelijk om woningen in het pand te vestigen. Daar komt bij, dat op basis van het huidige bestemmingsplan 'Zuidelijke Schil' maatschappelijke doeleinden zijn toegestaan, waaronder eveneens geluidgevoelige functies als zorgvoorzieningen en onderwijsvoorzieningen.

Gelet op het bovenstaande is in de regels van dit bestemmingsplan voor het gebruik van het pand als wooncomplex de passendheid binnen een hogere waardenbesluit als voorwaarde gesteld, waarmee kan worden voldaan aan de Wet geluidhinder. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de vaststelling van een hogere waardenbesluit uitvoerbaar is.

4.5.5 Luchtkwaliteit

Eisen met betrekking tot de luchtkwaliteit in Nederland zijn opgenomen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Van alle in de lucht voorkomende stoffen waarvoor grenswaarden gelden, zijn in de omgeving van het projectgebied alleen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) relevant. Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' (NIBM) bevatten criteria waarmee kan worden bepaald of een project al dan niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. NIBM projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. De bestemmingsplanwijziging kan zorgen voor een afname van ca. 2200m² bvo bestaande kantoorruimte (Kantongerecht en reclasseringskantoor) en een toename van ca. 2200m² bedrijfsruimte of de realisatie van 37 kleine studio's of 10 grote appartementen. Projecten met een dergelijke omvang vallen ruimschoots binnen de drempelwaarden uit het Besluit 'niet in betekenende mate', die op 1500 woningen of 100.000m² bedrijfsruimte zijn gesteld

Volgens de 'Atlas voor de leefomgeving' is ter plaatse van het projectgebied sprake van een achtergrondconcentratie stikstofdioxide (NO2) van 25-30 µg/m3 en een achtergrondconcentratie fijn stof (PM10) van 27-29 µg/m3. Die waarden vallen ruimschoots onder de norm voor beide stoffen, van 40 µg/m3. De bestaande luchtkwaliteit vormt dus evenmin een belemmering voor de bestemming 'Wonen'.

4.6 Verkeer en vervoer

4.6.1 Beleidskader

4.6.1.1 Kadernota Bereikbaarheid

De Kadernota bereikbaarheid is op 29 mei 2009 door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld. In het beleidstuk is een set aan maatregelen voorgesteld ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden. Naast het schetsen van de beoogde verkeerscirculatiestructuur is in de Kadernota Bereikbaarheid uitspraak gedaan over de ambitie tot het bouwen van twee ondergrondse parkeergarages in de Leidse binnenstad.

De Kadernota ziet verder op de tijdelijke invoering van een blauwe zone in grote delen van de 19e-eeuwse schil voor een periode van twee jaar, waarna moet worden beoordeeld of tot definitieve invoering van de blauwe zone wordt overgegaan. Ook de parkeerplaatsen langs de ventweg aan de zuidzijde van de Lammenschansweg behoren tot die blauwe zone. Daarnaast voorziet de Kadernota onder andere in het optuigen van een parkeermonitor, waarin de bezettingsgraad van parkeervoorzieningen in de binnenstad driejaarlijks wordt bijgehouden, het opstellen van beleidsregels met betrekking tot parkeren, gericht op het toetsen van nieuwe bouwinitiatieven aan de bouwverordening (onder omschreven) en het verbeteren van het Parkeerroute Informatiesysteem (PRIS), voor een betere verwijzing van verkeer naar parkeervoorzieningen.

De 'Nota van Uitgangspunten: Bereikbaar Leiden' van maart 2012 vormt een operationalisering van de Kadernota Bereikbaarheid. De ambities zoals benoemd in de Kadernota zijn daarbij, met uitzondering van de komst van een lightrailtraject door de binnenstad en het completeren van de stadsring door de aanleg van de Ringweg-Oost, gelijk gebleven. De nota van uitgangspunten benoemt een aantal concrete uitvoeringsprogramma's om de ambities uit de kadernota te verwezenlijken. Geen van die uitvoeringsprogramma's heeft direct betrekking op het plangebied.

Nota Beleidsregels Parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 is door het College van B&W een set beleidsregels vastgesteld, die voorschrijven hoe de gemeente toepassing geeft aan de parkeerbepalingen in de bouwverordening. De beleidsregels bevatten parkeernormen voor allerlei verschillende functies, met bijbehorende bezettingspercentages per dagdeel, en stellen plantoetsers op die manier in staat te bepalen wat de parkeerbehoefte vanuit een ontwikkeling precies is. In beginsel dient elke ontwikkeling op of onder eigen terrein te voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Een eventueel parkeertekort in de bestaande situatie hoeft niet te worden opgelost. Het beleid borgt zodoende dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden wanneer reeds sprake is van een tekort op de parkeerbalans, zolang dat tekort maar niet toeneemt.

Het bevoegd gezag kan afwijken van de bepaling dat de toename van de parkeerbehoefte op of onder eigen terrein moet worden opgelost, wanneer er op of onder de ontwikkelingslocatie niet voldoende ruimte bestaat, maar binnen een straal van 400 meter wel voldoende parkeergelegenheid aanwezig is of aangebracht kan worden.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

4.6.2.1 Ontsluiting

De verkeerssituatie en verkeersstromen rondom het complex aan de Witte Singel zal met het toestaan van de woon- en bedrijfsfunctie niet wezenlijk veranderen. De ingang voor het bereiken van de ondergrondse parkeergarage of de andere parkeerplekken veranderd niet. Het complex wordt in bouwkundige zin niet veranderd of gewijzigd.

4.6.2.2 Parkeren

Bij de berekening van de parkeereis wordt altijd van de bestaande situatie uitgegaan als zijnde de nulsituatie, waarbij het uitgangspunt geldt dat de parkeersituatie niet mag verslechteren. Ook in gebieden waar de parkeersituatie reeds slecht is kunnen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, zolang aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Daarom is het verschil in de parkeerbehoefte in de oude situatie vergeleken met de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie.

In de bestaande situatie is een tweetal instellingen in het complex gevestigd, die beiden moeten worden aangemerkt als kantoor met baliefunctie. Het gaat om het regionale Kantongerecht en het Reclasseringskantoor . Voor kantoren met baliefunctie geldt in gebiedstype 'schil', waar de gehele Zuidelijke Schil (inclusief Vreewijk) onder valt, een parkeernorm van 2,5 parkeerplaatsen per 100m2 BVO, op basis van de in paragraaf 4.6.2.1 genoemde 'Beleidsregels parkeernormen Leiden'. Beide instellingen beslaan samen een bruto vloeroppervlak van ca. 2214m2. De huidige parkeerbehoefte bedraagt daarmee 2214/100 * 2,5 = 56 parkeerplaatsen.

In de kelder van het complex zijn 23 parkeerplaatsen gesitueerd. De eigenaar van het pand beschikt daarnaast over 16 eigen parkeerplaatsen op de Maliebaan, die uitsluitend toegankelijk zijn voor de huurders / gebruikers van het gebouw. In de bestaande situatie bestaat dus al een parkeertekort van 56 - (23 + 16) = 17 parkeerplaatsen.

In het bestemmingsplan worden niet langer Maatschappelijke doeleinden toegestaan, maar wel kantoren. Voor die kantoren geldt dezelfde bovengenoemde parkeernorm. Wanneer zich een ander kantoor in het pand vestigt, blijft dus sprake van dezelfde parkeerbehoefte en hetzelfde parkeertekort. Omdat er geen extra parkeerbehoefte wordt toegevoegd, behoeven op basis van de bouwverordening ook geen aanvullende parkeerplaatsen worden aangelegd.

De parkeernormen voor bedrijven, die eveneens worden toegestaan in dit bestemmingsplan, zijn voor alle typen bedrijven lager dan die voor kantoren met balie. Ook hier geldt dus per definitie dat de parkeerbehoefte door de beoogde bestemmingsverruiming niet kan toenemen.

Voor de nieuwe woonbestemming, tot slot, zijn verschillende scenario's denkbaar:

• 1. In het complex kunnen, zoals te zien in de bijlage 'Maximale invulling woningen Witte Singel', maximaal 37 kleine studio's worden gerealiseerd. Wanneer het gaat om zelfstandige koopwoningen, vallen die onder 'koopwoningen kleiner dan 65m2', waarvoor een parkeernorm van 0,8 parkeerplaatsen per woning / studio geldt. De parkeerbehoefte komt daarmee uit op 0,8*37= 29,6 parkeerplekken. Die behoefte is ruimschoots lager dan de behoefte bij gebruik als kantoor, en kan ook gemakkelijk worden opgelost binnen het bestaande parkeerareaal van 39 parkeerplaatsen. Dit in tegenstelling tot kantoorgebruik, waarbij een tekort van 17 parkeerplekken bestaat.
• 2. In het complex Witte Singel 1-8 kunnen de kamers samengevoegd worden tot woningen met een opppervlakte van 65- 90m2. Hierbij geldt een norm van 1,4 per woning. Op basis van de bijgevoegde plattegrond van het complex Witte Singel 1-8 met studio's kunnen van deze oppervlakte 15 van dergelijke koopwoningen gerealiseerd worden. Hierbij kan de volgende berekening worden gemaakt: 1,4*15= 21 parkeerplekken.
• 3. In het complex Witte Singel 1-8 kunnen maximaal 10 woningen met een oppervlakte vangroter dan 120 m2 gerealiseerd worden. Hierbij geldt een norm van 1,7 per woning. Hierbij kan de volgende berekening worden gemaakt: 10*1,7= 17 parkeerplekken.

Ook in de scenario's dat in plaats van een relatief groot aantal kleine studio's juist grotere appartementen worden gerealiseerd, is dus reeds in ruimschoots voldoende parkeerplaatsen voorzien. Op basis van de volgende rekenvoorbeelden kan geconcludeerd worden dat de totale parkeerbehoefte afneemt, naarmate voor grotere woningen wordt gekozen. Alle denkbare woonscenario's behoeven een lager aantal parkeerplaatsen dan het bestaande kantoorgebruik met baliefuncties.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan Witte singel 1-8 zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Begrippen
• Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 5 Bestemmingsregels:

• Gemengde doeleinden
• Waarde- Archeologie 5
• Waarde- Cultuurhistorie

Hoofdstuk 3

Artikel 6 t/m 9 Algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Specifieke gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 10 Overgangs- en slotregels:

• Overgangsrecht
• Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2008 (SVBP2008).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

In het vigerende bestemmingsplan Zuidelijke Schil heeft het complex Witte Singel 1-8 de bestemming 'maatschappelijke doeleinden'. Er geldt een maximum goothoogte van 12 meter en een maximum bebouwingspercentage van 100%.

In artikel 10 van het bestemmingsplan Binnenstad II zijn de bepalingen voor 'maatschappelijke doeleinden' opgenomen. In artikel 1.41 is opgenomen wat verstaan moet worden onder maatschappelijke doeleinden. Dit zijn onderwijsvoorzieningen, (para)medische en verpleegvoorzieningen, bejaardenvoorzieningen,verzorgingstehuizen, kinderdagverblijven, welzijns- en culturele voorzieningen, sociale voorzieningen, overheidsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, voorzieningen van openbaar nut met de daarbij behorende strikt functiegebonden ondersteunende horeca. In artikel 10 lid 1 sub a, staat dat gebouwen ten dienste van maatschappelijke doeleinden, met de daarbij behorende dienstwoningen en andere bijbehorende voorzieningen, zoals en straten, een apotheek, verkoopruimte- en uitleenruimte voor medische hulpmiddelen, ateliers voor kunstenaars, daarmee vergelijkbare werkruimten in de creatieve sector en galerieën ten behoeve culturele voorzieningen daarvoor zijn bestemd.

Omdat het complex Witte Singel 1-8 een gecombineerde functie krijgt, zal het bestemmingsvlak de bestemming 'gemengd' krijgen. De functies die onder de bestemming 'kantoren, bedrijven en wonen' in het bestemmingsplan Vreewijk mogelijk waren, worden over genomen, maar nu onder de bestemming 'gemengd'. Deze gemengde bestemming bestaat uit een combinatie van de functies 'bedrijven. 'kantoren' en 'wonen'.

Onder de hoofdbestemming 'gemengd' worden meerdere functies opgenomen.

De regels voor het bestemmingsplan Witte Singel 1-8 zijn flexibel opgesteld. Dit is gedaan om eventuele toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken.

Verder zijn de dubbelbestemmingen Waarde-Archeologie 5 en Waarde-Cultuurhistorie opgenomen.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten zes artikelen:

Antidubbeltelregel (artikel 6)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (artikel 7)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste of ten minste toelaatbaar worden aangehouden. Ook bevatten deze regels een bepaling in geval van herbouw op dezelfde locatie.

Algemene aanduidingsregels (artikel 8)

Deze regels hebben betrekking op de vrijwaringszone van de gebiedsaanduiding molenbiotoop. In deze regels wordt bepaald dat een gebouw, bouwwerk of beplanting moet voldoen aan de molenbiotoopregeling van de provincie Zuid-Holland.

Overige regels (artikel 9)

De overige regels verwijzen naar andere wetgeving die relevant is voor het bouwen, zoals de bouwverordening.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 10)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (artikel 11)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12 lid 2 sub a kan het verhaal van kosten van de grondexploitatie ook anderszins worden geregeld. De gemeentelijke exploitatiekosten zijn gedekt in een private overeenkomst tussen de eigenaar van het complex en de gemeente.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is op 26 maart 2014 een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Gedurende de zienswijzentermijn op het ontwerp bestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het ontwerp bestemmingsplan.

Er zijn geen reacties ingediend.

6.2.4 Inspraak

Het bestemmingsplan Witte Singel 2-8 heeft niet voor inspraak ter inzage gelegen. De reden hiertoe is dat voorliggende bestemmingsplan ziet toe op een ondergeschikte herziening en herstel van een eerder vastgesteld beleidsvoornemen (bestemmingsplan Vreewijk).

6.2.5 Zienswijzen

Op 25 maart 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten het ontwerpbestemmingsplan Witte Singel 1-8 vrij te geven voor het indienen van zienswijzen. Het ontwerp bestemmingsplan heeft van donderdag 03 april tot en met woensdag 14 mei 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan.

6.2.6 Verdere procedure

Na vaststelling door de gemeenteraad treedt het bestemmingsplan zes weken na de publicatie van die vaststelling in werking. Gedurende deze termijn van zes weken kan door een belanghebbende die tijdig een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan naar voren heeft gebracht of door een belanghebbende tegen wijzigingen die de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan.