De Grote Weid 72

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De eigenaar van het perceel De Grote Weid 72 in Uitgeest heeft in 1992 bouwgrond van de gemeente aangekocht. In het vigerende bestemmingsplan Wonen Noord en Centrum heeft een deel van deze grond, conform de gehanteerde bestemmingsplansystematiek, de bestemming tuin gekregen. De eigenaar van het perceel heeft hierop een zienswijze ingediend met het verzoek om de bedoelde grond alsnog de bestemming 'Wonen' te geven. In de Nota zienswijzen is dit ook toegezegd. In 2012 is het bestemmingsplan 'Wonen Noord en Centrum' vastgesteld door de gemeenteraad van Uitgeest. In dit bestemmingsplan zijn de gronden per abuis bestemd als 'Tuin', terwijl was toegezegd om dit te corrigeren.

Om de eigenaar tegemoet te komen, wordt met dit bestemmingsplan de bestemming 'Tuin' omgezet naar de bestemming 'Wonen'. Gelet op de geringe ruimtelijke impact van deze ontwikkeling, is er een beknopte toets aan het beleid en aan de omgevingsaspecten gedaan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft het perceel naast De Grote Weid 72.

Figuur 1.1: Locatie plangebied (bron: Arcgis luchtfoto)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Wonen Noord en Centrum' van de gemeente Uitgeest, vastgesteld op 28 juni 2012.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Wonen Noord en Centrum' bron: Ruimtelijke plannen

Binnen het plangebied geldt de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Tuin'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen met daarbij aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen mogen enkel binnen het bouwvlak worden gebouwd.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Daarnaast geldt voor deze gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Hierbij geldt dat voor bouwplannen met een oppervlakte vanaf 500 m2 en/of graafwerkzaamheden dieper dan 35 cm, een archeologisch rapport dient te worden overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.

1.4 Opbouw toelichting

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Dit hoofdstuk vormt de inleiding op het bestemmingplan. In hoofdstuk 2 wordt het plangebied en de beoogde situatie beschreven. In hoofdstuk 3 komen de verschillende beleidskaders aan bod. De sectorale (omgevings)aspecten zijn beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de wijze van bestemmen uiteengezet. Tevens wordt per artikel een beschrijving gegeven van de planregels en de bestemmingen. Hoofdstuk 6 behandeld tot slot de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het plangebied betreft het perceel De Grote Weid 72. Op basis van het huidige bestemmingsplan heeft dit perceel de bestemming Wonen. Echter, het noordoostelijke deel van het terrein heeft de bestemming Tuin. Dit, ondanks dat In de Nota zienswijzen is toegezegd dat het gehele terrein de bestemming Wonen zou krijgen.

In het voorgaande bestemmingsplan (uitwerkingsplan De Koog sector 3) had het gehele perceel de bestemming Eengezinshuizen in 2 bouwlagen in gesloten bebouwing met bijbehorende erven. In het bestemmingsplan zijn 2 bouwstroken aangeven waarbinnen bijgebouwen opgericht mogen worden.

Figuur 2.1: Uitsnede voorgaande bestemmingsplan

Met dit bestemmingsplan krijgt het hele perceel de bestemming Wonen en wordt teruggegaan naar de systematiek uit het voorgaande planologische regime. In dit bestemmingsplan wordt niet gewerkt met bouwstroken, wel wordt in de regels vastgelegd dat tot op 1 meter achter de voorgevelrooilijn geen bebouwing mag worden opgericht. Dat is overigens een verruiming ten opzichte van bovengenoemd bestemmingsplan, aangezien hier tot 3 meter achter de voorgevelrooilijn geen bebouwing mocht komen.

Figuur 2.2: De Grote Weid 72 gezien vanaf de westzijde (bron: Google maps)

Figuur 2.3: De Grote Weid 72 gezien vanaf de noordzijde (bron: Google maps)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

De functiewijziging die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is dusdanig beperkt van omvang, dat rijks- provinciaal of regionaal beleid geen kaders voor deze ontwikkeling kent.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit

hoofdstuk bevat de uitkomsten van de onderzoeken met conclusies.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader: VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'

Onderzoek en conclusie

Met dit bestemmingsplan wordt geen nieuw gebouw met een gevoelige functie mogelijk gemaakt, toetsing aan de milieuzonering is dan ook niet van toepassing.

4.3 Verkeer en parkeren

Toetsingskader: Nota Parkeernormen gemeente Uitgeest (augustus 2013) / CROW

Onderzoek en conclusie

Er wordt geen nieuwe woning mogelijk gemaakt op deze locatie. Er is geen toename aan parkeerbehoefte en verkeersgeneratie.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader: Wet luchtkwaliteit

Onderzoek en conclusie

Zoals in paragraaf 4.3 beschreven is er geen sprake van toename van de verkeersgeneratie en zal de bestemmingswijziging geen gevolgen hebben voor de concentraties luchtverontreinigende stoffen.

4.5 Externe veiligheid

Toetsingskader: Bevi / Bevt / Bevb

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen, ook zijn er geen transportroutes van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen in de buurt. Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Bodem

Toetsingskader: Besluit bodemkwaliteit

Onderzoek en conclusie

Uit het geldende bestemmingsplan blijkt dat de bodemkwaliteit in dit gebied geschikt is voor wonen. Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor de functiewijziging.

4.7 Water

Toetsingskader: Watertoets

Toetsing en conclusie

Het plangebied is reeds verhard, er vindt geen toename van verharding plaats. Ook ligt het plangebied niet in of nabij waterkeringen. Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Ecologie

Toetsingskader: Wet natuurbescherming

Onderzoek en conclusie

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied en er bevindt zich geen begroeiing waar zich beschermde diersoorten kunnen bevinden. De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Wet natuurbescherming.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader: Erfgoedwet

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3'. Indien een bouwplan een oppervlakte heeft van meer dan 500 m2 of wanneer graafwerkzaamheden dieper dan 35 cm plaatsvinden, dient onderzoek te worden gedaan naar de archeologische waarden. Het gehele plangebied is echter slechts 100 m2 groot, dus archeologisch onderzoek is niet van toepassing.

Ook bevinden er zich geen monumenten in of nabij het plangebied.

Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader: Telecommunicatiewet

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen. Dit aspect vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal opgesteld, uitwisselbaar en op vergelijkbare

wijze moeten worden gepresenteerd, zodat deze ook digitaal raadpleegbaar zijn. Met het oog hierop

stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale plannen moeten voldoen. Zo

bevatten de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) bindende afspraken

waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. SVBP2012 kent

(onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen,

gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi. Op deze wijze wordt

uniformiteit gegarandeerd.

5.2 Planvorm

De planvorm voor dit bestemmingsplan sluit aan bij het bestemmingsplan 'Wonen Noord en Centrum'. Dit bestemmingsplan betreft enkel het wijzigen van de bestemming Tuin naar Wonen.

Er is gekozen om het gehele perceel naast het hoofdgebouw van De Grote Weid 72 mee te nemen in dit bestemmingsplan ter verduidelijking van de verbeelding.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregel.

5.3 Inleidende regels

Begrippen - Artikel 1

Dit artikel van de regels definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten - Artikel 2

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen, worden in dit artikel verklaard.

Tevens is in de Wijze van meten opgenomen dat bij de maatvoeringregels ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding van bouw- of bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 m.

5.4 Bestemmingsregels

Wonen - Artikel 3

De bestemming Wonen is de enige enkelbestemming in dit bestemmingsplan. Binnen het plangebied kunnen enkel bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden geplaatst.

Bijbehorende bouwwerken mogen in totaal niet meer dan 50% van het zij- en achtererf bedragen tot een maximum van 50 m2. De bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 5 meter mits dit minimaal 1 meter onder de hoogte van het bestaande hoofdgebouw blijft. Ook is in deze bestemming geregeld dat de afstand van bijbehorende bouwwerken tot de voorgevelrooilijn ten minste 1 meter moet bedragen.

Aan-huis-gebonden beroepen zijn, bij direct recht, als ondergeschikte functie bij de hoofdfunctie wonen toegestaan. Onder aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten wordt verstaan een dienstverlenend beroep of activiteiten voor zover sprake is van een inrichting type A.

Deze mogen alleen uitgevoerd worden zolang de omvang niet meer dan 25% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing bedraagt. Dit geldt tot een maximum van 40 m² per woning. Daarnaast mogen er geen verbouwingen worden gedaan ten behoeve van het bedrijf waardoor afbreuk wordt gedaan aan de woonomgeving, dan wel de woonfunctie. De activiteit dient te worden uitgevoerd door de bewoner, verhuur van de ruimte is niet toegestaan. Daarnaast mogen de werkzaamheden niet tot overlast leiden voor de omwonenden en mogen er geen detailhandelsactiviteiten plaatsvinden.

Waarde - Archeologie 3 - Artikel 4

In het plangebied geldt een middelhoge kans op archeologische sporen. Met de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 worden de archeologische waarden beschermd. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Daarvoor zijn regels opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met afwijking worden gerealiseerd. In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een aanlegverbod opgenomen.

Archeologische waarden kunnen ook worden bedreigd door grondwerkzaamheden die samengaan met de aanleg van bijvoorbeeld wegen, bebouwing en watergangen. Deze gronden worden derhalve mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de aanwezige archeologische waarden. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is bij een omgevingsvergunning alleen toegestaan voor zover de archeologische waarden niet worden geschaad. Genoemde werken en werkzaamheden zijn zonder omgevingsvergunning niet toegestaan.

5.5 Algemene regels

Antidubbeltelbepaling - Artikel 5

Een antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene gebruiksregels - Artikel 6

In dit artikel zijn gebruiksregels opgenomen aangaande het algemeen gebruik van de gronden binnen het plangebied. Hierin is opgenomen wat verstaan wordt onder strijdig en niet-strijdig gebruik van de gronden.

Algemene afwijkingsregels - Artikel 7

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan op basis van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om omgevingsvergunning voor afwijken te verlenen van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Overige regels - Artikel 8

In de regels van een bestemmingsplan wordt in een aantal gevallen met verwijzing naar een (andere)

wettelijke regeling een procedure, begrip en/of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard.

De van toepassing verklaarde wettelijke regeling geldt zoals deze luidt op het moment van de

vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Wijziging van de wettelijke regeling na de

vaststelling van het bestemmingsplan zou anders zonder Wro-procedure een wijziging van het

bestemmingsplan met zich mee kunnen brengen.

5.6 Overgangsrecht en slotregels

Overgangsrecht - Artikel 9

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel - Artikel 10

Deze regel bevat de titel van het plan.
 

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage liggen. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. De binnengekomen zienswijzen worden samengevat en beantwoord. Na eventuele wijzigingen zal het bestemmingsplan door de raad worden vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Met dit bestemmingsplan wordt geen bouwplan mogelijk gemaakt als bedoeld in artikel 6.2.1. van het Bro. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.