| Plan: | Waterlandgoed De Noorden |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0531.bp08Waterlandgoed-3001 |
het bestemmingsplan 'Waterlandgoed De Noorden' met identificatienummer NL.IMRO.0531.bp08Waterlandgoed-3001 van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht.
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.
een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.
een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.
de grens van een bestemmingsvlak.
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.
de grens van een bouwvlak.
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanige afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.
een grens van een bouwperceel.
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
recreatie, waarbij overnachting ter plaatse niet is toegestaan.
niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
een gebouw op een bouwperceel, dat zich door zijn constructie, afmetingen of functie onderscheidt van overige bouwwerken en/of als belangrijkste is aan te merken.
een constructie van één of meer dakvlakken met een helling van meer dan 30° en minder dan 65°.
het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.
voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.
de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna.
voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en minimaal 2 open wanden/gevels.
Zie bouwperceel.
een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.
het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.
indeling van bedrijven in categorieën overeenkomstig of vergelijkbaar met de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering, uitgebracht door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).
al dan niet zijnde bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen zoals:
de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.
een lijn, welke zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de oorspronkelijke voorgevels van de hoofdgebouwen.
een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvestiging van een afzonderlijk huishouden.
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot de perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn.
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren.
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de afgewerkte vloer op de begane grond.
vanaf het peil tot de bovenkant van de afgewerkte vloer van de eerste verdieping.
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
De voor 'Groen - Landgoed' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.2 onder a voor het bouwen van één vrijstaand bijgebouw per woning met een maximale omvang van 30 m2 op gronden behorend bij een naastgelegen bouwperceel met dien verstande dat het gerealiseerde oppervlak in mindering wordt gebracht op het maximale toegestane oppervlak van aan- en uitbouwen en bijgebouwen zoals opgenomen in artikel 6.2.2 onder g.
De voor 'Natuur' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Het is verboden op of in de gronden zoals bedoeld in lid 4.1 zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning) de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
Het verbod van lid 4.3.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 4.3.1 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
De voor 'Wonen - Landgoed' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
| plat dak | kap | |||
| specifieke bouwaanduiding | maximum oppervlakte hoofgebouw | maximum goot-/bouwhoogte | maximum goothoogte | maximum bouwhoogte |
| 1 | 650 m2 | 9 m | 9 m | 13 m |
| 2 | 250 m2 | nvt | 4 m | 11 m |
| 3 t/m 6 | 250 m2 | 4 m | 4 m | 11 m |
| 7 | 250 m2 | nvt | 4 m | 11 m |
| 8 | 250 m2 | nvt | 3,5 m | 11 m |
Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 6.2.1 geldt dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning ter plaatse van de bouwaanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - 1, 3 en 4' dient te worden aangetoond dat afdoende dove gevels en/of of andere maatregelen worden gerealiseerd en voor het overige aan de vastgestelde maximale ontheffingswaarden ten aanzien van geluid wordt voldaan.
Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 6.2.1 geldt dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1' dient te worden aangetoond dat voor deze woning sprake zal zijn van een geluidluwe buitenruimte.
Bij de inrichting van het gebied met de bestemming 'Wonen - Landgoed' dienen de gronden van het betreffende bouwperceel in ieder geval te zijn voorzien van voldoende parkeergelegenheid, waarbij wordt getoetst aan de parkeernormering zoals opgenomen in de CROW.
Voor zover redelijkerwijs noodzakelijk wordt geacht voor de realisering en instandhouding van de beoogde beeldkwaliteit als omschreven in het door de raad vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Landgoed De Noorden, kunnen Burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan:
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
Binnen deze bestemming is de uitoefening van een aan-huis-gebonden beroep toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.5 ten behoeve van de kleinschalige bedrijvigheid als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
Het verbod van 7.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 7.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:
De voor 'Waterstaat' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor waterstaatkundige voorzieningen.
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.2 onder c. Een omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterstaatsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning omtrent afwijking te verlenen, wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.
De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) tevens bestemd voor de waterkering.
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van lid 9.2 onder a. Een omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het waterkeringsbelang door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad.
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:
Bouwwerken, welke niet voldoen aan het bepaalde in hoofdstuk 2 zijn toegestaan voor zover deze rechtsgeldig zijn gebouwd of een rechtsgeldige bouwtitel hebben op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan. De bestaande, afwijkende maatvoering geldt dan als maximale maatvoering.
Het is verboden de in het plan begrepen gronden, voor zover zij onbebouwd blijven, anders te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken anders dan ten dienste van de in deze regels aan de grond gegeven bestemming.
Onverminderd het bepaalde in lid 12.1.1 is het in ieder geval verboden onbebouwde gronden te gebruiken voor:
Het bepaalde in lid 12.1.1 en lid 12.1.2 is niet van toepassing op:
Het is verboden de in het plan gelegen bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze anders dan ten dienste van de in deze regels aan de bijbehorende grond gegeven bestemming:
Onverminderd het bepaalde in lid 12.2.1 is het in ieder geval verboden de bouwwerken te gebruiken voor/ als:
Burgemeester en wethouders kunnen - tenzij op grond van de bestemmingsregels reeds een omgevingsvergunning voor afwijken kan worden verleend - bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor:
Een omgevingsvergunning voor afwijken wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de omgevingsvergunning voor afwijken dient in de belangenafweging eveneens te worden gelet op de effecten met betrekking tot de verkeersveiligheid (zichtlijnen en voldoende ruimte voor voetgangers en/of bedienend verkeer).
Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de bestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Waterlandgoed De Noorden'.