Middengebied Poort Saendelft

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Zaanstad staat de komende jaren voor een enorme woningbouwopgave. In het gemeentelijk programma MAAK.Zaanstad is de ambitie vastgelegd om tot 2040 binnenstedelijk 15.000 tot 20.000 woningen toe te voegen. Uitgangspunt daarbij is dat de kwaliteit van Zaanstad verbetert. Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en leren. Daarom werkt de gemeente onder de noemer MAAK.Zaanstad aan meer en betere woningen, verbindingen en voorzieningen. Voor Zaankanters én voor nieuwe inwoners.

De nieuwbouwwijk Saendelft is één van de aandachtsgebieden in het programma MAAK.Zaanstad. Vanaf ongeveer 2000 werd aan weerszijden van het bebouwingslint Assendelft (de Dorpsstraat) de Vinex-wijk Saendelft ontwikkeld. Aan weerszijden van de tunnelbak onder het station werden twee grotere schijfvormige woongebouwen voorzien. Vanwege de destijds ongunstige economische omstandigheden kwam het bouwplan langere tijd nog niet van de grond en de gronden op de hoek van de Saendelverlaan en de Rangeerder liggen nog braak. De locatie werd in het bestemmingsplan uit 2013 daarom voorzien van een uitwerkingsplicht. Eigen Haard kocht dit terrein in 2015 en heeft nu een bouwplan voorbereid voor 84 huurappartementen en 185 m2 bvo commerciële ruimte.

De principiële aanvaardbaarheid van de ontwikkeling ligt al vast in het bestemmingsplan 'Saendelft', maar om de omgevingsvergunning voor het bouwplan te kunnen verlenen is het nodig dat het bestemmingsplan voor de locatie wordt uitgewerkt. Het bestemmingsplan geeft daarvoor de regels waaraan voldaan moet worden. Het voorliggende uitwerkingsplan geeft daaraan invulling.

1.2 Ligging van het plangebied

De projectlocatie is gelegen in de het noorden van Assendelft in de gemeente Zaanstad. Het uitwerkingsplan heeft betrekking op het braakliggende terrein ter plaatse van de kadastrale percelen ASD01-N-5693 en ASD01-N-5695. Het plangebied wordt daarbij begrensd door de Saendelverlaan en de Rangeerder. Momenteel is het plangebied onbebouwd en bijna volledig begroeid met gras.

Afbeelding: ligging projectlocatie binnen Assendelft, waarbij de projectlocatie met een rode arcering is aangegeven (bron: https://www.google.nl/maps/)

1.3 Het geldende bestemmingsplan

1.3.1 Bestemmingsplan 'Saendelft'

Dit uitwerkingsplan geeft invulling aan de uitwerkingsplicht die is opgenomen in het bestemmingsplan 'Saendelft'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 4 juli 2013 en nadien onherroepelijk geworden, met uitzondering van één (tuin)locatie die voor dit uitwerkingsplan niet relevant zijn.

Voor de gerealiseerde plandelen is in dit bestemmingsplan een gedetailleerde bestemming opgenomen. Voor deelgebieden die nog niet gerealiseerd zijn, zoals het onderhavige, is gekozen voor een globale uit te werken bestemming. Zodoende kan flexibel worden ingesprongen op nieuwe ontwikkelingen in het plangebied.

In het bestemmingsplan is de locatie aangewezen als enkelbestemming 'Gemengd - uit te werken' en is de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone - 2' van toepassing. Er zijn ook maatvoeringen van toepassing, een maximum bouwhoogte van 50 meter en een maximaal aantal wooneenheden van 100.

Afbeelding: projectlocatie op bestemmingsplanverbeelding

De voor 'Gemengd - uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en in de begane grond voor bedrijven, detailhandel, zakelijke dienstverlening, horeca en maatschappelijke dienstverlening / voorzieningen. Verder zijn de bij deze functies behorende voorzieningen toegestaan, zoals groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, waterhuiskundige voorzieningen, parkeervoorzieningen en verhardingen.

Op de gronden mag slechts worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan, of indien een bouwplan in overeenstemming is met een ter inzage gelegd ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel met een vastgesteld maar nog niet in werking getreden uitwerkingsplan.

Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit met inachtneming van de volgende regels;

• a. de bebouwing mag uitsluitend worden gerealiseerd binnen het bouwvlak, met dien verstande dat een overschrijding met maximaal 3 meter is toegestaan en het bouwvlak daarbij met maximaal 5% mag worden verruimd, indien dit noodzakelijk is voor de technische, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpasbaarheid van het bouwwerk;
• b. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 100;
• c. de bouwhoogte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 50 meter;
• d. voor woningen moet wat betreft geluidhinder worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder of door burgemeester en wethouders vastgestelde hogere grenswaarden;
• e. er dient sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat;
• f. de aanwezige bedrijfsvoering mag niet onevenredig worden aangetast.

Er wordt een parkeereis gesteld. De actuele regels daarvoor zijn opgenomen in het Parapluplan Parkeren Zaanstad.

1.3.2 Parapluplan Parkeren Zaanstad

Conform het Parapluplan Parkeren Zaanstad geldt bij het bouwen van gebouwen dat er voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gerealiseerd op de betreffende locatie of in de directe omgeving daarvan in of buiten het plangebied. Voldoende betekent dat er wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de “Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016” dan wel eventuele wijzigingen daarvan.

1.3.3 Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing, Kamerverhuur en Toeristische verhuur

Het Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing, Kamerverhuur en Toeristische verhuur reguleert toeristische verhuur en Bed & Breakfast en er zijn regels opgenomen met betrekking tot het splitsen en omzetten van woningen.Van omzetting is sprake als zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen worden omgezet, ook wel kamergewijze verhuur genoemd.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het uitwerkingsplan Middengebied Poort Saendelft. De toelichting van een uitwerkingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders (voor zover nodig in aanvulling op het bestemmingsplan 'Saendelft') en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Verder worden in de bijlagen de beantwoording van de overlegreacties en zienswijzen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Planomschrijving

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Stedelijke positie

Saendelft valt uiteen in drie deelgebieden: Assendelft Noord, Waterrijk (oostelijk deel) en Parkrijk (westelijk deel). Saendelft wordt doorsneden door het noordelijk deel van de Dorpsstraat. De locatie van dit uitwerkingsplan is gelegen binnen Saendelft Parkrijk.

In de woonwijk bevinden zich voorzieningen, zoals scholen, parkjes en een winkelcentrum. De wijk is bereikbaar via een afrit op de A8 en via station Krommenie-Assendelft op de spoorlijn Den Helder - Amsterdam. De projectlocatie bevindt zich centraal in stedelijk gebied. Het aan Saendelft grenzende open landschap is onderdeel van het Nationaal Landschap Laag Holland.

2.1.2 Assendelft

Assendelft heeft na Oostzaan en Westzaan de oudste geschiedenis van de Zaanstreek. De eerste bewoning rond Assendelft ontstond ongeveer 500 v.Chr. Recente opgravingen hebben woonplaatsen van de eerste Assendelvers aan het licht gebracht. Het tegenwoordige Assendelft ligt enkele honderden meters naar het oosten.

Assendelft is een langgerekt lintdorp dat zich door het veenweidegebied uitstrekt van het Noordzeekanaal tot aan Krommenie. De drager van Assendelft is het historische bebouwingslint van de Dorpsstraat dat in verschillende delen van Assendelft een eigen karakter heeft. In eerste instantie is de verstedelijking hier gegroeid volgens de onderliggende structuur van de verkaveling van het slagenlandschap. In het noordelijk deel van het lint, ter hoogte van de nieuwbouwwijk Saendelft, heeft het lint een meer besloten en eenvormig karakter met voornamelijk woningen in 1 en 2 lagen met kap in de rij, 2 onder 1 kap en vrijstaand. De bebouwing van Assendelft-Noord is in eerste instantie beperkt gebleven tot direct langs het lint. Tegen de spoorlijn heeft sinds de jaren 1920 een bepaalde kernvorming plaatsgevonden met het woonbuurtje 'de Spoorbuurt' ten westen en het bedrijventerrein ten oosten van het lint.

Met het ontwikkelen van de nieuwbouwwijk Saendelft is aan weerszijden van het lint woongebied toegevoegd in de veenweidepolders.

2.1.3 Saendelft

Saendelft wordt gezien als een van de laatste grote uitbreidingsplannen van Zaanstad. De naam is een samentrekking van Zaanstad en Assendelft.

De planvorming voor de nieuwbouwwijk Saendelft is begin jaren '90 als opgave vanuit de VINEX opgestart. Het plan betreft zo'n 5000 woningen waarvan de eerste rond 2000 zijn gebouwd. Een deel van het oostelijk deel van Saendelft is niet zoals ontworpen met woningen uitgevoerd vanwege de milieuzonering van het noordelijk gelegen bedrijventerrein. Deze noordelijke rand (gelegen buiten het plangebied) is herontwikkeld als multifunctioneel bedrijventerrein. Een deel van de woningbouwopgave die in deze strook was gepland wordt nu gedacht in de ontwikkeling van de zogenaamde Overhoeken.

Saendelft is aan weerszijden van het historische bebouwingslint van de Dorpsstraat ontworpen in het open veenweidegebied. Als grondgedachte is daarbij de onderliggende slagenstructuur van het veenweidelandschap gevolgd, die ter hoogte van de watergang De Kaaik in het oorspronkelijke landschap een hoekverdraaiing kent. Deze watergang heeft dan ook gediend als grens tussen de twee ontworpen onderdelen van Saendelft; Waterrijk en Parkrijk.

De woonbebouwing in Saendelft is ontworpen in stroken die de slagenstructuur van het onderliggende landschap volgen binnen een landschappelijk raamwerk, primair bestaand uit groen en water met de typische openheid van het Assendelver landschap. Door middel van het uitwerken van de stedenbouw en architectuur van de woningbouw in deze stroken door verschillende architecten volgens verschillende specifieke thema's (zoals bijvoorbeeld horizontaal of Toscaans) worden deze stroken als min of meer herkenbare buurtjes gerealiseerd maar met een grote diversiteit, zowel in vormgeving, materiaal en kleur, als ten aanzien van het woningbouwprogramma. Hierdoor ontstaan veelkleurige stroken in een bollenveld waarin, binnen een éénduidig raamwerk van landschappelijke hoofdstructuurdragers (groen en water), herkenbare buurten zichtbaar worden. Door die eigen identiteit ontstaan voor bewoners, maar ook voor bezoekers, goede oriëntatiemogelijkheden.

Het deelgebied Parkrijk

Dit is het deel van Saendelft ten westen van de watergang De Kaaik alsmede het gebied rond het station Krommenie-Assendelft (Poort Clam Dycke) ten zuiden van de Provincialeweg N8.

De bebouwingsstroken in Parkrijk zijn van elkaar gescheiden door brede groenzones. Als afwijkend ontwerpprincipe binnen de slagenverkaveling zijn in de groenzones op drie plekken ovalen in het plangebied geïntroduceerd. Waar de zones van de 'Kamers' (of ook wel 'slagen') van Waterrijk en Parkrijk elkaar raken is het winkelcentrum in de vorm van een ovale burcht ontworpen. Naast de hoekverdraaiing die in de slagenverkaveling in Parkrijk een andere richting introduceert is in het stedenbouwkundig plan de richting van de Rosariumlaan in Krommenie opgepakt. Deze laan is doorgezet onder het verplaatste NS station in de Saendelverlaan die uitkomt op het winkelcentrum.

In de zone van de kamers in Parkrijk is een meanderende watergang ontworpen die samen met de structuur van de doorlopende fietsdijkjes de verschillende kamers samenhang geeft. In twee van de kamers zijn een brede school en een park ontwikkeld.

Het gebied rond het verplaatste station Krommenie-Assendelft is ontwikkeld als een belangrijke infrastructurele knoop binnen Zaanstad. Het stationsgebied ten zuiden van het spoor is hoofdzakelijk ten behoeve van woningbouw ontwikkeld.

2.1.4 Plangebied

Op dit moment is het plangebied braakliggend. De directe omgeving van de projectlocatie bestaat uit het station en woningen.

2.2 Aanloop uitwerkingsplan

Op 7 juni 2012 is de ruimtelijke structuurvisie, samen met de economische structuurvisie en de sociale structuurvisie, door de raad vastgesteld. De structuurvisie geeft een overzicht van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. Belangrijk element hierin is de verbinding met Amsterdam en de positie in de Metropoolregio. Dit heeft veel consequenties voor Zaanstad op het gebied van aansluiting openbaar vervoer, de verstedelijkingsopgave en de ontwikkeling van de economie. Ook in Zaanstad zelf zijn veel ontwikkelingen gaande op het gebied van onder andere knooppunten van openbaar vervoer, herstructurering van bedrijventerreinen, industrieel erfgoed en de woningbouwopgave. Het behoud van de kernkwaliteiten van het landschap is een belangrijk onderdeel van de structuurvisie, evenals de wens om de milieubelasting in het gebied terug te brengen.

De ruimtelijke ambities worden uitgewerkt aan de hand van vier ruimtelijke ontwikkelopgaven:

• 1. verbinden (verbeteren van de lokale en regionale bereikbaarheid);
• 2. intensiveren en transformeren (verstedelijking door middel van slim, veranderend en meervoudig ruimtegebruik);
• 3. herstructureren en revitaliseren (verbeteren van de kwaliteit van een aantal woonbuurten en bedrijventerreinen);
• 4. beheren en versterken (op peil houden en verbeteren van het bestaande stedelijke en resterende landelijk gebied).

Zaanstad onderscheid zes gebiedstyperingen met negentien onderliggende profielen. Voor onderhavig uitwerkingsplan is gebiedstype 'Woongebied' van toepassing met het profiel 'Groenstedelijk' (het winkelcentrum van Saendelft, het gebied rond de Saendelverlaan en het gebied rond het station Krommenie-Assendelft). Dat wordt hierna verder uitgeschreven.

Gebiedskenmerken

Het groenstedelijk profiel is een profiel dat nu nog niet voorkomt in Zaanstad. Het wordt ingezet voor de transformatie van gebieden met monotone hoogbouw met als voorbeeld de Kleurenbuurt. Deze buurten vervullen een centrumfunctie voor een groter gebied dan de wijk waar ze deel van uit maken. Bij de transformatie wordt ingezet op een afwisseling van groene en stedelijke ruimtes. De groene ruimtes dienen hierbij als één van de belangrijkste structuurdragers. De wijk is opgebouwd uit stadswoningen (3 a 4 lagen) en middelhoogbouw (5 a 6 lagen) waarbij tenminste gestreefd wordt naar variatie in eigendom en op blokniveau. Op belangrijke of bijzondere plekken is er ruimte voor oriëntatiemogelijkheden zoals hoogbouw met een maximum hoogte van 70 meter. Zo kan een dichtheid worden bereikt van rond de 60-80 woningen per hectare. De bebouwing kent een duidelijke samenhangende architectonische uitwerking waarbij de herkenbaarheid van de buurt een belangrijke opgave vormt.

Openbare ruimte

Sociale samenhang is een belangrijk uitgangspunt. Zowel het wonen als de voorzieningen en bedrijvigheid zijn gericht op de openbare ruimte om zowel de levendigheid als de sociale samenhang te waarborgen. Uitwisselbaarheid en flexibiliteit spelen hierbij een belangrijk rol. Extra aandacht moet worden gegeven aan de relatie tussen de woning en het openbaar gebied. De woningen en voorzieningen zijn gericht op de openbare ruimte. Gebouwd parkeren is een opdracht om de kwaliteit van de openbare ruimte te garanderen. Gebouwde parkeeroplossingen en bergingen worden afgezoomd door woningen en entrees. Bijzondere openbare ruimtes zijn gekoppeld aan functies als scholen, winkelcentra etc. en zijn duidelijk begrensd en kennen een hogere kwaliteit van de inrichting van deze openbare ruimte. Een groene wijk is de opgave. Dit wordt bereikt door toegankelijke groene routes, ecologische verbindingen, groene laan profielen, semi-openbare binnenterreinen met een gemeenschappelijk beheer en bijzondere pleinen. Gezocht moet worden naar manieren om water aan de openbare ruimte toe te voegen en zichtbaar te maken in de wijk.

Functies

De voorzieningen zijn geclusterd rond aantrekkelijke openbare ruimtes, die uitnodigen tot verblijf en aan het netwerk zijn aangehaakt. Om een stedelijke atmosfeer te krijgen is er aandacht voor werken aan huis en andere vormen van bedrijvigheid waarbij het aantrekken van buurtoverstijgende functies niet geschuwd wordt. Het gebied is zowel per auto als met het openbaar vervoer goed te bereiken. Gezien de centrumfunctie voor omliggende wijken en buurten is een zeer goede bereikbaarheid per fiets een noodzaak. Het voorzieningenniveau is goed. Naast bedrijvenstrips in combinatie met winkelvoorzieningen kan gedacht worden aan kleinschaliger bedrijvigheid en culturele voorzieningen, maar ook aan bedrijvigheid in multifunctionele gebouwen. Clustering van wijkoverstijgende functies zoals kantoren en gebouwde sportvoorzieningen zijn mogelijk binnen het profiel. Uitgangspunt is een arbeidsplaatsendichtheid van ongeveer 15 per hectare.

2.3 Ambitie en ontwikkeling

2.3.1 Ambitie

Het woningtekort in Zaanstad is de afgelopen jaren enorm gestegen. Het is na Amsterdam het hoogste in de Metropoolregio (MRA). Het tekort is nu 5%, terwijl dat hooguit 1,5 tot 2% zou mogen zijn. Mensen moeten daardoor te lang op een woning wachten. De maatschappelijke urgentie van vooral sociale woningbouw is enorm. Zaanstad staat de komende jaren dan ook voor een grote woningbouwopgave. In het gemeentelijk programma MAAK.Zaanstad is de ambitie vastgelegd om tot 2040 binnenstedelijk 15.000 tot 20.000 woningen toe te voegen. Uitgangspunt daarbij is dat de kwaliteit van Zaanstad verbetert. Tussen de gemeente Zaanstad en de corporaties zijn al prestatieafspraken gemaakt om de woningproductie te stimuleren. De realisatie van woniongen op de locatie Middengebied Poort Saendelft geeft daaraan invulling.

2.3.2 Uitgangspunten ontwikkeling

In de stedenbouwkundige planvorming voor Saendelft is op deze locatie uitgegaan van appartementen in hoogbouw. In het bestemmingsplan is dat vertaald naar maximaal 100 woningen tot een hoogte van 50 meter. Deze uitgangspunten zijn maatgevend voor dit uitwerkingsplan en het opgestelde bouwplan.

Overeenkomstig met het parkeerbeleid wordt voldoende parkeergelegenheid op eigen grond gerealiseerd om te voorzien in de parkeerbehoefte van de bewoners en bezoekers van de nieuwbouw. In de bebouwing worden verder gemeenschappelijke fietsenstallingen gerealiseerd.

2.3.3 Het bouwplan

De gemeente Zaanstad en Eigen Haard hebben in 2021 gezamenlijk een structuurontwerp opgesteld voor de locatie, die zowel voldeed aan de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten als aan de financieel-economische haalbaarheid. Het resultaat is een gebouw bestaande uit een hoge toren (aan de stationzijde) en een lage toren (aan de zuidzijde), met daartussen op de begane grond een parkeergarage en op de verdieping een langgerekt volume met woningen aan de Saendelverlaan. Hierdoor ontstaat er een geluidluwe zijde aan de oostkant van het gebouw. Het programma bestaat uit sociale huurwoningen voor starters, senioren en kleine gezinnen:

• 48 woningen > 55 m2 en < 80 m2
• 36 starterswoningen < 55 m2

Aan de Saendelverlaan zijn 2 commerciële ruimtes van in totaal 185,5 m2 bvo gesitueerd. De bedrijfsruimte aan de station zijde is qua ligging geschikt voor een (dag) horeca invulling, de ruimte aan de andere zijde kan dienen als kantoorruimte.

Er worden 60 parkeerplaatsen voor bewoners en 24 parkeerplaatsen voor bezoekers gerealiseerd.

In Bijlage 1 is een situatietekening van het Definitief Ontwerp van het bouwplan getoiond, waarop afmetingen van de kavel staan weergegeven. De lengte van het bouwplan is circa 90 meter en de breedte circa 26 meter.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Algemeen

Voor een samenvatting van het beleid wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Saendelft'. Gelet op het feit dat op grond van het Besluit ruimtelijke ordening de stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking moeten worden doorlopen wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de Woonvisie 'Zaans Mozaïek'. Daarnaast wordt ingegaan op het geluidbeleid dat na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Saendelft' in werking is getreden.

3.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020

Het beleid voor de fysieke leefomgeving zoals opgenomen de Omgevingsvisie Noord Holland 2050 is vertaald in regels die in de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 zijn vastgelegd. Een aantal heeft een doorwerking in de regels van dit omgevingsplan. Hiertoe zijn instructieregels opgenomen (hoofdstuk 6). Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende instructieregels van belang:

• Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen: Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
• Artikel 6.62 Klimaatadaptatie: De toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico's van klimaatverandering. In de beschrijving wordt in ieder geval betrokken het risico op wateroverlast, overstroming, hitte en droogte. De beschrijving omschrijft tevens de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het waterschap in wiens beheergebied de ontwikkeling plaatsvindt.

De provincie werkt aan de opvolger van de Omgevingsverordening NH2020; de Omgevingsverordening NH2022. Deze zal tegelijk in werking treden met de Omgevingswet.

Omdat het voorliggende uitwerkingsplan de een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dient het programma in overeenstemming te zijn met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Uit de volgende paragraaf blijkt dat de ontwikkeling past in het regionaal woonbeleid en voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 4.5.3 is ingegaan op klimaatadaptatie.

3.3 Wonen

3.3.1 Actualisatie woonvisie 'Metselen aan het Zaans Mozaïek'

Op 11 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Zaanstad de geactualiseerde versie van de Woonvisie 'Zaans Mozaïek' vastgesteld (verder: woonvisie). De woonvisie 'Metselen aan het Zaanse Mozaïek' is de actualisatie van de woonvisie 'Samen verder met Zaans Mozaïek' uit 2015. Met 'Zaans Mozaïek' sloeg Zaanstad een nieuwe koers in waarbij de focus veranderde van uitbreiding naar transformatie en van kwantiteit naar kwaliteit. Dat betekent gedifferentieerde woonmilieus, keuzevrijheid in woningaanbod, kwalitatief goede woningen en een goede leefbaarheid in alle Zaanse wijken. In de woonvisie zijn zes belangrijke opgaven benoemd die doorslaggevend zijn voor de verdere groei en ontwikkeling van Zaanstad: verstedelijking, economische ontwikkeling, kansengelijkheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. Dit wordt in de woonvisie vertaald naar de volgende opgaven:

• stevig inzetten op woonkwaliteit geeft Zaanstad een vitale positie;
• de kwantitatieve opgave: binnen heldere kaders zorgen voor versnelling van de nieuwbouwproductie;
• de kwalitatieve opgave: diversiteit, sturen op betaalbaar aanbod en een betere kwaliteit van de bestaande voorraad;
• versterken van leefbaarheid en kansengelijkheid in de wijken;
• zelfstandig gaan en blijven wonen;
• duurzaamheid is de norm en de kans.

Zaanstad gaat de komende decennia 15.000 - 20.000 woningen toevoegen in het bestaande stedelijke gebied. Dat is een forse opgave. Maar deze woningbouwopgave biedt ook kansen om de kwaliteit van de wijken te verhogen door te zorgen voor een betere mix tussen wonen en werken en een betere menging van woonmilieus, woningtypes en huishoudens. Daarmee worden ook de huidige bewoners meer mogelijkheden geboden om een wooncarrière te maken in hun eigen wijk, een woning te vinden die past bij de eigen leefsituatie, in een wijk zonder tweedeling. De gemeente streeft daarbij naar groei met kwaliteit, waar de stad én de bewoners beter van worden.

De woonvisie is erop gericht om de nieuwbouwproductie te versnellen. De woningbouwopgave biedt kansen om door te groeien naar een duurzamere stad. De realisatie van woningen is niet alleen een ruimtelijke, maar ook een energetische opgave. Aardgasvrij bouwen is inmiddels de norm.

De gemeente blijft inzetten op gedifferentieerde woonmilieus, kwalitatief goede woningen en goede leefbaarheid in alle Zaanse wijken. De gewijzigde marktomstandigheden en nieuwe uitdagingen vragen echter ook om een actualisering.

De planontwikkeling aan de Rolrederstraat levert aan bijdrage aan verschillende genoemde opgaven. De bouw van de woningen levert niet alleen een kwantitatieve bijdrage. In het plangebied worden zowel huur- als koopwoningen gerealiseerd, wordt een aantal zelfbouwkavels aangeboden en is een deel van de woningen levensloopbestendig. Het bouwplan vormt dan ook een gedifferentieerd aanbod van hedendaagse woningen op een binnenstedelijke locatie. De planontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de woonvisie.

Het voorliggende plan met woningbouw geeft invulling aan deze taakstelling.

3.3.2 Uitvoeringsagenda Wonen 2019 - 2024

Naast de woonvisie heeft de gemeenteraad van Zaanstad op 11 juli 2019 de Uitvoeringsagenda Wonen 2019 - 2024 vastgesteld. Door middel van deze agenda wordt een extra impuls gegeven aan het Zaans woonbeleid. De uitvoeringsagenda is samengesteld op basis van een programmatische aanpak rond vijf deelthema's/actieprogramma's:

• woningproductie en woonprogrammering nieuwbouw;
• verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad;
• betaalbare huurvoorraad;
• wonen draagt bij aan een leefbare wijk;
• zelfstandig gaan en blijven wonen.

Aan de hand van die actieprogramma's wordt gewerkt aan de uitvoering van de ambities uit de woonvisie, waaronder:

• groei van de productie naar minimaal 1.000 woningen per jaar gericht op doorstroming, met een toevoeging van 300 sociale huurwoningen en 100 woningen voor de groep lage middeninkomens;
• kaders voor nieuwbouwprojecten gericht op betaalbare huur- en koopwoningen, doelgroepen en woonvormen, duurzaam bouwen en levensloopbestendig bouwen;
• stimuleren van funderingsherstel en verduurzaming van de woningen;
• (meerjaren)afspraken maken met corporaties o.a. gericht op groei van de sociale woningvoorraad, inzet van instrumenten gericht op de doorstroming, kwaliteitsverbetering van woningen en inclusief wonen;
• zorgen voor een gedifferentieerd woningaanbod in wijken, het laten meewegen van de leefbaarheid bij investeringsbeslissingen en het maken van beleidsregels voor woningsplitsing en vakantieverhuur om de leefbaarheid in de wijken te vergroten;
• een passend woningaanbod in een geschikte omgeving voor senioren, jongeren en kwetsbare groepen zodat zij zelfstandig kunnen gaan of blijven wonen, in combinatie met goede samenwerkingsafspraken om overlast tegen te gaan.

De planontwikkeling draagt bij aan de benodigde gedifferentieerde woningproductie in het algemeen en aan de betaalbare huurvoorraad doordat het woonprogramma zich bevindt in het sociale segment. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de thema's / doelstellingen uit de Uitvoeringsagenda Wonen 2019 -2024.

3.4 Geluidbeleid

De gemeente Zaanstad heeft haar gemeentelijk geluidbeleid vastgelegd in het "Actieplan 20132018 en beleidsregel hogere waarde". In het beleid wordt als voorwaarde aan de verlening van een hogere waarde gesteld dat ten minste één gevel een lager (luw) geluidsniveau heeft. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen. Als dit niet mogelijk is, geldt de hogere waarde minus 10 dB.

Deze voorwaarde uit het geluidbeleid is als uitgangspunt gebruikt bij het akoestisch onderzoek (zie paragraaf 4.3.1). Verder dienen ook geluidsluwe gevels te worden toegepast wanneer in een 30 km/uur gebied de geluidbelasting boven streefwaarde ligt.

Hoofdstuk 4 Planonderbouwing

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk zijn uitsluitend onderzoeksresultaten opgenomen voor zover deze een aanvulling vormen op de algemene resultaten van het onderzoek zoals opgenomen in de hoofdstukken 2-4 en 6-7 van het bestemmingsplan 'Saendelft'.

4.2 Sociaal-economische uitvoerbaarheid

Ontwikkeling van Saendelft

Saendelft is een direct uitvloeisel van het rijksbeleid voor de ruimtelijke ontwikkeling voor stadsgewesten, zoals beschreven in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX). Dit beleid is voor de regio Amsterdam uitgewerkt en begin 1994 neergeschreven in het VINEX-akkoord op hoofdlijnen stadsgewest Amsterdam. De gemeente Zaanstad is één van de vier bouwgemeenten. In het akkoord is onder andere bepaald dat in het stadsgewest Amsterdam tussen 1995 en 2005 ongeveer 100.000 woningen zullen worden gebouwd op een aantal locaties. Iets meer dan een kwart van de woningen zal binnen bestaand stedelijk gebied worden gebouwd. De rest komt in nieuwbouwlocaties, waarvan Saendelft er één is. Deze locaties zijn direct gelegen aan het stedelijk gebied en goed ontsloten door het openbaar vervoer.

In totaal zullen er in Saendelft en, in het ten zuiden van Saendelft gelegen, Overhoeken ongeveer 5.000 woningen worden gebouwd. In het voorliggende uitwerkingsplan zullen door ontwikkeling van het plangebied 84 appartementen gerealiseerd worden.

Voor de nieuwbouw van de woningen wordt het uitwerkingsgebied wat betreft financiering en woningdifferentiatie beschouwd als onderdeel van het bestemmingsplan 'Saendelft'. Voor het totale bestemmingsplangebied gelden de richtlijnen die in paragraaf 2.3.1 van dat plan zijn vermeld. De nieuwbouw in Saendelft betreft 30% in de sociale sector en 70% in de vrije sector, één en ander conform de vastlegging in het VINEX-akkoord. Het voorligende plan draagt bij aan de voorraad woningen in de sociale sector.

Actueel onderzoek

Zowel door Zaanstad als vanuit de metropoolregio is onderzoek gedaan naar de woon- en woningbehoefte in Zaanstad en de regio. Mede door de toenemende woningbehoefte in Amsterdam is de druk op de woningmarkt in Zaanstad groot. Uit het Woonakkoord Zaanstreek-Waterland (1 juli 2021) blijkt dat in 2017 de ambitie is uitgesproken om tot 2035, 1.500 woningen per jaar te bouwen. De vraag naar woningen is en blijft echter groot. Op basis van de prognose uit 2021 is voorzien dat de gehele MRA tot 2050 circa 332.000 extra woningen nodig heeft om de groeiende bevolking onderdak te bieden.

Om omliggende landschappelijke waarden te ontzien heeft Zaanstad als uitgangspunt dat nieuwe woningen alleen worden gebouwd binnen de stedelijke contour. Er is uitdrukkelijk voor intensiveren en transformeren van bestaand stedelijk gebied gekozen.

Kwalitatief richt de woningbehoefte zich op zelfbouw in de vorm van voornamelijk grondgebonden woningen. Om tegemoet te komen aan de vraag van de verschillende groepen woningzoekenden is meer aanbod nodig in alle typen en prijsklassen woningen. Zaanstad streeft naar een veelzijdig en kwalitatief woonaanbod, zodat er op woongebied voor ieder – jong en oud, huurders en kopers, mensen met een krappe en een ruimere beurs, huidige én nieuwe bewoners - wat wils is.

Het bouwen van sociale huurwoningen op deze locatie is in overeenstemming met en een vervolg op de hiervoor genoemde basisuitgangspunten. Het gaat hier om een verdichting binnen de stedelijke contour ten behoeve van woningen waaraan een duidelijke behoefte bestaat. Het project maakt 84 sociale huurwoningen mogelijk en past daarmee in het woonbeleid, de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024.

Laddertoets (onderbouwing behoefte)

Om een duurzame verstedelijking van Nederland te bewerkstelligen is afstemming van plannen op de regionale vraag en aanbod aan locaties voor wonen, werken en voorzieningen noodzakelijk. Overheden moeten alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Dit is geregeld in het Besluit ruimtelijke ordening en de Omgevingsverordening . Artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro luidt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Voorliggend uitwerkingsplan geeft invulling aan de uitwerkingsplicht zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Saendelft'. het betreft geen bevoegdheid maar een plicht, zodat de planologische aanvaardbaarheid van het plan al vast staat. Niettemin moet bij het vaststellen van een uitwerkingsplan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in acht worden genomen indien het uitwerkingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (uitspraak van 18 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1295 (Zevenaar)).

Nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Het plan Middengebied Poort Saendelft telt in totaal 84 woningen. Daarmee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO) en moet plan getoetst worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hierna doorlopen we de vereiste stappen.

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor het plan Middengebied Poort Saendelft zijn de subregio's Zaanstreek-Waterland en Amsterdam. Dit is het gebiedsniveau waarop we de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte bepalen.

Kwantitatieve behoefte

In het ruimtelijk verzorgingsgebied (Zaanstreek-Waterland & Amsterdam) is sprake van een kwantitatieve additionele behoefte van 53.180 woningen voor de periode 2020-2030. Dit blijkt uit een confrontatie van de provinciale woningbehoefteprognose met het harde planaanbod:

• De additionele woningvraag in het verzorgingsgebied bedraagt 53.180 woningen.

• Het harde planaanbod in het verzorgingsgebied bedraagt 50.230 woningen.
• De resterende behoefte die hieruit voortvloeit is 2.950 woningen.
• Plan Middengebied Poort Saendelft telt met 84 woningen minder woningen dan de resterende behoefte, namelijk 2.846 woningen.
• Kortom, plan Middengebied Poort Saendelft voorziet in een kwantitatieve behoefte.

Kwalitatieve behoefte

Uitgangspunt in het plan Middengebied Poort Saendelft, met in totaal 84 woningen, is om in de behoefte aan betaalbare woningen te voorzien. In Zaanstad is op dit moment behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen. Het plan voorziet daarmee ook in een kwalitatieve behoefte.

4.3 Milieu

4.3.1 Wet geluidhinder

Het plangebied ligt in de geluidzone van de spoorlijn Uitgeest-Zaandam en van de Provinciale weg N8. Binnen Saendelft zijn alleen de ontsluitingswegen 50-kilometerwegen. Deze hebben een geluidzone van 200 meter op grond van de Wet geluidhinder. Het onderhavige plangebied ligt binnen de geluidzone van Saendelverlaan, Rangeerder en de Kreekrijklaan. Voor het overige is in het gehele plangebied een 30-kilometerzone ingesteld. Derhalve geldt hiervoor geen geluidszonering en zijn geen maatregelen genomen tegen eventueel verkeerslawaai. Omdat het plangebied binnen bovengenoemde geluidzones ligt, is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is aan deze plantoelichting toegevoegd als Bijlage 2.

Wegverkeerslawaai

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting afkomstig van zowel de provinciale weg als de Saendelverlaan en Rangeerder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De geluidsbelasting ten gevolge van de provinciale weg bedraagt maximaal 56 dB. De geluidsbelasting ten gevolge van de Saendelverlaan bedraagt maximaal 58 dB, van Rangeerder maximaal 53 dB en van de Kreekrijklaan maximaal 48 dB. De maximaal toegestane waarde van 58 respectievelijk 63 dB wordt niet overschreden.

Railverkeerslawaai

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidsbelasting afkomstig van de spoorlijn de voorkeursgrenswaarde van 55 dB overschrijdt. De geluidsbelasting ten gevolge van de spoorlijn bedraagt maximaal 67 dB. De maximaal toegestane waarde van 68 dB wordt niet overschreden.

Cumulatie

Uit de rekenresultaten blijkt dat de maximaal gecumuleerde waarde geluidsbelasting ten hoogste Lcum,vl = 65 dB bedraagt. Aan de maximaal toelaatbare cumulatieve waarde uit het Zaans geluidbeleid wordt voldaan.

Bronmaatregelen

Er is onderzocht of er geluidreducerende maatregelen genomen kunnen worden om deze waarden te verminderen. In het akoestisch onderzoek is gemotiveerd en geconcludeerd dat maatregelen aan de bronnen en overdracht niet doelmatig zijn. Er zullen daarom hogere waarden benodigd zijn voor het plan.

Geluidluwe zijden

Het ontwerp van het plan is geoptimaliseerd en er zijn aanvullende maatregelen aan het gebouw getroffen om aan de geluidsluwe zijde (en/of geluidsluwe voorzieningen) per woning uit het gemeentelijk beleid te voldoen.

50% van de woningen heeft vanwege de gebouwoptimalisatie een geluidsluwe zijde.

Bij de overige woningen (hoekwoningen torens en hoger gelegen tussenwoningen torens) zijn de te openen delen aan de noord- of zuidzijde geluidsluw. Hier is een Harbour Fenster opgenomen of een spuivoorziening aan een geluid gedempt (nood)trappenhuis. De Harbour Fensters bevinden zich aan een buiten galerij. De andere spuivoorzieningen zijn gelegen aan de met buitenlucht geventileerde (nood)trappenhuizen waarbij wordt voldaan aan buitenluchtcondities volgens geluidbeleid.

Tevens heeft het gebouw een geluidsluwe gemeenschappelijke binnentuin op het parkeerdek.

Binnenwaarde

Er zullen verder maatregelen aan de geluidswering van de gevels worden getroffen om zodoende te voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB volgens Bouwbesluit. Hierbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde geluidsbelasting.

4.3.2 Bodemverontreiniging

Voor het gehele plangebied van de woonwijk Saendelft heeft het bureau Witteveen+Bos in het kader van bestemmingsplan 'Saendelft', vastgesteld op 26-11-1998, een saneringsonderzoek uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Ter plaatse van de nieuwbouwwijk is een sanering uitgevoerd door de wijk in zijn geheel op te hogen. Voorafgaand aan de ophoging zijn enkele dempingen verwijderd.

Op 6 november 2019 heeft ingenieursbureau Tauw een verenned bodemonderoek uitgevoerd voor het project (zie Bijlage 3).

Op basis van de resultaten van het verkennend bodem- en asbestonderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

• De ondergrond is plaatselijk licht verontreinigd met kwik, lood en molybdeen. De overige grond is niet verontreinigd met de geanalyseerde parameters
• In de puinhoudende bovengrond is in het verkennend onderzoek naar asbest zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond
• Het grondwater is ten hoogste licht verontreinigd met molybdeen

Met het bodemonderzoek is de milieuhygiënische bodemkwaliteit op de locatie in voldoende mate vastgesteld. Geconcludeerd wordt dat milieukundige kwaliteit van de bodem bij huidig en toekomstig gebruik geen belemmering vormt voor de voorgenomen realisatei van het project.

Er is geen veiligheidsklasse conform CROW 400 (tweede gewijzigde druk, 20 december 2017) van toepassing. De veiligheidsklassen zijn gebaseerd op de SRC-waarden zoals deze golden op vrijdag 1 november 2019. Het vaststellen van de definitieve veiligheidsklassen is de verantwoordelijkheid van de aannemer en dient in een Veiligheids- en Gezondheidsplan te worden vastgelegd. Indien bij (graaf)werkzaamheden grond vrijkomt op de locatie, is deze niet zondermeer geschikt voor hergebruik buiten de locatie. Voor toepassing van grond buiten de locatie is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing.

4.3.3 Natuur

Soortbescherming

Ecologisch adviesbureau Els&Linde heeft op 15 juni 2022 een quick scan ecologie uitgebracht (zie Bijlage 4). Onderzocht is of er effecten op beschermde soorten kan ontstaan. Op voorhand kan de aanwezigheid van gierzwaluw, huismus en vleermuizen worden uitgesloten op de planlocatie. Een afdoend onderzoek naar deze of andere soorten is niet noodzakelijk.

Gebiedsbescherming

Ingenieursbureau Cauberg Huygen heeft op 11 april 2023 en berekening met betrekking tot de stikstofdepostie in de omliggende stikstofgevoelige Natura-2000 gebieden uitgebracht (zie Bijlage 5). De berekening is uitgevoerd met toepassing van AERIUS Calculator versie 2022. Uit de berekeningen blijkt dat geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jaar. Een vergunning ingevolge de Wnb is derhalve niet noodzakelijk.

4.3.4 Beperkingengebied Schiphol

Het plangebied valt binnen het hoogtebeperkingengebied van Schiphol. In dit gebied is de bouw van objecten hoger dan 150 meter niet toegestaan. Omdat het bestemmingsplan 'Saendelft' en het voorliggende uitwerkingsplan de bouw van objecten hoger dan 150 meter niet toe staat, vormt het hoogtebeperkingengebied geen belemmering voor dit uitwerkingsplan.

4.3.5 Schaduw

Gelet op de hoogtes en positionering van de nieuwbouw is er vermindering van bezonning van de omgeving te verwachten. Om die reden heeft de architect schaduwdiagrammen gemaakt, die als Bijlage 6 bij deze toelichting zijn gevoegd. In de (vroege) ochtend ontstaat nieuwe schaduw op de westelijk gelegen woningen en in de late middag is er nieuwe schaduw op de oostelijk gelegen woningen. Het betreft een in stedelijk gebied normaal effect dat aanvaardbaar wordt geacht.

4.3.6 Overige milieuaspecten

Ten opzichte van hoofdstuk 6, Milieuaspecten van het bestemmingsplan 'Saendelft' zijn er geen andere aspecten die specifiek voor dit uitwerkingsplan behandeld moeten worden.

4.4 Verkeer, vervoer en parkeren

4.4.1 Ontsluiting

De projectlocatie heeft een goede bereikbaarheid voor zowel auto's, fiets als openbaar vervoer:

De projectlocatie is nabij de provinciale weg de N8 die in directe verbinding staat met de A8 en de A9. Per fiets is de projectlocatie goed verbonden met Assendelft en Krommenie. De projectlocatie bevindt direct naast busstation Krommenie-Assendelft en treinstation Krommenie-Assendelft. Hier stoppen bussen 69, 414 en 456. Daarnaast ligt het treinstation op het traject Alkmaar - Amsterdam.

4.4.2 Verkeersaantrekkende werking

De nieuwbouw zal plek bieden aan maximaal 84 sociale huurappartementen en 185,5 m2 bvo kantoor met baliefunctie/ horeca. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie uit kan worden gegaan van de kengetallen voor 'rest bebouwde kom' van 'sterk stedelijk gebied' zoals bedoeld in CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren; Van parkeerkencijfers naar parkeernormen'. Voor de woningen is een kengetal aangegeven van 3,2 tot 4,0 verkeersbewegingen per etmaal per woning. Voor dienstverlening (kantoor met baliefunctie) is het kengetal 9,4 tot 11,8 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 bvo. Voor horeca zijn geen verkeerskencijfers beschikbaar maar alleen parkeerkencijfers. Daarvan kan worden afgeleid dat 10 tot 14 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 bvo kunnen worden verwacht.

Het totaal aantal verkeersbewegingen als gevolg van het plan komt daarmee uit op 287 tot 360 motorvoertuigen per etmaal. Gezien de ligging bij het station is het niet te verwachten dat de maximale verkeersgeneratie zich zal voordoen. De ligging van het project zorgt voor goede randvoorwaarden om met het openbaar vervoer en fiets te reizen. De omliggende wegen zijn fietsvriendelijk ingericht met fietsstroken langs de autowegen. Trein- en bushaltes bevinden zich op loopafstand. De omgeving is daarom goed afgestemd op het toelaten van de voorliggende ontwikkeling.

De verkeersbewegingen vinden op doordeweekse dagen normaal vooral plaats in de ochtend- en avondspits. Daarnaast vinden de verkeersbewegingen ook plaats in de weekenden. Binnen de verkeerskunde geldt als vuistregel dat de spitsintensiteit gemiddeld 10% bedraagt van de etmaalintensiteit. De bijdrage van het project aan het verkeer in de spits is dus 29 tot 36 auto's.

De etmaalintensiteit op de Saendelverlaan richting het noorden bedroeg in 2021 een totaal van 9.117 motorvoertuigen per etmaal per weekdag en richting het zuiden 6.956 motorvoertuigen per etmaal per weekdag. De verkeersgeneratie van de het project bedraagt 287 tot 360 motorvoertuigen per etmaal en is dus relatief gering. Gezien de aansluiting op de provinciale weg zal veruit het grootste deel van het verkeer in noordelijke richting rijden.

Het extra verkeer is zonder problemen op de bestaande wegen in de omgeving af te wikkelen.

4.4.3 Parkeren

Conform de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 dient er bij ruimtelijke ontwikkelingen zoals deze rekening te worden gehouden met voldoende ruimte voor autoparkeren en fietsparkeren.

Autoparkeren

Voor het bepalen van de benodigde parkeerruimte voor auto's dient uit te worden gegaan van een voorgeschreven rekenmethode. Aangezien het plangebied momenteel braakliggend is kan er daarbij geen rekening worden gehouden met een bestaande parkeerbehoefte. De parkeervraag in de nieuwe situatie kan worden bepaald aan de hand van autoparkeernormen zoals aangegeven in Bijlage I van de Uitvoeringsnota. Daarbij mag de 10% stationsreductie worden toegepast. Hieronder is de berekening van de behoefte getoond, geconfronteerd met het aanbod van 84 plekken. Dat leidt tot het resultaat dat er rekenkundig een tekort van 1,4 pp is gedurende de werkdag avond. Voor bewoners is er echter ruim voldoende parkeerplek in het bouwplan, het berekende tekort kan zich voordoen indien de bezoekersnorm volledig wordt benut. Dit is dermate gering dat het niet bezwaarlijk te achten is, aangezien dit in voorkomend geval eenvoudig in de openbare ruimte op te lossen is.

Fietsparkeren

Het fietsparkeren voor bewoners kan (deels) in een fietsenberging worden opgelost. Het Bouwbesluit 2012 bevat de verplichting om bij nieuw te bouwen woningen een individuele fietsenberging voor bewoners te realiseren, maar biedt ook ruimte voor gelijkwaardige alternatieven (bijvoorbeeld een gemeenschappelijke fietsenstalling bij appartementen). Er is daarmee gewaarborgd dat er voldoende fietsparkeerplaatsen voor bewoners op eigen terrein/kavel zullen worden gerealiseerd. In de openbare ruimte zullen verder fietsparkeerplaatsen voor bezoekers van de woningen en de commerciële ruimten worden gerealiseerd. Er is meer dan voldoende ruimte om het benodigde aantal fietsparkeerplekken te realiseren.

De parkeervraag in de nieuwe situatie kan worden bepaald aan de hand van fietsparkeernormen zoals aangegeven in Bijlage II van de Uitvoeringsnota. Hieronder is de berekening van de behoefte per woontoren getoond, geconfronteerd met het aanbod. Dat leidt tot het resultaat dat de capaciteit in de hoge toren 18 plekken tekort is maar er rekenkundig voor de gehele ontwikkeling geen tekort (wel een klein overschot) bestaat.

Conclusie

De in het bouwplan opgenomen parkeercapaciteit voor auto en fiets is afdoende, er onstaat geen relevante nieuwe parkeerdruk in de omgeving.

4.5 Water

4.5.1 Waterhuishouding

Het plangebied maakt, waterhuishoudkundig gezien, onderdeel uit van de Polder Assendelft. In deze polder worden, afhankelijk van het gebruik, in de verschillende deelgebieden verschillende waterpeilen gehandhaafd.

Bij de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk is een robuuste waterstructuur gemaakt. Deze is ingericht op de geplande inrichting van Saendelft. Bij de realisatie van de uitbreidingswijk is in combinatie met de hoogteligging van het maaiveld en de waterstructuur gekozen voor een peilregime waarbij zoveel als mogelijk gebruik gemaakt wordt van het gebiedeigen water. Voor het hier van toepassing zijnde peilgebied Hoogwater Assendelft Noord geldt een vast peil van NAP -1,65 meter.

Daar waar mogelijk zijn natuurvriendelijke oevers ingericht ter ondersteuning van de watergebonden flora en fauna. De watergangen (hieronder weergegeven: een primaire en een secundaire watergang) worden onderhouden door het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de gemeente Zaanstad. Er bevindt zich geen waterkering in de nabijheid van de projectlocatie.

Afbeelding: legger watereren 2022 Hollands Noorderkwartier

Bebouwing en het veranderen van groen in verharding kan de waterhuishouding beïnvloeden. Een toename van verharding is reeds gecompenseerd in het kader van de gebiedsontwikkeling.

4.5.2 Grondwater

In het Gemeentelijk Rioleringsplan Zaanstad (Zaanstreek-Waterland) 2020-2024 Samen water Ruimte geven staat dat de gemeente een zo stabiel mogelijke grondwaterstand wil bereiken. Daar waar grondwaterknelpunten optreden wordt in overleg naar individuele oplossingen gezocht. Uitgangspunt bij nieuwbouw is dat projectontwikkelaars zorg dragen voor voldoende ontwatering. Ze moeten dit binnen het nieuwbouwproject realiseren en mogen hierbij problemen niet afwentelen naar de omgeving. Mogelijke oplossingen zijn kruipruimteloos of waterdicht bouwen.

In bebouwd gebied wordt gestreefd naar voldoende ontwateringsdiepte. De ontwateringsdiepte is het verschil tussen het maaiveld en het gemiddeld hoogste grondwaterpeil, de hoogste grondwaterstand gemeten in de winter over een periode van 8 jaar. In Tabel 1 is de basisdefinitie weergegeven van minimale ontwateringsdiepten waar we naar streven bij nieuwbouw.

In de regio zijn deze ontwateringsdiepten niet altijd mogelijk. Op deze locaties is de drooglegging bepalend voor de ontwateringsdiepten. Drooglegging is het verschil tussen het maaiveld en het gehandhaafde oppervlaktewaterpeil.

Een minimale drooglegging van 1,0m is een goed uitgangspunt om de vloerpeilen te bepalen. Bij verdere technische uitwerking van het bouwrijp zal dat aspect worden mee genomen.

Door de bodemdaling problematiek in de regio blijft ontwatering een punt van aandacht, ook na oplevering van nieuwbouw.

4.5.3 Klimaatstresstest

Intentieovereenkomst klimaatbestendige nieuwbouw MRA en Noord Holland

Het Zaanse College van B&W heeft – binnen de door de Raad vastgestelde ambitie van het onderstaande Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie – de “Intentieovereenkomst klimaatbestendige nieuwbouw MRA en Noord Holland” onderschreven. Hiermee spreekt zij de ambitie uit om de MRA Basisveiligheidsniveaus klimaatbestendige nieuwbouw versie 3.0 toe te passen in plannen en projecten.

Wat we nu bouwen krijgt gedurende de levensduur te maken met een ander klimaat. De intentieovereenkomst bestaat uit algemene en randvoorwaardelijke afspraken over hoe aanpassingen aan het veranderende klimaat meegenomen worden bij nieuwbouw. Voor wateroverlast, droogte, hitte, het beperken van overstromingsrisico's en natuurinclusiviteit zijn er uitgangspunten en specifieke ondergrenzen gezamenlijk opgesteld. Dit is het resultaat van samenwerking tussen meer dan 40 partijen, waaronder gemeenten, waterschappen, provincies, ontwikkelaars en maatschappelijke organisaties. Deze handvatten creëren een gelijk speelveld tussen de verschillende overheden en marktpartijen.

Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2026

Volgens de opdracht uit het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie heeft de Zaanse Raad op 8 juli 2021 het Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2026 vastgesteld, met als overkoepelende ambitie: Meer ruimte voor groen & blauw. De gemeente wil in 2050 klimaatbestendig zijn ingericht, wat betekent:

• Een extreme bui met herhalingstijd van 1x in de 100 jaar kunnen we verwerken, waarbij bewoners en bedrijven de verplichting hebben om overtollig water op eigen perceel te verwerken en er geen overtollig water van de openbare ruimte naar percelen mag afstromen.
• We houden rekening met langdurige perioden van hitte en zomerse dagen van meer dan 32 graden en windstilte, waarbij bewoners en bedrijven hun eigen verantwoordelijkheid nemen ten aanzien van hittestress en er in de openbare ruimte voldoende koele plekken en routes zijn waarmee ook kwetsbare bewoners de noodzakelijke dingen kunnen blijven doen.
• We houden rekening met langdurige perioden van droogte met een opbouwend neerslagtekort van 300 mm, waarbij natuurwaarden en het bomenbestand behouden blijven en bodemdaling wordt beperkt.
• We bereiden ons voor op overstromingen met een herhalingstijd van 1x per 1000 jaar en zorgen voor voldoende veilig heenkomen en bereikbaarheid voor calamiteitenverkeer.
• Bij de inrichting van de klimaatbestendige stad zoeken we naar koppelkansen, waarbij we tenminste de koppeling leggen met vergroening en verbetering van de biodiversiteit.

Eén van de vijf sporen in dat plan is klimaatbestendige nieuwbouw. In dat spoor worden de volgende uitgangspunten gehanteerd om de bovenstaande ambitie concreet in te vullen in projecten:

• De voorwaarden van HHNK in het kader van de watertoets en watercompensatie en daarop aanvullend of concretiserend:
• De MRA Basisveiligheidsniveaus klimaatbestendige nieuwbouw versie 3.0
• De normen voor regenwateropvang in nieuwbouw conform het Gemeentelijk Rioleringsplan.
• De boomkroonnorm, koeltestructuur en afstand-tot-koelte volgens het Bomenbeleidsplan.
• Water van de gebiedsontwikkeling wordt binnen de gebiedsontwikkeling geborgen
• Er wordt niet gebouwd in onderbemalingen, dan na ophoging van de grond zodanig dat het watersysteem weer in open verbinding staat.

De toepassing van deze uitgangspunten wordt onder andere geborgd in bestemmingsplannen, omgevingsplannen, grondexploitaties en anterieure overeenkomsten.

Middengebied Poort Saendelft

Bureau BOOT heeft voor dit plan de Klimaattoets uitgevoerd (zie Bijlage 7). Daarin wordt ingegaan op de thema's wateroverlast, droogte, koelte en boomkroonbedekking, waterveiligheid en biodiversiteit. Samengevat leidt de toets tot de volgende tabel.

Kortheidshalve wordt verwezen naar de inhoud van de bijlage, de algehele conclusie is dat het plan voldoen aan het beleid.

4.5.4 Overleg Hoogheemraadschap

Voor de ontwikkeling van de al lang voorziene woningbouw op deze kavel is geen nieuw overleg met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier benodigd, maar ze wordt wel geïnformeerd.

4.5.5 Conclusie

De wateraspecten zoals hiervoor beschreven leiden niet tot knelpunten voor de vaststelling van het uitwerkingsplan Middengebied Poort Saendelft.

4.6 MER beoordeling

In Nederland is het verplicht om de effecten op het milieu volwaardig onderdeel te laten zijn van de voorbereiding en de besluitvorming over ruimtelijke plannen. Daarvoor is in de Wet milieubeheer de methodiek van de milieueffectrapportage (m.e.r.) opgenomen (Besluit milieueffectrapportage).

Het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer zijn per 7 juli 2017 gewijzigd. De wijzigingen gelden met terugwerkende kracht vanaf 16 mei 2017. Gemeenten zijn thans verplicht om een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (Mer).

In het kader van de m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling worden de effecten van een bestemmingsplan op het milieu onderzocht. De m.e.r. procedure verschaft het bevoegd gezag informatie die nodig is om het milieubelang volwaardig mee te wegen en behandeld de mogelijke milieuvriendelijkere alternatieven.

In het Besluit milieueffectrapportage 1994 (Besluit m.e.r.) wordt aangegeven voor welke activiteiten een m.e.r. plicht geldt. Daarnaast bevat het Besluit m.e.r. activiteiten die niet direct m.e.r.-plichtig zijn maar waarvan het bevoegd gezag eerst moet beoordelen of een m.e.r. nodig is, de zogenaamde m.e.r.-beoordelingsplicht. Het bevoegd gezag toetst in dat geval aan de hand van de criteria van bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU of door het bestemmingsplan belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Als belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, moet een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Ten slotte geeft het Besluit m.e.r. aan in welke gevallen een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling behoort te worden uitgevoerd. Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling voert het bevoegd gezag een globalere toets uit of zich belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen voordoen. Als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten, moet alsnog een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

4.6.1 Ontwikkelingen die door het uitwerkingsplan worden mogelijk gemaakt.

Het uitwerkingsplan voorziet in de bebouwing van een braakliggend perceel met een nieuw appartementengebouw met 84 woningen en 185 m2 bvo kantoor met baliefunctie. Het nieuwe woongebied zorgt voor een verbinding tussen de bestaande linten en woonbuurten langs de Westzanerdijk en de Ringweg.

4.6.2 Plicht tot uitvoeren vormvrije m.e.r.-beoordeling

De ontwikkeling die door het nieuwe bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd wordt in art 11.2 van bijlage D van het besluit Milieueffectrapportage. De ontwikkeling is echter van een veel kleiner schaalniveau dan de drempel vanaf waar een m.e.r.-beoordelingsprocedure zou moeten worden doorlopen.

De drempel wordt overschreden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:
1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2°. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Zoals gezegd blijft de beoogde herontwikkeling onder de drempel. Dit kan nog anders zijn indien het project samenhangt met andere ontwikkelingen en door cumulatie alsnog de drempelwaarde wordt overschreden, maar die situatie doet zich niet voor aangezien er in een straal van 1 kilometer rondom het plangebied geen ruimtelijk relevante en concrete herontwikkelingen spelen (de centrumontwikkeling Inverdan ligt op meer dan 3 kilometer afstand). Dit betekent dat voor het stedelijk ontwikkelingsproject kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

4.6.3 Overwegingen bijzondere omstandigheden

Op grond van bijlage III bij de Europese richtlijn 2011/92/EU zijn de volgende criteria van belang bij het beoordeling van belangrijke nadelige milieugevolgen:

• a. De kenmerken van de projecten;
• b. De plaats van de projecten;
• c. De kenmerken van het potentiële effect, in samenhang met de criteria van de punten a. en b.

Deze omstandigheden worden hierna beoordeeld.

a. De kenmerken van de activiteit/de samenhang met andere activiteiten

De omvang van het project.
Stedelijke ontwikkeling.
Door het uitwerkingsplan krijgt het plangebied een nieuwe gemengde bestemming waardoor er 84 woningen en 185 m2 bvo kantoor met baliefunctie worden gebouwd. Het nieuwe gebouw sluiten aan op de bestaande woonbebouwing op de aangrenzende woonpercelen en hebben aldaar geen nadelige milieu-effecten.

Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen
Er is voor de toekomstige huishoudens geen sprake van grootschalig gebruik van natuurlijke hulpbronnen. Er is daarbij geen sprake van een bijzondere omstandigheid die om een m.e.r.-beoordeling vraagt.

De productie van afvalstoffen
De toekomstige huishoudens produceren afval dat met de reguliere afvalinzameling zal worden ingezameld en zal worden verwerkt.

Verontreiniging
De onderhavige stedelijke ontwikkeling veroorzaakt enige toename van het aantal verkeersbewegingen, zie paragraaf 4.4.2. Er is dus ook geen sprake van een (significante) toename van het verkeerslawaai of van een verslechtering van de luchtkwaliteit. De herontwikkeling heeft daardoor geen noemenswaardig negatief effect op de omgeving.

Geluid
De nieuwe huishoudens zullen geen geluidhinder ter plaatse van de reeds bestaande woonbebouwing veroorzaken.

Risico's van ongevallen. 

De nieuwe huishoudens vormen geen extern veiligheidsrisico voor de omgeving.

b. De plaats waar de activiteit plaatsvindt

Het plangebied waarbinnen de nieuwe activiteiten zullen plaatsvinden is gelegen aan de rand van een bestaand bedrijventerrein. De gronden van het plangebied waren tot 2014 bebouwd met bedrijfsbebouwing. Het plangebied maakt daardoor onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied. Voor dit gebied geldt het bestemmingsplan 'Saendelft', welke op 4 juli 2013 is vastgesteld.

Het plangebied is geen onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of een Natura 2000 gebied. Uit het natuuronderzoek, zoals beschreven in paragraaf 4.3.3, blijkt dat de ontwikkeling geen significante effecten heeft op Natura 2000-gebieden in de omgeving.

c. De kenmerken van de potentiële effecten

Effecten treden op ten aanzien van afval(water), bodem, geluid, lucht, veiligheid, ecologie en duurzaamheid. Het bereik van deze milieuaspecten (geografisch en naar grootte van de bevolking gemeten) is beperkt. Grensoverschrijdend karakter van het effect is gelet op het voorgaande niet van toepassing, ook niet voor wat betreft stikstofdepositie (zie paragraaf 4.3.3).

Zoals aangegeven zijn de orde van grootte en complexiteit van het effect beperkt. De effecten zijn niet anders dan in andere procedures voor inrichtingen in deze sector. De maatgevende effecten blijven binnen toetsingskaders die daarvoor landelijk gehanteerd worden.

Ten aanzien van de duur, frequentie en omkeerbaarheid van het effect zijn geen specifieke opmerkingen te plaatsen.

4.6.4 Conclusie

Op grond van het bovenstaande zijn wij van oordeel dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling geen nadelige gevolgen voor het milieu (de omgeving) zal hebben. In het kader van de uitwerkingsplanprocedure wordt daardoor een m.e.r. niet nodig geacht.

4.7 Cultuurhistorische waarden

Cultuurhistorische waarden zijn sporen uit het verleden in het heden, die zichtbaar en tastbaar aanwezig zijn. Het gaat daarbij om:

• Gebouwde monumenten en cultuurhistorisch bijzondere objecten (huizen, kerken, forten, molens, enzovoort);
• Archeologische waarden (in de bodem aanwezige resten van menselijke aanwezigheid zoals: funderingen, begraafplaatsen, scheepswrakken, aardewerk, enzovoort);
• Historisch-geografische waarden (historische elementen in het landschap zoals sloten, slotenpatronen, bewoningslinten, oude dijken enzovoort).

Cultuurhistorie wordt volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) meegewogen. Het gaat om een beschrijving van 'de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden'. In Zaanstad komt de verankering van cultuurhistorie in het proces van ruimtelijke ordening ook aan bod in de Erfgoedstrategie (2019-2023). De Erfgoedstrategie geeft aan dat behoud en versterking van de kwaliteit en identiteit het uitgangspunt is en dat erfgoed de basis is bij transformaties en verdichtingsopgaven. Cultuurhistorische waarden kunnen ook in stedenbouwkundige ontwikkelingskaders worden opgenomen.

In deze paragraaf wordt onderscheid gemaakt in de bovengrondse cultuurhistorische waarden en de (ondergrondse) archeologische waarden.

4.7.1 Bovengrondse cultuurhistorische waarden

Een beschouwing van de cultuurhistorische waarden is in het bestemmigsplan 'Saendelft' opgenomen, nu ligt een uitwerkingsplan voor dat ten opzichte van dat plan geen nieuwe ontwikkeling behelst. Het betreft een nog braakliggende ontwikkelkavel binnen een nieuwbouwwijk. De ontwikkeling van de kavel maakt deel uit van het stedenbouwkundig plan voor Saendelft. Gebouwde monumenten en/of cultuurhistorisch bijzondere objecten zijn niet aan de orde. Nader onderzoek naar bovengrondse cultuurhistorische waarden is niet nodig.

4.7.2 Archeologische waarden

In de Archeologienota Zaanstad (2009) zijn de uitgangspunten van de Monumentenwet verwerkt. In de nota staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aan geeft. Aan omgevingsvergunningen voor de activiteiten bouwen, slopen of aanleggen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven.

Het plangebied valt niet in een gebied van archeologische waarde. Er hoeft daarom geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

4.7.3 Conclusie

Nader onderzoek naar bovengrondse cultuurhistorische waarden of archeologisch onderzoek is niet nodig.

4.8 Duurzaamheid

Het klimaat verandert, dit heeft vooral gevolgen voor de stedelijke omgeving. Wateroverlast komt heviger en frequenter voor en piektemperaturen bij hittegolven worden langduriger. De klimaatverandering maakt dat aanpassingen in de leefomgeving nodig zijn om duurzaam en toekomstbestendig te kunnen blijven wonen, werken en recreëren. Zoals in het Groen- en waterplan Zaanstad (2018) staat zijn klimaatadaptieve en compenserende maatregelen (inrichting, gebouwen en beheer) noodzakelijk om te voldoen aan veiligheidseisen bij de verwachte klimaatsverandering, maar ook voor het comfort in gebouwen en de arbeidsproductiviteit van werknemers.

Compensatie is het tegengaan en verminderen van negatieve effecten op het klimaat. Dit kan door energiegebruik te beperken en/of duurzame energiebronnen te gebruiken en door gebruik te maken materialen uit vernieuwbare bronnen. Zaanstad streeft er daarom naar om als stad energieneutraal te worden.

Adaptatie is het aanpassen aan de zich wijzigende omstandigheden zoals extremere weersomstandigheden) en een stijgende energieprijs. Voorbeelden hiervan zijn het voorkomen van oververhitting (hittestress), het realiseren van grotere piekbergingen voor neerslag maar ook maatregelen ten aanzien van droogte en waterveiligheid.

De kwetsbaarheid varieert binnen het stedelijk gebied, wat betekent dat het vergroten van de klimaat-bestendigheid het meest efficiënt kan gebeuren door relatief kleine en lokale maatregelen. Zo wordt in het plangebied invulling gegeven aan een toekomst- en klimaatbestendige buurt door de aanleg van een klimaatbestendige openbare ruimte, het beperken van energieverbruik en zoveel mogelijk tegengaan van oververhitting. In paragraaf 4.5.3 is daarop al ingegaan.

Op grond van constante jurisprudentie heeft de regeling in afdeling 5.1 van het Bouwbesluit 2012, waarin regels zijn neergelegd over energiezuinigheid die bij de bouw van woningen in acht moeten worden genomen, volgens de Afdeling Bestuursrechtsspraak een uitputtend karakter, zodat geen ruimte bestaat in het bestemmingsplan / bij verlening van de omgevingsvergunning op dit punt een nadere regeling te treffen.

De nieuwe bebouwing zal uiteraard voldoen aan alle wettelijke en gemeentelijke vereisten ten aanzien van dit thema, waaronder de sinds januari 2021 geldende Beng [Bijna Energieneutrale Gebouwen]. De Beng is een aanscherping van de EPC. Voortaan vormen naast het energieverbruik, ook de fundamentele energiebehoefte van een gebouw en het aandeel hernieuwbare energie aparte eisen waaraan een plan moet voldoen.

Gasloos bouwen is verplicht.

Een natuurinclusief ontwerp van de gebouwde omgeving zal aansluiten op de duurzame en klimaatbestendige openbare ruimte. Biodiversiteit, natuurinclusief bouwen en circulariteit/circulait bouwen worden nader uitgewerkt.

4.9 Financiële uitvoerbaarheid

Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op een gebied dat onderdeel uitmaakt van de totale VINEX-locatie Saendelft. De wijk Saendelft wordt gerealiseerd door de publiek-private samenwerking (PPS) GEM Saendelft die in 1996 is opgericht. Jaarlijks wordt het resultaat van de grondexploitatie door de aandeelhoudersvergadering (AVA) vastgesteld. De gemeente Zaanstad is voor 50% aandeelhouder. De doelstelling is het realiseren van ongeveer 5.000 woningen met bijbehorende voorzieningen in de vorm van stadsuitbreiding in Zaanstad-Noord. Inmiddels is circa 85% van het plan gerealiseerd. Wel is er vertraging ontstaan in de realisatie van het woningbouwprogramma in een aantal deelgebieden. De dekking van het risico in de vertraging van de woningbouw is opgenomen in de grondexploitatie van de GEM Saendelft. De partijen binnen de GEM Saendelft zijn contractueel verplicht om tot en met de afronding van de wijk Saendelft alle kosten te dragen.

De gebieden die nog uitgewerkt moeten worden (waaronder dit gebied) zijn reeds opgenomen in de grondexploitatie van de GEM Saendelft dat ten grondslag heeft gelegen aan het op 4 juli 2013 vastgestelde bestemmingsplan 'Saendelft'. De gemeente is gedurende de projectontwikkeling uitgetreden uit GEM Saendelft. Tegelijkertijd met de uittredingsovereenkomst is de exploitatieovereenkomst tussen de ontwikkelaars van GEM Saendelft en de gemeente getekend. Hierin is het kostenverhaal geregeld en verzekerd.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Overleg met overheden, diensten en belanghebbenden

Ten behoeve van het vaststellen van het omgevingsplan doorloopt de gemeente Zaanstad niet alleen het reguliere bestemmingsplan-traject, waarin overheden en belangenorganisaties geraadpleegd worden conform artikel 3.1.1 Bro en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om zienswijzen in te dienen. De gemeente Zaanstad hecht waarde aan deze bredere consultatie, ook vanuit het gedachtegoed van de Omgevingswet en de wijze waarop plannen vanuit deze wetgeving vormgegeven zullen moeten worden. Voor de participatie wordt daarom een bredere consultatie opgezet, waarin verschillende partijen en belanghebbenden op en rondom het terrein worden gevraagd input te leveren ten behoeve van het plan.

In de onderstaande paragrafen worden de verschillende vormen van participatie toegelicht. Tevens worden de verschillende groepen aangehaald met wie contact geweest is in deze periode.

5.1.1 Wettelijke overlegpartners

Niet alleen de gemeente Zaanstad, maar ook andere (overheids-) partijen hebben invloed op de ontwikkeling. Om deze partijen –wettelijke overlegpartners– in een vroeg stadium om een reactie te vragen over het toen nog af te ronden ontwerpbestemmingsplan is de gemeente Zaanstad gesprekken gestart in het kader van art 3.1.1 Bro.

De gemeente Zaanstad zal een verzoek per e-mail doen in het kader van art. 3.1.1 Bro, om een reactie te geven op het voorontwerpbestemmingsplan. Dit schriftelijke verzoek is op [datum] verstuurd en bevatte het verzoek voor het geven van advies over het vooroontwerpbestemmingsplan. In totaal zijn er vanuit [aantal] instanties schriftelijk of per mail adviezen ingediend. De adviezen van deze instanties zijn betrokken in de afwegingen in de Reactienota (zie bijlage 8).

5.1.2 Belanghebbenden

Het plan is 10 september 2022 gepresenteerd aan omwonenden tijdens de Expeditie Zaanstad Noord. Eigen Haard is van plan op korte termijn (mei 2023) een inloopavond voor omwonenden te organiseren.

5.2 Zienswijzen

Het ontwerpuitwerkingssplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.9a, eerste lid, van de Wro en artikel 3:12, eerste lid, van de Awb., gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van [datum]. Tijdens deze periode zijn er wel/geen zienswijzen binnengekomen. Deze worden in Bijlage 8 zakelijk weergegeven en beantwoord.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. In artikel 1.2.5 van het Bro is onder meer bepaald dat uitwerkingsplannen digitaal beschikbaar gesteld dienen te worden. Voor het bestemmingsplan 'Saendelft' is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP-2008) toegepast. Vanaf 1 juli 2013 is bij bestemmingsregelingen toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012) verplicht. Dit uitwerkingsplan past binnen die standaard maar heeft daardoor op onderdelen een iets andere opmaak en formulering van de bepalingen.

Voor het plangebied van dit uitwerkingsplan heeft het bestemmingsplan 'Saendelft' uit 2013 één uit te werken bestemming. Dit betreft de bestemming 'Gemengd - uit te werken'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor enkele niet-woonfuncties, wonen, tuinen en erven, verkeer-, parkeer-, water-, speel- en groenvoorzieningen. In artikel 19 staan de randvoorwaarden en uitgangspunten waarbinnen en op basis waarvan voorliggend uitwerkingsplan tot stand is gekomen.

In dit uitwerkingsplan is er voor gekozen om, indien van toepassing, specifiek te verwijzen naar de artikelen van bestemmingsplan 'Saendelft' die van overeenkomstige toepassing zijn voor de uitgewerkte bestemmingen uit dit uitwerkingsplan. Daarnaast zijn er bepalingen in het uitwerkingsplan opgenomen die specifiek voor dit uitwerkingsplan gelden en waardoor een verwijzing naar het bestemmingsplan niet mogelijk was.

Dit uitgangspunt heeft geleid tot de volgende bestemmingsregeling. In Artikel 1 zijn drie begrippen opgenomen die specifiek worden toegepast in de regels van dit uitwerkingsplan (plan, uitwerkingsplan, bestemmingsplan). De overige begrippen uit bestemmingsplan 'Saendelft' zijn van overeenkomstige toepassing verklaard. In Artikel 2 zijn bepalingen over wijze van meten uit het bestemmingsplan 'Saendelft' van overeenkomstige toepassing verklaard. Daarmee zijn deze bepalingen voor dit uitwerkingsplan uitputtend geregeld.

In Hoofdstuk 2 zijn alle bestemmingsregels opgenomen die specifiek zijn voor dit uitwerkingsplan en die hierdoor een uitputtende regeling bevatten. Hierdoor zijn de betreffende bestemmingsregels uit hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan 'Saendelft' niet van toepassing op de bestemmingen in het uitwerkingsplan.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Saendelft' is de maximum bouwhoogte van woningen van 50 meter aangegeven. In dit geval is een maximum bouwhoogte van 35 en 20 meter opgenomen voor de koppen van het appartementengebouw en 13 meter voor het middendeel.

In Hoofdstuk 3 Algemene regels is, conform wettelijk voorschrift, de anti-dubbeltelbepaling opgenomen (Artikel 5). Daarnaast zijn andere algemene regels uit bestemmingsplan Saendelft van overeenkomstige toepassing verklaard (zie artikelen 6, 7, 9 en 10). Specifiek voor het uitwerkingsplan is in Artikel 8 de aanduiding voor de luchtvaartverkeerzone ingevolge de hoogtebeperking door luchthaven Schiphol verklaard.

In Hoofdstuk 4 zijn overgangsregels opgenomen in Artikel 11. Verder heeft dit plan een eigen slotregel: Artikel 12.