Partiële herziening bestemmingsplan Forepark A4-A12 (Kyocera Stadion)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

In 2014 is een nieuw bestemmingsplan voor bedrijventerrein Forepark vastgesteld: 'Forepark-A4-A12'. In dat bestemmingsplan zijn de gronden van en rondom het Kyocera-stadion bestemd als 'Gemengd-1' en 'Gemengd-2', waarbinnen onder meer culturele voorzieningen zijn toegestaan. Onder culturele voorzieningen wordt volgens de definities van het betreffende bestemmingsplan ook een bioscoop begrepen. Ook in het daarvoor geldende bestemmingsplan 'Nieuw Stadion Den Haag' was al een bioscoop toegestaan.

Naar verwachting wordt er binnenkort een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een multiplexbioscoop op een onbebouwd perceel tussen de Guldenlaan en de rijksweg A12 in Den Haag, ten westen van station Ypenburg. De nieuwe bioscoop krijgt de beschikking over in totaal 11 filmzalen in combinatie met horecavoorzieningen. Aangezien het niet wenselijk is dat er zich op zo'n korte afstand van elkaar twee bioscopen zouden vestigen, is een aanpassing van het bestemmingsplan Forepark-A4-A12 ter plaatse van het Kyocera-stadion noodzakelijk.

1.2 Doel van het bestemmingsplan

Het doel van bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Forepark A4-A12 (Kyocera Stadion) is het slechts onder voorwaarden mogelijk maken dat er een bioscoop wordt gerealiseerd ter plaatse van het Kyocera-stadion.

1.3 Bestemmingsplannen waarop herziening betrekking heeft

Het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Forepark A4-A12 (Kyocera Stadion) vervangt gedeeltelijk het door de raad op 20 februari 2014 vastgestelde bestemmingsplan Forepark-A4-A12.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 1 is de aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Forepark A4-A12 (Kyocera Stadion) aangegeven. Ook is het doel dat met het bestemmingsplan wordt beoogd, omschreven. In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en in hoofdstuk 3 het relevante geldende beleid en de van toepassing zijnde regelgeving. In hoofdstuk 4 is aangeven welke bestemmingen en bestemmingsregelingen in dit plan zijn opgenomen en worden deze beschreven. Op de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan wordt in hoofdstuk 5 ingegaan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de bestaande situatie

In de oostelijke hoek van het Prins Clausplein bevindt zich het Kyocera-stadion. Dit is de thuisbasis van voetbalclub ADO Den Haag. Het stadion is in 2007 op het terrein gerealiseerd en wordt gecombineerd met commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Rondom het stadion zijn nog enkele kavels, in eigendom bij de gemeente, beschikbaar voor ontwikkeling.

Het bestemmingsplan 'Forepark-A4-A12' maakt op deze gronden onder meer een hotel, diverse maatschappelijke voorzieningen, sportvoorzieningen en culturele voorzieningen, waaronder een bioscoop, mogelijk.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Leisurebeleid

Den Haag streeft met de Leisurenota Den Haag 2005-2010 (RIS 127846) naar een optimaal en onderscheidend voorzieningenpakket in het leisuredomein (voorzieningen waarvoor betaald moet worden), zowel op stedelijk als nationaal en zelfs internationaal niveau.
Een goed aanbod van leisurevoorzieningen is van belang voor de economische ontwikkeling van de stad, doordat het aanbod zorgt voor bestedingen van bewoners en bezoekers. Bovendien is het van belang voor het woonklimaat. Belangrijkste leisurelocaties zijn Scheveningen en de binnenstad. Voor nieuwe initiatieven wordt concentratie binnen de leisurestructuur voorgestaan. Deze is beschreven in de leisurenota. Door clustering van voorzieningen kunnen deze van elkaars nabijheid profiteren.

Het leisurebeleid van de gemeente Den Haag is gericht op actief accountmanagement richting het bestaande aanbod en richting initiatiefnemers met een vestigingsvraag, het actief benaderen van potentiële exploitanten, het zoeken van een locatie en het wegnemen van belemmeringen bij het tot uitvoering brengen van de ideeën. Dit vergt maatwerk per initiatief/voorziening en vindt plaats in wisselwerking met de initiatiefnemer. Daarnaast vindt er uiteraard een beoordeling plaats op basis van de specifieke kenmerken van de initiatiefnemer, het plan, de exploitant en de locatie.

Doelgerichte leisure

Binnen het leisurebeleid van Den Haag wordt een bioscoop gerekend tot het soort doelgerichte leisure en dan specifiek de ‘grootschalige trekkers’. Voor deze vorm van leisure is een goed bereikbaarheidsprofiel nodig. Voor het toevoegen van nieuwe, doelgerichte voorzieningen is in de bestaande hoofdstructuur op dit moment slechts beperkt fysieke ruimte aanwezig. De ontwikkelingslocaties bieden hiervoor op termijn veel ruimte.

Aanbodmogelijkheden en locatie

Middels een tabel wordt in het leisurebeleid inzichtelijk gemaakt welke concrete toevoegingen gedaan zouden kunnen worden. Hierbij is een locatievoorkeur aangegeven. Het laatste betekent dat op deze locatie de vestigingsvoorwaarden zo optimaal mogelijk voldoen voor de betreffende functie, hierbij zijn de per functie opgenomen locaties in willekeurige volgorde benoemd. Benadrukt moet worden dat het mogelijkheden betreft (niet uitputtend).

Een bioscoop wordt genoemd als concrete toevoeging. Als voorkeurslocatie worden hierbij de binnenstad en de A12-zone genoemd. Hierna wordt specifiek ingegaan op het leisurebeleid voor wat betreft bioscopen.

Bioscopen

De bioscopenbranche is het afgelopen decennium sterk in beweging geweest. In geen enkele branche is de schaalvergroting zo duidelijk waarneembaar. Kleine en oude bioscopen sluiten en het bioscopenlandschap wordt steeds meer bepaald door een handjevol exploitanten van multi- en megaplexen. Aan de rand van de stad verrijzen grootschalige bioscopen en filmhuizen voegen zalen toe of kiezen voor nieuwe activiteiten op het vlak van bijvoorbeeld bijeenkomsten en horeca. Onderzoek laat ook de verschillen zien tussen de gevolgen van een nieuwe binnenstadsbioscoop en een nieuwe perifere bioscoop. De opening van een nieuwe bioscoop in een binnenstad blijkt met name gevolgen te hebben voor de kleinere en oudere bioscopen in de binnenstad. Opening van een perifere bioscoop leidt op den duur slechts tot marginale daling van het bioscoopbezoek in de binnenstad, dit omdat perifere bioscopen tweemaal zoveel nieuwe bioscoopbezoekers blijken te trekken dan een bioscoop in de binnenstad.

Bioscopen behoren vanwege hun hoge bezoekersaantallen tot de grote trekkers binnen het Haagse leisure- aanbod. De trekkracht moet benut worden op de voorkeurslocaties binnen de leisurestructuur, zo kan immers synergie optreden met omliggend aanbod. Haagse bioscopenmarkt biedt na voltooiing van de huidige bioscoopplannen nog ruimte voor één multiplex op een goed bereikbare locatie aan de rand van de stad. Voorkeurslocatie hierbij is de A12-zone, dit omdat dan het regiopubliek optimaal aangetrokken kan worden.

Geconcludeerd wordt dat het opnieuw bestemmen van een bioscoop in het plangebied in overeenstemming is met het gemeentelijk leisurebeleid.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Onderhavig plan heeft als doel het slechts onder voorwaarden mogelijk maken dat er een bioscoop wordt gerealiseerd ter plaatse van het Kyocera-stadion. Daarom wordt in onderhavig plan, conform het vigerend bestemmingsplan, een bioscoop mogelijk gemaakt. In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de ladder voor duurzame verstedelijking en behoefte en vervolgens een toelichting gegeven op de in het plan opgenomen regeling.

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking en behoefte

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen. Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De ladder is dus alleen van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Volgens jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is het opnieuw opnemen van onbenutte planologische mogelijkheden geen nieuwe stedelijke ontwikkeling en hoeft de ladder voor deze ontwikkeling niet te worden doorlopen (zie onder meer de uitspraak van 1 juli 2015, 201401417/1/R1, Amsterdam).

Dat laat onverlet dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij de vaststelling van het plan beoordeeld dient te worden of het mogelijk maken van onder meer een bioscoop nog steeds passend is.

Daarom is beoordeeld of het bestemmen van een bioscoop nog steeds passend is, gelet op onder meer het mogelijk maken van een bioscoop in Leidschenhage.

Ten behoeve van de vestiging van een multiplex-bioscoop op een onbebouwd perceel tussen de Guldenlaan en de rijksweg A12 in Den Haag, ten westen van station Ypenburg is door BRO een onderzoek gedaan in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking (zie bijlage 1). Dit onderzoek kan ook gebruikt worden om te beoordelen of er nog behoefte is aan een bioscoop aan de andere kant van de A12 in het Forepark:

• Beide locaties zijn dicht bij elkaar gelegen langs de A12 (aan weerszijden) op korte afstand van de afrit Nootdorp, op korte afstand van station Den Haag – Ypenburg, tramstations en fietsroutes.
• Net als bij de locatie Guldenlaan is er ook op de locatie Kyocera-stadion sprake van een groot aanbod aan parkeerruimte.
• Ook op de locatie Kyocera-stadion zal sprake zijn van een stadsrandbioscoop, waarvan in het onderzoek van BRO is uitgegaan.
• Ook de kwantitatieve analyse in het onderzoek van BRO is breder toepasbaar: er is gekeken naar vraag/behoefte en bestaand aanbod en de harde plancapaciteit. Deze gegevens zijn niet anders voor de locatie Guldenlaan dan de locatie Kyocera-stadion.
• In kwalitatieve zin is niet in het bestemmingsplan geborgd dat er sprake moet zijn van een vergelijkbaar totaalconcept als dat van Euroscoop. Ook bijvoorbeeld een andere functiecombinatie is mogelijk binnen de grenzen van het bestemmingsplan. Er is echter wel sprake van een goed bereikbare 'traffic-locatie', vergelijkbaar met de locatie aan de Guldenlaan. De kans is daarmee aanzienlijk dat een vergelijkbare markt zal worden bediend als de locatie aan de Guldenlaan.

Uit het genoemde onderzoek blijkt dat er voldoende regionale behoefte bestaat voor de ontwikkeling, dat vestiging van een bioscoop langs de A12 niet leidt tot extra leegstand en derhalve een aantasting van het woon-, leef-, en ondernemersklimaat niet te verwachten is. Om die reden is het opnieuw bestemmen van een bioscoop nog steeds passend.

4.2 Toelichting op de regels

In artikel 7.1 onder a en 8.1 onder d van het bestemmingsplan 'Forepark-A4-A12' worden culturele voorzieningen toegestaan. In artikel 1.29 van voorgenoemd bestemmingsplan is een definitie van culturele voorzieningen opgenomen. Onder meer bioscopen zijn onderdeel van deze functie.

Om te voorkomen dat er, met het initatief voor een multiplex-bioscoop op een onbebouwd perceel tussen de Guldenlaan en de rijksweg A12 in Den Haag, ten westen van station Ypenburg op korte afstand van elkaar twee bioscopen zouden kunnen vestigen, wordt in de specifieke gebruiksregels een nadere voorwaarde toegevoegd. Een bioscoop is uitsluitend toegestaan indien elders in het stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg geen mogelijkheid is tot realisatie van een bioscoop.

Figuur 1: Stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Onderhavig bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar. Aan de uitvoering ervan zijn geen kosten verbonden. Het is geen plan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor er geen exploitatieplan is vereist.

Hoofdstuk 6 Overleg en inspraak

6.1 Artikel 3.1.1 Bro-overleg

Het concept van het ontwerp-bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Forepark A4-A12 (Kyocera Stadion) is op 29 augustus 2016 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening aan de volgende instanties toegezonden:

• 1. Provincie Zuid-Holland
• 2. Ministerie EL&I
• 3. Rijkswaterstaat West - Nederland Zuid
• 4. Hoogheemraadschap van Delfland
• 5. Hoogheemraadschap van Rijnland
• 6. Dunea
• 7. Politie Haaglanden
• 8. Veiligheidsregio Haaglanden
• 9. HTM Personenvervoer NV
• 10. Veolia Transport Haaglanden
• 11. Stedin B.V.
• 12. TenneT Regio West
• 13. N.V. Nederlandse Gasunie
• 14. Koninklijk Horeca Nederland
• 15. RVOB (Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf), Directie Vastgoed
• 16. Bewonersorganisatie Leidschenveen
• 17. Bewonersplatform Ypenburg
• 18. Burgemeester en wethouders van Zoetermeer
• 19. Burgemeester en wethouders van Leidschendam-Voorburg
• 20. Burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp
• 21. Bedrijventerrein Forepark
• 22. Kyocera Stadion
• 23. Vereniging Beheer Forepark 

De Provincie Zuid-Holland heeft aangegeven akkoord te zijn met het bestemmingsplan. Door HTM Personenvervoer NV en Rijkswaterstaat West - Nederland Zuid is aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Van de Veiligheidsregio Haaglanden is onderstaande reactie ontvangen. Van de overige instanties is geen reactie ontvangen.

8. Veiligheidsregio Haaglanden

De Veiligheidsregio Haaglanden heeft de volgende reactie gegeven (geciteerd):

"Naar aanleiding van uw verzoek van 29 augustus 2016 om advies uit te brengen in het kader van externe veiligheid over het concept van het ontwerp-bestemmingsplan 'Partiële herziening bestemmingsplan Forepark-A4-A12 (Kyocera Stadion)', te Den Haag heeft de Veiligheidsregio Haaglanden (VRH) het bestemmingsplan geanalyseerd. Op basis daarvan kan ik u het volgende berichten.

Naar verwachting wordt er binnenkort een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een multiplex bioscoop op een onbebouwd perceel tussen de Guldenlaan en de rijksweg A12 in Den Haag, ten westen van station Ypenburg. De nieuwe bioscoop krijgt de beschikking over in totaal 11 filmzalen in combinatie met horecavoorzieningen. Aangezien het niet wenselijk is dat er zich op zo'n korte afstand van elkaar twee bioscopen zouden vestigen, is een aanpassing van het bestemmingsplan Forepark-A4-A12 ter plaatse van het Kyocera-stadion noodzakelijk. Het doel van bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Forepark A4-A12 (Kyocera Stadion) is het slechts onder voorwaarden mogelijk maken dat er een bioscoop wordt gerealiseerd ter plaatse van het Kyocera-stadion.

De exploitatie van een multiplex bioscoop zorgt voor een aanzuigende werking van (grote aantallen) bezoekers en daarmee ook voor een groot aantal verkeersbewegingen. Op dit moment is nog onduidelijk welke gevolgen dit heeft voor de bereikbaarheid van het complex voor hulpdiensten. Dit geldt onder normale omstandigheden, maar zeker in geval van calamiteiten moet rekening worden gehouden met de aanvoer van veel materieel en de afvoer van (grote aantallen) slachtoffers. Daarnaast kan er een samenloop optreden met de toestroom van bezoekers als gevolg van activiteiten in het Kyocera stadion. Door het aanwezige water (Plas van Reef), het spoor en de rijksweg A12 zijn de mogelijke routes beperkt. Wij adviseren u daarom dit herziene bestemmingsplan ook onder de aandacht te brengen van de GHOR en de Politie Haaglanden.

Geadviseerd wordt om het maximaal aantal personen en het maximaal aantal vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak voor de speelautomatenhal te borgen in de regels en of de verbeelding, zodat de QRA in overeenstemming is met datgene wat het bestemmingsplan mogelijk maakt. Als het aantal niet wordt gemaximaliseerd in de regels of de verbeelding dan kan het groepsrisico ongelimiteerd oplopen.

Daarnaast adviseert de Veiligheidsregio Haaglanden om bouwkundige maatregelen te nemen die in geval van een calamiteit met één van de hoge druk aardgastransportleidingen of met het transport van brandbare gassen op de rijksweg A4 of A12 voldoende bescherming bieden aan de aanwezige personen. Hierbij kan gedacht wordt aan een brandwerende gevel, het beperken van de hoeveelheid glas in de gevels aan de kant van de risicobronnen of glas dat eventuele drukgolven kan opvangen. In geval van een Bleve  van een tankwagen LPG (maatgevend scenario) kunnen de volgende effecten optreden.

Niet alle geadviseerde maatregelen kunnen worden opgenomen in dit bestemmingsplan, maar zijn bedoeld voor andere afdelingen binnen uw gemeente. Deze maatregelen kunnen mogelijk binnen andere ruimtelijke plannen of door andere disciplines binnen uw gemeente worden geborgd. Ik ga ervan uit, dat na de bestuurlijke besluitvorming, de overgenomen maatregelen bij de juiste afdeling(en) van de gemeente Den Haag bekend worden gemaakt. Vanzelfsprekend worden wij graag als adviseur betrokken bij de verdere uitwerking van deze ontwikkeling."

Reactie

Naar verwachting wordt er binnenkort een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van een multiplexbioscoop op een onbebouwd perceel tussen de Guldenlaan en de rijksweg A12 in Den Haag, ten westen van station Ypenburg. De nieuwe bioscoop krijgt de beschikking over in totaal 11 filmzalen in combinatie met horecavoorzieningen. Deze ontwikkeling is niet in onderhavig bestemmingsplan opgenomen.

In het bestemmingsplan Forepark-A4-A12 (en ook in het daarvoor geldende bestemmingsplan) is op de Ado-locatie een bioscoop toegestaan. De enige wijziging die de partiele herziening mogelijk maakt is dat de mogelijkheid op de Ado-locatie afhankelijk wordt gemaakt van de aanwezigheid van een bioscoop elders in het stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg. Hiermee wordt voorkomen dat er, na oprichting van de bioscoop aan de zuidzijde van de A12 ook op de Ado-locatie nog een bioscoop kan worden gerealiseerd, maar blijft de mogelijkheid bestaan op om de Ado-locatie een bioscoop op te richten, als de bioscoop aan de Guldenlaan uiteindelijk niet gerealiseerd zou worden. De partiele herziening maakt dus geen nieuwe bioscoop mogelijk: op de Ado-locatie gaat het om een bestaand planrecht.

Binnen het plangebied is geen speelautomatenhal mogelijk. Het borgen van het maximaal aantal personen en het maximaal aantal vierkante meters bedrijfsvloeroppervlak zou zinledig zijn en om die reden wordt dit advies niet overgenomen.

De geadviseerde bouwkundige maatregelen zijn via een nadere eisenregeling reeds in het bestemmingsplan Forepark-A4-A12 opgenomen. Onderhavige partiële herziening wijzigt hierin niets.

Overigens is in het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag voor de realisatie van de multiplexbioscoop reeds overleg gevoerd met de Veiligheidsregio.

Bijlagen

Bijlage 1 Behoefteonderzoek BRO