Madestein - Vroondaal, 5e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is rondom de woningen in deelgebied Noord I (ook wel oud Vroondaal genoemd) een bouwvlak opgenomen dat de contour van de woning volgt. Daarnaast zijn de feitelijke hoogtes bestemd. Het voorgaande bestemmingsplan, bestemmingsplan Madestein 2001 (nieuw Madestein) kende een algemene bestemmingsregeling. Een bouwperceel mocht voor maximaal 25% bebouwd worden en woningen mochten 2 tot 3 bouwlagen hoog zijn. Door de vaststelling van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal zijn bestaande bouwrechten wegbestemd.

Het wegbestemmen van bouwrechten heeft ter plaatse van een 9 tal percelen tot planschade geleid.

Het planschaderecht biedt mogelijkheden op een andere wijze dan in geld te compenseren, onder andere door 'reparatie' van oude bestemmingen en het teruggeven van bouwrechten.

Met het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening worden ter plaatse van de percelen waar planschade is gecontstateerd de oude bouwrechten terug gegeven, zodat daarmee de ontstane planschade wordt gecompenseerd.

1.2 Doel van het bestemmingsplan

Het doel van het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening is het teruggeven van eerder wegbestemde bouwmogelijkheden op percelen waar planschade is geconstateerd.

1.3 Begrenzing van het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening beslaat de volgende percelen:

• Graaf Florislaan 10;
• Dirk van Wassenaarlaan 11;
• Gravin Jacobalaan 23;
• Graaf Florislaan 20;
• Graaf Florislaan 4;
• Gravin Margarethalaan 11;
• Graaf Florislaan 26;
• Graaf Florislaan 6;
• Gravin Machteldlaan 1.

1.4 Geldende planologische regelingen

1.4.1 Vigerend bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening vervangt gedeeltelijk de volgende bestemmingsplannen:

bestemmingsplan			vastgesteld	onherroepelijk
Madestein Vroondaal			20 februari 2014	29 juli 2015
Madestein Vroondaal 1e herziening			15 december 2016	22 februari 2017

1.4.2 Parapluherzieningen

Naast bestemmingsplannen die op een specifiek plangebied van toepassing zijn, kent de gemeente Den Haag een aantal parapluherzieningen die op heel het gemeentelijke grondgebied van toepassing zijn en die door dit bestemmingsplan voor wat betreft het plangebied worden vervangen:

• Parapluherziening (fiets) parkeren, vastgesteld 20 september 2018, geheel onherroepelijk 16 december 2018, waardoor actuele (fiets)parkeernormen in vigerende plannen worden gehanteerd.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 1 Inleiding is de aanleiding voor het opstellen van een bestemmingsplan voor het plangebied Madestein - Vroondaal, 5e herziening aangegeven. Ook is het doel dat met het bestemmingsplan wordt beoogd, omschreven. In hoofdstuk 2 Oude en huidige planologie wordt de oude planologische als de bestaande planologische situatie beschreven. In hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten worden de relevante omgevingsaspecten en milieukwaliteitseisen inzichtelijk gemaakt die op het plangebied van toepassing zijn. Bij de keuze van bestemmingen in hoofdstuk 4 Keuze en verantwoording van bestemmingen, is aangeven welke bestemmingen en bestemmingsregelingen uit deze beleidsuitspraken zijn afgeleid voor de bestaande (en de te ontwikkelen) situatie. In dit hoofdstuk worden de gekozen bestemmingen en bestemmingsregelingen globaal beschreven. Op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan wordt in hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid ingegaan. In hoofdstuk 6 Overleg en inspraak wordt verslag gedaan van het overleg en de inspraak.

Hoofdstuk 2 Oude en huidige planologie

2.1 Bestemmingsplan Madestein 2001 (Nieuw Madestein)

Voordat bestemmingsplan Madestein Vroondaal in werking trad, gold het planologisch regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 (Nieuw Madestein). Dit bestemmingsplan, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 april 2002 is op 24 december 2003 onherroepelijk geworden. Dit bestemmingsplan is op onderdelen herzien. De eerste herziening is vastgesteld op 10 maart 2005. De tweede herziening, bestemmingsplan Madestein 2001 (Nieuw Madestein) tweede herziening (De Brink) is vastgesteld op 15 februari 2006.

Met de eerste herziening kregen gronden waaraan eerder dor Gedeputeerde Staten goedkeuring was onthouden alsnog de bestemming 'Stadsuitbreiding' dan wel 'Stadsuitbreiding - uit te werken'. Met de tweede herziening werd de omvang, ligging en positionering van de Brink met de daarop geprojecteerde appartementengebouwen nader vastgelegd.

2.1.1 bestemming Stadsuitbreiding

De percelen waar planschade is opgetreden hadden in bestemmingsplan Madestein 2001 (Nieuw Madestein) de bestemming 'Stadsuitbreiding'.

De bestemming 'Stadsuitbreiding' hield het volgende in:

Voor wat betreft parkeren gold dat minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd diende te worden, al dan niet in een gebouwde voorziening.

2.1.2 Bouwregels

Op de objecten van aanvragers waren de bouwregels voor 'paviljoens' van toepassing.

Dit betekende dat de oppervlakte van de hoofd- en bijgebouwen gezamenlijk maximaal 25% van het bouwperceel mocht beslaan en dat bebouwing mogelijk was in twee volwaardige bouwlagen met daarboven een kap. De voorschriften bevatten geen bepalingen over een minimale of maximale kavelgrootte.

2.2 Bestemmingsplan Madestein Vroondaal

In het bestemmingsplan Madestein Vroondaal hebben woonpercelen die al met grondgebonden woningen waren bebouwd de bestemming Wonen - 1 gekregen. Dit gold ook voor de percelen waar planschade is geconstateerd.

De bestemming Wonen - 1 is bedoeld voor wonen en (on)gebouwde parkeervoorzieningen, een en ander met de daarbij behorende gebouwen, aan- en bijgebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen, groen, water en overige voorzieningen. Hoofdgebouwen moeten binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gesitueerd en de goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven, met dien verstande dat indien de woning alleen uit de begane grondlaag bestaat, met al dan niet een kap(verdieping), een extra bouwlaag is toegestaan.

De bouwvlakken volgen de contouren van de woningen.

Binnen het bouwvlak geldt dat de gezamenlijke oppervlakte van aan- en bijgebouwen niet meer mag bedragen dan 50% van het perceel, met een maximum oppervlakte van 30m2 per woning. Aanbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen dienen ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw gebouwd te worden. Bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen niet hoger dan 3 meter zijn. Erf- of terreinafscheidingen mogen niet hoger dan 2 meter zijn.

Een aan huis gebonden beroep of bedrijf is toegestaan tot een maximum van 30% van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen met een maximum van 40m2.

2.3 Bestemmingplan Madestein Vroondaal 1e herziening

Met het bestemmingsplan Madestein Vroondaal 1e herziening zijn een aantal fouten uit het bestemmingsplan Madestein Vroondaal hersteld. Voor dit plan is de wijziging van de bestemming van een strook grond achter de woningen aan de Gravin Jacobalaan van belang. Deze gronden hebben alsnog de bestemming Woongebied - 1 en Wonen - 1 gekregen, zie ook onderstaande uitsnede van de verbeelding.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Madestein Vroondaal 1e herziening ter hoogte van de Gravin Jacobalaan

Daarnaast is de wijziging van artikel 2.1 'hoogte van een bouwlaag' toegevoegd. In dit artikel is bepaald dat de hoogte van een bouwlaag maximaal 3,5 meter is, met dien verstande dat voor andere doeleinden dan wonen een maximale hoogte van 4 meter per bouwlaag is toegestaan.

2.4 Wegbestemde gebruik- en bouwmogelijkheden

Door de vaststelling van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal zijn op de een 9 tal percelen gebruiks- en bouwmogelijkheden wegbestemd. In deze paragraaf wordt dit per perceel inzichtelijk gemaakt evenals in hoeverre dit tot planschade heeft geleid.

Deze percelen hadden in het bestemmingsplan Madestein 2001 (nieuw Madestein) de bestemming 'Stadsuitbreiding'. In bestemmingsplan Madestein Vroondaal hebben de percelen de bestemming Wonen-1 gekregen.

Om inzicht te geven in de verschillen tussen de planologische regimes, worden ze hierna meer in detail uitgeschreven. Per perceel worden de wegbestemde gebruik- en bouwmogelijkheden inzichtelijk gemaakt.

Bestemmingsplan Madestein 2001 (nieuw Madestein)

Aan de gronden die als Stadsuitbreiding waren bestemd, waren de volgende doeleinden toegekend en is het volgende gebruik toegestaan:

• wonen
• openbare nutsvoorzieningen
• onderwijsvoorzieningen
• detailhandel
• zakelijke dienstverlening
• horeca-inrichtingen
• welzijnsvoorzieningen
• waterpartijen
• waterhuishouding en waterberging
• groen-, recreatieve speel en sportvoorzieningen
• verkeersvoorzieningen in de vorm van wijk- en buurtontsluitingswegen, woonstraten, fiets- en voetpaden, openbaar vervoerbaan
• gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen
• manage

Verder zijn de volgende algemene regels opgenomen:

• De uitoefening van kantoor en/of praktijk aan huis is toelaatbaar, voor zover de woonfunctie van het perceel niet wordt aangetast.
• Per woningen dienen minimaal twee parkeerplaatsen te worden gerealiseerd op eigen terrein, al dan niet in een gebouwde voorziening.
• Het gebied achter de herenhuizen is bedoeld voor verkaveling in bouwpercelen ten behoeve van woningbouw in maximaal twee bouwlagen met eventueel een kap(verdieping) als derde bouwlaag, gesitueerd in ruime tuinen, de zgn. paviljoens.
• De bebouwing is gebonden aan in de bebouwingsvoorschriften opgenomen randvoorwaarden voor wat betreft het bebouwingspercentage en de bouwhoogte.
• Binnen de bestemming zijn voorts toegestaan verkeersvoorzieningen, parkeer-, groen-, speel- en recreatieve (sport)voorzieningen.

In het plan zijn algemene en specifieke bouwregels opgenomen.

Algemene bouwregels (artikel 3 lid 1)

• Het bouwen mag niet plaatsvinden buiten de op de plankaart aangegeven bestemmingsvlakken;
• het bouwen mag niet plaatsvinden buiten de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken;
• binnen het plangebied zijn toegestaan bouwwerken en voorzieningen ten dienste van openbaar nut, zoals transformatorgebouwtjes, abri's en telefooncellen, afval-, glas-, papier- en kledingcontainers, al dan niet benenden peil, geluidwerende voorzieningen, alsmede reclame objecten, mits de gebruiksmogelijkheden op of in de aangrenzende gonden niet in onevenredige mate worden aangetast.
• de hoogte en de inhoud van gebouwtjes mogen niet meer bedragen dan 3,5 meter en 50 m3.
• het is verboden gsm-installaties te plaatsen op of aan gebouwen met een woonfunctie of een verpleeg- dan wel verzorgingshuis.
• ondergrondse dan wel gedeeltelijk verdiepte bebouwing is toegestaan.
• burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen ten behoeve van een gsm-antenne op een woongebouw.

Specifieke bouwregels (artikel 5a lid 2b de paviljoens)

• in afwijking van het bepaalde in artikel 3 lid 2, is de bebouwing niet gebonden aan de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken.
• de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel.
• de afstand van de woonbebouwing tot de perceelsgrens dient aan alle zijden minimaal 3 meter te bedragen.
• de hoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan drie bouwlagen, met in achtneming van het bepaalde onder 5.
• (5) de derde bouwlaag is uitsluitend toegestaan in de vorm van een kap(verdieping).

Vrijstelling (artikel 5a lid 3 sub b)

• Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van incidentele gevallen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 2 onder b tot vijf bouwlagen, waarbij de vijfde bouwlaag uitsluitend toegestaan is in de vorm van een kap(verdieping).

Conclusie

Gesteld kan worden dat de gronden ter plaatse van de paviljoens aangewezen zijn voor woningbouw, waarbij een kantoor en/of praktijk aan huis toelaatbaar is. De grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 25% van het bouwperceel, waarbij voor woonbebouwing ten minste 3 meter afstand tot de perceelsgrens aangehouden dient te worden. De hoogte van het hoofdgebouw bedraagt niet meer dan 3 lagen, waarbij de derde laag is uitgevoerd in de vorm van een kap(verdieping). Ondergrondse bebouwing is toegestaan. Per woning worden minimaal twee parkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein.

Bestemmingsplan Madestein Vroondaal

De voor Wonen - 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• wonen;
• (on)gebouwde parkeervoorzieningen
• één en ander met de daarbij behorende gebouwen, aan- en bijgebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde, wegen, groen, water en overige voorzieningen.

Uit de begripsbepalingen valt af te leiden dat uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf onder voorwaarden is toegestaan tot een maximum van 30% van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen met een maximum van 40 m2.

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

• de hoofdgebouwen moeten zich bevinden binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak.
• de goot- en/of bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan op de plankaart staat aangegeven.
• in uitzondering op het gestelde onder b is, indien de woning alleen uit de begane grondlaag bestaat met al dan niet een kap(verdieping), een extra bouwlaag toegestaan.

Voor het bouwen van aan- en bijgebouwen gelden de volgende regels:

• de gezamenlijke oppervlakte aan- en bijgebouwen mag niet meer bedagen dan 50% van het perceel met een maximum van 30 m2 per woning;
• aanbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen dienen ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw gebouwd te worden;
• de hoogte van een aanbouw of aangebouwd bijgebouw mag niet meer bedragen dan 0,30 meter boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw;
• de goothoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter en de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 6 meter.
• een groter oppervlak aan aan- en bijgebouwen dan 30 m2 of aan- en bijgebouwen op het overige deel van het erf is toegestaan, indien deze zijn vergund op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp en de omvang en situering ervan niet meer wordt veranderd.

Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

• de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan 3m met uitzondering van masten en soortgelijke bouwwerken;
• de hoogte van erf- en/ of terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter.

In de Algemene bouwregels is het volgende opgenomen, dat relevant is voor dit perceel:

• overschrijding van bebouwings- of bestemmingsgrenzen, respectievelijk bebouwingspercentages is slechts toegestaan voor ondergeschikte bouwdelen, mits de overschrijding niet meer dan 1 meter, respectievelijk 10% bedraagt.
• tenzij in de regels anders is bepaald, mag binnen een bouwvlak in één laag beneden peil worden gebouwd;
• bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes, elektriciteitsvoorzieningen, het openbaar vervoer en/of wegverkeer, met een maximale bouwhoogte van 3m en een maximum bvo tot 15m2 zijn toegestaan;
• bouwwerken voor het inzamelen van huishoudelijk afval zijn toegestaan mits niet hoger dan 2 meter en indien bovengronds geplaatst, het oppervlak niet meer dan 4m2 bedraagt.

In de Algemene afwijkingsregels is het volgende opgenomen, dat relevant is voor dit perceel:

• het afwijken van voorgeschreven maten ten aanzien van bouwlagen, goot- en/of bouwhoogten en perceelsgrensafstanden en bebouwingspercentage met maximaal 10%;
• geringe afwijkingen van bestemmingsgrenzen, bouwvlakken en maatvoeringsvlakken tot een maximum van 3 meter;
• beneden peil gelegen ruimten ruimtes in één laag, voor zover gelegen buiten een bouwvlak;
• het plaatsen van masten en soortgelijke bouwwerken;
• bouwwerken ten dienste van nutsvoorzieningen, zoals transformatorhuisjes, elektriciteitsvoorzieningen, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een maximum oppervlakte van 30 m2.
• de vestiging van een Bed & Breakfast binnen een woonfunctie, met dien verstande dat dit geen onevenredige aantasting van de leefomgeving met zich mee brengt;

Bestemmingsplan Madestein Vroondaal 1e herziening

In het bestemmingsplan Madestein Vroondaal 1e herziening is artikel 2.1 'hoogte van een bouwlaag' toegevoegd, waarin het volgende is bepaald: De hoogte van een bouwlaag is maximaal 3,5 meter met dien verstande dat voor andere doeleinden dan wonen een maximale hoogte van 4 meter per bouwlaag is toegestaan.

Daarnaast heeft de groenstrook langs de watergang tussen de Gravin Jacobalaan en de Graaf Florislaan, aan de zijde van de Gravin Jacobalaan deels de bestemming Wonen - 1 en deels de bestemming Woongebied - 1 gekregen.

Afbeelding 2.1: uitsnede verbeelding bestemmingsplan Madestein Vroondaal 1e herziening

Parapluherziening (fiets)parkeren

Met het betemmingsplan 'Parapluherziening (fiets)parkeren' is het meest recente parkeerbeleid in het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geborgd. In dit plan wordt dan ook verwezen naar de Nota parkeernormen Den Haag en de beleidsregel Fietsparkeernormen Den Haag 2016. Daarnaast zijn de afmetingen van een ruimte voor het parkeren van personenauto's in het plan vastgelegd.

Conclusie

Gesteld kan worden dat de gronden met de bestemming Wonen-1 aangewezen zijn voor wonen en parkeren en aan huis gebonden beroepen en bedrijven. Aan huis gebonden beroepen en bedrijven zijn beperkt tot maximaal 40m2. Voor het bouwen geldt dat hoofdgebouwen zich moeten bevinden binnen het bouwvlak. De goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan wat op de plankaart staat aangegeven. Aanbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen dienen ten minste 3 meter achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw gebouwd te worden, waarbij de hoogte van een aangebouwd bijgebouw maximaal 0,30 meter boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw uitkomt. De goothoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter en de bouwhoogte niet meer dan 6 meter. Het gezamenlijke oppervlakte bijgebouwen bedraagt 30m2 per woning. Voor bouwwerken geen gebouwen zijnde, niet zijnde erf- en/of terreinafscheidingen, bedraagt de maximale hoogte 3 meter. Erfafscheidingen zijn maximaal 2 meter hoog.

Voor ondergronds bouwen geldt dat binnen een bouwvlak maximaal één laag beneden peil gebouwd mag worden. Ondergrondse bebouwing buiten het bouwvlak is niet bij recht toegestaan. Het aantal (fiets) parkeerplaatsen wordt bepaald aan de hand van het geldende parkeerbeleid.

2.4.1 Graaf Florislaan 10

Het perceel Graaf Florislaan 10 heeft deels een maximum bouwhoogte van 11 meter, met een maximum goothoogte van 7 meter, en deels een maximum bouwhoogte van 6 meter met een maximum goothoogte van 3 meter.

Afbeelding 2.2: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Graaf Florislaan 10

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Graaf Florislaan 10 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 803m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 201m2 (25% van 803m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 196,50m2. Daarbij geldt deels een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 en 11 meter en deels respectievelijk 3 en 6 meter.

Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hiermee in het horizontale vlak met 4,5m2 afgenomen. Door de introductie van de maximale goothoogte van 3 meter binnen een deel van het bouwvlak is het volwaardig opbouwen van dat deel van het bouwvlak onmogelijk geworden. Dit betreft ongeveer 74m2 van het bouwvlak.

In totaal is 83m2 bruto woonvloeroppervlak komen te vervallen (4,5m2 op de begane grond en 74+4,5m2 op de verdieping). Er is hierdoor nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.2 Dirk van Wassenaarlaan 11

Het perceel Drik van Wassenaarlaan 11 heeft deels een maximum bouwhoogte van 8 meter, met een maximum goothoogte van 6 meter, en deels een maximum bouwhoogte van 4 meter.

Afbeelding 2.3: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Dirk van Wassenaarlaan 11

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Dirk van Wassenaarlaan 11 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 591m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 147,75m2 (25% van 591m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 146,20 m2. Daarbij geldt deels een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 8 en 6 meter en deels een maximale bouwhoogte van 4 meter. Het deel van het bouwvlak waar de bouwhoogte is beperkt tot 4 meter heeft een oppervlakte van ongeveer 53m2.

Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hiermee in het horizontale vlak met 1,55m2 afgenomen. Door de introductie van de maximale bouwhoogte van 4 meter binnen een deel van het bouwvlak is het volwaardig opbouwen van dat deel van het bouwvlak onmogelijk geworden. Dit betreft ongeveer 53m2 van het bouwvlak.

In totaal is 56,1m2 bruto woonvloeroppervlak komen te vervallen (1,55m2 op de begane grond en 53+1,55m2 op de verdieping). Er is hierdoor nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.3 Gravin Jacobalaan 23

Het perceel Gravin Jacobalaan 23 heeft een maximum bouwhoogte van 12 meter en een maximum goothoogte van 7 meter.

Afbeelding 2.4: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Gravin Jacobalaan 23

In het bestemmingsplan Madestein Vroondaal heeft het deel van het perceel Gravin Jacobalaan 23 dat aan de watergang grenst de bestemming Groen gekregen. De bestemming Groen is in het bestemmingsplan Madestein Vroondaal 1e herziening gewijzigd in Wonen-1.

Afbeelding 2.5: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal 1e herziening ter plaatse van het perceel Gravin Jacobalaan 23

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Gravin Jacobalaan 23 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 1.330m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 332,50m2 (25% van 1.330m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 208m2. Daarbij geldt deels een goot- en bouwhoogte van 12 en 7 meter.

Het bruto oppervlak hoofdgebouw is per volwaardige bouwlaag met 124,50m2 afgenomen.

In totaal is 249m2 bruto woonvloeroppervlak komen te vervallen (124,5m2 op de begane grond en 124,5m2 op de verdieping). Er is hierdoor nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.4 Graaf Florislaan 20

Het perceel Graaf Florislaan 20 heeft een maximum bouwhoogte van 11 meter.

Afbeelding 2.6: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Graaf Florislaan 20

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Graaf Florislaan 20 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 2.984m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 746m2 (25% van 2.984m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 461,50m2. Daarbij geldt deels een goot- en bouwhoogte van 11 meter.

Het bruto oppervlak hoofdgebouw is per volwaardige bouwlaag met 284,50m2 afgenomen.

In totaal is 569m2 bruto woonvloeroppervlak komen te vervallen (284,50m2 op de begane grond en 284,50m2 op de verdieping). Er is hierdoor nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.5 Graaf Florislaan 4

Het perceel Graaf Florislaan 4 heeft deels een maximum bouwhoogte van 8 meter met een maximum goothoogte van 3 meter, en deels een maximum bouwhoogte van 9 meter met een maximum goothoogte van 6 meter.

Afbeelding 2.6: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Graaf Florislaan 4

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Graaf Florislaan 4 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 1.004m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 251m2 (25% van 1004m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 225m2. Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hierdoor met 52m2 afgenomen (26m2 op de begane grond en 26m2 op de verdieping).

Er geldt deels een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 8 meter en respectievelijk 6 en 9 meter. Door het verschil in hoogte mag een deel van de woning worden opgetrokken in twee volwaardige bouwlagen met kap en een deel in één volwaardige bouwlaag met kap. Het in één volwaardige bouwlaag te bebouwen deel van het bouwvlak heeft een oppervlakte van ongeveer 125m2.

Het inperken van het aantal bouwlagen op dit deel van de woning heeft geen waardedrukkend effect gehad. Realisering van een extra laag kan op dit deel alleen geschieden tegen hoge kosten vanwege sloop van het dak en bijkomende kapitaalvernietiging.

Door het vervallen van 52m2 bruto woonvloeroppervlak is nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.6 Gravin Margarethalaan 11

Het perceel Gravin Margarethalaan 11 heeft een maximum bouwhoogte van 10 meter met een maximum goothoogte van 6 meter.

Afbeelding 2.7: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Gravin Margarethalaan 11

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Gravin Margarethalaan 11 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 662m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 165,50m2 (25% van 662m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 117,50m2. Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hierdoor met 96m2 afgenomen (48m2 op de begane grond en 48m2 op de verdieping).

Door het vervallen van 96m2 bruto woonvloeroppervlak is nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.7 Graaf Florislaan 26

Het perceel Graaf Florislaan 26 heeft deels een maximum bouwhoogte van 8 meter en deels een maximum bouwhoogte van 4 meter.

Afbeelding 2.8: uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Graaf Florislaan 26

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Graaf Florislaan 26 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 1.602m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van afgerond 400m2 (25% van 1.602m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 274m2. Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hierdoor in het platte vlak met 126m2 afgenomen. Daarboven is tot een oppervlakte van circa 130m2 de bouwhoogte dusdanig teruggebracht, dat het ophogen van de begane grondlaag niet meer mogelijk is.

Er is 382 m2 bruto woonvloeroppervlak verloren gegaan (2 lagen van 126m2 en een opbouw van 130m2). Er is nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.8 Graaf Florislaan 6

Het perceel Graaf Florislaan 6 heeft deels een maximum bouwhoogte van 12 meter, met een maximum goothoogte van 6 meter, en deels een maximum bouwhoogte van 3 meter.

Afbeeling 2.9: Uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Graaf Florislaan 6

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Graaf Florislaan 6 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 946m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 236m2 (25% van 946m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 216m2. Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hierdoor in het platte vlak met 20m2 afgenomen.

De toegelaten goot- en bouwhoogte bedragen deels respectievelijk 6 en 12 meter en deels 3 meter. Het deel met een maximale bouwhoogte van 3 meter heeft een oppervlakte van ongeveer 62m2.

Er is 102 m2 bruto woonvloeroppervlak verloren gegaan (20m2 op de begane grond en 20m2 op de verdieping en een opbouw van 62m2). Er is nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

2.4.9 Gravin Machteldlaan 1

Het perceel Gravin Machteldlaan 1 heeft een maximum bouwhoogte van 9 meter met een maximum goothoogte van 3 meter.

Afbeeling 2.10: Uitsnede verbeelding Madestein Vroondaal ter plaatse van het perceel Gravin Machteldlaan 1

Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 werd aan de functie "kantoor en/of praktijk aan huis" als voorwaarde verbonden dat de woonfunctie van het perceel niet werd aangetast", wat bij een redelijke uitleg betekent dat het woongebruik tenminste 50% van het totaal moest beslaan. Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal geldt voor een beroep/bedrijf aan huis een maximum van 30% van het oppervlak van de woning en een maximum van 40m2. Er is hierdoor nadeel ontstaan dat niet tot een lagere waarde heeft geleid.

Het object Gravin Machteldlaan 1 betreft een vrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 616m2. Onder het planologische regime uit het bestemmingsplan Madestein 2001 kon 25% van het bouwperceel bebouwing worden opgericht in twee volwaardige bouwlagen met kap, tot een maximaal oppervlakte van 154m2 (25% van 616m2). Onder het regime van het bestemmingsplan Madestein Vroondaal is een bouwvlak om de contouren van de woning gelegd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 131m2. Het bruto oppervlak hoofdgebouw is hierdoor in het platte vlak met 23m2 afgenomen.

De toegelaten goot- en bouwhoogte bedraagt 3 en 9 meter. De woning bestaat uit een bouwlaag met kap.

Er is 46m2 bruto woonvloeroppervlak verloren gegaan (23m2 op de begane grond en 23m2 op de verdieping). Het bestemmingsplan Madestein Vroondaal staat bij recht een extra bouwlaag toe, waardoor uitsluitend de m2's gelegen buiten het bouwvlak zijn wegbestemd (ook op de fictieve tweede bouwlaag).

Er is nadeel ontstaan dat tot een lagere waarde heeft geleid.

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Milieueffectrapportage

3.1.1 Inleiding

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten).

Bij besluiten die grote gevolgen voor het milieu kunnen hebben, moet het onderwerp 'milieu' goed en op tijd worden onderzocht. De regels die hiervoor gelden staan in het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.).

Uit bijlage D kan worden opgemaakt dat wanneer een activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer, sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Voor elk plan dat onder deze drempelwaarden blijft, moet volgens het Besluit m.e.r. een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Op 7 juli 2017 is een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) inwerking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat vanaf 16 mei 2017 een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie. Dit is een extra stap in de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Het nut van deze notitie is dat al in een vroeg stadium beoordeeld wordt of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen heeft.

3.1.2 Stedelijke ontwikkelingsprojecten

Voor projecten die kwalificeren als een stedelijk ontwikkelingsproject moet altijd een (vormvrij) mer-beoordelingsbesluit worden genomen, voordat het ontwerpbesluit ter inzage mag worden gelegd.

Volgens vaste jurisprudentie van de ABRvS hangt het antwoord op de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit mer af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling een rol spelen.

Als gevolg daarvan is tamelijk casuïstische jurisprudentie ontstaan over de vraag of er wel of geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, waarbij als lijn kan worden gedestilleerd dat naar de mate dat functies worden gewijzigd, de omvang van het project en de toename van bebouwing groter en de wijziging van de ruimtelijke inrichting significanter is, de kans dat een bouwproject wordt aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject toeneemt. Of een activiteit kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject is niet afhankelijk van het antwoord op de vraag of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

3.1.3 Geen stedelijk ontwikkelingsproject

Met het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening worden bij 9 woningen eerder wegbestemde bouwrechten terug gegeven. De ruimtelijke uitstraling op de omgeving van de terug geven wegbestemde bouwmogelijkheden kan als relatief beperkt worden beschouwd. Er is sprake van een ruim opgezette villawijk. Er is geen sprake van een functiewijziging. Alle percelen hebben al een woonbestemming.

Het terug geven van eerder wegbestemde bouwmogelijkheden hoeft dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Er geldt geen m.e.r.-beoordelingsplicht en het opstellen van een milieueffectrapportage is niet aan de orde.

3.2 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico's, transportrisico's en risico's die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Risicovolle inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Voor het PR geldt volgens het Bevi een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10-6 per jaar. Binnen de 10-6 per jaar plaatsgebonden risicocontour mogen dan ook geen nieuwe kwetsbare functies mogelijk worden gemaakt. Uitsluitend om gewichtige redenen mogen nieuwe beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour gerealiseerd worden. Daarnaast bevat het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR rondom deze inrichtingen.

Tot risicovolle inrichtingen behoren ook LNG- en waterstoftankstations en windturbines. Hierop is het Besluit externe veiligheid inrichtingen niet van toepassing. Voor dergelijke objecten zijn wel rekenmethoden vastgelegd om de veiligheidscontouren te bepalen. Hierbij worden vergelijkbare grenswaarden (PR 10-6) gehanteerd.

Voor de opslag van explosieven wordt geen risicobenadering maar een effectbenadering gehanteerd.

Op grond van artikel 2.6.6 (veiligheidszones munitieopslag civiele inrichting) van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening worden drie veiligheidszones aangewezen.

Voor zowel LPG- als LNG-tankstations heeft het Rijk aanvullend effectgericht beleid geformuleerd door middel van het vaststellen van circulaires. In de circulaires wordt onderscheid gemaakt tussen (beperkt) kwetsbare objecten en zeer kwetsbare objecten (bijvoorbeeld een verzorgingstehuis en een kindercrèche). Mensen op hoge leeftijd en kleine kinderen zijn beperkt zelfredzaam. Daarom moet voor dergelijke verblijdsobjecten een grotere afstand tot het vulpunt van een LNG- of LPG-installatie aangehouden worden tenzij aanvullende maatregelen aan de gebouwen worden getroffen.

Aan de effectbenadering wordt verder vormgegeven in het kader van de Omgevingswet.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Op 1 april 2015 zijn de Wet basisnet en het Besluit externe veiligheid transport (Bevt) in werking getreden. De Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is daarmee komen te vervallen.

De wegen in beheer bij het Rijk zijn aangewezen als basisnetroute. Het bevoegd gezag neemt bij het vaststellen van een besluit dat betrekking heeft op gronden in de omgeving van een basisnetroute, ten aanzien van nieuw toe te laten kwetsbare objecten, de basisnetafstand in acht en houdt daarmee rekening ten aanzien van nieuw toe te laten beperkt kwetsbare objecten. De basisnetafstand volgt uit bijlage I van de Regeling basisnet. In de gemeente Den Haag zijn voor de A4, tussen Knooppunt Ypenburg en de gemeentegrens met Leidschendam-Voorburg, en de A13 basisnetafstanden vastgelegd.

Daarnaast worden voor daartoe aangewezen rijkswegen binnen een zone van 30 meter vanaf de rand van de rijksweg beperkingen opgelegd vanwege eventuele plasbranden (plasbrandaandachtsgebied). De aanwijzing volgt eveneens uit bijlage I van de Regeling basisnet. Het betreft dezelfde wegvakken als hierboven genoemd.
Aan het bouwen van een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object in een veiligheidszone of een plasbrandaandachtsgebied zijn eisen gesteld op grond van artikel 2.3 eerste respectievelijk tweede lid van de Regeling Bouwbesluit 2012. Paragraaf 2.3 van deze regeling is eveneens op 1 april 2015 in

werking getreden (Stb. 2015, 92). In beide gevallen moet zijn voldaan aan de artikelen 2.5 t/m 2.9 van voornoemde regeling. Aanvullend moet het mechanisch ventilatiesysteem van een, als beperkt kwetsbare object aan te merken, bouwwerk binnen een veiligheidszone zijn uitgerust met een voorziening waarmee dat systeem bij een calamiteit handmatig kan worden uitgeschakeld (artikel 2.10 van de regeling).

Deze bepalingen gelden niet voor bouwwerken met een hoge infrastructurele waarde als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (bijvoorbeeld telefoon- of elektriciteitscentrale).

Voor het gedeelte van het plan dat binnen 200 m van een weg ligt waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt (transportroute), moet in de toelichting het groepsrisico worden verantwoord.

Ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico onderscheidt het Bevt situaties waarin een 'volledige' verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is en situaties waarin met een beperktere verantwoording kan worden volstaan. Met een beperkte verantwoording kan worden volstaan wanneer het groepsrisico minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde (OW) bedraagt of het groepsrisico (uitgedrukt in relatie tot de OW) met minder dan 10% toeneemt en tevens onder de oriëntatiewaarde blijft.

In de toelichting moet worden ingegaan op de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg (bestrijdbaarheid). Deze verplichting geldt ongeacht of het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen het invloedsgebied van de betreffende transportroutes. Op het vraagstuk zelfredzaamheid moet worden ingegaan wanneer (beperkt) kwetsbare bestemmingen binnen het invloedsgebied van een dergelijke weg zijn geprojecteerd.

Op 27 juni 2013 heeft de gemeenteraad een routeringsbesluit voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vastgesteld (raadsvoorstel, RIS258608 en besluitenlijst, RIS260481 onder E.2). Dit routeringsbesluit is gewijzigd (RIS302166) en bij besluit van 16 mei 2019 door de gemeenteraad vastgesteld (besluiten-lijst RIS302538 onder G.10). De wijziging is op 1 oktober 2019 in werking getreden. Vanaf die datum zijn de venstertijden voor het vervoer van routeplichtige stoffen (zoals LPG en propaan) op de Utrechtsebaan en de Benoordenhoutseweg komen te vervallen. Doorgaand vervoer van routeplichtige stoffen is niet meer mogelijk behoudens voor het bevoorraden van de LPG-tankstations aan de Prof. B.M. Teldersweg en de Rijksstraat 447 (Wassenaar) door middel van een ontheffing.

Buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking (Bevb) getreden. Voor nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar; voor beperkt kwetsbare objecten geldt dan een richtwaarde van 10-6 per jaar. Langs buisleidingen moeten belemmeringenstroken in acht worden genomen waarbinnen geen bebouwing (zowel boven- als ondergronds) of ondergrondse tanks zijn toegestaan. Daarnaast hanteert de Gasunie de Algemene VELIN voorwaarden voor grondroer- en overige activiteiten.

De noodzaak voor het verantwoorden van het groepsrisico wordt beoordeeld op grond van de inventarisatieafstanden zoals deze zijn vastgelegd in bijlage 6 van het Handboek buisleiding in bestemmingsplannen - Handreiking voor opstellers van bestemmingsplannen van maart 2010.

Ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico onderscheidt het Bevb situaties waarin een 'volledige' verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is en situaties waarin met een beperktere verantwoording kan worden volstaan. Er zijn twee situaties waarin volstaan, kan worden met een beperkte verantwoording:

1. Indien het bestemmingsplan betrekking heeft op het gebied tussen de 100% letaliteitszone en de 1% letaliteitszone van de buisleiding, of

2. Wanneer het groepsrisico minder dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde (OW) bedraagt of het groepsrisico (uitgedrukt in relatie tot de OW) met minder dan 10% toeneemt en tevens onder de oriëntatiewaarde blijft.

Gemeentelijk beleid

De Nota externe veiligheid Den Haag is op 27 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld (raadsvoorstel, RIS259485 en besluitenlijst, RIS260481, onder E.1). De belangrijkste uitgangspunten zijn hieronder vermeld:

• 1. De gemeente richt zich op het vasthouden en bieden van ontwikkelingsmogelijkheden voor de bestaande bedrijvigheid en het ontwikkelen van nieuwe bedrijvigheid.
• 2. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op vier gebiedstypen: woongebieden, buitengebieden, gemengde gebieden, risicoarme bedrijventerreinen (inclusief buitengebieden) en bedrijventerreinen met risicovolle bedrijven/inrichtingen.
• 3. Bij nieuwe ontwikkelingen in woongebieden staat de veiligheid voorop. In woongebieden worden dan ook geen nieuwe risicobronnen van betekenis, zoals LPG-tankstations, toegelaten.
• 4. Op de bedrijventerreinen hanteert de gemeente een minder streng veiligheidsregime en is de komst van inrichtingen met enige risicobelasting (lichtere vorm van risicovolle bedrijven) onder voorwaarden mogelijk.
• 5. Bij externe veiligheidsknelpunten, besteedt de gemeente eerst aandacht aan bronmaatregelen om het risico te verkleinen. Pas daarna komen effectmaatregelen aan de orde.

In het kader van ruimtelijke ontwikkelingen worden in de nota 3 niveaus onderscheiden met elk hun eigen ambitieniveau:

- Structuurvisieniveau -> Veiligheidsgeïntegreerd ontwikkelen

- Bestemmingsplanniveau -> Veiligheidsgeïntegreerd ordenen

- Bouwplanniveau: -> Veiligheidsgeïntegreerd ontwerpen.

Wanneer beoogde ruimtelijke ontwikkelingen een overschrijding van het groepsrisico tot gevolg kunnen hebben, wordt het gemeentebestuur in een vroeg stadium actief bij het proces betrokken. Er is een expliciet collegebesluit ten aanzien van de verantwoording van het groepsrisico waarbij de kosteneffectiviteit van maatregelen in beschouwing wordt genomen.

Onderzoek en conclusie

Er bevinden zich geen risicovolle inrichtingen in Vroondaal. De wegen in Vroondaal zijn niet aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen.

We loopt er een hoge druk aardgasleiding, leiding W-509-02 in beheer van de Gasunie, door Vroondaal (voornamelijk langs de Madepolderweg, zie afbeelding 3.1). Deze leiding heeft een invloedsgebied (afstand tot 1%-letaliteit) van 170 meter.

Afbeelding 3.1: Uitsnede risicokaart

De dichts bij de leiding gelegen woning is de woning op het perceel Gravin Margarethalaan 11. Deze woning ligt op ongeveer 210 meter van de leiding. Het perceel Graaf Florislaan, waarop 2 extra woningen bijgebouwd kunnen worden, ligt op ongeveer 400 meter afstand vanaf de leiding.

Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het vaststellen van het bestemmingsplan. Aangezien het plangebied niet binnen het invloedsgebied van enig risicobron ligt, is een nadere verantwoording van het groepsrisico niet vereist. Toetsing aan het gemeentelijk beleid kan daarom eveneens achterwege blijven.

3.3 Bedrijven en milieuzonering

3.3.1 Algemeen

Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes, waarbij specifiek naar de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar gekeken wordt. Om te beoordelen of woningen en bedrijven op een verantwoorde wijze gesitueerd worden is de handreiking Bedrijven en Milieuzonering opgesteld.

In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen, die gelden vanaf de grens van een inrichting tot de bestemmingsgrens van omliggende woningen.

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Wanneer er sprake is van een omgevingstype gemengd gebied, kan een richtafstand met een stap worden verlaagd, zie ook tabel 3.1.

Tabel 3.1: Richtafstanden bedrijven en milieuzonering

Bij het hanteren van de richtafstanden uit voorgaande tabel wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding. Binnen functiemengingsgebieden, waar milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd, zijn de richtafstanden uit de tabel niet toepasbaar.

Bij functiemengingsgebieden kan gedancht worden aan stadscentra, dorpskernen en winkelcentra, horecaconcentratiegebieden, zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen, (delen van) woongebieden met functiemenging en gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd.

Er wordt in gebieden met functiemenging gewerkt met drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

• Categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen;
• Categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen;
• Categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg.

Het plangebied is aan te merken als rustige woonwijk, waardoor er getoetst wordt aan de hand van richtafstanden.

3.3.2 Beoordeling

De omgeving van het plangebied is aan te merken als rustige woonwijk. In en nabij het plangebied komen uitsluitend woonfuncties voor. Het plangebied grenst niet aan hoofdinfrastructuur.

3.3.2.1 Beoordeling functies in de nabijheid van het plangebied

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende bedrijven en functies aanwezig die relevant zijn in het kader van bedrijven en milieuzonering:

• sportvelden sv. Madetein/ sportvereniging Loosduinen.

Een veldsportcomplex met verlichting valt onder categorie 3.1, waarbij de grootst aan te houden afstand 50 meter bedraagd. De afstand tussen tot de meest nabij het veldsport gelegen kavel, Dirk van Wassenaarlaan 11, bedraagt ongeveer 600 meter.

3.3.3 Conclusie

Er wordt ruimschoots aan de richtafstanden voldaan. Aanvullend onderzoek is niet nodig.

3.4 Geluid

3.4.1 Inleiding

Bij het ontwikkelen van een nieuw ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag vooral in de Wet geluidhinder (Wgh). Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), doordat een goede ruimtelijke ordening vereist dat een goed woon- en leefklimaat wordt gerealiseerd ter plaatse van bijv. gevoelige functies.

In de Wet geluidhinder (Wgh) zijn regels voor het bestrijden en voorkomen van geluidhinder ten gevolge van wegverkeer, railverkeer en industrie vastgelegd. Hierin staat bijvoorbeeld wanneer de geluidbelasting moet worden getoetst. Daarnaast is vastgelegd hoeveel decibel geluid in deze situaties zijn toegestaan. Wanneer een overschrijding van de norm wordt geconstateerd bij de toetsing, moeten er maatregelen worden getroffen om de geluidbelasting terug te brengen. De akoestische berekeningen moeten voldoen aan de regels die zijn vastgelegd in Reken- en Meetvoorschriften.

Indien een bestemmingsplan nieuwe geluidsgevoelige functies of nieuwe infrastructuur mogelijk maakt dient akoestisch onderzoek verricht te worden.

De Wgh heeft de volgende geluidsgevoelige gebouwen dan wel terreinen zijn aangewezen:

• woningen
• onderwijsgebouwen m.u.v. gymnastieklokalen;
• ziekenhuizen en verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• medisch centra;
• poliklinieken;
• medische kleuterdagverblijven;
• terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan algemene, categorale en academische ziekenhuizen, alsmede verpleeghuizen, voor zover deze bestemd zijn of worden gebruikt voor de in die gebouwen verleende zorg;
• woonwagenstandplaatsen.

3.4.2 Akoestisch onderzoek

Met het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening wordt de uibreiding van 9 bestaande woningen mogelijk gemaakt, evenals het toevoegen van 2 nieuwe woningen op het perceel Graaf Florislaan 20.

De uitbreiding van de bestaande woningen wordt niet als het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige functies gezien, waardoor het uitvoeren van akoestisch onderzoek hier niet aan de orde is. De 2 nieuwe woningen op het perceel Graaf Florislaan liggen ruim buiten de geluidzone van 200 meter rondom de Madesteinweg, Madepolderweg en Oorberlaan, de 50-km wegen in de nabijheid van het plangebied.

Afbeelding 3.2: Verkeerscirculatie Vroondaal

In de nabijheid van het plangebied zijn geen spoorwegen aanwezig. Ook zijn er geen gezoneerde industrieterreinen in de nabijheid van het plangebied aanwezig.

Het uitvoeren van akoestisch onderzoek is niet aan de orde.

3.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) in werking getreden. De luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Wm).

De luchtkwaliteit in een bepaald gebied wordt bepaald door de achtergrondconcentratie van fijn stof (PM10, deeltjes <10 µm) en stikstofdioxide (NO2) plus de bijdragen van lokale bronnen die bij de achtergrondconcentratie opgeteld worden.

Bij de besluitvorming over bouw- en bestemmingsplannen dient te worden onderzocht of een project 'in betekenende' mate van invloed is op de luchtkwaliteit: in artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is aangeven dat een bestuursorgaan bevoegdheden kan uitoefenen of wettelijke voorschriften kan toepassen indien aannemelijk kan worden gemaakt dat de uitoefening of toepassing niet 'in betekenende mate' bijdraagt aan de concentraties in de buitenlucht.

De definitie van 'in betekenende mate' is vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur. Projecten die de concentratie NO2 of fijn stof met meer dan 3% van de grenswaarde verhogen, dragen in betekenende mate bij aan het verslechteren van de luchtkwaliteit. In concentraties uitgedrukt betekent dit een verslechtering van 1,2 µg/m3 voor beide stoffen. De 3%-grens geldt sinds 1 augustus 2009, de datum waarop het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht werd. De 3%-grens is voor een aantal categorieën van projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen. Zo gaat het bij woningbouw om de toevoeging van 1.500 woningen netto bij één ontsluitingsweg, of 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.

Het bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening maakt het mogelijk dat 9 bestaande woningen worden uitgebreid en dat op het perceel Graaf Florislaan 20 twee woningen worden toegevoegd.

Het toevoegen van 2 woningen blijft ruimschoots onder de drempel van 1.500 woningen, waardoor de ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt een niet in betekenende mate invloed op de luchtkwaliteit heeft. Een toetsing aan de grenswaarde kan daarom achterwege blijveen.

3.6 Natuurbescherming

3.6.1 Algemeen

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht geworden. Deze wet implementeert de Vogel- en Habitatrichtlijn en andere verdragen in het nationaal natuurbeschermingsrecht. De soortbescherming richt zich dan ook primair op de bescherming van plant- en diersoorten die genoemd zijn in deze richtlijnen.

Daarnaast is een deel van de soorten van de Rode Lijst beschermd via de Wet natuurbescherming.

Voor alle in Nederland in het wild voorkomende planten- en diersoorten is de algemene zorgplicht van toepassing; handelen of nalaten die gevolgen kunnen hebben dienen achterwege gelaten te worden of er dienen maatregelen getroffen te worden om effecten te voorkomen, of zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.

Indien een plan resulteert in negatieve beïnvloeding van een soort of soorten kan ontheffing worden verleend conform artikel 3.3 van de Wet natuurbescherming voor soorten van artikel 3.1 en 3.2 (Vogelrichtlijnsoorten). Ontheffing kan worden verleend conform artikel 3.8 van de Wet natuurbescherming voor soorten van artikel 3.4 en 3.6 (Habitatrichtlijnsoorten). De criteria voor ontheffingsverlening voor deze soorten zijn identiek aan die Vogel- en Habitatrichtlijn omdat deze richtlijnen zijn geïmplementeerd in het nationaal recht. Het nationaal recht staat het niet toe om hiervan af te wijken. De criteria zijn:

• in het belang van de volksgezondheid en openbare veiligheid;
• in het belang van de veiligheid van het luchtverkeer;
• ter voorkoming van belangrijke schade aan gewassen, vee, bossen, visserij en wateren;
• ter bescherming van flora en fauna.

Het bevoegd gezag is Gedeputeerde Staten van de Provincie(s) waar een project wordt gerealiseerd. Gedeputeerde Staten kunnen deze bevoegdheid ook overdragen conform lid 7 van deze wet. Doorgaans zijn dit Omgevingsdiensten.

Om in aanmerking te komen voor een ontheffing dienen mitigerende en eventueel compenserende maatregelen genomen te worden die tot gevolg hebben dat soorten niet nadelig worden beïnvloed in het voorkomen en gedurende de uitvoering van een project.

Provincies kunnen voor de nationaal beschermde soorten een algemene vrijstelling verlenen. In de Provincie Zuid-Holland wordt voor een aantal soorten generieke vrijstelling verleend in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Het betreft o.a. aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos en woelrat.

3.6.2 Soortenonderzoek

Het bestemmingsplan maakt de uitbreiding van 9 bestaande woningen en de realisatie van maximaal 2 extra woningen op het perceel Graaf Florislaan 20 mogelijk. Alle percelen zijn al als tuin in gebruik. De aanwezigheid van essentieel leefgebied, vaste rustplaatsen, vaste voortplantingsplaatsen en nesten van beschermde dieren worden hier net als de groeiplaatsen van beschermde plantensoorten door het intensieve gebruik niet verwacht.   

3.6.3 Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming (Wnb) is de gebiedsbescherming van bijzondere natuurgebieden, de zogenoemde Natura2000-gebieden, overgenomen uit de Natuurbeschermingswet 1998. Hieraan voorafgaand is in januari 2006 de formele aanwijzingsprocedure van Natura 2000-gebieden gestart. Na deze aanwijzing is de gebiedsbescherming uit de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet 1998 en sinds 1 januari 2017 in de Wet natuurbescherming. Daarmee vervalt de rechtstreekse werking van de Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn in Nederland.

In Den Haag dient rekening te worden gehouden met de Natura2000-gebieden: Meijendel & Berkheide (inclusief Harstenhoek, Oostduinen en Vlakte van Waalsdorp), Westduinpark & Wapendal (inclusief Bosjes van Poot) alsmede Solleveld & Kapittelduinen (inclusief landgoed Ockenburgh, Hyacintenbos, van Leydenhof en Westduinen). Dit betreft Habitatrichtlijngebieden. Er zijn geen Vogelrichtlijngebieden in de gemeente Den Haag.

Indien ontwikkelingen en activiteiten in het plangebied een significant negatief effect kunnen hebben op een Natura 2000-gebied, dient een habitattoets uitgevoerd te worden.

De volgende Natura 2000-gebieden liggen in de omgeving van het plangebied:

• Solleveld & Kapittelduinen Gelegen op circa 1 km afstand
• Westduinpark & Wapendal Gelegen op circa 4 km afstand

3.6.3.1 Natuurnetwerk Nederland

Om de nationale ruimtelijke beleid te borgen in bestemmingsplannen is op grond van de Wet ruimtelijke ordening door het Rijk het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (BARRO) van kracht. Daarin wordt de mogelijkheid geboden om stelsels van natuurgebieden van internationaal of nationaal belang aan te wijzen dat strekt tot de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten - het natuurnetwerk Nederland. Deze gebieden moeten bij provinciale verordening worden aangewezen en hun ligging geometrisch vastgelegd.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het natuurnetwerk Nederland.

3.6.3.2 Onderzoek

Elke toename in stikstofdepositie op een overbelast stikstofgevoelig instandhoudingsdoel (habitattype of leefgebied) is in potentie een significant negatief effect. Per 1 juli 2021 geldt er echter een vrijstelling voor het inzichtelijk maken van stikstofdepositie tijdens de bouwfase. Alleen de stikstofdepositie tijdens de gebruiksfase hoeft inzichtelijk gemaakt te worden.

Het bestemmingsplan maakt de uitbreiding van 9 bestaande woningen en de realisatie van maximaal 2 extra woningen op het perceel Graaf Florislaan 20 mogelijk. De uitbreiding van 9 bestaande woningen wordt niet als een nieuwe situatie gezien, waarvoor stikstofberekeningen nodig zijn. De twee woningen die op het perceel Graaf Florislaan 20 toegevoegd kunnen worden moeten gasloos gebouwd worden. Het aantal vervoersbewegingen door toevoeging van twee extra woningen neemt niet signifcant toe (8,1 verkeersbeweging per woning). Het toevoegen van de twee woningen zal niet tot een toename van stikstofdepositie leiden en een significant negatief effect op nabij gelegen Natura-2000 gebieden hebben. Met een AERIUS berekening, Bijlage 1 bij deze toelichting, wordt dit nader onderbouwd.

3.7 Bodem

3.7.1 Algemeen

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft.

3.7.2 Wet bodembescherming

Op 1 januari 2006 is de wijziging van de Wet bodembescherming (Wbb) in werking getreden. Vertrekpunt van de Wbb is dat in het merendeel van de gevallen van bodemverontreiniging, de daadwerkelijke bodemsanering wordt meegenomen in de ontwikkeling dan wel herontwikkeling van plangebied of projectlocatie.

De wettelijke doelstelling is functiegericht. Vroeger moesten alle functies van de bodem worden hersteld maar dit bleek in de praktijk lastig haalbaar. Hoge kosten en langdurige saneringen zorgden van stagnatie. De gewijzigde wet houdt rekening met het gebruik van de bodem en de (im)mobiliteit van de verontreiniging. De volgende uitgangspunten overheersen:

• a. het geschikt maken van de bodem voor het voorgenomen gebruik;
• b. het beperken van blootstelling aan en de verspreiding van de verontreiniging;
• c. het wegnemen van actuele risico's.

Saneringsverplichtingen zijn gekoppeld aan ontoelaatbare risico's die samenhangen met het huidige en toekomstige gebruik van de bodem. De uitvoering van deze verplichte saneringen wordt een stuk flexibeler. Het is niet meer altijd nodig de hele locatie aan te pakken. Er kan ook sprake zijn van deelsaneringen of een gefaseerde aanpak.

Wanneer economische of maatschappelijke omstandigheden rond de vervuilde locatie uitstel vragen, kunnen tijdelijke maatregelen worden genomen, op voorwaarde dat risico's voldoende worden beheerst.

3.7.3 Situatie in het plangebied

Het bestemmingsplan maakt de uitbreiding van 9 bestaande woningen en de realisatie van maximaal 2 extra woningen op het perceel Graaf Florislaan 20 mogelijk. Alle percelen zijn al als tuin in gebruik. In het kader van de bouwvergunning, dan wel de omgevingsvergunning voor de bouw van de betreffende woningen is aangetoond dat bodem geschikt is voor de functie wonen. De gronden zijn sindsdien uitsluitend als tuin en voor de functie wonen gebruikt. Het opnieuw uitvoeren van bodemonderzoek is niet aan de orde.

3.8 Water

3.8.1 Algemeen

Op grond van het besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

Deze waterparagraaf bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding.

3.8.2 Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied ligt in beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland. Het plangebied beslaat een 9 tal woonpercelen/ tuinen. Hierbinnen is geen oppervlaktewater aanwezig. De percelen maken geen deel uit van een beschermingszone.

Waterkwaliteit

Om te voorkomen dat de grondwaterkwaliteit mogelijk achteruit gaat, mogen bij de realisatie van nieuwbouw geen uitloogbare bouwmaterialen worden gebruikt op plaatsen die in contact zouden kunnen komen met hemelwater.

Waterkwantiteit

Het bestemmingsplan maakt de uitbreiding van 9 bestaande woningen en de realisatie van maximaal 2 extra woningen op het perceel Graaf Florislaan 20 mogelijk. Alle percelen waar uitbreiding van bebouwing kan plaatsvinden zijn als tuin in gebruik. Hoewel dit gelet op de omvang van de percelen niet te verwachten is, mogen de percelen/ de tuinen volledig verhard worden.

De ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden, zien dan ook niet op een toename van verharding. Voor dit bestemmingsplan is watercompensatie dan ook niet noodzakelijk.

Voor de ontwikkeling van de wijk Vroondaal zijn met het Hoogheemraadschap van Delfland afspraken met betrekking tot waterbergingcapaciteit gemaakt. Zo wordt Oostelijk van Vroondaal het natuurgebied 'De Witte Vlek' heringericht tot een optimale natte ecologische zone met natuurvriendelijke oevers en een vispaaiplaats. Ook in park Madestein wordt extra waterbergingscapaciteit gerealiseerd.

Hoofdstuk 4 Keuze en verantwoording van bestemmingen

4.1 Toelichting op de regels

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• 1. Inleidende regels. De inleidende regels (Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd.
• 2. Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3) bevat een omschrijving van de bestemming en bouwregels. Als specifiek voor een bestemming een afwijkingsbevoegdheid geldt, is deze in het betreffende artikel opgenomen.
• 3. Algemene regels. De algemene regels (artikel 4 tot en met 7) bevatten naast de anti-dubbeltelregel, voor alle bestemmingen geldende regels: algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingssregels.
• 4. Overgangs- en slotregels. Het overgangsrecht is opgenomen in Artikel 8, de slotregel in Artikel 9.

4.1.1 Inleidende regels

In Artikel 1 Begrippen worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd.
Aandacht verdienen de begrippen aan-huis-gebonden bedrijf, en aan-huis-gebonden beroep. Wanneer in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan-huis-gebonden bedrijf en/of beroep toegestaan.
Op basis van jurisprudentie mogen deze activiteiten:

• geen hinder voor de woonsituatie opleveren;
• naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning;
• geen detailhandel en/of horeca betreffen;
• geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen parkeerproblemen in de omgeving veroorzaken.

In Artikel 2 Wijze van meten is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten, vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. De regeling voor bestaand gebruik dat afwijkt van de bestemming is onderdeel van de algemene gebruiksregels.

4.1.2 Bestemmingsregels

Met Artikel 3 Wonen wordt aangesloten op de regels uit het bestemmingsplan Madestein (2001), waarin bepaald is dat bouwpercelen tot maximaal 25% bebouwd mogen worden, de afstand van gebouwen tot de perceelsgrens niet minder dan 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 bouwlagen en een kap(verdieping). Via een binnenplanse afwijking is een bouwhoogte van 4 bouwlagen met kap(verdieping) mogelijk. Verder is bepaald dat op eigen terrein ten minste twee parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn.

4.1.3 Algemene Regels

Anti-dubbeltelregel: Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Algemene bouwregels: De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn wel toegestaan. Grote overschrijdingen van deze grenzen voor overstekende daken en soortgelijke delen van gebouwen zijn tot een bepaalde omvang ook toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Afwijken van deze algemene bouwregels wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in Artikel 7.

Algemene gebruiksregels: In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.

Als in de bestemmingsregels wonen is toegestaan, is impliciet ook het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep toegestaan. In de algemene gebruiksregels is ook een regeling vervat voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf en/of beroep:

• De activiteiten mogen geen hinder voor de woonsituatie opleveren en mogen niet op grond van de milieuwetgeving vergunning- dan wel meldingplichtig zijn.

Op grond van de Wet milieubeheer vergunning- of zelfs meldingplichtige activiteiten passen uiteraard niet in de woonomgeving. Maar ook indien een activiteit niet vergunning- of meldingplichtig is, bestaat er kans op ongewenste overlast voor de omgeving, bijvoorbeeld geluid- of geurhinder. Dit kan met name het geval zijn bij de meer ambachtelijke beroepen. Van geval tot geval dient de (kans op) hinder voor de woonsituatie te worden nagegaan. Uitgangspunt bij de beoordeling is dat de hinder in principe niet onevenredig veel groter mag zijn dan in redelijkheid bij 'normale' bewoning (zonder beroepsuitoefening) het geval zou zijn.

• De activiteiten mogen naar de aard en visueel geen afbreuk doen aan het karakter van de woning.

Van belang is dat het karakter van de woning duidelijk herkenbaar blijft en dat de nadruk niet komt te liggen op de beroepsuitoefening. Ter illustratie: reclame-uitingen, anders dan een bescheiden 'bordje naast de deur' of de uitstalling van goederen op het bijbehorende erf betekenen reeds dat aan het karakter van de woning afbreuk wordt gedaan.

• De activiteiten mogen geen detailhandel en/of horeca betreffen.

Detailhandel en horeca leveren in de regel een zodanig ongewenste verkeersaantrekkende werking op, dat het toelaten ervan in woongebied niet zonder meer passend wordt geacht.

• De activiteiten mogen aan de woonfunctie geen afbreuk doen en dienen daaraan ondergeschikt te zijn, in die zin, dat de woonfunctie de belangrijkste functie dient te blijven en de praktijkruimte maar een deel van de bebouwde oppervlakte mag bedragen.

Ook deze (direct meetbare) voorwaarde draagt eraan bij dat de eventuele hinder voor de omgeving wordt beperkt. Wanneer bijvoorbeeld de woning (vrijwel) geheel zou worden aangewend voor de beroepsuitoefening, is de kans op een ongewenste uitstraling naar de omgeving relatief groot.

Afwijken van de algemene gebruiksregels, ook het afwijken voor het meest doelmatige gebruik, wordt geregeld in de algemene afwijkingsregels, in Artikel 7. Het bevoegd gezag kan in geringe mate afwijken van de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is afwijken mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor huishoudelijk afval..Ten slotte is afwijken mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.

Een belangrijk element van dit artikel is de afwijking van het algemene gebruiksverbod: het bevoegd gezag kan afwijken van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemene gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de afwijking niet leiden tot een bestemmingswijziging.

Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de inwerking treding van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor vergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van inwerking treden van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.

Artikel 9 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Madestein - Vroondaal, 5e herziening'

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een actueel juridisch planologisch kader voor het plangebied Madestein - Vroondaal, 5e herziening, waarmee ter plaatse van een 9 tal percelen in het teruggeven van wegbestemde bouwmogelijkheden wordt voorzien. In dit kader dient beoordeeld te worden of er sprake is van een bouwplan als bedoeld in art.6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten miste 1.000 m2 bruto vloeroppervlakte met één of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto vloeroppervlakte bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m²

Afdeling 6.2 Grondexploitatie, Artikel 6.2.1 Bro

Indien sprake is van een bouwplan zoals bedoeld in art. 6.12 Wro is de gemeente verplicht een exploitatieplan op te stellen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan via:

• een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij sprake moet zijn van gemeentelijke gronduitgifte;
• meerwaardesuppletie via de erfpachtcanon;
• een anterieure overeenkomst met de eigenaar over de ontwikkeling.

Het onderhavige plan betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wro. Daartoe wordt het volgende overwogen:

Voorliggend plan dat voorziet in een actueel juridisch planologisch kader voor het plangebied Madestein - Vroondaal, 5e herziening waarmee ter plaatse van een 9 tal percelen in het teruggeven van wegbestemde bouwmogelijkheden wordt voorzien is een initiatief van de gemeente Den Haag. De kosten die verband houden met de planprocedure en de uitvoering van het plan, worden geacht te zijn verzekerd via de gemeentelijke grondexploitatie. Planschade is afgewenteld op initiatiefnemer.

Kostenverhaal door middel van een exploitatieplan of -overeenkomst is niet noodzakelijk. Gezien het bovenstaande wordt de beoogde ontwikkeling economisch uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak

6.1 Artikel 3.1.1 Bro-overleg

Het concept ontwerp bestemmingsplan is op 11 november 2021 toegezonden aan de overlegpartners.

De volgende reacties zijn ontvangen:

Hoogheemraadschap Delfland

Waterkwantiteit

Het bestemmingsplan maakt een toename van verharding mogelijk, hetgeen tot een versnelde afstroom van hemelwater naar het watersysteem kan leiden. Voor deze ontwikkeling geldt daarom een wateropgave ter compensatie van toenemende verharding. Deze kan met de watersleutel berekend worden.

Voor het invullen van de opgave heeft Delfland voorkeur voor compensatie door het graven van extra oppervlaktewater. Alleen indien compensatie in oppervlaktewater aantoonbaar niet mogelijk is, kan als alternatief, onder voorwaarden voor vasthoudmaatregelen gekozen worden.

Wij verzoeken u in de waterparagraaf nader uit te werken, op welke manier de wateropgave ingevuld wordt. Daarbij is het belangrijk, dat de gekozen maatregel goed functioneert, past binnen het gebied en ook op de lange termijn betrouwbaar is. De eigenaar van het perceel is immers zelf volledig verantwoordelijk voor de aanleg, het functioneren en het in stand houden van de voorziening.

Klimaatadaptatie

Wij verzoeken u in de toelchting op te nemen, op welke manier invulling aan klimaatadaptatie gegeven wordt. De wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig is de Haagse vertaling van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en biedt duidelijke kaders voor dit thema.

Gevraagd wordt om in de planregels een voorwaarde op te nemen, gekoppeld aan dat kader: het vasthouden van regenwater op eigen terrein

Reactie gemeente Den Haag:

Waterkwantiteit

Het bestemmingsplan maakt ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan op maaiveldniveau 658 m2 woonbebouwing extra mogelijk.

In het voorgaande bestemmingsplan hebben de percelen waarop deze bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt worden een woonbestemming. Deze gronden worden als tuin gebruikt en ingericht. Het bestemmingsplan stelt geen beperkingen aan oppervlakte verharding in de tuinen, waardoor ze 100% verhard kunnen worden.

Het bestemmingsplan Madestein Vroondaal 5e herziening maakt hierdoor geen toename van verharding mogelijk. Wel maakt het bestemmingsplan een ander soort verharing mogelijk (bebouwing in plaats van tuinverhardingen).

Met Delfland is afgesproken dat uitgerekend wordt hoeveel waterberging nodig is bij een toename van 658 m2 bebouwing en dat in overleg met de GEM Vroondaal onderzocht wordt of de berekende hoeveelheid waterberging in park Madestein opgelost kan worden.

Klimaatadaptatie

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het terug geven van eerder wegbestemde bouwrechten. Het plan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk.

Onderzocht wordt of de benodigde hoeveelheid waterberging als gevolg van 658 m2 bebouwing in park Madestein kan worden aangelegd.

Het opnemen van een voorwaarde in de planregels die toeziet op het vasthouden van regenwater op eigen terrein is een aanvullende regel ten opzichte van het bestemmingsplanregime dat met voorliggend plan wordt teruggegeven. Gelet op de beperkte herziening waarin voorliggend bestemmingsplan voorziet en omdat het de huidige eigenaren actief verplicht tot het treffen van maatregelen is het niet mogelijk een dergelijke voorwaarde in de planregels op te nemen.

Bewonersvereniging Hofstedepark Vroondaal

Het via een herziening van het bestemmingsplan Madestein-Vroondaal compenseren van planschade is niet mogelijk. Het bestemmingsplan Madestein-Vroondaal kan niet worden ingetrokken. Met het onherroepelijk worden van het bestemmingplan in 2015 is het oude bestemmingsplan uit 2001 komen te vervallen en bestaat het niet meer (uitspraak ABRS06-06/18 ECLI:NL:RVS:2018:1848).

Het is niet rechtvaardig ten opzichte van alle overige bewoners van Vroondaal Hofstedepark, wanneer maar delen van het oude bestemmingsplan Madestein 2001 wordt hersteld. Er ontstaat rechtsongelijkheid tussen bewoners.

Met de 5e herziening Madestein Vroondaal kan niet voldaan worden aan regeling om planschade in natura te compenseren. Tegemoetkoming van planschade in natura is niet voldoende anderszins verzekerd, wanneer deze afhankelijk is van een toekomstige, onzekere gebeurtenis. Met de 5e herziening is niets zeker, omdat deze weer tientallen planschadeclaims zal opleveren en bewoners rechtsongelijkheid niet zullen accepteren.

Bewoners hebben gebouwd onder het regime van het oude bestemmingsplan Madestein 2001. Bouwplannen werden destijds getoetst aan het Ontwikkelingskader Vroondaal, uitgewerkt in Handvatten voor uw Architect. Deze goede ruimtelijke ordening die bij de bouw van Oud Vroondaald in het oude bestemmingsplan lag, wordt nu doorbroken. Niet de gehele kwaliteit wordt hersteld.

De extra bouwmogelijkheden leveren precedenten op voor andere bewoners die omhoog willen bouwen. Dit geeft chaotische taferelen in Vroondaal en Den Haag.

Reactie gemeente Den Haag

Het planschaderecht biedt mogelijkheden om planschade op een andere wijze dan in geld te vergoeden, bijvoorbeeld door 'reparatie' van oude bestemmingen. Het komt regelmatig voor dat aanvragers van planschade opteren voor een vergoeding in geld, doch is dit blijkens toepasselijke jurisprudentie, zie bijvoorbeeld ABRvS 27 april 2005, Raalte, ECLI:NL:RvS:2005:AT4747, niet maatgevend aangezien dit aan de gelijkwaardigheid van het geboden alternatief niet afdoet.

Er is geen sprake van het ontstaan van rechtsongelijkheid ten opzichte van alle overige bewoners van Vroondaal Hofstedepark. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in compensatie van planschade. De overige bewoners van Vroondaal Hofstedepark hebben of geen verzoek om planschade ingediend, of een verzoek om planschade is afgewezen.

Voor reparatie in natura geldt dat indien door omstandigheden buiten de invloedsfeer van de aanvrager om het repareren in natura niet lukt er alsnog een vergoeding in geld moet worden toegekend.

Compensatie in natura mag inderdaad niet afhankelijk zijn van een toekomstige, onzekere gebeurtenis. Wij hebben in de planschadebesluiten dan ook de bepaling opgenomen dat wanneer er op 1 juli 2024 geen onherroepelijk bestemmingsplan is, er alsnog wordt overgegaan tot betaling van het schadebedrag, vermeerderd met de wettelijke rente. Dat de 5e herziening weer tientallen schadeclaims zal opleveren, betekent niet dat er sprake is van een toekomstige onzekere gebeurtenis.

Er is planschade ontstaan, omdat er bouwmogelijkheden uit het bestemmingsplan Vroondaal 2001 zijn wegbestemd. Deze bouwmogelijkheden worden met voorliggend plan terug gegeven. Het ontwikkelkader Vroondaal - handvatten voor uw architect, speelt geen rol in de beoordeling of er wel of geen planschade is opgetreden. Toekomstige bouwplannen zullen naast dat ze aan het bestemmingsplan worden getoetst, ook op het aspect welstand worden beoordeeld. Er is geen sprake van dat met voorliggend bestemmingsplan niet de gehele kwaliteit wordt hersteld.

Er is geen sprake van precedentwerking. Alle toekomstige bouwplannen worden aan het bestemmingsplan getoets. De bouwmogelijkheden die met voorliggend bestemmingdplan terug worden gegeven wijken niet veel af van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan Madestein-Vroondaal uit 2015 aan onbebouwde percelen met de bestemming Woongebied - 1 biedt.

6.2 Zienswijzen

Bijlagen

Bijlage 1 AERIUS berekening 061021