Zandlaan 16-18

Toelichting

1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding en doel

De eigenaren van het recreatieve complex (forelvisvijver en landgoed De Zuilen) aan de Zandlaan 16-18 te Hillegom hebben in 2013 een omgevingsvergunning aangevraagd voor uitbreiding en formalisatie van de bedrijfsactiviteiten. Uiteindelijk is deze betreffende aanvraag in november 2016 in samenspraak met de gemeente Hillegom ingetrokken. Tussen de gemeente Hillegom en de eigenaren van De Zuilen is nadien overleg geweest over een gewenst eindbeeld op de betreffende locatie. Dit overleg heeft resulteert in het principeverzoek dat op 30 september 2019 is ingediend. Het college van B&W heeft in februari 2020 besloten om een positieve grondhouding tegenover het principeverzoek aan te nemen. In het verlengde van het principeverzoek dient de initiatiefnemer een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning in. Deze aanvraag sluit aan bij de geldende extensieve recreatieve bestemming, het beleid van de gemeente Hillegom en de reactie op het principeverzoek.

 

Het voorliggende rapport omvat de noodzakelijke ruimtelijke onderbouwing voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Hierin wordt uiteengezet waarom de recent uitgevoerde ontwikkelingen op het perceel toelaatbaar zijn en waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Procedure

Sinds 1 oktober 2010 tot 1 januari 2024 gold de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De betreffende aanvraag is in deze periode ingediend. In de Wabo (artikel 2.10, lid 2) is opgenomen dat afwijken van het geldende bestemmingsplan mogelijk is middels een omgevingsvergunning. De voorliggende ruimtelijke onderbouwing behoort bij de aanvraag omgevingsvergunning voor een activiteit bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo.

1.3 Ligging plangebied

Het perceel is gelegen in het noorden van de gemeente Hillegom, direct ten zuiden van Bennebroek (provincie Noord-Holland). Het plangebied maakt deel uit van de Oosteinderpolder, die ten noordoosten van de kern Hillegom gelegen is en grenst aan de Ringvaart van de Haarlemmermeerpolder, die de oostelijke grens vormt. De veranderingen die met de betreffende omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt zijn kadastraal gelokaliseerd op:

• gemeente Hillegom, sectie B, nr. 5211;
• gemeente Hillegom, sectie B, nr. 2535;
• gemeente Hillegom, sectie B, nr. 3567.

Daarbij dient opgemerkt te worden dat de afwijkingen ten opzichte van het geldende planologische regime zijn voorzien in het westelijk deel van het plangebied, te weten de percelen 3567 en 5211.

 

  

^{Begrenzing plangebied (indicatief in rood)}

1.4 Geldend planologisch regime

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het tijdelijk omgevingsplan, waar het omgevingsplan 'Buitengebied en de Zanderij' onderdeel van is. De gemeenteraad van de gemeente Hillegom heeft dit plan op 15 juli 2021 vastgesteld en dit omgevingsplan is geheel onherroepelijk in werking getreden. Uitgangspunt van het omgevingsplan is de bestaande legale situatie. Tot drie jaar na datum van inwerkingtreding van het omgevingsplan zijn gebruiks- en bouwactiviteiten toegestaan zoals opgenomen in voorafgaand aan het omgevingsplan geldende ruimtelijke plan. Zodra een initiatief niet strijdig is met dat kader zal worden bekeken of een activiteit past binnen de doelen van de onderliggende functie. Daarmee vindt een toetsing plaats aan de koersen van de Omgevingsvisie.

 

Voor de gronden op de planlocatie gold voorheen de beheersverordening ‘De Polders’ (vastgesteld op 17 oktober 2013). Deze gronden hebben de bestemmingen 'Recreatie', 'Water' (Zandlaan 16) en 'Wonen' (Zandlaan 18). Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de beheersverordening weergegeven.

   

^{Verbeelding beheersverordening 'De Polders'}

 

De gronden met de bestemming 'Recreatie' (artikel 10) zijn bestemd voor dagrecreatie en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, water op perceelsniveau en toegangswegen. Ter plaatse van de aanduiding ‘bed & breakfast’ zijn de gronden bestemd voor een bed & breakfast en logiesaccommodatie. Deze aanduiding geldt voor het grootste bouwvlak in het bestemmingsvlak 'Recreatie' (Zandlaan 16).

Artikel 1 bevat geen begripsomschrijving van dagrecreatie. Wel is een begripsomschrijving van extensieve dagrecreatie opgenomen: niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie. Omdat dit gaat om een ruimtelijk minder belastende variant van dagrecreatie, dient aangenomen dat de activiteiten/functies die binnen deze begripsomschrijving vallen in ieder gevallen mogelijk zijn op gronden met de bestemming ‘Recreatie’. De toelichting van de beheersverordening biedt tevens geen duidelijkheid over wat onder dagrecreatie wordt verstaan. Vanwege het ontbreken van een begripsomschrijving van dagrecreatie dient onder dagrecreatie verstaan te worden wat in het normaal spraakgebruik bedoeld wordt met het begrip. Iedere vorm van vrijetijdsbesteding met als doel ontspanning en/of vermaak met een duur van maximaal één dag is in dat geval mogelijk binnen de bestemming ‘Recreatie’. Daarbij kan gedacht worden aan dagrecreatie in de vorm van:

• wandelen, fietsen en andere vormen van extensieve dagrecreatie;
• waterrecreatie (o.a. zwemmen en vissen);
• natuurobservatie (o.a. educatie en recreatie gerelateerd aan het landschap);
• ondersteunende voorzieningen bij dagrecreatieve functies.

De bouwregels staan binnen het bouwvlak gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toe. Buiten het bouwvlak zijn wel erf- en terreinafscheidingen toegestaan. Het maximum oppervlak aan (bedrijfs)gebouwen is gelijk aan het bestaande oppervlak. Onder het bestaande oppervlak wordt verstaan het oppervlak dat op tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of zal komen, met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De maximum goot- en/of bouwhoogte is aangeduid op de verbeelding.

 

In artikel 12 is bepaald dat de voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water ten behoeve van waterhuishouding, verkeer te water, in aansluiting op de bestemming ‘Recreatie’ dagrecreatie voor visvijvers en extensieve dagrecreatie, ondergeschikt groen en bruggen ten behoeve van langzaam verkeer en/of bestemmingsverkeer.

 

Conform artikel 13 zijn de voor 'Wonen' aangewezen gronden bestemd voor het wonen, een aan-huis-verbonden beroep en bedrijf en bij de bestemming behorende voorzieningen.

 

Conclusie

De beoogde situatie (zie toelichting paragraaf 2.3) is op een aantal punten in strijd met de voorheen geldende beheersverordening. Buiten het bouwvlak zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd. De gebouwen die buiten het bouwvlak zijn gebouwd betreffen een deel van gebouw A en gebouw F. Daarnaast geldt dat het gebouw op het eiland in de westelijke visvijver niet voor een bed & breakfast gebruikt mag worden. Ondersteunende daghoreca is tevens niet mogelijk volgens de beheersverordening. Om deze strijdigheid op te heffen wordt een uitgebreide Wabo-procedure doorlopen (zie toelichting paragraaf 1.2).

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale, en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van de omgevingsaspecten. Tot slot bevatten de laatste twee hoofdstukken de economische (hoofdstuk 5) en maatschappelijke (hoofdstuk 6) uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

2.1 Omgeving

Het plangebied ligt in het gebied 'De Polders'. In dit gebied is een grote variatie aan bedrijven gevestigd waarvan de meeste bollenteeltbedrijven zijn. Daarnaast bevinden zich in het gebied agrarische hulpbedrijven, zoals een palletbedrijf en hovenierbedrijven. De omliggende bebouwing bestaat verder uit burgerwoningen. Direct ten noorden van het plangebied is een grootschalig tuincentrum met parkeerruimte gevestigd. De Zandlaan wordt via de Kennemerbeekweg en de Winterrustlaan ontsloten. Deze ontsluiting is een schakel naar de Rijksstraatweg, de hoofdverbindingsroute met de buslijn tussen Bennebroek en Hillegom, die deel uitmaakt van de voornamelijk noord-zuidgerichte infrastructuur.

 

De Zandlaan maakt onderdeel uit van de bollenroute, een fietsroute langs de bollen- en bloemenvelden in de omgeving. Veel van de passanten op de Zandlaan zijn dagrecreanten.

2.2 Historie en huidige situatie

De bollenschuur aan de Zandlaan 16 is oorspronkelijk in de jaren '50 gebouwd als onderdeel van een agrarisch bloembollenbedrijf, dat verder bestond uit de bedrijfswoning (Vredehoeve) uit de 19^e eeuw, opstallen en achterliggende grond. De bollenschuur is tot 1968 voor het sorteren, drogen en verpakken van bloembollen in gebruik geweest. Op de achterliggende gronden zijn vervolgens in de jaren ’70 drie visvijvers gerealiseerd. Voorts vond er op het perceel opslag plaats van materialen in de meest uiteenlopende zin (wasmachines, koelkasten, fietsen, dozen, auto’s, kozijnen, meubilair en onder andere oud ijzer). De bollenschuur zelf is destijds verbouwd tot onder meer werkplaats voor hout- en metaalbewerking en film- en vergaderzaal. Vanaf dat moment was het feitelijk gebruik al niet meer in overeenstemming met de agrarische bestemming die nog tot 2013 op het perceel rustte.

 

In 1991 veranderde de situatie toen de bij het bedrijf behorende woning, de Vredehoeve, kadastraal afgesplitst en verkocht werd. De eigenaren hiervan verwierven in de jaren daarop ook het eigendom over de bollenschuur en omliggende gronden. Vanaf 2005 zijn de voormalige bollenschuur en omliggende gronden omgevormd tot recreatief complex. Het terrein is opgeruimd en voor wat betreft de erfverharding deels vernieuwd en aangepast. Enkele oude opstallen zijn gesloopt en er zijn bouwwerken gerealiseerd zoals een fontein, een duiventil, toegangspoorten, bruggen en een kapel, die bijdragen aan de recreatieve beleving van het terrein. De voormalige bollenschuur is omgebouwd tot logiesaccommodatie met een palazzo-achtige uitstraling. Het deel van het terrein rondom de visvijvers is ingericht als natuur- en recreatiegebied dat een groot aantal vogelsoorten herbergt. De beplanting rondom bestaat uit een grote verscheidenheid aan bomen en struiken. In de visvijvers bevinden zich waterlelies. Het natuurgedeelte is openbaar toegankelijk en wordt vanwege de pittoreske uitstraling ook gebruikt voor trouwfotoreportages.

 

Aan de westzijde van het terrein, aan de zijde van de Zandlaan, zijn de afgelopen jaren gebouwen gerealiseerd. Een deel van deze gebouwen is buiten het bouwvlak, zoals dat is opgenomen in de beheersverordening (zie toelichting paragraaf 1.4), gebouwd. Ook een deel van het gebruik van de afgelopen jaren was in strijd met de beheersverordening.

 

De navolgende afbeeldingen geven een situatietekening en impressie van de huidige situatie weer.

    

^{Situatietekening huidige situatie}    

^{Impressie huidige situatie} 

2.3 Toekomstige situatie

Functioneel

Voor de functies die zijn beoogd in de toekomstige situatie is het voornemen dat extensieve dagrecreatie nadrukkelijk de boventoon voert. Het landgoed is uitsluitend geopend in de periode vanaf 9 uur tot 19 uur. Aan extensieve dagrecreatie als primair gebruik wordt invulling gegeven met de visvijvers en de buitenruimte rondom de visvijvers. De initiatiefnemer richt zich hoofdzakelijk op vissers, fietsers en wandelaars. De ligging aan een fietsroute maakt de locatie hier geschikt voor. De buitenruimte maakt het mogelijk het landschap, al dan niet op een educatieve manier, beleefbaar te maken. Hierbij kan gedacht worden aan een (educatieve) wandelroute over het landgoed.

 

Naast extensieve dagrecreatieve functies is ruimte voor ondersteunende voorzieningen. Als ondersteunende voorzieningen bij de visvijvers en het landgoed zijn een receptie, winkel en berging ten behoeve van het onderhoud van het landgoed beoogd. Verder is een ontbijt- en ontvangstruimte ten behoeve van de bed & breakfast en een terras voor gasten van de bed & breakfast en het landgoed (horecavoorzieningen vergelijkbaar met een TOP-locatie, geen aangewezen TOP-locatie, mogelijk in de toekomst wel) voorzien. Deze ondersteunende daghorecafunctie heeft in totaal maximaal 30 zitplaatsen (inclusief terras). Het terras aan de oostzijde van gebouw A wordt verder verkleind ten opzichte van de huidige situatie. De ondersteunende daghorecafunctie heeft openingstijden van 9 uur tot 19 uur.

  

In het bestaande gebouw dat op het 'eiland' in de westelijke visvijver gesitueerd is een bed & breakfast voorzien. Deze bed & breakfast bestaat uit één kamer met twee slaapplaatsen. De bestaande bed & breakfast in de voormalige bollenschuur omvat twee kamers met in totaal zes slaapplaatsen. Op 12 april 2012 is een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik als logiesgebouw. Op 1 maart 2021 is een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van de indeling van het logiesgebouw (eerste verdieping).

 

In de beoogde situatie wordt het perceel (hoofdgebouw, bijgebouw en erf) aan de Zandlaan 18 gebruikt voor wonen.

 

Ruimtelijk

De eigenaren van forelvisvijver en landgoed De Zuilen zijn voornemens een deel van de aanwezige bouwwerken te slopen, met uitzondering van de reeds vergunde bouwwerken (vergunning nr. 24094 d.d. 14 juni 2012). Met de gedeeltelijke sloop van de bebouwing tussen gebouw A en F wordt de oorspronkelijke bebouwingsstructuur deels hersteld. Het deel van gebouw A en F dat behouden blijft is het noordelijke en het zuidelijke deel. Het zuidelijke deel (A) is direct aan de oorspronkelijke bebouwing gebouwd en staat nabij de voormalige bollenschuur. Het noordelijke deel (F) betreft een relatief klein gebouw nabij de woning aan de Zandlaan 18. Door deze gebouwdelen te behouden wordt de bebouwing zoveel mogelijk geconcentreerd en kan het tussengelegen deel, waar nu het te slopen deel van het gebouw staat, een groene invulling krijgen.

 

Overzicht

De navolgende afbeelding geeft een situatietekening van de toekomstige situatie weer, die in het bijbehorende renvooi wordt toegelicht. In hetzelfde overzicht opgenomen wat het gebruik in de huidige en toekomstige situatie is en wat volgens de beheersverordening is toegestaan.

    

^{Situatietekening toekomstige situatie}

   

Aanduiding	Huidige situatie	Toekomstige situatie	Beheersverordening
A	- horeca (restaurant en bar) - eetzaal	- deels sloop (tussen A en F) - ondersteunende daghoreca - berging	dagrecreatie
B	bed & breakfast en wonen	bed & breakfast (twee kamers, zes slaapplaatsen)	dagrecreatie en bed & breakfast
C	bed & breakfast	bed & breakfast (één kamer, twee slaapplaatsen)	dagrecreatie
D	pannenkoekenrestaurant en terras	wonen (bijgebouw)	wonen
E	receptie en winkel t.b.v. de visvijvers	wonen	wonen
F	- horeca (restaurant en bar) - eetzaal	- deels sloop (tussen A en F) - receptie en winkel t.b.v. de visvijvers en bed & breakfast	dagrecreatie
buitenterrein I en II	visvijvers, parkeren en terras	visvijvers, parkeren en kleiner terras	dagrecreatie

 

De navolgende afbeelding toont een plattegrond van de gebouwen A en F, die gesitueerd zijn aan de Zandlaan, nadat een deel hiervan gesloopt is. De uitzondering hierop zijn de reeds vergunde bouwwerken (vergunning nr. 24094 d.d. 14 juni 2012).

 

^{Plattegrond gebouwen A en F}

  

Voor wat betreft van de gebouw A en F komt het beoogde gebruik gedeeltelijk overeen met wat als dagrecreatie wordt gezien. Zoals in toelichting paragraaf 1.4 is toegelicht passen activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen en natuurobservatie binnen de mogelijkheden van de beheersverordening. Voor de ondersteunende daghoreca (gebouw A) en het terras dient afgeweken te worden van de beheersverordening. Een andere strijdigheid met de beheersverordening heeft betrekking op het gebruik van gebouw C als bed & breakfast.

 

Ten aanzien van de aanwezige bouwwerken zijn de volgende te formaliseren bouwwerken onderdeel van de aanvraag:

• Het deel van de gebouwen A en F dat niet gesloopt wordt dient geformaliseerd te worden. Dit betreft onder andere de uitbouw die als keuken gebruikt wordt en de kap op het gebouw waar de receptie in gevestigd wordt.
• De overkapping tussen de gebouwen A en B bollenschuur is niet vergund en is in de aanvraag opgenomen.
• De poorten aan de noord- en zuidzijde (maximaal 3,3 m hoog) en de muur (1-2 m hoog), alle aan de zijde van de Zandlaan, zijn gedeeltelijk (de muur aan de Zandlaan is in 2012 gedeeltelijk vergund) niet vergund. De geldende beheersverordening staat voor de voorgevel en buiten de bouwvlakken erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van ten hoogste 1 m toe.

Met een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking kan zowel het gebruik als de aanwezige bebouwing vergund worden.

3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. duurzaam economisch groeipotentieel;
3. sterke en gezonde steden en regio's;
4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. 

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

    

Planspecifiek

Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling is de NOVI verder niet specifiek van belang. Wel wordt er aangesloten op de ambities en belangen van het Rijk, zoals het realiseren en behouden van een goede leefomgevingskwaliteit.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 20 september 2016 op onderdelen aangevuld.

 

Planspecifiek

Het Barro is verder niet specifiek van toepassing op het plangebied.

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit een van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1442) blijkt dat een ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als stedelijke ontwikkeling aangemerkt te kunnen worden. Wanneer een ontwikkeling voorziet in één van de andere in artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro genoemde stedelijke voorzieningen in de vorm van een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² of een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Het voorgenomen plan betreft het ten opzichte van wat de beheersverordening toestaat vergroten van de bebouwingsmogelijkheden met circa 170 m² bruto-vloeroppervlakte. Het terrein dat voor dagrecreatie en wonen wordt gebruikt niet in omvang niet toe. De enige functies die worden toegevoegd zijn immers de ondersteunende daghoreca en een bed & breakfast in een bestaand kleinschalig gebouw op het eiland in de westelijke visvijver. Gezien het voorgaande is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling.

 

Er dient geconcludeerd te worden dat het voorgenomen plan in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

De Omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 augustus 2020. De meest recente versie is 1 april 2023 in werking getreden. De Omgevingsvisie bestaat uit vier onderdelen:

1. Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur toont de essentie en de samenhang van verschillende ruimtelijke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie. Het integrale kaartbeeld van de ruimtelijke hoofdstructuur is opgebouwd uit de volgende kaartbeelden:

• het dagelijks stedelijk systeem, dat bestaat uit de stedelijke agglomeratie en de daarmee via hov (hoogwaardig openbaar vervoer) verbonden regiokernen;
• de hoogstedelijke zone tussen Leiden en Dordrecht;
• het logistiek-industriële systeem van mainport, greenports langs vaarwegen en zware infrastructuur;
• de samenhang van grote landschappelijke eenheden met de stedelijke agglomeratie;
• de groene ruimte en de groenblauwe structuur;
• het bodem- en watersysteem;
• energie.

2. Ambities en sturing

De provincie wil meer vertrouwen geven aan maatschappelijke initiatieven. De provincie werkt daarom vanuit een aantal sturingsprincipes: opgavegericht, provinciaal belang en maatwerk.

 

De provincie heeft zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze ambities zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en zijn gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De provincie heeft de volgende ambities:

• naar een klimaatbestendige delta;
• naar een nieuwe economie: the next level;
• naar een levendig meerkernige metropool;
• energievernieuwing;
• best bereikbare provincie;
• gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

3. Omgevingskwaliteit

Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. De volgende onderdelen vormen de basis van de omgevingskwaliteit:

• een beschrijving van de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland: de drie deltalandschappen, de Zuid-Hollandse steden en de strategische ligging in internationale netwerken;
• een beschrijving van de bestaande omgevingskwaliteit op basis van de leefomgevingstoets, met aandacht voor aspecten van milieukwaliteit. Hiertoe implementeert de provincie de beleidscyclus en monitor Omgevingskwaliteit;
• een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, op basis van de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'.

4. Beleidskeuzes

De provincie heeft in de Omgevingsvisie een overzicht gemaakt van samenhangende beleidskeuzes (zie Omgevingsvisie Zuid Holland).

 

Planspecifiek

1. Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur is voor het beoogde initiatief niet specifiek van belang gezien de aard en omvang van het initiatief. 

2. Ambities en sturing

De ambities van de provincie zijn niet specifiek van toepassing voor het beoogde initiatief, maar vormen tevens geen belemmering voor de herontwikkeling. 

3. Omgevingskwaliteit

Voor de beoogde ontwikkeling is de omgevingskwaliteit wel van belang. De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een ‘ja, mits-beleid’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart. Dit beleid maakt naar zijn aard meerdere uitleggen mogelijk. Vanuit de nieuwe sturingsfilosofie is dit een kans en geen bedreiging. Gelet op het gezamenlijke belang is een gedeelde opvatting over de uitleg en interpretatie van het kwaliteitsbeleid per concreet gebied wenselijk. De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Onderstaand zullen de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten nader worden omschreven.

 

Laag van de ondergrond

Op deze kaart valt het deelgebied binnen een gebied dat is aangeduid als 'kustcomplex'. Richtpunten binnen dergelijke gebieden zijn:

• Ontwikkelingen versterken en gebruiken waar mogelijk de natuurlijke dynamiek en omstandigheden van de kust (duinen, strand en voordelta/vooroever).
• Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen 'hoog en droog' en 'laag en nat' en bouwen voort op de parallelle kuststructuur.
• Veiligheidsmaatregelen zijn mede gericht op het versterken van het natuurlijk kustkarakter.

Omdat het deelgebied in de bestaande situatie al in gebruik is als recreatiegebied met bijbehorende activiteiten en bebouwing, zal de beoogde ontwikkeling geen effect hebben op het natuurlijke kustkarakter.

 

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen

Op deze kaart valt het deelgebied binnen een gebied dat is aangeduid als 'bollenlandschap'. Richtpunten binnen dergelijke gebieden zijn:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.  

De voorgenomen ontwikkeling is voorzien binnen het bestaande verkavelingspatroon en de al bebouwde zones. Het plan heeft geen invloed op het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap. Het plangebied gelegen achter de bebouwing betreft het gebied met de visvijvers. Deze zone achter de bebouwing aan de Zandlaan blijft zo open mogelijk.

 

Laag van de beleving

Op deze kaart valt de gronden van de visvijvers in het plangebied binnen een gebied dat is aangeduid als 'recreatiegebied'. Richtpunten binnen dergelijke gebieden zijn:

• Ontwikkelingen vergroten de diversiteit in ruimtelijke inrichting en programma tussen de verschillende recreatie- en groengebieden.
• Recreatieve routes dragen bij aan een betere verbinding van de buitenstedelijke groengebieden onderling en met de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Ontwikkelingen dragen bij aan het verbeteren van de kwaliteit ter plaatse en de samenhang tussen het binnenstedelijk en buitenstedelijk groen.
• (Her)inrichting van recreatiegebieden is gebaseerd op de ligging ten opzichte van het stedelijk weefsel, de recreatievraag, de landschappelijke kenmerken ter plaatse en de ligging ten opzichte van andere stedelijk groen.
• Ontwikkelingen behouden of versterken de openbaarheid van recreatiegebieden.

De Zuilen is al jaren een recreatief bedrijf dat door de jaren heen een stempel heeft gedrukt op de recreatieve invulling binnen de gemeente. Gezien de nabijheid van kernen en de ligging in het buitengebied is de beoogde ontwikkeling een versterking van de recreatieve functie. Er is dan ook geen strijdigheid met de provinciale uitgangspunten.

 

Gebiedsprofiel

Het plangebied valt binnen het gebiedsprofiel 'Duinen- en Bollenstreek'. Voor elk gebiedsprofiel zijn meerdere kaarten beschikbaar. In toelichting paragraaf 3.2.2 worden de relevante elementen van het gebiedsprofiel besproken.

4. Beleidskeuzes

De ontwikkeling sluit aan bij de beleidskeuze 'behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit'. Het ruimtelijke kwaliteitsbeleid bestaat uit de voorgenoemde lagen van de kwaliteitskaart en de gebiedsprofielen.

 

Verder draagt het initiatief bij aan de beleidskeuze 'beheer recreatievoorzieningen: gebieden en netwerken' vanwege de ligging aan een fietsroute, waardoor het recreatienetwerk versterkt wordt met een recreatieve voorziening. De provincie Zuid-Holland stelt als uitgangspunt dat de groene ruimte in en om de stad voor alle inwoners van het stedelijk netwerk op maximaal vijftien minuten fietsen op een aantrekkelijke manier bereikbaar is. Om dit samen met andere partners te bereiken, ziet de provincie een aantrekkelijk recreatief netwerk voor wandelen, fietsen en varen als een belangrijke opgave. Binnen de recreatiegebieden biedt de provincie ruimte aan nieuwe recreatieve voorzieningen, passend bij de ruimtelijke kwaliteit van het gebied.

 

Conclusie

Met de beoogde ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit de Omgevingsvisie. De ruimtelijke kwaliteit wordt niet aangetast en er wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen. De beoogde herontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie en is in lijn met de provinciale ambities.

 

3.2.2 Gebiedsprofiel Duin- en bollenstreek

Het gebiedsprofiel 'Duin- en bollenstreek' een handreiking om ruimtelijke kwaliteit mee te nemen in de ruimtelijke planvorming. Het profiel is een gezamenlijk vertrekpunt ten aanzien van de karakteristiek, de ruimtelijke kwaliteit en de ambitie voor dit specifieke gebied. Het profiel verbeeldt en beschrijft wat wordt verstaan onder ‘ruimtelijke kwaliteit’, welke elementen aan die kwaliteit ten grondslag liggen in relatie tot de kwaliteitskaart en hoe sturing gegeven kan worden aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.  

 

Planspecifiek

Het gebiedsprofiel is opgebouwd uit 14 elementen. De elementen welke betrekking hebben op het plangebied worden achtereenvolgens behandeld.

 

^{Uitsnede element Natuurlijke duinen}

 

Natuurlijke duinen - Strandvlakte

Door afgraving van de strandwallen zijn de hoogteverschillen tussen de strandwallen en -vlaktes nauwelijks nog zichtbaar. Oorspronkelijk waren de lager gelegen en natte strandvlaktes graslanden, vandaag vindt op een groot deel van de strandvlaktes ook bollenteelt plaats. Hiervoor zijn de gronden in het verleden omgespit, waarbij lager gelegen bodemlagen naar boven werden gebracht. Delen van de oorspronkelijke graslanden bleven behouden omdat de gronden bijvoorbeeld te nat waren. De provinciale ambities omtrent de strandvlaktes zijn:

1. in stand houden van de nog gave graslanden op de strandvlaktes als contrast met de voor de bollenteelt in cultuur genomen afgezande oude duinen en strandwallen; 
2. nieuwe ontwikkelingen nemen de ruimtelijke eenheden, die samenhangen met de poldergrenzen als leidraad.

Het planvoornemen is geheel voorzien op het bestaande landgoed (deels te formaliseren). Daarmee ziet het planvoornemen niet toe op een afname van graslanden. Voorts is de ontwikkeling zodanig kleinschalig dat deze niet conflicteert met de ruimtelijke eenheid.

      

^{Uitsnede element Water als structuurdrager (plangebied in zwart kader)}

 

Water als structuurdrager - Polderwatersysteem

Het polderwatersysteem bestaat vooral uit smalle watergangen. Vergeleken met bijvoorbeeld zanderijvaarten zijn de sloten veel onopvallender en hebben een grilliger verloop. Naast de overwegend smalle watergangen zijn enkele bredere sloten in de strandvlaktes aanwezig. Deze zijn vaak oude watergangen die het water afvoerden in de richting van de Oude Rijn. De brede sloten hebben vaak een karakteristiek verloop en zijn bepalend voor de structuur van de polder. De ambitie voor deze watergangen is onder andere dat de waterberging koppelend aan doorgaande noord-zuidgeoriënteerde watergangen en herstel van zichtlijnen. Zoals mede blijkt uit hoofdstuk 4 voorziet het planvoornemen in een beperkte toename aan verharding. Deze toename blijft onder de drempelwaarde van het hoogheemraadschap van Rijnland. Watercompenserende maatregelen zijn niet noodzakelijk. Daarmee wordt er geen aanvullende waterberging gerealiseerd. Ook wordt niet voorzien in ingrepen in het bestaande polderwatersysteem. Herstel van zichtlijnen is derhalve niet aan de orde.

 

^{Uitsnede element Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap (plangebied in zwart kader)}

 

Gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap - Fietsknooppuntennetwerk

In de Duin- en bollenstreek komen twee toeristische troeven bij elkaar. Aan een kant het strand- en duinengebied met badplaatsen zoals Noordwijk aan Zee en aan de andere kant - vooral in het voorjaar - het veel bezochte bollengebied met de Keukenhof. De provincie streeft naar het koppelen van de toeristische troeven, zodat gedurende het hele jaar de Duin- en bollenstreek bezocht kan worden. Daarbij is het onder andere van belang dat het regionale routenetwerk voor fietsen en wandelen compleet en knelpuntvrij is. Het voorliggende initiatief fungeert als pleisterplaats langs een fietsknooppuntennetwerk. Daarmee wordt een nieuwe bestemming aan het bestaande netwerk toegevoegd, hetgeen resulteert in een versterking van de recreatieve waarde van het netwerk.

 

Bollenlandschap in de binnenduinrand - Bollengebied

De bollenteelt begon op afgravingen en strandwallen en jonge duinen. Vanaf 1980 werden de bollen ook op strandvlaktes geteeld door het zand uit de ondergrond naar boven te halen. Het bollengebied heeft naast de landbouwfunctie ook een grote toeristische waarde. Kenmerkend voor het gebied zijn de bollenvelden in combinatie met historische bollenschuren, kleine rijtjes arbeiderswoningen en wegbegeleidende hagen. De provincie ambieert onder meer dat de bebouwing die het gebied identiteit verleent, zoals bollenschuren en arbeiderswoningen, wordt gekoesterd. Daarnaast is de ambitie het zicht op de bollenvelden en het contrast tussen de open vlakten en de bestaande verdichte zones (bebouwing en beplanting) te behouden en te versterken. In het plangebied is geen karakteristieke bebouwing aanwezig. Het voorgenomen plan heeft geen invloed op het zicht op de bollenvelden en het contrast met verdichte zones. Vanwege de aanwezigheid van opgaande en dichte beplanting is het plangebied reeds afgeschermd van de omliggende gronden. Daarmee is de ontwikkeling passend binnen het door de provincie opgestelde gebiedsprofiel en kan gesteld worden dat de ontwikkeling past binnen het provinciale landschap 'Duin- en bollenstreek'.

 

3.2.3 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Tegelijk met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening op 1 augustus 2020 in werking getreden. De meest recente versie is op 1 januari 2024 in werking getreden. In de Omgevingsverordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingsverordening draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke beleid zoals dat benoemd is in de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening omvat in aanvulling op de Omgevingsvisie toetsbare criteria waaraan planvorming moet voldoen.  

 

Ruimtelijke kwaliteit 

In paragraaf 3.7.3 van de Omgevingsverordening zijn instructieregels over ruimtelijke kwaliteit opgenomen. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit is sprake van een vorm van inpassen (artikel 7.43 onder a), omdat de ontwikkeling zich afspeelt op het bestaande terrein van De Zuilen en past bij de aard en de schaal van het gebied. Met de toekomstige invulling is rekening gehouden met de bestaande gebiedsidentiteit. In toelichting paragraaf 3.2.1 is aangetoond dat wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Hieruit blijkt dat het beoogde plan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart voldoet.

 

Het oostelijk deel van het plangebied is aangewezen als beschermingscategorie 2 in verband met de aanwijzing als (openbaar) recreatiegebied. Openbare recreatiegebieden zijn gebieden die een onmisbare bijdrage leveren aan de leef- en vestigingskwaliteit in zowel het stedelijk als het landelijk gebied in de provincie. Het voorgenomen plan doet geen afbreuk aan de potentie en ruimtelijke kwaliteit van het recreatiegebied. De beoogde bed & breakfast op het eiland in de westelijke visvijver valt gedeeltelijk binnen deze aanwijzing. Aangezien het planvoornemen buiten deze beschermingscategorie valt, en het deel wat binnen de categorie valt enkel een functiewijziging ten behoeve van recreatie betreft, vormt deze aanwijzing geen belemmering.

 

Het plangebied behoort tot beschermingscategorie 3 in verband met de aanwijzing als buitengebied. In artikel 6.9a van de omgevingsverordening is opgenomen dat een ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied mogelijk is, mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast. Het plangebied heeft reeds een groen karakter, maar is door de aanwezigheid van bebouwing en beplanting wel besloten. Als gevolg van het voorgenomen plan worden de openheid en het groene karakter van het landschap dan ook niet aangetast. Daarnaast betreft de ontwikkeling een recreatieve functie die passend is buiten het bestaand stad- en dorpsgebied.

  

Ladder voor duurzame verstedelijking

Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft in artikel 7.45 een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstelijking opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken.

 

In toelichting paragraaf 3.1.3 is toegelicht dat het voorgenomen plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is immers geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het onderhavige geval worden op basis van artikel 7.45 van de Omgevingsverordening geen aanvullende eisen gesteld.

 

Bollenteeltgebied

De verdere ontwikkeling van de Greenport Duin- en Bollenstreek tot een vitale, economisch concurrerende en duurzame greenport is van provinciaal belang. In verband hiermee streeft de provincie naar herstructurering van het bollencomplex, landschapsverbetering en handhaving van het teeltareaal bollengrond. Het westelijk deel van het plangebied is op de kaart aangeduid als ‘bollenteeltgebied’.

 

In artikel 7.58 is opgenomen dat een bestemmingsplan voor gronden binnen het bollenteeltgebied, primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toelaat, alsmede de daarbij behorende voorzieningen. Het voorgenomen plan leidt niet tot een afname van het areaal dat voor de bollenteelt gebruikt kan worden, omdat de gronden in het plangebied reeds zijn bestemd voor dagrecreatie en wonen. Daarmee is het in overeenstemming met de gedachte dat het bestaande teeltareaal aan bollengrond gehandhaafd moet worden.

  

Conclusie 

Gezien het voorgaande dient er geconcludeerd te worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit de Omgevingsverordening voor de onderhavige ontwikkeling.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016

In juli 2016 is door de betrokken gemeenteraden de herziening van de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek 2016 (ISG2016) vastgesteld. Het doel van deze structuurvisie is drieledig:

• het gedetailleerder dan in de Regionale StructuurVisie (RSV) vastleggen van het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de vitalisering van de Duin- en Bollenstreek tot en met 2030;
• het, in tegenstelling tot de RSV, wettelijk verankeren van het ontwikkelingskader als zelfbindend ontwikkelingskader voor de greenportgemeenten;
• het verschaffen van een planologisch juridische basis voor het verevenen van plankosten op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De ISG2016 heeft een integraal karakter en geldt voor nagenoeg het hele buitengebied van de zes greenportgemeenten. Het beleid richt zich hoofdzakelijk op de toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het buitengebied. Met als doel een gemeenschappelijk inzet voor de herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Dit in samenspraak met verbetering van de natuurlijke, landschappelijk en recreatieve kwaliteiten.

 

Om het doel te bereiken hanteren de gemeenten een aantal pijlers voor het ruimtelijk beleid tot 2030, te weten: 

• faciliteren van de herstructurering, versterking en vernieuwing van het gehele bollen-, vaste planten- en bloemencomplex in combinatie met verbetering van het landschap;
• realiseren van de daarvoor benodigde ruimtelijke functiewijzigingen in de Duin- en Bollenstreek;
• bijdragen aan de sociaaleconomische vitaliteit van de greenportgemeenten;
• bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van de gehele regio Holland-Rijnland.

Planspecifiek

De Duin- en Bollenstreek is een gebied met een hoge landschapskwaliteit met natuurwaarden en voldoende recreatiemogelijkheden. De planlocatie is op de visiekaart grotendeels aangeduid als 'open houden grasland met veehouderij, agrarisch natuurbeheer en recreatief medegebruik, waarbij de Zandlaan onderdeel is van het fietsroutenetwerk. Voor Hillegom-Noord is het voornemen (nieuwe) recreatiegebieden met een natuurlijk karakter te versterken en te ontwikkelen. De planlocatie heeft een natuurlijk karakter. De beoogde recreatieve functies, die hoofdzakelijk een extensief karakter hebben, worden als passend in het gebied beschouwd.

 

Gezien het voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met de ISG2016.

3.4 Gemeentelijk beleid

 

3.4.1 Omgevingsvisie Hillegom 2030

Op 22 februari 2018 is de 'Omgevingsvisie Hillegom 2030' vastgesteld en op 17 oktober 2019 is de 'Omgevingsvisie Hillegom - herziening 2019' vastgesteld. De actualisatie van 2021 is op 15 juli 2021 vastgesteld. Tegelijkertijd is naar analogie daarvan het Omgevingsplan Buitengebied en de Zanderij vastgesteld. Met de omgevingsvisie wordt de koers voor de gemeente uitgezet richting 2030. Met de omgevingsvisie als kompas, wil de gemeente samen met inwoners en ondernemers ook doelen bereiken op het gebied van duurzaamheid. Om hier gehoor aan te geven is duurzaamheid in brede zin als leidend principe gekozen in deze omgevingsvisie. In de omgevingsvisie denkt en handelt de gemeente vanuit het principe van de drie P’s ('People, Planet, Profit').

 

In de Omgevingsvisie staat de vraag centraal hoe de gemeente er in 2030 uitziet. Bij het opstellen van de omgevingsvisie is rekening gehouden met ontwikkelingen zoals vergrijzing, duurzaamheid, energie, klimaat, gezondheid, waterberging, sociale aspecten, enzovoort. Duurzaamheid is het leidend principe in de visie met aandacht voor landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit en gezondheid e.d. In de omgevingsvisie is voorts een afwegingskader opgenomen dat gebaseerd is op Fysieke, Economische en Sociale Duurzaamheid (ook wel bekend als People, Planet, Profit). Het is een integrale visie voor de fysieke leefomgeving waardoor de gemeente middels integraal beleid en perspectief de initiatieven voor inwoners, bedrijven en instellingen in Hillegom kan beoordelen. Daarbij is de omslag gemaakt naar het nieuwe principe “ja, mits” in plaats van “nee, tenzij”. 

 

In de visie zijn de ambities en de koers voor de gehele gemeente en per deelgebied in beeld gebracht, die vervolgens juridisch zijn vastgelegd in een Omgevingsplan en uitvoeringsprogramma(’s). In de Omgevingsvisie is het grondgebied in 7 deelgebieden opgedeeld: Duurzame Bloementuin, Hollandse Weides, Historisch Hart, Heerlijke Woonplaats, Werkplaats Hillegom, Levendige linten en Duurzame verbindingen. Per deelgebied is het karakter en de koers beschreven.

  

Planspecifiek

Op de omgevingsvisiekaart (zie navolgende afbeelding) is het plangebied aangeduid als 'Duurzame bloementuin', 'Levendige linten' en 'Hollandse weides'.

 

Duurzame bloementuin

Het westelijke deel van het plangebied is aangemerkt als 'Duurzame bloementuin'. De koers van het deelgebied Duurzame bloementuin bevat de volgende onderwerpen:

• faciliteren van schaalvergroting en herstructurering bollenteeltbedrijven;
• overgang naar 100% emissieloze en residuvrije teelt;
• opwekken van duurzame energie;
• verbeteren ruimtelijke kwaliteit en versterken gebiedskarakteristieken;
• benutten van recreatieve potenties;
• verhogen biodiversiteit;
• geen verslechtering milieukwaliteit.

In 'Duurzame bloementuin' staat de verbetering van de landschappelijke kwaliteit en de economische vitaliteit voorop. Dit wil de gemeente bereiken door het bollengebied de komende jaren te transformeren tot een proeftuin voor duurzame en vitale bollen- en vaste plantenteelt, waarbij de teelt in Hillegom in 2030 100% biologisch is met een duurzaam bodemgebruik. Daarnaast wordt gestreefd naar landschappelijke kwaliteitsverbetering met behoud of versterking van de gebiedskarakteristieken, waaronder (de beleving/zichtbaarheid van) cultuurhistorische elementen, openheid en structuren. Ten  slotte staan de duurzaamheidsthema's robuust klimaatbestendig watersysteem en energiebesparing hoog op het prioriteitenlijstje van de gemeente.

 

In toelichting paragraaf 4.11 is aandacht voor het aspect duurzaamheid en de uitwerking van people, planet en profit.

 

Met het voorgenomen plan wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en worden de gebiedskarakteristieken versterkt, omdat bebouwing wordt gesloopt.

 

Daarnaast is één van de kernpunten voor de 'Duurzame bloementuin' het benutten van recreatieve potenties. Daarbij wordt kleinschalig bollentoerisme gestimuleerd. Voor de N208 wordt een parelsnoer nagestreefd dat de toeristische attracties in het buitengebied met het centrum van Hillegom verbindt. Langs de N208 is ruimte voor wat grootschaliger recreatieve ontwikkelingen. De planlocatie is op circa 300 m afstand van de N208 gelegen. Aan de noordzijde van Hillegom moet de realisatie van een Toeristisch Overstappunt (TOP) Hillegom duidelijker herkenbaar en recreatief toegankelijker maken. Vanwege de nabijheid van de N208 en het TOP en de ligging aan een fietsroute is de locatie geschikt voor recreatieve ontwikkelingen. Het beoogde gebruik op de planlocatie dient aangemerkt worden als een (extensieve) recreatieve functie. De beoogde ontwikkeling is naar aard en omvang zeer beperkt ten opzichte van wat reeds is toegestaan en wordt derhalve als passend gezien.

 

Levendige linten

De Zandlaan is in de Omgevingsvisie Hillegom als 'Levendig lint' aangemerkt. Een belangrijk ruimtelijk uitgangspunt is dat de ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de karakteristieken en kwaliteiten van het betreffende type lint. Het lint van de Zandlaan is een ‘tuinderslint’. De uitgangspunten bij ruimtelijke ontwikkelingen in een ‘tuinderslint’ zijn als volgt:

• behouden van de openheid en de verspreide bebouwingsstructuur;
• de linten beplanten met hagen: hagen zorgen voor aankleding van het landschap zonder de openheid van de strandvlaktes aan te tasten;
• stimuleren van erfbeplanting met streekeigen beplanting: erfbeplanting versterkt het ensemble van tuinderswoning en bedrijfsgebouwen en zorgt voor een groen uitstraling van het erf;
• behouden van het overwegend agrarische karakter van de bebouwing;
• bij nieuwe ontwikkelingen de woonbebouwing voorop de kavel plaatsen - evenwijdig aan de kavelgrens - en bedrijfsgebouwen achter de rooilijn van de woonbebouwing plaatsen.

Het voorgenomen plan gaat uit van gedeeltelijk behoud van de bebouwingswand langs de Zandlaan. Een deel van gebouw A wordt gesloopt, waarmee de openheid toeneemt. Het beoogde plan bevat geen nieuwe bebouwing mogelijk waarvan de rooilijn afwijkt van wat is toegestaan volgens de beheersverordening. Het deel van het terrein dat grenst aan de Zandlaan en niet bebouwd is, kent een groene invulling met erfbeplanting.

 

Hollandse weides

Het oostelijke deel van het plangebied is aangemerkt als 'Hollandse weides'. De koers van het deelgebied Hollandse weides bevat de volgende onderwerpen:

• versterken van natuurwaarden;
• uitbreiden areaal open weides en tegengaan verrommeling;
• creëren van aantrekkelijke (dorps)randen;
• vergroten beleefbaarheid en verhogen recreatieve waarde met kleinschalige initiatieven.

In de 'Hollandse weides' kunnen kleinschalige recreatieve ontwikkelingen een plek krijgen, zolang ze plaatsvinden op de bestaande erven. Daarbij zet de gemeente Hillegom ook in op het verhogen van de beleefbaarheid van het polderlandschap. Bij het voorgenomen plan is in de 'Hollandse weides' uitsluitend een kleinschalige functiewijziging ten behoeve van een bed & breakfast beoogd. Omdat deze functiewijziging kleinschalig is en dit de recreatieve waarde en de beleefbaarheid van het gebied vergroot, is het in overeenstemming met de omgevingsvisie.

De Vosse- en Weerlanerpolder is door de aanwezigheid van wandelpaden bovendien een recreatief uitloopgebied aan de noordrand van Hillegom. Met de bestaande visvijvers en de omgeving daarvan kunnen natuurwaarden versterkt worden. Dit deel van het terrein is geschikt om het gebied meer beleefbaar te maken en de recreatieve waarde te verhogen.

4 Omgevingsaspecten

Er geldt dat het aantal zitplaatsen bij de ondersteunende daghoreca gaandeweg is aangepast van 70 naar 30 zitplaatsen. Bij enkele onderzoeken waarnaar in dit hoofdstuk wordt verwezen is uitgegaan van het oorspronkelijke aantal zitplaatsen (70). Omdat de (ruimtelijke) impact van een kleiner aantal zitplaatsen minder is en de betreffende onderzoeken als een worstcasebenadering beschouwd kunnen worden, is het aanpassen van deze onderzoeken niet benodigd.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

Uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:2414, 18 juli 2018) blijkt dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Daarbij mogen de bestaande planologische mogelijkheden worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

 

De bebouwingsmogelijkheden nemen bij het voorgenomen plan vergeleken met de bestaande (planologische) situatie beperkt toe. Het formaliseren van circa 170 m² aan gebouwen betreft een wijziging die naar aard en omvang zeer beperkt is. De gebruiksmogelijkheden nemen weliswaar toe ten opzichte van de bestaande planologische situatie, maar de gronden zijn reeds voor dagrecreatie en wonen bestemd. Er is daarmee geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject (categorie D 11.2) of van een landinrichtingsproject (categorie D 9) als bedoeld in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid d. Dit betekent dat het Besluit milieueffectrapportage niet van toepassing is en dat er geen m.e.r.-(beoordelings)plicht geldt.

 

Desondanks zijn in het kader van dit ruimtelijk plan de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht. Hieruit is niet gebleken dat er sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit ruimtelijke plan te nemen. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten. De kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zijn niet van dien aard dat er aanleiding bestaat tot het opstellen van een milieueffectrapportage.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

In de beoogde situatie zijn visvijvers met bijbehorende voorzieningen, ondersteunende daghoreca (met terras) en een bed & breakfast voorzien. Dergelijke bedrijven worden op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' getypeerd als 'hengelsport', 'restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen e.d.' en 'hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra', die onder categorie 1 vallen. De hinder en het gevaar van de functies in het plangebied, die ten hoogste milieucategorie 1 betreffen, zijn dusdanig beperkt dat een onderlinge beschouwing niet aan de orde is.

 

In de directe omgeving bevinden zich een tuincentrum, enkele burgerwoningen en agrarische bedrijven. De omgeving is hiermee te kenschetsen als gemengd gebied, waarmee de richtafstand voor activiteiten in categorie 1 met één afstandsstap kan worden verkleind van 10 tot 0 m. Daarmee wordt er voldaan aan de richtafstand tot woningen van derden (Zandlaan 14, Zandlaan 18, Zandlaan 20 en Zandlaan 22a).

 

Om te beoordelen of er ter plaatse van de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en of kan worden voldaan aan de normen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd (Mobius consult, 6601.03, 29 juli 2022). Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt wat de geluidbelasting op de omliggende woningen ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens stemgeluiden op het terras betrokken. Uit het onderzoek blijkt dat voor zowel het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau als het maximale geluidsniveau voldaan wordt aan de gestelde normen.

 

Op de navolgende afbeelding is met paarse lijnen aangegeven met welke geluidschermen is gerekend en op welke plaatsen in beoogde situatie een geluidscherm aanwezig zal zijn. Het plaatsen en het in stand houden van de geluidschermen waarvan in het akoestisch onderzoek is uitgegaan moet geborgd door middel van het opnemen van voorschriften in de omgevingsvergunning. Dit geldt niet voor het scherm langs de Zandlaan, dat akoestisch niet relevant is.

 

^{Geluidschermen}

 

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet inzicht worden gegeven in de geluidbelasting ten gevolge van de indirecte geluidhinder, zoals indirecte geluidhinder als gevolg van wegverkeer. Uitgaande van 403 motorvoertuigbewegingen per etmaal (zie toelichting paragraaf 4.7.1) wordt niet verwacht dat de voorkeurswaarde van 50 dB(A) voor indirecte hinder wordt overschreden. Daarmee kan geconcludeerd worden dat indirecte hinder niet aan de orde is.

 

Omdat er sprake is van een inrichting op grond van de Wet milieubeheer, moet een melding worden gedaan van de veranderingen in de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van de melding uit 2014. De aanvrager heeft deze melding ingediend, die op 15 juni 2023 compleet is bevonden. Verder geldt de fontein in de voorste vijver niet ingeschakeld mag worden, gelijk aan waarvan in het akoestisch onderzoek is uitgegaan. Dit kan in de voorschriften van de omgevingsvergunning opgenomen worden.

 

Gezien het voorgaande dient geconcludeerd te worden dat het voorgenomen plan geen belemmering vormt voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van gevoelige bestemmingen in de omgeving.

4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  • verzorgingstehuizen;
  • psychiatrische inrichtingen;
  • medisch centra;
  • poliklinieken;
  • medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

 

Planspecifiek

Het beoogde plan betreft geen nieuwe geluidgevoelige objecten in het kader van de Wgh. Daarmee hoeft vanuit de Wgh niet inzichtelijk gemaakt te worden wat de geluidbelasting van wegen, spoorwegen en geluidgezoneerde industrieterrein op geluidgevoelige objecten is

 

De bedrijfsactiviteiten kunnen wel leiden tot een toename aan geluidbelasting op gevoelige bestemmingen in de omgeving. In toelichting paragraaf 4.2 is hier aandacht voor.

4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM₁₀ of NO₂ dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling bestaat niet uit gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen. Desalniettemin is in het kader van een goede ruimtelijke ordening met behulp van de NSL Monitoringstool (2020) gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Hieruit blijkt dat blijkt de achtergrondconcentraties fijnstof PM_10, fijnstof PM_2,5 en stikstofdioxide (NO₂) nabij het plangebied over het jaar 2020 maximaal 17,5 µg/m³, 9,8 µg/m³ en 18,7 µg/m³ bedragen. Daarmee wordt er voldaan aan de normen van 40 µg/m³ (fijnstof PM₁₀ en NO₂) en 25 µg/m³ (fijnstof PM_2,5). 

 

Voor wat betreft de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van dusdanige geringe omvang dat het 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De onderstaande berekening, op grond van de verkeersaantrekkende werking (zie toelichting paragraaf 4.7.1), onderschrijft deze stelling en toont aan dat de verslechtering van de luchtkwaliteit ruimschoots onder de grens voor NIBM blijft. Vanuit het aspect luchtkwaliteit is de planontwikkeling uitvoerbaar.

 

^{Berekening verslechtering luchtkwaliteit met NIBM-tool (versie 23 april 2022)}

4.5 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

In het kader van de bestemmingswijziging van 'Agrarisch' naar 'Recreatie', die mogelijk gemaakt is met het projectbesluit 'Zandlaan 16', is een onderzoek gedaan naar de bodemgesteldheid (Terrascan, kenmerk T.10.5891, verkennend bodemonderzoek Zandlaan 16 te Hillegom van mei 2010). Destijds is geconcludeerd dat er voor het voorgenomen recreatieve gebruik geen (milieuhygiënische) belemmeringen bestonden op het gebied van de bodemkwaliteit. Om vast te stellen of de locatie geschikt is voor de te formaliseren bebouwing en het beoogde gebruik is het nodig met een recent bodemonderzoek aan te tonen dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater hiervoor geschikt is. Om die reden is er een verkennend bodem- en asbestonderzoek (Grondslag, 33107, 8 oktober 2020) uitgevoerd.

 

Bij het verkennend bodem- en asbestonderzoek is onderscheid gemaakt twee deellocaties. Deellocatie I betreft het deel van het terrein aan de zijde van de Zandlaan (westzijde), waar bebouwing en verharding aanwezig is. Deellocatie II is het 'eiland' waar de bed & breakfast is voorzien.

 

Op deellocatie I zijn lichte verhoogde gehalten aan zware metalen, minerale PAK en PCB aangetoond. Er zijn geen verhogingen aan OCB aangetoond. In het grondwater is hooguit het gehalte aan barium licht verhoogd.

 

In een mengmonster van deellocatie I is asbest aangetoond. Dit gehalte overschrijdt de toetswaarde voor een nader onderzoek niet. In het tweede mengmonster is analytisch geen asbest geconstateerd. Visueel is op en in de bodem geen asbest waargenomen.

 

Op deellocatie II zijn in de boven- en ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aan kwik, minerale olie en PAK aangetoond. In het bovengrondmonster van deze deellocatie is geen verhoging aan OCB geconstateerd. In het grondwater zijn lichte verhogingen aan barium en molybdeen gemeten.

 

Ter plaatse van deellocatie II is in de grond zowel visueel als analytisch geen asbest aangetoond.

 

Gezien de resultaten van het verkennend bodem- en asbestonderzoek is er geen aanleiding om een aanvullend onderzoek te verrichten. De onderzoeksresultaten vormen geen belemmeringen voor het beoogde gebruik. Er dient geconcludeerd te worden dat het er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect bodem.

4.6 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

    

Planspecifiek

Met de risicokaart externe veiligheid kan voor de planlocatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en/of transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart.

 

   

^{Uitsnede risicokaart (plangebied is zwart omcirkeld)}

   

Uit de risicokaart is op te maken dat er geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen of transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de nabijheid van het plangebied zijn gelegen. Daarmee vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

 

De Veiligheidsregio Midden Holland (VRHM) is om advies gevraagd in het kader van de voorliggende ruimtelijke onderbouwing. De VRHM merkt in het advies d.d. 2 november 2020  op dat er geen externe veiligheidsscenario's relevant zijn voor het plangebied. Eer zijn ook geen andere bijzonderheden. Wel zijn vraagt de VRHM aandacht voor de bereikbaarheid voor hulpdiensten en het verhogen van de 'rookmelderdichtheid' vanwege de overschrijding van de opkomsttijd.

4.7 Verkeer en parkeren

Om te beoordelen of met dit plan sprake is van een goede ruimtelijke ordening, is ook het effect van het project op de verkeersstructuur en het parkeren van belang.

 

4.7.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

Goudappel heeft een verkeersonderzoek voor de beoogde ontwikkeling (Goudappel, 06660.20200728.N1.04, 30 december 2021) uitgevoerd. De uitbreiding zal gedurende een werkdag 403 motorvoertuigbewegingen genereren. Hiervan zal het totale aantal worden afgewikkeld op de Zandlaan. Het verkeer zal zich in noordelijke (75%, 302 motorvoertuigbewegingen) als in zuidelijke richting (25%, 101 motorvoertuigbewegingen) verdelen. In noordelijke richting ligt de Kennemerbeekweg. Naar verwachting zal de Kennemerbeekweg 302 motorvoertuigbewegingen per werkdag etmaal af moeten wikkelen.

 

De Zandlaan beschikt over een intensiteitsgrens van 400 tot 1.000 motorvoertuigbewegingen per etmaal, terwijl in de referentiesituatie maximaal 200 motorvoertuigbewegingen verwacht worden. In de huidige situatie bevinden zich hier alleen een tuincentrum, het huidige landgoed 'De Zuilen' en een aantal woningen. Ook met een intensiteitsgrens van 400 tot 1.000 voertuigbewegingen is er sprake van voldoende restcapaciteit. De toename van 403 motorvoertuigbewegingen op de Zandlaan resulteert niet in een problematische verkeersafwikkeling en verslechtering van de verkeersveiligheid. Daarbij dient opgemerkt worden dat in het verkeersonderzoek is uitgegaan van ondersteunende daghoreca met 70 zitplaatsen, terwijl er als onderdeel van het voorgenomen plan thans ondersteunende daghoreca met maximaal 30 zitplaatsen is voorzien, waarmee de resultaten van het verkeersonderzoek als een worstcasebenadering gezien moeten worden.

 

4.7.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. 

 

Gemeentelijk beleid

De Nota parkeernormen d.d. 15 april 2016 is de basis voor het bepalen van de parkeerbehoefte in de gemeente Hillegom. In dit document zijn de gemeentelijke parkeernormen opgenomen.

 

Planspecifiek

Het voorgenomen plan omvat meerdere functies. Hiernavolgend is per toekomstige functie het aantal benodigde parkeervoorzieningen in beeld gebracht. De functie gezamenlijk vormen de totale parkeervraag.

 

Ondersteunende daghoreca

De ondersteunende daghorecafunctie in de vorm van een ontbijt- en ontvangstruimte voor gasten van de bed & breakfast van circa 167 m² bvo is onderdeel van het voorgenomen plan. De horecafunctie bevat in totaal ten hoogste 30 zitplaatsen, ongeacht of dit binnen of buiten op het terras is. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte van de ondersteunende daghorecafunctie is de bruto vloeroppervlakte maatgevend.

 

De parkeernorm van een restaurant, dat het meest overeen komt met de beoogde ondersteunende daghorecafunctie, bedraagt volgens de Nota parkeernormen ten hoogste 15,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. De parkeervraag van de horecafunctie bedraagt daarmee 25,1 parkeerplaatsen.

 

Receptie en winkel ten behoeve van de visvijvers en bed & breakfast

De receptie en winkel vormen een voorziening behorende bij de visvijvers en de bed & breakfast, die geen zelfstandige parkeervraag zal hebben. 

 

Visvijvers

In de zomer van 2013 is de visvijver opengesteld voor publiek. Deze functie trekt vooral in de weekenden (overdag) verkeer aan. Voor een visaccommodatie zijn geen parkeerkencijfers bekend op basis van de gemeentelijke parkeernormennota. Voor deze functie wordt de parkeerbehoefte gebaseerd op het gemiddelde in gebruik zijnde aantal visplaatsen. Dit aantal plaatsen bedraagt 40. De maximale bezettingsgraad hiervan ligt in het weekend (middag). Conform de rekenmethode van het CROW wordt de berekening dan als volgt: gemiddeld aantal visplaatsen per dag * aandeel autogebruik * maximale aanwezigheid. De maximale parkeerbehoefte van de visvijvers bedraagt op basis van deze formule 40 x 0,82 x 100% = 32,8 parkeerplaatsen.

 

Bed & breakfast

De bed & breakfast in de voormalige bollenschuur telt slaapkamers met in totaal zes slaapplaatsen. De bed & breakfast op het eiland tussen de visvijvers telt één kamer met twee slaapplaatsen. De Nota parkeernormen en de CROW-publicaties bevatten geen normen voor dit soort functies. Derhalve wordt aangesloten bij een hotel, dat volgens de Nota parkeernormen per 10 kamers in het buitengebied een gemiddelde parkeernorm van 9,0 parkeerplaatsen kent. De totale parkeerbehoefte van de bed & breakfast bedraagt, uitgaande van drie kamers, 0,3 x 9,0 = 2,7 parkeerplaatsen.

 

Woning Zandlaan 18

Ten aanzien van de woning aan de Zandlaan 18 treden ten opzichte van de huidige planologische situatie geen wijzigingen op. Daarmee blijft de parkeerbehoefte gelijk. Er is rondom de woning aan de Zandlaan 18 voldoende ruimte voor het realiseren van het benodigde aantal parkeerplaatsen (2).

 

Totale parkeervraag

De totale parkeerbehoefte van de ondersteunende daghorecafunctie, bed & breakfast en de visvijvers bedraagt 60,6 parkeerplaatsen (afgerond 61 parkeerplaatsen).

 

In het totaal wordt voorzien in 62 parkeerplaatsen. Auto's kunnen op het terrein een rondje rondom de vijvers rijden, zodat er niet gekeerd hoeft te worden. Ten zuiden van de horecafunctie en de voormalige bollenschuur (gebouwen A en B), ter hoogte van Zandlaan 14, worden 15 parkeervoorzieningen gerealiseerd. Daarnaast is aan de noord- en zuidzijde van vijver I, de middelste vijver, ruimte gereserveerd voor 47 parkeerplaatsen. Daarmee wordt de totale parkeerbehoefte opgevangen op eigen terrein.

        

^{Situering parkeerplaatsen}

 

Fietsparkeren  

Het plangebied ligt aan een recreatieve fietsroute. De verwachting is dat de ondersteunende daghorecafunctie met terras aantrekkelijk is voor recreatieve fietsers. De verwachting is dat er relatief veel bezoekers met de fiets komen. Aan de voorzijde van het terrein, nabij de receptie en winkel ten behoeve van de visvijvers en de bed & breakfast, is ruimte gereserveerd voor een fietsenstalling (circa 32 m²).

4.8 Water

 

4.8.1 Generiek beleid

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21e eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

4.8.2 Hoogheemraadschap van Rijnland

Waterbeheerprogramma 2022 - 2028

Voor de planperiode 2022 - 2028 is het waterbeheerprogramma (WBP6) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. Met het programma WBP6 maakt Rijnland duidelijk hoe het, in samenwerking met de omgeving, invulling geeft aan zijn wettelijke taken en zijn eigen ambities voor de periode 2022 - 2028. In het WBP zijn voor een aantal onderdelen verschillende doelen geformuleerd. Het gaat daarbij in hoofdlijnen om het volgende: 

1. Waterveiligheid: Rijnland beschermt het beheergebied, de inwoners en bedrijven tegen overstromingen vanuit zee, de rivieren en het regionale watersysteem.
2. Voldoende water: Samen met de omgeving zorgt Rijnland voor voldoende water. Niet te veel, niet te weinig, maar precies genoeg voor inwoners, bedrijven en natuur.
3. Schoon water: Rijnland zorgt voor een goede ecologische en chemische waterkwaliteit, afgestemd op de verschillende functies en versterkt de biodiversiteit.
4. Waterketen: Rijnland zuivert afvalwater van huishoudens en bedrijven. Hiermee draagt het waterschap bij aan een goede volksgezondheid, een goede waterkwaliteit en een gezonde leefomgeving.
5. Rijnland duurzaam: Samen met de omgeving zet Rijnland in op duurzaam werken door de kringloop van water, energie en grondstoffen zoveel mogelijk te sluiten
6. Rijnland klimaatadaptief: Rijnland maakt het beheergebied klimaatadaptief door de inrichting van de omgeving aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering.
7. Financiën: Rijnland voert een financieel beleid dat betaalbaar en volhoudbaar is, maar ook uitvoerbaar en uitlegbaar.

Het watersysteem is niet de verantwoordelijkheid van Rijnland alleen. Ook inwoners, bedrijven, overheden en andere organisaties hebben er invloed op en zijn dus medeverantwoordelijk. Denk bijvoorbeeld aan woningbouw, dempen of graven van watergangen of activiteiten waarbij stoffen vrijkomen die de waterkwaliteit beïnvloeden. Rijnland zorgt ervoor dat ook anderen doen waar ze verantwoordelijk voor zijn. Daarvoor geven ze voorlichting en advies, verlenen we vergunningen en controleren we of iedereen zich aan de afspraken houdt.

 

Rijnland staat initiatieven zoveel mogelijk toe, vanuit het principe 'ja, tenzij' dat ze sinds 2015 hanteren. Door minder regels en meer ruimte voor initiatieven voldoet Rijnland aan één van de belangrijkste uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet.

 

Keur 2020 en Uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is het hoogheemraadschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan:

• het onttrekken en lozen van grondwater;
• het aanbrengen van verhard oppervlak.

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningsplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

 

Hemelwater

Indien een toename van het verhard oppervlak plaatsvindt, dient de initiatiefnemer een verhard oppervlak ter grootte van minimaal 15 % van het nieuw aan te leggen verhard oppervlak te reserveren voor extra open water (bij een toename aan verhard oppervlak: vanaf 500 m² tot 5.000 m²). Het nieuwe open water moet aangesloten worden op het bestaande watersysteem. Uitgangspunt is dat de aanleg van verhard oppervlak geen negatieve gevolgen mag hebben op het watersysteem.

 

In overleg met het hoogheemraadschap is het mogelijk om de compensatie-eis voor verhard oppervlak te verminderen door alternatieve maatregelen toe te passen.

 

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat het hoogheemraadschap uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

 

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

   

Planspecifiek

Onderhavig plan betreft onder andere de formalisatie van gebouwen en de sloop van een deel van de bebouwing op het voorterrein. Het voorterrein is reeds volledig verhard, wat toegestaan is volgens de beheersverordening. Mogelijk dat verharding wordt aangebracht op plaatsen waar de te slopen verharding zich thans bevindt. Dit leidt per saldo nimmer tot een verhardingstoename.

 

De enige verharding die wordt toegevoegd is halfverharding ten behoeve van 62 parkeerplaatsen. Dit gaat om een oppervlakte van 62 * 12,5 * 0,5 = 387,5 m². Voor de toegang tot de parkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van de bestaande (half)verharding. De toename van verharding blijft onder de eenmalige vrijstelling van het hoogheemraadschap van Rijnland. Watercompenserende maatregelen zijn niet noodzakelijk.

 

Vanwege het toepassen van halfverharding en het waterbergend vermogen van de bestaande visvijvers blijft het landelijke karakter van de omgeving behouden en wordt het watersysteem niet verstoord. Het infiltrerend vermogen van de bodem blijft immers grotendeels gewaarborgd.

     

Een deel van het plangebied is gelegen binnen de beschermingszone van de direct westelijk gelegen waterkering (Zandlaan). Gelet op het feit dat geen kelders zijn gerealiseerd en de gebouwen relatief eenvoudig zijn gefundeerd, worden er geen belemmeringen ten aanzien van de waterkering met bijbehorende beschermingszone verwacht.

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken.

 

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN dragen bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is. 

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.

Ten opzichte van de Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.

  

Planspecifiek

Er is een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd (Blom Ecologie, BE/2020/394/r, 7 mei 2021). Navolgend zijn de conclusies hiervan weergegeven.

 

Soortenbescherming

Er dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar huismussen. Dit onderzoek is het voorjaar van 2021 uitgevoerd. Voordat er bebouwing gesloopt wordt zal aangetoond moeten worden dat de locatie geen essentiële betekenis heeft voor huismussen of dat een ontheffing van de Wet natuurbescherming is verleend. De planlocatie is verder mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, foeragerende vleermuizen, amfibieën, insecten en broedvogels die niet beschermd zijn (behoudens de algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming.

  

Uit het uitgevoerde aanvullend onderzoek naar de huismus (Blom Ecologie, BE/2021/296, 28 mei 2021) blijkt dat in het te saneren pand geen nesten van de huismus aanwezig zijn. Het enige nest van de huismus dat vastgesteld is tijdens het onderzoek bevindt zich in het gebouw aan de Zandlaan 18, op circa 20 m van het te saneren pand. Functioneel leefgebied van de huismus is verspreid binnen het plangebied aangetroffen. Diverse hagen, bomen- en struikenrijen zijn geclassificeerd als essentiële onderdelen van het leefgebied.

 

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van het ongeschikt raken van huismusnesten. De huismusnestlocatie raakt niet (tijdelijk) ongeschikt als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden. Aan de groenstructuren die geclassificeerd zijn als functioneel leefgebied van de huismus zijn geen ingrepen voorzien. Derhalve leidt de ontwikkeling niet tot afname van functioneel leefgebied van de huismus, waardoor er geen sprake is van overtreding van de Wet natuurbescherming. De sanering van het pand zelf dient, om onnodige verstoring te voorkomen, plaats te vinden buiten het broedseizoen van algemene broedvogels en buiten het broedseizoen van de huismus (indicatief 15 maart tot 30 september).

 

De initiatiefnemer verklaart dat het te saneren gebouw na de uitvoering van het aanvullend onderzoek naar de huismus in 2021 ongeschikt is gemaakt voor de huismus door de openingen af te dichten. Met de quickscan die in 2021 is uitgevoerd is vastgesteld dat de huismus de enige beschermde soort is waarvoor het te saneren gebouw potentieel geschikt is. De fysieke ingrepen beperken zich tot de sanering van een deel van de bebouwing aan de zijde van de Zandlaan. In de tussentijd zijn de omstandigheden en kenmerken van de te saneren bebouwing niet gewijzigd, anders dan het afdichten van de openingen. Daarmee worden de resultaten en conclusies van de onderzoeken uit 2021 nog representatief geacht.

 

De volgende maatregelen moeten getroffen worden om invulling te geven aan de algemene zorgplicht:

• Tijdens de werkzaamheden moet voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna.
• Wanneer ondanks zorgvuldig handelen, onderzoek en advies schade lijkt te ontstaan voor beschermde flora en fauna, dient direct contact opgenomen te worden met een ter zake deskundige.
• Er wordt gelegenheid gegeven aan dieren, die tijdens de werkzaamheden worden gevonden, te vluchten of zich te verplaatsen naar een schuilplaats buiten het bereik van de werkzaamheden.
• De planlocatie tijdens de werkzaamheden en in de nieuwe situatie bij voorkeur niet verlichten en in de periode april-oktober de werkzaamheden tussen zonsopgang en zonsondergang uitvoeren (buiten schemerperiodes). Mocht verlichting noodzakelijk zijn, hierbij een vleermuisvriendelijke verlichtingswijze toepassen (amberkleurig licht, lichtbundel nederwaarts richten, toepassen geconvergeerde lichtbundel).

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, een Belangrijk weidevogelgebied of de Strategische reservering natuur en er zijn geen karakteristieke landschapselementen aanwezig. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake.

 

Om in beeld te brengen wat de mogelijke effecten van de ontwikkeling op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden zijn is een AERIUS-berekening uitgevoerd (Buro SRO, SR130156, 12 februari 2024). De berekening richt zich op de gebruiksfase en de sloop van bebouwing.

Voor de gebruiksfase is in de berekening uitgegaan van 403 voertuigbewegingen per etmaal, waarbij intern is gesaldeerd met de huidige situatie, te weten het gebruik van de visvijvers, die een verkeersgeneratie van 197 voertuigbewegingen per etmaal hebben. Tevens is de inzet van mobiele werktuigen en verkeersbewegingen bij de sloop opgenomen in de berekening.

Omdat de visvijvers al vergund zijn en al aanwezig waren op het moment van de Europese referentiedatum, kan er intern gesaldeerd worden met de verkeersgeneratie van de visvijver. In dit geval is de referentiedatum 7 december 2004. Uit de kaarten van ‘Topo Tijdreis’ blijkt dat de visvijvers sinds 1981 aanwezig zijn. Verder is het gasverbruik van de gebouwen A, B, C, E en F meegenomen.

Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er in de toekomstige situatie sprake is van een NO_x-emissie van 36,8 kg/j en een NH₃-emissie van 1,0 kg/j. Door intern te salderen is er echter geen sprake van verschillen hoger dan 0,00 mol/ha/j op Natura 2000-gebieden. Er kan geconcludeerd worden dat de stikstofdepositie vanwege de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor de Natura 2000-gebieden. Uit de uitspraak van de Raad van State van 20 januari 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:71) blijkt dat voor situaties waarin intern wordt gesaldeerd geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig is.

 

Houtopstanden

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

  

Uitvoerbaarheid

De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Er dient wel rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht en er moeten enkele maatregelen getroffen worden.

4.10 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.  

 

Planspecifiek

Er is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (Transect, 2565, 29 januari 2020). Hieruit volgt dat et westen van het plangebied een middelhoge archeologische verwachting heeft op het aantreffen van archeologische resten en/of sporen uit de periode van het Laat-Neolithicum tot en met de Midden-Bronstijd vanwege de ligging op een strandwal/Oude Duinen. De strandwal is daarna met veen overgroeid geraakt, waardoor het plangebied onaantrekkelijk voor bewoning werd. De archeologische resten en/of sporen kunnen in de top van de duinen en de strandwal aanwezig zijn, en in eventuele overstoven niveaus in de Oude Duinen. Het oosten van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting vanwege de ligging in een strandvlakte. In de omgeving van het plangebied zijn geen vondsten bekend, uitgezonderd een mogelijk schelpenpad uit de Late-Middeleeuwen-Nieuwe Tijd. Op historisch kaartmateriaal ontbreken verder aanwijzingen voor bebouwing binnen het plangebied. Voor wat betreft de periode Late-Middeleeuwen-Nieuwe Tijd is de archeologische verwachting zodoende laag.  

Uit de bodemkaart van Van der Meer (1951) en boring van Ras (1999) blijkt dat de top van de strandwal/Oude Duinen reeds is afgegraven. Hierdoor zijn eventuele archeologische resten en/of sporen hierin al verdwenen. Er zouden echter nog wel overstoven niveaus aanwezig kunnen zijn, waarin archeologische resten aanwezig kunnen zijn uit de Bronstijd. Het is niet bekend of met de realisatie van de bestaande bebouwing alle potentiële archeologische niveaus zijn aangetast. De exacte diepteligging van de archeologische niveaus is namelijk niet bekend is en er zijn geen bouwtekeningen van de bebouwing beschikbaar. Gezien de dikte van het aanwezige eerddek zouden nog wel verstoven niveaus aanwezig kunnen zijn.

 

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het westen van het plangebied een middelhoge archeologische verwachting heeft. Deze middelhoge archeologische verwachting leidt ertoe dat voor geplande grondwerkzaamheden in deze zone vervolgmaatregelen benodigd zijn om het archeologische verwachtingsmodel te toetsen en waar mogelijk bij te stellen. Ten aanzien van de formalisering van de reeds gerealiseerde bebouwing zijn echter geen aanvullende maatregelen noodzakelijk voor wat betreft het behoud van archeologische waarden. Eventuele aanwezige resten zijn tijdens het uitgraven van de bouwputten namelijk al verstoord geraakt.

4.11 Duurzaamheid

Nederland in 2050 vrij van aardgas

Maar liefst 95 % van de 7,7 miljoen huishoudens in Nederland gebruikt aardgas voor verwarming, warm water en om op te koken. Stoppen met het gebruik van aardgas zorgt dus voor een flinke afname van onze CO₂-uitstoot. En hoe minder CO₂ in de lucht, hoe beter dat is voor het klimaat en de biodiversiteit

 

Door de toenemende onzekerheid over het aardgas, de effecten van aardgaswinning in Groningen, de toenemende afhankelijkheid van geïmporteerd aardgas en de klimaatdiscussie kiezen projectontwikkelaars, overheden en netbeheerders vaker voor wijken en andere ontwikkelingen zonder gasleidingen.

 

Gasleidingen gaan ongeveer 45 jaar mee, daarna zijn ze verouderd en minder veilig. Elk jaar zijn er dan ook grote stukken van het gasnet die aan vervanging toe zijn. Er kan in dit geval ook gekozen worden om de leidingen te verwijderen. De keuze om ze te verwijderen of te vervangen hangt vooral af van de plannen om aardgas in het gebied te behouden of niet.

 

Energiebesparing en duurzame energiebronnen

Vanaf 2020 moeten gebouwen en woningen aan een EPC van 0 voldoen. Dit zijn zogenaamde 'energie nul'-woningen en -gebouwen die aan de BENG-eisen (bijna energieneutraal gebouw) voldoen. Strategisch gezien is het raadzaam om energieneutraal te bouwen. Indien dit niet haalbaar is wordt aangeraden om aan de BENG-eisen te voldoen. Deze eisen zijn:

1. de maximale energiebehoefte is 25 kWh/m² bvo;
2. het maximale primaire energieverbruik is 25 kWh/m² bvo;
3. het minimale aandeel van 50 % hernieuwbare energie.

Om aan deze eisen te voldoen kan gebruik gemaakt worden van een warmtepomp, zonnecollector en PV-panelen.

 

Planspecifiek

In de Omgevingsvisie van Hillegom wordt gesteld dat de gemeente in 2030 energieneutraal en in 2050 klimaatneutraal wil zijn. De huidige en toekomstige ontwikkelingen moeten hieraan bijdragen. Er dient bij het voorgenomen plan dan ook voldaan te worden aan de wettelijke duurzaamheidseisen en moet er een bijdrage geleverd worden aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Hillegom. Met de ontwikkeling zal grotendeels gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. Door slim gebruik van de bestaande bebouwing worden zowel bouwkosten als bouwmaterialen bespaard.

  

De initiatiefnemer heeft de ambitie om maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) toe te passen. Dit betekent dat dat de bedrijfsactiviteiten op het landgoed zo min mogelijk effect hebben op mens, milieu en bedrijfsvoering. Daarbij staan de drie kernbegrippen centraal: People, Planet en Profit. Landgoed ‘De Zuilen’ gaat de uitdaging aan om een goede balans te vinden tussen deze drie waarden. Daarbij wordt en is ingezet op de volgende zaken:

• De ontwikkelingen op het landgoed zijn de afgelopen jaren gerealiseerd door gebruik te maken van oude bouwmaterialen. In de bredere context van de ontwikkeling en gewenste voortzetting van het landgoed ‘De Zuilen’ wordt hier verder en breder op ingezet. Er worden duurzame grondstoffen en materialen gebruikt, waarbij zoveel als mogelijk bestaande materialen worden hergebruikt (hout, steen, etc.).
• Het afval zal op een duurzame wijze worden gescheiden en afbreekbare grondstoffen worden ter plaatse gecomposteerd en hergebruikt.
• Gebouw A (ondersteunende daghorecafunctie) is uitsluitend in de maanden april tot en met september in gebruik. Buiten deze periode is er geen energie benodigd voor het verwarmen van het gebouw, het koken en andere activiteiten. In deze periode is het energieverbruik voor verwarming van het gebouw beperkt.
• Wat betreft de groene inrichting van het terrein van het landgoed zal ingezet worden op streekeigen beplanting met een grote variatie om zo de biodiversiteit te bevorderen. Daarbij kunnen de oevers van de vijvers een rol spelen, maar ook de beplantingsstroken rondom de vijvers. Door een juiste afstemming van boom- en onderbeplanting kan de biodiversiteit toenemen.

5 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een plan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning, waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3° van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan besloten worden geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

In geval van voorliggend initiatief wordt op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3° van de Wabo afgeweken van het geldende planologische regime. Het verhaal van gemeentelijke kosten voor het voeren van de planologische procedure en het in behandeling nemen van de aanvraag omgevingsvergunning worden met legeskosten op de initiatiefnemer verhaald. Met het sluiten van een planschadevergoedingsovereenkomst is geregeld dat eventuele kosten in het kader van planschade, die de omgevingsvergunning kan veroorzaken, verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer. De kosten in verband met de planontwikkeling zijn verder voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn er geen kosten verbonden aan de ontwikkeling.

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedure voor het verlenen van een omgevingsvergunning is door de wetgever vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De procedure die voorafgaat aan het nemen van een besluit op de ingediende aanvraag is de uitgebreide voorbereidingsprocedure nu er sprake is van een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo, waarbij toepassing wordt gegeven aan artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, of onder c van de Wabo. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit inclusief de daarbij behorende stukken gedurende zes weken ter inzage ligt, alvorens het college van burgemeester en wethouders een definitief besluit over de aanvraag voor de omgevingsvergunning neemt.

 

Participatie

Op woensdagavond 13 april 2022 is er een inloopbijeenkomst voor omwonenden georganiseerd. Tijdens de bijeenkomst hebben omwonenden vragen kunnen stellen.