Uitwerkings- en wijzigingsplan Wieringenhof

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding uitwerking- en wijzigingsplan

In het stedenbouwkundig plan voor Westergouwe fase 1 is een appartementencomplex gedacht op de hoek bij de brug naar de wooneilanden. Ter plaatse is een uit te werken bestemming Woongebied opgenomen. Omdat nu een bouwplan gereed is kan toepassing worden gegeven aan de uitwerkingsplicht. In het ontwerpproces van het gebouw en de directe omgeving is gebleken dat een iets opgeschoven situering van het woongebouw richting de Westergouweplas de mogelijkheid geeft om het groen en het parkeren rond het gebouw beter op te lossen en het appartementengebouw fraai direct aan het water te situeren. Om dat te kunnen doen is toepassing van de zogenoemde wijziginsbevoegdheid uit de geldende twee bestemmingsplannnen nodig. De procedures voor uitwerking en wijziging zijn gelijk en beide beschreven in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Vandaar dat de toepassing hiervan in voorliggend uitwerkings- en wijzigingsplan wordt gecombineerd.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

De ligging van het plangebied is onderstaand rood omkaderd weergegeven.

Afbeelding 1 Ligging plangebied

Ter plaatse gelden twee bestemmingsplannen:

- bestemmingsplan "Westergouwe herziening 1";

- bestemmingsplan "Westergouwe", uit 2008.

Laatstgenoemd bestemmingsplan omvat een klein deel van het plangebied (bestemming Water).

Het voorliggende plan werkt de bestemming "Woongebied, uit te werken" uit en wijzigt tegelijk de bestemming "Water" uit dit bestemmingsplan en de bestemming "Water" uit het bestemmingsplan "Westergouwe" 2008. Het gaat om de rood omcirkelde hoekjes water op onderstaande afbeelding.

De bovenste cirkel ligt in het bestemmingsplan "Westergouwe herziening 1", de onderste cirkel in het bestemmingsplan "Westergouwe".

Afbeelding 2 Ligging uitwerkingsvlak en wijzigingsgebieden

1.3 Bij het plan behorende stukken

Voorliggend Uitwerkings- en wijzigingsplan Wieringenhof bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding) regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ruimtelijke hoofdopzet

Op deze markante plek in Westergouwe, bij de toegansbrug naar de wooneilanden, is een appartementengebouw gedacht in 9 lagen en een kap. Het gebouw bestaat uit 33 koopappartementen en zal zichtbaar zijn vanaf veel plekken. De gevels zijn op een krachtige manier uitgewerkt, zodat het gebouw zich aan alle kanten goed presenteert. Voor het appartementengebouw is een parkeerplaats ontworpen, omgeven door groen. De parkeerplaats bestaat uit een openbaar deel en een privé deel. Tussen deze delen door is de entree naar het gebouw gedacht.

Door het iets opschuiven van het gebouw ten opzichte van de in het bestemmingsplan gedachte grenzen ontstaat de mogelijkheid het gebouw nog optimaler van het water te laten profiteren en het parkeren op een ontspannen manier op te lossen.

Afbeelding: Impressie van het appartementengebouw

Afbeelding: situatie van gebouw, groen en parkeerterrein

2.2 Juridische aspecten

Met het onderdeel 'uitwerking' word toepassing gegeven aan artikel 7 van het bestemmingsplan "Westergouwe herziening 1". Dat is de bestemming "Woongebied, uit te werken".

Met het onderdeel 'wijziging' wordt toepassing gegeven aan artikel 14 van het bestemmingsplan "Westergouwe herziening 1", dat de mogelijkheid biedt om bestemmingsgrenzen te wijzigen, zolang de stedenbouwkundige hoofdstructuur intact blijft.

Een deel van de bestemming Water uit het bestemmingsplan "Westergouwe" uit 2008 wijzigt naar Wonen, op grond van artikel 25 (algemene wijzigingsbepalingen).

Een uitwerkings- en wijzigingsplan zoals het voorliggende maakt in juridische zin deel uit van het bestemmingsplan, waarvan het een uitwerking c.q. wijziging is. Het juridisch bindende plan bestaat uit een verbeelding en planregels. De bestemmingen op de Verbeelding zijn Wonen, Groen, Water en Verkeer-Verblijf.

2.3 Milieuaspecten

De milieuaspecten behorend bij dit plan zijn afdoende onderzocht en beschreven in het bestemmingsplan "Westergouwe herziening 1". Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 van het bestemmingsplan.

2.4 Water

De beperkte dempingen veroorzaken geen tekort aan oppervlaktewater in deze fasering van de Westergouweplas, aangezien er thans ruim voldoende oppervlaktewater aanwezig is in het tot heden gerealiseerde gedeelte van het hoogste peilgebied. In de eindsituatie van de Westergouweplas moet voldaan zijn aan de in de watervergunning gestelde eisen tav omvang oppervlaktewater in het hoogste peilgebied.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Tevens geldt de verplichting om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

Kostenverhaal

Voor Westergouwe is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de combinatie Volker Wessels/Heijmans. Zowel de gemeente als de combinatie hebben gronden in het gebied. De kosten voor openbare voorzieningen worden gedeeld. De vastgoedontwikkeling is voor rekening en risico van de afzonderlijke partijen.