Vondellaan 47

4.4 Economische aspecten

4.4.1 Beleidskader

Provinciaal beleid

Het provinciale beleid omtrent kantoren staat in de provinciale Verordening Ruimte opgenomen.

In artikel 7 van de Provinciale Verordening zijn de regels met betrekking tot kantoren opgenomen. Lid 1 van deze regels luidt als volgt:

"Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de invloedsfeer van bestaande haltes van het op kaart 5 aangeduide Zuidvleugelnet en buiten in een geldend bestemmingsplan opgenomen kantoorbestemmingen wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe bebouwing voor kantoren mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer van de haltes van het Zuidvleugelnet liggen gronden die binnen 10 minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn te voet of met hoogfrequente bus- en tramverbindingen."

In lid 3 van de regels staat:

"Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe kantoren met een omvang van meer dan 1.000 m2 bruto vloeroppervlak per vestiging, moeten in overeenstemming zijn met een regionaal afgestemd kantorenprogramma. In de toelichting van het bestemmingsplan moet hierover een verantwoording worden opgenomen."

Voorts is aangegeven dat:

"De bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren met een bruto vloeroppervlak per vestiging van meer dan 1.000 m2 in de toelichting een verantwoording bevatten over de behoefte aan nieuwe kantoren als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag en een onderbouwing waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door hergebruik van bestaande kantoorgebouwen binnen de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen."

Regionaal beleid

In regionaal verband zijn afspraken gemaakt over de plancapaciteit voor kantoorlocaties in de regio Holland-Rijnland. Op dit moment wordt een nieuwe kantroenstrategie voorbereid.

Hierin is de plancapaciteit opgenomen voor de diverse kantoorlocaties in de regio. Voor Leiden is onder andere opgenomen een plancapaciteit van 50.000 m2 voor het stationsgebied en 3.000 m2 voor de Vijverlocatie.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van circa 21.000 m2 b.v.o. aan kantoorruimte. Hierbij is sprake van vervangende nieuwbouw: het bestaande kantoorgebouw op deze locatie heeft een oppervlakte van circa 11.000 m2. Bij de vervanging wordt dus circa 10.000 m2 extra kantoorruimte gerealiseerd.

De locatie Vondellaan 47 is gelegen binnen de invloedssfeer van een halte zoals door de provincie in de Verordening Ruimte aangegeven, namelijk station Leiden Centraal. De afstand van het station tot het plangebied bedraagt ruim 500 meter.

De provincie heeft in vooroverleg aangegeven met de ontwikkeling aan de Vondellaan 47 in te kunnen stemmen mits met de Verordening Ruimte rekening wordt gehouden.

Wat betreft de regionale afspraken wordt er op gewezen dat de plancapaciteit op de Vijverlocatie (3.000 m2) niet wordt gerealiseerd. Er resteert dus nog een overschot van 7.000 m2. Deze kan worden gehaald uit de plancapaciteit voor het Rijnsburgerblok, ook in het stationsgebied aan de andere zijde van het spoor. Hier is een capaciteit van 50.000 m2 voor opgenomen.

De extra behoefte aan kantoorruimte zoals gevraagd door Heerema kan niet elders worden ondervangen. Het bestaande gebouw is te klein, uitbreiding van dit gebouw is niet mogelijk.

In de Kantorenstrategie Holland Rijnland wordt het Stationsgebied Leiden Centraal aangewezen als groeigebied. De locatie Vondellaan ligt op loopafstand van station Leiden Centraal en kan daarmee worden gekenmerkt als stationslocatie.

Vanuit de gemeente wordt de ontwikkeling toegejuicht. Het bestaande kantoorgebouw in het plangebied is sterk verouderd en blijkt onverhuurbaar. Vervanging van dit gebouw door nieuwbouw betekent een enorme kwalitatieve verbetering. De kantoorruimte die Heerema achterlaat is van recente bouw en kwalitatief goed.