Regentes gebouw B Vinckebuurt

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Algemeen

In de voorgaande jaren is het plan gemaakt voor woningbouwontwikkeling in de Vinckebuurt in Uithoorn. BPD Ontwikkeling BV (voorheen Bouwfonds Ontwikkeling) en Zeeman Vastgoed BV hebben de handen ineengeslagen om samen met de gemeente Uithoorn de Vinckebuurt aan te pakken en dit gebied tot een nieuw en vitaal woongebied aan de Amstel te maken.

Het terrein was eerder in gebruik als bedrijventerrein en stond bekend als 'de Vleeschhoek' (westelijk van de Burgemeester van Meetelenstraat) en het Campinaterrein (Oostelijk van de Burgemeester van Meetelenstraat).

Voor het plangebied is het bestemmingsplan Vinckebuurt opgesteld. Op grond van dit bestemmingsplan zijn voor de eerste fasen van het woongebied inmiddels omgevingsvergunningen aangevraagd en verleend. Deze delen zullen de aankomende jaren worden uitgevoerd.

Gelet op de gefaseerde ontwikkeling en uitvoering van het woongebied waren er in het bestemmingsplan Vinckebuurt enkele delen van een zogenaamde 'uit te werken bestemming' voorzien (de zogenaamde uitwerkingsgebieden). Hiervoor dient het college van B&W van Uithoorn nog een uitwerkingsplan vast te stellen, waarin de beoogde ontwikkeling planologisch wordt vastgelegd.

Het eerste uitwerkingsplan is inmiddels vastgesteld. Nu wordt met dit uitwerkingsplan de ontwikkeling van een volgend gebied mogelijk gemaakt, het appartementengebouw op de kop van het bouwblok tegenover de Thamerkerk. Het onderhavige uitwerkingsplan zal na vaststelling door het college van B&W van Uithoorn, de planologische basis bieden voor het verlenen van de omgevingsvergunningen.

Plangebied Vinckebuurt (onderhavig uitwerkingsgebied rood omrand)

Het bouwblok aan de oostzijde hiervan blijft nu buiten de planvorming (op de afbeelding hierboven wit gestippeld). De meest wenselijke invulling hiervan is nog niet bekend. Dit gebied zal nader ontwikkeld worden en te zijner tijd worden uitgewerkt in een apart uitwerkingsplan. Ook het aangrenzende bedrijvengedeelte aan de oostzijde zal pas in een later stadium in ontwikkeling worden genomen.

1.2 Plangebied

Het (toekomstige) woongebied Vinckebuurt ligt aan de Amstel in Uithoorn, begrensd door de Thamerweg in het noorden, de Petrus Steenkampweg in het westen en de Wilhelminakade in het zuiden. Aan de oostzijde grenst het aan het bedrijventerrein Uithoorn.

Binnen het woongebied is nu één uitwerkingsgebied aan de orde. Het uitwerkingsgebied omvat woningen in de vorm van appartementen, trottoirs en parkeervoorzieningen onder en achter het bouwblok.

De ligging van het uitwerkingsgebied is op de bovenstaande figuur aangegeven.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De huidige bestemmingen van het plangebied worden geregeld in het bestemmingsplan Vinckebuurt, vastgesteld door de gemeenteraad van Uithoorn op 17 oktober 2013 en onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 23 april 2014.

Het bestemmingsplan Vinckebuurt voorziet in een regeling die deels gedetailleerd en deels globaal van karakter is. De stedenbouwkundige hoofdstructuur (wegen, groen- en waterstructuur) is gedetailleerd bestemd, evenals een deel van de woongebieden. Vanwege de gefaseerde ontwikkeling en uitvoering is in het moederplan een deel van deze woongebieden van 'uit te werken bestemming' voorzien.

In het moederplan zijn voor de uit te werken delen de kaders gesteld (waaronder maximale bouwhoogtes, woningtypes, minumum en maximum woningaantal etc.).

Binnen deze kaders is het onderhavige uitwerkingsplan opgesteld.

1.4 Plannen in de omgeving

In de omgeving van het plangebied zijn de volgende bestemmingsplannen, regelingen en ontwikkelingen van belang.

Masterplan Dorpscentrum

Het masterplan Dorpscentrum is vastgesteld in 2010. Het masterplan geeft aan hoe het dorpscentrum van Uithoorn zich de komende twintig jaar kan ontwikkelen. Op het gebied van winkelen, wonen, recreatie, toerisme, (maatschappelijke) voorzieningen, beeldkwaliteit en verkeer. Het gebied van het masterplan Dorpscentrum strekt zich uit langs de Amstel van het Schansgebied tot aan de Thamerkerk.

Het masterplan beoogt de ligging van het centrum aan de Amstel beter te benutten. In het gebied is ruimte voor meer winkels en woningen, watersport- en horecabedrijven, een cultuurcluster en zakelijke dienstverlening. Nu de N201 is omgelegd is er de mogelijkheid de twee helften van het centrumgebied aaneen te smeden tot één samenhangend nieuw centrum.

Het betreft een visie op hoofdlijnen, die stapsgewijs wordt vertaald in verschillende bestemmingsplannen.

De ontwikkeling van de Vinckebuurt is een van de onderdelen van het masterplan. Het masterplan Dorpscentrum gaat uit van de ontwikkeling van de Vinckebuurt als woningbouwlocatie waarmee de positie van het dorpscentrum aan de Amstel wordt onderstreept.

Bestemmingsplan Dorpscentrum

In het kader van de actualisering van bestemmingsplannen is voor het dorpscentrum een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013. De algemene doelstellingen van het masterplan Dorpscentrum zijn daarin meegenomen. Specifieke projecten (waaronder de ontwikkeling van de Vinckebuurt) maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan Dorpscentrum.

Het bestemmingsplan Dorpscentrum grenst direct aan de Vinckebuurt en omvat onder andere de bestaande woningen langs de Burgemeester van Meetelenstraat en de groene oever langs de Amstel.

Bestemmingsplan Waterlijn Dorpscentrum

Als uitwerking van het masterplan Dorpscentrum zijn er plannen voor de ‘de Waterlijn’ ontwikkeld. Voor de Waterlijn is een apart bestemmingsplan ‘Waterlijn Dorpscentrum’ gemaakt. Het bestemmingsplan is op 26 september 2013 vastgesteld.

Beoogd wordt de Amsteloever tussen het Schansgebied en de Thamerkerk te ontwikkelen als recreatief gebied voor wandelaars en waterrecreanten. Het is de bedoeling om in de Amstel nieuwe steigers en terrassen mogelijk te maken, en ter hoogte van de Vinckebuurt een jachthaven mogelijk te maken. Bij de jachthaven bestaat ook de mogelijkheid voor vestiging van een botenmakelaar. Deze functie is echter niet meer in de huidige ontwikkelingsplannen opgenomen.

Het bij het plan benodigde parkeren wordt opgelost op de kade. Op de hoek van de Wilhelminakade – Amsteldijk Noord wordt de openbare ruimte heringericht zodat hier parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden.

Voorbereidingsbesluit bedrijventerrein Uithoorn

De gemeente Uithoorn is voornemens het bestemmingsplan Bedrijventerrein Uithoorn 1995 te herzien. Om te voorkomen dat vooruitlopend op dit nieuwe bestemmingsplan ongewenste situaties ontstaan heeft de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit genomen ten aanzien van het Bedrijventerrein Uithoorn. Op 23 december 2016 is het nieuwe voorbereidingsbesluit in werking getreden.

Het voorbereidingsbesluit heeft vooral betrekking op het aspect 'externe veiligheid' en regelt dat er binnen het besluitgebied geen nieuwe kwetsbare objecten, zoals woningen zijn toegestaan. Daarnaast wordt de geluidzone voor industie kleiner.

Het besluitgebied ligt aan de oostzijde van de Vinckebuurt. Het onderhavige uitwerkingsgebied valt hier buiten.

Beheersverordening Bedrijventerrein Noordwest

Voor het Bedrijventerrein Noordwest is op 6 juli 2013 een beheersverordening vastgesteld. Dit plangebied ligt aan de oostzijde van de Vinckebuurt. De beheersverordening is bedoeld om de bestaande situatie vast te leggen. Aangezien de bestaande situatie wordt vastgelegd heeft het geen gevolgen voor het ondehavige ruitwerkingsgebied.

1.5 Indeling bestemmingsplan Vinckebuurt

De toelichting volgt de indeling van het moederplan.

Het uitwerkingsplan is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is de huidige situatie kort geschetst;
• In hoofdstuk 3 zijn de voor het bestemmingsplan relevante beleidsstukken, zowel op rijksniveau als op provinciaal en gemeentelijk niveau, opgenomen;
• In hoofdstuk 4 is de beschrijving van het plan weergegeven;
• In hoofdstuk 5 zijn alle aspecten op het gebied van het milieu en leefkwaliteit beschreven;
• In hoofdstuk 6 komt de juridische vormgeving aan de orde;
• Hoofdstuk 7 betreft inspraak en overleg;
• In hoofdstuk 8 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 HUIDIGE SITUATIE

Voor een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, de ruimtelijke structuur en de functionele structuur van de omgeving wordt verwezen naar naar het moederplan (hoofdstuk 2.1 - 2.3).

Het voormalige bedrijventerrein (de Vleeschhoek en het Campinaterrein) is gesloopt en ligt braak. In de huidige situatie bepalen met name de Amstel, de Thamerweg en de Burgemeester van Meetelenstraat, met de aangrenzende bestaande bebouwing, het beeld.

De zone langs de Amstel is ingericht als een brede kade met een groene berm en een wandelpad. In de bocht van de Amstel valt de zichtlijn langs de kade op de Thamerkerk. Langs de Wilhelminakade staan enkele karakteristieke panden en een waardevolle boom.

Langs de Burgemeester van Meetelenstraat staat gevarieerde woonbebouwing. De woningen zijn met de achterzijde gericht naar het voormalige bedrijventerrein. Kenmerkend is het eenvoudige profiel van de straat met een asfaltbaan geflankeerd door stoepen. De bebouwing is kleinschalig.

Aan de oostzijde ligt langs de J.A. van Seumerenlaan het gebouw van het voormalige jongerencentrum 'The Mix'.

Aan de westzijde ligt de Petrus Steenkampweg, met daarachter het oude spoortracé. Het spoortracé is nu in gebruik als route voor hoogwaardig openbaar vervoer, met een halte van het Randstad-Net.

Luchtfoto van Vinckebuurt (uitwerkingsgebied rood omrand)

Het onderhavige uitwerkingsgebied ligt braak. Binnen het uitwerkingsgebied is geen bestaande bebouwing aanwezig.

In de toekomst zal er op het voormalig bedrijventerrein een hele nieuwe situatie ontstaan. Het onderhavige uitwerkingsgebied maakt onderdeel uit van de nieuwe stedenbouwkundige situatie zoals beschreven in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER

3.1 Inleiding

In het moederplan, het bestemmingsplan Vinckebuurt, is een uitgebreid overzicht opgenomen van het relevante beleid, op basis waarvan het moederplan tot stand is gekomen en is vastgesteld. Hieronder zijn de voor het uitwerkingsplan belangrijkste punten weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar het moederplan.

 

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld.

Een van de instrumenten, bedoeld om goed vraaggericht te programmeren en de beschikbare ruimte zorgvuldig te gebruiken, is de ladder voor duurzame verstedelijking.

De ladder voor duurzame verstedelijking heeft een plek gekregen in Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Per 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd, artikel 3.1.6 lid 2 wordt dan: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Het onderhavige plan voorziet in een woningbehoefte die op lokale en regionale schaal is aangetoond in het moederplan. Het moederplan geeft voor het onderhavige plangebied een uitwerkingsplicht voor de bouw van woningen en biedt daarmee een planologisch onbenutte mogelijkheid. Voor dit project is een subsidie ISV 1 en ISV 2 door de Provincie Noord Holland verstrekt om dit project mede mogelijk te maken. Dit uitwerkingsplan voorziet niet in een wijziging van functies en voorziet evenmin in meer woningen dan in het moederplan bepaald is. Er wordt daarom geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in de uitspraak van 1 juli 2015, zaak nr. 201401417/1/R1, bepaald dat onbenutte planologische mogelijkheden in een nieuw plan mogen worden opgenomen, zonder dat hoeft te worden voldaan aan de in artikel 3.1.6, lid 2, van het Bro genoemde voorwaarden.

Eén van de concrete belangen die benoemd worden in de SVIR is het behoud van de positie van Schiphol als mainport. Dit vereist dat de luchthavencapaciteit in Nederland ruimtelijk meegroeit.

Het onderhavige plangebied valt buiten de 20 Ke geluidscontour zoals aangegeven op de kaart nationale ruimtelijke hoofdstructuur van de SVIR. De beoogde woningbouwontwikkeling is dus in overeenstemming met het beleid van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

3.2.2 Luchthavenindelingbesluit Schiphol

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een besluit op basis van de Luchtvaartwet. Het LIB regelt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden. Op basis van het LIB kan de rijksoverheid beperkingen opleggen aan bouwinitiatieven in zones rondom de luchthaven Schiphol. Primaire doelen zijn:

• voorkomen dat het gebruik van de grond en de bebouwing op en rond Schiphol een gevaar zou kunnen vormen voor de veiligheid van het luchtverkeer;
• beperken van het aantal nieuwe en bestaande door vliegtuiggeluid gehinderde bewoners en gebruikers.

Op 20 februari 2003 is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol, gebaseerd op de Wet luchtvaart (gewijzigd op 27 juni 2002), in werking getreden. Het besluit is op 1 juli 2014 gewijzigd.

In het luchthavenindelingsbesluit is het luchthavengebied en het beperkingengebied vastgesteld. In het beperkingengebied gelden regels met betrekking tot de bestemming en het gebruik van gronden en gebouwen in het kader van veiligheid, hoogtebeperking, vogelaantrekkende werking en geluidsbelasting. Gemeenten zijn verplicht hun bestemmingsplannen in overeenstemming te brengen met het Luchthavenindelingbesluit Schiphol.

Het onderhavige plangebied valt binnen het beperkingengebied van het geldende luchthavenindelingsbesluit. In het onderhavige plangebied gelden hoogtebeperkingen. Deze zijn in een dergelijke orde van grootte (maximaal toegestane hoogte 40-60 meter) dat ze niet van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

Op 21 juni 2010 is door Provinciale staten van Staten van Noord-Holland de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld. Tegelijkertijd zijn een nieuwe bijbehorende provinciale verordening en een planMer vastgesteld. Nadien zijn de structuurvisie en verordening enkele malen gewijzigd.

In de structuurvisie zijn de provinciale belangen benoemd en wordt in verschillende hoofdstukken de provinciale visie op deze belangen beschreven. De provinciale belangen die uiteengezet worden zijn: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid.

Het provinciaal beleid dat is vastgelegd in de structuurvisie wordt geëffectueerd via de provinciale verordening. De provincie beoordeelt gemeentelijke plannen tegen de achtergrond van de provinciale verordening.

Op de structuurvisiekaart en volgens de verordening wordt het gebied Vinckebuurt beschouwd als bestaand stedelijk gebied, omdat het geldende bestemmingsplan reeds voorziet in woonbebouwing. Het beleid hiervoor is: Innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, mengen wonen en werken, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve milieus.

De herstructurering van het bestaand stedelijk gebied sluit aan bij de doelstelling van de structuurvisie en de provinciale verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Uithoorn

De structuurvisie Uithoorn is op 8 oktober 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie vormt het kader waarmee plannen getoetst, ontwikkeld en uitgewerkt kunnen worden.

De structuurvisie beoogt zowel het landelijke, dorpse als het tuinstedelijke, economische karakter van de gemeente Uithoorn te versterken. Voor verschillende delen van Uithoorn is de beoogde karakteristiek beschreven.

Binnen de gemeente zijn verschillende opgaven uitgelicht, waaronder de ontwikkeling van het dorpshart aan de Amstel. Een belangrijke positie wordt ingenomen door het Amstellint. Hier is het de bedoeling de beleving van het Amstellint en de vaarrecreatie te versterken en de functie van passantenhaven te versterken.

Herstructurering van gebieden en inbreiden kan plaatsvinden zolang de identiteit van de plek wordt versterkt. Op het Campinaterrein en de Vleeschhoek (de Vinckebuurt) is in de structuurvisie nieuwe woningbouw voorzien.

3.4.2 Beeldkwaliteitplan Vinckebuurt

Voor de Vinckebuurt is een beeldkwaliteitplan opgesteld (Beeldkwaliteitplan Vinckebuurt Uithoorn, Bouwfonds Ontwikkeling, Zeeman Vastgoed, augustus 2013). Dit beeldkwaliteitplan vormt de leidraad bij de bouw- en inrichtingsplannen. Het plangebied van dit uitwerkingsplan valt in het deelgebied Amstellint. Karakteristiek voor het Amstellint is dat het een samenhangende bebouwingsrand is, gericht op de Amstel, met een sterke ritmering en verticale geleding. Het lint sluit in schaal aan op het weidse profiel van de Amstel en onderscheidt zich van de achterliggende, meer kleinschalige en besloten woonbuurtjes.

De bebouwing die met dit uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt moet voldoen aan de eisen uit het beeldkwaliteitplan.

Hoofdstuk 4 PLANBESCHRIJVING

4.1 Hoofdopzet gehele plan

De opzet van het plan Vinckebuurt is uitgebreid beschreven in het moederplan.

Het plan voor Vinckebuurt als geheel omvat in totaal circa 300 woningen. Het plan kent verschillende woningtypes en woningcategoriën. Het lint langs de Amstel zal vooral bestaan uit appartementen. De daarachter liggende woonbuurtjes voornamelijk uit grondgebonden woningen.

Circa 50% van de geplande woningen ligt in het duurdere segment. Naast aspecten als de grote locatiekwaliteit en het financieel kostbare transformatieproces, past dit eveneens in de dynamiek van de woningmarkt. Circa 25 à 30% van de woningen wordt ontwikkeld in de sociale sector.

Hieronder worden kort de belangrijkste stedenbouwkundige kenmerken opgesomd:

• Ontwikkelen van een aantrekkelijk lint langs de Amstel met variatie in bebouwingsbeeld met hier en daar een accent;
• Invulling langs Thamerweg en Burgemeester van Meetelenstraat laten aansluiten op het bestaande karakter;
• Invulling van de twee woongebieden met een eigen identiteit;
• In de woongebieden een eigen plek creëren met een visuele verbinding naar de Amstel;
• Vanaf de Thamerweg een verbinding (zichtlijn) maken naar de Thamerkerk;
• Afstemmen woningbouw en milieuzonering bedrijventerrein aan de Cornelis Verolmelaan;
• Schaal van de achterliggende woongebieden aan laten sluiten bij de schaal van Uithoorn, dus voornamelijk twee bouwlagen met een kap;
• De groenstructuur ondersteunend laten zijn aan de stedenbouwkundige opzet en structuur;
• Parkeren zo oplossen dat het niet dominant in het straatbeeld aanwezig is.

In het stedenbouwkundig plan heeft dit verder gestalte gekregen.

 

Stedenbouwkundig plan Vinckebuurt (stand van zaken 2016, verkaveling indicatief)

In het stedenbouwkundig plan is veel aandacht uitgegaan naar de inpassing in de bestaande omgeving.

De aansluiting op de Thamerweg aan de noordzijde is gevarieerd en kleinschalig. De bebouwing langs de Petrus Steenkampweg past bij de grotere schaal van deze ruimte en introduceert de bebouwing van het Amstellint. De overgang op de bedrijvigheid aan de oostzijde van het plangebied wordt gevormd door bedrijfsruimte voor kleinschalige, “woonvriendelijke” bedrijven.

Een bijzonderheid wordt voorts gevormd door de bestaande bebouwing langs de Burgemeester van Meetelenstraat en langs een beperkt deel van de Wilhelminakade. De kadebebouwing langs de Amstel bouwt in hoogte af naar deze bebouwing. Langs de Burgemeester van Meetelenstraat zelf wordt met de nieuwbouw aansluiting gezocht op de karakteristiek van de bestaande bebouwing langs deze straat.

De verwezenlijking van de Vinckebuurt betekent een grote kwaliteitsverbetering voor dit deel van Uithoorn. Een voormalig bedrijventerrein wordt gesaneerd en getransformeerd naar een hoogwaardig woongebied. Deze kwaliteitsverbetering draagt bij aan het streven om het gehele centrum van Uithoorn te vernieuwen en te komen tot een mooi aaneengesloten verblijfsgebied dat zich uitstrekt langs de Amstel, van het Oude Dorp tot aan de Thamerkerk. Met name het nieuwe Amstellint zal Uithoorn meer gezicht en uitstraling geven. Verder wordt Uithoorn verrijkt met enkele fraaie buitenruimten en interessante woongebieden. De woonbuurten die achter dit Amstellint tot stand komen, zullen compact en kleinschalig zijn en een woonmilieu vormen met een geheel eigen uitstraling en kwaliteit. De groene plantsoenen vormen de rustpunten van deze woonbuurten. Middels een stelsel van assen en zichtlijnen staan de buurten voorts in direct contact met de fraaie weidse Amsteloevers.

4.2 Uitwerkingsgebieden

Het onderhavige uitwerkingsgebied maakt onderdeel uit van dit stedenbouwkundig plan. Het ligt aan de oostzijde van de Vinckebuurt, als onderdeel van het Amstellint. Met dit plan wordt een appartementengebouw op de kop van het bouwblok tegenover de Thamerkerk mogelijk gemaakt. De hoofdentree bevindt zich aan de Wilhelminakade. Op de begane grond bevindt zich de parkeergarage die plek geeft aan 8 personenauto's. In het gebouw bevinden zich in totaal 12 appartementen verdeeld over 4 verdiepingen (3 appartementen per verdieping). De woonkamers van de appartementen bevinden zich aan de Wilhelminakade en hebben allen toegang tot een balkon dat uitkijkt over de Amstel.

Situatietekening appartementengebouw (stand van zaken september 2017)

Gevels appartementengebouw (stand van zaken september 2017)

De invulling van het uitwerkingsgebied volgt grotendeels het stedenbouwkundig plan voor de Vinckebuurt als geheel. Het appartementengebouw is ten opzichte van het in 2013 vastgestelde beeldkwaliteitsplan 1 meter naar het westen opgeschoven. Dit is het gevolg van de ligging van een damwand ten oosten van het appartementengebouw. Op het naastgelegen bedrijventerrein bevindt zich bodemvervuiling. Deze vervuiling wordt beheerst door middel van een IBC-maatregel (Isoleren, Beheersen en Controleren) die onderdeel is van een overeenkomst tussen de Nederlandse staat en Cindu BV (tegenwoordig Amsteldijk Beheer BV). Aan de zijkanten bestaat de isolatie uit damwanden, waarmee wordt voorkomen dat de vervuiling zich horizontaal kan verspreiden. Deze damwanden mogen niet overbouwd worden en moeten vanwege het eeuwigdurende karakter van de IBC-maatregel bereikbaar blijven voor onderhoud. Voor deze damwand moet er voldoende ruimte vrijgelaten worden zodat een minimale werkruimte van 10,00 m beschikbaar blijft ten behoeve van het vervangen van de bestaande damwand. Deze ruimte ligt grotendeels aan de andere zijde van de damwand, maar om voldoende ruimte voor het onderhoud en de instandhouding van de damwand te garanderen moet het appartementengebouw 1 meter verplaatst worden ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn hier geen bezwaren tegen.

De woningbouwplannen binnen het uitwerkingsgebied zullen in overeenstemming zijn met de regels en de verbeelding (het juridisch bindende deel) van het onderhavige uitwerkingsplan.

4.3 Verkeersstructuur

De verkeersstructuur van de Vinckebuurt wordt gekenmerkt door een gebiedsontsluiting langs de rand, bestaande uit de Petrus Steenkampweg en de Wilhelminakade.

Binnen het plan is er een onderscheid in erftoegangswegen en paden voor langzaam verkeer. De categorisering zal duidelijk worden gemaakt in de inrichting van de verschillende routes. De Thamerweg wordt daarbij ook behandeld als een erftoegangsweg.

Verkeersstructuur Vinckebuurt (uitwerkingsgebied donkergrijs omrand, verkaveling indicatief)

Op bovenstaande afbeelding is aangegeven hoe het uitwerkingsgebied is gelegen ten opzichte van de verkeersstructuur van de Vinckebuurt.

4.4 Parkeren

Het parkeren is waar mogelijk uit het zicht gehouden. Dit gebeurt door de toepassing van parkeren in de appartementengebouwen langs de Wilhelminakade, garages en/of opritten bij een groot deel van de duurdere grondgebonden woningen en door de toepassing van openbare parkeervoorzieningen aan de binnenzijde van de woonblokken.

Parkeervoorzieningen Vinckebuurt (uitwerkingsgebied donkergrijs omrand, verkaveling indicatief)

In het onderhavige uitwerkingsgebied komen uitsluitend appartementen voor. Hier is parkeren op de begane grond onder het gebouw aan de orde en op een aantal parkeerplaatsen op het maaiveld op het eigen terrein aan de achterzijde van het gebouw. Het bezoekersparkeren kan plaatsvinden in het openbaar gebied.

Parkeerbalans

Voor het plangebied Vinckebuurt als geheel, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt, is een sluitende parkeerbalans opgesteld. (Zie hiervoor hoofdstuk 4.2 van het moederplan). De meest recente parkeerbalans is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting van dit uitwerkingsplan.

De parkeerbalans is opgesteld op basis van het beoogde stedenbouwkundig plan. Indien bij de invulling van de uitwerkingsgebieden nog woningtypes of woningaantallen aangepast worden moet de parkeervoorziening hiermee in overeenstemming zijn/worden gebracht. Bij de definitieve woningontwikkeling c.q. bij omgevingsvergunning zullen de precieze aantallen getoetst worden. Hiervoor is in het uitwerkingsplan een planregel (voorwaardelijke verplichting) opgenomen. Dat wil zeggen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen pas verleend wordt als is aangetoond dat er ook voldoende parkeergelegenheid is.

4.5 Groenstructuur

In de inrichting krijgen de belangrijkste kwaliteitsdragers van het gebied een eigen uitwerking. De Wilhelminakade behoudt daarbij zijn uitstraling als een groen singelmilieu. Het plein rond de Thamerkerk vormt de beëindiging van deze groene singel en wordt opnieuw ingericht. Het wordt een open plein dat geschikt is voor de opvang van een grotere mensenmassa, bij bijvoorbeeld herdenkingsdag. Door de toevoeging van enkele bomen en een struikenbed wordt ook de kerk zorgvuldig en fraai ingepast.

De groene plantsoenen in de woonbuurten krijgen eveneens een afzonderlijk karakter. Ze herbergen ieder een speelplek die is uitgewerkt als een open grasveld, omzoomd door een zitrand en ingedeeld met enkele speeltoestellen. Naar buiten tonen de groene plantsoenen zich als een royale groenvoorziening door een samenspel van bomen, heesters en struiken. Het gebruik van overwegend opgaande begroeiing zal niet alleen de uitstraling ten goede komen, maar zal ook regulerend werken ten aanzien van het parkeren en het uitlaten van honden.

De uitstraling van de overige woonstraten zal eenvoudig en helder zijn. Straatbomen voorzien in een consequente ritmering, die (waar mogelijk) wordt aangevuld met hagen als erfafscheiding.

Groenstructuur Vinckebuurt (uitwerkingsgebied donkergrijs omrand, verkaveling en parkeerindeling indicatief) bron: Inrichtingsplan Vinckebuurt (Vleeschhoek/Campinaterrein), HB advies, 2015/2016

Op bovenstaande afbeelding is aangegeven hoe het uitwerkingsgebied is gelegen ten opzichte van de groenstructuur van de Vinckebuurt.

Hoofdstuk 5 UITVOERBAARHEIDSASPECTEN

In het moederplan, het bestemmingsplan Vinckebuurt, is een uitgebreid overzicht opgenomen van het onderzoek dat gedaan is ten behoeve van de plannen voor de Vinckebuurt. Hieronder zijn de voor het uitwerkingsplan belangrijkste punten weergegeven. Voor het overige wordt verwezen naar het moederplan.

5.1 Waterhuishouding

In het kader van het moederplan Vinckebuurt is het proces van de Watertoets doorlopen. In nauw overleg tussen de ontwikkelende partijen, Waternet en de gemeente Uithoorn zijn alle relevante aspecten doorgenomen en zijn afspraken gemaakt hoe een en ander zijn beslag krijgt in het bestemmingsplan c.q. de woningbouwplannen.

5.1.1 Waterstaatkundige beschermingszones

Het onderhavige uitwerkingsgebied is gelegen langs een secundaire waterkering.

Waterkeringen
De waterkering ligt langs de Amstel. De waterkering is vastgelegd in de legger secundaire waterkeringen van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht. Er worden drie zones onderscheiden: de kernzone (de waterkering zelf), de binnenbeschermingszone en de buitenbeschermingszone. Deze zones worden beschermd door het 'regime' van de Keur. Het waterschap is daarbij het bevoegd gezag. Werkzaamheden in de beschermingszones dienen getoetst te worden aan de keur AGV.

De waterkering en bijbehorende zones worden in het onderhavige bestemmingsplan beschermd middels de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Door Waternet is een principe-doorsnede van de zone langs de Amstel goedgekeurd waarin het 'theoretische dijkprofiel' wordt aangegeven. Dit profiel is nodig om de kerende werking te kunnen garanderen. Het theoretisch dijkprofiel is als stippellijn in de doorsnede weergegeven en is gerelateerd aan de 'referentie kruinlijn'.

Principe-doorsnede van de zone langs de Amstel met het 'theoretische dijkprofiel'

In het onderhavige uitwerkingsplan ligt het dichtstbijzijnde bouwvlak langs de Amstel op circa 35 meter vanuit de referentiekruinlijn. Daaruit volgt dat het theoretische dijkprofiel door de beoogde woningbouwontwikkeling ongemoeid blijft.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de aanleg van parkeergarages mogelijk. Waternet heeft hierbij nog de volgende aandachtspunten aangegeven:

• Kelders en parkeergarages moeten waterdicht worden uitgevoerd;
• Ondergrondse werken mogen een vrije afstroming van grondwater naar het oppervlaktewater niet belemmeren;
• Het is van belang dat het effect van deze constructies op de grondwaterstand in beeld wordt gebracht;
• Voor de aanleg van ondergrondse constructies wordt vaak tijdelijk grondwater onttrokken, daarvoor is soms een watervergunning noodzakelijk en deze onttrekkingen moeten voldoen aan het beleid van AGV.
• Bouwen volgens het polderprincipe is niet toegestaan.

Een en ander zal in de bouwplanfase nader worden uitgewerkt door de ontwikkelende partijen. Daarbij wordt rekening wordt gehouden met de Keur AGV.

5.1.2 Watercompensatie

In verband met het bepalen van de opgave voor waterberging in het plangebied is overleg gevoerd tussen Waternet, BPD Ontwikkeling BV (voorheen Bouwfonds Ontwikkeling), Zeeman Vastgoed BV en Royal Haskoning. In dit overleg is de hele Vinckebuurt betrokken, dus inclusief de onderhavige uitwerkingsgebieden.

In het overleg is vastgesteld dat bij de ontwikkeling van Vinckebuurt geen verplichting bestaat tot de aanleg van watercompensatie. Op 20 december 2010 is een officiële brief uitgegaan waarin Waternet bevestigt dat het plangebied Vinckebuurt voldoet aan het watercompensatiebeleid en er geen eis ten aanzien van watercompensatie aan de orde is.

In het licht van de wens om een goed functionerend watersysteem te bereiken zijn de mogelijkheden voor het realiseren van extra waterberging binnen het plangebied beschouwd.

In de voorliggende plannen is overeengekomen om het groen in het verlengde van de Thamersloot te benutten voor waterberging.

Waterberging Vinckebuurt (uitwerkingsgebied donkergrijs omrand, verkaveling indicatief)

Conclusie

De watercompensatie is reeds bepaald/geregeld in de fase van het moederplan, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt.

De watercompensatie vindt plaats in het openbaar gebied. Dit is geregeld middels eindbestemmingen in het reeds vastgestelde moederplan Vinckebuurt. In het kader van dit uitwerkingsplan zijn geen verdere maatregelen aan de orde.

5.2 Geo-technische situatie

In het kader van het moederplan is geotechnisch onderzoek gedaan voor de gehele Vinckebuurt, inclusief het onderhavige uitwerkingsgebied. De uitkomsten van het geotechnisch onderzoek maken voldoende aannemelijk dat de geotechnische bodemgesteldheid de uitvoerbaarheid van de plannen niet in de weg staat.

5.3 Ecologie en natuur

In het kader van het moederplan is onderzoek gedaan voor de verschillende plandelen, inclusief het onderhavige uitwerkingsggebied.

Gezien de huidige staat van het terrein is de ecologische waarde van het terrein in zijn algemeenheid laag te noemen. Wel is het aannemelijk dat op het terrein enkele soorten aanwezig zijn die bescherming genieten onder de Wet Natuurbescherming (voorheen Flora- en faunawet). Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 5.3 van het moederplan.

Rugstreeppad

Een belangrijk punt was de aanwezigheid van de rugstreeppad op het voormalige Campinaterrein. De soort valt onder het zwaarste beschermingsregime, aangezien de rugstreeppad tevens een Habitatrichtlijnsoort is (Habitatrichtlijn Bijlage IV).

In 2005 is door BPD Ontwikkeling BV (destijds Bouwfonds Ontwikkeling) een ontheffing verkregen van de verbodbepalingen ten aanzien van de rugstreeppad (Bufo calamita). Daarbij is aangegeven dat de padden verplaatst dienen te worden naar een alternatief leefgebied (Legmeer-west) en in de Vinckebuurt amfibiekerende voorziening worden geplaatst om herkolonisatie te voorkomen.

De periode waarvoor deze ontheffing is verleend is inmiddels verstreken. Ook zijn er sindsdien enkele wijzigingen in de ontheffingspraktijk opgetreden.

In de aanloop naar de daadwerkelijke uitvoering van de Vinckebuurt is door BPD Ontwikkeling BV opnieuw een ontheffing aangevraagd. Op 21 november 2014 heeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland ontheffing verleend van de verbodsbepalingen in artikel 11 van de Flora- en faunawet (nu Wet Natuurbescherming), voor zover dit betreft het verstoren van voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen van de rugstreeppad.

De ontheffing is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting.

In de ontheffing is aangegeven dat ontheffing van artikel 9 en 10 (voor respectievelijk vangen en verontrusten van de padden) van de Flora- en faunawet (nu Wet Natuurbescherming) niet nodig is. Dit omdat zorgvuldig gewerkt zal worden en de padden in een alternatief leefgebied worden teruggeplaatst.

Omdat het leefgebied in de Vinckebuurt verdwijnt, is wel ontheffing nodig van artikel 11 voor het verstoren van het leefgebied. Deze is door de Rijksdienst verleend.

De padden zijn in 2014 verplaatst naar een alternatief leefgebied en in de Vinckebuurt is een paddenscherm geplaatst om herkolonisatie door de Rugstreeppad te voorkomen. Van de verplaatsing is verslag gedaan. In totaal zijn 135 rugstreeppadden en 96 andere amfibieën verplaatst. Zie hiervoor bijlage 3 van deze toelichting.

Voor het overige zijn op het gebied van ecologie geen planologische knelpunten aan de orde.

Er dient altijd rekening gehouden te worden met de algemene zorgplicht uit de Wet Natuurbescherming. Dat houdt in dat er niet willens en wetens schade mag worden toegebracht aan beschermde natuurwaarden. Mochten tijdens de uitvoering beschermde soorten worden waargenomen, dienen maatregelen te worden getroffen om schade aan deze individuen zoveel mogelijk te voorkomen.

5.4 Bodem

Voor de verschillende plandelen is onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bodem en de wijze waarop de bodem geschikt gemaakt kan worden voor het beoogde gebruik. Voor het onderhavige uitwerkingsplan is de sanering van het voormalige Campinaterrein van belang.

Voor het gedeelte 'Campinaterrein' is een bodemonderzoek uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Het doel van de sanering is de locatie gereed maken voor het toekomstige gebruik: wonen met tuin.

Op 26 september 2012 is een beschikking gedaan door de provincie Noord-Holland (Wet bodembescherming: Wilhelminakade 105 (Melkunie) te Uithoorn, Gemeente Uithoorn, locatiecode: NH/0451/00028). In de beschikking is aangegeven dat de provincie instemt met het saneringsplan.

Middels het saneringsplan is in beeld gebracht dat de bodem geschikt gemaakt kan worden voor het beoogde gebruik. De sanering wordt uitgevoerd. De rapportage hiervan volgt als alle sanering gereed is. Na afronding van de sanering is de bodem geschikt voor het beoogde gebruik.

Voor het uitwerkingsgebied is de bodem- en grondwaterkwaliteit dus goed in beeld. De bodemkwaliteit en grondwaterkwaliteit staan de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.5 Cultuurhistorie en Archeologie

In het kader van het moederplan zijn verschillende archeologische onderzoeken uitgevoerd (zie hiervoor hoofdstuk 5.5 van het moederplan). Op basis van de onderzoeken is gebleken dat grote delen van het terrein reeds verstoord zijn.

Voor het zuidelijke deel van het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting voor resten van bewoning (funderingsresten) vanaf de tweede helft van de 17e eeuw. Verder kunnen zich in het plangebied resten van ontwateringssloten bevinden waarvan de oorsprong teruggaat tot de middeleeuwse ontginningsperiode.

Archeologische advieskaart (uitwerkingsgebied rood omrand)

Hierbij is aanbevolen om aanvullend archeologisch onderzoek te laten verrichten in de delen van het plangebied, zoals die op bovenstaande figuur in blauwe kleur zijn aangegeven. Deze gebieden vallen voor een deel samen met het onderhavige uitwerkingsgebied. Dit onderzoek vindt plaats in de vorm van archeologische begeleiding in de fase van het bouwrijp maken.

Voor de archeologische begeleiding in het plandeel 'Campinaterrein' is in opdracht van BPD Ontwikkeling BV een Programma van Eisen opgesteld (Anteagroup, 26 januari 2015). Hierin is beschreven hoe de begeleiding wordt uitgevoerd en hoe archeologische sporen/vondsten worden gerapporteerd en gedocumenteerd. Het programma van eisen is opgenomen als bijlage 4 bij de toelichting van dit uitwerkingsplan.

Hiermee wordt voldaan aan de eisen die de wet op de archeologische monumentenzorg stelt. Bij de nieuwbouw zijn geen archeologische waarden in het geding.

5.6 Milieuzonering

Op het gebied van milieuzonering is met name de relatie van de woningbouw met het naastgelegen industrieterrein van belang. In de bestemmingsplannen voor het industrieterrein is een categorie-indeling gemaakt waarbij rekening wordt gehouden met de hinder op bestaande woningen en de nieuw te ontwikkelen woningen in de Vinckebuurt (zie hiervoor 5.6.1 van het moederplan). Door deze indeling wordt voorkomen dat er geen onevenredige hinder is op de woningen in de Vinckebuurt c.q. het onderhavige uitwerkingsgebied.

In de categorie-indeling is rekening gehouden met verschillende milieuaspecten (als luchtkwaliteit en veiligheid) behalve geluid. Het geluid wordt geregeld middels het zonebeheer van het gezoneerde industrieterrein. Zie paragraaf 5.7 van deze toelichting.

Aan de Burgemeester van Meetelenstraat is kleinschalige bedrijvigheid toegestaan. De uitstraling hiervan is zodanig klein dat deze niet van invloed is op het onderhavige uitwerkingsplan.

5.7 Geluid

In het moederplan zijn alle relevante geluidsaspecten beschreven. Het uitgevoerde onderzoek betreft de gehele Vinckebuurt, inclusief het onderhavige uitwerkingsgebied.

De Vinckebuurt ligt binnen de geluidzone van het industrieterrein. Om deze reden is het aspect industrielawaai een belangrijk aandachtspunt. Voorts is het terrein gelegen in de nabijheid van enkele wegen en een busbaan. In de rapportage worden de uitgangspunten, resultaten en consequenties voor het plan voor de aspecten industrielawaai en wegverkeerslawaai besproken. Verder komt de cumulatie van geluid aan bod.

Uit het onderzoek blijkt, dat voor het realiseren van het plan zowel hogere waarden industrielawaai als wegverkeerslawaai nodig zijn.

Doordat de wegen langs de rand van het gebied lopen en hierlangs bebouwing is gesitueerd wordt een relatief stil binnengebied verkregen. Ook voor het industrielawaai geldt, dat de bebouwing aan de rand voor een geluidluw binnengebied zorgt.

Voor de betreffende woningen heeft de gemeente Uithoorn een hogere waarden procedure doorlopen, parallel aan de bestemmingsplanprocedure van het moederplan. Op 20 augustus 2013 zijn de voor de Vinckebuurt benodigde hogere waarden vastgesteld door door het college van burgemeester en wethouders van Uithoorn.

Industrielawaai

Industrielawaai is dominant aan de noord- en oostzijde van het plangebied. Uit het onderzoek blijkt dat niet overal aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt voldaan, maar tevens dat in vrijwel het gehele gebied de geluidbelasting lager is dan 55 dB(A). Alleen aan de uiterste oostkant van het plan worden hogere geluidbelastingen dan 55 dB(A) ten gevolge van het industrieterrein berekend.

Het betreft de locatie bij het beoogde appartementengebouw aan de uiterste oostkant van de Vinckebuurt (nabij het voormalige jongerencentrum ´the Mix´). Vanwege de hoge geluidbelasting zullen de noordoostgevel en de beide zijgevels van dit appartementenblok 'doof' worden uitgevoerd. Dit valt echter buiten het onderhavige uitwerkingsgebied.

Het geprojecteerde appartementengebouw heeft een afschermende werking voor de achterliggende bebouwing. Omdat het appartementengebouw nu nog niet wordt gebouwd is de afschermende werking nu ook niet aan de orde. Er is aanvullend onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op het appartementengebouw Regentes (gebouw B) dat met dit uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt zonder de afschermende werking van het gebouw met de dove gevel (gebouw C). De notitie is opgenomen als bijlage 5 bij de toelichting van dit uitwerkingsplan. Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting op het appartementengebouw (gebouw B) dan ten hoogste 55 dB(A) bedraagt. Voor alle woningen in het plangebied geldt dat een hogere waarde industrielawaai van 55 dB(A) is vastgesteld. Geconcludeerd wordt, dat de berekende geluidbelastingen niet hoger zijn. Derhalve is het voor realisatie van het appartementengebouw (gebouw B) niet noodzakelijk om het gebouw met de dove gevel (gebouw C) te bouwen.

Geluidcontouren industrielawaai op waarneemhoogte 7,5 meter (uitwerkingsgebieden rood omrand)

Wegverkeerslawaai

Aan de west- en zuidzijde van de Vinckebuurt is het wegverkeerslawaai dominant. Doordat de wegen op korte afstand van de woningen zijn gesitueerd is het nergens mogelijk om maatregelen in de overdracht (geluidschermen) te realiseren. Het aantal formeel benodigde hogere waarden wordt echter sterk beperkt door het instellen van een 30 km zone voor de Wilhelminakade en de Petrus Steenkampweg.

Cumulatie

In het kader van het verlenen van hogere waarden is, gelet op het beleid van de gemeente Uithoorn, een beoordeling van cumulatie van de verschillende bronnen vereist. Dit is ook gewenst uit oogpunt van beoordeling van een goede ruimtelijke ordening.

Industrielawaai en verkeerslawaai belasten over het algemeen verschillende gevels. Hierdoor treedt er slechts beperkt cumulatie van deze lawaaibronnen op.

Relevante cumulatie treedt op nabij de kruising Steenkampweg en Thamerweg alsmede bij het beoogde appartementengebouw aan de uiterste oostkant van de Vinckebuurt.

Deze locaties vallen buiten het onderhavige uitwerkingsplan (locatie Steenkampweg en Thamerweg is reeds gedetailleerd bestemd in het moederplan, uitwerking locatie oostzijde volgt later).

Locatie voormalig jongerencentrum 'the Mix'

In het kader van het moederplan is de woningbouwontwikkeling getoetst op de geluidsbelasting ten gevolge van het voormalige jongerencentrum 'the Mix', Van Seumerenlaan 1. Dit jongerencentrum is niet meer in gebruik.

Deze locatie ligt juist buiten het gezoneerde industrieterrein. De bijdrage van deze locatie dient separaat beoordeeld te worden.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan Bedrijventerrein Uithoorn '1995' heeft de locatie de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'.

In de brochure ‘bedrijven en milieuzonering’ (VNG 2009) wordt ingegaan op het verantwoord inpassen van verschillende activiteiten in de omgeving. In bijlage 1 is een richtafstandenlijst opgenomen voor milieubelastende activiteiten, waarin het aspect geluid is meegewogen.

De activiteiten die ter plekke binnen de maatschappelijke bestemming toegestaan zijn hebben richtafstanden tot 30 meter. De afstand van de maatschappelijke bestemming tot de dichtsbijzijnde woningbouw in het onderhavige uitwerkingsplan bedraagt 37 meter. Er wordt dus voldaan aan de richtafstanden.

In een volgende fase van de Vinckebuurt (buiten de orde van dit uitwerkingsplan) zal een appartementengebouw gebouwd worden tussen de locatie van het toenmalige jongerencentrum 'the Mix' en de woningbouw in het onderhavige uitwerkingsplan. Dat appartementengebouw zal een dove gevel krijgen aan de zijde van het voormalige jongerencentrum 'the Mix'. Het appartementengebouw zal de woningen in het onderhavige uitwerkingsplan akoestisch afschermen.

Conclusie

In het kader van het moederplan zijn alle geluidsaspecten goed onderzocht en zijn de benodigde hogere waarden vastgesteld. De aspecten industrielawaai en wegverkeerslawaai staan de ontwikkeling van de Vinckebuurt niet in de weg.

5.8 Luchtkwaliteit

Omvang en bijdrage plan Vinckebuurt

Het plan Vinckebuurt, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt, omvat minder dan 500 woningen en kent daarnaast meerdere ontsluitingswegen. Daarmee draagt het plan zeker Niet In Betekenende Mate bij aan de concentraties in de lucht. De luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer vormen dan ook geen probleem voor het plan.

Concentraties en goede ruimtelijke ordening

Voor de Vinckebuurt is met name de contour van Rütgers & Koppers (voorheen Amsteldijk Beheer, actief in de steenkoolteerchemie) relevant.

Uit indicatieve berekeningen blijkt dat de richtwaarde voor BaP (benze[a]pyreen) nergens wordt overschreden. De concentraties in de Vinckebuurt zijn acceptabel voor een woonfunctie.

Daarnaast zijn enkele andere bedrijven in de omgeving beschouwd, waaronder Quaker en PPG chemical.

De beschouwde bedrijven hebben onmiskenbaar voor een deel wel invloed in het gebied. Voor de hinder door geur in het gebied en ook de overige emissies door bedrijven geldt dat de bestaande woningen dichterbij gelegen zijn dan de beoogde woningbouwlocatie. Uitbreidingsmogelijkheden worden voor deze bedrijven met name door bestaande woningen beperkt. De geurbelasting voor bestaande woningen is eveneens acceptabel voor het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

5.9 Externe Veiligheid

In en rond het plangebied liggen verschillende (potentiële) risicobronnen. Conform desbetreffende wet- en regelgeving dient de externe veiligheid op de planlocatie beschouwd te worden.

Externe veiligheidsbeleid bestaat uit twee onderdelen: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rond een risicobron.

Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen waarbij een bepaalde groep slachtoffers valt. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico gelden voor het groepsrisico geen grenswaarden. Bij het groepsrisico draait het om de verantwoording.

Voor een korte uiteenzetting over het externe veiligheid en de betreffende wet- en regelgeving wordt verwezen naar onderdeel 5.9.1 van het bestemmingsplan Vinckebuurt.

Voor het plangebied zijn bedrijven Quaker Chemical B.V. en Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V. (voorheen Amsteldijk Beheer B.V) relevant.

Quaker

Uit het onderzoek in het moederplan blijkt dat de contouren van Quaker niet reiken tot aan het plangebied van de Vinckebuurt. Ook levert Quaker geen relevant groepsrisico op.

Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V.

Ten noordoosten van het plangebied ligt het bedrijf Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V. (voorheen Amsteldijk Beheer B.V.). De afstand van de perceelsgrens van Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V. de plangrens van de Vinckebuurt bedraagt circa 300 meter. Het complex is reeds jaren gevestigd op deze locatie.

Tot voorkort beschikte het bedrijf over een milieuvergunning uit 1996 (thans omgevingsvergunning geheten). In de vergunde situatie reikte de plaatsgebonden risicocontour (10-6) net tot aan het plangebied van de Vinckebuurt. In de situatie volgens de vergunning uit 1996 was er, op basis van de huidige inzichten, in de omgeving van Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V. een hoog groepsrisico. De geprojecteerde ontwikkelingen in de Vinckebuurt zouden overigens niet tot een toename van het berekende groepsrisico leiden. (zie hiervoor het moederplan).

In het kader van een saneringstraject is door Amsteldijk beheer B.V. een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd, waarin de theoretische capaciteit van de 'vergunning op hoofdlijnen' is beperkt tot een realistische capaciteit en veiligheidsmaatregelen zijn voorzien.

Onlangs is door het college van gedeputeerde staten van de provincie Noord-Holland een nieuwe omgevingsvergunning verleend. (Besluit omgevingsvergunning 347088/373336, Aanvraagnummer 178129 & 1242513). Het besluit is van 5 november 2015. Het besluit is in werking getreden (en onherroepelijk geworden) op 27 december 2015. De omgevingsvergunning is opgenomen als bijlage 6 bij de toelichting van dit uitwerkingsplan.

In de nieuwe situatie zijn zowel het berekende plaatsgebonden risico als het berekende groepsrisico wezenlijk kleiner.

Bedrijfsbeschrijving

Rütgers & Koppers vormen een inrichting waarbinnen verschillende activiteiten worden uitgevoerd met gevaarlijke stoffen. De processen, de aard en hoeveelheid van de gebruikte gevaarlijke stoffen kunnen een risico vormen voor de omgeving. Het gaat in hoofdzaak om de volgende activiteiten:

• opslag van brandbare vloeistoffen in bovengrondse tanks;
• polymerisatie van onverzadigde koolwaterstoffen;
• destillatie van steenkoolteer;
• opslag van verpakte gevaarlijke stoffen en
• ammoniakkoelinstallaties.

De inrichting valt onder de reikwijdte van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Maatregelen

Met de gevraagde verandering worden wijzigingen in de bedrijfsvoering doorgevoerd om het risico voor de omgeving te beperken. Het betreft in hoofdzaak de volgende wijzigingen:

• 1. Herinrichting opslag verpakte gevaarlijke stoffen;
• 2. Specificeren van de in de tankenparken met bovengrondse tanks opgeslagen producten;
• 3. Het beperken van de dampspanning van opgeslagen producten door temperatuursbewaking;
• 4. Aanpassen van het laadstation bij de tankenparken SMP;
• 5. Het verkleinen van de ammoniak koelinstallatie.

De veranderingen hebben geen gevolgen voor het type stoffen, procedures en handelingen die op de locatie plaats vinden. De herinrichting van de opslag van verpakte gevaarlijke stoffen en het verkleinen van de ammoniak koelinstallatie zijn reeds separaat vergund.

Kader

Het externe veiligheidsbeleid in Nederland is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van activiteiten voor de omgeving (mens en milieu). Het gaat hierbij onder meer om de risico's die verbonden zijn aan de opslag en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Zoals in het NMP4 (Vierde Nationaal Milieubeleidsplan) is aangegeven, is de basis van het huidige risicobeleid dat het gevaar van een activiteit acceptabel is wanneer:

• het plaatsgebonden risico niet hoger is dan is genormeerd;
• de kans op een groot ongeluk met veel slachtoffers kan worden verantwoord (het groepsrisico).

Het plaatsgebonden risico is een maatstaf om te bepalen welke afstand nodig is tussen de risicodragende activiteit en de bebouwde omgeving. Het plaatsgebonden risico is de kans dat zich op een bepaalde plaats over een periode van een jaar een dodelijk ongeval voordoet als direct gevolg van een incident met gevaarlijke stoffen, indien zich op die plaats 24 uur per dag en onbeschermd een persoon zou bevinden. De gehanteerde norm voor het plaatsgebonden risico in Nederland is in beginsel 10-6 per jaar (een kans van een op de miljoen per jaar). Deze norm is opgenomen in paragraaf 4 van het Bevi.

Het groepsrisico voegt daar als maatstaf aan toe de verwachte omvang van een ongeval uitgedrukt wordt in het aantal dodelijke slachtoffers, gegeven de kans op dat ongeval. Het groepsrisico geeft de kans aan dat in een keer een groep personen die zich in de omgeving van de risicosituatie bevindt overlijdt vanwege een ongeval met gevaarlijke stoffen. Met de grootheid groepsrisico is getracht een maat voor maatschappelijke ontwrichting te creeren. In het Bevi is in paragraaf 5 een nietnormatieve benadering van het groepsrisico neergelegd. Bij de beoordeling van het groepsrisico is de vraag aan de orde welke omvang van een ramp, gegeven de kans daarop, maatschappelijk aanvaardbaar is.

Door het bedrijf is een kwantitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd. De resultaten uit de QRA zijn door Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied getoetst aan het Bevi.

Plaatsgebonden risico

De omgevingsdienst concludereert dat, met de gevraagde verandering en intrekking van enkele activiteiten met gevaarlijke stoffen, zich binnen de PR 10-6-contour van het bedrijf geen geprojecteerde dan wel aanwezige beperkt kwetsbare of kwetsbare objecten bevinden.

De indictieve gewijzigde PR 10-6-contour is weergegeven in onderstaande figuur. (De PR 10-6 contour loopt tot vlak voor de gebouwen aan de Ondernemingsweg.) Het onderhavige plangebied valt ruimschoots buiten de plaatsgebonden risicocontour.

Indicatieve plaatsgebonden risicocontour (10-6) Rütgers Resins B.V. & Koppers Netherlands B.V.

Groepsrisico

De eisen en de verplichting tot het doen van een verantwoording groepsrisico is vastgelegd in artikel 12 van het Bevi. Lid 3 van dat artikel stelt dat het bevoegd gezag bij het te nemen besluit de veiligheidsregio in de gelegenheid moet stellen om in verband met het groepsrisico advies uit te brengen over de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en over de zelfredzaamheid van personen in het invloedsgebied van de inrichting.

In de omgevingsvergunning is de verantwoording groepsrisico opgenomen. De belangrijkste concusies zijn:

• De groepsrisicocurve van de situatie zoals die vergund was (vergunning 1996) lag boven de oriënterende waarde. Door de doorgevoerde Bevi-saneringsmaatregelen, ligt de curve nu onder de oriënterende waarde.
• De veiligheidsregio ziet geen aanleiding om een inhoudelijk advies aan te leveren t.a.v. de de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval.
• De veiligheidsregio ziet geen aanleiding om een inhoudelijk advies aan te leveren t.a.v. de mogelijkheden voor personen die zich bevinden in het invloedsgebied van de inrichting om zich in veiligheid te brengen indien zich in die inrichting een ramp of zwaar ongeval voordoet.

Naar aanleiding van de verantwoording van het groepsrisico, is het treffen van extra maatregelen niet nodig.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat de uitvoerbaarheid van het onderhavige uitwerkingsplan niet in de weg.

5.10 Kabels en Leidingen

In het moederplan is een aantal planologisch relevante leidingen weergegeven.

Het onderhavige uitwerkingsgebied grenst hier niet aan. Het aspect kabels en leidingen staat de uitvoerbaarheid van het onderhavige uitwerkingsplan niet in de weg.

Hoofdstuk 6 JURIDISCHE VORMGEVING

Het uitwerkingsplan 'Regentes gebouw B Vinckebuurt' is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Vinckebuurt'. Het 'moederplan' heeft bij dit uitwerkingsplan als richtlijn gediend. Het juridische deel van het uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding en planregels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze van juridische vertaling in de planregels van de voor het plangebied gewenste functionele en stedenbouwkundige ontwikkeling. Bij het opstellen van de verbeelding en de planregels is uitgegaan van de bepalingen uit het Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP2012).

Verbeelding

Op de verbeelding is met behulp van de in de SVBP2012 bepaalde methode de bestemming van de gronden aangegeven. De bijbehorende bepalingen zijn vervolgens opgenomen in de planregels.

Regels

De planregels bestaan uit de volgende vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende bepalingen, dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen', waarin wordt toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin wordt toegelicht hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.
• 2. Bestemmingsbepalingen, in dit hoofdstuk worden de op de kaart aangegeven bestemmingen nader verklaard. Hierin worden onder andere de bouwmogelijkheden, zoals bouwhoogten en woningaantallen bepaald.
• 3. Algemene bepalingen, in dit hoofdstuk worden regelingen opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming.
• 4. Overgangs- en slotbepalingen, binnen de overgangsbepalingen wordt geregeld dat met het uitwerkingsplan strijdige bouwwerken en plannen welke bestaan ten tijde van de inwerkingtreding van het uitwerkingsplan mogen worden uitgevoerd, mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel wordt de officiële naam van het uitwerkingsplan genoemd, welke moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

Toelichting op de bestemmingen

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel wordt een aantal in het plan gebruikte begrippen nader omschreven. Door de omschrijving wordt de interpretatie van de begrippen beperkt en daarmee de duidelijkheid en rechtszekerheid van het plan vergroot.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de in het plan voorgeschreven maatvoeringen dienen te worden bepaald.

Wonen-1 (artikel 3)

Dit artikel regelt de woningen en de daarbij behorende erven. De woonbestemming heeft een bouwvlak, waarin het hoofdgebouw is toegestaan. Bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd zowel binnen als buiten het bouwvlak.

Binnen de bestemming 'Wonen-1' is de bouw van parkeergarages (op maaiveld of geheel of gedeeltelijk verdiept) mogelijk, daar waar dit op de verbeelding middels de aanduiding (pg) is aangegeven.

Beroepsuitoefening aan huis

In de woonbestemming is de mogelijkheid, als recht, opgenomen om een vrij beroep uit te oefenen. De woonbestemming dient hierbij uitgangspunt te blijven. Het aantal vierkante meters dat wordt gebruikt om het beroep uit te oefenen is daarom gemaximeerd.

Wonen-2 (artikel 4)

Dit artikel regelt de parkeerterreinen aan de binnenzijde van de bouwblokken met daarbij behorende groenvoorzieningen en paden. De gedetailleerde woonbestemming heeft een bouwvlak, waarin garages zijn toegestaan.

Waarde Archeologie 2 (dubbelbestemming) (artikel 5)

De dubbelbestemming regelt de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde.

Waarde Archeologie 3 (dubbelbestemming) (artikel 6)

De dubbelbestemming regelt de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden van de gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde.

Waterstaat – Waterkering (dubbelbestemming) (artikel 7)

Deze gronden zijn aangewezen voor werken ten behoeve van de waterkering. Voor diverse werkzaamheden binnen de zone is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden nodig.

Anti-dubbeltelregel (artikel 8)

Het doel van deze bepaling is te voorkomen dat grond die al in aanmerking is genomen of betrokken is bij het verlenen van een vergunning niet nog een keer wordt betrokken bij een aanvraag om bouwvergunning.

Algemene bouwregels (artikel 9)

In dit artikel zijn enkele algemene bouwregels opgenomen.

Algemene gebruiksregels (artikel 10)

In de algemene gebruiksbepaling is opgenomen dat gronden niet mogen worden gebruikt in strijd met de daaraan gegeven bestemming. Ontheffing wordt door burgemeester en wethouders verleend indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik.

Algemene afwijkingsregels (artikel 11)

De algemene ontheffingsbevoegdheden bieden de mogelijkheid ontheffing te verlenen voor de bouw van straatmeubilair en utilitaire bouwwerken en voor het op kleine schaal afwijken van in de planregels voorgeschreven afmetingen.

Overgangsrecht (artikel 12)

Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig ontheffing worden verleend tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

Slotregel (artikel 13)

In dit artikel wordt vastgelegd hoe de planregels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

7.1 Inspraak

Inspraak heeft reeds plaatsgevonden in het kader van het bestemmingsplan Vinckebuurt, waarvan het onderhavige uitwerkingsgebied deel uitmaakt. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het moederplan en is een voortzetting van het bestaande beleid voor de Vinckebuurt. Daarom is het niet nodig voor het uitwerkingsplan een inspraakprocedure te doorlopen.

Het ontwerp uitwerkingsplan wordt conform de procedure van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening juncto afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht ter inzage gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden de mogelijkheid zienswijzen in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders.

Met ingang van 17 november 2017 heeft het ontwerp uitwerkingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend.

7.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Wijzigings- en uitwerkingsplannen vallen onder de overlegverplichting uit art. 3.1.1 Bro (Besluit ruimtelijke ordening). Het ontwerp uitwerkingsplan 'Regentes gebouw B Vinckebuurt' is, ten behoeve van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro, verzonden aan de betrokken bestuurlijke instanties, als de provincie Noord-Holland, het waterschap (c.q. Waternet) en buurgemeenten.

Hoofdstuk 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

De Vinckebuurt wordt ontwikkeld in samenwerking tussen BPD Ontwikkeling BV te Haarlem, Zeeman Vastgoed BV te Hoorn en de gemeente Uithoorn. Over deze samenwerking zijn nadere afspraken gemaakt. Deze zijn uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst en een exploitatieovereenkomst. De plankosten voor het ontwikkelen van de woonwijk, de afdracht aan de gemeente, de bovenwijkse voorzieningen, de bouwfasering, de woningcategorisering en de eventueel te verwachten planschade hebben hier een plaats in gekregen. In de exploitatie is tevens rekening gehouden met verwerving of eventuele onteigening van het kleine gedeelte dat nog niet verworven is.

Het kostenverhaal ten aanzien van het gehele plan is verzekerd door de afspraken tussen de gemeente en de twee genoemde ontwikkelaars. Plankosten toe te rekenen aan het kleine gedeelte dat nog niet verworven is maken hierin geen verschil.

Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld, aangezien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

De gemaakte afspraken bieden inzicht in de economische uitvoerbaarheid van de plannen. Er kan worden geconcludeerd dat de voorliggende plannen in beginsel financieel uitvoerbaar zijn.

In verband met de financiële uitvoerbaarheid is met de ontwikkelaars afgesproken dat de gemeente Uithoorn het ontwerpuitwerkingsplan in zijn geheel ter inzage legt en daarna vaststelt voor de delen waarvoor een bankgarantie is afgegeven.

Bijlagen

Bijlage 1 Parkeerbalans d.d. 14 april 2017

Bijlage 2 Ontheffing rugstreeppad

Bijlage 3 Notitie verplaatsing rugstreeppad

Bijlage 4 PvE archeologische begeleiding

Bijlage 5 Notitie Geluidbelastingen industrielawaai zonder gebouw C

Bijlage 6 Besluit omgevingsvergunning Rütgers & Koppers