Slachthuisstraat 67 en 67a, Zaandam

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Zaanstad staat de komende jaren voor een enorme woningbouwopgave. In het gemeentelijk programma MAAK.Zaanstad is de ambitie vastgelegd om tot 2040 binnenstedelijk 15.000 tot 20.000 woningen toe te voegen. Uitgangspunt daarbij is dat de kwaliteit van Zaanstad verbetert. Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en leren. Daarom werkt de gemeente onder de noemer MAAK.Zaanstad aan meer en betere woningen, verbindingen en voorzieningen. Voor Zaankanters én voor nieuwe inwoners.

De Kogerveldwijk in het noorden van Zaandam is één van de aandachtsgebieden in het programma MAAK.Zaanstad. De Kogerveldwijk bestaat uit de buurten Kogerveld, Boerejonker- en Slachthuisbuurt en Hofwijk en de sportparken Oostzijderveld en Hoornseveld. In de plannen voor de Kogerveldwijk is er van uitgegaan dat er de komende twintig jaar een grote transformatie plaatsvindt met ruim 2.000 nieuwe woningen, nieuwe voorzieningen zoals scholen en ontmoetingsplekken, een mooi opgeknapte openbare ruimte en beter openbaar vervoer. Met de bouw van ruim 2.000 nieuwe woningen wordt bijgedragen aan het oplossen van het enorme woningtekort in Zaanstad. De uitgangspunten voor de transformatie van Kogerveldwijk zijn door de gemeenteraad vastgelegd in het op 28 mei 2019 vastgestelde Perspectief Kogerveldwijk 2040 en hierna concreter gemaakt in de in juni 2020 vastgestelde Strategienota voor Kogerveldwijk.

De ruimte om nieuwe woningen en nieuwe voorzieningen in de Kogerveldwijk te maken ontstaat door leegstand op bestaande bedrijventerreinen, vertrek van bedrijven en verplaatsing van sportverenigingen. De Boerejonker- en Slachthuisbuurt is binnen de plannen voor de Kogerveldwijk als transformatiegebied aangewezen. Eén van de locaties binnen de buurt waar transformatie plaats moet vinden is de locatie Slachthuisstraat 67 en 67a. Het voornemen bestaat om hier maximaal 164 woningen te realiseren in combinatie met ruimte voor een sociaal-maatschappelijke functie en/of kantoren van maximaal 300 m². Op de locatie zijn in de huidige situatie gebouwen van de voormalige school 't Anker aanwezig. De gebouwen aan de Slachthuisstraat 67 worden momenteel gebruikt voor opslag en als werkunits. Het gebouw aan de Slachthuisstraat 67a is in gebruik als verenigingsgebouw.

De ontwikkeling maakt onderdeel uit van de herontwikkeling van de Boerejonkerbuurt. Met deze herontwikkeling kan veel ruimte beschikbaar komen voor woningbouw en het vergroten van de leefbaarheid. De opgave voor de buurt is om te komen tot een Zaanse stadswijk waarin gewoond, gewerkt én gerecreëerd kan worden door jong en oud.

Woningbouw op de locatie Slachthuisstraat 67 en 67a is niet passend binnen het geldende bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt een nieuw ruimtelijk regime voor het plangebied van kracht, dat de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van de Boerejonkerbuurt in de wijk Kogerveld in
Zaandam. De locatie wordt begrensd door de snelweg A8 aan de noordzijde, de Dr. H.G. Scholtenstraat aan de oostzijde en de Slachthuisstraat aan de zuidzijde. Aan de westzijde is een leerwerkbedrijf van de gemeente gevestigd. Aan de overzijde van de Slachthuisstraat zijn de supermarkten Lidl en Aldi gevestigd.

AfbeeldiAfbeelding 1: Ligging plangebied

1.3 Vorige bestemmingsplannen

Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk de bestemmingsplannen:

• Zaandam Noord, vastgesteld door de gemeenteraad op 23 januari 2014. Alleen het plangebied zoals omschreven in paragraaf 1.2 krijgt een nieuwe bestemmingsplanregeling. Voor de gebieden buiten het plangebied blijft het bestemmingsplan "Zaandam Noord" gelden;
• Parapluplan Parkeren Zaanstad, vastgesteld door de gemeenteraad op 7 juni 2018. Alleen het plangebied zoals omschreven in paragraaf 1.2 krijgt een nieuwe bestemmingsplanregeling. Voor de gebieden buiten het plangebied blijft het "Parapluplan Parkeren Zaanstad" gelden;
• Paraplubestemmingsplan woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur, vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2021. Alleen het plangebied zoals omschreven in paragraaf 1.2 krijgt een nieuwe bestemmingsplanregeling. Voor de gebieden buiten het plangebied blijft het "Paraplubestemmingsplan Woningsplitsing, Kamerverhuur en Toeristische verhuur " gelden.

Een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan Zaandam Noord is op afbeelding 2 weergegeven. De gronden van het plangebied hebben de bestemming Gemengd. Binnen deze bestemming geldt op deze plaats de functieaanduiding 'wonen uitgesloten'. Dit betekent dat wonen niet is toegestaan. Bedrijven die zijn opgenomen in de bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging, detailhandel (met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen), dienstverlening, horeca (tot en met categorie 2, dit betreft lichte horeca en kantines), cultuur en ontspanning en maatschappelijke voorzieningen zijn binnen de bestemming wel toegestaan.

Binnen de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak verschilt per locatie en bedraagt 4 meter, 7 meter en 9 meter.

Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone-weg'. Het bestemmingsplan verbiedt binnen deze gebiedsaanduiding het bouwen en uitbreiden van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde met uitzondering van gebouwen en bouwwerken die nodig zijn voor het wegverkeer. Deze vrijwaringszone is opgenomen in verband met een eventuele toekomstige uitbreiding van de snelweg.

De gebiedsaanduiding Geluidzone - industrieterrein geldt binnen het gehele plangebied en is opgenomen in verband met het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting op nieuwe geluidgevoelige functies als gevolg van industrielawaai. De aanduiding is tevens opgenomen ter bescherming en instandhouding van de geluidsruimte van het nabijgelegen gezoneerde industrieterrein.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Zaandam Noord met plangebied rood omlijnd

Volgens het Parapluplan Parkeren Zaanstad geldt bij het bouwen van gebouwen dat er voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gemaakt op die plek of in de directe omgeving daarvan, in of buiten het plangebied. Voldoende betekent dat er wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die staan in de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 of de wijzigingen daarvan.

Het Paraplubestemmingsplan woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur regelt toeristische verhuur van en Bed & Breakfast in woningen en er zijn regels opgenomen over het splitsen en omzetten van woningen. Van omzetting is sprake als zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen worden omgezet, ook wel kamergewijze verhuur genoemd.

Dit bestemmingsplan geeft het kader voor de toekomstige bouw- en gebruiksmogelijkheden van het gebied.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting maakt deel uit van het bestemmingsplan Slachthuisstraat 67 en 67a, Zaandam. De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding staan. Deze gaat onder meer in op de geldende beleidskaders en doet in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlagen bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal, regionaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt thema-specifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Bestaande situatie

De Boerejonkerbuurt is een gemengde wijk met bedrijvigheid, grootschalige winkels, lintbebouwing en leegstaande panden. Het is nog geen volwaardige woonbuurt. De gemeente Zaanstad heeft het Perspectief Kogerveldwijk opgesteld met een doorkijk tot 2040 waarbij ze voor de Kogerveldwijk de ambitie uitspreekt om ongeveer 2.500 woningen toe te voegen. De voorzieningen in de omgeving moeten zowel in omvang als kwaliteit meegroeien met de omgeving (winkels, scholen, zorg, horeca etc.). De wijk Kogerveld heeft goede verbindingen door het station Zaandam Kogerveld en de snelwegen A8 en A7 zijn nabij. De herontwikkeling van het gebied moet bijdragen aan het terugdringen van het grote woningtekort binnen bestaand stedelijk gebied.

Het plangebied aan de Slachtuisstraat 67 en 67a is ongeveer 4.200 m² groot. Het voormalige schoolgebouw aan de Slachthuisstraat 67 wordt nu tijdelijk verhuurd voor opslag en als werkunits. Het gebouw op nummer 67a is in gebruik als verenigingsgebouw en wordt daarnaast verhuurd voor overige activiteiten.

Afbeelding 3: Luchtfoto huidige situatie

2.2 Aanloop bestemmingsplan

In deze paragraaf is omschreven vanuit welke achtergrond dit bestemmingsplan is opgesteld. Deze (onderzoeks-)geschiedenis loopt van de Analyse Kogerveldwijk (2017), via het Perspectief Kogerveldwijk 2040 (2019) en de Strategienota Kogerveldwijk (2020), naar het Ruimtelijk Programma van Eisen Slachthuisstraat 67 en 67a (2021). Het Ruimtelijk Programma van Eisen maakte de start van het bestemmingsplan mogelijk, waarna er verschillende (beleidsmatige) keuzes en verdere onderzoeken zijn gedaan. De behandeling van de verschillende stukken is in deze paragraaf chronologisch opgenomen. De verschillende studies en beleidsstukken zijn over de loop van een aantal jaren tot stand gekomen. Hierbij is sprake geweest van voortschrijdend inzicht en ontwikkelingen, waardoor in de verdere uitwerking op ondergeschikte onderdelen bijstellingen hebben plaatsgevonden. De stukken bouwen dus op elkaar voort.

2.2.1 Analyse Kogerveldwijk (2017)

In 2017 is de start gemaakt voor het opstellen van een gebiedsstrategie voor de Kogerveldwijk. Deze gebiedsstrategie bevat onder andere een analyse van wat er speelt in dit gebied, een schets van het eindperspectief (met de mogelijkheden) van het gebied (maatschappelijk en fysiek) en een strategie om daar te komen. De eerste stap van deze strategie was een analyse. Deze analyse is in december 2017 vastgesteld door de gemeenteraad.

Uit de analyse is gebleken dat Kogerveldwijk alle mogelijkheden heeft om een bijdrage te leveren aan de doelstellingen van verdere verstedelijking van Zaanstad. Op een aantal plekken in de wijk komt ruimte beschikbaar voor ontwikkeling, bijvoorbeeld door leegstand op bedrijventerreinen, vertrek van bedrijven en verplaatsing van sportverenigingen. Dit deel van Zaanstad is ook erg goed ontsloten. Midden in de wijk ligt station Zaandam Kogerveld, met directe treinverbindingen naar bijvoorbeeld Amsterdam Sloterdijk en Schiphol. De snelwegen A8 en A7 zijn vlakbij en er is een HOV (hoogwaardig openbaar vervoer) busverbinding) met Amsterdam. Het nadeel is dat al die grote infrastructuur het ook moeilijker maakt om van de ene buurt naar de andere te komen en bewoners last hebben van uitlaatgassen of fijnstof. Het vraagt om zorgvuldigheid en creativiteit om te komen tot een duurzame en gezonde leefomgeving in de Kogerveldwijk.

De bewoners van de Boerejonker- en Slachthuisbuurt vormen een hechte gemeenschap. De bewoners zetten zich in voor de buurt. Ze zorgen ervoor dat de wijkpunten op de agenda van de gemeente komen staan. De bewoners voelen de urgentie dat er iets moet gebeuren, zeker nu de scholen die in de strook direct ten zuiden van de A8 stonden, zijn vertrokken en steeds meer bedrijfsgebouwen leeg staan. Verloedering ligt op de loer als niet wordt ingegrepen.

Mensen die de Boerejonkerbuurt bezoeken voelen zich verloren in de wijk. De historische Oostzijde voelt niet prettig. Dit komt door de dichte bedrijfsgebouwen die het zicht op de Zaan wegnemen en waar wonen aan de straat vaak ontbreekt. Geen voordeur, geen spelende kinderen, geen reuring. Hetzelfde geldt voor de Slachthuisstraat en de Cornelis van Uitgeeststraat die ook bijna overal doodlopen of met een haakse bocht in een volgende straat overgaan of stuiten op de spoordijk of de A8. Er is veel winst te behalen door onbebouwde straathoeken aan te pakken, waardoor de uitstraling van twee straten tegelijk kan worden verbeterd.

2.2.2 Perspectief Kogerveldwijk 2040 (2019)

Op 28 mei 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Perspectief Kogerveldwijk 2040. Deze perspectiefnota bevat de uitgangspunten voor de ontwikkeling van de Kogerveldwijk en is onderdeel van MAAK.Zaanstad. Door uitvoering van het Perspectief Kogerveldwijk 2040 wordt een wijk gemaakt waar mensen willen wonen, werken, spelen en sporten. Een wijk die goed bereikbaar is, waar buurten goed met elkaar verbonden zijn en er zicht is op de Zaan. Een wijk die ruimte biedt aan nieuwe woon-werkmilieus. De vastgestelde zes strategische opgaven als vertrekpunt voor de Zaanse omgevingsvisie zijn:

• verstedelijking;
• kansengelijkheid;
• gezondheid;
• economische activiteiten en werkgelegenheid;
• duurzaamheid; en
• veiligheid.

Dit leidt voor de Kogerveldwijk tot de volgende concrete uitgangspunten:

• Meer woningen als basis voor betere voorzieningen en meer doorstroming van bewoners;
• Betere verbindingen, ook tussen buurten;
• De buurten houden elk hun eigen karakter;
• Bedrijvigheid ruimte blijven bieden;
• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid;
• Minder ongelijkheid, iedereen doet mee; en
• De ontwikkeling van de wijk is een groeimodel.

Voor de Kogerveldwijk zal gezamenlijk worden toegewerkt naar het volgende: 'De Kogerveldwijk is een wijk waar je met plezier woont, werkt, sport en speelt. Het is een genoegen om van de ene buurt naar de andere te wandelen en uit te kijken over de Zaan, of op een bankje te genieten van reuring en spelende kinderen. Het is een toekomstbeeld dat nu nog ver weg lijkt. Maar ook in 2040 is het in de Kogerveldwijk goed wonen en werken en is het een even bereikbare als duurzame, een gezonde én veilige en vooral inclusieve wijk.'

Het Perspectief Kogerveldwijk 2040 biedt ruimte aan transformatie van bedrijfslocaties voor de bouw van 2.000- 2.500 nieuwe woningen in een verschillend aanbod. Het gaat om 600-750 sociale huurwoningen, 300-375 middeldure huurwoningen en 1.100-1.375 koopwoningen in verschillende prijsklassen. Op deze manier wordt het woningaanbod verbreed en het draagvlak voor extra voorzieningen vergroot. Voor de Boerejonkerbuurt is de herontwikkeling van de Jufferstraat en omgeving als één van de opgaven tot en met 2025 genoemd.

De versterking van de kwaliteit van de leefomgeving wordt nagestreefd door het versterken van basisvoorwaarden als duurzaamheid en gezondheid. En door het maken van voorzieningen voor een betere kwaliteit van leven voor de inwoners van de Kogerveldwijk.

Er wordt ruimte gemaakt voor bestaande en nieuwe bedrijvigheid die zich goed verhoudt tot wonen, vooral door de milieucontouren zoveel mogelijk te verkleinen.

Door het aanpakken van de infrastructuur wordt de wijk beter bereikbaar, de buurten worden onderling beter met elkaar verbonden (onder andere door extra en veilige routes tussen Kogerveldbuurt en Boerejonkerbuurt) en het openbaar vervoer en langzaam verkeersverbindingen van en naar de wijk worden verbeterd. Nog te bepalen te nemen nodige parkeermaatregelen zijn ook onderdeel van dit pakket.

De openbare ruimte wordt zo ingericht dat de verblijfskwaliteit, veiligheid, gezondheid en klimaatbestendigheid worden verbeterd. Bij de inrichting van de wijk worden de verkeersveiligheid en sociale veiligheid verbeterd. Vooral het ontwikkelen van een stratennetwerk dwars op de Zaan en het openbreken van het zicht op de Zaan langs de Oostzijde zijn belangrijke principes. Hierbij wordt rekening gehouden met het behoud van cultuurhistorische waarden. In deze straten worden voordeuren aan de openbare ruimte gemaakt. Op deze manier ontstaat er meer levendigheid op straat en een woonomgeving waar het fijn is om te verblijven en te ontmoeten.

In het Perspectief Kogerveldwijk 2040 is omschreven dat er langs de Dr. H.G. Scholtenstraat ruimte is voor hogere bebouwing met een hoogte accent op de kavel van de Slachthuisstraat van maximaal 12 bouwlagen. In het Ruimtelijk Programma van Eisen Slachthuisstraat is dit nader uitgewerkt en is een gebouwaccent van maximaal 13 lagen als ruimtelijk aanvaardbaar aangemerkt. Het vormt een pronkstuk op de noordoostelijke hoek van de Boerejonkerbuurt.

2.2.3 Strategienota Kogerveldwijk (2020)

In juni 2020 is de Strategienota voor de Kogerveldwijk vastgesteld. Met de Strategienota Kogerveldwijk wordt het Perspectief Kogerveldwijk 2040 geconcretiseerd. Voor de gemeente staat voorop dat er – naast een financieel haalbare businesscase – ook sprake moet zijn van een bijdrage aan het collectieve belang voor de buurt: een afgewogen woningprogramma, de realisatie van commerciële en maatschappelijke voorzieningen, goede verbindingen tussen de buurten en de omliggende wijken en een mooi ingerichte en klimaatbestendige openbare ruimte. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de zes strategische opgaven van de Zaanse omgevingsvisie: verstedelijking; kansengelijkheid, gezondheid, economische activiteiten en werkgelegenheid, duurzaamheid en veiligheid.

In het kader van de strategie worden door de gemeente in samenspraak met initiatiefnemers een uitwerkingskaart opgesteld voor de toekomstige kavels. De lopende ontwikkelingen worden opgenomen in deze uitwerkingskaart. De uitwerkingskaart biedt houvast aan eigenaren, ontwikkelaars en de gemeente zelf, bij het afsluiten van intentieovereenkomsten en bij de opstelling van stedenbouwkundige plannen voor herontwikkelingen. Zij zullen aan de gemeenteraad ter vaststelling worden aangeboden.

Betekenis voor het project

Met de voorgenomen ontwikkeling op de locatie Slachthuisstraat 67 en 67a wordt invulling gegeven aan een deel van het voorgenomen woningbouwprogramma in Kogerveldwijk waarbij met de woningen wordt gericht op verschillende doelgroepen. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor een maatschappelijke voorziening, een sportschool en/of kantoren. Voor de locatie wordt een uitwerkingskaart opgesteld.

2.2.4 Ruimtelijk Programma van Eisen Slachthuisstraat 67 en 67a (2021)

Het college heeft in decemer 2021 het Ruimtelijk Programma van Eisen Slachthuisstraat 67 en 67a (RPvE) vastgesteld. Voor het RPvE zijn ook een massastudie, een cultuurhistorische verkenning en een akoestisch onderzoek geluidhinder weg- en industrielawaai uitgevoerd. Het RPvE is als bijlage bij de planregels opgenomen (zie Bijlage bij de regels, bijlage 2).

In het RPvE is vastgesteld waaraan de woningbouwplannen moeten voldoen. Het gaat onder andere om de opzet van de bebouwing, het type en aantal woningen en de eisen voor klimaatadaptatie en duurzaamheid. Er is rekening gehouden met verschillende randvoorwaarden, waaronder geluidhinder.

2.3 Planbeschrijving

De herontwikkeling van deze locatie heeft betrekking op de realisatie van een gebouw met maximaal 164 woningen. Van het totaal aantal te realiseren woningen bestaat minimaal 30% uit sociale woningbouw. De overige woningen bestaan uit middenhuur (30%) en vrije sectorhuur. De middeldure huurwoningen voldoen aan de richtlijnen voor middeldure huur zoals deze zijn vastgesteld door het college in mei 2019 (Sturing op woonprogrammering van betaalbare huur- en koopwoningen). De belangrijkste doelgroepen waar het plan zich op richt zijn jonge en oudere één- en tweepersoonshuishoudens.

Uitgangspunt is de realisatie van een hoogwaardig woongebouw omgeven door veel groen. Het vormt een stedelijke gevelwand langs de Dr. H.G. Scholtenstraat waar op de begane grond ruimte komt (maximaal 300 m2) voor een maatschappelijke voorziening, een sportschool en/of kantoren. Deze kan worden ingevuld met functies welke ondersteunend kunnen zijn voor de wijk en haar bewoners.

Het gebouw krijgt een grote gemeenschappelijke tuin aan de zuidzijde. De meeste woningen zijn met grote openingen op deze tuin gericht of op de Zaan. Aan de noordkant zorgt een dove gevel (een gevel zonder te openen deuren en ramen) ervoor dat er geen overlast van de A8 aan de woningen wordt veroorzaakt. Bovendien wordt met de realisatie van het gebouw een wand langs de A8 gerealiseerd waarmee wordt bijgedragen aan de geluidsreductie in het gebied.

De hoogte van het gebouw zal aflopen richting het westen. De maximum bouwhoogte bedraagt aan de oostzijde maximaal 42 meter. De maximale bouwhoogte van het westelijk bedraagt aan de zuidzijde 24 meter en ten noorden daarvan 27 meter. In het middeldeel bedraagt de maximale bouwhoogte 32 meter. In afbeelding 4 en afbeelding 5 zijn de situatietekening en indicatieve visualisatie weergegeven.

Het gebouw wordt grotendeels uit hout opgebouwd. Vanuit de wens voor een zo kort mogelijke bouwtijd, het terugdringen van de fijnstof emissie en het maken van een gezonde woonomgeving wordt een modulair en circulair gebouw ontworpen. Dit houdt in dat de woningen geprefabriceerd worden in de fabriek en geassembleerd op de bouwplaats.

De gemeente Zaanstad heeft het project aan de Slachthuisstraat aangewezen als project om bij te dragen aan de kennisontwikkeling voor circulair bouwen. Het gebouw is alzijdig ontworpen en zal een pronkstuk gaan vormen op de noordoostelijke hoek van de Boerejonkerbuurt.

Het plangebied ligt in een groene zone langs het fietspad dat de Boerejonkerbuurt verbindt met de rest van de Kogerveldwijk, de Jagersplas en het Kalf. De ambitie is om deze route weer aantrekkelijk te maken en het groen te verbinden met de rest van de Boerejonkerbuurt. Het fietspad zal aangepast worden tot auto-ontsluiting voor de locatie Slachthuisstraat 67 en 67a.

Het gebouw zal aardgasloos worden ontwikkeld. Voor deze ontwikkeling zullen de BENG-normen (Bijna Energieneutraal) van toepassing zijn. Er zullen waar mogelijk zonnepanelen op het dak worden uitgevoerd. Dit wordt meegenomen in de ontwikkeling van het project en het energieconcept. De gemeente Zaanstad voert ook verkenningen uit naar de mogelijkheden voor toekomstige warmtevoorzieningen en alternatieve warmtebronnen per gebied.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein aan de noordzijde van het gebouw. Hier worden parkeerplaatsen op maaiveld en op een parkeerdek gerealiseerd.

Afbeelding 4: Situatietekening toekomstige situatie (indicatief)

Afbeelding 5: Visualisatie voorzijde toekomstige situatie (indicatief)

Maatregelen ter reductie van de geluidbelasting worden zoveel mogelijk bouwkundig opgelost. Dit is mogelijk door de gebouwdelen zo te dimensioneren dat er een optimale afscherming wordt bereikt door de gebouwdelen zelf. Op deze manier worden zoveel mogelijk geluidsluwe binnenzijden gecreëerd. Feit blijft dat aan de buitenzijde van het gebouw op veel gevels de maximaal toelaatbare geluidsbelasting wordt overschreden (zie paragraaf 3.13). Dit wordt opgelost door aan de noordzijde de galerijen te positioneren achter een afgeschermde (vliesgevel). Daarnaast zijn er geluidsloggia’s noodzakelijk waar verblijfsruimtes grenzen aan de geluid belaste zijde. De bouwdelen worden zo opgebouwd dat ze in verschijning en schaalbebouwing als separate bouwdelen herkenbaar en leesbaar zijn. Hiermee wordt voorkomen dat er een massieve wand ontstaat.

Hoofdstuk 3 Planonderbouwing

3.1 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) vormen in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. Als gevolg hiervan moet iedere gemeente aandacht besteden aan de archeologie op haar grondgebied en dit aspect verwerken in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke instrumenten.

De Archeologienota Zaanstad 2009 bevat de uitgangspunten van de vernieuwde Monumentenwet 1988. In de nota staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aangeeft. Aan omgevingsvergunningen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Die eisen staan in projectbesluiten en ontheffingen van het bestemmingsplan.

Betekenis voor het project

Volgens de Nota Archeologie heeft de te ontwikkelen locatie geen archeologisch verwachtingswaarde. Ook op de door het college vastgestelde Cultuurhistorische waardenkaart 2006, is de locatie niet aangemerkt als een gebied dat archeologische waarden bevat. Een archeologisch onderzoek is dus niet nodig. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2 Cultuurhistorische waarden

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) bevat een bestemmingsplan een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

In de gemeentelijke Erfgoedstrategie (2019-2023) staat aangegeven dat het behouden en mogelijk versterken van de kwaliteit en identiteit bij (gebieds)ontwikkeling uitgangspunt is en dat erfgoed als basis genomen wordt bij transformaties en verdichtingsopgaven van ontwikkelgebieden. Ook worden cultuurhistorische waarden in stedenbouwkundige kaders voor ontwikkeling opgenomen. In het beleid “Identiteit van Zaanstad” staat dat de karakteristieke bebouwing langs de dijken, linten en paden wordt gekoesterd en behoud en herstel van de historische bebouwing wordt gestimuleerd.

Betekenis voor het project

De gemeente Zaanstad neemt bij de verschillende plannen waarbij de bestemming wijzigt of sloopnieuwbouw plaats vindt de cultuurhistorische waarde mee in de afweging voor de plannen.

De Slachthuisbuurt bestond uit drie zones: het slachthuis, de woonbuurt en het scholencluster. Het slachthuis is ontstaan rond 1927 toen het besluit kwam om een streekslachthuis op te richten. In 1935 is het slachthuis geopend. Rondom het slachthuis zijn arbeiderswoningen gebouwd. In de jaren '60 werden naast het slachthuis scholen opgericht voor zwakbegaafden.

Bureau Steenhuis Meurs heeft onderzoek uitgevoerd naar de cultuurhistorische waarde van het gebied en de specifieke situatie aan de Slachthuisstraat (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 2 bij de toelichting). Het rapport beschrijft de mate van eigenheid en samenhang in de Slachthuisbuurt bestaande uit drie eigen werelden: de woonbuurt (Hondemanstraat), de scholenstrook (huidige bebouwing langs de A8) en het slachthuissterrein. De zones hebben duidelijke grenzen, entrees en een eigen sfeer.

De gemeente heeft met een cultuurhistorische verkenning (CHV) d.d. januari 2021 (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 2 bij de toelichting) een verdiepingsslag gegeven aan het eerdere onderzoek. In de CHV van januari 2021 wordt de waarde van de samenhang van de verschillende zones in de Slachthuisbuurt met de vroeg 20ste eeuwse woningbouw, de overblijfselen van het slachthuis en de scholenstrook als stedenbouwkundige wijk geheel positief gewaardeerd. De gelaagdheid in de buurt, de combinatie van wonen en werken en de verschillende stedenbouwkundige zones worden door de gemeente ook als positief gewaardeerd. Dit geldt ook voor de panden op de kavels aan de Slachthuisstraat 67 en 67a.

Door de wijk heen zijn verschillende bomen aanwezig zoals op de groenkaart te zien is. Het meest waardevolle groen bevindt zich binnen het naoorlogse stempel; hier is de groenstructuur onlosmakelijk verbonden met de structuur van het stempel. Privé groen (achter- en voortuinen) zijn er vooral in de dijkbebouwing en de bebouwing van de Slachthuisbuurt.

Op basis van de cultuurhistorische quickscan zijn de volgende aanbevelingen gedaan voor herontwikkeling:

• Versterk de eigenheid van de sferen, verbeter de verbindingen;
• Complementariteit van sferen, schalen en programma;
• Ontwikkel kleinschaligheid en langzaam verkeer aan de westzijde (dus op de Oostzijde);
• Ruimte voor grote schaal aan de westzijde (Slachthuisterrein);
• Groen en openbare voorzieningen versterken.

De bebouwing aan de Slachthuisstraat 67 en 67a doet al sinds lange tijd niet meer dienst als schoolgebouw en heeft door het gewijzigde gebruik veel van haar oorspronkelijke karakter met cultuurhistorische en architectonische waarde verloren. Het terrein ziet er vervallen uit en draagt bij aan een sociaal onveilig gevoel. De ontwikkeling op de Slachthuisstraat wordt gezien als startpunt voor de potentie van de Boerenjonkerbuurt - Noord en verder. Het solitaire alzijdige gebouw in het groen sluit aan bij de cultuurhistorische waarden van de voormalige scholenstrook. Het plan draagt bij aan de (grote) woningbouwopgave van de gemeente Zaanstad en met name de Boerejonkerbuurt. Daarnaast kan het plan een buffer vormen voor het geluid afkomstig van de A8 voor de rest van de wijk. Sloop van de huidige bebouwing is dan ook mogelijk.

De gemeente Zaanstad laat daarom de woningbouwopgave hier voorgaan op het behoud van de cultuurhistorische waarden. Het behoud van het bestaande pand wordt niet geëist. Wel moet de nieuwbouw rekening houden met de overige cultuurhistorische waarden, zoals de karakteristiek van de scholenstrook van alzijdige bebouwing in het groen.

3.3 Stedenbouwkundige / landschappelijke uitgangspunten

Een bestemmingsplan dient inzicht te geven op welke wijze met de voorgenomen ontwikkeling rekening wordt gehouden met de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur.

Betekenis voor het project

Uitgangspunt is de realisatie van een hoogwaardig woongebouw omgeven door veel groen. Het vormt een stedelijke gevelwand langs de Dr. H.G. Scholtenstraat en de A8 waar op de begane grond ruimte komt (maximaal 300 m2) voor een maatschappelijke functie (bijvoorbeeld een buurtcentrum of zorggerelateerde functie), een sportschool en/of kantoren.

Het gebouw krijgt een grote gemeenschappelijke tuin aan de zuidzijde. De meeste woningen zijn met grote openingen op deze tuin gericht of op de Zaan. Aan de noordkant zorgt een dove gevel (een gevel zonder te openen deuren en ramen) ervoor dat er geen overlast van de A8 aan de woningen wordt veroorzaakt. Bovendien wordt met de realisatie van het gebouw een wand langs de A8 gerealiseerd waarmee wordt bijgedragen aan de geluidsreductie in het gebied.

Omdat het gebouw grotendeels uit hout wordt opgebouwd krijgt het een duurzame uitstraling. Het gebouw is alzijdig ontworpen en zal een pronkstuk gaan vormen op de noordoostelijke hoek van de Boerejonkerbuurt.

Het plangebied ligt in een groene zone langs het fietspad dat de Boerejonkerbuurt verbindt met de rest van de Kogerveldwijk, de Jagersplas en het Kalf. De ambitie is om deze route weer aantrekkelijk te maken en het groen te verbinden met de rest van de Boerejonkerbuurt. Met de toevoeging van groen in het plangebied grenzend aan het trottoir en het fietspad aan de Slachthuisstraat, wordt de langzaam verkeersroute versterkt. Het fietspad wordt geschikt gemaakt voor de ontsluiting van de locatie Slachthuisstraat 67 en 67a met de auto.

3.4 Wonen

Zowel door Zaanstad als vanuit de metropoolregio is onderzoek gedaan naar de woon- en woningbehoefte in Zaanstad en de regio. Ook door de toenemende woningbehoefte in Amsterdam is de druk op de woningmarkt in Zaanstad groot. Uit het regionale Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 volgt dat als het om woningbehoefte gaat er een groot tekort aan harde plancapaciteit is. Zowel regionaal onderzoek (Wonen in de Metropoolregio Amsterdam, WiMRA) als de monitor woningbouw van de provincie Noord-Holland (2021) bevestigen het tekort aan woningen in Zaanstad en de regio.

Door de snel groeiende behoefte in de periode 2015-2025 is afgesproken de woningbouwproductie te versnellen. Voor de komende jaren betekent dit een verhoging van de bouwproductie in Zaanstad naar 1.000 woningen in een jaar.

Om omliggende landschappelijke waarden te ontzien heeft Zaanstad als uitgangspunt dat nieuwe woningen alleen worden gebouwd binnen de stedelijke contour. Er is uitdrukkelijk voor intensiveren en transformeren van bestaand stedelijk gebied gekozen.

Om tegemoet te komen aan de vraag van de verschillende groepen woningzoekenden is meer aanbod nodig in alle typen en prijsklassen woningen. Zaanstad streeft naar een veelzijdig en kwalitatief woningaanbod, zodat er op woongebied voor iedereen – jong en oud, huurders en kopers, mensen met een krappe en een ruimere beurs, huidige én nieuwe bewoners - wat wils is.

Het woningbouwplan aan de Slachthuisstraat 67 en 67a, in de voor transformatie aangewezen Boerejonker- en Slachthuisbuurt, is in overeenstemming met en een vervolg op de hiervoor genoemde basisuitgangspunten. Het gaat hier om een transformatie en verdichting binnen de stedelijke contour voor woningen waaraan een duidelijke behoefte is, zoals ook blijkt uit paragraaf 3.10.

3.5 Maatschappelijke functies

Op de locatie zijn in de huidige situatie gebouwen van de voormalige school 't Anker aanwezig. De gebouwen aan de Slachthuisstraat 67 worden momenteel gebruikt voor opslag en als werkunits. Het gebouw aan de Slachthuisstraat 67a is in gebruik als verenigingsgebouw.

In de nieuwbouw is in de plint langs de Dr. H.G. Scholtenstraat plek voor maximaal 300 m² aan maatschappelijke voorzieningen. Dit gaat om een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak met in combinatie met eventueel een sportschool en/of kantoren (zie paragraaf 3.6). Deze ruimte kan worden ingevuld met functies welke ondersteunend kunnen zijn voor de wijk en haar bewoners. Te denken valt aan zorggerelateerde functies of een buurtcentrum.

3.6 Economische functies

In het plangebied zijn nu enkele tijdelijke economische functies aanwezig. Deze zullen verdwijnen door de voorgenomen sloop van de bebouwing. In het plangebied zijn economische functies mogelijk. Het gaat om kantoorruimte en/of sportschool in de plint van het nieuwe gebouw tot maximaal 300 m². Dit gaat om een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlak met maatschappelijke voorzieningen (zie paragraaf 3.5).

Ook mogen woningen voor een deel worden gebruikt voor beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, net als op andere plekken in Zaanstad.

3.7 Groen en openbare ruimte

In de huidige situatie is nauwelijks sprake van openbaar groen. In de Boerejonker- en Slachthuisbuurt zijn verder ook weinig groenvoorzieningen en ontmoetingsplekken aanwezig. Wel staan er verschillende bomen.

De groene zone met de grote bomen blijft behouden. Deze zone wordt uitgebreid met een groene invulling aan de zuidzijde van het gebouw welke vanaf de Slachthuisstraat openbaar toegankelijk wordt. Bij de inrichting en keuze van beplanting zal aandacht worden geschonken aan zowel de biodiversiteit als de woonkwaliteit.

3.8 Verkeer en parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan inzicht te geven in de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van verkeer en parkeren.

Betekenis voor het project

Verkeer

De locatie aan de Slachthuisstraat heeft een zeer goede bereikbaarheid. De locatie ligt aan een doorgaande fietsroute die de Boerejonkerbuurt verbindt met de rest van de Kogerveldwijk, de Jagersplas en het Kalf. De halte van bus 391 aan de Dr. H.G. Scholtenstraat ligt op loopafstand. Vanaf daar vertrekken elk kwartier bussen naar NS-station Zaandam-Kogerveld, de Peperstraat, en verder naar het Centraal Station in Amsterdam. Er liggen voorstellen om op deze route een hoogwaardiger type verbinding te introduceren.

Het NS-station Kogerveld ligt op 600 meter afstand. Vandaar vertrekken elk half uur sprinters naar Hoorn en naar Sloterdijk-Schiphol-Leiden. Ook met de auto is de locatie goed bereikbaar. De Dr. H.G. Scholtenstraat biedt toegang tot de A7 en A8.

De toekomstige ontsluiting van het plan gaat via de Dr. H.G. Scholtenstraat. Hiermee wordt de Boerejonkerbuurt Noord niet belast met de extra verkeer vanuit de ontwikkeling van het plangebied aan de Slachthuisstraat 67 en 67a.

Afbeelding 6: Verkeersontsluiting

Parkeren

Tussen de bebouwing en de A8 zal gelegenheid tot parkeren worden gecreëerd. De nabijheid van het station en de ambitie van de gemeente voor herinrichting van het stationsgebied nodigen uit om op een andere manier naar mobiliteit te kijken. De nabijheid van het station en de mogelijkheid tot deelmobiliteit is een kans voor het reduceren van het aantal parkeerplaatsen in het gebied.

Voor de eigen parkeerbehoefte van bewoners wordt uitgegaan van een parkeernormering passend bij een binnenstedelijke ontwikkeling (zeer stedelijk B) en bij de woningtypolgie en het huursegment. Voor bezoekers wordt de gebruikelijke norm van 0,3 parkeerplaats per woning gehanteerd. Daarnaast is er rekening gehouden met dubbelgebruik.

Hieronder is een overzicht opgenomen van de parkeerberekening op basis van het voorlopig ontwerp. Hieruit volgt dat kan worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen wordt dit opnieuw getoetst.

Rekening houdend met deelgebruik kan de het aantal parkeerplaatsen terug gedrongen worden tot maximaal 103 parkeerplaatsen. (zie Bijlagen A (bestemmingsplan)bijlage 4 bij de toelichting).

Er zijn 70 parkeerplaatsen opgenomen op het maaiveld. Door het realiseren van een extra parkeerdek tussen het gebouw en de A8 kan het restant van 33 parkeerplaatsen worden meegenomen in de planvorming. Het parkeerdek zal tenminste achter de rooilijn van de hoofdbebouwing worden gerealiseerd en worden mee ontworpen in het totale volume. Hiermee kan de parkeerbehoefte opgelost worden op de eigen kavel. Van de aan te leggen parkeerplaatsen zal minimaal twintig procent worden voorzien van laadvoorzieningen met een aansluitwaarde van minimaal 24 KW.

In november 2021 is het Zaans Mobiliteitsplan (ZMP) vastgesteld. Het ZMP benoemt de Kogerveldwijk als A-gebied zijnde centrumgebied. De ambitie is om de ruimtelijke kwaliteit te vergroten, de fietser en voetganger staan centraal en de bezoeker parkeert zijn auto op afstand. Parkeerregulering is onderdeel van de mobiliteitstransitie waarbij wordt gestimuleerd om op andere vervoerswijzen over te stappen. De gemeente onderzoekt in samenwerking met de overige ontwikkelaars in de Kogerveldwijk de mogelijkheid voor het realiseren van een parkeerhub. Het bezoekersparkeren zou in de toekomst in een hub ondergebracht kunnen worden.

Met het toekomst perspectief uit het Zaans Mobiliteitsplan is in de planvorming van de Slachthuisstraat geen rekening gehouden. Echter biedt het zeker een kans om, door bijvoorbeeld het toevoegen van meer deelauto’s en het parkeren van bezoekers op afstand, meer ruimtelijke kwaliteit te kunnen toevoegen. Op het moment dat parkeerregulering wordt ingevoerd in de Boerejonkerbuurt, krijgen bewoners van de Slachthuisstraat 67 en 67a geen parkeervergunning voor op straat.

Voor het fietsparkeren gelden de volgende normen.

Er zijn 49 individuele bergingen opgenomen in het plan, met ruimte voor het stallen van de fietsen voor de woningen groter dan 50m2 (zijnde type L en XL). Voor de overige woningen is een gezamenlijke fietsenstalling opgenomen met een capaciteit van ongeveer 224 plekken. Hierin zit dus een ruime overmaat zodat er ook voldoende ruimte is voor het stallen van bijzondere voertuigen als bakfietsen, scooters en scootmobielen.

Voor bezoekers wordt er rekening gehouden met 0,5 fietsen per woning dus in totaal maximaal 80 fietsplekken. Hiervoor zal een zone aan de achterzijde van het gebouw worden aangewezen waar fietsen gestald kan worden door middel van bijvoorbeeld fietsnietjes of (dubbele) fietsenrekken.

Bij de entree van de voorgenomen sociaal-maatschappelijke ruimte worden ook rekening gehouden met het stallen van fietsen voor bezoekers. Bijvoorbeeld door middel van het plaatsen van fietsnietjes. Er is rekening gehouden met ongeveer 15 bezoekersplekken. Dit kan, afhankelijk van de invulling van deze ruimte, nog worden bijgesteld.

3.9 Water

De watertoets is een verplicht onderdeel van een bestemmingsplan. Dit brengt in beeld wat de effecten van de ontwikkeling op de waterhuishouding zijn. Het gaat hier zowel om de waterkwaliteit als waterkwantiteit. Het streven is om water (regen-, afval-, grond- en oppervlaktewater) zo veel mogelijk op een goede manier in te passen in het bestemmingsplan.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Betekenis voor het project

Voor het plan is advies aangevraagd bij HHNK in het kader van de watertoets via www.dewatertoets.nl. Er geldt een normale procedure in verband met de toename aan verhard oppervlak.

Waterkwantiteit

Er geldt op grond van de regels van de Keur een compensatieplicht vanaf een toename aan verharding van 800 m2. Die toename aan verharding heeft te maken met het versneld afvoeren van regenwater richting het watersysteem.

In de huidige situatie is het plangebied voor 1.022 m2 bebouwd en 1.262 m2 verhard. Het totaal aan verhard oppervlak bedraagt ongeveer 2.184 m2. In de toekomstige situatie bedraagt het verhard oppervlak ongeveer 3.167 m2. Omdat sprake is van een toename aan verhard oppervlak dat groter is dan 800 m2 zijn compenserende maatregelen noodzakelijk. Mogelijk dat een deel van de verharding als halfverharding kan worden gerealiseerd. Waar mogelijk worden waterretentiebakken in de dakvlakken of onder het maaiveld aangebracht. Hier vindt nader afstemming over plaats met HHNK.

Waterkwaliteit en riolering

Uitgangspunt is dat een gescheiden rioolstelsel wordt aangelegd. De ambitie van het hoogheemraadschap en de gemeente is om 100% van het hemelwater van nieuwe oppervlakken te scheiden van het afvalwater. Toepassing van uitloogbare materialen, zoals koper, lood en zink zal zoveel mogelijk worden voorkomen.

Klimaatadaptatie

De gebiedsontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van het Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2026 van de gemeente Zaanstad. In het plan worden verschillende klimaatadaptieve maatregelen genomen. Bij de ontwikkeling van het project aan de Slachthuistraat zullen passende maatregelen worden genomen om wateroverlast te voorkomen. Concreet betekent dit dat er veel groen wordt gerealiseerd waarmee wordt bijgedragen aan de mogelijkheid voor vertraagd afvoeren van hemelwater en wordt hittestress voorkomen. Weloverwogen materiaalkeuze zal hier verder aan bijdragen. Met waterretentiebakken in de dakvlakken of onder het maaiveld kan extreme neerslag worden opgevangen. Door hemelwater zoveel mogelijk op het perceel vast te houden, kan dat benut worden voor het groen.

3.10 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Bro. Deze ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. Een bestemmingsplan doorloopt de treden van deze ladder. De ladder richt zich op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte en is alleen relevant als sprake is van 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Bij zo'n ontwikkeling bevat de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de actuele regionale behoefte hieraan. Als het gaat om een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt ook een motivering opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Betekenis voor het project

Het project heeft betrekking op maximaal 164 woningen en maximaal 300 m2 aan maatschappelijke voorzieningen, een sportschool en/of kantoren. Voor de 300 m2 aan niet-woonfuncties geldt dat het bestemmingsplan deze al toestaat. De toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarom alleen noodzakelijk voor de woningbouw.

Woningbehoefte

Zaanstad zet uitdrukkelijk in op het huisvesten van de eigen bevolking en heeft tevens binnen de Stadsregio (SRA) een huisvestingstaak en bouwopdracht in verband met de bevolkingsgroei in de regio. Vanuit de SRA de vraag voor een versnellingsopgave van 1.000 woningen per jaar voor Zaanstad gekomen. De gemeentelijke ambitie sluit hier bij aan.

Uit het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid blijkt dat in de Zaanstreek, waaronder Zaanstad, een grote behoefte is aan woningen. In Zaanstad is er een behoefte aan woningen in alle woonsegmenten. Met name is er behoefte aan woningen in het middeldure en betaalbare koop- en huursegment. Daarnaast vinden veel mensen het belangrijk om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Geschikte woningen, voor onder andere senioren, zijn daarvoor noodzakelijk. Met de beoogde ontwikkeling van 164 woningen wordt ingespeeld op de behoefte en is de ontwikkeling in lijn met het beleid.

Het Regionaal Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 toont aan dat in de marktregio Zaanstreek-Waterland (inclusief Amsterdam) voor de periode 2021 - 2030 wat woningbehoefte betreft een tekort aan harde plancapaciteit aanwezig is van 24.300 woningen. De zachte potentiële plannen kunnen theoretisch in een groot deel van de vraag voorzien, maar lang niet al deze potentiële binnenstedelijke plannen kunnen en zullen ook binnen de geplande termijn tot productie komen. De voorgenomen woningbouw in het plangebied geeft invulling aan de aanwezige behoefte.

Bestaand stedelijk gebied

De ladder schrijft voor dat bekeken moet worden of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bestaand stedelijk gebied: 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Ondanks dat de gronden momenteel braak liggen, kan de locatie op basis van de voormalige bedrijvigheid in het plangebied en de ruime mogelijkheden die de bouwverordening biedt wat betreft bouwen en gebruik, worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Met het plan wordt aangesloten bij het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking waarbij de woningbehoefte zoveel mogelijk binnenstedelijk moet worden ingevuld. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.11 Duurzaamheid

Een duurzame ontwikkeling in algemene zin betekent het beperken van de impact op klimaatverandering met meerwaarde voor de eindgebruiker, zowel voor huidige als voor komende generaties. Het klimaat verandert. Dit heeft vooral gevolgen voor de stedelijke omgeving. Wateroverlast komt heviger en frequenter voor en piektemperaturen bij hittegolven worden langduriger. De klimaatverandering maakt dat aanpassingen in de leefomgeving nodig zijn om duurzaam en toekomstbestendig te kunnen blijven wonen, werken en recreëren.

Volgens het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (2018) is het doel om Nederland voor 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en water robuust in te richten. Om Nederland klimaatbestendig te maken, is vergroening een belangrijke maatregel. Klimaatadaptatie kan tevens een stevige impuls geven aan biodiversiteit. En ook het Groen- en waterplan Zaanstad (2018) wijst erop dat klimaat adaptieve en compenserende maatregelen (inrichting, gebouwen en beheer) nodig zijn om te voldoen aan veiligheidseisen bij de verwachte klimaatsverandering, maar ook voor het comfort in gebouwen en de arbeidsproductiviteit van werknemers.

Betekenis voor het project

Voor de ontwikkeling van de Slachthuisstraat zijn duurzaamheidsambities opgesteld. De ambities zijn toegespitst op modulariteit, gezondheid en vraagreductie. Hieronder zijn de ambities per onderdeel aangegeven.

Afbeelding 7: Duurzaamheidsambities

Voor deze ontwikkeling zijn de BENG-normen van toepassing. BENG staat voor Bijna Energieneutraal. De energieprestatie van alle nog te bouwen gebouwen in de Boerejonkerbuurt worden straks op 3 criteria beoordeeld:

• BENG 1: energiebehoefte : = 65,0 kWh/ m2 / jaar
• BENG 2: primair fossiel energiegebruik: = 50,0 kWh/ m2 / jaar
• BENG 3: aandeel hernieuwbare energie: = 40 %

De 3 BENG-eisen dienen allemaal te voldoen aan de grenswaarde.

Het gebouw zal gasloos worden uitgevoerd. De wijze van warmteopwekking wordt nog onderzocht. Waar mogelijk worden zonnepanelen op het dak geplaatst. Dit zal worden meegenomen in de ontwikkeling van het project en het energieconcept. De energievraag zal worden beperkt door slim om te gaan met isolatiewaardes, koude bruggen te voorkomen en aandacht te besteden aan de luchtdichtheid.

De gemeente Zaanstad voert ook verkenningen uit naar de mogelijkheden voor toekomstige warmtevoorzieningen en alternatieve warmtebronnen per gebied.

Vanuit de wens voor een zo kort mogelijke bouwtijd, het terugdringen van de fijnstof emissie en maken van een gezonde woonomgeving wordt een modulair en zo circulair mogelijk gebouw gerealiseerd. De gemeente Zaanstad heeft het project aan de Slachthuisstraat aangewezen als project om bij te dragen aan de kennisontwikkeling voor circulair bouwen.

3.12 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• bedrijven waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt;
• transportroutes (wegen, waterwegen, spoorwegen) waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd;
• ondergrondse buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven staat in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor LPG-tankstations geldt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ook de circulaire effectafstanden externe veiligheid lpg-tankstations.

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen staat het wettelijk kader in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling Basisnet.

De normen voor ondergrondse buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staan in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

In 2008 heeft de gemeente Zaanstad beleid vastgesteld voor de verantwoording groepsrisico (Beleidskader verantwoording groepsrisico gemeente Zaanstad). In het beleid is aangegeven hoe de gemeente omgaat met de verantwoording.

Betekenis voor het project

In het kader van het bestemmingsplan is het aspect externe veiligheid onderzocht (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 5 bij de toelichting). Hieronder wordt ingegaan op risicovolle activiteiten binnen inrichtingen, transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen en transport van gevaarlijke stoffen over de weg.

Risicovolle activiteiten binnen inrichtingen

Het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van Bevi-inrichtingen. De aanwezigheid van risicovolle activiteiten binnen inrichtingen vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen in het plangebied.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van buisleidingen. De aanwezigheid van
buisleidingen met gevaarlijke stoffen vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen op de
planlocatie.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg

Het plangebied is gelegen op 8 meter afstand van rijksweg A8. Over de rijksweg A8 vindt transport plaats van vloeibare brandstoffen (stofcategorie LF1 en LF2), LPG/propaan (stofcategorie GF3) en toxische vloeistoffen (stofcategorie LT2). De omvang van het invloedsgebied van de rijksweg A8 bedraagt 880 meter. Het plangebied is gelegen binnen de 200 meter afstand van de rijksweg A8 en is gelegen in het invloedsgebied van de rijksweg A8.

De voorgenomen ontwikkelingen zijn getoetst aan de normen in het Bevt (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 6 bij de toelichting). Het volgende wordt geconcludeerd:

• Plaatsgebonden risico: Voor het betreffende wegvak van de rijksweg A8 is in bijlage 1 van de Regeling Basisnet een afstand van 0 meter weergegeven voor het plaatsgebonden risico. De normen voor het plaatsgebonden risico vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied;
• Plasbrandaandachtsgebied: voor het betreffende wegvak van rijksweg A8 is in bijlage 1 van de Regeling Basisnet aangeven dat er geen plasbrandaandachtsgebied aanwezig is. De normen voor het plasbrandaandachtsgebied vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied;
• Groepsrisico: het groepsrisico is voor de rijksweg A8 met RBM II berekend voor de bestaande (bestemde) situatie en de nieuw te bestemmen situatie. Het berekende groepsrisico bedraagt voor de bestaande (bestemde) situatie 0,349 maal de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico neemt door de voorgenomen ontwikkeling in de nieuw te bestemmen situatie toe tot 0,529 maal de oriëntatiewaarde (toename van 52%). Op grond van artikel 8 van het Bevt is een verantwoording van het groepsrisico vereist.

Op grond van het Bevt moet in de toelichting bij het ruimtelijke besluit het groepsrisico worden verantwoord en moet worden ingegaan op de aspecten bestrijdbaarheid bij een ongeval met gevaarlijke stoffen op de rijksweg A8 en de zelfredzaamheid van personen in het plangebied. Dit is in de bovengenoemde rapportage beschouwd. Tevens is advies uitgebracht door de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 7 bij de toelichting). De Veiligheidsregio adviseert om bij de besluitvorming over het plan de volgende aspecten mee te wegen:

• 1. de gevaren en gevolgen van een mogelijk ongeval met gevaarlijke stoffen op de A8;
• 2. het handelingsperspectief dat de toekomstige bewoners/gebruikers hebben om zichzelf en anderen in veiligheid te brengen door te schuilen in het gebouw dan wel te vluchten via een veilige route van de risicobron/calamiteit af;
• 3. de hulpdiensten kunnen een ongeval niet voorkomen en richten zich op het helpen van slachtoffers en het veiligstellen van het gebied;
• 4. de bereikbaarheid en bluswatervoorziening te bepalen in overleg met ons team Risicobeheersing.

En om maatregelen in de volgende denkrichtingen te overwegen:

• a. bouwkundige maatregelen treffen, waaronder een centraal afschakelbare ventilatie, aan de woningen en commerciële ruimten;
• b. de bereikbaarheid verbeteren zodat de hulpdiensten ongehinderd, bijvoorbeeld door vluchtende mensen, bij de het gebouw kunnen komen;
• c. voldoende veilige vluchtmogelijkheden, van de risicobronnen af, te realiseren;
• d. gerichte risicocommunicatie aan de toekomstige bewoners/gebruikers over externe calamiteiten en bijbehorende handelingsperspectieven.

Tevens is een apart document opgesteld voor de verantwoording van het groepsrisico (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 8 bij de toelichting).

3.13 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder wordt de geluidbelasting afkomstig van geluidgezoneerde wegen op geluidgevoelige bestemmingen getoetst aan de in de wet opgenomen grenswaarden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening geldt tevens dat de ontwikkeling een goed woon- en leefklimaat bij geluidgevoelige bestemmingen niet in de weg mag staan.

Betekenis voor het project

Het plan is gelegen binnen de invloedssfeer van verschillende geluidbronnen, te weten de binnenstedelijke wegen Slachthuisstraat, Dr. H.G. Scholtenstraat, de A8 en het gezoneerde industrieterrein “Zetmeelbedrijven de Bijenkorf en Omstreken (ZBB)”. Het plan is niet gelegen binnen de geluidzone van bedrijventerrein De Poeldijk en binnen de zone van de spoorlijn Amsterdam-Alkmaar.

Voor het plangebied is akoestisch onderzoek (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 9 bij de toelichting) uitgevoerd naar de geluidbelasting op de toekomstige gevels als gevolg van wegverkeerslawaai en industrielawaai.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt binnen de geluidgezoneerde wegen A8 en Dr. H.G. Scholtenstraat. Wegen waarvoor een 30 km/h regime geldt, kennen geen geluidzone volgens de Wet geluidhinder. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is geluidbelasting als gevolg van deze wegen wel meegenomen in het onderzoek.

Op grond van de Wet geluidhinder bedraagt voor wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde 48 dB en de maximale ontheffingswaarde 63 dB. Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de geluidbelasting als gevolg van de A8 maximaal 72 dB bedraagt. De geluidbelasting als gevolg van de Dr. H.G. Scholtenstraat bedraagt maximaal 57 dB. De gecumuleerde geluidbelasting (totaal van alle wegen zonder aftrek) bedraagt maximaal 62 dB aan de zuidzijde.

Het bouwen op een grotere afstand tot de wegen is gezien de berekende geluidbelasting van maximaal 72 dB en de beperkte omvang van het kavel geen mogelijkheid. Het oprichten van geluidsschermen langs de A8 is alleen effectief wanneer tenminste de zichtlijn tussen de bron en de ontvanger wordt doorsneden. Gezien de beoogde bebouwingshoogte en de korte afstand tot de weg zal een scherm minimaal 10 m hoog moeten zijn en een lengte van minimaal 250 m ter hebben om überhaupt enig effect te hebben. Het scherm zou hierbij op de rand van het snelwegviaduct komen te staan. De kosten voor een dergelijk scherm bedragen, uitgaande van € 500/m2 tenminste €1,25 mln. Het plaatsen van een scherm ontmoet daarmee bezwaren van financiële, maar vooral van civieltechnische aard. Schermplaatsing langs de Dr. H.G. Scholtenstraat ontmoet gezien het binnenstedelijke karakter van de weg en de bebouwing bezwaren van stedenbouwkundige en verkeerskundige aard.

Het toepassen van geluidreducerend asfalt op de Dr. H.G. Scholtenstraat ontmoet vanwege de aanwezigheid van kruisingen bezwaren van civieltechnische aard.

Industrielawaai

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van het gezoneerde industrieterrein “Zetmeelbedrijven de Bijenkorf en Omstreken (ZBB)”. De berekende geluidbelasting op het bouwplan bedraagt maximaal 58 dB(A). Het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen voor het industrieterrein ZBB wordt gezien de omvang, verspreide ligging van de bronnen en de hoogte van de overschrijding niet uitvoerbaar geacht in technische zin.

Gecumuleerde geluidbelasting

De gecumuleerde geluidbelasting is met maximaal 74 dB relatief hoog, maar doordat op woningniveau bouwkundige maatregelen zoals vliesgevels of dove gevels worden getroffen is sprake van een aanvaardbare situatie. Daarnaast is met deze maatregelen een geluidniveau in de woningen van maximaal 35 dB(A) dan wel 33 dB gewaarborgd.

Bouwkundige maatregelen

In de rapportage van het uitgevoerde akoestisch onderzoek is voor een aantal representatieve en maatgevende woningen aangegeven welke bouwkundige maatregelen nodig zijn om te voldoen aan de gestelde eisen. De gepresenteerde waarden van de geluidbelastingen zijn de hoogst optredende geluidbelastingen voor het betreffende woningtype.

Gemeentelijk geluidbeleid

In de situatie dat de geluidsbelasting op de gevel hoger is dan de voorkeursgrenswaarde moet behalve aan de grenswaarden uit de Wgh tevens worden getoetst aan de voorwaarden uit het geluidbeleid Zaanstad. Dit beleid is vastgelegd in het document “Actieplan geluid 2019-2023 en beleidsregel hogere waarde Gemeente Zaanstad”. Op grond van dit beleid is bij het verlenen van een hogere waarde de aanwezigheid van een geluidsluwe buitengevel een noodzakelijke voorwaarde.

Binnen het gemeentelijk geluidbeleid is aangegeven dat de aanwezigheid van zogenaamde ‘dove gevels’ zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Daar waar het niet anders kan moet het aantal ‘dove gevels’ per woning tot maximaal één worden beperkt. De voorwaarden verbonden aan de hogere waarde zijn ook van toepassing bij dove gevels. In technische zin volgt de gemeente Zaanstad en inhoudelijke beleidslijn van Amsterdam waar het gaat om het onderbreken van een dove gevel met een geluidloggia, of met het toepassen van een vliesgevel als overdrachtsmaatregel direct voor de gevel. Omdat dergelijke maatregelen voor deze locatie van belang zijn voor zowel uitvoerbaarheid van het plan als de indeling van de woningen, zijn de eisen en de bouwkundige oplossingsprincipes in de rapportage van het akoestisch onderzoek in meer detail aangegeven.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op delen van het plan hoger is dan de maximale grenswaarde van 55 dB(A) voor industrielawaai en 53 dB voor buitenstedelijk wegverkeerslawaai. De grenswaarde van 63 dB voor binnenstedelijke wegen wordt niet overschreden.

Het is redelijkerwijs niet mogelijk om de geluidbelasting middels bron- en overdrachtsmaatregelen terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Derhalve dient een hogere waarden procedure te worden doorlopen en stelt het gemeentelijk geluidbeleid aanvullende eisen die betrekking hebben op de aanwezigheid van een geluidsluwe gevel of buitengevel met geluidsluwe te openen delen. Daarnaast zal een deel van de woningen moeten worden voorzien van een dove gevel of een vliesgevel.

Met aanvullende bouwkundige maatregelen op woningniveau wordt het plan beoordeeld als uitvoerbaar binnen wet- en regelgeving en kan een goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd.

Het stedenbouwkundig ontwerp is in akoestische zin geoptimaliseerd en voorziet in een gunstige gebouwvorm: er is geen sprake van individuele hoogteaccenten met een alzijdige belasting en de U-vorm met de openingen naar de minste belaste zuidzijde schermt de dominante geluidbron, de A8, in hoge mate af.

3.14 Luchtkwaliteit

Op basis van wetgeving die bekend staat onder de naam 'Wet Luchtkwaliteit' kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

• grenswaarden worden niet overschreden;
• de luchtkwaliteit verbetert per saldo of blijft tenminste gelijk;
• het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit;
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten hoeven niet te worden beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit.

Betekenis voor het project

De definitie van 'in betekenende mate' is vastgelegd in het Besluit Niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). Als door projecten de concentratie NOx, SO2 of fijn stof met meer dan 3% van de in het Besluit NIBM vastgelegde grenswaarde omhoog gaat, dragen deze in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

De ontwikkeling van het plangebied bevat de realisatie van minder dan 1.500 woningen. Op basis van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat onderzoek naar luchtkwaliteit voor de ontwikkeling die met het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt niet nodig is en dat de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Uit de informatie die beschikbaar is via de Monitoringstool NSL blijkt dat de jaargemiddelde concentraties fijn stof en stikstofdioxide langs de A8 onder de 35 µg/m³ liggen. Op de plaats van het gehele plangebied zal dan ook worden voldaan aan de grenswaarden omdat de concentraties luchtverontreinigende stoffen afnemen naarmate een locatie verder van de weg ligt.

3.15 Geur

In deze paragraaf is bekeken in hoeverre er – met het oog op mogelijke geurhinder – sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hierbij wordt ingegaan op de volgende aspecten:

• Zijn er geurgevoelige objecten voorzien?
• Zijn deze geurgevoelige objecten standaard, minder of minst geurgevoelige objecten?
• Zijn er bedrijven die geur veroorzaken op de plaats van het plangebied?
• Is deze geurbelasting aanvaardbaar?
• Als we alles in ogenschouw nemen is er dan sprake van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat?

Zaans geurbeleid

Geur is in de gemeente Zaanstad een belangrijk onderwerp, wat de reden is dat het Zaans geurbeleid is vastgesteld door de gemeenteraad (14 juli 2016). Voor een aantal bedrijven in de omgeving van het plangebied is de provincie Noord Holland bevoegd gezag. Voor de toetsing of er in het plangebied sprake is van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat is het Zaans geurbeleid van toepassing. Hiervoor is het niet van belang of een bedrijf onder provinciaal of gemeentelijk gezag valt.

Het Zaans geurbeleid gaat uit van een streefkwaliteit. Uitgangspunt voor deze streefkwaliteit is een situatie waarin er geen ernstige geurhinder meer is en waarin het aantal geurgehinderden 12% of minder is. Het Zaans geurbeleid heeft als doel het op termijn behalen van de streefkwaliteit.

De geurbelasting wordt uitgedrukt in een zogenaamde 'hedonische waarde' (afgekort als H). Deze waarde duidt de (on-)aangenaamheid van geur uit. De mate van geurhinder is afhankelijk van de onaangenaamheid van een geur (hedonische waarde) maar ook van de geur concentratie (het aantal odour-units/m3). De geurbelasting geldt voor continue en discontinue bronnen voor alle typen geurgevoelige objecten. In het Zaans geurbeleid wordt gebruik gemaakt van 2 onderscheidende hedonische waarden:

• Licht onaangename geur: H=-1
• Onaangename geur: H=-2

De concentratie waarin een geur onaangenaam wordt verschilt per soort geur: voor de meeste mensen is chocolade (cacao) een lekkere geur, wanneer deze té overheersend wordt – zoals in sommige delen van Zaanstad regelmatig het geval is – is het echter niet meer prettig. Deze geurconcentratie wordt in odourunits per m3 uitgedrukt (OUE/m3). Elke geur wordt in verschillende concentraties waargenomen, waarbij de concentratie in de lucht en de onaangenaamheid ook verschilt. Dit is de reden dat er volgens het Zaans geurbeleid per bedrijf, aan de hand van de overheersende geuruitstoot, bepaald is welke geurconcentratie bij welke hedonische waarde (geurbelasting) hoort. Zo kan elke geur(concentratie) 'teruggerekend' worden naar de geurbelasting die daarbij hoort.

Volgens het Zaans geurbeleid verschillen objecten in gevoeligheid voor geur. Het onderscheid is als volgt:

• 1. Standaard geurgevoelige objecten, zoals woningen;
• 2. Minder geurgevoelige objecten, zoals horeca en maatschappelijke functies;
• 3. Minst geurgevoelige objecten, zoals bedrijven.

Voor de standaard gevoelige objecten, zoals woningen, geeft de concentratie horend bij H=-1 van continue bronnen de streefkwaliteit weer. Is een object minder geurgevoelig, dan is de toegestane geurconcentratie hoger.

Op grond van het geurbeleid geldt dat bij standaard en minder geurgevoelige objecten de H=-2 contour niet mag worden overschreden. Er mag dus geen sprake zijn van ernstige geurhinder.

Het beleid is te vinden op de website van de gemeente Zaanstad www.zaanstad.nl

Betekenis voor het project

Er worden maximaal 164 appartementen gerealiseerd. Deze objecten worden beschouwd als standaard geurgevoelige objecten. Nu er sprake is van geurgevoelige objecten, is de vervolgvraag of er relevante geurhinder te verwachten is.

Aan de hand van de richtafstanden voor geur uit de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering, milieuvoorschriften, geuronderzoek en eventuele geurklachten is bepaald welke bedrijven geurhinder kunnen veroorzaken op de plaats van deze ontwikkeling.

De resultaten van deze inventarisatie zijn opgenomen in onderstaande tabel en worden hierna toegelicht.

Cargill bv, productielocatie Aurora

Op ongeveer 200 meter afstand van de planlocatie bevindt zich aan het Kalf 17 het bedrijf Cargill bv productielocatie “Aurora”. In het bedrijf worden cacaobonen tot halffabricaat cacaomassa verwerkt. Op basis van het VNG-boekje “Bedrijven en milieuzonering” uitgave 2009 heeft een sbi- code 10821-1. De richtafstand ten opzichte van woningen in gemengd gebied, voor het aspect geur is 300 meter. Hieraan wordt niet voldaan

Op 3-6-2008 (kenmerk 12658) is een vergunning Wet milieubeheer verleend. Bij deze vergunning behoort tevens een geurrapport Geursituatie bij Cargill Cocoa Zaandam, locatie Aurora, voor en na productie uitbreiding (SGS, van 18 feb. 2008, kenmerk EZ/06/173.rap3). Uit deze vergunning en dit geurrapport blijkt de vergunde geurbelasting. In het rapport (en daarmee de vergunning) is vastgelegd dat de H=-1 hoort bij een concentratie van 2,3 OU/m3 en de H=-0-2 hoort bij een concentratie van 8 OU/m3. De vergunning is verleend voor het van kracht worden van de BR Cacao maar is daar nooit op geactualiseerd. Hierdoor zijn de hedonische waarden zoals vastgelegd in de vergunning nog van kracht. In de vergunning zijn 3 productielijnen vergund (Aurora 1 t/m 3). In de volgende figuur is de vergunde immissie opgenomen in geureenheden (ge). Twee geureenheden staat gelijk aan 1 odourunit.

Afbeelding 8: Uit deze figuur blijkt dat de locatie buiten de streefwaarde contour (H=-1) valt.

De derde productielijn is tot op heden echter niet gerealiseerd. Hiermee zijn ook de maatregelen zoals die verbonden waren aan de derde productielijn niet geïmplementeerd. De feitelijke milieubelasting wijkt daarom af van de vergunde milieubelasting. Op basis van recent onderzoek blijkt dat de H=-1 contour een grotere omvang heeft. In de volgende figuur is de huidige situatie weergegeven. Dit betekent dat de H=-1 hoort bij een concentratie van 4 OU/m3 en de H=-2 hoort bij een concentratie van 15 OU/m3.

Afbeelding 9: Cargill Aurora (contouren in OU)

Op basis van de afbeelding 9 blijkt dat het plangebied net binnen de streefwaardecontour van de inrichting valt. Er zijn geen concrete plannen van het bedrijf waarmee de geursituatie zou kunnen wijzigen. De uitbreiding met een derde productielijn is immers niet realistisch gebleken.

De planlocatie ligt volgens de feitelijke geursituatie net binnen de streefwaardecontour, maar raakt volgens de vergunde situatie gedeeltelijk de streefwaardecontour. Bij een deel van de te realiseren woningen wordt op dit moment en in de toekomst de streefkwaliteit overschreden. Om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te bereiken dienen daarom maatregelen aan de woningen getroffen te worden om geurhinder in de woningen te voorkomen. Daarom wordt als voorwaarde gesteld om geurbeperkende maatregelen te treffen en in stand te houden.

De ontwikkeling ligt in stedelijk gebied tussen bestaande woningen en komt niet dichterbij het geuremitterende bedrijf dan de bestaande woningen. De ontwikkeling zal daarmee geen beperkingen geven voor de vergunde / gemelde bedrijfsvoering van de inrichting

Cargill bv, productielocatie De Jonker

Op ongeveer 500 meter afstand van de planlocatie bevindt zich aan de Oostzijde Zaandam het bedrijf Cargill bv, productielocatie “De Jonker”. In het bedrijf worden cacaobonen tot halffabricaat cacaomassa verwerkt. Het bedrijf heeft voor de productielocatie de Jonker een revisie omgevingsvergunning van d.d. 21 december 2015. Op basis van het VNG-boekje “Bedrijven en milieuzonering” uitgave 2009 heeft een sbi- code 10821-1. De richtafstand voor het aspect geur is 300 meter voor gemengd gebied. Hieraan wordt voldaan.

Voor het bedrijf is in het kader van de vergunning een geuronderzoek uitgevoerd (10-EZGE-00362, 21 september 2012, SGS) en is het effect van het uitvallen van een zuiveringsinstallatie onderzocht (EZGE-13 -0234, 31 maart 2012, SGS). Op basis van de geuronderzoek is voor het bedrijf geurcontour vastgesteld. Uit de contour blijkt dat de planlocatie buiten de H= -1 contour (5 OUE/m³) bij 98 percentiel van Cargill bv de Jonker valt. In de onderstaande figuur is in zwart de vergunde situatie weergegeven en in rood de situatie waarbij de zuivering is uitgevallen.

Afbeelding 10: contouren Cargill "de Jonker" (streefwaarde is 5 OUE/m³ bij 98 percentiel). In zwart de vergunde contouren, in rood de contouren waarbij de zuivering is uitgevallen.

Uit afbeelding 10 blijkt dat voor beide situaties op de planlocatie wordt voldaan aan de streefkwaliteit. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waarmee relevante geurhinder zal worden veroorzaakt. Geur is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Olam bv (voorheen ADM Cacao)

Op ongeveer 950 meter afstand van de planlocatie bevindt zich het bedrijf Olam bv Koog aan de Zaan. De richtafstand voor geur van het bedrijf is 300 meter tot gemengd gebied. De ontwikkellocatie ligt dus op voldoende afstand van het bedrijf.

Op 24 maart 2021 is een Omgevingsvergunning (revisie) inclusief besluit maatwerkvoorschriften verleend. In de vergunning zijn maatregelen opgenomen om de geurhinder te verminderen. Het effect van de te nemen maatregelen is inzichtelijk gemaakt in een geurrapport met kenmerk EZEM-2020-05-00003-PV. De in de vergunning vastgelegde maatregelen moeten binnen 36 maanden zijn.

Voor cacaogeur van Olam gelden de volgende waarden (zie tabel 5.1 uit het eindrapport Evaluatie Bijzondere regeling cacao industrie, deelrapport 2, dosis-effectrelatie van cacaogeur van SGS van 9 april 2010).

• H=-1 bij 4 ou/m3
• H=-2 bij 15 ou/m3

In de onderstaande figuur zijn de huidige situatie (zwarte lijn) en de toekomstige situatie (rode lijn) na implementatie van de maatregelen weergegeven.

Afbeelding 11: contouren Olam (streefwaarde is 4 OUE/m³ bij 98 percentiel). In zwart de vergunde contouren, in rood de contouren na implementatie bvan de maatregelen zoals vastgelegd in de vergunning.

Uit de geurcontour blijkt dat de planlocatielocatie op dit moment binnen de streefwaardecontour (zwarte lijn) maar op korte termijn ver buiten de streefwaardecontour ligt (rode lijn).

Op de planlocatie wordt op korte termijn voldaan aan de streefkwaliteit. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waarmee relevante geurhinder zal worden veroorzaakt. Geur is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Overige bedrijven

Uit het onderzoek blijkt tevens dat er rondom de projectlocatie zich enkele kleine bedrijven bevinden. Deze bedrijven overschrijden niet de richtafstanden tot de geurgevoelige objecten en er zijn ook geen andere aspecten waaruit blijkt dat de streefkwaliteit als gevolg van deze bedrijven zou kunnen worden overschreden.

Conclusie

Als gevolg van de gedeeltelijke ligging binnen de streefwaardecontour van Cargill bv, productielocatie Aurora, dienen voor deze woningen maatregelen getroffen te worden om geurhinder in de woningen te voorkomen. In de regels is als voorwaardelijke verplichting opgenomen dat geurbeperkende maatregelen moeten worden getroffen en in stand moeten worden gehouden.

Uit de inventarisatie blijkt dat voor de overige onderzochte bedrijven nu en naar verwachting in de nabije toekomst geen geurhinder veroorzaken die relevant is voor deze ontwikkeling.

 

3.16 Bodem

In een bestemmingsplan dat nieuwe functies mogelijk maakt dient de bodemgesteldheid in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Betekenis voor het project

Binnen het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 10 bij de toelichting). Met dit bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit op de locatie vastgelegd en zijn de hergebruiksmogelijkheden van de grond op indicatieve wijze bepaald. Uit de boorprofielen blijkt dat de bodem tot ongeveer 2,0 m -mv uit zand bestaat. Onder het zand bevindt zich een veenlaag die tot minimaal de geboorde diepte van 3,0 m -mv aanwezig is. In de bodem zijn in de ondergrond plaatselijk zwakke bodemvreemde bijmengingen met baksteen aangetroffen. De bovengrond is maximaal licht verontreinigd met PCB en/of zink. De ondergrond is maximaal licht verontreinigd met zware metalen en PAK. De overige onderzochte parameters zijn niet in een verhoogd gehalte gemeten.

Op de locatie is zowel op het maaiveld als in de contactzone (0,0 – 0,5 m -mv) visueel geen asbest aangetroffen of analytisch aangetoond. Het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg ds) wordt niet overschreden. De grond op de locatie kan als niet verontreinigd met asbest worden beschouwd.

Op basis van de PFAS toetsing aan het lokale beleid van de Provincie Noord-Holland is de bovengrond lokaal verontreinigd met PFOS, maar bodemsanering is niet noodzakelijk.

Het grondwater is licht verontreinigd met barium. De overige onderzochte parameters zijn niet in een verhoogd gehalte gemeten.

De bodemkwaliteit is geschikt voor de toekomstige functie en staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.17 Natuur

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

De Wet natuurbescherming regelt de soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort. Gebiedsbescherming wordt geregeld door de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie buiten dat gebied kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen.

Betekenis voor het project

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is verkennend natuuronderzoek (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 11 bij de toelichting) uitgevoerd. Het verkennend onderzoek richt zich op het verkrijgen van een eerste inzicht in de mogelijke effecten op beschermde natuurwaarden in en om het plangebied en de mogelijke vervolgstappen die moeten worden genomen voor aanvullend veldonderzoek, nader effect-onderzoek en nadere procedures. Hieronder zijn de resultaten van het onderzoek toegelicht.

Gebiedsbescherming

Het projectgebied ligt op ongeveer 1,3 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Wormer- en Jisperveld. Door de kenmerken van het projectgebied, de afstand tot het Natura 2000-gebied en de aard van het tussenliggende gebied zijn geen negatieve effecten aan de orde als gevolg van de toekomstige inrichting van het projectgebied op het Natura 2000-gebied en de instandhoudingsdoelen.

Gezien de stikstofemissie als gevolg van het project in zowel de gebruiksfase als aanlegfase zijn stikstofberekeningen met het programma Aerius uitgevoerd (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 12 bij de toelichting). Uit deze berekeningen volgt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase per saldo sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Door intern te salderen en het huidige verbruik tegenover het nieuwe verbruik te zetten, is er geen sprake van een overschrijding. Daarmee is er geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Er is zelfs sprake van een positief effect qua stikstof uitstoot. In de nieuwe situatie wordt er ongeveer 294 kg/j minder NOx uitgestoten.

In de uitspraak van 20 januari 2021 heeft de Raad van State geoordeeld dat voor intern salderen niet langer een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) nodig is

Soortenbescherming

Hieronder zijn de resultaten van het verkennend onderzoek per soortgroep beschreven. Vanaf december 2021 is nader onderzoek uitgevoerd naar vogels met jaarrond beschermde nesten en vleermuizen (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 13 bij de toelichting). De resultaten van dit onderzoek zijn hieronder ook toegelicht.

Vogels

Binnen het plangebied zijn broedvogels te verwachten. Voor alle beschermde inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Wet natuurbescherming een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. In de praktijk betekent dit dat storende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden. Handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren, zijn eveneens niet toegestaan.

Nestlocaties van boomvalk, buizerd, gierzwaluw, grote gele kwikstaart, havik, huismus, kerkuil, oehoe, ooievaar, ransuil, roek, slechtvalk, sperwer, steenuil, wespendief en zwarte wouw worden gezien als jaarrond beschermde vaste rust- en verblijfplaats. Tijdens het verkennend onderzoek is geconstateerd dat de panden meerdere losliggende dakpannen hebben, die geschikt zijn voor gierzwaluwen en huismussen. Boven de planlocatie is een gierzwaluw waargenomen. Er is daarom aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de gierzwaluw en huismus. Binnen het projectgebied zijn tijdens dit onderzoek geen nestlocaties van de gierzwaluw en de huismus aangetroffen. Er zijn voor deze soorten geen maatregelen en/of een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Grondgebonden zoogdieren

Tijdens de veldronde zijn geen beschermde grondgebonden zoogdieren, opening of holen van beschermde grondgebonden zoogdieren waargenomen. Agemeen voorkomende soorten kunnen wel voorkomen. Er is geen geschikt biotoop voor beschermde grondgebonden zoogdieren waargenomen. Wel kunnen algemeen voorkomende soorten voorkomen en moet de zorgplicht in acht worden genomen.

Vleermuizen

De locatie wordt geschikt bevonden als foerageergebied, vliegroute en zomer-, kraam-, paar- en winterverblijfplaats met betrekking tot de groep van vleermuizen. De panden hebben dakpannen, waarvan er meerdere los liggen, hierdoor is de locatie geschikt voor vleermuisbewoning. Daarnaast zijn er meerdere stootvoegen groot genoeg voor vleermuizen. Er is aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen. Hieruit volgt dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen. In het projectgebied is wel een essentiële vliegroute voor de gewone dwergvleermuis
vastgesteld. De bomenrij langs de Slachthuisstraat ten zuiden van het projectgebied vormt een lijnvormig element dat door de gewone dwergvleermuis als vliegroute wordt gebruikt. In de directe omgeving zijn geen potentiële alternatieven voor deze vliegroute aanwezig. Derhalve is de vliegroute van essentieel belang voor de lokale populatie van de gewone dwergvleermuis. De bomenrij blijft behouden waardoor geen sprake is van negatieve effecten op de functionaliteit van de vliegroute. Er is geen essentiële foerageergebied voor vleermuizen aanwezig in het projectgebied.

Amfibieën

Tijdens de veldronde zijn geen beschermde amfibieën waargenomen, deze worden ook niet verwacht. Er is geen water aanwezig op de locatie, amfibieën kunnen worden uitgesloten.

Reptielen

Tijdens de veldronde zijn geen beschermde reptielen waargenomen, deze worden ook niet verwacht. Er is geen geschikt biotoop voor reptielen waargenomen.

Ongewervelden

Tijdens de veldronde zijn geen beschermde ongewervelden waargenomen, deze worden ook niet verwacht. Wel zullen algemeen voorkomende soorten op de locatie voor kunnen komen en moet rekening worden gehouden met de zorgplicht. Het terrein is niet geschikt voor beschermde ongewervelden

Conclusie

Uit het uitgevoerde onderzoek is gebleken dat er geen verblijfplaatsen van bescherme soorten aanwezig zijn in het plangebied. Er is daarom geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig. Voorwaarde is dat de bomenrij aan de zuidzijde van het plangebied behouden blijft. Daarnaast zal er rekening moeten worden gehouden met broedende vogels.

Het plangebied ligt binnen stedelijk gebied en maakt geen onderdeel uit van een beschermd natuurgebied. Het project heeft geen gevolgen voor Natura 2000-gebieden in de omgeving omdat er in de aanlegfase en gebruiksfase geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jaar. Er is door het project op dit onderdeel dus geen vergunning benodigd ingevolge de Wet natuurbescherming.

3.18 Windhinder

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient bij hoogbouwinitiatieven aandacht te worden besteed aan de effecten van de hoogbouw op de omgeving, waaronder windhinder. Vereiste voor een aanvaardbaar windklimaat is dat het gevaarcriterium niet wordt overschreden en dat er voldoende aandacht is voor het windklimaat ter plaatse van entrees en buitenruimten.

Betekenis voor het project

Uit een uitgevoerde expert opinion t.a.v. het verwachte windklimaat (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 14 bij de toelichting) volgt dat het aannemelijk wordt geacht dat windrijkere condities lokaal rondom het nieuwe gebouw zullen optreden. Het relatief vrij kunnen aanstromen van wind uit bovengenoemde windrichtingen door de open structuur en lage bebouwing in de directe omgeving in combinatie met de oriëntatie van het bouwvolume zorgt voor een verhoogde kans op valwinden. Deze valwinden worden deels afgebogen richting maaiveldniveau waarna deze rondom de zuidelijke gebouwhoeken van zowel het oostelijke- als westelijke gebouwdeel zullen versnellen. Dit resulteert lokaal in windrijkere condities waarvan het aannemelijk wordt geacht dat de voetgangersactiviteiten slenteren en langdurig zitten lokaal niet meer comfortabel uitgevoerd kunnen worden. Er dient echter ook rekening gehouden te worden met het feit dat de condities mogelijk dusdanig windrijk zijn dat zelfs de activiteit doorlopen niet comfortabel geacht wordt bij de zuidelijke gebouwhoek van het oostelijke gebouwdeel. Daarnaast wordt het aannemelijk geacht dat het realiseren van de nieuwbouw voor windrijkere condities in de Slachthuisstraat en de Dr. H.G. Scholtenstraat zorgen. Eventuele mitigerende maatregelen zijn voorgesteld om het lokale windklimaat te verbeteren. Deze worden meegenomen in een nog uit te voeren gedetailleerder windonderzoek. Het creëren van een aanvaardbaar windklimaat is als voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen.

3.19 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Milieuzonering is het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen aan de ene kant en milieugevoelige functies als wonen en recreëren aan de andere kant. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• woonfuncties nabij bestaande en opvolgende bedrijvigheid zijn alleen mogelijk als op de plaats van de woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd;
• bestaande bedrijven worden niet onevenredig geschaad in hun bedrijfsvoering.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is ook afhankelijk van het omgevingstype.

Betekenis voor het project

De VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geeft indicatieve afstanden tussen bedrijven/functies en woningen voor de aanvaardbaarheid van een plan vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Binnen gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd. Een gemengd gebied is volgens de VNG-brochure een gebied met matige tot sterke functiemenging. Het plangebied en de omgeving wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies en infrastructuur. Om die reden wordt het plangebied als gemengd gebied aangemerkt.

Bedrijventerrein

Aan de overzijde van de A8 is een bedrijventerrein aanwezig waarop categorie 3.1 bedrijven zijn toegestaan en op een aantal locaties met een maatbestemming ook zwaardere bedrijvigheid is toegestaan. Voor categorie 3.1 bedrijven geldt een richtafstand van 30 meter tot woningen in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt met het plan ten opzichte van de bedrijven voldaan.

De woningbouw is voorzien binnen de richtafstand van twee bedrijven met een maatbestemming. Het betreft het transportbedrijf Albert Keijzer (milieucategorie 3.2) en Cargill (milieucategorie 5.1).

Voor het transportbedrijf Albert Keijzer is het aspect geluid maatgevend. De woningbouw is voor een klein deel voorzien binnen de richtafstand van 50 meter die geldt binnen gemengd gebied. Het bedrijf wordt niet beperkt als gevolg van de bestemmingswijziging omdat in de voorgaande situatie al sprake was van een gevoelige bestemming op de locatie in de vorm van een school en het bestemmingsplan deze functie toestaat. Voor het aspect geluid is aan de noordzijde de geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer over de A8 maatgevend. Zoals in paragraaf 3.13 is aangegeven worden er aan de noordzijde van het woongebouw bouwkundige maatregelen getroffen.

Voor Cargill geldt dat het aspect geur maatgevend is. In paragraaf 3.15 is ingegaan op het aspect geurhinder in relatie tot de locaties Cargill Aurora en Cargill De Jonker. Als gevolg van de gedeeltelijke ligging binnen de streefwaardecontour van Cargill Aurora, dienen voor deze woningen maatregelen getroffen te worden om geurhinder in de woningen te voorkomen. Geurhinder staat hiermee de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg. Voor geluid geldt voor het bedrijf een richtafstand van 50 meter binnen gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Ook hier geldt dat het bedrijf niet wordt beperkt als gevolg van de bestemmingswijziging omdat de in de voorgaande situatie al sprake was van een gevoelige bestemming op de locatie in de vorm van een school.

Supermarkt

Aan de zuidzijde van het plangebied is een supermarkt aanwezig. De VNG hanteert een richtafstand van 10 meter tussen een supermarkt en woningen. Aangezien sprake is van gemengd gebied kan de richtafstand met één afstandsstap worden verlaagd naar 0 meter. De supermarkt staat een goed woon- en leefklimaat in het plangebied aldus niet in de weg en wordt niet beperkt door de ontwikkeling.

Overige

Aan de west- en zuidzijde van het plangebied staat het bestemmingsplan bedrijven toe voor zover deze zijn opgenomen in de bijlage Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging. Voor deze bedrijven geldt dat deze een goed woon- en leefklimaat niet in de weg staan. Gelet op het feit dat de gemeente in dit gebied functiemenging nastreeft, worden bedrijven niet beperkt als gevolg van de woningbouw. Aanvullend geldt hierbij dat in de nabijheid van de bedrijven reeds woningen aanwezig zijn.

Conclusie

Omliggende bedrijven worden door de woningbouwontwikkeling niet in de bedrijfsvoering beperkt. Op de plaats van de beoogde woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

3.20 Gezondheid

Voor veel mensen is gezondheid een van de belangrijkste dingen in hun leven. Een goede gezondheid is een belangrijke randvoorwaarde voor een plezierig leven. Wanneer iemand zich gezond voelt is deze persoon gelukkiger, actiever, zelfverzekerder, productiever en beter in staat om te participeren in de maatschappij. Met werk, studie of als vrijwilliger, in de wijk en in de stad, op eigen niveau en naar eigen kunnen.

De ambitie is dat Zaankanters zich in 2040 positief gezond(er) voelen en gezonde keuzes kunnen maken, in een omgeving die uitnodigt tot gezond gedrag. Het streven is dat Zaanstad in 2040 minstens net zo gezond is als het gemiddelde van vergelijkbare grote stedelijke gemeenten (G40-gemeenten). Dit staat centraal in de door de gemeenteraad vastgestelde Zaanse Visie op Gezondheid van juli 2019.

Naast leefstijl en sociale omgeving heeft de fysieke leefomgeving, waaronder het milieu en de openbare ruimte, ook veel invloed op gezondheid. Een gezonde en groene omgeving heeft een beschermende invloed tegen milieufactoren, bijvoorbeeld als het gaat om luchtkwaliteit en fijnstof.

Daarom zet Zaanstad onder meer in op een gezonde fysieke omgeving door:

• een goede toegang tot voorzieningen (zoals scholen, winkels of een buurthuis) en openbaar vervoer voor iedereen te bieden;
• Zaankanters uit te nodigen tot een gezonde leefstijl door bijvoorbeeld te wandelen, te fietsen, te spelen, te ontspannen, te eten of door elkaar ontmoeten;
• schoon en veilig te zijn; en
• toegankelijk te zijn voor alle gebruikers zoals ouderen, kinderen en gehandicapten.

Conclusie

Het plan zorgt voor een combinatie van stedelijk wonen met groene buitenruimte. De plek ligt op steenworp afstand van voorzieningen, maar ook bij de Zaan. Het bouwplan bestaat uit appartementen in combinatie met een gemeenschappelijke buitenruimte welke toegankelijk is voor alle bewoners. Behalve parkeerplaatsen voor auto's, voorziet het plan ook in fietsparkeerplaatsen. Het treinstation is op loopafstand. Kortom, dit plan past goed binnen de Zaanse gezondheidsambities.

3.21 Afweging naar aanleiding van het milieueffect

In Nederland is het verplicht om de effecten op het milieu volwaardig onderdeel te laten zijn van de voorbereiding en de besluitvorming over ruimtelijke plannen. Daarvoor is in de Wet milieubeheer de methodiek van de milieueffectrapportage (m.e.r.) opgenomen (Besluit milieueffectrapportage).

Het Besluit m.e.r. en de Wet milieubeheer zijn per 7 juli 2017 gewijzigd. De wijzigingen gelden met terugwerkende kracht vanaf 16 mei 2017. Gemeenten zijn nu verplicht om een expliciet besluit te nemen over het al dan niet opstellen van een milieueffectrapport (MER).

Voor de m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling worden de effecten van een bestemmingsplan op het milieu onderzocht. De m.e.r. procedure geeft het bevoegd gezag informatie die nodig is om het milieubelang volwaardig mee te wegen en behandelt de mogelijke milieuvriendelijkere alternatieven. In het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) wordt aangegeven voor welke activiteiten een m.e.r. plicht geldt. Ook bevat het Besluit m.e.r. activiteiten die niet direct m.e.r.-plichtig zijn maar waarvan het bevoegd gezag eerst moet beoordelen of een m.e.r. nodig is. Dit is de zogenaamde m.e.r.-beoordelingsplicht. Het bevoegd gezag toetst in dat geval aan de hand van de criteria van bijlage III van de Europese richtlijn 2011/92/EU of door het bestemmingsplan belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Als belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden, moet een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Ten slotte geeft het Besluit m.e.r. aan in welke gevallen een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Bij een vormvrije m.e.r.-beoordeling voert het bevoegd gezag een globalere toets uit of zich belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen voordoen. Als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten, moet toch een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Betekenis voor het project

3.21.1 Ontwikkelingen die door het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt.

De ontwikkeling die door het nieuwe bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject zoals genoemd wordt in D.11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De ontwikkeling is op zichzelf gezien van een veel kleiner schaalniveau dan de drempel vanaf waar een m.e.r.-beoordelingsprocedure zou moeten worden doorlopen. De drempel wordt overschreden in gevallen waarin de activiteit ziet op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Zoals gezegd blijft de beoogde herontwikkeling op zich zelf gezien ver onder de drempel. De gemeente Zaanstad werkt aan de ontwikkeling en geleidelijke transformatie van Kogerveldwijk in Zaandam. De verwachting is onder meer dat er in de Kogerveldwijk tot 2040 tussen 2.000 en 3.000 woningen nieuwe woningen zullen worden gebouwd en circa 74.000 - 83.000 m2 BVO. Tussen de diverse delen van de Kogerveldwijk bestaat zodanig samenhang dat het in termen van de mer-regelgeving is aan te merken als één stedelijke ontwikkeling in de zin van onderdeel D-11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage (hierna: D-11.2). In lijn daarmee is er één integraal MER opgesteld (MER Kogerveldwijk, hierna: het MER). Het MER is in de Bijlagen B (MER Kogerveldwijk)als bijlage 17 bij de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. De bijlagen van het MER zijn opgenomen in bijlage 18.

Wanneer een stedelijk ontwikkelingsproject in meerdere, gefaseerd in tijd vast te stellen, bestemmingsplannen wordt bestemd, wordt het MER procedureel gekoppeld aan het eerste vast te stellen bestemmingsplan. Voor de daarna vast te stellen bestemmingsplannen is de project-mer-(beoordelings)plicht ingevolge D-11.2 dan uitgewerkt, waardoor voor die plannen geen mer-(beoordeling) meer hoeft te worden doorlopen (zie onder andere ABRvS 28 mei 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD2641 en ABRvS 4 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1208). Het bestemmingsplan Jonker Juffer is het eerste bestemmingsplan dat voorziet in een deel van de ontwikkeling van Kogerveldwijk. Het MER is daar procedureel aan gekoppeld. Voor het bestemmingsplan Slachthuisstraat 67 en 67a, Zaandam geldt daarom geen mer-beoordelingsplicht meer. De resultaten van het MER worden wel ook bij dit bestemmingsplan in aanmerking genomen.

Milieuspelregels

Het MER heeft uiteindelijk geleid tot een spelregelkader. Dit spelregelkader is het resultaat van het MER: de milieuspelregels om de beoogde ontwikkeling in Kogerveldwijk te realiseren en ambities waar te maken. Het spelregelkader bevat verschillende milieuspelregels die een randvoorwaarde zijn voor de transformatie van Kogerveldwijk vanuit het belang van de gezonde leefomgeving. Dit zijn randvoorwaarden voor de gemeente om de ambities waar te maken, bijvoorbeeld het uitwerken van een Mobiliteitsstrategie om een modal shift (verandering van de wijze van vervoer) naar meer OV- en fietsgebruik te behalen. Het zijn ook milieuspelregels (mitigerende maatregelen) die gelden voor elke ontwikkelende partij om de fysieke leefomgeving te verbeteren. Of het zijn onderzoeksverplichtingen voor nieuwe ontwikkelingen waarbij de resultaten moeten uitwijzen of deze bijdragen aan het halen van de ambities. Ook zijn ook optimaliserende maatregelen opgenomen: dit zijn geen randvoorwaarden om de transformatie succesvol te laten zijn, maar dragen wel verder bij aan de verbetering van de fysieke leefomgeving. Deze milieuspelregels geven de input voor de volgende stap in de besluitvorming. Elk ruimtelijk besluit dat uitvoering geeft aan de transformatie van Kogerveldwijk bevat:

• a. Een paragraaf waarin wordt getoetst of het besluit past binnen de ambities voor Kogerveldwijk en waarin wordt beschreven hoe wordt voldaan aan het milieuspelregelkader;
• b. Een beoordeling van de mate waarin de milieugevolgen van het besluit afwijken van de in het MER beschreven gevolgen.

Toetsing aan de milieuspelregels

In het plan is rekening gehouden met de milieuspelregels. Dat houdt in dat is getoetst aan de randvoorwaarden die de gemeente stelt voor verkeer, geluid, luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid, gezondheidsbescherming en -bevordering, ondergrond (bodemkwaliteit), water, ecologie (soortenbescherming, stikstof en natuurinclusief ontwikkelen), archeologie en cultuurhistorie, energie en circulariteit (duurzaamheid). Hoofdstuk 3 van deze toelichting bevat hiervan een uitgebreide onderbouwing. Hieronder worden de milieuspelregels zoals opgenomen in het milieuspelregelkader voor Kogerveldwijk puntsgewijs doorlopen.

3.21.2 Plan in relatie tot ambities voor Kogerveldwijk en het milieuspelregelkader

Het plan draagt met de realisatie van 164 woningen en maximaal 300 m² aan maatschappelijke voorzieningen, een sportschool en/of kantoren aan de diverse ambities voor Kogerveldwijk. De voor Kogerveldwijk opgestelde spelregels worden hierna weergegeven waarbij ook in wordt gegaan op de situatie voor deze herontwikkeling.

• Verkeer:

• 1. Mobiliteitsprogramma van Eisen (MPVE) per ontwikkeling: Bij nieuwe ontwikkelingen wordt een MPVE opgesteld, waarmee de ontwikkeling kan voldoen aan de gewenste mobiliteitstransitie (modal shift) door beperking van het autobezit en autoverkeer, het bevorderen van alternatieve mobiliteitsvormen (OV, fiets en lopen), het beschikbaar stellen van mobiliteitsservices die voor iedereen bereikbaar en beschikbaar zijn en het beperken van de parkeerdruk in de wijk

-->Het opstellen van een MPVE bij ruimtelijke ontwikkelingen is pas ook als voorwaarde opgenomen in het door de gemeenteraad vastgestelde Zaans Mobiliteitsplan. De voorwaarde geldt niet voor lopende projecten zoals de locatie Slachthuisstraat 67 en 67a. Daarom is geen apart MPVE opgesteld voor dit plan. De spelregel is daarom niet van toepassing op dit plan. Er wordt wel aangesloten op de inhoud van het MPVE. De locatie aan de Slachthuisstraat heeft een zeer goede bereikbaarheid. De locatie ligt aan een doorgaande fietsroute en de halte van bus 391 ligt op loopafstand. Vanaf daar vertrekken elk kwartier bussen naar NS-station Zaandam-Kogerveld, de Peperstraat, en verder naar het Centraal Station in Amsterdam. Er liggen voorstellen om op deze route een hoogwaardiger type verbinding te introduceren. Het NS-station Kogerveld ligt op 600 meter afstand. Vandaar vertrekken elk half uur sprinters naar Hoorn en naar Sloterdijk-Schiphol-Leiden. In paragraaf 3.8 is nader ingegaan op verkeer.

• Geluid:

• 1. Per ontwikkeling toetsen aan de Wet geluidhinder: Voor elke ontwikkeling wordt voor het ruimtelijk besluit een geluidonderzoek uitgevoerd waarin getoetst wordt aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder. Op basis hiervan kan vastgesteld worden of per relevante geluidbron wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of dat het nodig is om hogere waarden vast te stellen.

--> Voor de ontwikkeling is een akoestisch onderzoek uitgevoerd om te zien of er per relevante geluidbron wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde of dat het nodig is om hogere waarden vast te stellen. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelastingen hoger zijn dan de voorkeurgrenswaarde. Vanwege de geluidsbelastingen zijn maatregelen en hogere grenswaarden nodig. Zie verder paragraaf 3.13. Met het akoestisch onderzoek is invulling gegeven aan de spelregel.

• 2. Mengbaarheid van bedrijven en woningen garanderen:

Kogerveldwijk wordt een gemengd woon-werkgebied waar ruimte blijft voor verschillende bedrijvigheid. Om te garanderen dat wonen en werken ook echt samen gaan, wordt als uitgangspunt gehanteerd dat

a. nieuwe bedrijvigheid maximaal milieucategorie 3.1 mag hebben en dat het bedrijf voor geluid aan maximaal milieucategorie 2 voldoet, of;

b. dat nieuwe woningen vlakbij nieuwe bedrijvigheid kunnen worden gerealiseerd als de geluidbelasting op de gevels door dat nieuwe bedrijf voldoet aan de geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit milieubeheer, of;

c. dat nieuwe woningen vlakbij nieuwe bedrijvigheid kunnen worden gerealiseerd als de geluidbelasting op de gevels door dat nieuwe bedrijf aanvaardbaar is en de hogere geluidbelasting bij maatwerkvoorschrift wordt vastgesteld.

Zo blijven bedrijven en woningen mengbaar

--> In het bestemmingsplan zijn op de plaats van de aanduiding 'gemengd' maatschappelijke voorzieningen, een sportschool en kantoren toegestaan. Er wordt daarmee uitvoering gegeven aan de spelregel. Het betreft maximaal milieucategorie 2 functies en bedrijven. Omliggende bedrijven worden door de woningbouwontwikkeling niet in de bedrijfsvoering beperkt. Op de plaats van de beoogde woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In paragraaf 3.19 is hier nader op ingegaan.

• 3. Voorwaarden voor bebouwing langs de A8 volgens Wet geluidhinder: Op één locatie binnen Kogerveldwijk, namelijk langs de A8, komt de geluidbelasting op de bouwkavels boven de maximale ontheffingswaarde voor industrielawaai en snelweglawaai uit. Dit betekent dat er wel ontwikkeld mag worden als aan de volgende voorwaarde wordt voldaan:

• 1. Geen geluidgevoelige bestemming maken aan de snelwegzijde, of
• 2. Wel een geluidgevoelige functie aan de snelwegzijde bestemmen, maar alleen wanneer de geluidbelaste gevel doof wordt uitgevoerd of met een andersoortige stedenbouwkundige maatregel (bijv. vliesgevels) wordt ingepast, en sprake is van een geluidluwe zijde of geveldeel

--> De locatie ligt nabij de A8. Een deel van de woningen zal worden voorzien van een dove gevel/vliesgevel. Het stedenbouwkundig ontwerp is in akoestische zin geoptimaliseerd en voorziet in een gunstige gebouwvorm: er is geen sprake van individuele hoogteaccenten met een alzijdige belasting en de U-vorm met de openingen naar de minste belaste zuidzijde schermt de dominante geluidbron, de A8, in hoge mate af.

• 4. Afschermende bebouwing langs de A8 realiseren:  Langs de A8 is het door het overschrijden van de maximale ontheffingswaarden voor industrielawaai en wegverkeerlawaai wenselijk om de eerstelijnsbebouwing een afschermende functie te geven die gunstig is voor de bebouwing erachter in Kogerveldwijk. Dit is effectief wanneer de bebouwing enkele verdiepingen boven de hoogte van de snelweg uitkomt. Hiermee wordt geluid van de rijksweg en industrielawaai van het gezoneerd industrieterrein Zetmeelbedrijven Bijenkorf B.V. (ZBB) ten noorden van Kogerveldwijk tegengehouden. Dit creëert een geluidluw gebied achter deze bebouwing.

--> De ontwikkeling aan de Slachthuisstraat kent een geluidbelaste zijde aan de noordzijde van het gebouw. Door de realisatie een hoog gebouw, dat aan de zijde van de A8 waar nodig wordt voorzien van een dove gevel/vliesgevel, vindt met betrekking tot geluid een afschermende werking plaats op het achterliggende gebied. Hiermee wordt voldaan aan de spelregel.

• 5. Slaapkamers bij voorkeur aan de stille zijde: Ontwikkelaars situeren de slaapkamer van woningen waarbij de geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde komt bij voorkeur aan de stille zijde. Dit ter bevordering van de nachtrust in geluidbelast gebied.

--> Indien mogelijk wordt de slaapkamer aan de stille zijde gesitueerd. Aan de zijde van de A8 wordt een vliesgevel gerealiseerd waardoor achter de vliesgevel een geluidsluwe zijde wordt gecreëerd.

• 6. Rekening houden met de positionering van de niet-woonfuncties:De positionering van de niet-woonfuncties wordt verder onderzocht om het wegverkeerlawaai te beperken. Vooral langs doorgaande wegen ligt de geluidbelasting door wegverkeerlawaai op plintniveau hoger, dit zijn de ideale plekken om niet-woonfuncties (voorzieningen, kantoren, bedrijvigheid enzovoort) te vestigen om zo een buffer te creëren tussen het wegverkeerlawaai en de geluidgevoelige bestemmingen die daarboven worden gesitueerd.

--> In het bestemmingsplan zijn op de plaats van de aanduiding 'gemengd', langs de Dr. H.G. Scholtenstraat op de begane grond maatschappelijke voorzieningen, een sportschool en kantoren toegestaan. Er wordt daarmee uitvoering gegeven aan de spelregel.

• Luchtkwaliteit:

• 1. Gevoelige bestemmingen niet situeren aan wegen met een intensiteit hoger dan 10.000 mvt/etm: Op de wegvakken met meer dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal, zoals de Heijermanstraat, Dr. H.G. Scholtenstraat en Prins Bernhardweg, zijn gevoelige bestemmingen (zoals kinderdagverblijven en scholen voor basis- en voortgezet onderwijs) in de eerste lijn niet toegestaan. Deze zijn wel mogelijk in de eerste lijn als deze bestemmingen op 50 meter van deze wegen worden gesitueerd

--> In het bestemmingsplan zijn geen scholen, kinderopvangvoorzieningen, ziekenhuizen, verpleeghuizen en verzorgingshuizen toegestaan. Er wordt daarmee uitvoering gegeven aan de spelregel.

Goed geventileerde woningen: Nieuwe woningen hebben een gebalanceerd ventilatiesysteem. Dit is een ventilatiesysteem dat er voor zorgt dat vervuilde en vochtige lucht uit de woning wordt gezogen en schone lucht naar binnen wordt geblazen.

--> De woningen krijgen een gebalanceerd ventilatiesysteem. Hiermee wordt voldaan aan de spelregel.

• Geur:

• 1. Beperken woningbouw en andere geurgevoelige functies nabij Cargill Jonker: Dichtbij Cargill Jonker is de geurbelasting het hoogst. Het is raadzaam om zoveel als mogelijk afstand tot Cargill Jonker te bewaren en niet dichterbij te bouwen dan de nu al bestaande woonbebouwing. Cargill Jonker wordt daarom niet verder beperkt in de normale bedrijfsvoering.

--> Dit bestemmingsplan leidt niet tot de realisatie van woningen dichterbij Cargill Jonker dan nu al het geval is. Er wordt daarmee voldaan aan de spelregel. In paragraaf 3.15 is gemotiveerd dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar geurklimaat.

• 2. Binnen H=-1-contour geurbelasting en aantal geurgehinderden in beeld brengen:

Wanneer binnen de H=-1-contour geurgevoelige objecten worden gemaakt, wordt de geurbelasting op deze geurgevoelige objecten in beeld gebracht en het aantal te verwachten (ernstig) geurgehinderden.

--> Dit bestemmingsplan leidt deels tot bebouwing binnen de H =-1--contour. Als gevolg van de gedeeltelijke ligging binnen de streefwaardecontour van Cargill bv, productielocatie Aurora, dienen voor deze woningen maatregelen getroffen te worden om geurhinder in de woningen te voorkomen. In de regels is als voorwaardelijke verplichting opgenomen dat geurbeperkende maatregelen moeten worden getroffen en in stand moeten worden gehouden.

• 3. Binnen H=-1-contour gelden aanvullende bouwkundige maatregelen: Wanneer binnen de H=-1-contour geurgevoelige objecten worden gemaakt, worden bouwkundige maatregelen getroffen om de geurbelasting laag te houden. Hier gaat het om het aanbrengen van geurfilters in de woningen en/of om zorg dat inpandige luchtverversing afkomstig is van de lijzijde van het gebouw.

--> Dit bestemmingsplan leidt deels tot bebouwing binnen de H =-1--contour. Als gevolg van de gedeeltelijke ligging binnen de streefwaardecontour van Cargill bv, productielocatie Aurora, dienen voor deze woningen maatregelen getroffen te worden om geurhinder in de woningen te voorkomen. In de regels is als voorwaardelijke verplichting opgenomen dat geurbeperkende maatregelen moeten worden getroffen en in stand moeten worden gehouden. .

• Externe veiligheid:

• 1. Nieuwe risicovolle inrichtingen niet toelaten: Nieuwe risicovolle activiteiten worden niet toegelaten in Kogerveldwijk, ook niet als deze een plaatsgebonden risicocontour heeft die niet over kwetsbare objecten of bestemmingen ligt.

--> In het plangebied worden geen (nieuwe) risicovolle activiteiten mogelijk gemaakt. De spelregel is daardoor niet aan de orde.

• 2. Brzo-bedrijven worden in Kogerveldwijk uitgesloten: In Kogerveldwijk worden geen (nieuwe) Brzo-bedrijven toegelaten. Dit zijn bedrijven waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn boven een bepaalde drempelwaarde, die vallen onder de werking van het Besluit risico zware ongevallen (Brzo). Deze vormen namelijk in een getransformeerd werk-woongebied een te groot veiligheidsrisico.

--> In het plangebied worden geen (nieuwe) Brzo-bedrijven mogelijk gemaakt. De spelregel is daardoor niet aan de orde.

• 3. Veiligheidsrisico's worden verantwoord: Over de hogedruk aardgastransportleiding en transportroutes gevaarlijke stoffen die door en/of langs het gebied lopen wordt bij het ruimtelijke besluit dat binnen het invloedsgebied van de risicobron ligt een verantwoording van het groepsrisico opgesteld. Er wordt rekening gehouden met de beschikbaarheid van vluchtroutes, bereikbaarheid voor nood- en hulpdiensten en voldoende bluswatervoorzieningen.

--> Het plangebied ligt op korte afstand van de rijksweg A8. Door deze afstand ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van de transportroute voor gevaarlijke stoffen. Op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) moet in de toelichting bij het ruimtelijke besluit het groepsrisico worden verantwoord en moet worden ingegaan op de aspecten bestrijdbaarheid bij een ongeval met gevaarlijke stoffen op de rijksweg A8 en de zelfredzaamheid van personen in het plangebied. Dit is in de rapportage van het uitgevoerde onderzoek naar externe veiligheid (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 6 bij de toelichting) beschouwd. Hieruit volgt dat de normen voor het plaatsgebonden risico en het plasbrandaandachtsgebied geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied vormen. Het groepsrisico neemt door de voorgenomen ontwikkeling in de nieuw te bestemmen situatie toe tot 0,529 maal de oriëntatiewaarde (toename van 52%). Er is een verantwoording van het groepsrisico opgesteld en advies uitgebracht door de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 7 bij de toelichting).

De Veiligheidsregio adviseert om bij de besluitvorming over het plan de volgende aspecten mee te wegen:

• de gevaren en gevolgen van een mogelijk ongeval met gevaarlijke stoffen op de A8;
• het handelingsperspectief dat de toekomstige bewoners/gebruikers hebben om zichzelf en
  anderen in veiligheid te brengen door te schuilen in het gebouw dan wel te vluchten via een veilige
  route van de risicobron/calamiteit af;
• de hulpdiensten kunnen een ongeval niet voorkomen en richten zich op het helpen van
  slachtoffers en het veiligstellen van het gebied;
• de bereikbaarheid en bluswatervoorziening te bepalen in overleg met ons team Risicobeheersing.

En om maatregelen in de volgende denkrichtingen te overwegen:

• bouwkundige maatregelen treffen, waaronder een centraal afschakelbare ventilatie, aan de
  woningen en commerciële ruimten;
• de bereikbaarheid verbeteren zodat de hulpdiensten ongehinderd, bijvoorbeeld door vluchtende
  mensen, bij de het gebouw kunnen komen;
• voldoende veilige vluchtmogelijkheden, van de risicobronnen af, te realiseren;
• gerichte risicocommunicatie aan de toekomstige bewoners/gebruikers over externe calamiteiten en bijbehorende handelingsperspectieven.

Er wordt hiermee voldaan aan de spelregel. De inhoud van deze rapportage wordt door het bevoegd gezag, samen met het advies van de Veiligheidsregio gebruikt voor de verantwoording voor het groepsrisico.

• Gezondheidsbescherming:

• 1. Conform gemeentelijk beleid maatregelen treffen om de potentiële hittestress te beperken: Het stedelijk hitte-eilandeffect is het verschijnsel dat de temperatuur in een stedelijk gebied gemiddeld hoger is dan in het omliggende landelijke gebied. Bij de vormgeving van gebouwen is er aandacht voor het voorkomen van deze stedelijke hitte-eilanden op het bouwkavel zelf en op de omgeving. De gebiedsontwikkeling voldoet aan de volgende uitgangspunten volgens de Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie 2021-2016 van de gemeente Zaanstad:
  - Het basisveiligheidsniveau voor hitte als ontwikkeld in de Metropool Regio Amsterdam (zie pagina 14 van het uitvoeringsplan) vormt het uitgangspunt. Gevels en daken worden vergroend. Waar nodig ontwikkelt de gemeente een afwegingskader.
  - Voor de openbare ruimte wordt een kroonbedekking gemaakt van 20%. Binnen een afstand van 300 meter is er een plek van koelte met een minimale grootte van 200 m².
  - Plekken van koelte zijn onderdeel van structuren van koelte en deze sluiten aan op de structuren in de bestaande stad.
  - Op plekken van koelte, op ontmoetingsplaatsen en in de structuren van koelte is er een kroonbedekking van minimaal 30%.
  - Voor het maken van gezonde en goed groeiende bomen hanteren we de 'Leidraad bomen' en een minimale drooglegging van 0,8 meter zodat de wortels van bomen voldoende ruimte hebben om te groeien

--> Bij de nieuwbouw in het plangebied wordt rekening gehouden met het veranderend klimaat. Het dak wordt als mos-sedumdak ingericht in combinatie met zonnepanelen. Hittestress wordt bestreden door zoveel mogelijk groen in het project te realiseren en door geschikte materiaalkeuzen (grotendeels hout). Bestaande bomen blijven zoveel mogelijk behouden. Extreme neerslag en droogte worden bestreden door hemelwater in het project vast te houden. Mogelijk dat een deel van de verharding als halfverharding kan worden gerealiseerd. Waar mogelijk worden waterretentiebakken in de dakvlakken of onder het maaiveld aangebracht.

• 2. Windhinderonderzoek laten uitvoeren bij hoge gebouwen: Als een gebouw een hoogte krijgt boven de 30 meter, is het nodig dat er bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan een onderzoek wordt uitgevoerd naar de potentiële windhinder en windgevaar. Dit gebeurt volgens de norm NEN 8100. Als windhinder en/of windgevaar optreedt worden ruimtelijke, stedenbouwkundige en/of architectonische maatregelen getroffen om dit te voorkomen.

--> Er is een expert opinion ten aanzien van het verwachte windklimaat uitgevoerd (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 14 bij de toelichting) . Hierin zijn mitigerende maatregelen zijn voorgesteld om het lokale windklimaat te verbeteren. Deze worden meegenomen in een nog uit te voeren gedetailleerder windonderzoek. Het creëren van een aanvaardbaar windklimaat is als voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Er wordt hiermee voldaan aan de spelregel.

• 3. Beperken lichthinder in de avond- en nachtperiode: Lichthinder moet voor de gesteldheid van mens en dier beperkt worden. Hoewel achtergrondverlichting al duidelijk aanwezig is, zijn er maatregelen te nemen die binnen Kogerveldwijk de bijdragen van de toename van lichthinder beperken. Zo kunnen maatregelen met betrekking tot lichtreclame en het nachtelijk verlichting van gebouwen de nachtelijke lichtinval op woningen drastisch verminderen.

--> Bij de verdere uitwerking van het plan aan de Slachthuisstraat 67 en 67a zal rekening worden gehouden met het beperken van lichthinder in de avond- en nachtperiode. Er zal hiermee worden voldaan aan de spelregel. Er is geen sprake van lichthinder in de woningen als gevolg van het verkeer op de A8 in verband met de aanwezige geluidsschermen.

• 4. Geen kwetsbare groepen binnen de 0,4 microtesla-contour van de hoogspanning: Voor kwetsbare groepen, zoals kinderen tot 15 jaar, worden geen gebouwen en/of verblijfsplaatsen binnen de 0,4 micotesla-contour gemaakt. Dit betekent dat buiten deze contouren ruimte wordt gezocht voor woningen, kinderdagverblijven, scholen en speeltuinen.

--> Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt niet binnen de 0,4 micotesla-contour, zodat deze spelregel niet van toepassing is.

• 5. Onderzoek naar trillingshinder uitvoeren binnen 100 meter van het spoor: Conform de Stichting Bouw Research (SBR) Deel A: 'Schade aan gebouwen' wordt er voorafgaand aan bouwwerkzaamheden in een zone van 100 meter rondom de spoorlijn een trillingshinderonderzoek uitgevoerd. Hiermee wordt voorkomen dat de gebruikers van toekomstige bebouwing trillingshinder ervaren: zowel inpandige hinder als schade aan het gebouw wordt hiermee voorkomen.

--> Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt niet binnen 100 meter van het spoor zodat deze spelregel niet van toepassing is.

• Gezondheidsbevordering:

• 1. Realisatie sport- en speelvoorzieningen volgens het maatschappelijke voorzieningenmodel: Een voorwaarde is dat wordt voorzien in de extra sport- en speelvoorzieningen in de openbare ruimte volgens het maatschappelijke voorzieningenmodel.

--> Deze spelregel is niet van toepassing op dit bestemmingsplan omdat door het project geen sprake is van een herinrichting van de openbare ruimte. Wel wordt een groene, gezamenlijke tuin aangelegd.

• Ondergrond:

• 1. Bodemsanering passend bij de gewenste functie: Als bij een ontwikkeling in Kogerveldwijk bodemverontreiniging wordt aangetroffen dan moet deze worden gesaneerd (isoleren, gedeeltelijk ontgraven, aanbrengen van een leeflaag of een combinatie), zodat de bodem geschikt wordt voor de beoogde functie. Daarbij moeten ook eventuele mogelijkheden van grondverwerking (ook in relatie tot PFAS) worden onderzocht. De grond zal daarna geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

--> Voor het project is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie ook paragraaf 3.16). De bodemkwaliteit is geschikt voor de toekomstige functie en staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg. Er wordt voldaan aan de spelregel.

• 2. Uitvoeren onderzoek naar niet gesprongen explosieven: Voordat gestart wordt met de ontwikkeling van gronden in Kogerveldwijk wordt een vooronderzoek uitgevoerd. Als uit het vooronderzoek blijkt dat er mogelijk niet gesprongen explosieven aanwezig zijn in het gebied, worden deze verwijderd. Na uitvoeren van de onderzoek en verwijderen van mogelijk aanwezige explosieven kan de grond worden vrijgegeven voor ontwikkeling.

--> Bij realisatie van de nu aanwezige bebouwing in de jaren '50 is de grond al geroerd. Als er niet-gesprongen explosieven aanwezig waren, was dat destijds al duidelijk geworden. Onderzoek naar niet-gesprongen explosieven is om deze reden niet nodig voor het project aan Slachthuisstraat 67 en 67a. De spelregel is niet van toepassing op dit plan.

• Water:

• 1. Nieuw te ontwikkelen percelen waterneutraal inrichten: De openbare ruimte wordt zo ingericht dat het hemelwater bij extreme buien wordt verzameld op plekken waar het geen schade kan aanrichten en water kan worden vastgehouden. Bij ontwikkelingen zijn waterneutrale bouwenveloppen verplicht, waarbij onder andere 70 mm hemelwater moet worden vastgehouden op de kavels en bij aanleg van extra verhard oppervlak wordt er een watercompensatie geëist van minimaal 10% en bij voorkeur 15%. 

--> De kavel wordt zo groen mogelijk ingericht en er wordt een groen dak gerealiseerd. Daarnaast wordt het aandeel verharding op de kavel zoveel mogelijk beperkt. In de uitwerking van het plan worden de uitgangspunten voor een waterneutrale kavel meegenomen en getoetst. Zie ook paragraaf 3.9. Er wordt daarmee invulling gegeven aan de spelregel.

• Ecologie:

• 1. Bij elke ontwikkeling wordt verder onderzocht of er beschermde soorten aanwezig zijn: Natuuronderzoek voorafgaand aan te verwijderen bebouwing en begroeiing: voordat de werkzaamheden beginnen moet volledig inzicht bestaan in de aanwezigheid van en effecten op beschermde soorten, bijvoorbeeld door ecologisch onderzoek, zodat zo nodig maatregelen genomen kunnen worden. Aanbevolen wordt om de controle ruim voorafgaand aan de geplande werkzaamheden uit te voeren, zodat rekening gehouden kan worden met de doorlooptijd van het onderzoek (sommige onderzoeken moeten een jaar rond worden uitgevoerd) en zodat eventuele maatregelen tijdig genomen kunnen worden.

--> Voor het plangebied is een verkennend en aanvullend natuuronderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 3.17). Hiermee is invulling gegeven aan deze spelregel.

• 2. Voorafgaand en tijdens ontwikkelingen verantwoord omgaan met broedvogels: Wanneer broedgevallen aanwezig zijn kan hier eenvoudig rekening mee gehouden worden door werkzaamheden niet uit te voeren in de broedtijd (ongeveer maart tot en met juli). Als er nesten aanwezig zijn mogen deze in de broedperiode (en als deze in gebruik zijn) niet verwijderd worden. Als het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen om te werken dan wordt het te transformeren gebied (waar de werkzaamheden plaatsvinden) vóór het broedseizoen ongeschikt gemaakt voor (broed)vogels. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan wordt voor de werkzaamheden het te transformeren gebied gecontroleerd op de aanwezigheid van broedvogels door een erkend ecoloog. Als broedvogels worden aangetroffen kunnen de bouwwerkzaamheden na de broedperiode worden aangevangen. Op deze wijze zijn algemene broedvogels geen belemmering vanuit de Wet natuurbescherming.

--> Bij de sloop- en bouwwerkzaamheden zal rekening worden gehouden met eventueel aanwezige broedvogels. Hiermee wordt invulling gegeven aan deze spelregel.

• 3. Natuurinclusief bouwen: Bij elke ontwikkeling met potentie voor natuurinclusief bouwen (nieuwbouw en renovatie) wordt natuurinclusief gebouwd. Hierbij gaat het vaak om relatief kleine en goedkope ingrepen die verblijfsplekken creëren voor verschillende dieren in het stedelijk landschap. Te denken valt aan het integreren van nestkasten en zorgen voor verblijfplekken voor vleermuizen en nestgelegenheid voor huismus, gierzwaluw en andere gebouwbewonende soorten samen met het maken van groene daken en een groene inrichting.

--> Binnen het plangebied wordt een gebouw gerealiseerd waarin de natuur een volwaardige plek in het ontwerp krijgt. Het gebouw wordt voorzien van een groen dak. Daarnaast wordt ingezet op het plaatsen van vleermuiskasten en nestvoorzieningen voor bijvoorbeeld huismussen, gierzwaluwen en spreeuwen. Ook in de aan te leggen tuin zal bij de inrichting aandacht worden geschonken aan een natuurlijke inrichting en biodiversiteit door inheemse soorten toe te passen die insecten, vogels en vlinders aantrekken. Hiermee wordt invulling gegeven aan deze spelregel.

• 4. Per ontwikkeling wordt de stikstofdepositie in beeld gebracht: Voor elk vergunningplichtig project wordt op projectniveau een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit moet aantonen dat de ontwikkeling geen significant nadelige gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden.

--> Voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied is een onderzoek naar stikstofdepositie uitgevoerd (zie paragraaf 3.17). Daaruit blijkt dat het project niet leidt tot een verhoogde stikstofdepositie. Hiermee wordt voldaan aan de spelregel.

• Archeologie, cultuurhistorie en landschap:

• 1. Behoud van panden en structuren: De gemeente Zaanstad heeft in de cultuurhistorische verkenning verschillende aanbevelingen opgenomen voor behoud van structuren en diverse panden in de Boerejonkerbuurt en Hofwijk. Gemeente en ontwikkelaars geven rekenschap aan deze aanbevelingen voor behoud van structuren en panden.

--> In paragraaf 3.2 is ingegaan op de bedoelde cultuurhistorische verkenning. Daaruit blijkt dat er geen cultuurhistorische waarden zijn die behoud van het bestaande pand noodzakelijk maken. De gemeente Zaanstad laat de woningbouwopgave hier voorgaan op het behoud van de cultuurhistorische waarden. Daarnaast kan het plan een buffer vormen voor het geluid afkomstig van de A8 voor de rest van de wijk. In de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de karakteristiek van alzijdige bebouwing in het groen.

• 2. Archeologisch onderzoek uitvoeren: Wanneer bodemverstoringen plaatsvinden in de strook van archeologische waarde aan de westkant van het plangebied, zal de aanvrager van de vergunning voor de bodemverstorende werkzaamheden een verkennend archeologisch onderzoek moeten laten uitvoeren om de effecten daarvan op mogelijke archeologische vindplaatsen te bekijken. Wanneer deze potentiële vindplaatsen worden aangetast, kan het (bouw)plan worden gewijzigd om aantasting hiervan te voorkomen. Is dit niet mogelijk, dan zal de aanvrager van de vergunning voor de bodem-verstorende werkzaamheden de archeologische vindplaats(en) moeten laten opgraven.

--> Het plangebied ligt niet in de strook van archeologische waarde. In subparagraaf 3.1 is nader ingegaan op de archeologische waarde ter plaatse van het plangebied. Volgens de Nota Archeologie heeft de te ontwikkelen locatie geen archeologisch verwachtingswaarde. Ook op de door het college vastgestelde Cultuurhistorische waardenkaart 2006, is de locatie niet aangemerkt als een gebied dat archeologische waarden bevat. Een archeologisch onderzoek is niet nodig. De spelregel is niet relevant voor deze locatie.

• Energie en circulariteit:

• 1. Aardgasloze functies: Alle functies, woningen en 'niet-wonen' functies worden zonder een aardgasaansluiting ontwikkeld. 

--> Volgens de wetgeving wordt bij de ontwikkeling van het plangebied invulling gegeven aan deze spelregel.

• 2. Maatregelen ter bevordering van circulariteit:
  • Voor de aanleg van de buitenruimte wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen.
  • In Kogerveldwijk wordt de een verder te bepalen systematiek (of vergelijkbare methode) toegepast op niveau 'excellent' in zowel de ontwerpfase, bij nieuwbouw, herontwikkeling en gebruik van bestaande gebouwen. Dit om de bouw en gebruik van duurzame gebouwen te bevorderen.
  • De reststromen worden zoveel mogelijk collectief ingezameld, dit geldt ook voor afval van bedrijven.
  • Nieuwbouw heeft een materiaalpaspoort.
  • Er wordt volgens het 'urban mining' principe gewerkt in Kogerveldwijk. Dit wil zeggen dat materiaal uit gedemonteerde gebouwen en opgebroken buitenruimte wordt onderzocht op herbruikbaarheid binnen of buiten Kogerveldwijk.
  • Er wordt geen aardgas gebruikt voor verwarming en warm water. En aanwezig aansluitingen voor gas worden uit gefaseerd.

--> De woningen worden zonder gasaansluiting gerealiseerd. Vanuit de wens voor een zo kort mogelijke bouwtijd, het terugdringen van de fijnstof emissie en het maken van een gezonde woonomgeving wordt een modulair en circulair gebouw ontworpen dat grotendeels uit hout bestaat. De woningen worden geprefabriceerd in de fabriek en geassembleerd op de bouwplaats. Voor urban mining en het inzamelen van reststromen zal onderzocht worden om aangesloten te worden bij initiatieven elders in de Kogerveldwijk. Hiermee wordt invulling gegeven aan de spelregel.

3.21.3 Beoordeling van de mate waarin de milieugevolgen van het besluit afwijken van de in het MER beschreven gevolgen

Geconcludeerd wordt dat het plan voor het grootste deel voldoet aan de milieuspelregels die uit het MER voortvloeien. De (milieu)gevolgen door het bestemmingsplan Slachthuisstraat 67 en 67a wijken door de aard en omvang van de herontwikkeling niet af van de effecten zoals die in het MER zijn beschreven. Het bestemmingsplan leidt dus niet tot grotere milieugevolgen dan waar in het MER al van uit is gegaan.

3.22 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is het verplichte kostenverhaal van plankosten door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). Voor een wijzigingsbevoegdheid wordt kostenverhaal pas verplicht bij het vaststellen van het wijzigingsplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bijvoorbeeld doordat met alle grondeigenaren hiertoe een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

Voor de ontwikkeling van het plan is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar waarin is bepaald welke kosten en risico's voor rekening van de ontwikkelende partij komen ten gevolge van de gebiedsontwikkeling. De gemeente acht deze partij in staat om deze kosten te dragen. De kosten worden terugverdiend in de vorm van verkoop van woningen aan een belegger en/of woningcorporatie, die de woningen gaat verhuren. Op grond van deze gegevens kan de financiële uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate gewaarborgd worden geacht.

Hoofdstuk 4 Verantwoording

4.1 Wat houdt het plan in?

4.1.1 Goede ruimtelijke ordening

Bij het bestemmingsplan wordt voor een goede ruimtelijke ordening een afweging gemaakt over de manier waarop functies ten opzichte van elkaar worden gesitueerd, ook in relatie tot de wenselijkheid van de ruimtelijke ontwikkelingen die in het plan mogelijk worden gemaakt. Belangrijk onderdeel hierbij is de situering van milieubelastende en milieugevoelige functies ten opzichte van elkaar.

Voor dit bestemmingsplan is vooral geluid door wegverkeer en bestaande bedrijven in de omgeving een belangrijk milieuaspect. Uit de onderbouwing en verdere afweging in relatie tot de onderstaande gebiedskwaliteit, blijkt dat in het plangebied sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat en dat, alle belangen afwegend, de geluidhinder als aanvaardbaar wordt gezien waarbij er geen onaanvaardbare beperking van bestaande bedrijfsvoering aan de orde zal zijn. De overige milieuaspecten kunnen ook niet worden gezien als een belemmerende factor.

4.1.2 Gebiedskwaliteit

De Boerejonker- en Slachthuisbuurt is nu een gemengde buurt met erg verschillende functies naast elkaar. De nadruk ligt daarbij vooral op bedrijvigheid. Hierdoor is het voorzieningenniveau voor bewoners laag. Het is een hechte gemeenschap. De buurt ligt, net als de rest van de Kogerveldwijk, strategisch. Zo ligt deze op redelijk korte afstand van het centrum van Zaandam en door de ligging vlakbij uitvalswegen (ongeveer 5 minuten rijden tot knooppunt Zaandam) is het eenvoudig om met de auto naar bestemmingen als Amsterdam, Schiphol en Purmerend te rijden. Daarnaast ligt het NS-station Zaandam Kogerveld direct in het zuidoosten van de buurt en zijn er regelmatige busverbindingen met 't Kalf, het Zaans Medisch Centrum, het centrum van Zaandam en het centrum van Amsterdam. Ook met de fiets is de buurt goed bereikbaar, onder andere via de doorgaande fietsverbindingen langs de Dr. H.G. Scholtenstraat en via de Oostzijde. Deze doorgaande fietsverbindingen maken onderdeel uit van de fietsroutes tussen 't Kalf en het centrum van Zaandam. De buurt ligt ook aan één van de weinige lokale oostwestverbindingen over de Zaan. Direct in het noordoosten van de buurt ligt het voor veel Zaankanters belangrijke recreatiegebied Jagersveld met enkele sportvoorzieningen.

Doordat een aantal (grote) bedrijven en andere functies de Boerejonker- en Slachthuisbuurt heeft of gaat verlaten ontstaat er leegstand en dreigt er verloedering. Dit kan worden tegengegaan door op de vrijkomende locaties woningen toe te voegen. Milieucontouren worden door het verplaatsen/verdwijnen van bedrijven kleiner. De bedoeling is om verschillende vrijkomende locaties in de Boerejonker- en Slachthuisbuurt te transformeren naar woningbouw. Op die manier kan worden bijgedragen aan de gezamenlijke missie: in 2040 is het in de Kogerveldwijk goed wonen, werken, spelen en sporten en is Kogerveldwijk een even bereikbare als duurzame, een gezonde én veilige en vooral inclusieve wijk.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van woningen in combinatie met een maatschappelijke functie, een sportschool en/of kantoren mogelijk op een locatie waar nu een diversiteit aan functies met uitzondering van wonen is toegestaan. Het woningtekort in Zaanstad is enorm opgelopen. Het is na Amsterdam het hoogste in de Metropoolregio [MRA]. Het tekort bedraagt nu 5%, terwijl dat hooguit 1,5 tot 2% zou mogen zijn. De gemeente Zaanstad heeft de Boerejonkerbuurt als transformatiegebied aangewezen, met mogelijkheden voor honderden nieuwe woningen met als doel het tekort op de woningmarkt terug te dringen. De gemeente wil tot 2040 15.000 tot 20.000 woningen realiseren. Om het groene buitengebied te sparen komen de nieuwe woningen in de bestaande stad. Er is nog plaats voor woningen in de Kogerveldwijk. In het Perspectief Kogerveldwijk 2040 is aangegeven dat in de wijk ruimte beschikbaar komt voor de bouw van ongeveer 2.500 woningen. In de gemeentelijke Woonvisie is aangegeven dat met de woningbouwopgave de kans moet worden benut om de leefbaarheid in de wijken te vergroten en in te zetten op een divers en betaalbaar aanbod. Met de woningbouw kan de leefbaarheid binnen de wijken worden versterkt. Er ontstaan kansen voor de huidige bewoners om door te stromen naar een woning in de wijk die past bij de eigen leefsituatie. Daarnaast speelt Zaanstad met nieuwe woningen in op de behoefte van Zaankanters en mensen uit de regio. Meer inwoners betekent: meer voorzieningen.

De Kogerveldwijk gaat groeien. Er komen woningen en voorzieningen bij, de openbare ruimte wordt aangepakt en de bereikbaarheid verbetert. Die groei zal worden benut om de ongelijkheid in de wijk te verminderen, zowel tussen mensen als tussen buurten. De mengeling van wonen, sociale en economische activiteiten draagt bij aan de levendigheid en laat nieuwe kansen ontstaan voor bewoners, of ze nou al wonen in de wijk of zich net komen vestigen.

Nieuwe woningen zijn niet alleen veel energiezuiniger dan de bestaande voorraad, ze produceren zelfs energie voor hun omgeving. Dat helpt om de Kogerveldwijk op termijn klimaatneutraal te maken. De ontwikkelingen sluiten aan bij de ambities van MAAK Zaanstad. De stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit vormt samen met het realiseren van een gevarieerd woningaanbod en duurzaamheidambities belangrijke ingrediënten van de gemeente Zaanstad voor de ontwikkelingen binnen Kogerveldwijk. Het project aan de Slachthuisstraat kan een impuls geven aan het omliggende gebied.

Dit bestemmingsplan voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Uit de onderzoeken die zijn uitgevoerd naar de relevante milieu- en omgevingsfactoren volgen geen belemmeringen die de ontwikkeling tegenhouden. Er is bijzondere aandacht besteed aan de geluidsbelasting van de A8. Door het treffen van maatregelen kan een goed woon- en leefklimaat voor de toekomstig bewoners worden gewaarborgd.

Conclusie

Het plan voldoet aan de stedenbouwkundige voorwaarden. Bovendien draagt het plan bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente Zaanstad en voldoet het plan aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Het levert bovendien een belangrijke bijdrage aan het invullen van de grote woningbehoefte binnen de gemeente Zaanstad.

Hoofdstuk 5 Participatie

5.1 Overleg met overheden en diensten

Voor het vaststellen van het bestemmingsplan doorloopt de gemeente Zaanstad niet alleen het reguliere bestemmingsplantraject, waarin overheden en belangenorganisaties geraadpleegd worden conform artikel 3.1.1 Bro en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om zienswijzen in te dienen. De gemeente Zaanstad hecht waarde aan een breed advies, ook vanuit het gedachtegoed van de Omgevingswet. Voor de participatie wordt daarom een bredere advisering opgezet. Hierin wordt verschillende partijen en belanghebbenden op en rondom het terrein gevraagd input te leveren voor het plan.

In de onderstaande paragrafen worden de verschillende vormen van participatie toegelicht. Ook worden de verschillende groepen aangehaald met wie contact geweest is in deze periode.

5.1.1 Wettelijke overlegpartners

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg (artikel 3.1.1 Bro) toegezonden aan de volgende instanties:

• Rijkswaterstaat
• Provincie Noord-Holland
• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
• GGD Zaanstreek-Waterland
• Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland
• Kontakt Milieubeheer Zaanstreek
• Natuur- en milieufederatie Noord-Holland
• Landschap Noord-Holland
• PWN
• KPN
• Gasunie
• Liander
• ProRail

Alleen de GGD - Zaanstreek-Waterland heeft een inhoudelijke reactie ingediend. Dit heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

5.1.2 Belanghebbenden

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen in de Boerejonkerbuurt is de klankbordgroep Boerejonkerbuurt opgericht. De klankbordgroep bestaat uit verschillende vertegenwoordigers uit de buurt. Op 14 april 2021 zijn de plannen voor de Slachthuisstraat 67 en 67a voor de eerste keer besproken met de klankbordgroep.

Voor het vaststellen van het RPvE zijn de omwonenden en betrokkenen geïnformeerd middels een online bijeenkomst op 5 juli 2021. Tijdens deze bijeenkomst in een toelichting gegeven op de ambities van de gemeente Zaanstad voor de Kogerveldwijk, is er stil gestaan bij de (cultuurhistorische) eigenschappen van de huidige locatie en zijn de ambities en het plan gepresenteerd. Er is gevraagd aan de bezoekers hun mening te geven betreffende verkeer en mobiliteit en er was ruimte voor vragen en opmerkingen.

Het volgende kwam daar uit naar voren:

• De ontwikkeling behoeft een eigen inrit vanaf de Dr. H.G. Scholtenstraat
• Geen parkeeroverlast in de buurt
• Meeste mensen verplaatsen zich te voet , per fiets of per auto en maken geen gebruik van deelmobiliteit of openbaar vervoer.

In de uitwerking is rekening gehouden met de directe ontsluiting van de ontwikkeling naar de Dr. H.G. Scholtenstraat en wordt het bewoners- en bezoekersparkeren opgelost in het plan.

Het concept ontwerp is in een aantal bijeenkomsten gedeeld en besproken met de Klankborggroep Boerejonkerbuurt om zo relevante input op te halen. De direct omwonenden spraken de wens uit om rekening te houden met mogelijk inkijk in hun tuin en wensten een niet te hoog bouwvolume aan de zijde van de Slachthuisstraat. In volume opbouw is hier rekening mee gehouden. Het hoogte accent bevindt zich aan de Dr. H.G Scholtenstraat en loopt trapsgewijs af richting de Slachthuisstraat.

Het fietspad aan de Slachthuisstraat is onderdeel van een doorgaande fietsroute. Het combineren van de ontsluiting van het plan met deze fietsroute dient zorgvuldig ontworpen te worden. De veiligheid van de fietsers moet voorop staan. Daarnaast dient er rekening te worden gehouden met het eventueel inschijnen van koplampen bij de bewoners haaks op het fietspad. Een, reeds door de gemeente in het verleden, geplaatste haag biedt nog onvoldoende oplossing. Bij ontwerp van het wegprofiel dienen er barrières opgenomen te worden die het inschijnen van koplampen tegengaan en de verkeersveiligheid ten goede komen.

Daarnaast is samen met de overige ontwikkelaars, gemeente en de Klankbordgroep Boerjonkerbuurt een wandeling door buurt georganiseerd. Hierin is door de bewoners aangegeven wat er speelt in het openbaar gebied. Met overige ontwikkelaars in de Boerejonkerbuurt is een platform opgericht om kaveloverstijgende onderwerpen te bespreken. Met de Aldi en Lidl zijn reeds gesprekken geweest om ze te informeren over de plannen en uit te nodigen om mee te denken wat belangrijk is voor de buurt en de locatie.

5.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft – volgens de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) - met de daarbij behorende stukken ter inzage gelegen. Op 17 augustusl 2022 is de terinzagelegging van de stukken gepubliceerd in het digitale Gemeenteblad en op de website van de gemeente Zaanstad, en in het Stadsblad (gemeentelijke mededelingen).

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 18 augustus tot en met 28 september 2022 op het gemeentehuis ter inzage gelegen en was ook digitaal in te zien via www.ruimtelijkeplannen.nl en de website van de gemeente Zaanstad.

In de periode van terinzagelegging is bij de gemeente Zaanstad één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is beantwoord in de bijgevoegde Nota van zienswijze (zie Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 16 bij de toelichting). De zienswijze heeft niet geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan.

5.3 Ambtshalve wijzigingen

Naast de wijzigingen die kunnen voortvloeien uit de zienswijzen, is er de mogelijkheid dat het bestemmingsplan ambtshalve wordt aangepast. Deze aanpassingen zijn ook verwoord in de Nota van zienswijze (Bijlagen A (bestemmingsplan), bijlage 16 bij de toelichting), na de beantwoording van de zienswijze.

Hoofdstuk 6 Toelichting op bestemmingsplan

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.
Het digitale bestemmingsplan 'Slachthuisstraat 67 en 67a, Zaandam' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3912BP-0301) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. De digitale versie van het bestemmingsplan gaat boven de analoge versie.

Dit bestemmingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding
Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt staat op de verbeelding. In de regels is vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels
  In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;
• 2. Bestemmingsregels
  In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;
• 3. Algemene regels 
  In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het bestemmingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;
• 4. Overgangs- en slotregels 
  In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt voor het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit bestemmingsplan zijn vastgelegd. De volgende paragraaf geeft enkele algemene uitgangspunten weer die dit bestemmingsplan hanteert. Daarna vat paragraaf 6.3 per bestemming samen wat de toegekende bestemming beoogt. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling staat.

6.2 Begrippen en Wijze van meten

In dit bestemmingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Alleen als een begrip gebruikt wordt in de regels en de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen (artikel 1). Als een begrip in dit bestemmingsplan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

In artikel 2 is voor het meten van oppervlakten en bouwhoogten aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

6.3 Bestemmingen

Functieomschrijving (Artikel x.1)
De functieomschrijving van een bestemming kent in dit bestemmingsplan 2 varianten van gebruik. De hoofdfunctie en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt') .

Ondergeschikt gebruik in verhouding tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan alleen één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt, zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemmingen, ook als er geen directe verhouding is met het hoofdgebruik. Maar de ondergeschikte functies mogen qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie; er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele bestemmingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in artikel 8. In de functieomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op artikel 8.

Voorrangsregeling  gebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

De algemene regels in hoofdstuk 3 (de artikelen 6 tot en met 10) gelden altijd, tenzij deze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

6.4 Tuin

Bestemming Tuin (artikel 3)

Functieomschrijving (artikel 3.1)

Hoofdgebruik

De bestemming Tuin heeft betrekking op de gronden die zijn gelegen direct ten zuiden, westen, oosten en noordoosten van het nieuwe gebouw. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen en overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming.

Bouwregels (artikel 3.2)

Binnen de bestemming Tuin mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bouwwerken die geen gebouw zijn, zijn alleen toegestaan in de vorm van erf- en terreinafscheidingen (maximum bouwhoogte 1 m) en overige bouwwerken voor de bestemming (maximum bouwhoogte 3 m).

Afwijken van de bouwregels

Op de plaats van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - fietsparkeren' kan een gebouwde fietsparkeervoorziening met een bouwhoogte van maximaal 7m onder voorwaarden worden toegestaan.

Specifieke gebruiksregels (artikel 3.4)

In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 3.1 en enkele functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 8.2. Het gebruik voor autoparkeren is binnen de bestemming niet toegestaan.

6.5 Verkeer - Verblijfsgebied

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied (artikel 4)

Functieomschrijving (artikel 4.1)

Hoofdgebruik

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is opgenomen voor de strook gemeentegrond ten noorden van de Slachthuisstraat en voor de in-/uitrit naar de te realiseren parkeergarage binnen het plangebied. Deze bestemming staat verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, water, voorzieningen voor verkeersregeling, verkeersafwikkeling en verkeers- en wegaanduidingen en straatmeubilair toe.

Bouwregels (artikel 4.2)

Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van een bouwwerk voor de verkeersregeling, verkeersafwikkeling, verkeers- of wegaanduiding of voor straatverlichting mag niet hoger zijn dan 10 m. Voor overige bouwwerken geldt een maximale bouwhoogte van 3 m.

Specifieke gebruiksregels (artikel 4.3)

In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 4.1 en enkele functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 8.2.

6.6 Wonen

Bestemming Wonen (artikel 5)

Functieomschrijving (artikel 5.1)

Hoofdgebruik

Binnen de bestemming Wonen is wonen het hoofdgebruik. Op de plaats van de aanduiding 'parkeergarage' is een bovengrondse parkeergarage toegestaan van maximaal 7 m hoog.

Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Om het te verduidelijken is een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Particuliere vakantieverhuur

Particuliere vakantieverhuur is een bijzondere vorm van logies. Het verblijf duurt langer dan een gebruikelijk hotelverblijf (particuliere vakantieverhuur hoeft niet per se in een hotel plaats te vinden), maar niet zo lang dat er sprake is van een duurzaam verblijf. Omdat er geen sprake is van duurzaam verblijf, past deze verblijfsvorm niet binnen het hoofdgebruik wonen. In het bestemmingsplan is particuliere vakantieverhuur gedefinieerd als verhuur van woonruimte bij afwezigheid van degene die de woning rechtsgeldig aanbiedt. Particuliere vakantieverhuur valt niet binnen het hoofdgebruik. Het gebruik als particuliere vakantieverhuur is toegestaan als niet meer dan 4 personen tegelijkertijd gebruik maken van de toeristische verhuur.

• Bed & breakfast

Het gebruiken van een woning als bed & breakfast is alleen toegestaan in vormen waarin geen verkeersaantrekkende werking optreedt en het woonkarakter van de woning behouden blijft. Concreet betekent dit dat er een maximum aan gasten (4) en slaapvertrekken (2) is opgenomen voor het gebruik als bed & breakfast, om een verkeersaantrekkende werking te voorkomen. Ook staan de regels niet toe om aan de straatzijde op de begane grond de bed & breakfast uit te voeren. Er is een maximum vloeroppervlak opgenomen (35% van de woning met een maximum van 65 m²) en de bewoner moet bij het nachtverblijf in de woning aanwezig zijn. Deze laatste eisen waarborgen dat het gebouw als eerste een woonkarakter behoudt.

• Kamergewijze verhuur

Bij kamergewijze verhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamergewijze verhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaal bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.

Of binnen een woongebied een uitzondering wordt gemaakt om toch kamergewijze verhuur toe te staan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Er dient te worden voldaan aan artikel 3.3.1a, lid 2 van de Huisvestingsverordening en er moet voldoende parkeergelegenheid worden aangelegd of aanwezig te zijn.

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis (artikel 5.3.4)

De voorwaarden aan het uitoefenen van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis zorgen er voor dat het woonklimaat in en buiten de woning behouden blijft. Verder is het belangrijk dat er geen trilling, geur of geluid wordt veroorzaakt die buiten de woning waarneembaar is. De hoogte van het geluid of de geur of de intensiteit van de trilling is niet van belang: als trilling, geluid of geur waarneembaar is buiten de woning, dan wordt de norm overschreden. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit moet namelijk inpasbaar zijn binnen een woongebied.

Met een afwijkingsmogelijkheid (artikel 5.4.1)is het mogelijk om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten toe te staan die wel een verkeersaantrekkende werking hebben, maar alleen wanneer er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De overige voorwaarden aan het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis blijven gelden. De afwijkingsmogelijkheid ziet alleen op de verkeersaantrekkende werking.

Gastouderopvang aan huis (artikel 5.3.4)

Tegenwoordig brengen ouders hun kinderen vaak naar een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang (BSO) of gastouder. Gastouderopvang is als andere vormen van kinderopvang opgenomen in de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (hierna: Wko).

Gastouderopvang zoals beschreven in de Wko past binnen de definitie van artikel 1.19. Gastouderopvang is binnen deze bestemming rechtstreeks toegestaan als voldaan wordt aan de voorwaarden. De voorwaarden zorgen ervoor dat het woonkarakter van de woning behouden blijft. Met andere woorden, de woning blijft in de eerste plaats om in te wonen.

Het maximum van 6 kinderen zorgt ervoor dat de geluidsbelasting in overeenstemming blijft met die van een woonomgeving. De Raad van State heeft eerder overwogen (ECLI:NL:RVS:2018:950) dat er geen harde geluidsnormen zijn voor gastouderopvang, maar dat met een maximum van 6 kinderen in redelijkheid aansluiting kan worden gezocht bij de geluidsbelasting die wordt veroorzaakt door een gezin van 6 kinderen.

Gastouderopvang die niet in de eigen woning wordt uitgevoerd, maar in de woning van de vraagouders én met de aanwezigheid van andere kinderen dan die van de vraagouders zelf, valt niet onder de regeling voor gastouderopvang binnen de woonfunctie, omdat de bewoner van het huis niet zelf het beroep uitoefent. Omdat dit wel mogelijk moet zijn, kan dit geregeld worden via een afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij kan voor een situatie beoordeeld worden of medewerking te verantwoorden valt. Benadrukt wordt dat deze uitzondering alleen geldt voor kleinschalige kinderopvang.

Tot slot blijft gelden dat een gastouderopvang voldoet aan de voorschriften voor de kwaliteitseisen van hoofdstuk 1, afdeling 3 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen en de Beleidsregels kwaliteit kinderopvang en peuterspeelzalen.

Commerciële en maatschappelijke voorzieningen (artikel 5.1)

In het appartementsgebouw is een ruimte van maximaal 300 m² beschikbaar voor maatschappelijke voorzieningen, een sportschool en/of kantoren.

Bouwregels algemeen (artikel 5.2.1)

De eerste bouwregels van het artikel gaan over de algemene bepalingen voor het bouwen van hoofdgebouwen en bouwwerken, die geen gebouwen zijn.

Voor een aantal bouwwerken zijn bijzondere regelingen opgenomen. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Als er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel.

Gebouwen (artikel 5.2.2, 5.2.4 en 5.2.5)

De hoofdregel is dat gebouwen alleen zijn toegestaan binnen een bouwvlak. Het maximum aantal woningen van 164 mag daarbij niet worden overschreden om zo te voorkomen dat er meer woningen worden gebouwd dan waar in de verschillende onderzoeken van uit is gegaan. Met de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte' is geregeld hoe hoog de gebouwen mogen worden gebouwd. De maximum bouwhoogte bedraagt respectievelijk 24 m, 27 m, 32 m en 42 m.

Voorwaardelijke verplichting geluid

Om ervoor te zorgen dat de woningen voldoen aan de eisen uit de Wet geluidhinder is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee is bepaald dat het in gebruik nemen van woningen alleen is toegestaan wanneer uit akoestisch onderzoek is gebleken dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan, aan de vastgestelde hogere waarde wordt voldaan of een dove gevel wordt toegepast. Indien mogelijk zal bovendien voldaan moeten worden aan minimaal één geluidluwe gevel per woning.

Voorwaardelijke verplichting windhinder

Voor de bouw van een gebouw hoger dan 30 meter dient bij de aanvraag omgevingsvergunning middels een windonderzoek te worden aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar windklimaat en dienen de de noodzakelijke maatregelen en voorzieningen te worden gerealiseerd en in stand worden gehouden.

Voorwaardelijke verplichting geurhinder

Voor nieuwe woningen binnen de van kracht zijnde geurcontour H = -1, dienen geurbeperkende maatregelen in de vorm van een balansventilatie met geurfilter te worden getroffen en in stand te worden gehouden.

Bouwwerken die geen gebouw zijn (artikel 5.2.3)

In het artikel is een regeling opgenomen met maximum bouwhoogtes voor erfafscheidingen, kunstobjecten en overige bouwwerken die geen gebouw zijn.

Specifieke gebruiksregels (artikel 5.3)

In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 5.1 en de functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 7.2.

6.7 Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

Het Bro bepaalt dat bestemmingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. Deze staat in artikel 6. Doel van deze regel is te voorkomen dat als volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

6.8 Algemene bouwregels (artikel 7)

Algemene bouwregel - Parkeren (artikel 7.1)
Voor het project zijn specifieke parkeernormen afgesproken. Voor deze specifieke parkeernormen wordt in dit artikel onder b verwezen van het in Bijlage 2 bij deze regels opgenomen Ruimtelijke Programma van Eisen.

Algemene bouwregel - Gebouwen voor nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen (artikel 7.2)

Nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn op grond van de algemene gebruiksregels (artikel 8) binnen bijna alle bestemmingen toegestaan op voorwaarde dat de voorziening ondergeschikt is aan het hoofdgebruik. Om die reden is het ook wenselijk om gebouwen voor die voorzieningen toe te staan. Denk hierbij aan een trafohuisje of een gemaal. Vergunningsvrij zijn deze gebouwen al toegestaan tot een bouwhoogte van 3 m (zie artikel 2.18 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht), maar het komt ook voor dat trafohuisjes tussen de 3 en 4 m hoog zijn. In die gevallen is het onwenselijk om voor elk trafohuisje dat hoger is dan 3 m, maar kleiner is dan 4 m, af te moeten wijken van het bestemmingsplan.

Er gelden ook nog andere regels gelden voor het plaatsen van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Zo moet er voor het plaatsen van een trafohuisje ook een vergunning worden aangevraagd op grond van de Verordening fysieke leefomgeving.

6.9 Algemene gebruiksregels (artikel 8)

Algemene gebruiksregels - uitgesloten gebruik (artikel 8.1)
Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele bestemmingsplan uitgesloten. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij een rol.

Het verbod ziet op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gemaakt worden. Onder 'verandering in' en 'omzetting tot' moet ook de sloop en nieuwbouw van een woning worden gelezen, zodat ook in het geval van sloop-nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen. In de algemene afwijkingsregels (artikel 10) is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor situaties waarin het wel goed wordt gevonden een woning te splitsen tot twee of meer woningen.

Seksbedrijven zijn in de algemene gebruiksregels uitgesloten. De invloed van een seksbedrijf op de leefomgeving kan groot zijn. Daarom wordt dit niet standaard toegestaan. Als een plek geschikt wordt geacht voor een seksbedrijf, dan zal dit in de bestemmingsregels nadrukkelijk worden benoemd.

Daarnaast zijn ook enkele vormen van een bedrijf uitgesloten, zogeheten 'Bevi-inrichtingen' en 'geluidzoneringsplichtige inrichtingen'. Dit zijn inrichtingen waarvoor op basis van de milieuregelgeving zwaardere eisen gelden tegenover dichtbij gelegen functies. Voor deze inrichtingen moet per gebied worden afgewogen of het ruimtelijk gezien wenselijk is deze toe te staan. Als dit zo is dan kan van de algemene uitsluiting worden afgeweken door een specifiek gebied aan te wijzen waarbinnen deze wél zijn toegestaan.

Algemene gebruiksregels - toegestaan ondergeschikt gebruik (artikel 8.2)
Een aantal functies is wenselijk binnen bijna alle bestemmingen als dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is vooral afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.

6.10 Algemene aanduidingsregels (artikel 9)

Sommige inrichtingen kunnen zoveel geluid produceren, dat de wetgever heeft bepaald dat rond deze inrichtingen een geluidzone opgenomen moet worden ter bescherming van het bedrijf en het omliggende gebied. Die zone moet ervoor zorgen dat er geen woningen (of andere geluidgevoelige objecten) dichter bij de inrichting ontwikkeld worden. Dit artikel bestaat uit 2 aanduidingen. De eerste aanduiding bepaalt de locatie(s) waar geluidzoneringsplichtige inrichtingen gevestigd mogen worden. Daarbuiten geldt het algemene verbod. De tweede aanduiding regelt de geluidruimte voor die inrichtingen, de geluidzone waarbinnen geen nieuwe geluidgevoelige objecten (zoals woningen) ontwikkeld mogen worden. Op die laatste regel kan worden afgeweken, wanneer blijkt dat de geluidbelasting (als gevolg van de inrichting) op de gevels van het geluidgevoelig object niet te hoog zijn (de voorkeurgrenswaarde in de Wet geluidhinder), of wanneer het bevoegd gezag een hogere grenswaarde voor het object heeft vastgesteld.

6.11 Algemene afwijkingsregels (artikel 10)

Algemene afwijkingen (artikel 10.1)

De algemene afwijkingsregels bevatten een aantal mogelijkheden om het doelmatig grondgebruik te bevorderen. Aan de ene kant is het mogelijk om van de bestemmingsgrenzen af te wijken als dat in de feitelijke situatie logischer is. Dit kan toegepast worden wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de bestemmingsgrens op de verbeelding niet overeenkomt met de werkelijke situatie, terwijl er geen aanleiding is aan te nemen dat dit opzettelijk is gebeurd.

Ook is het mogelijk om met 10% af te wijken van de maten in het plan. Deze afwijking is niet bedoeld om meteen bij het tekenen van het bouwplan al bij de maximum maten te betrekken. Het is een vangnet voor afwijkingen van de bouwmaten die tijdens de realisatie kunnen ontstaan. Zo is het niet ondenkbaar dat een gebouw net iets hoger wordt dan vooraf was gepland, waardoor in zo'n geval strijdigheid met de maten in het bestemmingsplan kan ontstaan. De algemene afwijkingsmogelijkheid biedt in dat geval de ruimte deze fout op te vangen.

Afwijking voor wegen (artikel 10.2)

De algemene afwijkingsregels bevat de mogelijkheid om wegen of aansluiting van wegen gedeeltelijk buiten een bestemmingsgrens aan te leggen als dat nodig is voor de verkeersveiligheid of verkeersintensiteit. De leefkwaliteit op de plek van een naastgelegen woning of ander geluidgevoelig object moet daarbij wel aanvaardbaar blijven.

Afwijking verbod op woningsplitsing (artikel 10.3)

De algemene verbodsbepalingen van het bestemmingsplan bevatten een verbod op woningsplitsing (artikel 8.1 onder b). Met deze afwijkingsmogelijkheid kan woningsplitsing alsnog worden toegestaan, maar alleen voor woningen die van een grotere omvang zijn en wanneer de woningen die overblijven een minimaal aantal m2 aan woonruimte overhouden.

Afwijking verbod op kamergewijze verhuur (artikel 10.4)

De algemene verbodsbepalingen van het bestemmingsplan bevatten een verbod op kamergewijze verhuur (artikel 8.1 onder c). Met deze afwijkingsmogelijkheid kan kamergewijze verhuur alsnog worden toegestaan indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

6.12 Overgangs- en slotregels (artikelen 11 en 12)

Overgangsregels (artikel 11 )
De overgangsregels bevatten een voorziening voor situaties die afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties blijven bestaan. Als het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel (artikel 12 )
De slotregel bepaalt hoe de regels van dit bestemmingsplan genoemd worden.