Molenlaan 39 t/m 43

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Aanleiding voor het voorliggende bestemmingsplan is het voornemen om aan de Molenlaan (voorheen Molenlaan 41) drie woningen te realiseren met bijbehorende tuin en parkeervoorziening op eigen terrein. Ter plaatse van de te realiseren woningen geldt op grond van het geldende bestemmingsplan al een bestemming "Wonen". De voorgenomen bouwhoogte (8,50m) is hoger dan het geldende bestemmingsplan toelaat. Daarnaast is voor een deel van de kavel nog geen bouwvlak ingetekend en geldt een wijzigingsbevoegdheid om één woning te bouwen, waar het voorliggende bestemmingsplan uitgaat van twee woningen (twee-onder-één-kap). Van de wijzigingsbevoegdheid kan daarmee geen gebruik worden gemaakt. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Als het bestemmingsplan wordt vastgesteld kan vervolgens binnen deze kaders de omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de activiteit bouwen.

1.2 Ligging plangebied

Het voornemen om drie woningen te bouwen aan de Molenlaan in Hillegom heeft betrekking op het kadastrale perceel "HLG01-B-6579", zie onderstaande kadastrale kaart. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.330 m2. Deze kadastrale grens vormt de grens van het bestemmingsplan.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

1.3.1 Bestemmingsplan "Centrum" (2014)

Bestemmingen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Centrum" dat is vastgesteld op 23 januari 2014. Het perceel is bestemd als "Wonen" en voorzien van de dubbelbestemming "Waarde - archeologie 1" op het westelijk deel van het perceel en "Waarde - archeologie 3" op het oostelijk deel.

Wonen

Op grond van de regels van de bestemming "Wonen" zijn de volgende functies toegestaan ter plaatse van de Molenlaan: wonen, aan-huis-verbonden beroepen, duikers, bij deze bestemming behorende voorzieningen waaronder parkeervoorzieningen, groen, water, erven, tuinen en paden.

Voor het westelijk deel van de kavel is een bouwvlak opgenomen en geldt voor hoofdgebouwen een maximale goothoogte van 3,50 meter en een maximale bouwhoogte (nok) van 6 meter. Ter plaatse zijn vrijstaande woningen toegestaan.

Voor het oostelijk deel van de kavel is geen bouwvlak opgenomen. Hiervoor geldt echter een wijzgingsbevoegdheid (8) waarbij de bestemming kan worden gewijzigd in de zin dat een bouwvlak wordt toegevoegd ten behoeve van één woning. De regels van de bestemming "Wonen" zijn voor het overige van toepassing.

Waarde-archeologie 1 en 3

De archeologische dubbelbestemmingen regelen dat voor diverse grondroerende werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist is en/of nader archeologisch onderzoek moet worden gedaan. Voor de dubbelbestemming "Waarde - archeologie 1" is dit nodig bij werkzaamheden over een oppervlak van 100 m2 en dieper dan 0,3 meter onder maaiveld. Bij de dubbelbestemming "Waarde - archeologie 3" ligt de grens bij 500 m2 en dieper dan 0,3 meter onder maaiveld.

1.3.2 Parapluplan Parkeren (2017)

Op 26 januari 2017 is het "Parapluplan Parkeren" vastgesteld. Met het parapluplan is bij de geldende bestemmingsplannen, waaronder "Centrum" een regel toegevoegd in de algemene regels die betrekking heeft op parkeren en laden en lossen.

In voorliggend plan zijn de bovenstaande planregels overgenomen, met uitzondering van de regels omtrent laden en lossen, omdat voorliggend bestemmingsplan uitsluitend woningen mogelijk maakt waar laden en lossen (zoals bij winkels of bedrijven veelvuldig gebeurt) niet structureel aan de orde is.

1.3.3 Parapluplan Wonen (2020)

Op 15 oktober 2020 is het "Parapluplan Wonen" vastgesteld. Met het parapluplan zijn de bestemmingsplannen in Hillegom, waaronder "Centrum" gewijzigd, in de zin dat er enkele begrippen zijn toegevoegd die betrekking hebben op woonvormen. In de planregels is vervolgens bepaald dat woningen uitsluitend mogen worden bewoond door één huishouden.

1.3.4 Bestemmingsplan Snippergroen

Op 28 januari 2021 is het bestemmingsplan "Snippergroen" vastgesteld. Het bestemmingsplan heeft betrekking op een aantal stukjes grond binnen de gemeente waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig was om het blijvend in gebruik nemen van kleine openbare gebieden als tuin en erf te regelen en om een aantal bestaande steigers overeenkomstig te bestemmen. Het bestemmingsplan "Snippergroen" is niet van toepassing voor het perceel aan de Molenlaan waar voorliggend bestemmingsplan betrekking op heeft.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is het perceel aan de Molenlaan (voorheen 41) onbebouwd en voor een deel begroeid. Zie onderstaande luchtfoto.

2.2 Toekomstige situatie

Nieuwe woningen

Voor de nieuwe situatie wordt uitgegaan van de bouw van een vrijstaande woning op de hoek van de Molenlaan / fietspad in het verlengde van de Parklaan en twee-onder-éénkapwoningen op het gedeelte van het perceel aan de oostzijde daarvan. Zie onderstaande plattegrond.

Stedenbouwkundige opzet

Zowel in functioneel als stedenbouwkundig opzicht wordt aangesloten bij de omliggende bebouwing. De nieuwe woningen passen voor wat betreft de functie goed aan Molenlaan waar in de huidige situatie uitsluitend woningen zijn gebouwd. Op het gedeelte van de Molenlaan waar de nieuwe woningen zijn voorzien zijn de bestaande woningen in overwegende mate vrijstaand gebouwd. Voor de bestaande twee-onder-één-kapwonigen elders aan de Molenlaan geldt dat deze veelal middels tussenliggende garages aan elkaar zijn geschakeld. De nieuwe woningen aan de Molenlaan 39-43 worden vrijstaande en twee-onder-éénkapwonigen en passen qua opzet goed in bestaande stedenbouwkundige structuur ter plaatse van het plan. Bij de twee-onder-één-kapwonigen worden de garages aan de zijkant gerealiseerd.

Voor wat betreft de positionering wordt ook aansluiting gezocht met de omgeving. De aangehouden voorgevelrooilijn is gelijk aan de aangrenzende woonbebouwing zoals Molenlaan 45 en 47. Om te borgen dat de woningen ook in deze lijn worden gebouwd, is deze gevellijn op de planverbeelding van het bestemmingsplan ingetekend en in de planregels bepaald is dat de woningen ook in deze lijn moeten worden gebouwd.

De ten westen gelegen rijwoningen hebben een maximale goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 9 meter. De ten oosten gelegen woningen hebben volgens het bestemmingsplan een maximale goothoogte van 3,5 meter en een bouwhoogte van 6 meter. De goothoogte van de nieuwe woningen (3,5 meter) sluit hier op aan. Voor wat betreft de maximale bouwhoogte (nok) wordt aangesloten op de omliggende woningen (Molenlaan 45 en 47). Volgens het bestemmingsplan mag de nok 6 meter zijn bij nummer 45 en 47. In werkelijkheid zijn deze woningen hoger, circa 8,50 meter. Op die hoogte wordt aangesloten. Uitgangspunt is de realisatie van mansardekappen. Zie onderstaande afbeelding.

Parkeren

De parkeerbehoefte van de nieuwe woningen bedraagt 3 x 2,1 = 6,3 parkeerplaatsen (afgerond 7). De woningen worden voorzien van een oprit en een garage. Op de oprit is plek voor 2 auto's achter elkaar. Omdat deze volgens de gemeentelijke richtlijnen (zie paragraaf 3.4) tellen als 1,5 plek kunnen op eigen terrein 3x1,5 = 4,5 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Om aan de parkeerbehoefte te voldoen worden aan de overzijde van de Molenlaan twee parkeerplaatsen gerealiseerd, zie onderstaande afbeelding. Op deze wijze kan aan de parkeerbehoefte volgens de gemeentelijke parkeernorm worden voldaan: parkeerbehoefte is 6,3 plek, parkeeroplossing is 4,5 plek op eigen terrein + 2 parkeerplaatsen aan de overzijde, totaal 6,5 parkeerplaats). Deze parkeeroplossing wordt op kosten van de initiatiefnemer aangelegd, de gemeente Hillegom is akkoord met de gekozen parkeeroplossing.

Groenvoorzieningen

Ondanks dat de percelen worden ontwikkeld tot woonpercelen met bijbehorende tuinen en parkeervoorzieningen kan een deel van de bestaande groenelementen behouden blijven. Daarbij is onderzocht welke groenelementen van waarde zijn en behouden zouden moeten worden. Het gaat hierbij om:

• Rode beuk (karakteristieke boom);
• Groene beuk (karakteristieke boom);
• Aan de zijde van de sloot is bij een deel van de kavel een bestaande beukenhaag die een goede overgang tussen de woning en de sloot vormt. Deze is beukenaag is 100+ jaar oud en waardevol voor het aanzicht vanaf het fietspad. Uitgangspunt is behoud van deze haag.

De overige bestaande groenvoorzieingen betreft veelal heesters en andere struiken met een beperkte (ecologische) waarde. In de nieuwe situatie worden de randen van het perceel voorzien van groene hagen. Onderstaande impressies geven de voorgenomen bouwmassa weer.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Het bouwen van drie woningen in het bestaande bebouwde gebied van de gemeente Hillegom op een locatie waar in gevolge het geldende bestemmingsplan al woningen zijn toegelaten past binnen het Rijksbeleid om waar mogelijk binnenstedelijk nieuwe woningen toe te voegen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld. Het Barro is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In geval van de Molenlaan worden 3 woningen toegevoegd, zodat er in dit geval geen sprake is van een "stedelijke ontwikkeling". Geconcludeerd kan worden dat het voorgenomen initiatief niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Provinciale Staten heeft op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld (NL.IMRO.9928.DOSx2016x0004358VO-VA01), deze is in werking getreden op 1 april 2019. Nadien is de omgevingsverordening meerdere keren herzien, voor het laatst op 16 juni 2021. Dit behelste de wijziging van de Omgevingsverordening in het kader van Omgevingsbeleid 2020 (NL.IMRO.9928.DOSx2016x0404358VO-VA01). Deze herziening is in werking getreden op 7 augustus 2021.

Ten aanzien van stedelijke ontwikkelingen is in de instructieregels bepaald dat de toelichting van het bestemmingsplan moet ingaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening. Dat is bij voorliggend bestemmingsplan gedaan in paragraaf 3.1 Rijksbeleid. Conclusie is dat er in dit geval geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en daarmee geen toets aan de ladder.

Voor het overige zijn instructieregels opgenomen voor diverse stedelijke functies zoals detailhandel en kantoren. Daar voorziet dit bestemmingsplan niet in.

3.3 Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland

De Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland geeft de grote lijnen weer van de door gewenste richting en duidt de grote projecten aan waar de deelnemende gemeenten aan willen werken. De Regionale Structuurvisie is een product van intensieve samenwerking van de vijftien gemeenten in Holland Rijnland. Ze laat zien hoe sterk de gezamenlijke gemeenten kunnen zijn en hoe belangrijk het is dat deze met elkaar de toekomst ingaan. De visie levert een bijdrage aan het denken over de toekomst van de Randstad.

In deze Regionale Structuurvisie wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de onderstaande zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer:

• Holland Rijnland is een top woonregio;
• Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• Concentratie stedelijke ontwikkeling;
• Groen-blauwe kwaliteit staat centraal;
• Het Groene Hart, de Bollenstreek en Duin, Horst en Weide blijven open;
• Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: kennis en Greenports;
• Verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Op de visiekaart is het gebied rondom de Molenlaan onderdeel van het stedelijke gebied. De bouw van 3 woningen past binnen dit kader.

3.4 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Hillegom 2030

Op 22 februari 2018 is de 'Omgevingsvisie Hillegom 2030' vastgesteld en op 17 oktober 2019 is de 'Omgevingsvisie Hillegom - herziening 2019' vastgesteld. De 'Omgevingsvisie Hillegom - Actualisatie 2021' is vastgesteld op 15 juli 2021. Met de omgevingsvisie wordt de koers voor de gemeente uitgezet richting 2030. In de Omgevingsvisie staat de vraag centraal hoe de gemeente er in 2030 uitziet. Bij het opstellen van de omgevingsvisie is rekening gehouden met ontwikkelingen zoals vergrijzing, duurzaamheid, energie, klimaat, gezondheid, waterberging, sociale aspecten, enzovoort. Duurzaamheid is het leidend principe in de visie met aandacht voor landschap, cultuurhistorie, ruimtelijke kwaliteit en gezondheid e.d.

In de visie zijn de ambities en de koers voor de gehele gemeente en per deelgebied in beeld gebracht, die vervolgens juridisch worden vastgelegd in een Omgevingsplan en uitvoeringsprogramma(’s). In de Omgevingsvisie is het grondgebied in 6 deelgebieden opgedeeld: Duurzame Bloementuin, Hollandse Weides, Historisch Hart, Heerlijke Woonplaats, Werkplaats Hillegom en Levendige linten. Per deelgebied is het karakter en de koers beschreven.

De planlocatie aan de Molenlaan valt binnen het gebied "heerlijke woonplaats".

In de omgevingsvisie is het gebied "heerlijke woonplaats" als volgt omschreven: Mede door haar landelijke, dorpse karakter met afwisseling van bebouwing en groene inrichting van de openbare ruimte is Hillegom een aantrekkelijke plek om te wonen. Het strand en de nabijgelegen duinen zijn een belangrijke kwaliteit. In Hillegom woon je aan de westflank van de randstad met alle stedelijke voorzieningen dichtbij. Hillegom is een plek met veel werkgelegenheid. De vraag naar nieuwe woningen is groot, wat naar verwachting de komende jaren zo zal blijven. Nieuwe woningen in Hillegom moeten voorbereid zijn op de toekomstige eisen en wensen op het gebied van duurzaamheid. Ook wordt er gewerkt aan een kwaliteitsverbetering van de bestaande woongebieden.

Voor Hillegom is in de Omgevingsvisie een koers uitgezet. Voor het wonen zijn daarbij de volgende ambities geformuleerd die overeenkomen met het Woonprogramma 2020-2024 “Naar een duurzaam evenwicht”:

• 1. Ambitie 1: ruimte bieden aan een gevarieerde woningvraag
  • a. Voldoende en divers aanbod in woningbouw
  • b. Inzet voor woningzoekenden in de knel
• 2. Ambitie 2: woonwijken en woningen klaar voor de toekomst:
  • a. Toekomstbestendig woonaanbod in de wijken
• 3. Ambitie 3: lang zelfstandig wonen als onderdeel van de gemeenschap
  • a. Passend woonaanbod bij iedere levensfase

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de vraag naar nieuwe woningen groot is in Hillegom en dat dit naar verwachting de komende jaren zo zal blijven. De gemeente wil zo veel mogelijk in deze behoefte te voorzien binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Daarbij is wel belangrijk dat de ‘inbreiding’ met woningbouw niet ten koste gaat van de leefbaarheid en het groene, dorpse karakter van Hillegom.

De woningen aan de Molenlaan worden ingepast tussen de bestaande woningen in het bestaande stads- en dorpsgebied. Qua opzet (vrijstaand en twee-onder-één-kap) en omvang (goot- en bouwhoogte) wordt aangesloten op de omgeving en met de gekozen opzet blijft het dorpse karakter van Hillegom behouden. De toevoeging van 3 woningen in het bestaande stedelijke gebied van Hillegom past binnen de geschetste doelstellingen om waar mogelijk woningen toe te voegen om aan de groeiende vraag te kunnen blijven voldoen.

Met de Omgevingsvisie als kompas wil de gemeente, samen met inwoners en ondernemers, ook doelen bereiken op het gebied van duurzaamheid (‘people, planet en profit’). Initiatieven moeten niet alleen bijdragen aan de kernkwaliteit van het deelgebied, maar ook aan een duurzame toekomst voor Hillegom en omgeving. Zie in dat verband 4.11 van deze toelichting.

Woonprogramma 2020 - 2024

De gemeenteraad van de gemeente Hillegom heeft op 9 juli 2020 het Woonprogramma Hillegom 2020-2024 vastgesteld. In het woonprogramma beschrijft de gemeente Hillegom haar visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. De opgave wordt als volgt samengevat:

• een evenwichtige bevolkingsopbouw:
• voldoende en divers woningaanbod;
• inzet voor woningzoekenden in de knel;
• een toekomstbestendig woonaanbod in de wijken;
• passend woonaanbod bij iedere levensfase.

Deze ambities zijn het vertrekpunt voor de uitwerking van het woonprogramma, het uitvoeringsprogramma en het afwegingskader voor woningvoorraadontwikkeling. Voor woningbouwontwikkelingen wordt door de gemeente het afwegingskader woningbouw gehanteerd. Daarin worden plannen aan verschillende kwantitatieve en kwalitatieve aspecten getoetst.

Voor de periode tot 2030 wordt gestreefd naar het toevoegen van circa 1.440 woningen. De bouw van 3 woningen in het stedelijke gebied van Hillegom draagt (in bescheiden mate) bij aan het invullen van de woningbouwopgave.

Parkeerbeleid Hillegom Nota parkeernormen (2016)

Beschrijving beleid

De Nota Parkeernormen van de gemeente Hillegom is opgesteld als uitwerking van het nieuwe parkeerbeleidsplan van de gemeente. Deze nota beoogt het vastleggen van de Hillegomse parkeernormen en het bepalen van een transparant en eenduidig toepassingskader.

Op basis van de omgevingsadressendichtheid in Hillegom is ervoor gekozen om de CROW-parkeerkencijfers voor matig stedelijke gebieden als uitgangspunt te hanteren. De Molenlaan ligt in het gebied "overig Hillegom" waarvoor de omgeving "rest bebouwde kom" wordt aangehouden. In het parkeerbeleid zijn de volgende parkeernormen voor woningen opgenomen.

Molenlaan 39-43

Voor de 3 nieuwe woningen aan de Molenlaan 39-43 wordt uitgegaan van parkeerplaatsen op eigen terrein. Omdat deze plekken worden gerealiseerd achter elkaar op een lange oprit, tellen de plekken maar voor 1,5 parkeerplaats mee. De parkeercapaciteit bedraagt daarmee 4,5 plek (3x1,5). Volgens de parkeernorm zijn er (3x2,1) 6,3 - afgerond naar boven 7 - parkeerplaatsen nodig. Het plan komt daarmee 1,8 (afgerond 2) plekken tekort. Om aan de normen te voldoen is het uitgangspunt om tegenover de planlocatie, op kosten van de aanvrager, de bestaande langsparkeervakken uit te breiden met 2 extra plaatsen, zie onderstaande afbeelding. Op deze wijze kan aan de parkeernorm worden voldaan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Geluid

Kader

De Wet geluidhinder (Wgh) beoogt de burger te beschermen tegen hoge geluidbelastingen. In deze wet zijn onder meer normen voor geluid van wegverkeers- en spoorweglawaai vastgelegd. Bij ruimtelijke plannen dient daarom rekening te worden gehouden met de in de Wgh genoemde grenswaarden en bepalingen.

In de Wgh gelden voorkeursgrenswaarden en maximaal toelaatbare grenswaarden voor de gevelbelastingen op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals in dit geval nieuw te bouwen woningen. Overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan, mits voldoende onderbouwd. Het bevoegd gezag, in dit geval het college van burgemeester en wethouders van Hillegom, bepaalt of een overschrijding daadwerkelijk mag plaatsvinden. Dit wordt 'het verlenen van een ontheffing van de voorkeurswaarde' of 'het vaststellen van een hogere grenswaarde' genoemd. Het gaat hierbij om het vaststellen van een hogere grenswaarde dan de voorkeurswaarde en is mogelijk indien maatregelen om de geluidbelasting te reduceren aan de bron of tussen bron en ontvanger niet doelmatig zijn of financiële of stedenbouwkundige bezwaren ondervinden.

Indien hogere grenswaarden worden aangevraagd en een locatie is gelegen binnen de zones van meerdere geluidbronnen, dient tevens onderzoek gedaan te worden naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen (de cumulatieve geluidbelasting). Er dient te worden aangegeven op welke wijze met de samenloop rekening is gehouden bij het bepalen van de te treffen maatregelen. Wanneer ook de maximaal te verlenen ontheffingswaarde wordt overschreden is in principe geen bouw van woningen of andere geluidgevoelige gebouwen mogelijk tenzij deze worden voorzien van dove gevels of andere maatregelen.

Situatie Molenlaan

Het plan ligt op circa 160 meter van de Weeresteinstraat en daarmee binnen de 200m zone van deze weg. De overige wegen in de directe omgeving van het plan zijn wegen met een maximum snelheid van 30 km/u en daarmee niet gezoneerd conform de Wet geluidhinder. Het gebied tussen de planlocatie en de Weeresteinstraat is geheel bebouwd. De voorkeurswaarde van 48 dB als bedoeld in de Wet geluidhinder zal vanwege het verkeer op de Weeresteinstraat ter plaatse van de planlocatie niet worden overschreden. Een hogere waarde is hiermee niet aan de orde.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient ook het geluid op de overige wegen ter plaatse van de planlocatie beoordeeld te worden. De verkeersintensiteit op de Molenlaan is dermate gering dat gesteld kan worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ditzelfde geldt voor het verkeer op de Satellietbaan. Daarnaast wordt het geluid vanwege het verkeer op de Satellietbaan voor een deel afgeschermd door de bedrijfsunits die direct achter de planlocatie gerealiseerd zijn.

Geconcludeerd wordt dat het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de realisatie van dit plan.

4.2 Bodem

Kader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit in beginsel voldoende is voor de beoogde functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Situatie Molenlaan

In geval van de Molenlaan worden woningen gebouwd op gronden die in het huidige bestemmingsplan reeds bestemd zijn als "Wonen" en waar ook woningen hebben gestaan. Er worden gelet hierop op voorhand geen belemmeringen verwacht met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. In het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

4.3 Luchtkwaliteit

Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• 1. een project heeft een effect van minder dan 3% toename van concentratie NO2 (stikstof dioxide) en PM10 (fijn stof) in de buitenlucht;
• 2. een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Situatie Molenlaan

In geval van de Molenlaan worden 3 woningen gerealiseerd op een kavel waar in gevolge het geldende bestemmingsplan al 2 woningen zijn toegestaan. De bouw van 3 woningen kan gelet op het Besluit NIBM worden beschouwd als "niet in betekenende mate". Een toets aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer is daarmee niet nodig.

4.4 Bedrijven- en milieuzonering

Kader

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen met daarin de aan te houden richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstand afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan. Het zo scheiden van milieubelastende en –gevoelige functies dient twee doelen:

• 1. het reeds in het ruimtelijk spoor voorkómen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen);
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Situatie Molenlaan

Direct aangrenzend aan het perceel aan de Molenlaan zijn op grond van het geldende bestemmingsplan bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 2. Door toepassing van een specifieke aanduiding is tevens een biologische kwekerij toegestaan. Kwekerijen vallen volgens de bedrijvenlijst die bij het bestemmingsplan is gevoegd onder milieucategorie 2, behoudens een champignonkwekerijen met mestfermentatie.

Op 20 januari 2020 is een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van 30 multifunctionele bedrijfsunits en kantoorruimte, het aanleggen van een duiker en een in- en uitrit op de percelen tussen de Satellietbaan 2a- 2b en Molenlaan 41 te Hillegom. Het gebruik als biologische kwekerij is hiermee beëindigd. Volgens de VNG-handreiking bedrijven en milieuzonering valt verhuur van opslagruimten onder milieucategorie 2 (maatgevend milieuaspect geluid). Daarbij geldt een richtafstand van 30 meter tot gevoelige functies in een rustige woonwijk of rustig buitengebied. Omdat het plangebied getypeerd kan worden als gemengd gebied, kan een richtafstand van een categorie lager worden aangehouden. Dat betekent dat de richtafstand 10 meter is tot gevoelige functies (woningen) in principe voldoende is.

De nieuwe woningen worden gesitueerd aan de zijde van de Molenlaan en daarmee op een afstand van circa 15 meter van de gerealiseerde opslagboxen gebouwd. Deze onderlinge afstand is op grond van het geldende bestemmingsplan planologisch al toegestaan door de woonbestemming met bijbehorend bouwvlak. Ook is de onderlinge afstand vergelijkbaar met de afstand tussen de bestaande woningen op Molenlaan 45 en 47 en de gerealiseerde opslagboxen. Aan de richtafstand van 10 meter kan worden voldaan.

De bedrijfsunits zijn vanaf de Satellietbaan te bereiken, waardoor overlast van vervoersbewegingen van en naar de bedrijfsunits tot een minimum wordt beperkt. Van de activiteiten op het buiterrein, zoals laden en lossen en parkeren, worden ook geen knelpunten verwacht. De buitenste ring van de bedrijfsunits is 3,5 meter hoog en biedt naar verwachting de nodige afscherming. Vastgesteld kan worden dat de bestaande bedrijven (opslagboxen) niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd en dat er bij de nieuwe woningen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.

4.5 Externe veiligheid

Kader

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Situatie Molenlaan

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd. Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De locatie ligt in binnen een afstand van 200 meter van de N208. Over de N208 mogen gevaarlijke stoffen getransporteerd worden. Echter, op de risicokaart is de N208 niet aangemerkt als een weg met een extern veiligheidsrisico. Langs de N208 bevinden zich geen bedrijven waar een substantieel aantal transporten van gevaarlijke stoffen naar toe gaan. Ook dienen transporten met gevaarlijke stoffen op grond van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen de bebouwde kom zoveel mogelijk te vermijden. Dergelijke transporten mogen alleen via de bebouwde kom plaatsvinden indien de bestemming van het transport alleen via die route bereikbaar is. Deze punten duiden er op dat er slechts een gering aantal transporten met gevaarlijke stoffen over de N208 nabij de planlocatie zullen gaan. Een uitgebreide toetsing op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes is dan ook niet nodig.

Het plan heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico of op andere externe veiligheidsaspecten zoals bereikbaarheid, capaciteit hulpverleningsdiensten of zelfredzaamheid. Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.

4.6 Water

Situatie Molenlaan

In de huidige situatie is de kavel onbebouwd, voorheen stond op het perceel een woning met bijbehorende tuin en verharding. In de nieuwe situatie worden drie woningen met bijbehorende tuinen en verhardingen gerealiseerd. Het oppervlakte verharding/bebouwing zal daardoor toenemen.

Doorgaans wordt bij een toename van verharding/bebouwing compensatie in de vorm van nieuw open water verlangd om voldoende oppervlak te hebben waar hemelwater kan infiltreren in de bodem. Achter de nieuwe woningen zou een watergang gegraven kunnen worden, maar dit is om meerdere redenen onwenselijk. Er wordt hierdoor stilstaand water gecreëerd en daarnaast ligt er achter deze boxen een infiltratieriool waarbij de werking wordt verstoord door de graafwerkzaamheden en het maken van de sloot.

Uitgangspunt in de planvorming is realisatie van een infiltratieriool voor het hemelwater van de nieuwe woningen, net als bij de bedrijfsboxen (ten noorden van het plangebied) is gedaan. Dit infiltratieriool zorgt voor een opname van het regenwater van de dakvlakken van de woningen en vertraagde afgifte aan de bodem. De riolering van de bedrijfsboxen is middels een overloop aangesloten op de naastgelegen sloot vanaf de Molenlaan naar de Satellietbaan. Bij de boxen is circa één jaar na ingebruikname goed te zien dat de overloop nagenoeg nooit overloopt in de sloot. Alleen bij hevige en langdurige regenval schakelt de overloop in. Dit betekent dat ondanks een 100% verharding op de kavel van de bedrijfsboxen een dergelijk riool voldoet aan de eisen vanuit het Hoogheemraadschap ten aanzien van compensatie. Er is dan ook alleen een aansluiting op het riool benodigd voor het vuile water vanaf de woningen.

Vergunningencheck bij het Hoogheemraadschap

In overleg met HH Rijnland is op 25 februari 2022 een online vergunningscheck uitgevoerd. Daarin is voor alle waterhuishoudkundige ingrepen getoetst of een watervergunning nodig is. Conclusie is dat er geen watervergunning nodig is. Dat geldt voor de voorgenomen werkzaamheden, zoals het 0,8 meter graven (ten behoeve van de fundering en leidingsleuven) ten opzichte van het maaiveld, het slaan van heipalen, het aanleggen van verharding voor de woningen en de werkzaamheden die samenhangen met het infiltratieriool. Het Hoogheemraadschap heeft aangegeven dat er geen overleg nodig is, en heeft uitsluitend verwezen naar de vergunningcheck.

4.7 Parkeren

Op grond van het gemeentelijk parkeerbeleid moeten voor de drie nieuwe woningen 2,1 parkeerplaatsen per woning (3 x 2,1 = 6,3 - afgerond 7) worden gerealiseerd. Dit wordt gedaan door het aanleggen van een oprit met een lengte van circa 10 meter, waardoor twee auto's op de oprit kunnen worden geplaatst. Daarnaast worden de woningen voorzien van een garage om auto's overdekt te kunnen stallen. Op deze wijze kan voor een deel aan de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen worden voorzien. De oprit telt voor 1,5 plek mee. Op eigen terrein kunnen dus 3 x 1,5 = 4,5 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het resterende deel van de parkeerbehoefte (6,3 - 4,5 = 1,8, afgerond 2) wordt opgelost door aan de openbare weg 2 parkeervakken toe te voegen op kosten van de initiatiefnemer. Zie onderstaande afbeelding met de twee plekken op eigen terrein per woning en de 2 toe te voegen parkeerplaatsen aan de overzijde van de Molenlaan.

In de huidige situatie zijn er geen parkeervakken aan de zijde van de nieuwe woningen. Het realiseren van inritten gaat dan ook niet ten koste van bestaande parkeervakken op straat die gecompenseerd zouden moeten worden.

4.8 Ecologie

Kader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten: Natura-2000 gebieden en Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Situatie Molenlaan

Gebiedsbescherming

Het plangebied is gelegen op 2.8 km afstand van het Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) in werking getreden. De gevolgen van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden van bouw- en sloopactiviteiten kunnen buiten beschouwing blijven. Het uitvoeren van een AERIUS berekening van de aanlegfase is niet meer nodig. In principe is er dan nog wel een berekening van de gebruiksfase nodig. De Omgevingsdienst gaat er van uit dat de woningen niet worden aangesloten op het gasnet zodat de stikstofemissie in de gebruiksfase alleen het gevolg is van het verkeer behorende bij drie woningen. Gezien de afstand tot Natura 2000-gebieden en de beperkte omvang van het project, zijn significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden op voorhand uit te sluiten. Het uitvoeren van een AERIUS berekening is niet meer nodig.

Soortenbescherming

De mogelijkheid dat in het pand verblijfplaatsen van beschermde soorten (vleermuizen) of vogels met jaarrond beschermde nesten (huismussen) aanwezig zijn, is op voorhand niet uit te sluiten. Daarnaast kan het groen leefgebied vormen van (algemene) broedvogels. Om dit te onderzoeken is een ecologische quickscan uitgevoerd, zie Bijlage 1 Ecologisch onderzoek 10.02.2022.

In het ecologisch onderzoek is geconcludeerd dat de de bouw van drie woningen aan de Molenlaan 39-41 te Hillegom uitvoerbaar is. De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot overtreding van verbodsbepalingen omtrent soortenbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden in het kader van de Wet natuurbescherming. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van zoogdieren, kolonisatie door rugstreeppadden en algemene broedvogels (in het kader van Algemene zorgplicht). Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen, de maatregelen zijn beschreven in het ecologisch rapport. De beoogde ruimtelijke ingreep leidt niet tot aantasting van beschermde natuurwaarden (soortbescherming, gebiedsbescherming en houtopstanden). Derhalve is het uitvoeren van aanvullend onderzoek niet noodzakelijk.

4.9 Archeologie

Kader

De Nederlandse bodem zit vol met archeologische waarden. Met de ondertekening van het Europese verdrag van Valletta in 1992, een verdrag over behoud en beheer van het archeologische erfgoed, hebben de lidstaten zich tot doel gesteld het bodemarchief te beschermen. Met ingang van 1 september 2007 is het Verdrag van Valletta geïmplementeerd in de Nederlandse wetgeving door middel van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz), waardoor het verdrag een juridisch fundament kreeg. Deze wijzigingswet heeft onder meer wijzigingen aangebracht in de Monumentenwet 1988. De Monumentenwet is op 1 juli 2016 deels (met een overgangstermijn tot de Omgevingswet) vervangen door de Erfgoedwet. Deze wet handelt over het aanwijzen van te beschermen cultureel erfgoed. Naast de Monumentenwet vervangt de Erfgoedwet ook andere wetten zoals de Wet tot behoud van cultuurbezit.

Archeologische beleidskaart en archeologische verwachtingskaart

Door de gemeente Hillegom is een archeologische beleidsadvieskaart opgesteld (2020). Het plangebied valt daarbij deels onder categorie 5 (hoge verwachting) en deels onder categorie 8 (lage verwachting). Zie onderstaande uitsnede.

Zie verder in dit verband Wink, K., 2015: Archeologische verwachtings(waarden)kaart en beleidskaart gemeenten Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Teylingen en Hillegom (Raap-rapport 2852).

Brandenburgh, C.R., 2020: Graven in archieven. Een niet-gravend verstoringenonderzoek in de bollengemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen.

Situatie Molenlaan

In het geldende bestemmingsplan Centrum zijn op de planlocatie 2 archeologische dubbelbestemmingen van toepassing. Voor het westeklijk deel van het plangebied geldt de dubbelbestemming "Waarde - archeologie 1". Voor werkzaamheden over een oppervlak van 250 m2 en dieper dan 0,3m onder maaiveld een onderzoeksplicht en een omgevingsvergunningplicht. Het oostelijk deel is voorzien van de dubbelbestemming Waarde - archeologie 3. Hiervoor geldt een vrijstellingsgrens van 1.000 m2 en 0,3 meter onder maaiveld. De beide dubbelbestemmingen zijn in dit bestemmingsplan overgenomen. In de fase van de omgevingsvergunning moet afhankelijk van de voorgenomen bodemingrepen al dan niet nader onderzoek worden gedaan.

4.10 Milieueffectrapportage (m.e.r.)

Een verplichting om een (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsprocedure of volledige m.e.r.-procedure uit te voeren kan ontstaan op basis van art 7.2 en 7.2A van de Wet milieubeheer. Op basis van het geldende bestemmingsplan geldt voor het plangebied al een woonbestemming. Dit bestemmingsplan ziet op bouwen van 3 woningen. De (reeds bestaande) woonfunctie is een functie die qua aard passend is in het bebouwingslint van de Molenlaan. Op basis van het voorgaande kan worden gesteld dat er naar aard en omvang geen sprake is van een nieuw “stedelijk ontwikkelingsproject” waarvoor een m.e.r. beoordeling aan de orde is.

4.11 Duurzaamheid

Gemeente Hillegom vindt duurzaam bouwen belangrijk. Duurzaam bouwen is zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving. Hillegom streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen. Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren.

Om duurzaamheid in nieuwbouwplannen te borgen en inzichtelijk te maken adviseert de gemeente in te gaan op de volgende aspecten op gebouwniveau:

• Energie: Goede energieprestatie van gebouwen, bij voorkeur energie neutraal
• Gebruikskwaliteit: Goede, toegankelijk, functioneel en veilige gebouwen.
• Circulair en milieu: Inzetten op hergebruikte en/of duurzaam geproduceerde materialen om zodoende schadelijke emissies en uitputting van grondstoffen als gevolg van de productie van bouwmaterialen te beperken.
• Toekomstwaarde: Inzetten op flexibele plattegronden, levensloopbestendig wonen, met maatregelen zoals drempelloos bouwen en eenvoudig aanpasbare (binnen)constructies
• Gezondheid: Realisatie van een gezonde woning door bijvoorbeeld het beperken van geluidsoverlast, voldoende frisse lucht, comfortabele ventilatie en voldoende daglicht.

Deze komen onder andere terug in de wettelijke eisen uit het Bouwbesluit ten aanzien van energie (BENG) en milieu (MPG berekening), toegankelijkheidseisen van bouwwerken, politiekeurmerk, woonkeur eisen etc.

In de Omgevingsvisie van de gemeente Hillegom is vastgelegd dat de duurzaamheidsprestaties van woningen inzichtelijk moeten worden gemaakt via het instrument GPR gebouw. Daarbij worden de volgende streefwaardes van GPR Gebouw gehanteerd:

• DuurzaamheidsPrestatie Gebouwen (DPG, combinatie van milieu en energie) minimaal een 8
• Gezondheid en gebruikskwaliteit minimaal een 8
• Toekomstwaarde minimaal een 7 (of bij de keuze voor een ander instrument vergelijkbare streefwaardes te formuleren).

Met toepassing van GPR gebouw wordt invulling gegeven aan de hierboven genoemde duurzaamheidsaspecten op gebouwniveau. Daarnaast dient in het plan aandacht gegeven te worden aan duurzame stedenbouw:

• Flora en fauna: 'natuur inclusief' bouwen door te werken met natuurlijke materialen, en waar mogelijk groene daken realiseren, inbouwen van nestkasten en natuurlijkvriendelijke oevers aan te leggen.
• Waterhuishouding: lokaal opvangen van het hemelwater door afkoppeling naar het oppervlaktewater. Waterkwaliteit blijvend verbeteren door het werken met niet uitlogende materialen.
• Klimaatbestendig bouwen tegen hitte- en droogtestress door voldoende groen in het plan.
• CO2-absorptie: Toepassen van CO2-absorberende materialen.

Bij de verdere planontwikkeling zullen de duurzaamheidsmaatregelen nader worden uitgewerkt. Ter onderbouwing van de wettelijke en gemeentelijke eisen wordt een BENG/MPG en GPR-berekening uitgevoerd.

4.12 Economische uitvoerbaarheid

De woningen met bijbehorende tuinen en opritten worden voor rekening en risico van de initiatiefnemer gebouwd. Hiervoor zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Met de gemeente wordt een anterieure overeenkomst gesloten waar ook een planschadeovereenkomst in wordt opgenomen.

4.13 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Direct omwonenden

Met de bewoners/gebruikers van de gebouwen aan de Molenlaan 37, 45 en 47 en Satellietbaan 15F is in november overleg gevoerd. Op 11 november 2021 zijn bewoners per email op de hoogte gesteld van het voornemen om niet langer uit te gaan van 13 "microwoningen" maar in de plaats daarvan van een twee-onder-één-kapper en een vrijstaande woning (3 woningen in totaal). Van één omwonende is een reactie ontvangen, inhoudende dat graag wordt meegedacht over het bouwplan.

Op 23 november 2021 zijn de direct omwonenden per mail geinformeerd en is het concept bouwplan toegestuurd met de voorgenomen bestemmimngsplanwijziging. Daarop is van twee omwonenden een reactie ontvangen, met de strekking dat kan worden ingestemd met de voorgenomen bouw van 3 woningen. Bewoners geven aan dat het bouwplan aansluit bij de bebouwingsdichtheid van de Molenlaan en harmonieert met de bestaande woonomgeving. Beide omwonenden zijn benieuwd naar de verdere uitwerking van het bouwplan en de daarbij gehanteerde (beeld)kwaliteit.

Op 16 december 2021 is een mondeling overleg geweest op de locatie van een autobedrijf aan de Satellietbaan 15. De eigenaren hebben aangegeven aan geen bezwaren te hebben tegen de ontwikkeling van de kavels. Het was immers al een woning en het kavel is groot genoeg. Zie Bijlage 3 Participatie direct omwonenden (anoniem).

Participatie omgeving

In het kader van de te voeren participatie is bij bewoners en gebruikers van panden in de wijdere omgeving op 15 december 2021 een brief verspreid waar het bouwplan is toegelicht en verwezen is naar een website met nadere informatie en een reactieformulier. Op onderstaande afbeelding is het verspreidingsgebied aangeduid.

Verschillende omwonenden hebben gereageerd. Er zijn vragen gesteld over het aantal parkeerplaatsen, de eventuele overlast tijdens de bouwwerkzaamheden en de bomen op het perceel. De vragen zijn beantwoord in het samenvattingsdocument van de gehouden participatie, zie Bijlage 2 Participatie omgeving december 2021. Daarin is ook de uitnodigingsbrief en het gepresenteerde bouwplan opgenomen.

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan voor advies toegezonden aan de vooroverlegpartners. Er is een reactie ontvangen van Veiligheidsregio Hollands Midden (geen opmerkingen), Liander (geen opmerkingen) en het Hoogheemraadschap Rijnland (geen opmerkingen). Van de overige overlegpartners is geen reactie ontvangen. Het vooroverleg is hiermee afgerond en heeft niet geleid tot aanpassingen.

Ontwerpbestemmingsplan ter visie

In overeenstemming met de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerpbestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegen vanaf woensdag 10 augustus tot en met dinsdag 20 september 2022 voor het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de juridische regeling

Voor dit bestemmingsplan is de bestemmingsplanregeling van het vigerende bestemmingsplan "Centrum" als basis aangehouden. De woonkavels zijn bestemd als "Wonen" waarbij de voor deze percelen relevante planregels zijn overgenomen. Uitgangspunt is de bouw van woningen met bijbehorende bouwwerken binnen een op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Voor de hoofdgebouwen wordt uitgegaan van een maximale nokhoogte van 8,50 meter en een goothoogte van 3,50 meter. Daarbij wordt één vrijstaande woning gebouwd (voorzien van de aanduiding "vrijstaand") en een twee-onder-één-kapwoning. Bij de laatste is op de planverbeelding het maximum aantal woningen (2) aangeduid.

Net als in het geldende bestemmingsplan geldt voor deze kavel een tweetal archeologische dubbelbestemmingen. In het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zal afhankelijk van het definitieve bouwplan een archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd danwel een omgevingsvergunning voor werkzaamheden moeten worden aangevraagd. Ten zuiden van het plangebied ligt een waterstaatswerk in de vorm van een waterkering waarvoor in het geldende bestemmingsplan een dubbelbestemming is opgenomen. Deze dubbelbestemming reikt tot (net) in het plangebied van voorliggend bestemmingsplan en is om die reden ook opgenomen.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan is een tweetal paraplubestemmingsplannen vastgesteld voor de onderwerpen parkeren en wonen. De bijbehorende regels zijn ook in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen.