Prinsessenhof (blok 4)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aanleiding voor het opstellen van voorliggend uitwerkingsplan is het voornemen om gebouw 4 ('Annette') ter plaatse van de Prinsessenhof te realiseren. Dit gebouw maakt deel uit van de herstructurering van de zogenoemde 'Prinsessenflats'. De zogenoemde witte flatjes zijn gesloopt en de ontwikkeling van het terrein is gestart met de bouw van twee appartementencomplexen. In totaal zijn zes complexen beoogd.

Het bestemmingsplan 'Prinsessenhof' biedt een actueel juridisch-planologisch kader voor de gebouwen 1, 2 en 3 van Prinsessenhof. Voor de gebouwen 4, 5 en 6 was ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan nog geen bouwplan beschikbaar. Voor deze locaties is daarom een uit te werken woonbestemming opgenomen. Hiermee heeft de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders de plicht meegegeven om binnen de planperiode (10 jaar) een uitwerkingsplan op te stellen binnen de kaders van de uitwerkingsregels.

Gebouw 4 is de eerste waarbij gebruik gemaakt wordt van de uit te werken bestemming. In het voorliggende plan wordt toepassing gegeven aan de uitwerkingsplicht. Tevens wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitwerkingsregels en de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Gebouw 5 en 6 maken geen onderdeel uit van dit uitwerkingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Het uitwerkingsgebied ligt in het westelijke deel van Krimpen aan den IJssel en wordt begrensd door de Koningin Julianastraat in het zuiden, de in aanbouw zijnde gebouwen 1 en 2 aan de (zuid)oostzijde, het geplande gebouw 3 aan de noordoostzijde en de toekomstig geplande gebouwen 5 en 6 aan de westkant. In figuur 1.1 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Prinsessenhof'. Dit bestemmingsplan is op 15 oktober 2015 vastgesteld. Voor het plangebied is de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' opgenomen. De maximum bouwhoogte bedraagt 18 m met uitzondering van een smalle strook parallel aan de Koningin Julianastraat waar voor een smalle strook een maximum bouwhoogte van 12 m is opgenomen. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Op figuur 2.1 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Prinsessenhof'

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het te realiseren bouwplan. Vervolgens vindt in hoofdstuk 3 toetsing aan uitwerkingsregels plaats. Dit wordt gevolgd door toetsing aan het relevante beleidskader (hoofdstuk 4) en de omgevingsaspecten (hoofdstuk 5). Hoofdstuk 6 geeft een beschrijving van de juridische regeling. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Programma

Voor het totaalplan is uitgegaan van zes blokken waarin voornamelijk ruimte is voor woningen. In de zes blokken kunnen in totaal circa 250 woningen van gemiddeld 125 m2 bvo worden gerealiseerd in het sociale segment en reguliere huur- of koopappartementen. In bestemmingsplan 'Prinsessenhof' is een indicatie opgenomen met betrekking tot de verdeling van de appartementen over de zes blokken (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1 Indicatie overzicht programma Prinsessenhof

Uiteindelijk worden in blok 1 naast 50 bereikbare huurwoningen tevens 18 zorgstudio's gerealiseerd. Blok 2 bevat 41 bereikbare huurwoningen. Blok 3 bestaat uit 35 koopappartementen met verschillende oppervlakte en indeling.

Blok 4 wordt een gebouw met enkel markthuurappartementen. Het gaat om 29 appartementen in het huursegment boven de huurtoeslaggrens. Het totaal aantal woningen in de bokken 1-4 komt daarmee op 173.

Bouwmassa

Het appartementencomplex is met de lange zijde parallel aan de Koningin Julianastraat gesitueerd (zie figuur 2.2). Het gebouw heeft vier verdiepingen en is voorzien van een relatief plat zadeldak. De maximale bouwhoogte bedraagt circa 13,6 m en past daarmee binnen het bestemmingsplan. Doordat het gebouw wat verder van de straat is gelegen dan blok 2, is het gebouw buiten de zone met een maximale bouwhoogte van 12 m gesitueerd.

Figuur 2.2 Situatieschets blok 4 'Annette'

Karakteristiek en beeldkwaliteit

Evenals de reeds gerealiseerde bouwblokken zal ook gebouw 4 ('Annette') worden gerealiseerd in een parkachtige setting. Met uitzondering van enkele ondiepe tuintjes ten behoeve van de appartementen op de begane grond wordt het gebouw omgeven door wandelpaden, grasweiden en beplanting. Parkeergelegenheid is langs de randen van het park aan de straat gesitueerd.

Kleuren en materialen zijn eveneens afgestemd op de blokken 1-3. Gebruik wordt gemaakt van lichte kleuren zodat het gebouw een natuurlijke uitstraling heeft. De verdiepingshoogtes zijn herkenbaar door het verschil in materiaalgebruik. Figuur 2.3 geeft een beeld van de voorgevel van het appartementengebouw.

Figuur 2.3 Voorgevel appartementengebouw 4 'Annette' (zijde Koningin Julianastraat)

Hoofdstuk 3 Toetsing aan uitwerkingsregels

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt getoetst aan de uitwerkingsregels die in het geldende bestemmingsplan zijn opgenomen. De uitwerkingsregels luiden als volgt.

'Het college van burgemeester en wethouders werkt de in lid 4.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van de volgende uitwerkingsregels:

• a. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd;
• b. het maximaal aantal woningen binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Woongebied - Uit te ' bedraagt ten hoogste 250;
• c. indien echter zorgwoningen worden gerealiseerd binnen de bestemmingen 'Woongebied' en 'Woongebied - Uit te werken' bedraagt het totale aantal reguliere en zorgwoningen ten hoogste 268;
• d. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte.'

3.2 Toetsing

Bestemmingsomschrijving

Het gewenste appartementengebouw met bijbehorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen en groen passen binnen de kaders als gesteld binnen de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'.

Uitwerkingsregels

Algemeen

Ad a.

Gebouw 4 wordt binnen het bouwvlak gebouwd (zie figuur 3.1). Hiermee wordt voldaan aan deze uitwerkingsregel.

Figuur 3.1 Locatie gebouw 4 binnen bouwvlak

Ad b.

Het aantal woningen in gebouw 4 bedraagt 29. Het totaal aantal woningen in de gebouwen 1-4 komt daarmee op 173 (155 plus 18 zorgwoningen). In de gebouwen 5 en 6 kunnen derhalve nog 77 woningen worden gerealiseerd.

Ad c.

In blok 1 is reeds in 18 zorgwoningen voorzien. Theoretisch kunnen daarom nog 18 extra woningen worden gebouwd. Het totaal aantal resterende woningen voor de blokken 5 en 6 komt daarmee op 95. Het aantal nog te bouwen woningen is echter afhankelijk van de parkeercapaciteit.

Ad d.

De maximale bouwhoogte van gebouw 4 (circa 13,6 m) past binnen de maximale bouwhoogte zoals aangegeven op de verbeelding (18 m). Het gedeelte parallel aan de Koningin Julianastraat waar een bouwhoogte van maximaal 12 m is toegestaan, blijft onbebouwd.

Stedenbouwkundige structuur

Om te kunnen voorzien in sturing van de ruimtelijke kwaliteit is ten tijde van het opstellen van het moederplan een Bouwregelnotitie opgesteld. De Bouwregelnotitie geeft sturing in de ruimtelijke kwaliteit, maar geeft tegelijkertijd flexibiliteit in de uitvoering. Zichtlijnen moeten er voor zorgen dat het binnengebied een groene ruimte wordt. Voor het plangebied wordt gestreefd naar een niet al te uitgesproken bebouwing: geen felle kleuren, een harmonieuze rustige opbouw in massa en goede verhoudingen tussen de gebouwen onderling. Belangrijk uitgangspunt is een robuuste en natuurlijke uitstraling. Een rustige opbouw komt tot uitdrukking in: de gebouwen schaal geven, herkenbare verdiepingshoogtes, de toplaag duidelijk vorm geven, bijvoorbeeld terugliggend of met een lichter materiaal. In de blokken zelf ook een duidelijke geleding aanbrengen.

Zoals omschreven in hoofdstuk 2 laat het bouwplan voldoende ruimte voor een groen binnengebied. De afstand tussen bouwblok 2 (circa 18,6 m) en bouwblok 3 (circa 21,9 m) is zodanig dat directe zichtrelaties tussen binnen en buiten in stand worden gehouden. Daarnaast is gebruik gemaakt van lichte en natuurlijke kleuren en materialen, overeenkomstig de drie eerdere gerealiseerde appartementenblokken. Het gebouw is derhalve passend binnen de groene omgeving en sluit aan op de andere blokken in het gebied.

Bouwregels

Dit uitwerkingsplan voorziet in de juridische regeling waarbinnen eisen zijn gesteld ten aanzien van de bouw van gebouw 4. Hiermee voldoet het plan aan de opgenomen bouwregels uit het moederplan.

Afwijken van de bouwregels

Van een afwijking van de bouwregels zoals opgenomen in artikel 4.4 van het moederplan is geen gebruik gemaakt.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Toetsing van de ontwikkeling aan rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid heeft reeds plaatsgevonden bij het opstellen van het moederplan. Gezien de geringe wijzigingen in het beleidskader en het feit dat het bouwprogramma is vastgelegd in de uitwerkingsregels van de uit te werken bestemming, kan worden geconcludeerd dat de realisatie van gebouw 4 past binnen het vigerende beleid.

Hoofdstuk 5 Sectorale aspecten

5.1 Inleiding

De uitwerking van het moederplan is dusdanig van aard - binnen de kaders van de uitwerkingsregels - dat hernieuwde toetsing aan sectorale aspecten achterwege kan blijven. Een uitgebreide toetsing hieraan heeft reeds plaatsgevonden bij het opstellen van het vastgestelde bestemmingsplan 'Prinsessenhof'. De ontwikkeling wordt in dit hoofdstuk beknopt getoetst aan de sectorale aspecten, waarbij voor de meeste aspecten is doorverwezen naar de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het moederplan.

5.2 Onderzoeken

Aspect	Beoordelingsaspect	Afweging
mer-wetgeving	Is de ontwikkeling planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichting?	In het moederplan is geconcludeerd dat de totale ontwikkeling ruimschoots onder de drempelwaarde voor mer-beoordelingsplicht blijft.
Bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor de beoogde functie	Bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van het moederplan. Het plangebied is geschikt geacht voor de woonbestemming. Het aspect bodem staat het project dan ook niet in de weg.
Archeologie	Is er sprake van een verwachtingswaarde?	Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is in het moederplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming is overgenomen in het uitwerkingsplan. Hierdoor staat het aspect archeologie de vaststelling van het uitwerkingsplan niet in de weg.
Cultuurhistorie	Is er sprake van cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden?	Aangezien er in (of in de directe omgeving van) het plangebied geen monumenten of beeldbepalende objecten aanwezig zijn staan eventuele cultuurhistorische waarden de vaststelling van het uitwerkingsplan niet in de weg.
Water	Is wateradvies aangevraagd?	Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard. In het kader van het moederplan is de watertoets doorlopen waarbij is uitgegaan van een 'worst-case' scenario oppervlakteverharding. Hieruit is gebleken dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
Relatie met omliggende (bedrijfs)functies	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk?	Aangezien de ontwikkeling slechts leidt tot een beperkte toename van het aantal woningen en de afstand tot naastgelegen bedrijven en omliggende woningen niet worden vergroot, zal worden voldaan aan richtafstanden.
Wegverkeerslawaai	Wordt voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder? Is sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat in de bestaande en de nieuwe woningen?	In het kader van bestemmingsplan 'Prinsessenhof' is akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 1). Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden ten gevolge van het verkeer op de Noorderstraat in het deel van het plangebied waar de blokken 5 en 6 zullen worden gerealiseerd. De locatie van blok 4 valt daarbuiten. Het aspect wegverkeerslawaai vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van het plan.
Verkeer	De ontwikkeling mag niet leiden tot een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.	Met de beoogde ontwikkeling worden in totaal 10 extra woningen mogelijk gemaakt. Het totaal aantal woningen na de realisatie van gebouw 4 bedraagt 173. Dit is nog ruimschoots beneden het totaal aantal gesloopte woningen. Daardoor heeft de ontwikkeling geen invloed op de verkeersafwikkeling.
	De verkeersontsluiting moet goed zijn gewaarborgd.	De verkeersontsluiting wijzigt niet als gevolg van deze ontwikkeling.
Parkeren	De parkeerbehoefte van de ontwikkeling moet worden opgevangen.	Parkeren vindt op maaiveldniveau plaats langs de randen van het plangebied. Om het benodigde aantal parkeerplaatsen te berekenen is voor het totale plangebied bij het opstellen van het moederplan een parkeerbalans opgesteld. Op basis van deze parkeerbalans zijn voor de blokken 1-4 242 parkeerplaatsen benodigd. Deze parkeerplaatsen worden ingepast op basis van het concept- inrichtingsplan.
Externe veiligheid	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico en groepsrisico?	In het plangebied worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt en is geen risicobron aanwezig. In de nabijheid van het plangebied is één relevante risicobron aanwezig: vervoer van gevaarlijke stoffen over de N210. De afdeling Risicobeheer van de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond (VRR) heeft advies uitgebracht met betrekking tot de verantwoording van het groepsrisico en de mogelijkheden voor hulpverlening en zelfredzaamheid (bijlage 2). Dit advies wordt opgevolgd bij de uitwerking van de plannen. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.
Luchtkwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De ontwikkeling valt in de categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden. Toch is in het moederplan in het kader van een goede ruimtelijke ordening een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.
Ecologie	Is er sprake van significant negatieve effecten of aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Voor de ontwikkelingen in het plangebied van het bestemmingsplan 'Prinsessenhof' is in 2012 onderzoek uitgevoerd naar de aanwezige flora en fauna (bijlage 3). Vanwege de verandering in de inrichting van het plangebied als gevolg van de sloop van de bebouwing, en het feit dat dit onderzoek in 2012 heeft plaatsgevonden, is begin 2015 opnieuw een verkennend onderzoek verricht (bijlage 4). Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan worden geconcludeerd dat voor de verdere ontwikkeling geen aanvullend onderzoek of ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. Het aspect ecologie staat de vaststelling van het uitwerkingsplan niet in de weg.
Kabels en leidingen	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

5.3 Eindconclusie

Op basis van de onderzochte informatie worden geen belemmeringen verwacht voor de vaststelling van het uitwerkingsplan. Uit de voorgaande onderzoeken kan worden geconcludeerd dat er geen verslechtering optreedt op het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Bestemmingsplan 'Prinsessenhof'

Het bestemmingsplan 'Prinsessenhof', kan worden beschouwd als het zogeheten moederplan van dit uitwerkingsplan. De bestemmingen – en de daarbij behorende regels – die in het moederplan aan het voorliggende plangebied zijn gegeven, zijn leidend voor de (juridische) invulling van dit uitwerkingsplan. Het plangebied heeft in het moederplan de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' gekregen.

Een groot deel van de regels van het bestemmingsplan (begrippen, wijze van meten, bestemmingen, algemene regels) blijven van toepassing op onderhavig uitwerkingsplan, tenzij deze expliciet worden aangepast of worden aangevuld.

6.2 Methodiek en uitleg planregels en verbeelding

Methodiek

Het uitwerkingsplan bestaat uit drie delen: de toelichting, de regels en de verbeelding. De regels en de verbeelding hebben een juridisch bindende status en moeten in samenhang worden bezien. De toelichting geeft uitleg over hetgeen in de regels en de verbeelding is vastgelegd, en helpt bij de interpretatie hiervan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische opbouw van het plan.

Het uitwerkingsplan Prinsessenhof (blok 4) maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Prinsessenhof'. De regels van het bestemmingsplan 'Prinsessenhof' zijn dan ook onverminderd van toepassing op dit uitwerkingsplan. Er zijn in voorliggend plan geen extra regels opgenomen ten opzichte van het moederplan.

Toelichting bestemmingen

In dit plan wordt gebruikgemaakt van bestemmingsvlakken. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangegeven en waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. In dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

• Woongebied, ten behoeve van het wonen, erven en tuinen, groenvoorzieningen en speelterreinen, alsmede de wegen, paden en parkeervoorzieningen. In deze bestemming zijn tevens maatschappelijke voorzieningen, waaronder zorgwoningen mogelijk gemaakt. Hoewel in blok 4 geen zorgwoningen zijn opgenomen, is deze bepaling behouden omwille van de flexibiliteit van het plan.
• Waarde - Archeologie 4: een dubbelbestemming in verband met eventuele archeologische waarden.

Aanduidingen

Naast de bestemmingen bevat dit plan aanduidingen:

• bouwvlakken, het vlak waarbinnen hoofdgebouwen gebouwd mogen worden;
• maatvoeringsaanduidingen, welke aanduiden hoe hoog er gebouwd mag worden (maximum bouwhoogte).

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de kosten die samenhangen met de ontwikkeling wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar. In deze overeenkomst is geregeld op welke wijze de kosten verdeeld zijn. Met het sluiten van de overeenkomst is de (economisch) uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Omdat (het verhaal van) de kosten via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is een exploitatieplan niet nodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van dit plan is de wettelijk voorgeschreven procedure doorlopen. In het bestemmingsplan zijn de inhoudelijke kaders opgenomen voor de uit te werken gebieden. Omdat deze kaders reeds onderwerp zijn geweest van inspraak is een minder uitgebreide inspraakprocedure doorlopen. De wettelijke basis is vastgelegd in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening.

De wettelijk voorgeschreven procedure heeft geen reacties opgeleverd. Het uitwerkingsplan is daarom ongewijzigd vastgesteld.