De Nieuwe Wetering

2 Het initiatief

Het plan betreft de uitbreiding van het bedrijventerrein De Nieuwe Wetering. Het gaat om een plangebied van circa 12 ha bruto oppervlak, daarvan is ca 10 ha bestemd voor de bedrijf- en kantoorbestemming. De uitbreiding is ten oosten van het bestaande bedrijventerrein gelegen en wordt door Ontwikkelingsmaatschappij De Nieuwe Wetering B.V. uitgevoerd. Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein is gekozen om geen stedenbouwkundig plan op te stellen maar een beeldkwaliteitplan met kaders waarbinnen een flexibele planontwikkeling mogelijk is. Op deze wijze wordt een kwalitatieve uitbreiding van het bedrijventerrein mogelijk gemaakt en wordt er ruimte geschapen om een rendabele uitwerking te kunnen realiseren.

Het beeldkwaliteitplan doet wel een aantal specifiek ruimtelijke uitspraken die nodig zijn om het gebied goed in te delen. Om voor de bedrijven gunstige perceelsverhoudingen te krijgen zijn in het beeldkwaliteitplan wegenstructuren, maximale bouwhoogten en maximale rooilijnen aangegeven. Deze uitgangspunten zijn voor de opzet van het bestemmingsplan van belang geweest.

 

Uitsnede Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein De Wetering

Zoals aangegeven bij de aanleiding is een deel van de gronden grenzend aan de N210 niet opgenomen in het bestemmingsplan. Voor dit deel zijn dan ook geen bestemmingsregels en beeldkwaliteitregels van toepassing.

De fysieke indeling van de uitbreiding van bedrijventerrein wordt bepaald door de W-vormige weg die aan de westzijde verbonden wordt met de bestaande verkeersstructuur. Aan de noordzijde langs de provinciale weg komen bedrijven en of kantoren. In het midden van deze strook ligt een voormalige boerderij waar een bedrijf gevestigd is. Dit bedrijf vormt geen onderdeel van de ontwikkeling en is daarom niet opgenomen in het plangebied.

Binnen de bestemmingen Gemengd en Bedrijventerrein (1 t/m 3) is een beperkte afwijking van de bouwhoogte opgenomen. Middels deze afwijking is het mogelijk om twee meter hoger te bouwen wanneer gebruik gemaakt wordt van verdiept parkeren. Door gebruik te maken van deze mogelijkheid wordt gestimuleerd, vanuit het oogpunt van duurzaamheid, dat bij de realisatie van kantoren en of bedrijven dubbel grondgebruik toegepast wordt. Als regel bij de afwijking wordt gesteld dat de parkeerkelder minimaal anderhalve meter beneden maaiveld gebouwd moet worden.

 

Het grootste deel van de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt in drie typen bedrijfbestemming opgedeeld. De zone langs de oost- en zuidzijde krijgt bedrijvenbestemming 1, het interne gedeelte van het terrein krijgt bedrijvenbestemming 2 en het vlak aan de Nijverheidsweg achter de kantorenstrook krijgt bedrijvenbestemming 3. Zone 1 vormt de buitenzijde van het terrein en is daarmee de meer representatieve zone met aanvullende eisen ten aanzien van beeldkwaliteit. Zone 2 is het binnenterrein waar minder strenge beeldkwaliteitseisen gelden. Zone 3 is identiek aan zone 2 echter gezien de nabijheid van kantoren en de nabijheid van de representatieve zone, zijn hier geen BEVI inrichtingen toegestaan en zijn minder hoge installaties boven de maximale bouwhoogte toegestaan.

Om de toename van verkeer goed af te wikkelen is een tweede ontsluiting van het terrein op de N210 noodzakelijk. Deze ontsluiting wordt ten oosten van het bedrijventerrein aangesloten op de N210. Het tracé is tot stand gekomen in samenwerking met de provincie. In het bestemmingsplan is het tracé als verkeersstrook opgenomen.

 

In het plangebied zijn op strategische plekken groen bestemmingen opgenomen zodat aanwezige zichtlijnen vanuit het bestaandebedrijventerrein behouden blijven en verlengd worden. Tenslotte is het perceel in de uiterste zuidwesthoek agrarisch bestemd conform het vigerende bestemmingsplan. Dit is een strook van ca. 700m² dat geen eigendom is van Ontwikkelingsmaatschappij De Nieuwe Wetering B.V. Gezien de kleinschaligheid en omdat het een ‘onpraktische’ hoek uit het omliggende bedrijvenperceel neemt is bij deze bestemming gekozen om middels een wijzigingsbevoegdheid dit om te kunnen zetten naar de bestemming BT-1.

Het plangebied is gaande het ontwikkelingsproces vergroot. Een deel van het bestaande bedrijventerrein, gelegen tegen de zuidwest kant, is toegevoegd aan het plan. Een deel van de bedrijven wenst uit te breiden tot in het plangebied en mogelijk verplaatst een bedrijf vanuit de uitbreiding naar een nieuw bedrijvenperceel in het plangebied. Voor deze uitbreiding zijn de regels zoals geformuleerd in BT-2 van toepassing verklaard. Gezien de situering van dit deel is BT-2 de meest geschikte bedrijfsbestemming.

 

Tenslotte zijn in het beeldkwaliteitplan randvoorwaarden geformuleerd voor de uitstraling van de gebouwen. Zoals aangegeven is het plangebied in drie zones verdeeld. Elk gebied heeft zijn eigen set randvoorwaarden voor wat betreft gevelindeling, reclame-uitingen en toegestaan kleurgebruik. In dit bestemmingsplan zijn enkel de ruimtelijk relevante aspecten van het beeldkwaliteitplan overgenomen. Dit is conform de Wet ruimtelijke ordening die voorschrijft dat een bestemmingsplan enkel ruimtelijk relevante bepalingen mag bevatten. Het beeldkwaliteitplan zal tevens gehanteerd worden door de Welstandscommissie bij het beoordelen van bouwplannen. De welstandelijke randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitplan zullen derhalve op bouwplan niveau een rol spelen.