Benedenberg 81-83

3.4 Planologische toets

Wijzigingsregels

De vigerende agrarische bestemming mag gewijzigd worden in een andere bestemming, mits de agrarische activiteiten zijn gestaakt. In dit geval zal de vigerende bestemming gewijzigd worden in de bestemming 'Wonen', en binnen deze bestemming zullen de bed & breakfast en kleinschalige bedrijfsactiviteiten mogelijk gemaakt worden. De wijziging naar een andere bestemming is echter gelimiteerd, er mag alleen gewijzigd worden naar een bestemming met één of meerdere functies conform de opsomming in artikel 3.7.2. in het vigerende plan. Deze functies betreffen een:

• loonbedrijf;
• foeragehandel;
• sierviskwekerij;
• dierenartspraktijk;
• kampeerboerderij;
• overige dagrecreatie, zoals bezoektuinen, bezoekerscentrum, tentoonstellingsruimte, museum en sauna;
• educatie en voorlichting;
• zorgboerderij met nachtverblijf;
• (para)medische dienstverlening, zoals een privékliniek, een kuuroord of een groepspraktijk;
• commerciële dienstverlening, zoals een computerservicebedrijf, een geluidsstudio of verhuur vergader- of workshopruimte;
• overige ambachtelijke bedrijven, voor zover deze werkzaamheden vallen onder de milieucategorieën 1 en 2 en verkeerscategorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten;
• kinderopvang;
• paardenhouderij;
• veehandelsbedrijf;
• recreatief nachtverblijf buiten het hoofdverblijf in een ander gebouw binnen het agrarisch bedrijfscentrum;
• extensieve agrarische dagrecreatie, zoals boerengolf, agrarische kinderfeestjes, kinderboerderij en excursies;
• paarden-, kano-, roeiboot-, fluisterboot- of fietsenverhuur;
• bewerking en opslag van agrarische producten;
• hoefsmederij;
• ambachtelijke landbouwproductverwerkende bedrijven, zoals slachterij, vlees-, zuivel- en plantaardige productverwerking, imkerij, palingrokerij, wijnmakerij, bierbrouwerij en riet- en vlechtwerk;
• opslag en stalling van niet-milieugevaarlijke, niet agrarische goederen die geen risico's voor de omgeving opleveren, alsmede opslag voor internetverkoop;
• theeschenkerij;
• wooneenheden (tot een maximum aantal van 3) in bestaande karakteristieke bebouwing, onder voorwaarde van sloop van alle niet karakteristieke bebouwing; (nieuwe) bijgebouwen zijn toegestaan tot een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 50 m² per wooneenheid;
• andere niet agrarische activiteiten die naar aard en omvang gelijk te schakelen zijn aan de activiteiten genoemd onder 1 tot en met 26 en beperkt worden tot de categorieën 1 en 2 van verkeerscategorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten of categorie 3 indien de activiteit qua aard en schaal gelijk is te stellen aan categorie 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

De beoogde nieuwe bestemming is Wonen, met daarbij bed & breakfast en kleinschalige bedrijfsactiviteiten (met inbegrip van opslag). Dit is respectievelijk conform bovenstaande punten 23 (wonen in bestaande karakteristieke bebouwing), 15 (recreatief nachtverblijf) en 24 (bedrijven uit categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten). De beoogde nieuwe functies passen dus binnen de wijzigingsregel.

Daarnaast moet ook aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• voor volwaardige bedrijven wordt aangetoond dat de agrarische functie ter plaatse niet kan worden vervuld, hetgeen mede moet blijken uit een daaromtrent uit te brengen advies door de Agrarische Beoordelingscommissie (ABC), met uitzondering van agrarische percelen die binnen de natuurbegrenzing van het Veenweidepact Krimpenerwaard vallen of bouwpercelen die direct aansluiten op de natuurbegrenzing;
• de gezamenlijke oppervlakte van de vrijkomende agrarische bebouwing mag niet worden vergroot;
• de omliggende agrarische bedrijven mogen niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
• de hoeveelheid extra verkeer moet passen bij de wegenstructuur;
• het parkeren behorende bij het ander gebruik dient binnen het bouwvlak op eigen terrein plaats te vinden;
• er mag geen opslag van goederen in de open lucht plaatsvinden;
• het gebruik qua aard en schaal past bij de specifieke kwaliteiten en schaal van de omgeving, met name op het gebied van visuele aspecten, zoals reclame-uitingen en technische installaties;
• detailhandel in zelfgemaakte, -bewerkte, -gekweekte of –geteelde producten is toegestaan;
• per bouwvlak maximaal zijn drie bedrijven toegestaan;
• gevoelige functies mogen niet binnen een risicoafstand van een propaantank dan wel een transportleiding zijn gelegen.

Toetsing

Hieronder zal de beoogde ontwikkeling puntsgewijs getoetst worden aan bovenstaande voorwaarden:

• In de voorliggende situatie is het niet doelmatig om nog een advies te vragen van de Agrarische Beoordelings Commissie (ABC). Vanwege de verkoop van de bij het perceel behorende agrarische gronden in het verleden, is het niet meer mogelijk ter plaatse nog een agrarisch bedrijf uit te oefenen. Ook voor een mogelijke bedrijfsverplaatser is de locatie niet geschikt vanwege het ontbreken van een huiskavel. Juist voor een veehouderijbedrijf - het gangbare bedrijfstype in de Krimpenerwaard vanwege de bodemgesteldheid - is een huiskavel van behoorlijke omvang essentieel voor een doelmatige bedrijfsvoering. Daar komt bij dat de woning een rijksmonument is. De hoge verwervingskosten en het relatief kostbare onderhoud van een rijksmonument maken het perceel ook hierdoor minder geschikt voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Ook zonder advies van de ABC is het duidelijk dat de agrarische functie ter plaatse niet meer kan worden vervuld.
• de bebouwing op het perceel blijft vrijwel ongewijzigd.Er wordt niets bijgebouwd. Aan dit punt wordt voldaan;
• de beoogde ontwikkeling vormt geen beperking voor de bedrijfsvoering van de omliggende bedrijven, zie ook het sectorale onderzoek 'bedrijven en milieuhinder'. Aan dit punt wordt voldaan;
• Er is sprake van een niet-significante toename (<4%) van het aantal motorvoertuigen per etmaal, dit zal geen ingrijpende gevolgen hebben voor de afwikkeling van het verkeer. Aan dit punt wordt voldaan;
• alle benodigde parkeerplaatsen zullen op een nader te bepalen gedeelte binnen het bouwvlak gerealiseerd worden. Aan dit punt wordt voldaan;
• de kleinschalige opslagfuncties zullen plaatsvinden in de twee aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen. Er vindt dus geen opslag in de buitenlucht plaats en daarmee wordt aan dit punt voldaan;
• bouwkundig zullen er geen belangrijke veranderingen plaats vinden. Daarmee zal de uitstraling naar de directe omgeving onveranderd blijven. Er is geen sprake van detailhandel, aan dit punt wordt voldaan;
• er is geen sprake van een zelfstandig bedrijf. Er zullen wel kleinschalige bedrijfs- en opslagfuncties op het perceel komen. Deze functies kunnen gezien worden als één, niet-zelfstandig bedrijf. Aan dit punt wordt voldaan;
• in het plangebied is een propaantank aanwezig, maar de beoogde ontwikkeling ligt ruimschoots buiten de risicocontour van deze tank. Transportleidingen zijn niet aanwezig. Er zijn dus geen problemen omtrent de externe veiligheid. Aan dit punt wordt voldaan.