Horecavoorziening Eikenlaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op korte termijn starten de werkzaamheden aan de Rijnhavenkade te Alphen aan den Rijn. In verband hiermee is is geen plaats meer voor de bestaande snackbar De Haven (Rijnhavenkade 10a) en is de huurovereenkomst met de eigenaar van per 1 januari 2017 beëindigd. Met de eigenaar is gezocht naar een andere locatie. Deze is gevonden op het perceel van het voormalige benzinestation op de hoek Eikenlaan/Dennenlaan (ca. 440m2), naast het verenigingsgebouw van de Molukse gemeenschap. Aangezien hier geen horeca is toegestaan, moet het bestemmingsplan Rijnhaven-2015 worden aangepast.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek Eikenlaan-Dennenlaan op de grens van het bedrijventerrein Rijnhaven en woonwijk de Bomenbuurt.

Planlocatie

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van de planlocatie geldt het bestemmingsplan Rijnhaven 2015. Het betreffende perceel heeft de bestemming Groen. Hierbinnen is geen horeca toegestaan.

Verbeelding geldend bestemmingsplan

1.4 Opzet van het plan

In hoofdstuk 2 wordt het beleidkader uiteengezet. Hierin wordt het voor dit bestemmingsplan relevant rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid beschreven. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de ontwikkelingen die binnen het plan mogelijk worden gemaakt. Het vierde hoofdstuk omvat de milieuaspecten en hoofdstuk 5 de watertoets. In hoofdstuk 6 wordt de keuze voor de planmethodiek nader toegelicht. Het zevende hoofdstuk is gewijd aan de uitvoerbaarheid. Hier wordt ingegaan op de maatschappelijke en financiele uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Voor het plangebied is geen opgave vanuit nationaal belang van toepassing.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit Provincie Zuid-Holland

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Het hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde brengen en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De VRM bevat een nieuwe sturingsfilosofie ten opzichte van de 'Visie op Zuid-Holland. De kern daarvan is:

• Ruimte bieden aan ontwikkelingen;'
• Aansluiten bij de maatschappelijke vraag naar woningen, bedrijfsterreinen, kantoren, winkels en mobiliteit;
• Allianties aangaan met maatschappelijke partners;
• Minder toetsen op regels en meer sturen op doelen.

Voor de bebouwde ruimte zet de provincie in op een samenhangend, compact en goed bereikbaar, kwalitatief hoogwaardig gebied.

In het programma 'Ruimte' en het programma 'Mobiliteit' beschrijft de provincie met welke instrumenten zij de doelen en ambities uit de VRM uit gaat voeren. Een randvoorwaarde voor ontwikkelingen in zowel stedelijk als landelijk gebied is dat gemeenten de ladder voor duurzame verstedelijking uit het Bro toe dienen te passen. De provincie heeft daar in de Verordening Ruimte een eigen invulling aan gegeven. De ladder van duurzame verstedelijking houdt ten eerste in dat de behoefte van de ontwikkelingen op het gebied van wonen, kantoren, bedrijven en detailhandel regionaal moeten worden afgestemd en dat deze in principe binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) stedelijk gerealiseerd moet worden. Indien de ontwikkeling niet binnen BSD gerealiseerd kan worden door middel van herstructureren, transformeren of verdichten, dient aangetoond te worden dat de locatie buiten BSD multimodaal ontsloten is. Het aanbod aan vervoersmodaliteiten op een locatie bepaalt de meest duurzame locatie buiten BSD.

Naast het verplicht toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking maakt de provincie onderscheid in drie soorten ontwikkelingen, waar afhankelijk van de ontwikkeling bepaalde randvoorwaarden aan worden gesteld. De drie soorten ontwikkelingen zijn gebiedseigen ontwikkelingen waarbij sprake is van inpassing, gebiedsvreemde ontwikkelingen waarbij sprake is van aanpassing en grootschalige(re) ontwikkelingen waarbij het gebied getransformeerd wordt.

In voorliggend plan is sprake van een gebiedseigen ontwikkeling waarbij sprake is van inpassing.

2.2.2 Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. De provincie heeft in de Verordening ruimte 2014 daarom onder meer regels opgenomen over kantoren, bedrijven, detailhandel, glastuinbouw, boom- en sierteelt, bollenteelt, ruimtelijke kwaliteit, agrarische bedrijven, waterkeringen, provinciale vaarwegen, recreatieve vaarwegen, windenergie, archeologie en molen - en landgoedbiotopen. Horeca wordt niet specifiek genoemd en betreft derhalve geen speerpunt voor de provincie. Wel dient de planontwikkeling te voldaan aan de provinciale ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2.3 Provinciaal milieubelang

Provincie Zuid-Holland heeft in de Visie Ruimte en Mobiliteit, de Provinciale Verordening Ruimte en in de Provinciale Milieuverordening vier provinciale milieubelangen benoemd. Onderstaand wordt de relevantie per provinciaal milieubelang beschreven:

• Bescherming van stiltegebieden

De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een stiltegebied.

• Windenergie stimuleren
  De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een plaatsingsgebied voor windmolens conform de Provinciale Verordening Ruimte.
• Beschermen bedrijventerreinen voor Hogere Milieu Categorie-bedrijven

De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een HMC-bedrijventerrein. Afname van HMC-locaties is derhalve niet aan de orde.

• Beschermen van grote groepen mensen

Door de voorgenomen ontwikkeling zal het Groepsrisico niet worden beïnvloed.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de provinciaal milieubelangen.

2.2.4 Ladder duurzame verstedelijking

Op grond van artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Op grond van artikel 1.1.1, lid 1 onder i van het Bro geldt dat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Toets aan de ladder
Wat betreft de voorgenomen planontwikkeling geldt dat het om een kleinschalige lokale ontwikkeling gaat waarbij een bestaande horecavoorziening wordt verplaatst naar een andere nabijgelegen locatie. Zoals hiervoor in de toelichting aangegeven, is de verplaatsing noodzakelijk om de herstructering van Rijnhaven-Oost mogelijk te maken. Indien deze herstructurering niet aan de orde was geweest, was het de insteek om de bestaande horecavoorziening op de bestaande locatie planologisch te bestemmen.

Gelet op de kleinschalige ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt, kan worden gesteld dat het plan niet voorziet in een stedellijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid 1 onder i van het Bro. Dit betekent dat artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro niet van toepassing is.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie De Stad van morgen

In juni 2013 heeft de raad de Structuurvisie De Stad van Morgen vastgesteld. Hierin is onder andere aangegeven dat de gemeente in Rijnhaven-Oost een transformatie op gang tracht te brengen door investeringen in de openbare ruime, het aanpassen van de infrastructuur en het inperken van milieuhinderzones waardoor ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.

2.3.2 Omgevingsplan Rijnhaven-Oost

Op 13 oktober 2016 heeft de raad het omgevingsplan Rijnhaven-Oost vastgesteld. Hierin zijn de ambities uit de Rijnhavenwijzer 2.0 planologisch vertaald. Op het ontwerpomgevingsplan Rijnhaven-Oost heeft de eigenaar van de snackbar een zienswijze ingediend. In reactie hierop heeft de raad aangegeven dat de openbare ruimte langs de Rijnhavenkade, waar ook de bestaande snackbar is gesitueerd, opnieuw wordt ingericht. Hiermee krijgt deze ruimte een uitstraling die aansluit bij de ambitie die de gemeente heeft voor dit gebied Rijnhaven Oost. Verder is aangegeven dat het terugkeren van de functie van de snackbar op een andere plek binnen het plangebied een prima oplossing is. De gemeente heeft ook al meerdere malen aangeboden de eigenaar te ondersteunen in de zoektocht naar een nieuwe locatie voor zijn onderneming. Met de gevonden locatie is aan deze toezegging uitvoering gegeven.

Hoofdstuk 3 Planontwikkeling

3.1 Ruimtelijke structuur

Voorgeschiedenis

Aan de Rijnhavenkade 10a te Alphen aan den Rijn is sinds 1989 een horecavoorziening in de vorm van snackbar gevestigd. In eerste instantie betrof dit een snackkar op basis van een standplaatsvergunning. In 1998 is op grond van artikel 17 WRO een bouwvergunning voor vijf jaar verleend voor de voorziening zoals deze nu aanwezig is. Na deze vijf jaar is besloten om de locatie niet definitief te bestemmen omdat dit in verband met de herontwikkeling van Rijnhaven niet was gewenst. Wel is een gedoogbeschikking afgegeven. Zoals in paragraaf 1.1 aangegeven, is in verband met de ontwikkeling Rijnhaven-Oost geen plaats meer voor de horecavoorziening op de bestaande locatie.

Nieuwe locatie

De nieuwe locatie van de horecavoorziening is onderdeel van een groenstrook die de overgang vormt tussen het bedrijventerrein Rijnhaven en een woonwijk (Bomenbuurt). Aan de zuidkant van de planlocatie is al bebouwing aanwezig binnen de groenstrook. Dit betreft het verenigingsgebouw van de Molukse gemeenschap.

Het perceel wordt zodanig ingericht dat in het midden (parallel aan de Eikenlaan) een horecavoorziening wordt gerealiseerd met aan de achterzijde een parkeerterrein en aan de voorzijde het terras.

Nieuwe situatie met op de afbeelding aan de zuidzijde de Eikenlaan en aan de westzijde de Dennenlaan (situatie is indicatief)

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeer

De toegang en onsluiting van het perceel verloopt voor het autoverkeer via de Dennenlaan. Voor fietsers wordt aan de zijde van de Eikenlaan een entree gecreeerd.

Door de komst van de snackbar zal het aantal verkeersbewegingen waarschijnlijk veranderen, maar nog ruim binnen de grens blijven liggen. De grens voor een woonstraat - 30km/u-gebied ligt tussen de 1000-1500 motorvoertuigen per dag.

Verkeerssituatie hoek Eikenlaan/Dennenlaan

De snackbar en het bijbehorende parkeerterrein liggen zodanig dat er voldoende uitzicht is tussen het verkeer op de Dennenlaan en het verkeer op de Eikenlaan. Daarbij geldt in de huidige situatie dat komende vanaf de Dennenlaan het zicht richting de Baronie niet optimaal is. Dit betekent dat verkeer sowieso moet stoppen om vanaf de Dennenlaan de Eikenlaan op te rijden.

Parkeren

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling realiseert initiatiefnemer tien parkeerplaatsen op eigen terrein. Dit voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm, dat voor een horecavoorziening op de betreffende locatie uitgaat van 6 parkeerplaatsen per 100m2. Verder geldt dat aan de Dennenlaan ook nog parkeergelegenheid aanwezig is.

Hoofdstuk 4 Milieu- en andere planologische aspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de relevante milieuaspecten aan de orde gesteld. Hierbij gaat het dan om de onderbouwing bij de planologisch mogelijk maken van een horecavoorziening in de vorm van een snackbar.

4.2 Milieueffectrapportage

4.2.1 Wet- en regelgeving

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is. Globaal zijn er 3 soorten m.e.r..

1. Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:

a. Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor een activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan-m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

b. De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).

Bij een plan-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.

2. Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:

a. De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.

b. De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, cq. moet worden.

Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).

3. Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.

Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden. Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling. Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r.

4.2.2 Onderzoek

Onderzocht is of het bestemmingsplan het ruimtelijk kader biedt voor activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel C of D van het Besluit MER. Daarbij is zowel naar (de mogelijkheid tot) nieuwe ontwikkelingen als naar onbenutte bouwmogelijkheden gekeken. Het bestemmingsplan maakt de oprichting van een nieuwe lichte horeca functie mogelijk. Het oprichten van een horecavoorziening is niet opgenomen in onderdeel C en D.

4.2.3 Conclusie en advies

Op het bestemmingsplan Horecavoorziening Eikenlaan rust geen plicht tot het uitvoeren van een MER, MER-beoordeling of een vormvrije MER-beoordeling.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

4.3.1 Wet- en regelgeving

Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Ten gevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar.

Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Daarbij wordt getoetst aan de Wet milieubeheer, het Activiteitenbesluit milieubeheer en de brochure Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009). Bedrijven en Milieuzonering geeft richtafstanden per categorie en per type bedrijvigheid aan. Binnen deze richtafstanden is bij een gemiddelde bedrijfsvoering hinder van het bedrijf te verwachten.

De te beoordelen situaties zijn in te delen in drie groepen met bijbehorende aanpak, te weten:

• Nieuwe milieugevoelige functies nabij bestaande bedrijven
  In deze situatie dient primair te worden beoordeeld of hinder te verwachten is van de specifieke bestaande bedrijven. Deze beoordeling is met name gebaseerd op de Wet Milieubeheer en het Activiteitenbesluit milieubeheer. Daarnaast zal moeten worden meegewogen of ter plaatse van de nieuwe milieugevoelige functies bij eventuele vestiging van een nieuw bedrijf op het bestaande bedrijfsperceel een probleemsituatie ontstaat. Deze afweging vindt met name plaats op basis van Bedrijven en Milieuzonering.
• Nieuwe bedrijfsbestemmingen nabij bestaande milieugevoelige functies
  In deze situatie is de bedrijfscategorie zoals deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan leidend. Afhankelijk van deze categorie zal tenminste een afstand van bv. 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige functies en belastende activiteiten moeten worden gerespecteerd. In het geval de bestemmingswijziging wordt gerealiseerd ten bate van de vestiging van een specifiek bedrijf, kunnen de omstandigheden van dit bedrijf worden meegewogen. In elk geval dient te worden beoordeeld of aan de Wet milieubeheer zal kunnen worden voldaan.
• Nieuwe milieugevoelige functies nabij nieuwe bedrijfsbestemmingen
  In dit geval is de bedrijfscategorie zoals deze wordt opgenomen in het bestemmingsplan leidend. Afhankelijk van deze categorie zal tenminste een afstand van bv. 10 meter (cat. 1), 30 meter (cat. 2), 50 meter (cat. 3.1) tussen de gevoelige en belastende bestemmingen moeten worden gerespecteerd.

De richtafstanden in Bedrijven en Milieuzonering gelden ten opzichte van een milieugevoelige functie, zoals bijvoorbeeld bedoeld met de omgevingstypen rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het geval de milieugevoelige functies zijn gelokaliseerd in omgevingstype gemengd gebied kan een afwijkende systematiek worden toegepast, die meer ruimte biedt aan bedrijven. Dit omgevingstype en bijbehorende systematiek zullen dan wel in het bestemmingsplan moeten worden vastgelegd.

4.3.2 Onderzoek

Het betreft de oprichting van een snackbar. Dit is geen gevoelig object en daarom behoeft deze niet beschermd te worden tegen de omliggende bedrijven. Wel moet worden beoordeeld of de snackbar onevenredige hinder kan veroorzaken bij gevoelige objecten, zoals woningen. Op basis van de vigerende bestemmingsplannen is bepaald welke woningen zich in (de omgeving van) het plangebied gevestigd zijn. Vervolgens is bepaald of dit conflicteert met de beoogde ontwikkeling. Daar waar dit het geval is, is de specifieke en feitelijke situatie verder bekeken.

Op basis van de Brochure Bedrijven en Milieuzonering heeft een snackbar een SBI-code 561en heeft als grootste afstand 10 meter vanwege geur en geluid.

In onderstaande figuur zijn de woningen in de omgeving van het plangebied en de bijbehorende zones weergegeven. Hieruit blijkt dat er ruim aan de richtafstanden wordt voldaan.

	Locatie woning	Werkelijke afstand	richtafstand	Voldoet
1	Meidoornstraat 8	60 meter	10	ja
2	Elzenstraat 11	55 meter	10	ja

4.3.3 Conclusie

Bedrijven en Milieuzonering geeft geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Bodem

4.4.1 Wet- en regelgeving

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

4.4.2 Onderzoek

Er is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd voor het plangebied, zie Bijlage 1. Het onderzoek is uitgevoerd door Antea Group (projectnummer 409569, d.d. 8 juni 2016), ter plaatse van de Eikenlaan (voormalig nr. 277) te Alphen aan den Rijn. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van een voorgenomen grondtransactie. Het onderzoek is uitgevoerd overeenkomstig de richtlijnen uit de NEN 5725 en NEN 5740.

Uit het historisch onderzoek is gebleken dat er op de locatie een bron aanwezig is geweest die verontreiniging van de bodem heeft veroorzaakt. Dit betreft een benzineservicestation. Bij de Omgevingsdienst Midden-Holland zijn niet meer gegevens bekend dan dat er in de rapportage vermeld staan. De locatie wordt terecht als verdacht aangemerkt. Tevens blijkt uit het historisch onderzoek dat op de locatie meerdere bodemonderzoeken zijn uitgevoerd. In verband met de destijds aanwezige bodemverontreinigingen met minerale olie en vluchtige aromaten is een bodemsanering uitgevoerd. Na de bodemsanering blijkt dat een geringe restverontreiniging met benzeen in het grondwater is achtergebleven. In 2005 is in een beschikking (ZH048400109) door het bevoegd gezag Wet bodembescherming (Wbb) de situatie als voldoende gesaneerd beoordeeld. Een vervolg is niet noodzakelijk.

In verband met de verkoop van het perceel is een actualisatie van de bodemsituatie uitgevoerd. Tijdens het veldwerk zijn zintuiglijk in de bodem zwakke bijmenging van puin aangetroffen. Plaatselijk is in de ondergrond een zwakke olie op water reactie waargenomen. Uit de chemische analyse blijkt dat in de bovengrond lichte verontreinigingen met zink en PCB aanwezig zijn. De ondergrond is licht verontreinigd met cadmium, zink en PCB. In het grondwater zijn plaatselijk een sterke verontreiniging met benzeen en lichte verontreinigingen met minerale olie en ethylbenzeen en xylenen geconstateerd. In de overige onderzochte grondwatermonsters zijn alleen lichte verontreinigingen met barium, zink en/of benzeen gemeten.

De huidige bevindingen geven geen aanleiding om een aanvullend en/of nader bodemonderzoek uit te voeren. Uit een risicobeoordeling van de huidige bodemsituatie blijkt dat er geen sprake is van onaanvaardbare humane, ecologische of verspreidingsrisico's. Er zijn daarom geen bezwaren tegen een gevoeliger gebruik van de locatie. Echter bij werkzaamheden in de bodem dient dit te worden gemeld bij het bevoegd gezag Wbb (gemandateerd aan de Omgevingsdienst Midden-Holland). Afhankelijk van de werkzaamheden in de bodem dient mogelijk een saneringsplan of BUS-melding te worden aangeleverd.

Het uitgevoerde onderzoek is niet zonder meer rechtsgeldig als bewijsmiddel bij hergebruik van vrijkomende grond. Indien vrijkomende grond op een andere locatie wordt toegepast kan deze mogelijk worden hergebruikt conform het gestelde in de Nota Bodembeheer Midden-Holland of dient deze te worden gekeurd conform het Besluit bodemkwaliteit.

4.4.3 Conclusie en advies

Op de locatie (kadastraal perceel Gemeente Alphen aan den Rijn, sectie A, perceelnummer 8235 (gedeeltelijk)) is in het grondwater een verontreiniging achtergebleven die als stabiel wordt aangemerkt. De locatie is daarmee aangemerkt als gesaneerd. De locatie is bekend onder Wbb-code ZH048400109. De eigenaar, erfpachter en/of gebruiker zijn verantwoordelijk dat deze stabiele situatie gehandhaafd blijft.

Op basis van het actualiserend bodemonderzoek (Antea Group, projectnummer 409569, d.d. 8 juni 2016), bestaan er ten aanzien van de grondtransactie en bestemmingswijziging geen bezwaren.

Echter wijzigingen in en op de bodem of omstandigheden op de locatie die van invloed kunnen zijn op de bodemsituatie dienen, zo spoedig mogelijk, schriftelijk aan het bevoegd gezag Wet bodembescherming (gemandateerd aan de Omgevingsdienst Midden-Holland) ter kennis te worden gebracht. Afhankelijk van de wijzigingsplannen dient mogelijk een saneringsplan (procedure 15 weken) of BUS-melding (procedure 5 weken) te worden aangeleverd. Indien deze situatie zich voordoet wordt geadviseerd om eerst contact op te nemen met de Omgevingsdienst Midden-Holland (tel. [phone]) om de te volgen werkwijze goed af te stemmen.

Er wordt op gewezen dat de uitgevoerde bodemonderzoeken niet zonder meer rechtsgeldig zijn als bewijsmiddel bij hergebruik van vrijkomende grond. Indien vrijkomende grond op een andere locatie wordt toegepast kan deze mogelijk worden hergebruikt conform het gestelde in de Nota Bodembeheer Midden-Holland of dient deze te worden gekeurd conform het Besluit bodemkwaliteit. Hergebruik en opslag van grond dient in nagenoeg alle gevallen te worden gemeld.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Wet- en regelgeving

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis gaat tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daarbij verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen de EV worden twee normstellingen gehanteerd:

• Het Plaatsgebonden risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers.
• Het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour van het PR:

• rond inrichtingen, waar opslag/verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt:
• langs transportroute (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Risico's verbonden aan het transport van gevaarlijke stoffen zijn in kaart gebracht in de diverse risicoatlassen. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) is opgenomen dat voor iedere toename van het GR een verantwoordingsplicht geldt, ook als de verandering geen overschrijding van de norm veroorzaakt.

4.5.2 Onderzoek

Voor het plangebied is onderzocht in hoeverre het gebied zich binnen de contouren voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico bevindt. Uit deze analyse blijkt dat het plangebied niet binnen de plaatsgebonden risicocontour van een inrichting of transportroute gelegen is. Tevens is er geen groepsrisico contour aanwezig voor het plangebied. Het plangebied ligt wel binnen het toxisch invloedsgebied van een bedrijf maar dit is gezien de beoogde functie en afstand tot het bedrijf als niet relevant te beschouwen.

4.5.3 Conclusie en advies

Aangezien het plangebied niet binnen een (relevant) invloedsgebied is gelegen vormt externe veiligheid geen belemmering voor het plan.

4.6 Geluid

4.6.1 Wet- en regelgeving

Geluid kan de leefkwaliteit sterk beïnvloeden. Mensen die veelvuldig worden blootgesteld aan een hoog niveau van wegverkeer, railverkeer en /of industrielawaai kunnen hierdoor lichamelijke en psychische klachten oplopen.

De Wet geluidhinder verplicht ertoe onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen binnen vastgestelde onderzoeksgebieden langs gezoneerde geluidsbronnen. Onder geluidsgevoelige bestemmingen wordt verstaan (art. 1 Wgh):

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen.
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen.
• Verzorgingstehuizen.
• Geluidsgevoelige terreinen.
• Kinderdagverblijven.

In de Wet geluidhinder zijn voorkeursgrenswaarden en de ten hoogst toelaatbare geluidsbelastingen op geluidsgevoelige bestemmingen vanwege industrie-, wegverkeer- en spoorweglawaai vastgelegd.

Voor nieuwe ontwikkelingen binnen een zone van een (aan te leggen) weg dienen de grenswaarden uit de Wet geluidhinder in acht genomen te worden. De toetsing dient plaats te vinden bij:

• Bouwen van een nieuwe woning of het bestemmen van een nieuw geluidsgevoelige bestemming.
• Aanleg van een nieuwe weg.

Het systeem van de Wet geluidhinder gaat hierbij uit van voorkeursgrenswaarden en maximale grenswaarden. Een geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde is toelaatbaar. De effecten van geluid worden dan aanvaardbaar geacht. Een geluidsbelasting in het gebied tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale grenswaarde is alleen toelaatbaar na een afwegingsproces. Het afwegingsproces heeft vorm gekregen in de procedure vaststelling hogere waarden voor geluid. Een geluidsbelasting hoger dan de maximale grenswaarde is niet toelaatbaar.

4.6.2 Onderzoek

Binnen het plangebied wordt een horecavoorziening in de vorm van een snackbar gerealiseerd. Horecavoorzieningen zijn niet geluidsgevoelig zodat akoestisch onderzoek achterwege kan blijven. Aan de voorzijde krijgt de snackbar, net als in de huidige situatie, een klein terras. De geluidsnormen, voor menselijk stemgeluid, uit het Activiteitenbesluit zijn niet van toepassing omdat het buitenterrein niet verwarmd of overdekt is. Tevens zijn in de directe nabijheid (binnen een straal van 50 meter) van het 'terras' geen bestaande geluidsgevoelige functies gelegen. De verwachting is dan ook dat geen hinder wordt ondervonden.

4.6.3 Conclusie

Nader onderzoek is niet noodzakelijk aangezien een horecavoorziening niet geluidsgevoelig is. Daarbij is het niet de verwachting, gelet op de afstanden tot geluidsgevoelige bestemmingen, dan er overlast kan ontstaan.

4.7 Luchtkwaliteit en Geur

4.7.1 Wet- en regelgeving

Indien mensen met regelmaat luchtverontreinigende stoffen inademen kan dit leiden tot effecten op de lichamelijke gezondheid. Daarom moet bij ruimtelijke planvorming rekening worden gehouden met de effecten van de plannen op de luchtkwaliteit en de luchtkwaliteit ter plaatse.

Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide en fijn stof.

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

• de luchtkwaliteit ten gevolge van de plannen per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
• de plannen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van NO2 en PM10 in de buitenlucht. Vanaf het in werking treden van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit op 1 augustus 2009 wordt onder een NIBM bijdrage een bijdrage van minder dan 3% verstaan;
• de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
• gevoelige bestemmingen (waaronder scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).

Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet zal worden overschreden, te weten:

• Woningbouw: <= 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Kantoorlocaties: <= 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en = 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande grenzen zal middels een berekening moeten worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden.

4.7.2 Onderzoek

Het verplaatsen van de horecavoorziening in de vorm van een snackbar (schuin tegenover de bestaande locatie) heeft nauwelijks tot geen verkeersaantrekkende werking tot gevolg. Hierdoor is in geen geval een effect van meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide en fijn stof. De verplaatsing draagt dan ook 'niet in betekende mate' bij aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en is vrijgesteld van het toetsen aan de grenswaarden.

4.7.3 Conclusie

Gesteld kan worden dat voldaan wordt aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek niet noodzakelijk is.

4.8 Archeologie

4.8.1 Wet- en regelgeving

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd: archeologisch erfgoed betreft onvervangbaar onderdeel van ons cultureel erfgoed. De Erfgoedwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. De taken in het kader van de Erfgoedwet behelzen o.a. het meewegen van archeologie in de besluiten op het gebied van de Ruimtelijke Ordening (zoals omgevingsvergunning) en de koppeling tussen bestemmingsplannen en archeologische waarden en verwachtingen.

De Erfgoedwet verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van voorschriften in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van een omgevingsvergunning voor bodemverstorende activiteiten in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt. Deze voorschriften kunnen betrekking hebben op archeologisch vooronderzoek dat de aanvrager van de vergunning moet laten uitvoeren. Aan de vergunning zelf kunnen aanvullende voorwaarden worden verbonden, met als uiterste de verplichting tot planaanpassing of het laten verrichten van een opgraving.

Provinciaal beleid

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich, conform het rijksbeleid op het behouden van archeologische waarden op de plaats waar de waarden zijn aangetroffen.

De aandachtsgebieden op het gebied van archeologie zijn opgenomen in de Verordening Ruimte, die is vastgesteld in 2014. Hierin zijn verschillende zones aangemerkt als provinciaal belang. De Romeinse Limes is er hier één van (kaart 12 van de Verordening Ruimte).

De Romeinse Limes, de noordgrens van het voormalige Romeinse Rijk, houdt zich verborgen in het landschap. In Nederland vormt de Rijn de noordgrens. In Zuid-Holland wordt de Romeinse Limes gevormd door een zone langs de Oude Rijn, van de grens van Zuid-Holland met Utrecht tot aan de kust bij Katwijk en door een zone langs het Rijn-Schiekanaal, vanaf Leiden naar Voorburg. Deze hele zone is rijk aan archeologische vindplaatsen en is beschreven in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). De archeologische waarden hier betreffen: forten, burgerlijke nederzettingen, grafvelden, militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens en scheepswrakken. De Romeinse Limes is opgenomen op de voorlopige lijst van de Werelderfgoedlijst van Unesco.
Een groot deel van het bestemmingsplangebied valt binnen de Limeszone. Voor de Limeszone geldt dat archeologisch onderzoek nodig is bij het uitvoeren van werken of werkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 100 m² en waarbij de grond dieper wordt geroerd dan 30 centimeter onder het maaiveld. Gemeenten hebben de mogelijkheid beredeneerd af te wijken van deze criteria.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft in 2014 de archeologische verwachtingen- en beleidskaart laten opstellen. De kaarten en het daarmee samenhangende beleid zijn nog niet vastgesteld. Aan de hand van de verwachtingen- en beleidskaart is per gebied bepaald of en wanneer archeologisch (voor)onderzoek verplicht is. Wanneer een archeologisch onderzoek niet verplicht is, zijn er geen belemmeringen van archeologische aard voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wanneer een archeologisch onderzoek verplicht is, dienen verschillende stappen van onderzoek en besluitvorming gevolgd te worden. Deze stappen worden beschreven in de cyclus van de Archeologische Monumentenzorg.

4.8.2 Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan Horecavoorziening Eikenlaan, wordt inzicht gegeven in de verwachtingswaarden en bijbehorend beleid in het bestemmingsplangebied. Hiervoor zijn de volgende bronnen geraadpleegd:

• de gemeentelijke verwachtingen- en beleidskaart (2014);
• het Archeologisch Informatie Systeem III (Archis3) van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Resultaten

In onderstaande figuur is een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Alphen aan den Rijn weergegeven. Volgens de verwachtingen- en beleidsadvieskaart geldt er voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. Bij verstoring van een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het plangebied ligt op de oeverwallen van de Oude Rijn. Deze zone langs het water is altijd aantrekkelijk geweest voor bewoning vanwege de hogere ligging in het landschap. Archeologische resten vanaf de IJzertijd kunnen aanwezig zijn. In de praktijk blijkt dat groter delen van de bebouwde kom van Alphen aan den Rijn zijn opgehoogd met 0,5 – 1,5 meter grond. Om die reden is gekozen voor een dieptecriterium van 50 cm. Indien aangetoond kan worden dat inderdaad sprake is van een ophoging en niet/nauwelijks gegraven wordt in het oorspronkelijke maaiveld, is verder archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Figuur :uitsnede uit beleidsadvieskaart, blauwe contour: plangebied.

In het plangebied zijn geen archeologische onderzoeken bekend.

4.8.3 Conclusie

Om archeologische waarden te waarborgen is in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. Indien bij werkzaamheden de gestelde criteria worden overschreden, is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk. In specifieke gevallen kan uit informatie (afkomstig van de gemeente, aanvrager of anderszins) blijken dat een archeologisch onderzoek niet nodig is, ook al overschrijden de ontwikkelingen de vrijstellingsgrenzen. Deze uitzondering is als ontheffingsmogelijkheid opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.

Ook als archeologisch onderzoek niet verplicht is, kunnen archeologische resten toch nog aanwezig zijn. Mocht blijken bij uitvoer dat deze aanwezig zijn, dient het bevoegd gezag (zijnde gemeente Alphen aan den Rijn) meteen op de hoogte gesteld te worden en een beslissing te nemen over hoe om te gaan met de resten. Dit conform paragraaf 5.4, artikel 5.10 van de Erfgoedwet.

4.9 Ecologie

4.9.1 Wet- en regelgeving

Om natuurwaarden in Nederland te beschermen geldt een drietal landelijke wetten: de Flora- en faunawet (Ffw), Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Deze wetgeving is voor een deel verwerkt in provinciaal beleid, te weten: Verordening Ruimte en Milieu 2014, actualisatie 2016 (VRM 2014); natuurbeheerplan 2017; Beleidsregel compensatie natuur, recreatie en landschap Zuid-Holland 2013. Indien beschermde natuurwaarden aanwezig zijn in een plangebied dient middels een quickscan (combinatie van bureauonderzoek en één veldbezoek) te worden vastgesteld of het voornemen redelijkerwijs uitvoerbaar is, en:

• Er overtreding van de verbodsbepalingen voor beschermde soorten plaatsvindt (toetsing Ffw);

• Er mogelijke significante gevolgen zijn voor beschermde gebieden (toetsing aan Nbw 1998, ook wel voortoets genoemd);

• Er wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) aangetast worden, maar ook of provinciaal compensatiebeleid met betrekking tot door de provincie aangewezen 'belangrijke weidevogelgebieden' aan de orde is.

Indien deze beschermde natuurwaarden niet worden aangetast, wordt het project conform de eerder genoemde regelgeving toelaatbaar geacht. In dat geval dient rekening te worden gehouden met de algemeen geldende zorgplicht (artikel 2) van de Ffw. De zorgplicht bepaalt dat een ieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen voor flora of fauna veroorzaakt, verplicht is maatregelen te nemen die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt.

Per 1 januari 2017 wordt de nieuwe Wet Natuurbescherming van kracht. Dit heeft gevolgen voor welke soorten ontheffingsplichtig zijn. In 2017 geldt dan de lijst van de provinciale verordening in Zuid-Holland. Een algemene soort als egel is door de provincie Zuid-Holland niet vrijgesteld van ontheffingen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daar dient dit onderzoek rekening mee te houden. Als de werkzaamheden om het terrein bouwrijp te maken voor 1 januari kunnen worden afgerond is er weinig aanleiding te verwachten dat egel wordt geschaad, echter indien de grondwerkzaamheden pas in 2017 worden gepland wordt aangeraden voor deze categorie soorten de zorgplicht verplicht in acht te nemen.

4.9.2 Onderzoek

Voor dit bestemmingsplan is een Quickscan ecologie uitgevoerd. Hier voor is er een literatuurstudie verricht en een veldbezoek op 17 oktober 2016 in de middag aan het projectgebied gebracht. Weersomstandigheden waren wisselend bewolkt en zonnig. De buitentemperatuur liep op tot 16 graden Celsius met lichte wind (tot max 3 Bft). De complete Quickscan ecologie is bij gevoegd als bijlage 2.

4.9.3 Conclusie

Getoetst is of ten gevolge van de bouw van de snackbar op de hoek van de Dennenlaan/Eikenlaan verbodsbepalingen van de Ffw worden overtreden en/of natuurwaarden van beschermde gebieden worden aangetast, die door de Nbw 1998 en de Wro worden beschermd. Voor de nieuwbouw van de snackbar zijn geen beletsels vanuit natuurregelgeving, mits vooraf de juiste maatregelen worden getroffen. Bij de werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met de Flora- en faunawet en/of de nieuwe Wet Natuurbescherming (per 1 januari 2017).

4.10 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een belangrijk speerpunt van de gemeente Alphen aan den Rijn. De afgelopen jaren is in de voormalige gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude al stevig ingezet op duurzaamheid. Het duurzaamheidsprogramma 2014-2020 en het bijbehorende uitvoeringsprogramma is op 24 september 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en is leidend voor de uitvoering van duurzaamheid binnen de gemeente.

Centraal in het beleid staat: wat is de duurzaamheidsambitie van de gemeente en wat willen we bereiken voor de periode 2014 t/m 2020. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in enerzijds ambities van de gemeentelijke organisatie en anderzijds ambities voor de Alphense samenleving. Voor het behalen van deze ambities zijn wij als gemeente afhankelijk van de samenleving als geheel. De gemeente stimuleert en faciliteert: "Een duurzaam Alphen aan den Rijn bereiken we samen". De stip op de horizon is: "In 2050 is de samenleving van Alphen aan den Rijn fossiele brandstofvrij en energie- en CO2-neutraal". In het bijbehorende uitvoeringsprogramma "Spoorboekje van A naar D: werken aan het (duurzaamheids)spoor" zijn per ambitie projecten benoemd die de komende jaren uitgevoerd worden om bij te dragen aan het behalen van de ambities. Het uitvoeringsprogramma wordt jaarlijks (indien noodzakelijk) geactualiseerd. Het plan is niet in strijd met de duurzaamheidsambities van de gemeente Alphen aan den Rijn.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting afzonderlijk te worden aangegeven welke de gevolgen voor het plan zijn voor de waterhuishouding. In dit kader is het plan besproken met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Nu de toename van verharding minder is dan 500m2 hoeft geen compensatie plaats te vinden. Verder bestaan er vanuit het Hoogheemraadschap geen bezwaren tegen het plan.

Hoofdstuk 6 Juridische en bestuurlijke aspecten

6.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

6.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidigen, bouwvlakken enzovoorts. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaarten en/of kadastrale kaart).

6.3 Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor ontheffing van de bouwregels danwel gebruiksregels.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

7.1 Financiele uitvoerbaarheid

Met het bestemmingsplan wordt de bouw van een horeca-voorziening mogelijk gemaakt. Hiermee is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6:12 van de Wet ruimtelijke ordening jo. artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat de raad een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Hiervan is sprake aangezien met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst wordt gesloten.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Initiatiefnemer heeft tijdens een informatieavond de omliggende bedrijven en omwonenden geinformeerd over de voorgenomen planontwikkeling. In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft overleg plaatsgevonden met de provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland. Vanuit deze partijen bestaat geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling.