• Regels
• Bijlage bij regels
• Toelichting
• Bijlage bij toelichting
• Vaststellingsbesluit"

Toelichting

 
Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 Huidige planologische situatie

2.2 Toekomstige planologische situatie

Hoofdstuk 3 Toetsing

3.1 Wijzigingsvoorwaarden

3.2 Omgevingsaspecten

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Juridisch kader

4.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan De Buurt 108 te Venhuizen is een voormalig agrarisch bedrijf gevestigd. Deze gronden zijn op grond van het geldende bestemmingsplan 'Drechterland Zuid', vastgesteld op 24 juni 2013, bestemd als 'Agrarisch'. Het is echter de bedoeling dat de gronden en bebouwing in de toekomst gebruikt kunnen worden ten behoeve van het wonen wat niet binnen deze agrarische bestemming valt.

Het bestemmingsplan 'Drechterland Zuid' geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid om de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen naar (onder andere) de bestemming Wonen - Lint 1. Deze bestemming voorziet in het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van wonen. Deze bevoegdheid is vastgelegd in lid 3.7.9 van het bestemmingsplan 'Drechterland Zuid'.

Op figuur 2 is de luchtfoto van het perceel weergegeven. Daaronder is op figuur 3 de planologisch geldende situatie te zien op grond van het bestemmingsplan 'Drechterland Zuid'.

Figuur 2: Luchtfoto perceel

Figuur 3: Huidige planologische situatie volgens bestemmingsplan 'Drechterland Zuid'

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 Huidige planologische situatie

Bestemming 'Agrarisch'

Op grond van artikel 3 lid 1 van de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Agrarisch' uit het geldende bestemmingsplan 'Drechterland Zuid' kent het perceel de volgende bestemming:

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het agrarisch grondgebruik, met uitzondering van houtteelt en bosbouw;

2. bedrijfsgebouwen en overkappingen ten behoeve van de uitoefening van een volwaardig agrarisch bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering;

3. bedrijfswoningen en bijgebouwen bij bedrijfswoningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of een kleinschalige bedrijfsmatige activiteit zoals bedoeld in bijlage 1;

4. het behoud en het herstel van de karakteristieke hoofdvormen van de stolpen, ter plaatse van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - stolp";

5. cultuurgrond;

(...)

In overeenstemming met het toenmalige gebruik is het perceel voorzien van een bouwvlak, waarbinnen de agrarische bedrijfsgebouwen en de bedrijfswoning mochten worden gebouwd. Uit de bestemmingsomschrijving is op te maken dat het bedrijfswonen is toegestaan, maar dat het gebruik van gronden uitsluitend voor wonen niet is toegestaan.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'

Naast de bestemming 'Agrarisch' rust op de gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

In de praktijk komt dit erop neer dat een archeologisch rapport of quickscan van Archeologie West-Friesland moet worden overlegd indien bouwwerkzaamheden plaatsvinden met een oppervlakte van meer dan 100 m² en een boedemroering dieper dan 0,4 meter.

2.2 Toekomstige planologische situatie

In de toekomstige planologische situatie wordt de enkelbestemming 'Agrarisch' gewijzigd naar de enkelbestemming 'Wonen - Lint 1'. De archeologische dubbelbestemming blijft onverminderd van kracht. In de nieuwe planologische situatie krijgt het perceel de volgende bestemming:

38.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Lint 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten genoemd in bijlage 1;

2. bijgebouwen,

(...)

met daaraan ondergeschikt:

11. kleinschalige duurzame energiewinning;

12. wegen en paden;

13. water,

met de daarbij behorende:

14. tuinen, erven en terreinen;

15. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Zoals hierboven is te zien wordt door de bestemmingswijziging het gebruik als woonhuis mogelijk gemaakt.

De bestaande woning komt in de nieuwe situatie binnen een bouwvlak te liggen. De bijbehorende bouwwerken, de voormalige schuren en loodsen, vallen buiten het bouwvlak. Dit is conform de bouwregels van de bestemming 'Wonen - Lint 1'. Wel is het zo dat de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken meer bedraagt dan de oppervlakte van 150 m² die de bestemming mogelijk maakt. Het gaat hier echter om bestaande bouwwerken. Voorliggend plan is een wijzigingsplan, wat inhoudt dat de regels van het moederplan (bestemmingsplan Drechterland Zuid) van toepassing blijven. Artikel 48 van het moederplan maakt het mogelijk de voorgeschreven (oppervlakte)maten te overschrijden indien het gaat om bestaande bouwwerken zoals ook bij het onderhavige planvoornemen het geval is. Omdat de bouwwerken die de oppervlaktemaat van de bestemming 'Wonen - Lint 1' overschrijden bestaande bouwwerken zijn, worden deze als zodanig bestemd door het moederplan.

Hoofdstuk 3 Toetsing

3.1 Wijzigingsvoorwaarden

Een wijzigingsbevoegdheid kent altijd bepaalde voorwaarden die in acht moeten worden genomen. Gebeurt dit niet, dan kan de bevoegdheid in beginsel niet worden uitgeoefend. In deze paragraaf wordt aangegeven hoe bij dit planvoornemen met de voorwaarden is omgegaan. Onderstaand worden de voorwaarden weergegeven.

3.7.9 Wijziging naar wonen ten behoeve van functieverandering

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Agrarisch', uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak, wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen - Lint 1', 'Wonen - Lint 2' of 'Wonen - Stolp' ten behoeve van een functieverandering, mits:

1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 38, 39 of 40 van overeenkomstige toepassing zijn;

2. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;

3. de voormalige bedrijfsgebouwen, die landschapsontsierend zijn, worden gesaneerd ten behoeve van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

4. de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning;

5. het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd;

6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Aan de hierboven genoemde voorwaarden kan volledig worden voldaan, zoals onderstaand puntsgewijs wordt toegelicht:

1. De regels van artikel 38 zijn van toepassing in de toekomstige situatie. Het planvoornemen, zoals in het hoofdstuk hiervoor beschreven, past binnen deze regels.

2. Enkele bedrijven zijn gelegen in de nabije omgeving van het plangebied. Het advies van de Regionale Uitvoeringsdiesnt Noord-Holland Noord als bijgevoegd in bijlage 1 bij deze toelichting zegt hierover het volgende. Voor De Buurt 119, 121 en 125 geldt dat deze bedrijven zodanig weinig milieubelastend zijn dat zij door het gebruik van het plangebied ten behoeve van het wonen niet worden beperkt. Voor het bedrijf aan De Buurt 114-116 geldt dat tussen de locatie en het plangebied al een woning aanwezig is, namelijk De Buurt 110. Deze woning is maatgevend voor dit bedrijf waardoor een woning aan De Buurt 108 geen belemmering vormt.

3. In het onderhavige geval zijn er geen bedrijfsgebouwen aanwezig die worden aangemerkt als landschapsontsierend. Hierdoor hoeven geen gebouwen te worden gesloopt en staat ook deze voorwaarde niet in de weg aan uitoefening van de bevoegdheid.

4. De voormalige bedrijfswoning wordt in het planvoornemen bestemd als woonhuis.

5. Het boerderijpand zal worden gebruikt als woning waardoor deze behouden blijft.

6. Het wijzigingsplan maakt geen nieuwe bouwmogelijkheden mogelijk en doet hierdoor geen onevenredige afbreuk aan de milieusituatie, woonsituatie en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.2 Omgevingsaspecten

Met het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan mag de aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemming binnen het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft in beginsel als een gegeven worden beschouwd, indien is voldaan aan de bij het bestemmingsplan gestelde wijzigingsvoorwaarden. Artikel 3.1.6 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening vereist wel dat bij een bestemmings-, wijzigings- of uitwerkingsplan wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die hierdoor kunnen worden beïnvloed. Ten aanzien van de onderdelen bodem, Milieueffectrapportage, luchtkwaliteit en externe veiligheid is door het RUD NHN beoordeeld dat ze niet in de weg staan aan het planvoornemen. Zie voor dit advies bijlage 1 bij deze toelichting.

Voor onderstaande punten geldt een ander uitgangspunt, waardoor ze in deze paragraaf afzonderlijk worden behandeld.

• Ecologie: alhoewel het eerst de bedoeling was bestaande bebouwing te slopen, is dit niet langer het geval. Het advies van het RUD NHN gaat hier nog vanuit en adviseert daarom op dit punt aanvullend onderzoek. Nu deze werkzaamheden achterwege blijven, is ecologisch onderzoek niet nodig. Voor zover het alsnog komt tot sloop van de aanwezige bebouwing, staat artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming eraan in de weg dat de natuurbelangen niet worden meegewogen. Dit artikel schrijft immers voor dat eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen kunnen worden veroorzaakt voor in het wild levende dieren of planten, dit achterwege laat of maatregelen neemt om de nadelige gevolgen te voorkomen. Ecologische belemmeringen staan de uitvoerbaarheid van het plan dan ook niet in de weg.

• Geluid: het gebouw kent onder het geldende plan de functie van bedrijfswoning. Het feitelijk gebruik als woning wijzigt niet bij de omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning. Dit houdt in dat akoestisch onderzoek niet aan de orde is, omdat er geen fysieke verandering aan de woning plaatsvindt en omdat niet afgedwongen kan worden dat de bewoners eventuele maatregelen treffen om de binnenwaarde van 33 dB te garanderen. Daarnaast is sprake van een weg met een smal profiel, een geringe verkeersintensiteit en een functie als erftoegangsweg waardoor ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen akoestisch onderzoek nodig is.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Juridisch kader

Het wijzigingsplan is opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP2012 voorziet in een standaardopbouw van een bestemmingsplan. Bestemmingsplanregels zijn hierdoor altijd als volgt opgebouwd:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee artikelen: de begrippen en de wijze van meten. Dit houdt in dat belangrijke begrippen worden omschreven en nader wordt toegelicht hoe precies wordt gemeten. Hierdoor wordt verzekerd dat uiteenlopende interpretaties de naleving van de regels niet in de weg staan. Voor dit wijzigingsplan geldt dat de inleidende regels van het moederplan van toepassing zijn.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de regels terug te vinden die gelden voor de verschillende bestemmingen. De verbeelding en regels van een bestemmingsplan in samenhang bezien vertellen welke regels waar precies gelden.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In aanvulling op de bestemmingsregels geven de algemene regels bepalingen die voor het totale plangebied gelden. Voor dit wijzigingsplan geldt dat de algemene regels van het moederplan van toepassing zijn.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

De regels van het bestemmingsplan sluiten altijd af met regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel. Het overgangsrecht wordt wettelijk voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening en bevat daardoor altijd exact dezelfde formulering. De slotregel vertelt hoe een bestemmingsplan mag worden geciteerd.

4.2 Bestemmingsregels

Tuin - 1 en Tuin - 2

Om het onbebouwde karakter van voortuinen en bepalende zijtuinen te beschermen,

is daarvoor de afzonderlijke bestemming ‘Tuin - 1’ opgenomen. Daarachter begint het bij het woonhuis behorende erf, waarbinnen erfbebouwing mogelijk is. Het plangebied wordt een betrekkelijk groot woonperceel. Omdat het niet wenselijk is dat deze volledig bebouwd wordt is aan het achterste deel van dit perceel de bestemming ‘Tuin – 2’ gegeven. Binnen deze bestemming is

de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan, maar mag er niets nieuws bij gebouwd worden.

Wonen - Lint 1

Binnen de bestemming ‘Wonen - Lint 1’ wordt een systematiek gehanteerd waarbij regels gegeven worden voor bouwen binnen en buiten het bouwvlak. Hierbij geldt dat een hoofdgebouw altijd binnen een bouwvlak moet worden gebouwd en dat bijgebouwen en overkappingen mogelijk zijn binnen en buiten het bouwvlak. In beide situaties worden regels gegeven ten aanzien van de

karakteristieken van de bebouwing. Aan-huis-verbonden beroepen zijn toegestaan, zij het dat dit uitsluitend beroepen mogen zijn die worden genoemd in de lijst van beroepen in de bijlage bij de regels.

Waarde - Archeologie 2

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Dit betekent dat er een verwachting bestaat dat eventueel archeologisch betekenisvolle vondsten kunnen worden gedaan binnen het plangebied. Om ervoor te zorgen dat deze archeologische vondsten niet worden beschadigd, stelt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ aanvullende bouwregels. Hierbij geldt dat archeologisch onderzoek vereist is zo gauw bouwwerken worden gebouwd waarbij de bodem dieper dan 0,4 m –wordt geroerd en de oppervlakte van het bouwwerk groter is dan 100 m².

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wanneer het overleg ten aanzien van het voorliggende wijzigingsplan heeft plaatsgevonden, zal hier het resultaat worden vermeld.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een verzoek

van de initiatiefnemer. De uit het plan voortkomende kosten zullen door de initiatiefnemer worden gedragen. Met initiatiefnemer zal een planschadeovereenkomst en een anterieure overeenkomst worden afgesloten.

Op basis van deze overweging mag het voorliggende bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan zal niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid worden belemmerd.