Woonzorgboerderij, Randweg 116, Alblasserdam

Woonzorgboerderij, Randweg 116 te Alblasserdam

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningcorporatie Woonkracht10 heeft het voornemen om aan de Randweg 116 te Alblasserdam een woonzorgboerderij te realiseren. Het betreft een kleinschalige woon- en dagbestedingvoorziening. Op deze locatie is momenteel een verouderde boerderij gelegen, welke in gebruik was door de gemeente voor de afdeling gemeentewerken (onder andere plantsoenendienst) en waar momenteel schilderles wordt gegeven en tijdelijke bewoning plaatsvindt. Voor de realisatie van de woonzorgboerderij zal het pand worden verbouwd en vergroot binnen het perceel.

De beoogde realisatie van de woonzorgboerderij levert een strijdigheid op met het vigerende bestemmingsplan. Dit betreft het bestemmingsplan 'Kom', onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Raad van State op 18 februari 2010. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bouwvlak zoals opgenomen in het huidige bestemmingsplan. Om het plan te kunnen verwezenlijken, dient het bestemmingsplan te worden herzien of een buitenplanse afwijkingsprocedure te worden gevolgd. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling is gekozen voor de laatste optie, het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan (artikel 2.1 onder c Wabo). Onderhavige ruimtelijke onderbouwing onderbouwt waarom de afwijking van het bestemmingsplan haalbaar is en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Alblasserdam. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Randweg (50 km/uur), aan de oostkant door bebouwing langs de Staringstraat (30 km/uur) en Vondellaan (50 km/uur), aan de noordzijde door bebouwing aan de
Da Costastraat (30 km/uur) en aan de westkant door het Eisenpad (voetpad). In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied (rood omcirkeld) in de kern Alblasserdam

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan waarbinnen dit plangebied valt is bestemmingsplan Kom. Dit bestemmingsplan is vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van 7 oktober 2009 en onherroepelijk geworden bij uitspraak van de Raad van State op 18 februari 2010. Het gebied heeft de bestemming 'Maatschappelijk' met de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 1'. Een deel van het perceel betreft een bouwvlak dat de bouwaanduiding karakteristiek heeft. Dit houdt in dat de grond bestemd is voor het behoud van de bestaande cultuurhistorische waarde.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het bouwvlak zoals opgenomen in het huidige bestemmingsplan. Om de voorgenomen ontwikkeling te kunnen verwezenlijken, is gekozen om een buitenplanse afwijkingsprocedure te doorlopen.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Kom (2010)

1.4 Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing bestaat uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het plan toegelicht. De ruimtelijke en milieuaspecten worden in hoofdstuk 5 behandeld. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid. Ten slotte komen de afweging en conclusies in hoofdstuk 7 aan bod.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

In de huidige situatie is in het plangebied een boerderij gelegen, gebouwd omstreeks 1940. De boerderij kent de Delftse bouwstijl dat een sober karakter betekent met weinig versieringen en ramen. Daarbij worden traditionele hoofdvormen en natuurlijke materialen met bakstenen gebruikt.

Naar alle waarschijnlijkheid is de boerderij in 1940 gebouwd op de plaats van een door het oorlogsgeweld verwoeste voorganger. In 1967 zijn de boerderij en het schuurtje verbouwd. Van eventuele verbouwingen in voorafgaande en daaropvolgende jaren is niets bekend. De boerderij is gelegen in het oostelijke deel van Alblasserdam aan de Randweg, een doorgaande weg binnen Alblasserdam en nabij de watergang de Alblas. Tussen de boerderij en de Randweg ligt een sloot en een strook groen. De boerderij heeft als adres 'Randweg 116' en wordt ook als zodanig herkend binnen de gemeente.

Tot begin 2011 waren het pand en de locatie in gebruik door de gemeente Alblasserdam voor de afdeling gemeentewerken (onder andere plantsoenendienst). Het woongedeelte van de boerderij wordt tijdelijk bewoond.

De boerderij zoals die er nu staat, kent een maatschappelijke functie. In de boerderij wordt schilderles gegeven door een beeldend kunstenares. De boerderij bestaat uit een begane grond en eerste verdieping die meteen de kap vormt. Het gebouw is rechthoekig van vorm en bestaat uit een woondeel en een achterliggende driebeukige stal met dwarsdeel. Er is in het woondeel een entree aan zowel de voorgevel als de zijgevel. Verder is er een onderkelderde begane grond, zolder en vliering. Het woongedeelte beslaat ongeveer een kwart van de totale oppervlakte. De stal is nu in gebruik als werkplaats. Een deel van de stal wordt als kantine gebruikt. De werkplaats heeft een begane grond en een zolder. Een klein stenen schuurtje staat haaks op de boerderij gericht. De boerderij en het schuurtje zijn met elkaar verbonden door een laag muurtje met ezelsrug. Het schuurtje is gebouwd met bakstenen.

Een groot deel van het buitenterrein van de boerderij is in de huidige situatie verhard.

De gemeente heeft aangegeven dat het pand aangemerkt is als een MIP-pand. MIP staat voor Monumenten Inventarisatie Project. Dit betreft een landelijk project dat tussen 1986 en 1995 werd uitgevoerd. Doel van het project was om per gemeente de waardevolle gebouwen en andere objecten in woord en beeld te beschrijven, zodat er meer zicht kwam op monumentenzorg en cultuurgeschiedenis. Hierbij werd aan ieder gebouw een waardering gegeven.

Het pand is genomineerd om aangewezen te worden als gemeentelijk monument. Na realisatie van de voorgenomen activiteit zal de gemeente Alblasserdam bezien of het pand daadwerkelijk als gemeentelijk monument wordt aangewezen.

Het perceel is ontsloten via zowel de Da Costastraat als de Staringstraat. De omgeving van het plangebied bestaat uit woningbouw. Dit betreft met name rijwoningen en enkele vrijstaande woningen (westelijk, aan de Elzenhorst).

Figuur 2.1 illustreert de huidige situatie en figuur 2.2 het vooraanzicht van de boerderij.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied

Figuur 2.2 Vooraanzicht boerderij vanaf de Randweg (Bron: www.globespotter.nl)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus. Andere beleidsthema's zoals milieu, archeologie of water worden hier niet beschreven. Dit beleid komt aan bod in hoofdstuk 5.

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied relevante vigerende beleidskader. Paragraaf 3.2 besteedt aandacht aan het rijksbeleid. Het provinciaal beleid wordt weergegeven in paragraaf 3.3, het regionaal beleid in paragraaf 3.4 en het gemeentelijk beleid in paragraaf 3.5. Paragraaf 3.6 omvat de conclusies ten aanzien van het beleidskader voor het plangebied. Het in dit hoofdstuk samengevatte beleidskader is niet uitputtend, maar bevat wel het beleid dat van belang is voor de inhoud van deze ruimtelijke onderbouwing.

3.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft in maart 2012 een nieuwe structuurvisie opgesteld: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. Deze is in samenhang met het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro / AmvB Ruimte) opgesteld.

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn

De SVIR en AmvB ruimte hebben geen directe betrekking op onderhavige ontwikkeling. Ten aanzien van het bevorderen van krachtige steden / dorpen en een vitaal platteland wordt gestreefd naar een basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Hierbij staat bundeling van verstedelijking en economische activiteiten voorop.

In onderliggend plan wordt hiervoor gezorgd door nieuwe bebouwing voor verschillende functies geconcentreerd te lokaliseren, dat wil zeggen: in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied. Daarbij wordt aangesloten bij de bestaande ruimtelijke structuren. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is.

3.3 Provinciaal beleid

Provinciale Structuurvisie (2 juli 2010, laatste actualisatie 30 januari 2013)

De provinciale structuurvisie is op 2 juli 2010 vastgesteld. De meest recente actualisatie is op
30 januari 2013 vastgesteld. In deze Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De structuurvisie geeft een doorkijk naar 2040 en de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. De nieuwe Structuurvisie komt in de plaats van de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte.

De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil Zuid-Holland bereiken door realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

De Visie op Zuid-Holland is opgebouwd uit vijf integrale hoofdopgaven, namelijk:

• Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel
• Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie
• Divers en samenhangend stedelijk netwerk
• Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap
• Stad en land verbonden

Verordening Ruimte (2 juli 2010)

De Verordening Ruimte is op 2 juli 2010 vastgesteld. De meest recente actualisatie is op
30 januari 2013 vastgesteld. De regels in deze Verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Kaart 1 bij de Verordening Ruimte geeft de bebouwingscontouren weer waarbinnen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in principe moeten plaatsvinden. Om het stedelijk netwerk te versterken kiest de provincie het uitgangspunt om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt.

Om dit te bereiken zijn het stedelijk netwerk en alle daarbuiten gelegen kernen in Zuid-Holland voorzien van bebouwingscontouren. Deze geven de grens van de bebouwingsmogelijkheden voor wonen en werken weer. De bebouwingscontouren zijn strak getrokken om het bestaand stedelijk gebied en kernen, rekening houdend met en de reeds vastgelegde streekplangrenzen en plannen waar de provincie reeds mee heeft ingestemd. Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan. De locatie van onderhavig bestemmingsplan ligt binnen de bebouwingscontour van de kern Alblasserdam.

Woonvisie Zuid-Holland 2005-2014

Op 26 januari 2005 hebben provinciale staten van Zuid-Holland de Woonvisie Zuid-Holland
2005-2014 'Samenhang en samenspel' vastgesteld.

De woningbehoefte is als gevolg van economische en sociaal maatschappelijke ontwikkelingen (individualisering, gezinsverdunning, vergrijzing, vluchtelingenbeleid) aan verandering onderhevig. Het provinciale beleid is erop gericht voor alle bevolkingsgroepen een voldoende en passend woningaanbod te realiseren. Dit betekent dat in de periode tot 2014 circa 214.000 woningen zullen moeten worden gebouwd om de bevolkingsgroei op te kunnen vangen. Een deel daarvan zal door middel van verdichting en inbreiding moeten worden opgevangen en wel in de centra van steden en dorpen en de bebouwde kom nabij bestaande of nieuw te ontwikkelen stations en haltes van openbaar vervoer. De overige behoefte dient op nieuwe uitleggebieden te worden gerealiseerd.

Dertig procent van de gehele woningbouwproductie dient in de sociale sector te worden gerealiseerd. Daarnaast blijkt een grote behoefte te bestaan aan woningen voor senioren en starters alsook aan woningen in het landelijke dure segment. Ten slotte zal meer differentiatie in de stedelijke woonmilieus plaats moeten vinden.

Regio's zijn gevraagd een regionale visie op te stellen en de uitwerking daarvan in regionale bouwscenario's vast te leggen.

3.4 Regionaal en gemeentelijk beleid

Woonmonitor Drechtsteden 2012

De Woonmonitor geeft de stand van zaken weer rond het wonen en vormt een uitwerking van de Woonvisie Drechtsteden 2010-2020. Geconstateerd wordt dat sprake is van een weinig bewegende markt. De nadruk ligt meer op kwaliteit, omdat de kwantiteit zich moeilijk tot niet laat sturen. In de regio is sinds 2009 sprake geweest van een vertrekoverschot uit de Drechtsteden. In de monitor wordt aangegeven, dat de noodzaak blijft bestaan om in te zetten op de bouw van ontbrekende, duurdere woningen en verbetering van bestaande woningen en omgeving, om daarmee de hogere inkomens beter te binden en aan te trekken.

Binnen de regio is er een halt toegeroepen aan nieuwe projecten (tenzij echt iets nieuws wordt toegevoegd) om de voortgang van de bestaande projecten te verbeteren.

Nota Ruimte geven (2005)

Voor de Drechtsteden is een streefbeeld geformuleerd: 'Samen stad aan het water'. Daartoe zijn in de nota 'Ruimte Geven', die een herijking is van de Structuurvisie Drechtsteden 2030 (1997), regionaal relevante beleidskeuzen vastgelegd die moeten leiden tot een ruimtelijke hoofdstructuur passend in de lijn van het genoemde streefbeeld.

Centrale opgave voor het ruimtelijk kader is om de hoogwaardige ruimtelijke vertaling te maken van het streefbeeld 'samen stad aan het water'. Niet alleen in bestuurlijk zin (de Regio met een hoofdletter als samenwerkende gemeenten), maar vooral ook functioneel (de regio met een kleine letter als gebied waarbinnen het overgrote deel van de activiteiten van de inwoners plaatsvindt). Dat betekent dat de functionele regio een uitgebalanceerd pakket aan woonmilieus en voorzieningen biedt en dat de bestuurlijke Regio er zorg voor draagt dat dit pakket zich met kwaliteit kan blijven ontwikkelen.

Alle regio's hebben daarbinnen hun eigen evenwicht. Deze 'balanced region' hoeft niet alle denkbare functies en gebruikers van ruimte binnen haar grenzen te hebben. Maar wel een bij haar inwoners en bedrijven passend totaalpakket aan kwaliteiten. Tegelijkertijd vormen die mensen en organisaties deel van de kwaliteiten van de regio.

Die kwaliteiten zijn in vijf thema's samen te vatten:

• Het woonklimaat
• De regionale business-to-business-economie
• De regionale consumenteneconomie
• Recreatie en toerisme
• Verkeer en vervoer

Woonvisie 'Spetterend wonen in Drechtsteden' 2010-2020 en Nota Wonen Alblasserdam
2010-2020

De regionale woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden geldt als volkshuisvestelijk kader voor de periode tot 2020. De in mei 2012 vastgestelde Nota Wonen Alblasserdam heeft het huidige woningbouwprogramma geanalyseerd en vergeleken met de woningbehoeften in Alblasserdam. Gebleken is dat de huidige bouwprogrammering aansluit bij de woningbehoeften in Alblasserdam. De lokale invulling en uitwerking van deze bouwopgaven is afgestemd en passend binnen de zogenaamde regionale PALT-afspraken (Prestatieafspraken Lange Termijn). Het woningbouwprogramma van de voorgenomen ontwikkeling past binnen de bovengenoemde vastgestelde volkshuisvestelijke (regionale) kaders.

Welstandsnota Alblasserdam (2011)

Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Met de verschijningsvorm van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving.

Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat:

• De verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft;
• Het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is;
• Verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit;
• Er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat;
• Het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen;
• Materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.

Gemeentelijk Waterplan Alblasserdam (2006)

De gemeente heeft in goed overleg met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Alblasserdam opgesteld, waarin de principes van een duurzaam stedelijk waterbeheer nader worden uitgewerkt. Gelet op de verwachte klimaatverandering (nattere winters, drogere zomers, hevigere buien) streven beiden met name naar een veerkrachtiger stedelijk watersysteem.

In het Gemeentelijk Waterplan wordt aangegeven wat op korte en lange termijn nodig is om het watersysteem op orde te krijgen en te houden. Het waterplan richt zich met name op de wateropgave, riolering en waterkwaliteit, nieuwe regelgeving, uitvoering en afstemming met belangengroepen. Hieruit volgt een set van maatregelen waarmee het watersysteem op orde kan worden gebracht. Het waterplan is overigens met name gericht op het binnendijkse gebied.

Vigerend bestemmingsplan

De bestemmingen van de binnen het plangebied gelegen gronden zoals deze op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Kom' (vastgesteld op 7 oktober 2009) zijn: 'Maatschappelijk' en 'Waarde Archeologie 1'. Een woonzorgboerderij past niet binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. In de huidige bestemming mogen niet permanent bezoekers aanwezig zijn in de boerderij en is nachtverblijf niet toegestaan.

Gemeentelijke erfgoedverordening (2013)

Op 19 februari 2013 is door de Raad de nieuwe erfgoedverordening aangenomen. Voor onderhavige ontwikkeling is de omgevingsvergunning echter ingediend op 8 februari 2013, waardoor onderhavige ontwikkeling valt onder de Monumentenverordening 2002. Qua procedure en behandeling maakt dat voor deze ontwikkeling geen verschil.

Het te verbouwen pand aan de Randweg 116 is aangewezen als MIP-pand. Voor een wijziging van dergelijke panden vraagt het college de Monumentencommissie Alblasserdam. Advies uit te brengen. De initiatiefnemer heeft tweemaal overleg gevoerd met de monumentencommissie en de commissie heeft op 19 maart 2013 advies uitgebracht. Aangegeven is dat het plan de basis biedt voor een positief advies. Er zijn twee suggesties gedaan, die door de initiatiefnemer in het definitieve ontwerp zijn verwerkt.

3.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkelingen is niet in overeenstemming met het vigerend bestemmingsplan maar wel met het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het verbouwen en vergroten van de huidige boerderij, waarbij de karakteristieke uitstraling en gebouwkenmerken grotendeels behouden blijven.

De aanbouw is moderner van karakter, maar is qua dakopbouw gelijk aan de boerderij. Doordat de aanbouw iets lager is en niet gelijk maar terugliggend ten opzichte van de boerderij wordt gerealiseerd, ligt de focus vanaf de openbare weg op de boerderij. Het hoofdgebouw van de boerderij wordt daarmee nog meer benadrukt. De verbouw en aanbouw leveren een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De groene en blauwe elementen rondom de boerderij (deels buiten het perceel) blijven behouden. De Monumentencommissie Alblasserdam heeft geconcludeerd dat het plan de basis biedt voor een positief advies.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Het architectonisch en stedenbouwkundig ontwerp voor de woonzorgboerderij is opgesteld door Abrahamse de Kock architecten ('Definitief ontwerp, projectnummer 1125', d.d. 16 juli 2013, zie bijlage 1).

4.1 Programma

In de toekomstige situatie komt op de locatie van de verouderde boerderij een woonzorgboerderij. De huidige boerderij wordt verbouwd tot een woonzorgboerderij. De boerderij wordt daarbij grotendeels op authentieke wijze gerestaureerd en er wordt nieuwbouw bij de boerderij geplaatst. Het nieuwe gedeelte is op een afgewogen manier geplaatst ten opzichte van de boerderij. Vanaf de Randweg gezien zijn de volumes en nokken bewust parallel aan elkaar geplaatst, zodat een nieuw ensemble ontstaat, waarbij het nieuwe gebouw meer bescheiden ten opzichte van de boerderij terug is geplaatst. Het dak van het trefpunt loopt af richting Staringstraat, zodat dit vanuit de omliggende bebouwing zo min mogelijk als storend wordt ervaren. Vanuit de Randweg, de Staringstraat en de Da Costastraat staat het nieuwe deel rondom in het groen.

De initiatiefnemer zal er medewerking aan verlenen, dat na het realiseren van het plan de boerderij als gemeentelijk monument door de gemeente kan worden aangewezen.

Stichting WoonCadans zal zich gaan vestigen in de woonzorgboerderij. Deze stichting biedt in Alblasserdam en directe omgeving ondersteunende begeleiding, verzorging en dagbesteding primair gericht op mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking.

Figuur 4.1 Overzichtskaart plangebied (links woonzorgboerderij, rechts parkeerplaatsen)

De oorspronkelijke boerderij zal in de nieuwe situatie binnen het huidige bouwvlak blijven. De begane grond houdt in het woongedeelte nagenoeg dezelfde indeling. Het stalgedeelte zal worden verbouwd en daar komt ruimte voor twee studio's met sanitaire voorzieningen, een huiskamer en berging. Op de verdieping zal het woondeel van de oorspronkelijke boerderij ook nagenoeg de zelfde indeling kennen. Boven het stalgedeelte komen op de verdieping vier studio's met sanitaire voorzieningen en een logeerstudio. Er is een 'verkeersruimte' tussen de studio's. Daar komen de ingangen van de studio's op uit.

Het huidige bouwvlak wordt uitgebreid naar waar het schuurtje staat. Het schuurtje zal worden gesloopt en er komt nieuwbouw voor in de plaats. Op de begane grond komen in het nieuwbouwdeel twee appartementen, centrale hal, kantoor, keuken, sanitaire voorzieningen en een berging. Tevens is er een trefpunt en een terras. Het nieuwbouwdeel kent ook een verdieping. Er zal daar een lift komen die de begane grond en de verdieping met elkaar verbindt.

Op de verdieping komen vier appartementen met daartussen dezelfde verkeersruimte als in het bestaande bouwvlak. De verkeersruimte boven de oorspronkelijke boerderij en het nieuwbouwdeel staan met elkaar in verbinding. De bestaande bouw en het nieuwbouwdeel zullen met elkaar in verbinding staan door de verkeersruimte. Daartussen is aan de Randwegzijde een binnenplaats en aan de andere kant van de verbindingszijde komt een terras.

Het programma van de woonzorgboerderij ziet er als volgt uit:

• Gezamenlijk wonen (zes studio's)
• Begeleid wonen (zes appartementen)
• Logeerplek (één logeerstudio)
• Woonhuis
• Dagbesteding
• Trefpunt (voornamelijk te gebruiken door de bewoners en bezoekers van de woonzorgboerderij)

De entrees van het gebouw komen aan de achterzijde van het gebouw bij de Da Costastraat, waar ook al de bestaande entree is en bij het terras tussen de bebouwing in. Er zal een terras aan de oostelijke zijde van de nieuwbouw komen die uitkijkt op een tuin en parkeerplaats. Er is op eigen terrein ruimte voor 14 parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen hebben alle de afmeting van 2,5 x 5 meter en er is sprake van een parkeerweg van 5,50 meter voor de parkeermanoeuvres. In figuur 4.1 is de nieuwe inrichting van het plangebied weergegeven.

De net buiten het plangebied gelegen landelijke alarmeringspaal zal ook in de toekomstige situatie blijven staan op de huidige locatie.

Figuur 4.2 Impressie zuid-, oost- en noordgevel woonzorgboerderij

4.2 Parkeren

Op eigen terrein wordt een parkeerterrein gerealiseerd met 14 parkeerplaatsen. Dit parkeerterrein wordt ontsloten via de Staringstraat. Als gevolg van het realiseren van de ontsluiting zullen twee openbare parkeerplaatsen aan de Staringstraat verloren gaan. Bij de realisatie van het nieuwe parkeerterrein, is rekening gehouden met compensatie van de twee verloren gegane parkeerplaatsen. Die plaatsen zullen daartoe worden opengesteld.

4.3 Verkeer

Het plangebied wordt via twee zijden ontsloten. Dit betreffen de Staringstraat en de Da Costastraat. Het te realiseren parkeerterrein wordt ontsloten via de Staringstraat.

4.4 Water en groen

De op het perceel aanwezige bomen en groene omzoming zal maximaal behouden blijven. Daardoor zal het nieuwe gedeelte grotendeels wegvallen achter de aanwezige begroeiing. De te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein vallen tevens grotendeels weg achter het bestaande groen. Op het perceel zelf waren en worden geen waterpartijen gerealiseerd. De omliggende watergang blijft behouden.

Hoofdstuk 5 Ruimtelijke en milieuaspecten

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de resultaten van de onderzoeken naar de ruimtelijke en milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Hierbij wordt ingegaan op de thema's geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water, ecologie, archeologie en cultuurhistorie en verkeer en parkeren.

5.2 Milieu

5.2.1 Geluid: wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder is bij de vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan een akoestisch beschouwing vereist naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen. De woonzorgboerderij is een geluidgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder.

Onderzoek

Adviesbureau Tauw heeft de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai op de gevels van de nieuw te bouwen geluidgevoelige bestemming berekend en getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder (R005-1212535TMM-evp-V03-NL, d.d. 31 januari 2014, zie bijlage 4). De voorgenomen ontwikkeling ligt namelijk binnen de geluidzone (200 meter) van de Randweg en de Vondellaan (50 km / uur). In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de in de directe nabijheid van de planontwikkeling gelegen 30 km / uur wegen meegenomen.

De geluidbelasting ten gevolge van verkeer over de Randweg bedraagt maximaal 57 dB. Hiermee is de geluidbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB) maar lager dan de maximale ontheffingswaarde (63dB). Deze overschrijding van de voorkeursgrenswaarde wordt berekend aan de zuidelijke en zuidwestelijke gevel van de woonzorg boerderij. De overige gevels van de woonzorgboerderij zijn geluidsluw, waardoor voor de hogere waarde aanvraag aan het gemeentelijk beleid kan worden voldaan. De berekende geluidbelasting valt in de categorie 'gemiddelde overschrijding' volgens het gemeentelijke beleid.

De berekende geluidbelasting ten gevolge van de Vondellaan (50 km/uur) en de Da Costastraat en Starlingstraat (beide 30 km / uur) zijn lager dan de voorkeursgrenswaarde.

De gecumuleerde geluidbelasting van alle omringende wegen exclusief aftrek artikel 110g Wgh bedraagt maximaal 62 dB op de zuidgevel van de woonzorgboerderij. Voor de bepaling of voldaan wordt aan het beleid hogere grenswaarde mag de correctie ex. artikel 110g van de Wet geluidhinder wel toegepast worden. Daarmee is de gecumuleerde geluidbelasting inclusief aftrek artikel 110g Wgh maximaal 57 dB op de zuidgevel van de woonzorgboerderij. Met deze berekende gecumuleerde geluidbelasting kan aan het gemeentelijk beleid worden voldaan.

Er zijn in het onderzoek verschillende maatregelen beschouwd. Voor de Randweg is in de toekomstige situatie al een 'stil' wegdek voorzien. Overdrachtsmaatregelen (geluidsschermen) zijn beschouwd maar blijken niet doelmatig. De gecumuleerde geluidbelasting dient te worden gehanteerd bij het bepalen van de gevelwering om aan de eisen van het Bouwbesluit te voldoen.

Conclusie

Aangezien de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, dient door de gemeente een hogere waarde (ontheffing op de geluidbelasting) te worden verleend. De hogere waarde past binnen het gemeentelijk akoestisch beleid. (Hogere waarde beschikking, zie bijlage 9)

5.2.2 Geluid: railverkeerslawaai

In de omgeving van het plangebied is geen spoorlijn gelegen, waardoor een toetsing aan deze geluidsbron in dit geval niet aan de orde is.

5.2.3 Geluid: industrielawaai

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven met een geluidscontour gelegen dan wel is sprake van een gezoneerd industrieterrein, waardoor een toetsing aan deze geluidsbron in dit geval niet aan de orde is.

Ook is de hinder vanuit de woonzorgboerderij onderzocht. Doordat een woonzorgboerderij niet als inrichting gedefinieerd is met een SBI-code, is in afstemming met de omgevingsdienst ervoor de SBI-code voor een 'kinderdagverblijf' te hanteren. Een dergelijke inrichting is qua hinderverwachting het meest vergelijkbaar. Het blijkt dat de hindercontour van 30 meter (geluid) vanuit de woonzorgboerderij over een aantal woonblokken in de directe omgeving reikt. De geluidsuitstraling en de verkeersaantrekkende werking van de woonzorgboerderij zullen vele malen geringer zijn dan in geval van een regulier kinderdagverblijf. De woonzorgfunctie zal qua milieuhinderlijkheid niet tot nauwelijks meer belastend zijn voor de directe omgeving dan het conform het bestemmingsplan mogelijke gebruik van de woonzorgboerderij. Uit de berekeningsresultaten ten aanzien van de directe hinder blijkt dat ruimschoots kan worden voldaan aan de gehanteerde grenswaarde van respectievelijk 50, 45 en 40 dB(A) voor de dag-, avond- en nachtperiode.

Conclusie

Het aspect industrielawaai vormt voor de ontwikkeling van de Randweg 116 geen belemmering.

5.2.4 Luchtkwaliteit

De Nederlandse wet- en regelgeving voor de luchtkwaliteit is opgenomen onder titel 5.2 van de Wet Milieubeheer (Wet luchtkwaliteit). Daarbij is sprake van grens- en richtwaarden voor concentraties van stoffen in de buitenlucht. In de wet luchtkwaliteit is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) geïntroduceerd. Wanneer een project een NIBM bijdrage aan de luchtkwaliteit kent, is het inpasbaar. Het begrip NIBM is gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarde voor PM10 als NO2. Dit komt neer op een bijdrage van 1,2 µg/m3 voor beide componenten. Dit betekent dat als aangetoond kan worden dat het plan aan niet meer dan 1,2 µg/m3 bijdraagt aan de jaargemiddelde concentratie van zowel PM10 als NO2, de voorgenomen ontwikkeling zondermeer inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit.

Onderzoek

Adviesbureau Tauw heeft een NIBM-toets uitgevoerd (N003-1212535AMD-evp-V02-NL, d.d. 18 juli 2013, zie bijlage 6). Met de NIBM-tool is berekend dat de maximale bijdrage van de extra verkeersbewegingen voor NO2 en PM10 respectievelijk 0,04 µg/m3 en 0,01 µg/m3 is. Hiermee wordt de grens voor 'Niet In Betekenende Mate' van 1,2 µg/m3 niet overschreden.

Naast de NIBM-toets zijn tevens de NO2 en PM10 concentraties uit de NSL-monitoringstool voor de huidige situatie bekeken. Daarbij is gekeken naar het dichtst bij gelegen waarneempunt ter hoogte van de Randweg. Hieruit volgt dat de grenswaarde van 40 µg/m3 (inclusief aantrekkende werking van de woonzorgboerderij) ruimschoots niet wordt overschreden.

Conclusie

Het effect op de luchtkwaliteit van de ontwikkeling van de woonzorgboerderij is op basis van de NIBM-tool beoordeeld als 'niet in betekenende mate' (NIBM). Daarnaast worden de grenswaarden in de huidige en plansituatie niet overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt voor de ontwikkeling van de Randweg 116 geen belemmering.

5.2.5 Externe veiligheid

In het kader van het ruimtelijke plan conform de Wet ruimtelijke ordening, moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling voor externe veiligheid onderzocht worden. Een extern veiligheidsonderzoek beschouwt alle activiteiten met gevaarlijke stoffen, welke mogelijk externe veiligheidsrisico voor de planlocatie vormen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in risicovolle inrichten (bedrijven) en transport van gevaarlijke stoffen (over weg, water, spoor en door buisleidingen).

Onderzoek 

Uit de risicokaart (zie figuur 5.1) blijkt dat er in de nabije omgeving geen bedrijven zijn met opslag van gevaarlijke stoffen. Daarnaast vindt er ook geen vervoer van gevaarlijke stoffen over water, spoor, weg en door buisleidingen plaats welke zorgen voor knelpunten voor de ontwikkeling binnen het plangebied.

Figuur 5.1 Uitsnede risicokaart met omcirkeld de planlocatie

Conclusie

Externe veiligheid is geen belemmering voor de ontwikkeling van de Randweg 116.

5.2.6 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) van de VNG is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie.

Onderzoek

De omgeving van het plangebied bestaat uit woningen. In de nabijheid van het plangebied liggen geen bedrijven welke met een milieucontour over het plangebied liggen. Zoals in paragraaf 5.2.3 beschreven kent de woonzorgboerderij een geluidscontour. De rekenresultaten laten zien dat ruimschoots kan worden voldaan aan de gehanteerde grenswaarde van de dag-, avond- en nachtperiode.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen knelpunten die de ontwikkeling van de Randweg 116 in de weg staan.

5.3 Bodem

In het kader van afwijking van het bestemmingsplan moet op basis van artikel 3.1.6. Besluit ruimtelijke ordening worden onderzocht of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Het uitgangspunt is dat een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico mag opleveren voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet.

Onderzoek

Om de kwaliteit van de bodem in kaart te brengen is in 2007 door Verhoeve Milieu een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Randweg 116 Alblasserdam, projectnummer AL 07.5201). Doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Sinds 1967 tot 2007 waren het pand en de locatie in gebruik door de gemeente Alblasserdam voor de afdeling gemeentewerken (onder andere plantsoenendienst). Eind 2010 is het pand overgegaan van de gemeente naar de woningcorporatie Westwaard Wonen (voorganger van Woonkracht10). Gemeentewerken is begin 2011 naar een andere locatie verhuisd. Momenteel wordt het pand tijdelijk bewoond, in afwachting van de uiteindelijke verbouwing naar de voorgenomen ontwikkeling.

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt:

• Er zijn geen bijzondere zintuigelijke waarnemingen gedaan die een indicatie kunnen zijn voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging
• In de bovengrond zijn enkele licht verhoogde waarden aan zink, PAK en/of EOX aangetoond
• In de ondergrond zij geen verhoogde waarden ten opzichte van de streefwaarden aangetroffen
• In het grondwater zijn enkele licht verhoogde concentraties aan arseen, cadmium, kwik, xylenen en tetrachlooretheen ten opzichte van de streefwaarde aangetoond. De licht verhoogde arseen concentratie betreft naar alle waarschijnlijkheid een van nature verhoogde achtergrondwaarde. Deze valt te relateren aan het kleiige bodemtype

Het bodemonderzoek is van 2007. Formeel dient een actualisatie-onderzoek te worden uitgevoerd. Echter in de periode van 2007 tot heden hebben op de locatie geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden. Op basis hiervan is de aangetroffen bodemkwaliteit tijdens het in 2007 bodemonderzoek representatief voor de huidige bodemkwaliteit. Dit geldt niet voor de locatie van een gedempte sloot en de locatie waar in het verleden opslag van bestrijdingsmiddelen heeft plaatsgevonden. Voor deze twee locaties is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd.

Het aanvullend bodemonderzoek is uitgevoerd door adviesbureau Tauw (R004-1212535JCN-evp-V02-NL, d.d. 18 juli 2013, zie bijlage 7) Tijdens de veldwerkzaamheden zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op een eventuele verontreiniging van de bodem. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal is visueel geen asbestverdacht materiaal waargenomen.

Opslag bestrijdingsmiddelen

In de grond is een lichte verontreiniging met PCB aangetroffen. In het grondwater worden geen van de geanalyseerde stoffen in concentraties boven de streefwaarden en/of rapportagegrenzen aangetroffen.

Gedempte sloot

In de grond mengmonsters worden geen van de geanalyseerde stoffen in gehalten boven de achtergrondwaarden en/of rapportagegrenzen aangetroffen.

De bij de werkzaamheden vrij komende grond kan binnen het perceel vrij worden gebruikt. De vrijkomende grond die elders of buiten de regio Zuid-Holland wordt toegepast dient te worden onderzocht conform het Besluit bodemkwaliteit.

Conclusie

Met het resultaat van de onderzoeken is de situatie afdoende vastgelegd. Er bestaan geen milieuhygiënische bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling vanuit de bodemkwaliteit.

5.4 Water

5.4.1 Waterbeleid

Het algemene waterbeleid dat op het plangebied van toepassing is, staat beschreven in het Nationaal Waterplan van de rijksoverheid, het Waterplan 2010-2015 van de provincie Zuid-Holland en het Waterbeheerplan Rivierenland en Alblasserdam (een coproductie van het waterschap Rivierenland en de gemeente Alblasserdam).

Op Europees, nationaal en stroomgebiedniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (geen verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit).

Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën die zijn vastgelegd in het Nationaal Waterplan:

• Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren)
• Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren)

De trits voor waterkwantiteit betekent dat neerslag bij voorkeur wordt vastgehouden op de plaats waar het valt. Indien vasthouden niet mogelijk is, wordt neerslag geborgen in oppervlaktewater.

De trits voor waterkwaliteit houdt in dat gestreefd moet worden naar het voorkomen van verontreinigingen. Indien schoonhouden niet mogelijk is, worden schone en vervuilende bronnen gescheiden.

Vanuit het waterplan Rivierenland en Alblasserdam geldt dat voor projecten met een toename van de verharding met meer dan 500 m² er sprake is van compensatie.

5.4.2 Watertoets

Voor alle ruimtelijke plannen dient de watertoetsprocedure te worden doorlopen. In dit proces wordt de waterbeheerder in vroegtijdig stadium betrokken, waardoor water een volwaardige plaats krijgt in de planvorming. Bij de nadere uitwerking van de plannen zal het aspect 'water' op zorgvuldige wijze worden meegenomen. Adviesbureau Tauw heeft hiervoor het document “Watertoets Nieuwbouw Randweg 116 Alblasserdam” opgesteld (N001-1212535BJQ-evp-V05-NL, d.d. 31 januari 2014, zie bijlage 2).

Onderzoek

Het verhard oppervlak zal niet significant toenemen binnen het plangebied. De drempel van
500 m2 aan verhard oppervlak wordt niet overschreden, waardoor compensatie niet noodzakelijk is. Daarnaast hebben de ontwikkelingen geen schadelijk effect op de kwaliteit van het grond- en of oppervlaktewater. Aandachtspunt voor de bouw/verbouw is dat sprake is van een gescheiden riolering, waarbij het schoonwater wordt afgevoerd naar de omliggende watergang en vuilwater wordt geloosd op het riool. Het rioolstelsel en de RWZI zijn voldoende groot voor aansluiting van de uit dit plan voortkomende afvoer.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de Randweg 116.

5.5 Ecologie

In Nederland is de wetgeving omtrent de bescherming van natuurwaarden gesplitst in soortbescherming en gebiedsbescherming. De soortbescherming is geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming is geregeld in de Natuurbeschermingswet en de Wet ruimtelijke ordening (Ecologische Hoofdstructuur).

Flora- en faunawet

De bescherming van dier- en plantensoorten in Nederland is geregeld via de Flora- en faunawet. De doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van de gunstige staat van instandhouding van in het wild levende planten- en diersoorten. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen kan op grond van artikel 75 worden afgeweken, met een ontheffing of vrijstelling. Een ontheffingsaanvraag wordt beoordeeld door de Dienst Regelingen van het Ministerie van Economische Zaken.

Natuurbeschermingswet en Wro

Voor de gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen met een hoge wettelijke bescherming. Vanuit de Natuurbeschermingswet (NB-wet) zijn dat Natura 2000-gebieden. Daarnaast zijn er gebieden aangewezen die behoren tot de ecologische hoofdstructuur (EHS), deze zijn beschermd via regelgeving onder de Wet ruimtelijke ordening.

Onderzoek

Adviesbureau Tauw heeft ter plaatse een quickscan flora- en faunaonderzoek uitgevoerd (R002-1212535ARY-evp-V05-NL, d.d. 31 januari 2014, zie bijlage 3).

Gezien het karakter van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde gebieden worden effecten op Natura2000-gebieden en Ecologische Hoofdstructuur niet verwacht. Deze toetsing richt zich dan ook alleen op het beschermingsregime voortkomend uit de Flora- en faunawet.

Uit het onderzoek blijkt dat bij de sloop van de schuur en de verbouwing van de boerderij in het plangebied verstoring kan optreden van de functies die het plangebied heeft voor beschermde soorten vleermuizen, de Huismus, Gierzwaluw en Spreeuw.

Vleermuizen

De boerderij en schuur in het plangebied bieden mogelijkheden voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Mogelijk geschikte locaties zijn de zolder van de boerderij, de houtwerk/boeiboorden van de boerderij en de ruimte in de spouwmuren van de schuur. Bij het slopen/renoveren van spouwmuren, boeiboorden en daken worden eventueel aanwezige verblijfplaatsen tijdelijk of permanent beschadigd of verwijderd.

Verblijven van vleermuizen zijn strikt beschermd via de Flora- en faunawet. Het verwijderen van bebouwing waarin zich een verblijf van vleermuizen bevindt, betekent een overtreding van de Flora- en faunawet. In de periode maart tot en met september 2013 is door adviesbureau Tauw een nader veldonderzoek uitgevoerd om vast te stellen of de bebouwing in het plangebied een functie vervult voor vleermuizen en welke functie(s) en vleermuissoorten dit zijn (R001-1215419XDD-evp-V04-NL, d.d.31 januari 2014, zie bijlage 8).

Uit het aanvullend soortgericht onderzoek waarvoor meerdere veldbezoeken zijn afgelegd blijkt dat de voormalige boerderij geen essentieel onderdeel vormt van het leefgebied van de gewone dwergvleermuis. De groenstructuur langs het Elsenpad is onderdeel van een vliegroute en foerageergebied van de gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. In de groenstructuur is ook één baltsterritorium van de ruige dwergvleermuis waargenomen.

Directe aantasting door het voornemen is uitgesloten, omdat de bomen langs het Elsenpad niet gekapt worden. Door de toename van verlichting bij deze bomen kunnen deze wel ongeschikt raken voor de genoemde functies. In dat geval zijn in de omgeving van het Elsenpad voldoende bomen aanwezig die kunnen fungeren als alternatief foerageergebied en als baltsterritorium. De bomenrij aan de andere kant van het Elsenpad kan in combinatie met de naastgelegen watergang fungeren als alternatief oriëntatiepunt voor vleermuizen op de vliegroute.

Tijdens het onderzoek zijn waarnemingen gedaan die duiden op de aanwezigheid van een zomerverblijf in het blok woningen aan de Da Costastraat. Het voorliggende voornemen tot realisatie van de woonzorgvoerderij is lokaal van aard. In het gebied tussen het nieuwe bouwplan en de woningen aan de Da Costastraat is kunstmatige (straat)verlichting aanwezig. Vanwege bovenstaande argumenten, en het gegeven dat de verblijfplaatsen niet direct aan het plangebied grenzen, zijn negatieve effecten van het voornemen op een zomerverblijfplaats in het blok woningen aan de Da Costastraat uitgesloten.

Vogels (Huismus, Gierzwaluw en Spreew)

Alle broedende vogels, hun broedplaatsen én de functionele omgeving van de broedplaatsen zijn beschermd tijdens de broedperiode. Tevens zijn rust- en verblijfplaatsen en de functionele omgeving van een aantal vogelsoorten jaarrond beschermd.

Sloop van gebouwen en verwijderen van bomen en struiken dient gezien te worden als een voor vogels verstorende activiteit en dienen buiten het vogelbroedseizoen plaats te vinden.

Het aantasten van gebouwen waarin nestlocaties van jaarrond beschermde soorten aanwezig zijn, betekent een overtreding van de Flora- en faunawet. Onder de dakpannen van de boerderij is potentieel geschikte nestgelegenheid voor Huismus, Gierzwaluw en Spreeuw aanwezig. Dat geldt ook voor de schuur, voor zover dat Huismus en Spreeuw aangaat. Het terrein rond de boerderij is bovendien geschikt om als schuilgelegenheid en foerageergebied voor Huismus te fungeren. Bij werkzaamheden aan de daken bestaat de mogelijkheid dat eventueel aanwezige beschermde nestlocaties van deze drie soorten worden beschadigd of verdwijnen.

Voor Huismus geldt bovendien dat realisatie van nieuwbouw een afname van functioneel leefgebied (schuil- en foerageerfunctie) betekent. In dat geval is er sprake van een negatief effect voor vogels, en is een ontheffingsaanvraag Flora- en faunawet noodzakelijk.

Uit het aanvullend soortgericht onderzoek volgt dat er geen vaste verblijfplaatsen van de onderzochte vogelsoorten huismus, gierzwaluw en spreeuw in het plangebied en/of binnen het invloedsgebied van het voornemen zijn waargenomen. Negatieve effecten door het voornemen op nesten of foerageergebied van deze vogels zijn daarom uitgesloten.

Conclusie

Op basis van de quickscan flora- en faunaonderzoek en het aanvullend uitgevoerde soortgericht onderzoek blijkt dat er geen negatieve effecten optreden op Flora- en fauna. Er is geen sprake van een ontheffingsaanvraag in het kader van de Flora- en faunawet en het moeten treffen van mitigerende maatregelen. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de Randweg 116.

5.6 Archeologie en cultuurhistorie

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

In het verdrag van Malta wordt gesteld dat de archeologie van wezenlijk belang is voor de geschiedschrijving van de mensheid. Het verdrag is erop gericht deze waarden voor de toekomst te behouden. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ)
• In ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden
• De bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen

Het verdrag is geïmplementeerd door inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg per 1 september 2007. Door artikel 38a van de gewijzigde Monumentenwet 1988 worden gemeenten thans verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten.

Sinds 1 januari 2012 is het tevens verplicht om in ruimtelijke plannen aandacht te besteden aan de invloed van ruimtelijke ontwikkelingen op cultuurhistorie.

Onderzoek

Bouw- en cultuurhistorie

In 2007 is door adviesbureau BAAC een bouwhistorische verkenning uitgevoerd (Rapport met kenmerk 'B-07.0257', d.d. augustus 2007). Het pand is in 1990 bij het Monumenten Inventarisatie Project Zuid-Holland beschreven is. Daarmee was het doel van het onderzoek het inzichtelijk maken van de monumentale- en cultuurhistorische waarden van de boerderij.

Het pand is genomineerd om na de verbouwing door de gemeente Alblasserdam te worden aangewezen als gemeentelijk monument. De dwarsdeel boerderij is gebouwd in de stijl van de Delftse School. Kenmerkend voor deze bouwstijl tussen 1925 en1960 is het gesloten karakter van de gevels, het toepassen van traditionele hoofdvormen en natuurlijke materialen.

Naar alle waarschijnlijkheid is de boerderij in 1940 gebouwd op de plaats van een door het oorlogsgeweld verwoeste voorganger. In 1967 zijn de boerderij en het schuurtje verbouwd. Van eventuele verbouwingen in voorafgaande en daaropvolgende jaren is niets bekend. De boerderij is rechthoekig van vorm en bestaat uit een woondeel en een achterliggende driebeukige stal met dwarsdeel. Het pand heeft cultuurhistorische waarde als onderdeel van de wederopbouwfase van Alblasserdam na het bombardement van 11 mei 1940.

Als representatief onderdeel van het agrarische karakter van het dorp vertegenwoordigt het eveneens een cultuurhistorische waarde. Zowel het exterieur als de indeling van interieur van het pand zijn relatief gaaf bewaard gebleven. Als representatief voorbeeld van een dwarsdeel boerderij in de stijl van de Delftse School vertegenwoordigt het pand in zijn algemeenheid een positieve monumentale waarde. De aanpassingen die gedaan zijn bij de verbouwing in 1967 hebben vanwege hun weinig duidende karakter en geringe uniciteit een indifferente waarde. Samen met diverse bomen, waarvan sommige mogelijk rond de bouwtijd van het pand gepland zijn, en de ligging aan het water maakt het pand onderdeel uit van een ensemble dat als beeldbepalend kan worden aangemerkt, ook vanwege het agrarische karakter.

Het sobere maar met zorg vormgegeven exterieur is relatief gaaf bewaard gebleven en karakteristiek voor de bouwtijd. Aan de indeling en de gebruikte materialen is nog goed de oorspronkelijke functie van het pand af te lezen. De latere wijzigingen in de gevels zijn uitgevoerd op een wijze die geen afbreuk doet aan de bouwstijl en het karakter.

Aan het exterieur wordt hierdoor een positieve monumentale waarde toegekend. Dit betekent dat er vanuit bouw- en cultuurhistorisch oogpunt naar moet worden gestreefd om zoveel mogelijk positief gewaardeerde elementen te behouden. Wel zijn aanpassingen vanuit bouwhistorisch oogpunt mogelijk wanneer het karakter en de bepaalde monumentale waarden zoveel als mogelijk blijven bestaan.

Vanwege de monumentale- en cultuurhistorische waarden luidt de conclusie van het onderzoek dat het aanbevelenswaardig is de boerderij in zijn algeheelheid te behouden en de mogelijkheid tot integratie in de nieuwbouwplannen te laten onderzoeken. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin. De boerderij wordt op authentieke wijze gerestaureerd.

Archeologie

Gezien de ontstaans- en bewoningsgeschiedenis van het gebied is aan de kern van Alblasserdam, en dan met name in en rond het oude dorpslint en nabij de sportvelden, een hoge archeologische verwachtingswaarde toegekend. Aan de gronden waaronder komafzettingen en rivierduinen of donken aanwezig zijn, wordt een redelijke tot grote trefkans op archeologische sporen verwacht. Voor het plangebied betreft het de laatste categorie, een redelijke tot grote trefkans op archeologische sporen.

In 2012 is door adviesbureau Raap in opdracht van de gemeente Alblasserdam de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart voor de gemeente Alblasserdam opgesteld (RAAP-rapport met kenmerk 2484 d.d. 25 juni 2012).

Uit de archeologische beleidsadvieskaart volgt dat het plangebied grotendeels ligt in de zone VAW5 (zie figuur 5.2). In deze zone geldt dat bodemingrepen dieper dan 40 cm -mv en groter dan 5.000 m² voorafgaand aan de ruimtelijke planvorming een inventariserend archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Figuur 5.2 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

De voorgenomen ontwikkeling ligt voor een zeer beperkt deel in de zone VAW1. In de zone VAW1 geldt dat bij bodemingrepen dieper dan 40 cm -mv en groter dan 100 m² voorafgaand aan de ruimtelijke planvorming een inventariserend archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Doel van het onderzoek is het vaststellen van de intactheid van het landschap en de aanwezigheid van archeologische resten.

De grens van 5.000 m² voor het gedeelte binnen de zone VAW5 wordt bij lange na niet overschreden. Voor het gedeelte dat valt binnen de zone VAW1, geldt dat de grens van 100 m² niet wordt overschreden. De bodemingreep binnen de zone VAW1 is minder dan 100 m². Daarmee hoeft er geen aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden.

Conclusie 

In de voorgenomen ontwikkeling wordt de bestaande boerderij behouden, waarbij deze wordt verbouwd en uitgebreid middels een aanbouw. De karakteristieken van het huidige pand blijven daarbij behouden. Vanuit cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor ontwikkeling van het plan. Er geldt geen verplichting voor het uitvoeren van aanvullend archeologisch onderzoek, doordat de bodemingreep binnen de zone VAW1 minder is dan 100 m².

5.7 Verkeer en parkeren

Verkeer

In het verkeersonderzoek dat is uitgevoerd door adviesbureau Goudappel Coffeng in het kader van de afwijking van het bestemmingsplan Kom is gekeken naar de toename van de verkeersbewegingen door ontwikkeling van de woonzorgboerderij (WKT001Bes0003, d.d. 21 juni 2013, zie bijlage 5). Bij de bepaling van de parkeervraag voor de woonzorgboerderij wordt uitgegaan van de kencijfers van het CROW voor parkeren en verkeersgeneratie. Het CROW heeft per functie aangegeven hoeveel parkeerplaatsen hiervoor benodigd zijn en hoeveel verkeer de functie genereert.

Voor het bepalen van de parkeervraag en de verkeersgeneratie is gekeken naar alle onderdelen binnen de planontwikkeling zoals geschetst in hoofdstuk 4.

Uit het onderzoek blijkt dat de woonzorgboerderij 47 verkeersbewegingen per etmaal zal genereren. De voorgenomen activiteit leidt tot een stijging van het aantal verkeersbewegingen in de Staringstraat. Per saldo is het totaal aantal verkeersbewegingen nog altijd (zeer) beperkt. Op de wegen van en naar de woonzorgboerderij zijn geen verkeerskundige problemen te verwachten.

Parkeren

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Daarvoor worden 14 parkeerplaatsen aangelegd, welke ontsloten worden via de Staringstraat. De werkdag is voor de parkeervraag het maatgevend moment. Op dat moment zijn de meeste functies in bedrijf. Er wordt op dat moment een parkeervraag gegenereerd van 12 parkeerplaatsen. Tijdens de overige momenten is de parkeervraag lager. Met een gepland parkeeraanbod van 14 parkeerplaatsen beschikt de woonzorgboerderij daarom over voldoende parkeerplaatsen. Daarbij dient wel te worden opgemerkt dat er twee parkeerplaatsen in de Staringstraat zullen worden opgeheven vanwege de aanleg van een inrit naar het parkeerterrein van de woonzorgboerderij. Dit zal echter niet voor problemen zorgen. In de straat liggen woningen, waarvoor qua parkeren het maatgevend moment 's avonds en 's nachts ligt.

Indien er in de straat een tekort bestaat aan parkeerplaatsen, is er op het parkeerterrein van de woonzorgboerderij op alle momenten nog voldoende parkeergelegenheid om de twee opgeheven parkeerplaatsen te compenseren. Die plaatsen zullen daartoe worden opengesteld.

Conclusie

Vanuit de aspecten verkeer en parkeren is de afwijking van het bestemmingsplan mogelijk.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische / financiële haalbaarheid

Bij de economische uitvoerbaarheid gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan een onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan.

De realisatie van het plan is in handen van de woningcorporatie Woonkracht10. De gronden waarop het initiatief gerealiseerd wordt, zijn en blijven in eigendom van Woonkracht10. Woonkracht10 financiert het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling. De kosten voor het doorlopen van de planologische procedure komen voor rekening van Woonkracht10.

De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het afhandelen van eventuele planschade claims.

De financiële uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht voldoende te zijn aangetoond.

6.2 Maatschappelijk overleg

Tijdens een wijkschouw door de Souburgh op 7 september 2011 heeft de initiatiefnemer met de direct omwonenden (wonend aan met name de Da Costastraat en Staringstraat) stil gestaan bij de toekomstige planontwikkelingen voor de boerderij. Op 4 april 2012 tijdens een vergadering van het wijkcomité hebben de zorgverleners van Wooncadans de eerste aanzet tot herontwikkeling van de locatie tot een woonzorgboerderij toegelicht. Op 11 juni 2012 hebben initiatiefnemer en Wooncadans tijdens een informatiebijeenkomst voor belangstellenden georganiseerd in het nabij gelegen verzorgingshuis de Alblashof. Initiatiefnemer heeft op 14 juni 2012 en 24 januari 2013 bij de vergadering van de monumentencommissie het plan besproken en toegelicht om te komen tot overeenstemming over de wijze van aanpak en behoud van de cultuurhistorische waarden van de boerderij.

Tijdens de ontwerpfase heeft er met buurtcomité Schrijversbuurt verschillende malen contact en overleg plaatsgevonden. Naar aanleiding van wensen en bezwaren van het buurtcomité zijn er verschillende impressies gemaakt van het plan en heeft initiatiefnemer een verkeer- en parkeeronderzoek laten uitvoeren.

Op dinsdag 20 november 2012 heeft initiatiefnemer een inloopavond voor direct omwonenden georganiseerd in de boerderij. Hier zijn de plannen gepresenteerd door de initiatiefnemer en is het programma en gebruik toegelicht door Wooncadans.

In de periode van idee en planvorming zijn er diverse artikelen gepubliceerd in met name de plaatselijke weekbladen om de beschikbare informatie over de planontwikkeling breed te verspreiden.

Het overleg en contact heeft beoogd een open en breed gedragen informatie uitwisseling met direct omwonenden en belanghebbenden plaats te laten vinden. Initiatiefnemer en architect hebben met de verkregen input gezocht naar een juiste balans tussen het benodigd programma voor het realiseren van een woonzorgboerderij en de stedebouwkundige en architectonische verschijningsvorm.

6.3 Maatschappelijk draagvlak

De noodzaak tot herontwikkeling van een unieke locatie met een monumentale boerderij is onderkend door de gemeente Alblasserdam en Woonkracht10. De wens en inspanning om de huidige boerderij te behouden voor de samenleving en mogelijk in de toekomst aan te wijzen als gemeentelijk monument hebben de genoemde partijen in de koopovereenkomst vast laten leggen.

Binnen de gemeentegrenzen is het aanbod van kleinschalige woon- en dagbestedingvoorzieningen (in de vorm van een woonzorgboederij) zeer beperkt of zijn er lange wachtlijsten. Met deze ontwikkeling wordt een woonvoorziening gerealiseerd die midden in de samenleving staat, waarin mensen, passend bij hun hulpvraag, wat voor elkaar en anderen kunnen betekenen.

Woonkracht10 is daarmee bereid om vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid te participeren in dit proces van behoud van cultuur historische waarden en het aanbieden van kleinschalige woonzorgvoorzieningen in de gemeente Alblasserdam.

Hoofdstuk 7 Afweging en conclusie

7.1 Conclusie

De uitvoering van het project is motiveerbaar en haalbaar, gelet op de volgende conclusies.

Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat:

• De voorgenomen ontwikkeling van de woonzorgboerderij aan de Randweg 116 niet strijdig is met gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid zoals beschreven in hoofdstuk 3;
• De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling strijdig is met het vigerend planologisch kader, te weten het bestemmingsplan 'Kom' uit 2010. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling zal door middel van het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan (artikel 2.1 onder c Wabo) kunnen worden afgeweken van het bestemmingsplan;
• Er vanuit ruimtelijk oogpunt geen belemmeringen bekend zijn ten aanzien van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling;
• Er vanuit milieuoogpunt geen belemmeringen bekend zijn ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling, waarbij de gemeente ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai een hogere waarde (ontheffing op de geluidbelasting) dient te verlenen. De geluidsbelasting op de nieuwe woonzorgboerderij is acceptabel;
• Er zodoende geen onaanvaardbare negatieve effecten optreden op de in de omgeving aanwezige waarden en belangen.

Op basis van de op dit moment bekende gegevens zijn er geen belemmeringen om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan 'Kom' (2010).

Gezien bovenstaande adviseren wij het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Alblasserdam een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan (artikel 2.1 onder c Wabo) waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan (Definitieve beschikking, zie bijlage 10).

Bijlagen

Bijlage 1 Defintief ontwerp

Bijlage 2 Watertoets

Bijlage 3 Quickscan ecologie

Bijlage 4 Akoestisch onderzoek

Bijlage 5 Verkeer en parkeren

Bijlage 6 Luchtkwaliteit NIBM

Bijlage 7 Aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 8 Ecologie: aanvullend onderzoek

Bijlage 9 Beschikking Hogere waarden

Bijlage 10 Nota zienswijzen