| Plan: | Haagwegterrein Oost |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0546.BP00071-0301 |
Begrippen (artikel 1)
In de begrippenlijst zijn begrippen omschreven om zodoende interpretatieverschillen te voorkomen. De begripsbepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. Enkel de belangrijkste en doorgaans onbekende begrippen zijn opgenomen in dit artikel. Wanneer een begrip niet opgenomen is in dit eerste artikel en er ontstaat een interpretatieverschil, dan is het normale taalgebruik zoals vastgelegd in het Van Dale-woordenboek maatgevend.
Wijze van meten (artikel 2)
De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.
Bedrijf (artikel 3)
De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan het noordelijke deel van het perceel Haagweg 9 / Haagweg 11 en sluit aan bij de functie van de bestaande bebouwing. Het grootste deel van die bebouwing is voorzien van een bouwvlak. Het deel van de bestaande bebouwing dat niet binnen de bouwcontouren is gelegen betreft een bijbehorend bouwwerk met een oppervlakte van iets minder dan 30m², dat daar op basis van artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht vergunningsvrij mag bestaan. Voor deze constructie is gekozen, zodat niet nog eens 30m² van het perceel vergunningsvrij kan worden bebouwd. Een verdere verdichting van de bebouwing op het perceel is stedenbouwkundig onwenselijk.
In het bedrijfspand en de bijbehorende ondergeschikte bouwwerken zijn alle bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan, met uitzondering van horecabedrijven, onderwijsinstellingen en recreatieve voorzieningen. Deze bedrijfsactiviteiten zijn niet te combineren met andere bedrijfscategorieën, die wél zijn toegestaan. Hogere milieucategorieën dan categorie 2 gaan gepaard met een milieucontour die op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' over omliggende woningen en andere gevoelige functies zou komen te liggen en zijn daarom vanuit een milieuhygiënisch oogpunt op deze locatie niet inpasbaar zijn.
Gemengd (artikel 4)
De bestemming 'Gemengd' is alleen gegeven aan de panden Haagweg 9 en Haagweg 11. In het bestemmingsplan Vreewijk hadden beide panden de bestemming 'Winkels en wonen', waarmee detailhandel en wonen was toegestaan. Later is een vrijstelling van het bestemmingsplan verleend ten behoeve van de vestiging van een meubelstoffeerbedrijf. Ook dienstverlenende bedrijven, zoals een uitzendbureau, wasserette of kapsalon zijn niet onwenselijk op deze locatie. Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn daarom bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 toegestaan, evenals detailhandel, dienstverlening en wonen.
Door het pand loopt een onderdoorgang voor autoverkeer naar het achtergelegen parkeerterrein. Die onderdoorgang dient gehandhaafd te blijven om de toegankelijkheid van de binnenplaats te kunnen blijven borgen. Het bestemmingsplan bevat daarom een bepaling waarin de instandhouding van de onderdoorgang is verankerd.
Groen (artikel 5)
Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming 'Groen' gekregen, omdat die bestemming het beste het huidige gebruik van de zuidelijke helft van het gebied en beide oevers van de Spoorweghaven reflecteert. Ook de projectlocatie 'Oase', waar woningbouw is beoogd, heeft een groenbestemming gekregen. De bouwplannen van ontwikkelaar La Linea CV zijn nog niet voldoende uitgewerkt om direct in het bestemmingsplan op te kunnen nemen. Wel is een wijzigingsbevoegdheid voor die ontwikkeling toegevoegd, om in een later stadium alsnog woningbouw toe te staan na vaststelling van een wijzigingsplan. Meer daarover volgt in de toelichting op de 'Algemene wijzigingsregels'.
Het zuidelijkste deel van het Haagwegterrein blijft een groen karakter houden en zal na realisatie van de bovengenoemde woningen in projectgebied 'Oase' opnieuw worden ingericht en aangesloten op de nieuwe woonwijk. Ook de watercompensatie die vanuit het project Oase noodzakelijk is zal hier naar waarschijnlijkheid (deels) moeten worden opgelost. Daarom is ook water toegestaan binnen de bestemming 'Groen'.
Zoals benoemd in paragraaf 3.2 streeft de gemeente, ondanks het feit dat herinrichting van het Haagwegterrein niet is benoemd in het GroenActiePlan, naar een hoogwaardige inrichting van het groengebied in de zuidelijke punt van het Haagwegterrein, waarbij de waterpartijen worden voorzien van natuurvriendelijke taluds. De locatie van toe te voegen waterpartijen en voorzieningen voor langzaam verkeer zijn echter deels afhankelijk van de inrichting van deelgebied Oase. De waterpartijen en voetpaden kunnen daarom nog niet op de verbeelding worden opgenomen. Wel zijn die functies toegestaan binnen de bestemming 'Groen'. Die bestemming staat de uiteindelijke herinrichting van het beoogde groengebied dan ook niet in de weg.
Afgezien van de beoogde woningbouwontwikkeling 'Oase' zijn binnen de groenbestemming in beginsel geen gebouwen en overkappingen gewenst, met uitzondering van:
Kantoor (artikel 6)
Het perceel Haagweg 8 bevat de bestemming 'Kantoor'. In december 2011 is een omgevingsvergunning afgegeven voor de bouw van het nieuwe kantoor van Stichting Stadsparkeerplan Leiden (SSL) op het perceel. Het kantoor heeft twee bouwlagen aan de voorzijde, met een aantal administratieve werkplekken, een kantine voor de chauffeurs van de busjes van SSL en bijbehorende techniek, opslag en sanitaire voorzieningen. Aan de achterzijde van het kantoor is een romneyloods aanwezig die een opslagfunctie voor SSL vervult en eveneens binnen de kantoorbestemming is toegestaan.
Vanwege de aanwezigheid van de kantine is ondersteunende horeca in categorieën 1 en 2 toegestaan. Die categorieën staan het serveren van broodjes en al dan niet opgewarmde snacks en kleine maaltijden toe, maar alleen ten behoeve van de gebruikers van het kantoor zelf. De kantine mag niet openbaar toegankelijk zijn van buitenaf. Dat is geregeld in de begripsbepaling voor de term 'ondersteunende horeca'.
Maatschappelijk (artikel 7)
Voor het naast het bovengenoemde kantoor gelegen theater van Ins Blau voorziet het bestemmingsplan in de bestemming 'Maatschappelijk'. Die bestemming staat niet alleen theaters toe, maar ook andere maatschappelijke voorzieningen, zoals bibliotheken, kinderopvangcentra, onderwijsvoorzieningen, sportvoorzieningen, zorginstellingen en religieuze voorzieningen. Nadrukkelijk niet toegestaan zijn horecagelegenheden, tenzij ondergeschikt aan een maatschappelijke voorziening en niet zelfstandig functionerend. De genoemde toegestane functies zijn overgenomen uit de bestemmingsregels in bestemmingsplannen Vreewijk en Zuidelijke Schil.
Verkeer (artikel 8)
De bestemming verkeer is gegeven aan de Rijnzichtstraat, de Haagweg, de Telderskade, het SSL-parkeerterrein en de naastgelegen toekomstige ontsluitingsroute voor de project Oase. Voor de bovengenoemde wegen geldt dat deze worden gebruikt voor doorgaand gemotoriseerd verkeer, en dat een voortzetting van dat gebruik van groot belang is voor de bereikbaarheid van de stad. Het bestemmingsplan bevat geen regels ten aanzien van het maximaal aantal toegestane rijstroken. Voor elk van de genoemde wegen geldt dat het wegprofiel dermate krap is dat de aanleg van extra rijstroken binnen het bestemmingsvlak ruimtelijk niet haalbaar is. Een beperking van het aantal rijstroken is daarom niet noodzakelijk geacht. Binnen de bestemming Verkeer zijn naast rijbanen ten behoeve van gemotoriseerd verkeer ook bruggen en andere waterhuishoudkundige werken toegestaan (en dus ook water zelf), alsmede voorzieningen voor langzaam verkeer, waaronder fietspaden en trottoirs, straatmeubilair (voor zover passend binnen de bepalingen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde) en nutsvoorzieningen.
Het huidige parkeerterrein is ook specifiek als zodanig bestemd. Op dat parkeerterrein zijn wachthuisjes en fietsenstallingen toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Daarnaast is een klein bouwvlak opgenomen ter plaatse van de beoogde locatie voor de inritten met slagbomen en kaartjesautomaten, ten behoeve van een groot aanduidingsbord dat de locatie van het parkeerterrein markeert.
Verkeer - Railverkeer (artikel 9)
De huidige spoorverbinding tussen station Leiden-Centraal en Leiden-Lammenschans heeft de bestemming 'Verkeer - Railverkeer' gekregen. Het toegestane gebruik van deze gronden verschilt in grote mate met dat voor gronden met de reguliere verkeersbestemming, omdat gemotoriseerd verkeer alleen is toegestaan ter plaatse van de twee spoorwegovergangen bij de Haagweg en Telderskade. Beide locaties hebben een aanduiding 'verkeer' gekregen.
In de bestemming Spoorwegverkeer hoort ook de mogelijkheid bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bouwen, zoals constructies ten behoeve van de spanningskabels, signalering, wisselconstructies en bijbehorende nutsvoorzieningen. Dergelijke constructies zijn toegestaan tot een hoogte van 6 meter.
Uit het concept akoestisch rapport voor project Oase en de besluiten hogere grenswaarden voor de woningen aan de westzijde van het spoor blijken geluidschermen niet noodzakelijk voor het bieden van een goed woonklimaat aan de bewoners. Dergelijke schermen zijn stedenbouwkundig ongewenst en zouden alleen als laatste oplossing voor anders onoverbrugbare geluidshinder moeten worden ingezet. Schermen zijn dan ook niet direct toegestaan in dit bestemmingsplan.
Water (artikel 10)
De bestemming 'Water' is uitsluitend gegeven aan bestaande locaties met waterlichamen, zoals de Spoorweghaven en de sloten aan de oostzijde van het plangebied. Naast water en waterhuishoudkundige werken, zoals kades, oeverbeschoeiing en dammen, zijn ook groenvoorzieningen toegestaan. Dit om enige ruimte te laten voor kleine oeververleggingen, mochten die in het kader van een verbetering van het watersysteem noodzakelijk blijken.
Borging van een goed functionerend watersysteem vindt hoofdzakelijk plaats via de Keur van Rijnland. Strijdigheden met die Keur, zoals het verleggen van oeverlijnen, het bouwen van bruggen of het wijzigen van waterpeilen, vereisen een watervergunning die kan worden geweigerd mochten de aangevraagde werkzaamheden ongunstig zijn voor het functioneren van het watersysteem. De ruimte die door het bestemmingsplan wordt gelaten met betrekking tot de toelaatbaarheid van groen zal daarom niet kunnen leiden tot ongewenste situaties.
Het bestemmingsplan staat een tweetal woonschepen toe ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonschepenligplaats'. De regels bevatten bepalingen met betrekking tot de maximale afmetingen van het drijvende element en de opbouw, de hoogte van het geheel vanaf waterpeil en de diepgang onder waterpeil. Binnen dezelfde aanduiding mogen eveneens vlonders en steigers worden aangelegd, zodat de woonschepen en bijbehorende sloepen ook bereikbaar kunnen zijn. De bovengenoemde afmetingen corresponderen met de bepalingen in het ligplaatsenplan.
Langs de zuidelijke helft van de westelijke oever van de Spoorweghaven is een aantal kleine steigers aanwezig waaraan sloepen en andere kleine pleziervaartuigen kunnen aanleggen. Daarvoor is een passende regeling in dit bestemmingsplan opgenomen. Tegelijkertijd wordt de realisatie van nieuwe steigers en vlonders elders in de Spoorweghaven via de regels uitgesloten. Dit enerzijds om een voldoende mate van doorvaarbaarheid van het water te borgen over het deel waar ook de woonschepen liggen en daarnaast ook een goed leefklimaat voor de woonschipbewoners in stand te houden.
Wonen (artikel 11)
De woonbestemming is enkel toegekend aan het achterste deel van de percelen Rijn- en Schiekade 121 en 121 a t/m f, voor zover die zijn gelegen in het plangebied behorend bij dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan Zuidelijke Schil, dat van toepassing is op de rest van de bovengenoemde percelen, is de achterste strook van die percelen niet meegenomen.
Dit bestemmingsplan beoogd voor die achterste stukken van de percelen een gelijk gebruik van de rest van elk van de bedoelde percelen te bewerkstelligen. Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan, maar het is in het kader van mogelijk onderhoud aan de oevers van de naastgelegen sloot ongewenst bebouwing toe te staan over de volle lengte van de sloot. Met het opgenomen bebouwingspercentage is aansluiting gezocht met de bepalingen uit bestemmingsplan Zuidelijke Schil.
Verkeer - Voorlopig (artikel 12)
Op basis van artikel 3.2 Wro kunnen in bestemmingsplannen voorlopige bestemmingen worden opgenomen met een duur van maximaal vijf jaar, waarna een tevens gegeven definitieve bestemming van kracht wordt.
In dit bestemmingsplan is een voorlopige bestemming opgenomen voor een tijdelijk parkeerterrein met een loopduur tot een specifieke datum, die overeenkomt met de datum dat een huurovereenkomst tussen de gebruiker (Stichting Stadsparkeerplan Leiden) en de eigenaar van de grond (La Linea CV) afloopt. Na die datum beschikt de gebruiker ter uitoefening van de voorlopige bestemming niet meer over de betreffende grond, en is voortzetting van het tijdelijke gebruik als parkeerterrein niet aannemelijk. De gronden dienen na afloop van de voorlopige bestemming in overeenstemming te worden gebracht met de definitieve bestemming (in dit geval 'groenvoorzieningen'), tenzij in de tussentijd toepassing is gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid zoals bedoeld in artikel 21 van het bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan biedt daarnaast een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, zoals bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1 Wabo, om de duur van de voorlopige bestemming te verlengen tot maximaal vijf jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Daarmee wordt de maximale duur van een voorlopige bestemming niet overschreden.
Waarde - Archeologie 3 (artikel 13) en Waarde - Archeologie 8 (artikel 14)
Verreweg het grootste deel van het plangebied is door het gemeentelijke Archeologisch Centrum vrijgegeven van archeologische waarden, omdat een verwachting naar aanleiding van onderzoek of na uitgevoerde saneringsacties kan worden uitgesloten. Die gebieden hebben op de verbeelding dan ook geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie gekregen.
De gebieden waar wel een archeologische waarde of verwachting geldt hebben in dit bestemmingsplan een Waarde - Archeologie 3 (bij een hoge waarde) of Waarde - Archeologie 8 (bij verwachte restanten van de Limes) gekregen. Voor beide waarden gelden verschillende diepte- en oppervlaktematen waarbij bij werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden is vereist. Waarom de aangegeven gebieden de bewuste waarde hebben gekregen is nader toegelicht in paragraaf 4.2.
Waarde - Cultuurhistorie (artikel 15)
Een dunne strook grond rondom het pand Haagweg 4 is in het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht Leiden Zuidelijke Schil aangewezen als gebied met bijzondere cultuurhistorische waarden, die in het bestemmingsplan beschermd dienen te worden. Op dat gebied is, alhoewel hier feitelijk geen bijzondere waarden aanwezig zijn, ter invulling van de voorwaarde uit bovengenoemd besluit, een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Voor gronden met die dubbelbestemming geldt op grond van artikel 15 dat bij de toetsing van aanvragen om omgevingsvergunning die strijdig zijn met dit bestemmingsplan in ieder geval rekening wordt gehouden met het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden, zoals nader omschreven in de 'Toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil gemeente Leiden'.
Antidubbeltelregel (artikel 16)
De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.
De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.
Algemene bouwregels (artikel 17)
De algemene bouwregels bevatten bepalingen met betrekking tot het ondergronds bouwen. Met het artikel wordt beoogd dat ondergrondse bouwwerken meetellen in de percentage- of oppervlaktebepalingen voor bovengrondse bouwwerken. Wanneer een perceel bijvoorbeeld voor 30% in aanmerking komt voor het oprichten van bouwwerken, en een bovengronds bijbehorend bouwwerk vult reeds 15% van het perceel, dan blijft nog slechts 15% van het perceel over voor ondergrondse bouwwerken (tenzij een ondergronds bouwwerk dezelfde ruimte beslaat als het bovengrondse bouwwerk).
Bovenop de genoemde percentages en bebouwingsoppervlakten mogen toegangen, zoals taluds met oprit, worden aangelegd die dienen ter ontsluiting van ondergrondse bouwwerken.
Algemene aanduidingsregels (artikel 18)
De algemene aanduidingsregels hebben betrekking op molenbiotopen en straalpaden. Het bestemmingsplan bevat een deel van de molenbiotopen rond molen De Put en molen 'd Heesterblom en daarnaast een straalpad van de KPN-mast nabij de voormalige NUON-centrale aan de Langegracht. De regels voor de molenbiotoop zijn afgeleid van de bepalingen in de provinciale Verordening Ruimte. Voor straalpaden gelden geen regels in bestaande verordeningen of wetten. Die regels vormen dan ook een vormvrije uitwerking van de beleidsdoelstellingen uit de gemeentelijke Hoogbouwvisie.
Algemene afwijkingsregels (artikel 19)
Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. Het betreft hier bijvoorbeeld het afwijken van de maatvoering in beperkte mate, of in iets ruimere mate wanneer het dakopbouwen ten behoeve van liftschachten en ventilatiekasten betreft. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid op basis van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan om kleine bouwwerken in de openbare ruimte te plaatsen, zoals bijvoorbeeld toiletvoorzieningen, haltes voor het openbaar vervoer en telefooncellen.
Algemene wijzigingsregels (artikel 20)
Het bestemmingsplan bevat één wijzigingsbevoegdheid, waarvoor de regels in artikel 20 zijn opgenomen. De regels bepalen voor welke ontwikkeling het College van B&W het plan kan wijzigen en onder welke voorwaarden dat kan. De wijziging betreft de ontwikkeling van het project Oase, dat ziet op de realisatie van maximaal 70 woningen met maximaal twee bouwlagen en een kap. Omdat de plannen nog niet voldoende zijn uitgewerkt kan dit project nog niet direct planologisch mogelijk worden gemaakt en tegelijkertijd een grote mate van rechtszekerheid worden geboden aan omwonenden.
Overgangsregels (artikel 21)
Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in ieder bestemmingsplan.
De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mits dat gebruik wel was toegestaan onder het voorheen geldende planologische regime.
Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning. Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk
Slotregels (artikel 22)
In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.