Antonia Veerstraat 1-15

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

Onderhavig bestemmingsplan heeft als doel om een actueel planologisch-juridisch kader te bieden voor de ontwikkeling van de voormalige schoollocatie aan de Antonia Veerstraat 1-15 tot appartementencomplex voor studenten. Tot eind juli 2010 was dit pand in gebruik door het ROC Mondriaan. Het gebouw staat thans leeg. In het voormalige schoolcomplex zullen 118 studentenwoningen gerealiseerd. Deze zullen gebruikt worden door studenten als zelfstandige short stay woningen en zelfstandige studentenwoningen. Het bouwplan is gewenst gelet op het stedelijke tekort aan studentenwoningen en het feit dat de betreffende gebouwen in deze buurt reeds geruime tijd leegstaan en met dit (ver)bouwplan een goede invulling krijgen.

Het plan past niet in het huidige bestemmingsplan. Daarom is voor het project een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Aletta Jacobstraat. Aan de westzijde door de Antonia Veerstraat en ten oosten voor een gedeelte door de Ricardishof. Het plangebied is kadastraal bekend onder nummer O 1979.

Figuur 1: situering plangebied in omgeving

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan "Noordwest, deelgebied 2" (goedkeuring GS: 19 juni 2007).

Figuur 2: uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan

1.4 Opbouw plan

Het bestemmingsplan bestaat uit de toelichting, de planregels en de verbeelding (plankaart). De toelichting gaat in hoofdstuk 3 als eerste in op het beleid.

Hoofdstuk 3, 4 en 5 geven een beschrijving van het plangebied, waarbij hoofdstuk 3 ingaat op het bouwplan, hoofdstuk 4 de juridische planbeschrijving en in hoofdstuk 5 wordt de ruimtelijke opzet beschreven.

Hoofdstuk 6, 7 en 8 gaan achtereenvolgens in op de sectorale aspecten milieu, infrastructuur en cultuurhistorie.

Hoofdstuk 9 kent een toelichting op de taak van de gemeente om de regeling uit dit bestemmingsplan te handhaven.

Tot slot wordt in hoofdstuk 10 aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het plan, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de financiële uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Onder de laatste noemer wordt beschreven hoe inwoners, belangenorganisaties, overheidsinstanties en andere belanghebbenden betrokken zijn bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Nationaal beleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Minister van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040.

In de SVIR geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert dáár waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen. De SVIR heeft geen gevolgen voor het plangebied.

2.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt nationale ruimtelijke belangen uit onder meer de SVIR in regelgeving. Onderhavige ontwikkeling betreft geen rijksbelang, maar een gemeentelijk belang. Het bestemmingsplan is met dit besluit in overeenstemming.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Verordening Ruimte

De Verordening Ruimte stelt regels voor bestemmingsplannen. Het belangrijkste onderscheid dat daarbij gemaakt wordt, is tussen bestaand stedelijk gebied en de gebieden daarbuiten. Grofweg wordt over bestaand stedelijk gebied gesteld dat het gemeentelijk beleid hier bepalend is. Keuzes over ontwikkeling, verdichting en herontwikkeling worden hier op gemeentelijk bestuursniveau gemaakt.

Buiten dit gebied zijn de provinciale belangen in grotere mate in het geding. Voor die gebieden kent de verordening zodoende meer regels. Het plangebied is aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Het plan is in overeenstemming met de Verordening Ruimte.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Ruimtelijke structuurvisie

De ruimtelijke structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' schetst een toekomstbeeld voor de stad. Op hoofdlijnen gaat de structuurvisie uit van de compactheid van de stad. Binnen deze compacte stad wordt de nadruk gelegd op het beter verbinden van de uiteenlopende gebieden, onder andere door lange, doorlopende routes en herkenbare, blauwgroene structuren. Van belang hierbij zijn de ingrepen aan diverse infrastructurele barrières.Verder gaat de visie uit van een dubbele ruimtelijke strategie: verdichten en vergroenen. De combinatie van verdichting en vergroening vergroot de stedelijke dynamiek, levendigheid en de groene identiteit van Delft en sluit aan bij de vraag naar groen stedelijk wonen. Verdichting gebeurt onder meer door meervoudig ruimtegebruik.

In de woonwijken, die zich onderling sterk mogen profileren en onderscheiden, komen diverse woonmilieus voor.

Niet alleen binnen de stad wordt naar verbindingen gezocht. Ook de verbindingen met het omliggende gebied worden als belangrijke waarde gezien. Enerzijds om buiten de stad in de uitgestrekte groengebieden te kunnen recreëren, anderzijds om de regionaal verzorgende functie van Delft te versterken.

Om Delft als stad te kunnen blijven ontwikkelen, is het nodig om te blijven bouwen. Het toevoegen van zelfstandige studentenwoningen en short stay woningen past in de opgaven die in de structuurvisie zijn verwoord. Wanneer er gebouwd wordt, dient er zorgvuldig, duurzaam en slim omgegaan worden met de beschikbare ruimte in de stad. Dit kan door meer te doen met dezelfde ruimte, ofwel door te verdichten. Het plan past uitstekend binnen de uitgangspunten van verdichting.

2.4 Conclusie

Nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal ruimtelijk beleid leveren geen belemmeringen op voor dit bouwplan.

Hoofdstuk 3 Gebiedsvisie

Het project voorziet in de bouw van 118 shortstay /studentenwoningen in een voormalig schoolgebouw van ROC-Mondriaan aan de Antonia Veerstraat 1-15. Deze ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de Ruimtelijke Structuurvisie Delft (RSVD).

3.1 Bestaande situatie

De locatie betreft een voormalig scholengebouw van ROC-Mondriaan; een scholengemeenschap voor beroepsopleidingen. Momenteel staan de gebouwen leeg.

Figuur 3: foto bestaand gebouw vanaf ingang (A. Veerstraat)

Figuur 4: foto zijkant bestaand gebouw

3.2 Toekomstige situatie

Het project voorziet in de bouw van 118 zelfstandige studentenwoningen in een voormalig scholencomplex. De bestemming van het gebouw wijzigt van maatschappelijk naar wonen. Binnen de bestemming maatschappelijk zijn functies mogelijk als onderwijs, sociaal medische en sociaal culturele voorzieningen. Met het nieuwe bestemmingsplan worden studentenwoningen mogelijk gemaakt. Deze functie past in de omgeving, waarin al studentencomplexen voorkomen. De functiewijziging heeft geen onaanvaardbare gevolgen voor het woon- en leefklimaat in de omgeving. Met de functiewijziging wordt de mix tussen jong en oud versterkt. De afstanden tussen de bebouwing worden niet verkleind. Daar waar een deel van het gebouw wordt gesloopt, worden de afstanden zelfs groter. Het gaat om hergebruik van een bestaand gebouw. Gelet op de opbouw van de wijk, de afstanden tussen de bebouwing, ligging van het plangebied in een stedelijke gebied in een 'studentenstad' is de functie aanvaardbaar.

Het college heeft op basis van het rapport 'Studentenwoningen in Delft' (RIGO, 2010) bepaald dat in de periode 2008 - 2023 5.000 studentenwoningen moeten worden bijgebouwd. Inmiddels zijn er sinds 2008 zo'n 2.400 extra woonplekken gerealiseerd. Hiervan vervallen op termijn zo'n 500 tijdelijke wooneenheden. Verwacht mag worden dat in de komende jaren zo'n 1.600 wooneenheden in de TU campus kunnen worden gebouwd. Daarnaast zullen in de Spoorzone 520 woningen voor studenten worden gebouwd. Om aan de opgaaf van 5.000 te kunnen voldoen zijn ook bouwlocaties elders in de stad onontbeerlijk. De reden voor de vraag naar studentenwoningen voor internationale studenten is dat de Technische Universiteit Delft (TU) in het buitenland goed staat aangeschreven en omdat vrijwel alle colleges in het Engels worden gedoceerd. Internationale studenten geven er de voorkeur aan voor hun relatief korte verblijf op een locatie te zitten die goed bereikbaar is van en naar de Universiteit en op 5 minuten fietsafstand van het station. De prognose is dat het aantal reguliere studenten aan de TU en aan de hogescholen eveneens zal toenemen.

Het plan maakt huisvesting van relatief jonge bewoners met – mogelijk – een ander leefritme dan andere bewoners mogelijk. Dat betekent niet dat het plan daarom niet in de omgeving past. Gelet op de afstand tussen de gebouwen, het aantal woningen (118) en het feit dat het om zelfstandige woningen gaat is niet aannemelijk dat het plan onaanvaardbare gevolgen voor de omgeving heeft. Het plan versterkt bovendien de mix van jong en oud in het gebied. Verder is van belang dat het pand op grond van het huidige bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk' heeft. In het pand kunnen onder meer scholen, kerken, buurthuizen en overheidsinstellingen worden gevestigd. Dit bestemmingsplan wijzigt de bestemming in de bestemming 'Wonen'. De nieuwe bestemming sluit aan bij het karakter van de omgeving (een woonwijk).

Short stay huisvesting

Short stay studentenwoningne zijn in dit bouwplan gemeubileerde zelfstandige woningen en variërend in oppervlakte van 20 m² tot ruim 40 m². Elke woning is voorzien van een eigen badkamer met douche, toilet en wastafel, een open keuken met aanrechtblok en woon-/slaapgedeelte. Elke woning is ook zelfstandig voorzien van energieaansluiting. Tevens is er in de woningen internet, televisie en/of telefonie beschikbaar. In het complex is ruimte gereserveerd voor een fietsenstalling en voor gezamenlijk gebruik van wasmachines en wasdrogers.

Studentenwoningen

De studentenwoningen in dit complex zijn ongemeubileerde zelfstandige woningen waarin dezelfde faciliteiten worden geboden als bij de short stay woningen. De oppervlakte van deze woningen zijn echter kleiner: van 25 m² tot 37 m².

In de planregels is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen woningen. Hierdoor is het mogelijk in te schuiven met de indeling van het gebouw.

Beheer

Voor het gehele complex wordt een beheerplan gemaakt. Tevens zal een professionele beheerder aangesteld worden. Het is de bedoeling dat de beheerder overdag voor bewoners bereikbaar is en - in geval van calamiteiten - ook 's avonds. Daarnaast is de beheerder belast met het verhelpen van storingen, tuinonderhoud, toezicht op vuilophaal en heeft de beheerder de verantwoordelijkheid er op toe te zien dat er geen overlast is.

Parkeren

Op 12 maart 2013 heeft het college van b&w de nieuwe Nota Parkeernormen 2013 vastgesteld. Het bouwplan is getoetst aan deze nota. In totaal zijn er 32 parkeerplaatsen benodigd voor dit bouwplan. In de planregels is opgenomen dat er minimaal 32 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Dit is voldoende om het bouwplan te kunnen realiseren. Voor wat betreft het fietsparkeren moet het bestemmingsplan voldoen aan het bouwbesluit.

Bezonning

Op het hogere gedeelte van het gebouw wordt een bouwlaag toegevoegd. Om inzichtelijk te maken wat de gevolgen van deze toevoeging zijn op de omliggende woningen is er een bezonningsstudie uitgevoerd. Deze studie is als bijlage toegevoegd bij het plan.Uit de bezonningsstudie komt naar voren dat er ten opzichte van de huidige situatie extra schaduwwerking optreedt tussen 14.00 en 16.00 uur. Deze veanderingen zijn beperkt en geven geen aanleiding om het project niet toe te staan.

Figuur 5: impressie bouwplan van bovenzijde gezien

Figuur 6: impressie bouwplan

Figuur 7: voorgenomen bouwplan

3.3 Conclusie

Met het realiseren van studentenwoningen en shortstay woningen in het voormalige schoolgebouw wordt op passende wijze invulling gegeven aan de doelstellingen van de gemeente. De leegstand in de buurt wordt hierdoor opgeheven en er wordt tegemoetgekomen aan het stedelijke tekort aan studentenwoningen. Tevens voldoet het gebouw aan uitgangspunten die het college heeft opgesteld toen herontwikkeling van het voormalige ROC-gebouw in beeld kwam en die onderdeel uitmaken van de anterieure overeenkomst.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

4.1 Verantwoording planvorm

Er is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan. Het bestemmingsplan heeft tot doel de bouw van woningen en bijbehorende voorzieningen mogelijk te maken.

4.2 Systematiek bestemmingen

Voor bestaand stedelijk woongebied met een beperkte ontwikkelingsopgave is door de gemeenteraad een uniforme set regels (handboek) vastgesteld dat per bestemmingsplan wordt aangepast aan het specifieke karakter van het betreffende gebied. De locatie ligt in bestaand stedelijk woongebied. Het betreft een bestaande situatie. Voor dit bestemmingsplan is getracht zo veel mogelijk aan te sluiten bij de systematiek van het handboek.

4.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

4.2.2 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Tuin

Een deel van het plangebied heeft de bestemming 'Tuin' gekregen.

Op deze gronden zijn qua bebouwing entrees, luifels en bordessen toegestaan.

Wonen

De nieuw te bouwen woningen krijgen de bestemming 'Wonen'. Behalve de woningen valt ook het binnenterrein binnen deze bestemming. Hoofdgebouwen dienen te worden opgericht binnen de aangegeven bouwvlakken, waarbij het maximum aantal bouwlagen is aangegeven. Tevens zijn de bepalingen opgenomen voor toegestane gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Op basis van deze bestemming zijn is tevens beroep- of bedrijf-aan-huis mogelijk.

Bijbehorende voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en (inpandige) fietsenstallingen, zijn toegestaan. In het gebouw mogen maximaal 118 shortstay/studentenwoningen worden gerealiseerd. Er dienen tenminste 32 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden.

Overige bestemmingen

Waarde - Archeologie

De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor een groot deel van het plangebied. Deze gebieden hebben op basis van de archeologische verwachtingskaart mogelijk archeologische waarde. Bouwen is op deze gronden uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels nadat uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of door middel van een wijzigingsbevoegdheid de bestemming archeologisch waardevol gebied is verwijderd.

4.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 2 is aangegeven welk gebruik niet strijdig is.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

Ten behoeve van geringe overschrijdingen van de bestemmingsgrenzen is een bevoegdheid opgenomen voor het college van b&w om af te kunnen wijken via een omgevingsvergunning. De overschrijdingen mogen niet meer dan 10% bedragen.

4.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

4.3 Specifieke elementen

Lijst van Bedrijfstypen

Met behulp van de Lijst van Bedrijfstypen wordt aangegeven welke milieubelastende activiteiten in een gebied wel of niet toelaatbaar zijn. De Lijst van Bedrijfstypen, die de gemeente Delft hanteert bij het bepalen van de milieucategorie,is de lijst afkomstig uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG. In deze publicatie staat ook de methodiek van milieuzonering in bestemmingsplannen uitgelegd.

De lijst is afkomstig uit de meest recente publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG (versie 2009).

Hoofdstuk 5 Ruimtelijke opzet

5.1 Bestaande situatie

De Antonia Veerstraat bevindt zich in het Westlandhof, een kleine buurt omsloten door de Buitenwatersloot, Westlandseweg en Provinciale weg. Het noordelijke gedeelte aan de Buitenwatersloot bevat een kleinschalig bedrijventerrein terwijl het grotere zuidelijke deel overwegend een woonbuurt is. Westlandhof is redelijk afgesloten, de centrale ontsluiting is vanaf de rotonde in de Westlandseweg tegenover de toegang tot de Molenbuurt. Ook vanaf de Buitenwatersloot is de buurt met gemotoriseerd verkeer te bereiken, maar de zuid - en oostzijde zijn slechts voor voetgangers toegankelijk. Het besloten karakter wordt versterkt door de sterke wandwerking van het in een bocht gebouwde woongebouw aan de Mina Krusemanstraat.

Antonia Veerstraat 1 - 15 is een deel van het voormalige Oude en Nieuwe Gasthuis. Na vertrek van het gasthuis eind jaren 80 van de vorige eeuw zijn verschillende bouwdelen voor verschillende doelen verbouwd en in verschillende eigendommen gesplitst. Een groot deel is omgebouwd naar seniorenwoningen, de gedeelten waarover dit bestemmingsplan gaat hebben dienstgedaan als onderwijslocatie en kantoor. Aangrenzend zijn nieuwe woningen gerealiseerd. De locatie is daarmee behoorlijk dicht bebouwd waarbij de eigendomsgrenzen af en toe complex verlopen.

Het complex waarvoor de bestemmingswijziging geldt bestaat uit een gedeelte van 4 bouwlagen, ingeklemd tussen de seniorenwoningen in 5 bouwlagen en een 7 lagen hoog woongebouw, terwijl er ook woningen in 4 lagen aan grenzen. Het andere gedeelte van het complex is 2 bouwlagen. De gebouwen doen redelijk gedateerd aan en verraden hier en daar ook ingrepen na vertrek van het gasthuis.

5.2 Gewenste ontwikkelingen

De realisatie van studenten- en short stay woningen gaat uit van verbouw en renovatie van de bestaande gebouwen. De stedenbouwkundige structuur wijzigt door de wijziging niet. Om de compacte gebouwclustering voor bewoning geschikt te maken wordt een bouwdeel gesloopt. Het hoogste bouwdeel krijgt een 5e bouwlaag en een compleet nieuwe gevel. Ook de laagbouw krijgt een nieuwe gevelbekleding. Door de voorziene sloop van een gedeelte van het gebouw, ontstaat er meer licht en lucht op het binnenterrein.

Het verbouwen naar woningen van de voormalige onderwijs- en kantoorgebouwen past in de buurt die overwegend een woonomgeving is. De verbetering van de architectuur in combinatie met herinrichting van de buitenruimte geeft de compacte en in sommige opzichten rommelige omgeving een aanzienlijke upgrading.

5.3 Conclusie

Het bouwplan dat met voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt wordt, verbetert de ruimtelijke situatie ter plaatse. Stedenbouwkundig blijft de structuur ongewijzigd.

Hoofdstuk 6 Milieu

6.1 Water

6.1.1 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat grotendeels uit bebouwing (voormalig ROC gebouw en kantoorgebouw) met daarnaast verharding en groen. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

6.1.2 Beleid en onderzoek

Water is de afgelopen decennia een belangrijk item geworden in ruimtelijke plannen. Dit is terug te vinden in regelingen op Europees, landelijk en provinciaal niveau, zoals:

• Europese kaderrichtlijn Water (2000);

• Nationaal Waterplan 2009-2015;

• Nota Ruimte (2004);

• Provinciaal Waterplan Zuid-Holland 2012-2015;

• Kader Richtlijn Water.

De lokale en regionale relevante beleidsstukken komen hieronder nader aan bod.

Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

De gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland hebben samen het Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000) opgesteld. Na herijking is de uitvoeringsperiode verlengd tot 2015. Het plan richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Daarmee worden systemen bedoeld waarvan de waterkwaliteit en de ecologische kwaliteit past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse en dat verstoringen in het systeem relatief makkelijk kunnen worden opgevangen.

Waterstructuurvisie (2005)

De gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland hebben gezamenlijk de Waterstructuurvisie (2005) opgesteld. Het doel van de Waterstructuurvisie is om het watersysteem van Delft in 2030 optimaal te laten functioneren en de Waterstructuurvisie richt zich met name op het waterbergingsvraagstuk. Hierbij wordt uitgegaan van de principes van duurzaam integraal waterbeheer en geldt een werknorm voor waterberging van 325 m3 /ha. In de Hoge Abtwoudse polder wordt al deels aan de waterbergingsopgave voldaan door bestaand oppervlaktewater en de realisatie van maatregelen uit het Waterplan. Er resteert een opgave van 92 m3 waterberging per ha. De realisatie van de waterbergingsopgave wordt zoveel mogelijk meegenomen in de ontwikkelingen en herstructureringen die de komende decennia in Delft plaatsvinden. Daarnaast wordt in de waterstructuurvisie een betere waterkwaliteit nagestreefd conform de ambities van het waterplan.

Waterbeheersplan 2010-2015

Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan 2010-2015. Dit beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid.

Watervergunning

Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld:

• 1. graven of dempen van oppervlaktewater;
• 2. bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• 3. aanleg van ondergrondse leidingen.

Watertoets

In het kader van de watertoets is het plan voor vooroverleg verzonden naar het Hoogheemraadschap van Delfland. In dit geval is sprake van een zeer beperkte ontwikkeling en deze ligt niet in of direct langs een watergang.

Gemeentelijk Riolerings Plan

Het Gemeentelijk Riolerings Plan (GRP) is een uitwerking van de gemeentelijke watertaken (zorgplichten) op het gebied van afvalwater, hemelwater en grondwater en is opgesteld voor de planperiode van 2012-2015. Delft voldoet met het plan aan de wettelijk plicht, wordt voorkomen dat riolen instorten en worden maatregelen getroffen om problemen met hoge grondwaterstanden te voorkomen. Dit ambitieniveau wordt aangevuld met het pluspakket om overlastgevoelige locaties de komende jaren te ontlasten en gebruik te maken van de kansen die ontwikkellocaties bieden.

Grondwater

De ontwateringsdiepte in de polder is doorgaans groter dan 90 cm. Een peilbuis van het grondwatermeetnet in de directe omgeving van het plangebied geeft een ontwateringsdiepte van meer dan 80 cm aan. Met het oog op de gewenste vermindering van de grondwateronttrekking is het verstandig bij de ontwikkeling rekening te houden met in de toekomst mogelijke grondwaterstijging van 25-50 cm.

Overige wateraspecten

Er zijn in het plangebied geen oppervlaktewater, waterkering of andere waterstaatskundige werken aanwezig en deze worden ook niet gerealiseerd. Waterkwaliteit (KRW), waterkwantiteit, bagger en ander oppervlaktewater- en waterkering- gerelateerde zaken die niet in bovenstaande paragraven zijn behandeld zijn voor dit plan dan ook niet van toepassing.

6.1.3 Gewenste ontwikkeling

Het betreft een kleine ontwikkeling en is met name een functiewijziging en aanpassen van bestaande bebouwing. Er ligt vanuit de waterstructuurvisie voor het plangebied ook geen eis om specifiek op deze locatie oppervlaktewater aan te leggen. De totale verharding neemt nauwelijks toe. Op een deel van de bebouwing wordt een sedumdak aangelegd. Er wordt voor deze ontwikkeling geen wateropgave vereist. Het is wenselijk om waar verharding wordt toegepast, gebruik te maken van waterdoorlatende verharding.

6.1.4 Conclusie

Het plan voldoet aan de wet- en regelgeving op het gebied van water.

6.2 Ecologie

6.2.1 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat grotendeels uit bebouwing van een voormalige school en een kantoorgebouw, met bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'. De bebouwing bestaat uit verschillende bouwlagen (maximaal 4), met spouwmuren en een plat dak met bitumen bedekking. Lokaal zijn enkele scheuren en enkele gaten in de muren aanwezig. Ook zijn er enkele houten fietsenhokken met een dak van golfplaten aanwezig. Aan de noordzijde van het plangebied gebied zijn twee groenstroken aanwezig, bestaande uit enkele lage bosschages, enkele bomen en gras. Het grootste deel van deze bosschages is vrij laag. De bomen zijn in goede staat. De beide groenstroken hebben in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Tuin'.

6.2.2 Beleid en onderzoek

Beleid op het gebied van ecologie en bomen is terug te vinden in nationale regelingen zoals de Flora- en faunawet, terwijl het gemeentelijk beleid is verankerd in de Nota Groen Delft 2012-2020 en de Bomenverordening 2013.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet richt zich op de bescherming van wilde inheemse plant- en diersoorten. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfplaats (artikelen 8 t/m 12). In een bestemmingsplan moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. In dit verband is het van belang dat in het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat de gunstige staat van instandhouding van de beschermde soorten niet in het geding is.

Groennota Delft 2012-2020

Het doel van de “Groennota 2012-2020” is om een groene, attractieve en duurzaam woon- en leefmilieu te creëren waarin:

• bewoners, ondernemers en bezoekers zich prettig voelen, elkaar kunnen ontmoeten en zichzelf kunnen ontplooien;
• flora en fauna kansen krijgen om tot volle wasdom te komen;
• groen en water een positieve bijdrage leveren aan klimaatadaptatie en omgevingskwaliteit;
• alle waarden van groen in de besluitvorming worden meegenomen.

Het groene raamwerk bestaat uit vlakken, lijnen en punten. Hierin worden de waarden van groen benaderd vanuit vijf perspectieven, die worden ingezet als instrument om alle waarden van groen in projecten, plannen en beheer tot hun recht te laten komen. De vijf perspectieven zijn:

• 1. Groen Delft in ruimtelijk perspectief gericht op de karakterisering van de stad en cultuurhistorische waarden;
• 2. Groen Delft in sociaal perspectief, gericht op recreatie, cultuur, educatie, esthetiek, participatie, maatschappelijk draagvlak en educatie.
• 3. Groen Delft ecologisch perspectief, gericht op bomen, biodiversiteit, gebieden en verbindingen, duurzaamheid, maatschappelijk draagvlak en educatie;
• 4. Groen Delft in fysisch perspectief, gericht op luchtkwaliteit, waterhuishouding, windkanalen, geluidswering, klimaatadaptatie en energie; en
• 5. Groen Delft in economisch perspectief, gericht op ecosysteemdiensten, gezondheid, veiligheid, gunstig vestigingsklimaat en baten van groen.

Vanuit het sociaal en ecologisch perspectief wordt ingezet op een fijnmazig en aantrekkelijk groen netwerk door de wijk. Vanuit fysisch perspectief wordt ingezet op maatregelen in relatie tot klimaatbestendigheid.

Voor groen geldt compensatieplicht bij achteruitgang als gevolg van een ontwikkeling. In onderhavig geval is daar echter geen sprake van. De bestaande tuin blijft gehandhaafd. De bestaande hoeveelheid groen blijft gelijk.

Bomenverordening Delft 2013

De Bomenverordening Delft 2013 heeft als doel de houtopstand van Delft te beschermen. De gemeente Delft streeft naar een aantrekkelijke woon- en werkomgeving met voldoende kwalitatief openbaar groen, waaronder houtopstanden. Delft wil het bomenbestand op een zodanig peil houden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de groene belevingswaarde en de leefbaarheid van Delft, waarbij extra aandacht en bescherming wordt gegeven aan bomen met natuur- en milieuwaarden, landschappelijke waarde, waarde voor stadsschoon, cultuur en monumentale waarde en waarde voor recreatie en leefbaarheid.

Onderzoek

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Nb beschermde gebieden, EHS en/of Stedelijke Ecologische hoofdstructuur van Delft. Dergelijke gebieden liggen ook niet in de invloedsfeer van het plangebied.

Naar aanleiding van een verkennend natuuronderzoek ('Antonia Veerstraat 1-15 te Delft' (versie 26-02-2013 Vvan der Goes en Groot) (bijlage 1) is vastgesteld dat het plangebied geschikt biotoop voor diverse algemene (broed-)vogelsoorten gebonden aan struweel en bomen en dakbroeders zoals scholekster en diverse soorten meeuwen in de vorm van enkele bosschages, bomen en platte daken bevat. Tijdens het veldbezoek zijn in de beplanting enkele (oude) nesten aangetroffen. Er is geen geschikt biotoop aanwezig voor vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten. Bovendien zijn er tijdens het verkennende onderzoek geen opvallende spleten of holtes in de bomen en bosschages aangetroffen.

Het plangebied bevat verder geschikt biotoop voor algemene amfibie- en kleine zoogdiersoorten, zoals gewone pad, kleine watersalamander, bruine kikker, egel, mol, diverse muizensoorten. Tenslotte bevatten de gebouwen geschikt biotoop voor vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen (o.a. spouwmuren). Op basis van de gemeentelijke vleermuizenmonitoring is de aanwezigheid van gewone dwergvleermuis (foeragerend najaar) in (de directe omgeving van) het plangebied geconstateerd. Verblijfplaatsen en/of essentiële vliegroutes van vleermuizen in het plangebied zijn op dit moment niet bekend. Naar de aanwezigheid van dergelijke elementen wordt zekerheidshalve nader onderzoek uitgevoerd (voorjaar 2013). Voor andere beschermde soorten bevat (de directe omgeving van) het plangebied geen geschikt biotoop, hun aanwezigheid kan daarom op voorhand worden uitgesloten.

De werkzaamheden kunnen leiden tot (tijdelijke) verstoring van aanwezige natuurwaarden. Het betreft algemene soorten van Tabel 1 waarvoor een vrijstelling in het kader van de Flora- faunawet geldt. Wel is de zorgplicht (artikel 2 Flora- faunawet) van kracht. Broedvogels mogen in het broedseizoen niet verstoord worden, wanneer broedvogels aanwezigzijn in de invloedsfeer van het plangebied, mag in het broedseizoen niet gewerkt worden. Voor verstoring van broedvogels wordt geen Ff-ontheffing verkregen.

6.2.3 Gewenste ontwikkeling

Het voormalige ROC gebouw en kantoorgebouw worden omgevormd tot studentenwoningen en short-stay units. Het gehele plangebied krijgt de bestemming 'Wonen', met uitzondering van de twee noordelijk georiënteerde groen elementen, deze krijgen de bestemming 'tuin'.

De ontwikkeling omvat vervanging en vernieuwing van de bestaande bebouwing. De ontwikkelende partij is voornemens het aanwezige groen in de vorm van bomen en bossages te behouden. Daarnaast is in de anterieure overeenkomst tussen de ontwikkelende partij (Nes Vastgoed B.V.) en de Gemeente Delft opgenomen dat de ontwikkelende partij streeft naar een duurzaam ontwerp met als aandachtspunten groene daken en ecologische voorzieningen zoals nestvoorzieningen. De ontwikkelende partij is voornemens een sedum dak aan te brengen op het 2-laags gebouw. Hierdoor zal het plangebied een groenere uitstraling krijgen en in kwaliteit van de leefomgeving toenemen. Daarnaast zijn een aantal bomen en hagen voorzien, ook dat zal bijdragen aan een verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

6.2.4 Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de Flora-faunawet voor de uitvoerbaarheid van het betreffende bestemmingsplan geen belemmering vormt. In verband met verstoring van broedvogels dienen bouwwerkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. Op basis van de Groennota 2012 – 2020 dient het aanwezige groen gecompenseerd te worden bij verlies. Een dergelijk verlies is niet voorzien.

6.3 Bodem

6.3.1 Bestaande situatie

Ter plaatse van het plangebied zijn geen bodemonderzoeksgegevens bekend. Het plangebied maakte van 1968 tot 1984 deel uit van het ziekenhuis “Het oude en nieuwe gasthuis”. Op een ander deel van het voormalig ziekenhuis is 1991 bodemonderzoek uitgevoerd. In 1992 is minerale olieverontreiniging, veroorzaakt door de ondergrondse tanks, gesaneerd.

Het plangebied heeft nu de bestemming Maatschappelijke doeleinden, dit wordt gewijzigd naar een gevoeliger gebruik: Wonen. De woningen worden gerealiseerd in de bestaande panden. Voor de bestemmingswijziging naar een gevoeliger gebruik is normaliter een bodemonderzoek noodzakelijk. Met het bodemonderzoek kan worden uitgesloten dat er risico's optreden als gevolg van bodemverontreiniging. Uit de algemene bodemkwaliteitsgegevens blijken geen bijzonderheden. De bestaande betonvloer blijft intact. Hierdoor ontbreken contactmogelijkheden en hoeft in dit specifieke geval geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

Wel dient, na de sloop bodemonderzoek te worden uitgevoerd ter plaatse van het te slopen bouwdeel. Ervaring heeft uitgewezen dat er bij de sloop van gebouwen waar mogelijk asbest in is verwerkt toch geregeld nog asbest over het hoofd is gezien. Dit asbest komt dan (onbedoeld) in de bodem terecht. Om uit te sluiten dat dit gebeurd is, dient het bodemonderzoek na de sloop te worden uitgevoerd. Dit bodemonderzoek dient ter beoordeling te worden voorgelegd aan het bevoegd gezag. Bij de onderzoeksopzet dient men rekening te houden met de historische activiteiten in het verleden.

6.3.2 Beleid en onderzoek

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet door bodemonderzoek worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Indien uit onderzoek blijkt dat er sprake is van humane, ecologische of verspreidingsrisico's (saneringsnoodzaak), dienen deze te worden weggenomen. De locatie is geschikt voor de beoogde functie als blijkt dat er voor die functie geen risico's meer aanwezig zijn (functiegericht saneren). In het algemeen dient de bodemkwaliteit te worden gehandhaafd en waar mogelijk op lokaal niveau te worden verbeterd. De bodemkwaliteit mag in geen geval verslechteren. De vigerende wetgeving (Wet bodembescherming en het Besluit bodemkwaliteit), het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk bodembeleid moet in acht worden genomen.

6.3.3 Gewenste ontwikkeling

Uitgangspunt is dat de bodem geschikt moet zijn voor de beoogde functie. De algemene bodemkwaliteit dient te voldoen aan de lokale maximale waarden in combinatie met de bodemfunctie die voor het betreffende gebied zijn vastgesteld. Er dient bij voorkeur te worden gewerkt met een gesloten grondbalans. Alle vrijkomende grond dient zoveel mogelijk binnen het gebied te worden hergebruikt op basis van de Nota bodembeheer. Hierdoor wordt het gebruik van grondstoffen en vervoersbewegingen tot een minimum beperkt. Indien grond nodig is, dient dit zoveel mogelijk vanuit de regio te worden aangevoerd.

6.3.4 Conclusie

Voor de interne verbouwing van de bestaande panden wordt er voor wat betreft bodem geen belemmering gezien voor het wijzigingen van de bestemming naar wonen. Er dient een bodemonderzoek te worden verrricht na het slopen van het gebouw. Deze verplichting is opgenomen in de overeenkomst die is gesloten met de projectontwikkelaar. Verwacht wordt dat de bodemkwaliteit niet tot een belemmering leidt voor het realiseren van de bestemming. Afhankelijk van de resultaten kunnen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn in het kader van de Wet bodembescherming of Besluit bodemkwaliteit.

6.4 Milieuzonering bedrijven

6.4.1 Bestaande situatie

Omdat men in een stad als Delft verschillende leefmilieus (van levendig tot rustige woonwijk) wil behouden, is Delft in 8 verschillende gebiedstypen ingedeeld. In figuur 8 is te zien dat het plangebied in gebiedstype “woonwijken 2” ligt. Dit type woonwijk is vooral na de tweede wereldoorlog gebouwd. Deze wijken zijn ingericht volgens het principe van functiescheiding. De woonfunctie is vrijwel volledig gescheiden van bedrijfsmatige activiteiten. De bedrijven die men in dit type wijken aantreft zijn veelal aan de woonfunctie gelieerde activiteiten. De bedrijvigheid is geconcentreerd langs verkeerswegen en in winkelcentra.

Figuur 8: Gebiedstypen

6.4.2 Beleid en onderzoek

Voor het inpassen van milieuhinderlijke activiteiten heeft de VNG in 2007 de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" opgesteld. In 2009 is hierop een herziening uitgekomen. In deze handreiking worden activiteiten op SBI-code ingedeeld in milieucategorieën met elk een eigen hinderafstand, deze staan in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten (LvB). De lijst gaat uit van een gemiddelde bedrijfsvoering. Aangezien elk bedrijf met eigen technieken en manieren kan werken, zijn de hinderafstanden indicatief en worden daarom richtafstanden genoemd. De handreiking is bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de beoordeling van bestaande situaties. De afstanden uit de handreiking geven echter wel een indicatie van de afstanden die ter voorkoming van hinder gewenst zijn.

6.4.3 Gewenste ontwikkeling

Het omvormen van een voormalig schoolgebouw naar (studenten)woningen is in dit type woonwijk een geschikte ontwikkeling. Er zijn geen bedrijfsmatige activiteiten in de directe omgeving die door deze ontwikkeling worden belemmerd.

6.4.4 Conclusie

Het voorliggend bestemmingsplan is conform de handreiking Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de VNG. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet tevens in een goede ruimtelijke ordening.

6.5 Geluid

6.5.1 Bestaande situatie

Op de locatie bevinden zich een kantoorgebouw en een gebouw van het ROC. De locatie ligt op ruime afstand van de doorgaande wegen en wordt geheel omsloten door andere bebouwing. Er heerst daardoor op de locatie een zeer acceptabel geluidniveau.

6.5.2 Beleid en onderzoek

De Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor als een bestemmingsplan nieuwe (overige) geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk maakt, die zijn gelegen in de geluidszone van een in de Wgh beschreven geluidsbron, er onderzoek gedaan dient te worden naar de optredende geluidbelastingen op de gevel van die (overige) geluidsgevoelige bestemming(en). Er dient voldaan te worden aan de zogenaamde voorkeurswaarde. Als blijkt dat dat niet het geval is, dient er onderzoek gedaan te worden naar maatregelen om de geluidbelasting terug te brengen tot onder die voorkeurswaarde. Als blijkt dat maatregelen niet doeltreffend blijken of financieel niet doelmatig zijn, kan een hogere waarde worden verleend tot de maximaal te verlenen hogere waarde.

6.5.3 Gewenste ontwikkeling

Het kantoorgebouw en het ROC gebouw zullen worden verbouwd tot woonfuncties. Daarmee krijgen de gebouwen een geluidsgevoelige functie en dient er voldaan te worden aan de eisen uit de Wet geluidhinder.

Voor de locatie is door adviesbureau Peutz een akoestisch onderzoek uitgevoerd op 21 augustus 2013. Uit dit onderzoek blijkt dat de locatie alleen is gelegen in de geluidszone van wegverkeer. Voor wegverkeer geldt een voorkeurswaarde van 48 dB. Uit het onderzoek blijkt dat de hoogst optredende geluidsbelasting wordt veroorzaakt door de Provincialeweg. Deze geluidsbelasting bedraagt 45 dB.

6.5.4 Conclusie

De locatie wordt blootgesteld aan wegverkeerslawaai waarbij de hoogst optredende geluidbelasting 45 dB bedraagt. De hoogst optredende geluidbelasting is lager dan de voorkeurswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai. Er wordt derhalve voldaan aan de Wet geluidhinder.

6.6 Luchtkwaliteit

6.6.1 Bestaande situatie

Op de locatie bevinden zich een kantoorgebouw en een gebouw van het ROC. De locatie ligt op ruime afstand van de doorgaande wegen en wordt geheel omsloten door andere bebouwing. De normen voor de luchtkwaliteit worden nergens overschreden in het plangebied en er is geen sprake van dreigende overschrijdingen van de normen.

6.6.2 Beleid en onderzoek

De normen voor de luchtkwaliteit liggen vast in de Wet milieubeheer. Als wordt voldaan aan de normen kan een plan doorgang vinden. Indien er niet wordt voldaan aan de normen kan een plan alleen doorgang vinden als het niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor de regelgeving is de bouw van 1500 woningen met minimaal één ontsluitingsweg de maximale ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en dus doorgang kan vinden.

6.6.3 Gewenste ontwikkeling

Het kantoorgebouw en het ROC gebouw zullen worden verbouwd tot woonfuncties. In totaal worden er zo 110 zelfstandige woningen gerealiseerd.

6.6.4 Conclusie

In het plangebied is geen sprake van overschrijding van de normen voor de luchtkwaliteit en de omvang van het plan ligt ver beneden de grens van niet in betekenende mate bijdragen. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer.

6.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid rondom opslag en transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen (zoals LPG en ammoniak).

6.7.1 Bestaande situatie

Risicovolle inrichtingen

In en om het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen, zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), met een invloed op het plangebied.

Transport gevaarlijke stoffen over spoor

Over de spoorlijn door Delft vindt, conform de marktprognoses van ProRail uit 2007, nauwelijks transport van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is daarom niet relevant voor externe veiligheid.

Transport gevaarlijke stoffen over water

In het Basisnet Water is de Schie aangeduid als zogenaamde 'groene vaarweg' (categorie scheepvaart zonder frequent vervoer) en is daarmee niet relevant voor externe veiligheid.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

In en om het plangebied bevinden zich geen risicovolle transportroutes over de weg, met een relevante invloed op het plangebied.

 Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In en om het plangebied bevinden zich geen risicorelevante buisleidingen met een invloed op het plangebied.

6.7.2 Beleid en onderzoek

Externe veiligheid is terug te vinden in beleidsdocumenten en regelgeving zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), etc. Op grond van deze besluiten moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan als het onderhavige, worden getoetst op externe veiligheid.

6.7.3 Gewenste ontwikkeling

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling mogelijk van 110 woningen. Gezien de grote afstand tot mogelijke risicobronnen, wordt de externe veiligheidssituatie aanvaardbaar geacht.

Het bestemmingsplan maakt het niet mogelijk dat er zich risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven in het plangebied kunnen vestigen.

6.7.4 Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid.

6.8 Energie

6.8.1 Bestaande situatie

Het plangebied kent een traditionele wijze van energievoorziening op basis van gas en elektriciteit.

6.8.2 Beleid en onderzoek

In nieuw of her te ontwikkelen delen gelden de doelstellingen uit het Delftse Klimaatbeleid. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energetica:

1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;

2. het toepassen van duurzame bronnen;

3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

6.8.3 Gewenste ontwikkeling

De gemeentelijke ambitie voor duurzaam bouwen kan op een kwantitatieve wijze uitgedrukt worden met behulp van de GPR-methode (Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Duurzaam Bouwen). In het Klimaatplan wordt een GPR-score van ten minste 7,5 nagestreefd.

6.8.4 Conclusie

Het bouwplan wordt uitgevoerd volgens de eisen en regels van het Bouwbesluit. In de anterieure overeenkomst zijn aanvullende afspraken gemaakt over de realisatie van de gemeentelijke klimaatambities in het bouwplan, zoals de GPR score.

Hoofdstuk 7 Infrastructuur

7.1 Bovengronds (verkeer en vervoer)

7.1.1. Openbaar vervoer

De meest dichtstbijzijnde bushalte bevindt zich op twee minuten lopen aan de Aletta Jacobstraat en hoort bij stadsdienst 82, die het station, Buitenhof, Tanthof en Voorhof bedient. Andere haltes bevinden zich op vijf minuten looptijd aan de Westlandse weg en zijn voor regionale lijnen naar Den Haag, Maasland, Naaldwijk en Delfgauw. De meeste bussen rijden twee keer per uur.

In 12 minuten lopen komen de bewoners bij de tramhalte aan de Krakeelpolderweg, die trouwens ook prima met de genoemde buslijnen te bereiken is. Er gaat zes keer per uur een tram naar Schevingingen Noorderstrand en vier keer per uur naar Leidschendam Noord, beide komende vanuit Tanthof.

Het plangebied is goed ontsloten met openbaar vervoer.

7.1.2 Autoverkeer

De verkeersafwikkeling zal geen problemen opleveren. Volgens de 'Aanbevelingen verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom' (CROW publicatie: ASVV2012) ligt het plangebied in een omgeving met een hoge woningdichtheid buiten het centrum. Elke kamer genereert 0,8 tot 1,2 verkeersbewegingen per dag. Omdat het hier 118 woonunits betreft gaat het om 94 tot 142 dagelijkse bewegingen (CROW publicatie 317). Deze cijfers hebben vrijwel uitsluitend betrekking op gebiedsextern studentenverkeer, dat de buurt en wijk vooral verlaat per fiets. Daarmee is de toename van het aantal autobewegingen verwaarloosbaar. De autoparkeernorm voor studentunits is dan ook laag.

7.1.3 Langzaam verkeer (fietsers en voetgangers)

Het plangebied is volledig omgeven door het Hoofdfietsnetwerk in het Fiets Actie Plan II. Daarbij kennen de Westlandseweg en de Provinciale weg comfortabele vrijliggende fietspaden, met de meest direct verbindingen naar de geijkte bestemmingen voor studenten: het station, de TU en de binnenstad. De wijk zelf is een gebied waar een maximumsnelheid van 30 kilometer geldt, waardoor ook fietsers van rechts voorrang hebben. Het hierboven geschetste aantal verkeersbewegingen zal vooral en heel wenselijk geschieden per fiets, en dan nog gaat het om fietscijfers die een buurt, wijk of fietsnetwerk prima aankunnen.

Voetgangers kunnen de wijk verlaten via de Aletta Jacobstraat of via het wandelpad door het parkje ten oosten van de Mienette Stormstraat, om daar met een brug over het water uit te komen op Westlandseweg. Verder is de wijk omringd door water.

7.1.1.4 Parkeren

Op 12 maart 2013 heeft het college van b&w de nieuwe Nota Parkeernormen 2013 vastgesteld. Het bouwplan is getoetst aan deze nota.

Figuur 5: overzicht parkeernormen hoofdcategorie Wonen uit Nota Parkeernormen 2013

Alle woningen worden voor de doelgroep studenten gebouwd. Volgens de nota parkeernormen 2013 zijn 108 woningen in te delen in de categorie studentenwoningen en 10 woningen vallen door de grotere omvang in de categorie niet-grondgebonden woning 40-60 m2 bvo. Hieruit volgt de volgende parkeerberekening van het minimale aantal parkeerplaatsen:

• 40-60 m2 bvo = totaal 10 units x 1 = 10 parkeerplaatsen.
• 40 m2 bvo = totaal 108 units x 0,2 = 21,6 parkeerplaatsen.

Totaal: 31,6 parkeerplaatsen, afgerond zijn 32 parkeerplaatsen benodigd voor bijgaand bouwplan.

In het plan zijn 34 parkeerplaatsen opgenomen op eigen terrein. De definitieve toets van het aantal parkeerplaatsen vindt plaats bij de beoordeling van de omgevingsvergunning.

Fietsparkeren

Voor fietsparkeren van bewoners moet worden voldaan aan het Bouwbesluit 2012. Bij een woning moet minimaal een berging van 5 m2 zijn (bouwbesluit 2012, artikel 4.31 lid 1). Voor kleine woningen met een gebruiksoppervlakte van niet meer dan 50 m2, zoals studentenwoningen, is hierop een uitzondering gemaakt (artikel 4.31 lid 2). Hiervoor mag er een gemeenschappelijke bergruimte zijn die per woning ten minste 1,5 m2 ruimte biedt. De bergruimte moet wel van buitenaf bereikbaar te zijn (artikel 4.31 lid 3). In het plan zijn 118 woningen opgenomen, allen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 vierkante meter. Volgens het bouwbesluit 2012 is 177 vierkante meter bergruimte nodig voor fietsenstallingen.

In het plan wordt hieraan voldaan door realisatie van twee bergingen, een berging op het binnenterrein zuid van 150 vierkante meter en een berging aan de noordzijde van 50 vierkante meter. Beide bergingen zijn van buitenaf toegankelijk. Deze 2 bergingen bieden ruimschoots ruimte voor het stallen van 1 fiets per woning.

Voor het fietsparkeren van bezoekers heeft landelijk kenniscentrum CROW in publicatie 319 richtlijnen opgenomen. Het CROW adviseert om per studentenwoning voor bezoekers rekening te houden met 0,5 fietsparkeerplaats. Voor 118 woonunits komt dit op 59 fietsparkeerplaatsen. Deze 59 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers zullen gerealiseerd worden naast de twee hoofdingangen, aan de voorzijde van het gebouw en naast de grote fietsenstalling op de binnenruimte.

Conclusie

In totaal zijn er 32 parkeerplaatsen benodigd voor dit bouwplan. In de planregels is opgenomen dat er minimaal 32 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Dit is voldoende om het bouwplan te kunnen realiseren. Voor wat betreft het fietsparkeren moet het bestemmingsplan voldoen aan het bouwbesluit.

7.2 Ondergronds (kabels en leidingen)

In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. In de omgeving zijn geen ondergrondse voorzieningen voor afvalinzameling aanwezig. Voor het plangebied worden met betrekking tot kabels en leidingen geen verdere ontwikkelingen verwacht.

Hoofdstuk 8 Cultuurhistorie

8.1 Archeologie

8.1.1 Bestaande situatie

Onder het plangebied ligt ligt waarschijnlijk het 15e en 16e eeuwse kartuizerklooster, waarvan vele funderingen in de grond zijn blijven zitten. Om die reden heeft het terrein een hoge archeologische verwachtingswaarde. Ook zijn delen van het kloosterterrein destijds niet archeologisch onderzocht. Voor zowel de gebieden met een hoge archeologische verwachting als voor gebieden met hoge archeologische waarde geldt dat de archeologische sporen zijn afgedekt met een minster 1 meter dikke ophogingslaag.

8.1.2 Beleid en onderzoek

In 1998 is door het Nederlands parlement het Verdrag van Valetta goedgekeurd. In 2007 heeft dit zijn beslag gekregen in de Wet op de archeologische monumentenzorg. Hierin stelt het rijk zich op het standpunt dat op gemeentelijk niveau in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Het uitgangspunt van zowel het nationaal als gemeentelijk beleid is om waardevol archeologisch erfgoed zoveel mogelijk te beschermen en in situ te behouden. Ook in de Wet op de archeologische monumentenzorg is vastgelegd dat zorgvuldig met archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan voor archeologische waarden ter plaatse, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch vooronderzoek te worden uitgevoerd. Eén van de uitgangspunten van de wet is het veroorzakersprincipe. Dit houdt in dat de initiatiefnemer of omgevingsvergunningaanvrager zelf verantwoordelijk is voor de bekostiging van het archeologisch onderzoek.

De bescherming van het archeologisch erfgoed dient in het bestemmingsplan te worden geregeld, net als andere in het bestemmingsplan op te nemen en te beschermen belangen. Voor het bestemmingsplan geldt als norm de eis van de goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat het belang van het archeologisch erfgoed dient te tellen bij de beoordeling en afweging van alle bij die goede ruimtelijke ordening spelende belangen. Dit wordt geregeld via een omgevingsvergunningstelsel dat betrekking heeft op grondroerende werkzaamheden voor zover deze worden uitgevoerd in gebieden die op de verbeelding staan aangegeven met de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

In de regels staat opgenomen welke werken of werkzaamheden schadelijk kunnen zijn voor (verwachte) archeologische waarden en daarom omgevingsvergunningplichtig zijn. Hierin staan ook voorwaarden opgenomen ter bescherming van archeologische waarden. Zo'n voorwaarde kan zijn dat een rapport moet zijn overlegd waaruit blijkt dat de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgelegd. Het verlenen van een omgevingsvergunning is afhankelijk van de uitkomsten van dit archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

8.1.3 Conclusie

Omdat de ontwikkeling in een bestaand gebouw plaatsvindt, worden geen archeologische waarden aangetast. Er is derhalve geen nader archeologisch onderzoek benodigd.

Hoofdstuk 9 Handhaving

Conform de Sanctiestrategie Haaglanden hebben die regels, welke bij overtreding tot onwenselijke schade leiden op het gebied van milieu, ruimtelijke ordening en economie en waarbij tevens geldt dat de kans dat die overtredingen zich voordoen groot wordt geacht, prioriteit en voorrang. Om de schade en de kans op overtredingen te kunnen beoordelen wordt in de nota gewerkt met type plangebieden. Prioriteit wordt aangegeven met de cijfers 1 (intensieve handhaving), 2 (reguliere handhaving) en 3 (incidentele handhaving).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Hoofdstuk 10 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

10.1 Inspraak en overleg

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg is het concept bestemmingsplan toegezonden naar het Hoogheemraadschap van Delfland.

Er zijn geen waterbelangen in het geding door het plan. Het plan leidt niet tot (extra) verharding van het plangebied. Het Hoogheemraadschap kan instemmen met het bestemmingsplan.

Inspraak

Er is een inloopavond gehouden door de projectontwikkelaar op 19 maart 2013. Het bestemmingsplan is als ontwerp ter inzage gelegd voor de duur van 6 weken van 27 juni 2013 tot en met 7 augustus 2013. Tijdens deze periode was er voor een ieder de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Op 9 juli 2013 is door de gemeente een informatieavond georganiseerd met de mogelijkheid om mondelinge zienswijze naar voren te brengen. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota Zienswijzen.

10.2 Financiële uitvoerbaarheid

10.2.1 Inleiding

De ontwikkeling Antonia Veerstraat 1-15 vormt een bouwplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 onder a Besluit ruimtelijke ordening, omdat woningen worden gebouwd. De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten van de grondexploitatie. Dit kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. In dit geval is van de laatste mogelijkheid gebruik gemaakt.

De ontwikkeling vindt geheel voor rekening en risico van de ontwikkelaar plaats. De ontwikkeling van het plan met betrekking tot deze locatie heeft voor de gemeente geen financiële gevolgen.