Bestemmingsplan De Koog Uitwerkingsplan Koogerhoop

Toelichting

1 INLEIDING

 toelichting hoofdstuk 1 

1.1 Plangebied

Het plangebied van dit uitwerkingsplan ligt in het zuiden van het dorp De Koog, op de hoek tussen Epelaan en de Kamerstraat.

Het perceel wordt aan de noordzijde en aan de oostzijde begrensd door (vrijstaande) woningen. Ten westen van de planlocatie ligt een grasveldje, ten zuiden van het perceel ligt de beoogde locatie van de nieuwe begraafplaats van De Koog.

   

^{Figuur 1   Overzicht De Koog, planlocatie Koogerhoop ligt in het zuiden van het dorp}

^{(bron: Google Maps 2011)}

 

 

^{Figuur 2   Overzicht planlocatie Koogerhoop, aansluitend op de bosschages rond de beoogde} 

^{locatie voor de nieuwe begraafplaats}

^{(bron: Google Maps 2011)}

1.2 Aanleiding en doel uitwerkingsplan

In opdracht van USP/Ooms ontwikkeling en Stichting Woontij worden 15 woningen gerealiseerd op de locatie van het horecacomplex De Koger Hoop, dat in 1996 is afgebrand. De randvoorwaarden voor het plan zijn vastgelegd in het bestemmingsplan De Koog. In dit plan, vastgesteld op 12 juni 2013, is voor de planlocatie de bestemming “Wonen - Uit te werken” opgenomen. Voor het plan is een verzoek voor voorlopige voorziening ingediend bij de Raad van State, dit verzoek is op 26 november 2013 afgewezen. Er moet uitspraak op de beroepszaken zijn alvorens bekend is wanneer het plan onherroepelijk is. De beroepen worden nog behandeld. Voor de locatie Koogerhoop is geen beroep ingediend.

 

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de voorwaarden van de uit te werken bestemming, zodat voorliggend uitwerkingsplan is opgesteld. In dit uitwerkingsplan wordt de inpassing van het plan beargumenteerd op verschillende aspecten als functie, bouwhoogte, inrichting openbare ruimte, parkeren e.d..

 

Het doel van het uitwerkingsplan is te voorzien in een passende juridische regeling met gedetailleerde bestemmingen voor de realisatie van de woningen en bijbehorende voorzieningen als ontsluiting, openbaar groen en parkeervoorzieningen, en zo duidelijkheid te verschaffen ten aanzien van de toekomstige inrichting van de locatie.

1.3 Vigerend bestemmingsplan De Koog

Voor het plangebied vigeert Bestemmingsplan De Koog. Dit plan is op 12 juni 2013 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Texel. Voor het plangebied geldt de bestemming “Wonen – Uit te werken”. Deze is in de regels van het bestemmingsplan beschreven in artikel 28 (zie bijlage 1 van deze toelichting). Hierin is bepaald dat Burgemeester en wethouders bevoegd zijn om op de plankaart het bestemmingsplan uit te werken ten behoeve van de bouw van maximaal 20 woningen. Hiervoor

• gelden de volgende bepalingen:er mogen zowel woonhuizen aaneengebouwd, twee-aaneen als vrijstaand gerealiseerd worden, waarbij de bestemming per woningtype uitgewerkt zal worden overeenkomstig respectievelijk de regels van 'Wonen - Aaneengebouwd', 'Wonen - Twee-aaneen' of 'Wonen - Vrijstaand';
• er dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing.

 

Het uitwerkingsplan gaat vergezeld van:

• een analyse van de dan aanwezige ruimtelijke situatie, waarvan een nadere afweging van de       onderhavige bouwlocatie ten opzichte van andere dan in de gemeente aanwezige          bouwlocaties onderdeel zal uitmaken;
• een onderbouwing van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve noodzaak van de ontwikkeling van de onderhavige bouwlocatie binnen de kaders van de dan geldende provinciale woningtaakstelling en het dan geldend provinciaal & regionaal beleid.

 

Voor het bouwen van bouwwerken zijn daarnaast regels opgenomen (zie bijlage 1 van deze de toelichting).

 

In het bestemmingsplan is nog geen bouwvlak opgenomen, maar de ontwikkeling past wel binnen de

uitwerkingsregels. In dit uitwerkingsplan is de uitbreiding toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd.

 

De toetsing van het stedenbouwkundig plan aan de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan is opgenomen in hoofdstuk 3.2 van deze toelichting.

1.4 Opzet van de toelichting

In het volgende hoofdstuk, de planbeschrijving, is ingegaan op de toekomstige inrichting van het gebied en de wijze waarop dat juridisch is geregeld. In hoofdstuk 3, het beleidskader,is vervolgens ingegaan op de wijze waarop dit plan zich voegt in het huidige gemeentelijke en provinciale beleid. Hoofdstuk 4 is gewijd aan milieuhygiënische aspecten. In het laatste hoofdstuk komen de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid aan bod.

2 PLANBESCHRIJVING

2.1 Ruimtelijke karakteristiek De Koog

2.1.1 Historische en landschappelijke ontwikkeling De Koog

Texel is het grootste en meest gevarieerde eiland van de Waddenkust. Het ligt aan zee en wad, heeft zowel strandwallen als duinen en strand, karakteristieke dorpen, maar ook oud cultuurlandschap en modern agrarisch productiegebied. De ontstaansgeschiedenis van het eiland is nog goed herkenbaar.

 

^{Figuur 3   Overzicht van het eiland Texel}

^{(bron: Google Maps 2011)}

 

Het eiland Texel kent een geheel eigen karakter. Het eiland bestaat uit pleistocene zandruggen en historische nederzettingen en aandijkingen hieromheen. Het landschap van het oude deel van Texel kent van oudsher een onregelmatige verkavelingsstructuur, welke zoveel mogelijk behouden dient te worden. Dit verkavelingspatroon, met wegen die deels de hoogtelijnen volgen, staat in sterk contrast met het rationele patroon van de polders.

Deze identiteit, het eigen gezicht van Texel, is een belangrijke basis voor toekomstige ontwikkelingen.

 

Ontstaan van het eiland

Het eiland is ontstaan door de krachten van wind, water en natuur.

Het kerngedeelte van het eiland bestaat uit keileemhoogten die werden gevormd in het Saalien. Aanvankelijk vormt Texel een opduiking in het met klei bedekte veengebied.

Als gevolg van de verdere ontwikkeling van het Marsdiep en een krachtiger getijdenwerking werden grote delen van het veen weggeslagen en raakte Texel geïsoleerd. Pas in de zeventiende eeuw werd Texel daadwerkelijk een eiland. Daar waar de zee tegen de keileem aansloeg, ontstonden stijlranden. 

In deze periode is het kenmerkende reliëf op Texel ontstaan. Er zijn grote hoogteverschillen op het eiland: van -2 m in de polders tot aan ruim +24 m op het duin. Texel lijkt wat dat betreft op het voormalige eiland Wieringen.

 

Oud Land …

De verschillen in hoogteligging zijn van grote invloed geweest op de ontwikkeling van landschap en bewoning op Texel. Opvallend voor het Oude Land is het contrast tussen het tamelijk vlak, laaggelegen, open graslandgebied en het glooiend hoger gelegen, tamelijk besloten gebied met bebouwing en beplanting. Dit gebied heeft overwegend een blokverkaveling. De grens tussen beide gebieden wordt gevormd door een sloot.

 

De bewoning is op Texel te vinden op de hogere delen tussen de hoogtelijnen van 1 en 7,5 meter boven NAP. Om de eigendomsgrenzen in het hoger gelegen gebied aan te geven, werden tuunwallen aangelegd. Daardoor ontstond op Texel een tuinwallenlandschap, dat ook herkenbaar is op bijvoorbeeld het voormalige eiland Wieringen.

Op de hogere delen werden al in de Vroege Middeleeuwen de wegen aangelegd. Deze hebben eenkronkelend karakter, omdat de weg de hoogtes van het land volgt. Op de landerijen vormen de schapenboeten belangrijke beeldbepalende elementen. In de lager gelegen landerijen ontbrak bebouwing geheel. Het wegenpatroon, dat van oorsprong de hoogtelijnen volgt, is tegenwoordigdeels straalsgewijs op Den Burg en Oosterend gericht.

Waardevolle cultuurhistorische elementen, waaronder karakteristieke tuunwallen, zijn in de loop der jaren verloren gegaan.

 

   

^{Figuur 4   Karakteristiek Keileemlandschap (de Hooge Berg)}

^{(bron: Google Maps 2011)}

 

…en Nieuw land

Een belangrijke stap in de ontwikkeling van het huidige eiland was de aanleg van een zanddijk tussen het oorspronkelijke eiland en het duineiland Eijerland. Op deze wijze werden delen van het wad als “nieuw land” aangedijkt en ingepolderd en is de huidige vorm van het eiland ontstaan.

 

Door de inpoldering van verschillende gebieden is een schaalvergroting in het landschap zichtbaar: de kavelvorm is rechthoekig en de kavelmaten groter. De schaalvergroting is ook in de ontwikkeling van de bebouwing zichtbaar: meer planmatig en ook niet alleen meer op de hoogste delen.

 

 

^{Figuur 5   Karakteristiek Aandijkingslandschap (Polder Eijerland en Prins Hendrikpolder)}

^{(bron: Google Maps 2011)}

 

Kustzone met binnenduinrand

De kustzone van Texel bestaat uit de kustlijn en de duinen met de binnenduinrand. Het dorp De Koog ligt in de zgn. binnenduinrand. De strook land tussen duinen en polders heeft een heel eigen karakteristiek, deels vergraven en door het hoogteverschil van de duinflank aantrekkelijk voor toerisme en recreatie. In de binnenduinrand liggen veel bosschages, open ruimtes en bijzondere gebouwen van allure.

 

   

^{Figuur 6   Karakteristiek Kustzone met binnenduinrand (ten zuiden van De Koog)}

^{(bron: Google Maps 2011)}

 

Randvoorwaarden landschappelijke inpassing Koogerhoop

De verschillende landschapstypen die door de historische ontwikkelingen zijn ontstaan zijn belangrijke identiteitsdragers van Texel: duinlandschap met binnenduinrand, keileemlandschap en aandijkingslandschap. Het aansluiting zoeken bij deze identiteitsdragers vormt een belangrijk uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen.

 

^{Figuur 7 Karakteristieke landschapstypen als identiteitsdragers van Texel}

^{(bron: Leidraad landschap en cultuurhistorie, provincie Noord-Holland)}

  

Voor ontwikkelingen in de binnenduinrand betekent dit:

• helder houden overgang duin-polder;
• handhaven huidige afwisseling verdichtte (bebouwing, bosschages) en open ruimte.

2.1.2 Karakteristieke bebouwingsstructuur De Koog

De Koog is het enige dorp in de binnenduinrand. Ten tijde van de Groenlandvaarders was De Koog een welvarend dorp. Van de oude architectonische ambitie die daarbij hoorde lijkt weinig meer over. Tegenwoordig draait het in De Koog om het strandtoerisme. Al in 1908 lag er op het duin een Badhotel, het eerste van het eiland. Nu vinden we in De Koog 23 hotels, 8 pensions, 8 bungalowparken, 3 appartementencomplexen en 7 campings. Het dorp zelf bestaat uit een drukke winkelstraat en een aantal woonstraten. (Bron: Beeld van Texel, la4sale, 2007)

 

In 1880 was De Koog een klein dorpje aan de duinrand met een kerk en een paar huizen.

Tot de Tweede Wereldoorlog is het dorp klein gebleven, met het badhotel op het duin.

Hierna komt de ontwikkeling van De Koog met de eerste huisjesterreinen op gang. In eerste instantie ontwikkelt De Koog zich tussen de lijn Pontweg, Dorpsstraat en Boodtlaan en naar de Ruijslaan onderlangs het duin. De Koog behoudt haar rustige en landelijke karakter door het open blijven van een grote landelijke ruimte tot aan de Mienterglop.

De grootste groei vindt plaats in de laatste decennia van de vorige eeuw. Huisjesterreinen, campings en grote slechtweer accomodaties met grote parkeervlakken vullen de open ruimte tussen de Dorpsstraat en de Mienterglop en vormen het omslagpunt tussen een rustig landelijk dorp en een toeristische trekpleister.

 

  

^{Figuur 8   Topografische kaart De Koog, 1881                 Figuur 9   Topografische kaart De Koog, 1961}

^{(bron: WatWasWaar.nl)                                                 (bron: WatWasWaar.nl)}

   

^{Figuur 10   Overzicht De Koog}

^{(bron: Google Maps 2011)}

 

Uitgangspunten aansluiting op karakteristieke bebouwingsstructuur De Koog

De duinrand is de landschappelijke drager van de bebouwing van De Koog. Nieuwe bebouwing voegt zich bij voorkeur binnen de bestaande karakteristieke bebouwingsstructuur van het duindorp. Uitgangspunten hiervoor zijn:

• dorpen in de binnenduinrand hebben van oudsher een langgerekte nederzettingstructuur in noord-zuidrichting;
• wegen volgen deze langgerekte structuur, het doorgaande wegennet bestaat uit een aantal parallelle routes;
• de bebouwing richt zich op deze wegen;
• nieuwe ontwikkelingen moeten de gemeentelijke wens om De Koog meer de uitstraling van een duindorp te geven ondersteunen.

Er is een visie op beeldkwaliteit voor Texel, “Beeld van Texel”. Aanknopingspunten hierin op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit: 

• Het toeristische product bepaalt in belangrijke mate de identiteit van De Koog. De uitstraling van De Koog is vaak pover. De Koog zou bij ontwikkelingen weer meer de uitstraling van een duindorp kunnen krijgen.
• De kernstructuur van het dorp: woningen langs Epelaan voegen zich in karakter lint, ten zuiden hiervan “complex” en “samenhang” benadrukken, oorspronkelijke knik terugbrengen in ontwerp.
• Het duinbeeld: witte huizen met oranje daken en groene hagen: kleurstelling woningen licht houden, gele baksteen of wit gekeimd, aansluitend op de woningen in de directe omgeving.
• Duinen met helmgras: aandacht voor de uitstraling en inrichting van de openbare ruimte, bijvoorbeeld voortuin rijenwoningen meenemen in ontwerp.

  

^{Figuur 11   Structuur van het huidige dorp}

^{(Bron: Beeld van Texel, La4sale)}

 

  

2.2 Ontwikkeling Koogerhoop

2.2.1 Bestaande situatie

Op de locatie van het plangebied van het Uitwerkingplan Koogerhoop was voorheen het hotel-restaurant De Koger Hoop gevestigd. De ruimtelijke karakteristiek van dit complex was als volgt:

• Het complex markeert de entree van het dorp vanaf de zuidzijde.
• Dit wordt nog een geaccentueerd door de verbijzondering van de kopse gevel aan de Kamerstraat
• De bebouwing aan de Epelaan sluit aan bij het diverse en kleinschalige karakter van de woningen in de straat.
• Door de “knik” in de gevel richting het bosgebied ontstaat een prettige, dorpse ruimte aan de zuidzijde.
• De eenvoudige architectuur, de witte gekeimde gevels en de oranjerode pannen sluiten aan bij het karakter van De Koog als duindorp in het algemeen.

Het complex De Koger Hoop is in 1996 afgebrand. De resten van het voormalige hotel zijn gesloopt, maar sindsdien is het terrein verruigd. Momenteel ligt het plangebied al meer dan 15 jaar braak.

 

 

^{Figuur 12   Aanzicht Koger Hoop vanaf de Kamerstraat    Figuur 13    Huidig aanzicht planlocatie vanaf de Kamerstraat}

 

 

^{Figuur 14   Aanzicht Koger Hoop vanaf de Epelaan         Figuur 15   Huidig aanzicht planlocatie vanaf de Epelaan}

 

 

^{Figuur 16 Overzicht van de planlocatie op de hoek van de Epelaan en de Kamerstraat}

^{(bron: Google Maps 2011)}

2.2.2 Nieuwe situatie - stedenbouwkundig richtbeeld

Het woningbouwproject is Koogerhoop genoemd, naar het hotel Koger Hoop wat in De Koog stond op de hoek van de Epelaan en de Kamerstraat.

 

De stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plan zijn als volgt:

• Het bouwplan zoekt aansluiting bij de uitstraling van de voormalige bebouwing van Koger Hoop.
• Een mix van oranje/rode en grijs/zwarte pannen is karakteristiek voor dit deel van De Koog (zie luchtfoto). In het stedenbouwkundige richtbeeld hebben de woningen vooralsnog, ter illustratie, een oranje/rode pan gekregen, aansluitend bij de uitstraling van de voormalige Koger Hoop en aansluitend op de richtlijnen zoals opgenomen in "Beeld van Texel".
• De woningen langs de Kamerstraat blijven laag, ook de woningen aan de zuidzijde, tegen de bosrand aan (1 laag met kap). Deze woningen liggen aan de zijde van de toekomstige begraafplaats en sluiten goed aan op de hoogte en uitstraling van de omliggende bebouwing.
• De woningen aan de Epelaan zijn divers. Voor de vier twee-onder-een-kap woningen langs de Epelaan kunnen we ons een iets hogere woning voorstellen (2 laag met kap). Binnen de gebruikelijke kleurstelling (lichte steen en rode kap) vormen deze een prima verbijzondering.

Bovenstaande uitgangspunten zijn verwerkt in het stedenbouwkundige richtbeeld voor de locatie.

In het voorliggende plan zijn de goot- en bouwhoogte van de woningen lager dan mogelijk was in de hotelbestemming.

 

  

^{Figuur 17 Stedenbouwkundig richtbeeld ontwikkeling Koogerhoop}

   

De ontwikkeling van de planlocatie komt tegemoet aan de gemeentelijke wens om de uitstraling van De Koog als duindorp te versterken:

1.    aansluiten op de authentieke sfeer van het duindorp met witte/lichte gevels en geprononceerde     

       (rode) daken geeft rust en herkenbaarheid;

2.    mooie groene hagen rond de tuinen en een

3.    openbare ruimte invulling van duinen met helmgras.

2.2.3 Nieuwe situatie - uitwerking

 

Woningen

Woontij en USP-Ooms zullen naar verwachting eind 2013 starten met de werkzaamheden op deze locatie.
De zuidelijke rand van het project bestaat uit 10 sociale huurwoningen die door Woontij beheerd gaan worden. De huurwoningen worden levensloopbestendig gebouwd naar het "woonaltijd" concept van Woontij. Alle belangrijke voorzieningen als keuken, toilet, maar ook badkamer en slaapkamer zijn op de begane grond aanwezig. De woningen worden aan elkaar gebouwd en hebben, met een knipoog naar het voormalige hotel, een verbijzondering aan de Kamerstraat (raampartij) en in de “knik” van het blok.

Aan de Epelaan worden voor de vrije sector 4 twee-onder-één-kap woningen en een villa gebouwd. De kaveloppervlakten van de twee-onder-één-kap woningen variëren van 350 tot 550 m2. De vrijstaande villa heeft een kaveloppervlakte van 680 m2.

 

                                           

^{Figuur 18 Epelaan: impressie twee-aaneen woning                     Figuur 19 Epelaan: impressie vrijstaande woning}

 

                                           

^{Figuur 20 Kamerstraat: impressie kopgevel vrijstaande woning    Figuur 21 Kamerstraat: impressie kopgevel rijwoning}

 

  

^{Figuur 22 Impressie zuidelijke rand rijenwoningen met knik}

  

Verkeer en parkeren

De ontsluiting van de woningen vindt plaats vanaf de huidige Epelaan. Vanaf de Kamerstraat is er de mogelijkheid om bij de rijenwoningen te komen, dit betreft echter geen doorgaande weg. Dit nieuwe pad ontsluit tevens een woning aan de Dorpsstraat.

In de grondafnameovereenkomst is vastgelegd dat er in het plangebied minimaal 22 parkeerplaatsen zullen worden gerealiseerd, waarvan 12 in het openbaar gebied. (Dit is verder uitgewerkt in paragraaf 4.5 “verkeer en parkeren”.)

 

Landschappelijke inpassing – inrichtingsplan

De hoeveelheid nieuwe openbare ruimte is (met uitzondering van het nieuwe pad) beperkt omdat de bestaande ontsluitingsstructuur wordt gebruikt en de omvang van de locatie beperkt is. Wel is geprobeerd in de inrichting van de buitenruimte een goede aansluiting te zoeken op de (duin-) karakteristieken van de omgeving: de wegen hebben een eenvoudig profiel (klinkerverharding) en in de groenstroken is een beplanting voorzien die aansluit op de karakteristieke duinbeplanting (zijkant langs de Kramerweg en aan de zuidzijde van de rijenwoningen.

Overtollig water zal via een infiltratiemogelijkheid onder het nieuwe ontsluitingspad worden afgevoerd.

 

 

^{Figuur 23 Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan Koogerhoop}

2.2.4 Juridische regeling

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan De Koog. Krachtens artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Derhalve is in deze uitwerking naast de regels alleen de naam waaronder het plan kan worden aangehaald vastgelegd. Voor de begripsbepalingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan De Koog. In dit uitwerkingsplan is de volgende bestemming uit het moederplan uitgewerkt: “Wonen – Uit te werken”.

Hieronder volgt de toelichting op de verschillende bestemmingen binnen het plangebied van het uitwerkingsplan:

 

Artikel 1 Aanvullende begrippen

in dit artikel worden de begrippen aanvullend op de begrippenlijst in het moederplan (Bestemmingsplan De Koog) omgeschreven.

 

Artikel 2 Groen - 1

Binnen deze bestemming is openbaar groen toegestaan. Het plan Koogerhoop heeft de ambitie om het karakter van het duindorp te versterken. In het plan is daarom structurerend groen opgenomen, welk plandeel deze bestemming heeft gekregen.

 

Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied

Zowel woonstraten als voet- en fietspaden zijn binnen deze bestemming toegestaan. Ook parkeer-, speel-, en groenvoorzieningen, alsmede voorzieningen van openbaar nut mogen worden gerealiseerd. Ten dienste van de bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, toegestaan.

 

Artikel 4 Wonen - Aaneengebouwd

Binnen deze bestemming is zijn de tien woningen die in een rij zullen worden gebouwd opgenomen. Hiernaast biedt de bestemming tevens ruimte aan beroepsmatige activiteiten aan huis en aan tuinen, erven en bijgebouwen. Binnen de bestemming zijn de bebouwingsvlakken voor de hoofdbebouwing aangegeven, die via de regels bepalen welke de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zijn, zoals die

gelden ten aanzien van de situering van de woning, de bouwhoogte en de situering van bijgebouwen.

 

Artikel 5 Wonen – Twee-aaneen

Bij deze bestemming gaat het om de realisatie van de vier twee-onder-één-kap woningen.Hiernaast biedt de bestemming tevens ruimte aan beroepsmatige activiteiten aan huis en aan tuinen, erven en bijgebouwen. Binnen de bestemming zijn de bebouwingsvlakken voor de hoofdbebouwing aangegeven, die via de regels bepalen welke de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zijn, zoals die

gelden ten aanzien van de situering van de woning, de bouwhoogte en de situering van bijgebouwen.

 

Artikel 6 Wonen - Vrijstaand

Binnen deze bestemming is de te realiseren vrijstaande woning opgenomen. Hiernaast biedt de bestemming tevens ruimte aan beroepsmatige activiteiten aan huis en aan tuinen, erven en bijgebouwen. Binnen de bestemming zijn de bebouwingsvlakken voor de hoofdbebouwing aangegeven, die via de regels bepalen welke de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zijn, zoals die

gelden ten aanzien van de situering van de woning, de bouwhoogte en de situering van bijgebouwen.

 

Artikel 7 Waarde – Archeologie 4

Voor deze dubbelbestemming geldt de bescherming van mogelijk archeologische waarden in dit deel van het plangebied.

 

Artikel 8 Regels uit het bestemmingsplan De Koog welke van toepassing zijn

In dit artikel wordt aangegeven welke regels van het moederplan (Bestemmingsplan De Koog) onverkort van toepassing zijn binnen het plangebied van dit uitwerkingsplan.

 

Artikel 9 Slotregel

Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.

 

De toetsing aan de uitwerkingsregels vindt plaats in paragraaf 3.2 van dit bestemmingsplan.

3 BELEIDSKADER

3.1 Het uitwerkingsplan als deel van het bestemmingsplan

Bij uitwerking dienen burgemeester en wethouders te voldoen aan de bestemmings- en bebouwingsbepalingen en aan de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. De uitwerking vormt daarbij geen nieuw bestemmingsplan, maar treedt in de plaats van de “globale” bestemming. Het maakt derhalve deel uit van het bestemmingsplan De Koog. Het uitwerkingplan omvat: een verbeelding, regels, bijlage bij de regels, toelichting en bijlagen bij de toelichting.

 

Het uitwerkingsplan voldoet aan vereisten die zijn opgenomen in de ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), met inachtneming van de aanpassingen die zijn voortgevloeid uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2013 in werking is getreden. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012, welke sinds 1 juli 2013 verplicht is. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het uitwerkingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit uitwerkingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

 

Het uitwerkingsplan regelt de gebruiks- en bouwregels van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De regels van bestemmingsplan “De Koog 2013” zijn ook op het uitwerkingsplan van toepassing. Na het rechtskracht krijgen van het uitwerkingsplan dienen aanvragen te worden getoetst aan het uitwerkingsplan en de overige van toepassing zijnde bepalingen van het bestemmingsplan.

 

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan (of uitwerkingsplan) vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaan om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

In de toelichting van het plan De Koog is ingegaan op de vraag hoe de planvorming past binnen het beleid van de verschillende overheden. Dit uitwerkingsplan past binnen het bestemmingsplan, waardoor in dit plan kortheidshalve wordt verwezen naar bestemmingsplan De Koog 2013. De toelichting richt zich verder op een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling en de toets aan de milieu- en omgevingsaspecten voor zover deze in het plan De Koog nog niet aan de orde zijn geweest. De bij de toelichting behorende bijlage 1 is de basis voor dit uitwerkingsplan: de uitwerkingsregels in het vigerende bestemmingsplan De Koog voor deze locatie. De bijlagen 2 t/m 4 vormen de onderzoeksresultaten van de toets aan de milieu- en omgevingsaspecten.

3.2 Toetsing aan de uitwerkingsregels

Ook op basis van het meest actuele provinciale beleid -de Structuurvisie Noord-Holland en de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS)- is het plangebied reeds aangemerkt als binnenstedelijk. Er is dan ook geen strijdigheid met het geldende beleid.

 

In artikel 28 van het bestemmingsplan De Koog zijn de volgende nadere eisen voor de verantwoording van het uitwerkingsplan benoemd:

• een analyse van de dan aanwezige ruimtelijke situatie, waarvan een nadere afweging van de onderhavige bouwlocatie ten opzichte van andere dan in de gemeente aanwezige bouwlocaties onderdeel zal uitmaken;

• een onderbouwing van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve noodzaak van de ontwikkeling van de onderhavige bouwlocatie binnen de kaders van de dan geldende provinciale woningtaakstelling en het dan geldend provinciaal & regionaal beleid.

 

Locatie is een herstructureringslocatie

In het bestemmingsplan De Koog van 1995 heeft deze locatie de bestemming “gronden bestemd voor hotel, klasse 3”. Hierbij mag de goothoogte ten hoogste 10 meter en de bouwhoogte ten hoogste 13 meter bedragen.

In het voorliggende plan zijn de goot- en bouwhoogte van de woningen lager dan mogelijk was in de hotelbestemming. Dit sluit aan op de ruimtelijke karakteristiek van de omliggende bebouwing.

 

In 1999 is het postzegel bestemmingsplan De Koog Calluna vastgesteld. Daarin zijn de slaapplaatsen van de locatie Koogerhoop verplaatst naar het complex Calluna. De locatie Koogerhoop heeft de bestemming “gronden bestemd voor openbaar groen, windsingel” gekregen. In de Toelichting van dit plan staat het volgende:

 

“De gronden op de locatie Koogerhoop mogen conform het bestemmingsplan niet bebouwd worden. Eventuele bebouwing van de planperiode van 10 jaren is overigens niet uitgesloten. Vanuit planologisch/stedenbouwkundig oogpunt zou de locatie met woningbouw ingevuld kunnen worden, mits dat op basis van de reserveringen in het kader van de budgettering van het aantal te bouwen woningen op Texel mogelijk is. Een planologische procedure is dan noodzakelijk.

Overigens zijn er anno 1998 geen bouwplannen voor onderhavige locatie. Door thans aan te geven dat bebouwing op onderhavige locatie niet uitgesloten is, maken wij kenbaar dat niemand een onbebouwde ruimte op onderhavig gebied kan claimen. In dat kader zullen overigens bij voorbaat planschadeclaims (artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening) niet tot inwilliging leiden”.

 

Het gebied staat niet op de provinciale kaart aangeduid als “Bestaand Bebouwd Gebied”. Het bestemmingsplan met de uit te werken locatie is voor vooroverleg naar de provincie verstuurd. Het bestemmingsplan De Koog is vastgesteld en in de PRVS wordt onder de toepasselijkheid van de regeling mede onder een bestemmingsplan een uitwerkingsplan verstaan.

 

De locatie Koogerhoop is een braakliggende locatie aan de rand van het dorp. Het voormalige hotel vormde een baken op deze plek. Het bouwplan vormt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering voor de rand van het dorp.

 

Nut en noodzaak van de ontwikkeling

In het Regionaal Actieprogramma van de Regio Kop van Noord-Holland zijn afspraken gemaakt over de woningproductie in de regio.

Dit is een uitwerking van de Provinciale Woonvisie 2010-2020. In het RAP 2011 zijn de te bouwen woningbouwaantallen naar beneden bijgesteld ten opzichte van de eerdere Regionale Woonvisie. Texel is als woonregio volkomen uniek. Het heeft een hoog recreatief gebruik van tweede woningen en kent, naast een lokale woningmarkt, vooral een landelijke in plaats van regionaal georiënteerde uitwisseling. Het zit dus op geen enkele manier de rest van de Kop van Noord-Holland in de weg bij eventuele woningbouwproductie. Ook migratiecijfers tonen dat aan. Vooralsnog schat de gemeente de behoefte vanuit de eigen lokale bevolking in, op circa 200 woningen tot 2020. Deze inschatting is opgebouwd uit concrete woningbouwplannen in diverse fasen, die allen binnen Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) liggen. Er is afgesproken, dat Texel conform eigen inzichten verder gaat met ontwikkelen en bouwen. Dit is ook geconcludeerd na een extra overlegmoment tussen provincie en gemeente. Texel heeft het akkoord gekregen om door te gaan op de ingeslagen weg. Texel krijgt aldus een aparte status binnen de regio en het RAP.

 

Locatie ten opzichte van andere locaties

De Woonvisie Texel 2008-2015 stelt de lokale woningbehoefte op Texel voorop: conform de regionale visie ligt het accent op het bouwen voor de autonome groei van de woningbehoefte op Texel. Uitgangspunt is daarbij het vitaal en leefbaar houden van de dorpskernen en het bouwen

“op maat”, met als doel dat zoveel mogelijk mensen zo lang mogelijk zelfstandig, én in hun eigen dorpskern kunnen blijven wonen. Daartoe wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke diversiteit van het aanbod per kern. Individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap zijn goede instrumenten hiervoor. Nieuwbouw levert een versterking op van historische en landschappelijke kwaliteiten.

 

De woonvisie berekend voor de periode 2008-2015 een woningbehoefte bij migratiesaldo 0 van 470 woningen voor heel Texel. Voor De Koog betekent dit dat er een behoefte bestaat van 42 woningen. Per dorp kan er geschoven worden met de aantallen om aan de 470 woningen te voldoen.

 

Inbreiden in de dorpskernen heeft de voorkeur. In de woonvisie Texel 2008-2015 staan voor De Koog vanaf 2007 (peildatum) de volgende bouwplannen (verdichtingslocaties en/of herstructurering) concreet aangeduid: locatie Stappeland (13 woningen), locatie Koogerhoop, Parnassiastraat (6 woningen) en Badweg. Sinds 2007 zijn de woningen aan het Stappeland en de Parnassiastraat gebouwd (19 woningen). Er is op basis van de woonvisie nog een restcapaciteit van ca. 33 gewenste woningen voor De Koog tot 2015.

 

De locatie Koogerhoop is daarmee als “hard plan” in de woonvisie opgenomen en staat daarmee opgenomen in de huidige woningbouwplanning in de Regio Kop van Noord-Holland.

 

De Provinciale monitor plancapaciteit 2013 laat het volgende beeld voor De Koog zien:

• Badweg 6 woningen (functieverandering, plan onherroepelijk).
• 20 woningen Koogerhoop (verdichting, plan in voorbereiding).
• Nikadel 4 woningen boven supermarkt (verdichting, plan in voorbereiding).
• Nikadel nieuwe fase 20 woningen (verdichting, potentieel plan).

 

Het voorliggende plan Koogerhoop (15 woningen) past daarmee binnen de ambitie om in De Koog tot 2015 42 woningen te realiseren.

 

Programma voor de locatie

De gemeente Texel hanteert voor de jaren 2007 – 2015 het volgende indicatieve woningbouwprogramma:

  

^{Categorie                  prijsgrenzen                                        Aandeel             Aandachtspunten}

^{Sociale sector           Tot € 520 resp. €175.000                        40-45%               Starters, jongeren, senioren}

^{Middelduur                €520 - € 615 resp. €175.000 -€ 272.000   30-50%               Startende gezinnen, senioren}

                                                                                                                        ^{Nultreden, Den Burg ook gestapeld}

^Duur                         

^{> € 272.000                                           20%                    2^1 kap en vrijstaand, nultreden}

 

^{Opgemerkt wordt dat aan de “onderkant” van de categorie middelduur, via de koopgarantconstructie, ook een deel van de starters bediend kan worden.}

  

In het bouwprogramma zijn in totaal 15 woningen opgenomen: 10 rijenwoningen, 4 twee-onder-een-kapwoningen en 1 vrijstaande woning. 10 van de in totaal 15 woningen zullen in de sociale sector worden gerealiseerd (66,6%). De overige 5 woningen zullen in de vrije sector worden gerealiseerd.

Het woningbouwprogramma past daarmee binnen de door gemeente Texel vastgestelde Woonvisie en tussen gemeente en Woontij gemaakte prestatieafspraken.

Het programma met nultredenwoningen sluit aan bij de regionale ambitie en locale behoefte.

 

4 OMGEVINGSASPECTEN

4.1 Algemeen

In het kader van het bestemmingsplan voor De Koog zijn de milieuaspecten beoordeeld. In dit uitwerkingsplan kan dan ook worden geput uit c.q. nader onderzocht. In het navolgende wordt per aspect een afweging gemaakt.

4.2 Milieuzonering

Het voorliggende plan vormt een nadere uitwerking van het bestemmingsplan De Koog. Ten aanzien van het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

 

Het uitwerkingsplan sluit hier op aan. Het is niet aannemelijk dat de voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot omvangrijke negatieve milieueffecten.

4.3 Bodem

Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als is aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde doel. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is daarom een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2. Verkennend bodemonderzoek Riooltracés te Texel (Fase II), Grondslag BV, 10 oktober 2011). Dit bodemonderzoek is als afzonderlijke bijlage bij dit uitwerkingsplan opgenomen.

Het doel van dit onderzoek is inzicht verkrijgen in hoeverre het voormalige, dan wel het huidige gebruik van de onderhavige locatie en haar omgeving heeft geleid tot verontreiniging van de bodem. Aan de hand van de onderzoeksresultaten wordt vastgesteld of de locatie in milieuhygiënisch opzicht geschikt is voor de gewenste bestemming.

 

Resultaten

In zowel boven- als ondergrond van diverse boringen zijn lichte sporen van baksteen gevonden. Dit kan duiden op een verontreiniging met zwarte metalen en/of PAK. Er is visueel geen asbestverdacht materiaal in of op de bodem aangetroffen. De lichte verhoging PAK in het grondmonster is ook chemisch aangetoond.

 

“Aanbevolen wordt om de grond die vrijkomt zoveel mogelijk binnen het werk te hergebruiken. Indien dit niet mogelijk is kan de grond op basis van dit rapport worden afgevoerd naar een gronddepot of hergebruikt op basis van de bodemkwaliteitskaart. Als dit niet mogelijk is, is een AP04 keuring nodig.”

 

Conclusie

In de grond zijn plaatselijk lichte verhogingen aangetoond. Op basis van de gevolgde onderzoeksmethodiek is er géén aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend onderzoek.

Op basis van het verkennend bodemonderzoek zijn er geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

4.4 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

De planlocatie ligt niet in een geluidszone. De wegen langs het plangebied, inclusief de geprojecteerde ‘inprikker’, zijn woonstraten waarvoor een maximum snelheid van 30 km/uur geldt. Op basis van art.74, 2^e lid onder b, hebben deze wegen geen zone.

 

Ten aanzien van het aspect geluid zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan De Koog gesignaleerd. Dit uitwerkingsplan sluit hier op aan. In het kader van dit uitwerkingsplan is geen nader onderzoek gedaan naar de geluidbelastingen op de gevels van de woningen.

4.5 Verkeer en parkeren

Verkeer

Om inzicht te bieden in de mate van verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling, die met dit uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt, moet de verkeersaantrekkende werking worden bepaald. Daarvoor is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van een gemiddelde weekdag.

De beoogde woningen zijn gelegen in het woonmilieu ‘buitencentrum overig’. Voor dit type woonmilieu bedraagt de verkeersgeneratie 5,0 motorvoertuigen per woning per weekdagetmaal. Dat betekent dat de voorgenomen ontwikkeling van 15 woningen tot een lichte toename van 75 verkeersbewegingen op een gemiddelde weekdag leidt.

De verkeerstoename zal grotendeels worden afgewenteld op de Epelaan en op de Kamerstraat. Omdat het slechts een lichte toename betreft, de planlocatie aan de rand van het dorp ligt (veel verkeer gaat niet door de bebouwde kom) en de Kamerstraat voldoende capaciteit heeft, leidt de

beoogde ontwikkeling niet tot een onacceptabele verkeerstoename.

 

Parkeren

De gemeentelijke parkeernormen worden vastgesteld door de gemeenteraad en periodiek worden de normen herzien. De cijfers hiervoor zijn gebaseerd op de CROW kencijfers. Een aantal categorieën zijn vertaald naar gemeentelijke normen. In de gevallen die niet benoemd zijn, worden de CROW cijfers gehanteerd. Het uitgangspunt is parkeren op eigen terrein en binnen het bestemmingsvlak.

 

Het parkeren geschiedt volgens een parkeernorm van 1,7 conform opgave van de gemeente Texel. (Parkeernormen Texel 2013, vastgesteld voor B&W juni 2013)). Het plan geeft hier als volgt invulling aan:

·        

13 parkeerplaatsen openbaar;

·        

10 parkeerplaatsen op inrit(de achtergelegen parkeerplaats telt voor 50% mee);

·        

daarnaast hebben 5 woningen de mogelijkheid om inpandig te parkeren (deze worden voor 0,5 parkeerplaats meegerekend).

In totaal worden er (berekend) 23 parkeerplaatsen binnen het plangebied gerealiseerd terwijl er gevraagd wordt om minimaal25,5 parkeerplaatsen (15 x 1,7).

Omdat in het voorliggende uitwerkingsplan 23 parkeerplaatsen binnen het bestemmingsvlak zijn voorzien, wordt niet voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Binnen de periode van planvorming zijn de parkeernormen gewijzigd van 1,5 naar 1,7 p.p.

 

In de grondafnameovereenkomst (getekend april 2013) staat de volgende tekst: “Voor het woningbouwproject geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning, totaal 22 parkeerplaatsen. 10 van deze parkeerplaatsen worden aangelegd op “eigen erf” bij de koopwoningen. 12 (openbare) parkeerplaatsen worden aangelegd op openbaar gebied als onderdeel van de door kopen uit de voeren werkzaamheden.

In het voorliggende uitwerkingsplan zijn 23 parkeerplaatsen binnen het bestemmingsvlak voorzien. Hiermee wordt aan de voorwaarden van de grondafnameovereenkomst voldaan, en wordt er 1 extra openbare parkeerplaats gerealiseerd.

 

Het openbare gebied rond de locatie heeft voldoende restcapaciteit om mogelijke (extra) parkeerbehoeften op te vangen. Het bestemmingsplan De Koog biedt ruimte om langs de Kamerstraat extra parkeerplaatsen te realiseren.

4.6 Luchtkwaliteit

In het kader van het bestemmingsplan De Koog heeft een beoordeling plaatsgevonden van de luchtkwaliteit. Een ruimtelijke ontwikkeling kan volgens de jaargemiddelde achtergrondconcentraties stikstofdioxyde (NO2) en fijnstof (PM10). Uit deze beoordeling blijkt dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen ruim lager zijn dan de grenswaarden. Op grond van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit niet leidt tot belemmeringen voor de ontwikkelingen in het plan.

Bij de regeling Nibm projecten zijn projecten van minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit niet leidt tot belemmeringen voor de ontwikkelingen in het bestemmingsplan, en dus ook niet voor het uitwerkingsplan Koogerhoop.

 

4.7 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de veiligheid van mensen in een plangebied in relatie tot de opslag, het gebruik, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen in of nabij het plangebied, voor zover die activiteiten risico’s voor de bevolking kunnen geven.

Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. Met het plan wordt de realisatie van 15 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn kwetsbare objecten, conform het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De risicobronnen in de omgeving zijn daarom beschouwd.

Het bestemmingsplan De Koog is opgestuurd naar de Veiligheidsregio voor vooroverleg en zij hebben aangegeven dat de conclusie is dat er geen sprake is van (toenemende) relevante risico’s ten aanzien van externe veiligheid.

 

In (de omgeving van) het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen en hoofdgasleidingen. Ook

vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan, en dus ook niet voor het uitwerkingsplan Koogerhoop.

4.8 Water

In het kader van het uitwerkingsplan moet een watertoets worden uitgevoerd. De watertoets is een instrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

De watertoets is als afzonderlijke bijlage bij dit uitwerkingsplan opgenomen. (bijlage 3. Reactie Kogerhoop Epelaan, e-mail 8 juli 2013 van HHNK)

 

Resultaten

Het plangebied ligt in8030 R van de Polder Waal en Burg en het Noorden. In het peilgebied wordt een dynamisch zomer en winterpeil nagestreefd van respectievelijk NAP 0,3 m en NAP 0,15 m.

In de directe omgeving van het plangebied ligt geen oppervlaktewater. Ten zuiden van het plangebied ligt een hoofdwaterloop. Het peilgebied watert in oostelijk richting af via primaire watergangen. Via kanaal Het Noorden en het poldergemaal Krassekeet wordt het water uitgeslagen op de Waddenzee.

 

Waterkwantiteit

Bij nieuwe ontwikkelingen kan een toename van het verhard oppervlak leiden tot versnelde afstroming van het hemelwater. Het hemelwater wordt meestal afgevoerd via een gemengd rioolstelsel of een hemelwaterstelsel. Ter compensatie van ongewenste peilstijgingen van het oppervlaktewater vraagt het hoogheemraadschap om compenserende waterberging waarbij het een ondergrens van 800 m2 hanteert.

 

Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp blijkt dat de toename van het verhard oppervlak circa 1900 m2 bedraagt. Hiervoor hanteert het hoogheemraadschap een vast compensatiepercentage van 10%. Dit betekent dat bij een verhardingstoename van 1900 m2 een oppervlakte van 190 m2 aan additioneel oppervlaktewater moet worden gegraven.

 

In het plan Koogerhoop zal een infiltratievoorziening worden aangelegd. Een infiltratievoorziening dient minimaal tweemaal de toegestane peilstijging aan hemelwater te borgen. De toegestane peilstijging in het peilgebied 8030 R is 0,21 m. Bij een benodigde compensatie van 10% van het verhard oppervlak, is 190 m2 aan additioneel oppervlaktewater benodigd. Voor een infiltratievoorziening is een bergingscapaciteit van (2x 0,21 m x 190 m2=)79,8 m3 benodigd.

 

Waterkwaliteit

Het plan voorziet in de bouw van 15 woningen. Deze woningen maken aanspraak op de capaciteit van de zuivering. Aan de gemeente Texel is een aansluitvergunning afgegeven voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater naar de rioolwaterzuivering. De gemeente dient te toetsen of benodigde capaciteit pas binnen de huidige aansluitvergunning.

 

Bij verbouw en nieuwbouw is het uitgangspunt van het hoogheemraadschap dat een gescheiden rioolstelsel wordt aangelegd. Het plan voorziet in afkoppeling van het hemelwater naar een infiltratievoorziening waarmee wordt voldaan aan de gestelde eis.

De infiltratievoorziening is voorzien onder de nieuw aan te leggen ontsluiting aan de zuidzijde en zal in nauw overleg met het HHNK worden uitgevoerd.

 

Conclusie

Ten aanzien van het aspect water zijn er géén belemmeringen voor dit uitwerkingsplan. Het plan voorziet in afkoppeling van het hemelwater naar een infiltratievoorziening waarmee wordt voldaan aan de gestelde eisen. Deze infiltratievoorziening zal in nauwe overleg met het HHNK worden uitgevoerd.

4.9 Ecologie

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is daarom een flora- en faunaonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 4. Koogerhoop aan de Epelaan in De Koog, Van der Goes en Groot, 27 juni 2013). Dit flora- en faunaonderzoek is als afzonderlijke bijlage bij dit uitwerkingsplan opgenomen.

 

Resultaten

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor beschermde soorten amfibieën, vogels en (kleine) zoogdieren.
• Gezien het aanwezige biotoop, het oppervlak, de geografische ligging en informatie uit de vakliteratuur over populaties in de omgeving, zullen van de amfibieën en (kleine) zoogdieren (behalve vleermuizen!) alleen licht beschermde soorten aanwezig zijn.
• Voor de verwachte licht beschermde soorten gelden geen verbodsbepalingen als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Een ontheffing is dan niet nodig.
• In het plangebied kunnen broedvogels voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het  broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt ruwweg van half maart tot en met half juli.
• In het plangebied kunnen vleermuissoorten foeragerend voorkomen als klein deel van een veel groter foerageergebied.
• Omdat in de omgeving van het plangebied veel potentieel foerageergebied aanwezig is, zullen vleermuizen kunnen uitwijken. Het realiseren van de plannen zal derhalve geen negatief effect hebben op deze vleermuizen.

 

Voor alle beschermde soorten (alle regimes) geldt de zorgplicht. Teneinde de zorgplicht na te leven kan men voorafgaand aan de werkzaamheden de volgende praktische richtlijnen hanteren:

• Alle aanwezige vegetatie of bodemmateriaal (takken, stronken) kan gefaseerd verwijderd worden. Dit geeft bodembewonende dieren de kans om in de nabijgelegen omgeving een ander leefgebied te benutten.

 

Gezien de ligging van het plangebied in de nabijheid van het Natura 2000-gebied nr 2, “Duinen en Lage land Texel” is een toetsing van de gevolgen van dit plan voor dit Natura 2000-gebied mogelijk aan de orde. Negatieve effecten worden niet verwacht. Hierover is nog geen contact geweest met de provincie.

 

Conclusie

Ten aanzien van het aspect flora en fauna zijn er op basis van het verkennende flora- en faunaonderzoek géén belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

Voorafgaand aan de werkzaamheden zal (wederom) een veldinspectie worden uitgevoerd.

4.10 Archeologie

De gemeente Texel heeft haar eigen archeologiebeleid. Op 12 juni 2013 is de geactualiseerde archeologische beleidskaart vastgesteld. Op grond van de archeologiekaart geldt per gebied een bepaalde verwachtingswaarde. Voor gebieden met een gematigde of hoge archeologische verwachtingswaarde moet bij bodemingrepen van een bepaalde omvang archeologisch onderzoek plaatsvinden. Het onderzoek is bedoeld om vast te stellen of er archeologische sporen of vindplaatsen aanwezig zijn.

 

Het oostelijk deel van het plangebied heeft een gematigde archeologische verwachtingswaarde. Bij bodemingrepen groter dan 500 m2 op locaties die nog niet zijn verstoord en dieper dan 50 centimeter moet een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

 

Op de planlocatie is de grond geroerd en daarmee verstoord. De opzet van de bebouwing volgt in hoofdlijnen het historische bebouwingsbeeld van De Koger Hoop.

 

Op basis van het stedenbouwkundig plan valt een gedeeltevan de rijenwoningen woningen (ca. 125 m²) binnen het aandachtsgebied voor archeologie. Op basis van het oppervlak van de bodemingreep is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

 

Voor bouwwerken waarbij dieper dan 0,50 meter wordt gegraven is archeologische onderzoek nodig. De rijenwoningen zullen op staal worden gefundeerd (betonplaat), zoals dat gebruikelijk is in dit deel van De Koog. Op basis van de diepte van de bodemingreep is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

 

Conclusie

Ten aanzien van het aspect archeologie zijn er géén belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

 

4.11 Cultuurhistorie

Cultuurhistorie is de laatste jaren een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

De provincie Noord-Holland heeft de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie vastgesteld. De kaart is een geografische uitwerking van de Leidraad landschap en cultuurhistorie - die deel uitmaakt van de verordening - en een herziening van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW).

De Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie geeft onder andere informatie over landschapstypen, aardkundige waarden, cultuurhistorische objecten en historische dijken.

 

In het plangebied liggen geen waardevolle cultuurhistorische elementen. Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

4.12 Aardkundige waarden

De provincie Noord-Holland heeft op de kaart behorend bij de structuurvisie en de verordening aardkundig waardevolle gebieden aangegeven. De provincie maakt hierin onderscheid tussen aardkundig waardevolle gebieden en aardkundige monumenten. De aardkundige monumenten worden beschermd op basis van de provinciale Milieuverordening.

 

De aardkundig waardevolle gebieden en aardkundige monumenten op Texel liggen buiten het plangebied. Derhalve zijn er ten aanzien van het aspect aardkundige waarden geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

5 UITVOERBAARHEID

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het bestemmingsplan De Koog is uitvoerig stilgestaan bij overlegreacties en zienswijzen. Op basis hiervan is het plan op onderdelen aangepast. Ten aanzien van voorliggende ontwikkeling geen zienswijzen binnengekomen. Het uitwerkingsplan past binnen het bestemmingsplan.

 

Evenwel zal het uitwerkingsplan conform die hiervoor geldende procedure ter inzage worden gelegd. Het Uitwerkingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde uitwerkingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

 

Ontwerpuitwerkingsplan

Het college van burgemeester en wethouders besluiten medewerking te verlenen aan dit plan. Het ontwerpuitwerkingsplan wordt vervolgens zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan eenieder zijn zienswijze kenbaar maken.

 

Vaststelling uitwerkingsplan

Zienswijzen in het kader van de terinzagelegging zullen worden ingevoegd na afloop van de zienswijzentermijn. Indien noodzakelijk wordt het uitwerkingsplan aangepast aan de zienswijzen. Vervolgens wordt het uitwerkingplan al dan niet gewijzigd vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Na de vaststelling wordt het uitwerkingsplan nogmaals zes weken te rinzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

Gezien het voorgaande wordt het plan maatschappelijk uitvoerbaar geacht.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de toelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.

 

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is tussen de gemeente Texel en de initiatiefnemers, Woontij en USP–OOMS ontwikkeling, een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

 

In de grondafnameovereenkomst is een regeling getroffen voor het verhalen van planschadekosten. Het kostenverhaal is geregeld middels de gronduitgifte:

 

“De kosten voor planschade (de door de gemeente verschuldigde tegemoetkoming in de planschade, de aan de vaststelling van de planschade verbonden deskundigenkosten en de eventuele in dit kader door de gemeente te maken en te vergoeden procedurekosten) worden gedragen door de gemeente tot een totaalbedrag van ? 50.000 ex BTW. Indien deze kosten het bedrag van? 50.000 ex BTW te boven gaan zal dit verhaald worden op koper.”

 

Gezien het voorgaande wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht.

 

Het uitwerkingsplan blijft binnen de regels van het (bijna) in werking getreden moederplan, dus er verandert door de uitwerking niets in planologisch/juridische zin.