| Plan: | Kijkduin - Ockenburgh, 2e herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0328AKijkd2eHer-50VA |
Op 17 december 2018 hebben Burgemeester en wethouders van Den Haag overeenkomstig artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) te kennen gegeven dat zij een bestemmingsplan voorbereiden voor Kijkduin - Ockenburgh, 2e herziening. De reden van de herziening is om de planregels met betrekking tot de begripsbepaling peil in overeenstemming te brengen met de toelichting.
Het moederplan Kijkduin-Ockenburgh is vastgesteld op 18 december 2014. In de toelichting van dat bestemmingsplan is aangegeven dat het doel van het plan meerledig is, dat allereerst wordt voldaan aan de wettelijke actualiseringsverplichting. Daarnaast voorziet het plan in een aantal ontwikkelingen die deels afkomstig zijn uit het Masterplan Kijkduin en die voor het overige particuliere ontwikkelingen betreffen.
Eerst na het gedeeltelijk onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Kijkduin-Ockenburgh is gebleken, dat de in de toelichting van en op de analoge verbeelding vastgelegde intentie met betrekking tot het te hanteren peil, niet als zodanig is vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan.
Als gevolg van het feit dat in de begripsbepaling peil in het moederplan niet is vastgelegd, dat bouwhoogtes aangegeven op de (digitale) verbeelding zijn uitgedrukt in meters NAP (Normaal Amsterdams Peil), is niet uitgesloten dat hoger gebouwd kan worden dan is beoogd, meer dan slechts de hoogte van een dakopbouw.
De gemeente acht bouwhoogtes, welke niet zijn uitgedrukt in meters NAP en welke niet zijn meegenomen in onderzoeken, zoals opgenomen in de bijlagen bij de toelichting van het moederplan, onwenselijk. Om die reden dient de definitie van het begrip 'peil' in het bestemmingsplan te worden aangepast. De herziening herstelt derhalve de omissie in het moederplan en bestaat dan ook uitsluitend uit een gedeeltelijke verbetering van de begripsbepaling peil.
Het plangebied ligt in het stadsdeel Loosduinen. Het plangebied wordt vanaf het noorden globaal begrensd door het strand, het Deltaplein, de Kijkduinsestraat, de Ockenburghstraat, de Loosduinse Hoofdstraat, de Monsterseweg en de gemeentegrens met de gemeente Westland.
Het bestemmingsplan Kijkduin-Ockenburgh is vastgesteld op 18 december 2014 en gedeeltelijk onherroepelijk sinds 16 september 2015. Het bestemmingsplan Kijkduin-Ockenburgh 1e herziening (vastgesteld 11 februari 2016), dat voorziet in door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vernietigde delen, valt buiten de voorliggende planherziening Kijkduin - Ockenburgh, 2e herziening omdat de begripsbepaling peil in dat plan geen rol speelt.
Op 17 december 2018 hebben Burgemeester en wethouders van Den Haag overeenkomstig artikel 1.3.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) te kennen gegeven dat zij een bestemmingsplan voorbereiden voor Kijkduin - Ockenburgh, 2e herziening. De reden van de herziening is om de planregels met betrekking tot de begripsbepaling peil in overeenstemming te brengen met de toelichting.
In de toelichting van dit plan en op de papieren (analoge) verbeelding is specifiek ingegaan op het in het plangebied te hanteren peil. In onderstaande tabel zijn citaten uit dit plan hierover opgenomen.
| Hoofdstuk 5.4 | (citaat): "Op de digitale en analoge verbeelding van de plankaart zijn bouwhoogten aangegeven. Gekoppeld aan bouwvlakken is een maatvoering voor (goot- en nok)hoogte, afgerond in meters en conform SVBP 2012, bijlage 9, opgenomen. Kijkduin heeft een ingewikkelde terreinopbouw vanwege de ligging in en nabij de duinen. Enerzijds zijn er veel hoogteverschillen, anderzijds zal het maaiveld op een aantal locaties mogelijk nog worden opgehoogd (bijvoorbeeld ter hoogte van de Boulevard en het Deltaplein). Vanwege deze hoogteverschillen en het mogelijk nog op te hogen maaiveld is het niet mogelijk om de maximale goot- en bouwhoogtes van gebouwen op de plankaart aan te geven ten opzichte van het maaiveld. Om die reden zijn alle hoogtes die op de verbeelding zijn aangegeven, gemeten ten opzichte van het Normaal Amsterdams Peil (NAP). Het NAP is een referentiehoogte die voor heel Nederland toepasbaar is. Door uit te gaan van hoogtes ten opzichte van NAP is een hogere goot- en bouwhoogte op de plankaart opgenomen dan het geval zou zijn dan bij het meten ten opzichte van maaiveld. Een voorbeeld hiervan is het Atlantic Hotel. Dit betekent echter niet dat de feitelijke bouwhoogte ook hoger mag zijn. Op de plankaart is een hoogte van maximaal 51 meter aangegeven, terwijl de feitelijke bouwhoogte van de bebouwing niet meer mag bedragen dan 36 meter ten opzichte van maaiveld. Het maaiveld ligt ter hoogte van het Deltaplein bij de ingang van het hotel namelijk op circa 14,5 meter boven NAP. Op de digitale verbeelding zijn de goot- en bouwhoogtes weergegeven ten opzichte van NAP. In de regels zijn de goot- en bouwhoogtes in beginsel ten opzichte van maaiveld beschreven, tenzij anders vermeld. Een voorbeeld hiervan is de regeling van de bestemming Gemengd – 2, het maaiveld fluctueert hier zo sterk dat een hoogtebeschrijving in maaiveldhoogten niet mogelijk is. In algemene zin zijn de hoogtes opgenomen in de regels echter ten opzichte van maaiveld. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de hoogte van bijgebouwen. Doordat deze op verschillende locaties voorkomen zijn deze hoogten ten opzichte van maaiveld aangegeven. Op de analoge verbeelding is door middel van een meldingtekst links bovenin de kaart aangegeven dat de hoogtes zijn weergegeven ten opzichte van NAP. In de digitale verbeelding is het opnemen van een dergelijke tekst technisch niet mogelijk." |
| papieren (analoge) verbeelding | (citaat): "Let op: feitelijke maximale goot- en bouwhoogten zijn lager, omdat de hoogten zijn aangegeven ten opzichte van NAP (zie paragraaf 5.4 van de toelichting)" |
In tegenstelling tot hetgeen in de toelichting en op de papieren (analoge) verbeelding is vermeld, is in artikel 1.86 van de regels van het moederplan niet duidelijk vastgelegd dat bouwhoogtes, welke zijn aangegeven op de verbeelding, zijn uitgedrukt in meters NAP. Hierdoor kan mogelijk hoger worden gebouwd in het plangebied dan is beoogd. Dit is niet in overeenstemming met de in de toelichting van het bestemmingsplan verwoorde uitgangspunten en derhalve onwenselijk. Om die reden dient de definitie van het begrip 'peil' in het bestemmingsplan te worden aangepast. De herziening herstelt derhalve de omissie in het moederplan en bestaat dan ook uitsluitend uit een gedeeltelijke verbetering van de begripsbepaling peil.
Dit reparatieplan bestaat uit een gedeeltelijke verbetering van de begripsbepaling peil en vervangt artikel 1:86 lid c van de begripsbepaling peil van de regels in het moederplan Kijkduin-Ockenburgh.
Het betreft een herziening van het bestemmingsplan Kijkduin-Ockenburgh, waarvan de noodzaak voorkomt uit:
- het herstellen van een onvolkomenheid in de de begripsbepaling peil in de regels, en het daarmee in overeenstemming brengen met de in de toelichting beschreven uitgangspunten.
Het gaat derhalve uitsluitend om een correctie van de regels. Om deze reden behoeft dan ook geen toetsing aan het vigerende beleid te worden opgenomen en kunnen sectorale onderzoeken achterwege blijven.
In verband hiermede kan ook worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6:12 van de Wet ruimtelijke ordening en kan ook anderszins verhaal van kosten achterwege blijven.