Kikkertstraat 2-4 en Vuurtorenweg 29-33 te De Cocksdorp

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Inleiding

Aan de Kikkertstraat 2 te De Cocksdorp staat een verblijfsrecreatief gebouw met daarin de planologische mogelijkheid voor maximaal 55 recreatieve slaapplaatsen.

Op het perceel Kikkertstraat 4 staan daarnaast 2 recreatieve opstallen. In elke opstal is ruimte voor 5 slaapplaatsen. Tevens is er achter de Kikkerstraat 6 nog een planologische mogelijkheid voor een recreatieve opstal. Bij de gemeente Texel is het verzoek binnen gekomen om de planologische mogelijkheden voor 2 recreatieve opstallen te verplaatsen naar de locatie aan de Vuurtorenweg 29-33. De mogelijkheid voor een derde recreatieve opstal vervalt.

Op de locatie Kikkertstraat 2-4 is het voornemen om de bestaande bebouwing te gaan gebruiken als huisvestingsverblijf voor personeel. De bestaande woning, aan de Kikkerstraat 4, blijft daarnaast in gebruik als woning.

Het plan is om op de locatie, Vuurtorenweg 29-33, 6 nieuwe zomerhuizen met in totaal 30 slaapplaatsen te realiseren. Ten zuiden hiervan worden tevens 2 nieuwe recreatieve opstallen met in elke opstal 5 slaaplaatsen gerealiseerd. De bedrijfslocatie aan de Vuurtorenweg 29 wordt daarnaast herontwikkeld waarbij een deel van de bebouwing gesloopt wordt. De gronden ter hoogte van de te slopen bebouwing wordt ingericht als parkeerterrein voor de verblijfsrecreatie.

In totaal worden op de locatie Vuurtorenweg 40 nieuwe slaapplaatsen voorgesteld. Dit betekent een planologische afname van 30 slaapplaatsen ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden.

De bedrijfslocatie, Vuurtorenweg 29 en 31, wordt geschikt gemaakt ten behoeve van een bedrijf uit milieucategorie 1 en 2. De bestaande recreatieve opstal direct ten zuiden van de woning op Vuurtorenweg 29 blijft behouden.

De meest noordelijk gelegen schuur van nummer 33 is recentelijk gerenoveerd en vervolgens geschikt gemaakt voor een nieuwe bedrijfsfunctie uit milieucategorie 1 en 2. Een overzicht van de gewenste situatie is weergeven in onderstaande tabel.

De gewenste situatie past niet in de geldende bestemmingsplannen die voor het plangebied van toepassing zijn (zie ook 1.3). Dit bestemmingsplan geeft daarom het juridisch-planologische kader dat de gewenste situatie mogelijk maakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft de percelen Kikkertstraat 2-4 en de Vuurtorenweg 29-33 te De Cocksdorp. De ligging van het plangebied is weergeven in figuur 1. Het rechter rode kader betreft de Kikkertstraat en het linker rode kaer de Vuurtorenweg.

Figuur 1. De ligging van het plangebied (bron: Kadaster)

1.3 Planologische regeling

De twee percelen binnen het plangebied zijn opgenomen in twee verschillende bestemmingsplannen. De geldende planologische regelingen zijn hierna per perceel beschreven.

Kikkertstraat 2-4 te De Cocksdorp

Dit deel van het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan De Cocksdorp, dat is vastgesteld op 16 november 2016. De gronden zijn daarin bestemd als 'Centrum'.

Binnen het plangebied zijn drie vrijstaande recreatieve opstallen toegestaan binnen de functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - recreatief opstal'. Middels de aanduiding "maximaal aantal slaapplaatsen" is het maximaal aantal slaapplaatsen voor deze locatie bepaald op 55.

Huisvesting van personeel van het ter plaatse gevestigde bedrijf of de ter plaatse gevestigde voorziening in de gebouwen is planologisch gezien niet toegestaan. Hiervoor dient in afwijking van de gebruiksregels een omgevingsvergunning verleend te worden.

Daarnaast ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' op het plangebied. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat bij bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 40 m² op locaties waar de grond nog niet verstoord is en waar dieper dan 0,50 m wordt gegraven een archeologisch onderzoek verplicht is. Figuur 2 geeft een fragment van het geldende bestemmingsplan weer.

Figuur 3. Fragment Kikkertstraat 2-4 vigerend bestemmingsplan Texel Oost

Vuurtorenweg 29-33 te De Cocksdorp

Dit deel van het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013, dat is vastgesteld op 12 juni 2013. Het plangebied kent hierin de bestemmingen 'Agrarisch - Strandpolders', en 'Bedrijf'.

De gronden aan de westkant van het plangebied kent de bestemming 'Agrarisch - Strandpolders'. De bestemming is hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarisch grondgebruik.

De bestemming 'Bedrijf' is van toepassing op de percelen Vuurtorenweg 29 tot en met nummer 33. In dit deel van het plangebied zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. De bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. Middels een aangegeven maatvoering is bepaald dat de maximale oppervlakte 1.250 m2 bedraagt. Voor de bouw van een bedrijfswoning en de daarbij behorende bouwwerken geldt dat deze moeten voldoen aan de bouwregels genoemd in de bestemming 'Wonen' uit hetzelfde bestemmingsplan. Dit betekent dat de bedrijfswoning binnen een bouwvlak gebouwd moet worden en maximaal één bedrijfswoning per bouwvlak is toegestaan. Middels de maatvoering 'wonen' is bepaald dat de oppervlakte van de bedrijfswoning maximaal 150 m2 bedraagt en de goot- en bouwhoogte respectievelijk maximaal 4,5 -en 10 meter mag zijn.

Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal recreatieve opstallen' is verblijfsrecreatie toegestaan. In het plangebied is in dit geval één recreatief opstal toegestaan.

Reparatieplan buitengebied Texel

Tot slot is op 21 december 2016 het bestemmingsplan Reparatieplan buitengebied Texel vastgesteld. In dit reparatieplan is een nieuw uitgangspunt met betrekking tot de landschappelijke inpassing opgenomen.

Het gaat hierbij over bestaande en nieuwe situaties met betrekking tot de erfinrichting van recreatieterreinen. Het uitgangspunt is dat elk terrein een afschermende windsingel van 7 meter moet hebben. De formulering geeft echter aan dat daar uitzonderingen op zijn. Hiermee zijn terreinen die aan elkaar grenzen, aan een bos, of op andere wijze goed landschappelijk zijn ingepast (ter beoordeling aan de gemeente), niet verplicht een boomsingel van 7 meter te hebben en te houden.

Figuur 4. Fragment Vuurtorenweg 29-33 vigerend bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en initiatief

De beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De te verplaatsen recreatieve slaapplaatsen moeten op een goede manier worden ingepast in de situatie aan de Vuurtorenweg 29-33 te Cocksdorp. Een beschrijving van de huidige situatie van beide locaties is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen.

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Vuurtorenweg 29-33 te Cocksdorp

De Cocksdorp ligt binnen het recreatieconcentratiegebied van Texel. De omgeving heeft dan ook een recreatief karakter. Het perceel ligt aan het lint van de Vuurtorenweg. Dit gedeelte van de Vuurtorenweg betreft een in ontwikkeling zijnde recreatie gebied.

Aan de oostkant van het plangebied is het dorp De Cocksdorp gelegen en ten westen het Krimbos, met daarachter het grootschalige recreatieterrein De Krim en Natuur Netwerk Nederland (NNN) er direct naast.

Het plangebied betreft een zeer verouderde bedrijfslocatie. In het plangebied staat een aantal verouderde bedrijfsgebouwen uit de jaren '60 en '70. Aan de wegzijde is sprake van verharding met opslag van materialen van het bedrijf. Hierdoor is sprake van een zeer rommelig en ongewenst aanzicht op het plangebied. De bedrijfswoning, nummer 29, bevindt zich aan de zuidkant van de verouderde bedrijfsgebouwen van nummers 31 en 33. De woning wordt gebruikt als bedrijfswoning, waarbij één van de bijgebouwen in gebruik is als recreatief opstal. Tussen de bebouwing en het Krimsbos (NNN) ligt een open ongebruikt stuk grasland en deels ingericht als volkstuin. Figuur 5 en 6 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie weer. Figuur 7 en 8 een vooraanzicht van de huidige situatie.

Figuur 5 Luchtfoto (bron: ArcGis luchtfoto)

Figuur 6 Luchtfoto Vuurtorenweg 29-33 (bron: ArcGis luchtfoto)

Figuur 7 Vooraanzicht bedrijfsperceel Vuurtorenweg 31 en 33 te Cocksdorp (bron: Google Streetview)

Figuur 8 Vooraanzicht bedrijfsperceel Vuurtorenweg 29 te Cocksdorp (bron: Google Streetview)

2.1.2 Kikkertstraat 2-4 te De Cocksdorp

Het perceel ligt aan de rand van het dorp De Cocksdorp en maakt deel uit van het centrumgebied. Hier komt een menging van functies voor, waaronder recreatief verblijf, detailhandel, horeca en wonen.

Op het perceel Kikkertstraat 2 staat een recreatief gebouw. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn hier 55 slaapplaatsen toegestaan. Het gebouw heeft echter geen capaciteit voor zoveel slaapplaatsen. Er is echter geen ruimte op het perceel om extra bebouwing te realiseren. Dit staat het bestemmingsplan ook niet toe, omdat het bouwvlak rondom de bestaande bebouwing is gepositioneerd.

Op het perceel Kikkertstraat 4 staat tot slot een tweetal recreatieve opstallen en bestaat tevens de planologische mogelijk om nog een derde recreatief opstal te bouwen. Beide percelen worden ontsloten op de Kikkertstraat. Figuur 9 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie weer. Figuur 10 een vooraanzicht.

Figuur 9 Luchtfoto Kikkertstraat 2-4 (bron: ArcGis luchtfoto)

Figuur 10 Vooraanzicht Kikkertstraat 2-4 (bron: Google Streetview)

2.2 Voorgenomen initiatief

Het voornemen is de bedrijfslocatie achter de Vuurtorenweg 29-33 te herstructureren tot een recreatief gebied. Een tekening van de gewenste situatie is weergeven in figuur 11.

Hiervoor wordt een gedeelte van de oude verouderde bedrijfsbebouwing (circa 325 m2) gesloopt. Op het perceel van nummer 33 is het bestaande bedrijfsgebouw reeds gerenoveerd en geschikt gemaakt voor bedrijven uit milieucategorie 1,2 en 3.

Ter hoogte van de te slopen bedrijfsbebouwing direct ten noorden van het bedrijfspand van nummer 31 wordt een groen ingericht parkeerterrein aangelegd. Langs de wegkant wordt een boomsingel aangeplant om het zicht op het plangebied zoveel mogelijk te beperken.

De situatie op nummer 29 blijft in de gewenste situatie ruimtelijk gezien ongewijzigd. De locatie blijft in de nieuwe situatie in gebruik ten behoeve van een bedrijf uit milieucategorie 1 en 2 inclusief één recreatieve opstal ten behoeve van 5 slaapplaatsen in het bestaande bijgebouw. Direct aan de zuidwestkant hiervan worden 2 nieuwe recreatieve opstallen gerealiseerd met daarin 5 slaapplaatsen per opstal. De opstallen krijgen een oppervlakte van maximaal 70 m2. Deze zijn op de situatietekening aangegeven met de nummers 7 en 8. De woning van nummer 31 blijft in gebruik als bedrijfswoning.

Tot slot worden op de gronden tussen het Krimbos en het toekomstige parkeerterrein een zestal nieuwe zomerhuizen van elke 5 slaapplaatsen per zomerhuis gerealiseerd. Dit komt neer op een totaal van 30 slaapplaatsen. De zomerhuizen krijgen een oppervlakte van maximaal 100 m2 per zomerhuis. De zomerhuizen zijn op de situatietekening aangeven met de cijfers 1 tot en met 6. In totaal worden in het plangebied 40 slaapplaatsen verplaatst.

Duur verblijf De nieuwe slaapplaatsen op de locatie Vuurtorenweg worden uitdrukkelijk bedoeld voor recreatief gebruik. De zomerhuizen worden voor weekend, midweek en week (weken) verhuurd. Uit ervaring van de exploitant worden de objecten maximale 3 weken verhuurd met een gemiddeld verblijf van circa 10 dagen. Verblijf voor personeel c.q. arbeidsmigranten is op deze locatie niet aan de orde. De toekomstige recreatieve bestemming voor deze locatie laat dat dan ook niet toe.

Met dit bestemmingsplan wordt het aantal toegestane recreatieve slaapplaatsen aan de Kikkertstraat verwijderd. De overgebleven bebouwing wordt gebruikt voor de huisvesting van personeel. Hiervan worden 8 eenheden in de bestaande bebouwing van nummer 2 voorgesteld en 2 eenheden in de huidige recreatieve opstallen. Zie een overzicht van de gewenste situatie figuur 12.

De dichtheid in de nieuwe situatie bedraagt 30 slaapplaatsen per hectare en hiermee overeenkomstig het geldende bestemmingsplan. Er geldt namelijk een dichtheid van maximaal 100 slaapplaatsen per hectare voor zomerhuizenterrein. Voor alle zomerhuizen wordt op het terrein een ontsluiting gecreëerd. Rondom de huisjes en de weg worden groene beplanting aangelegd. Het parkeren vindt centraal plaats bij de entree.

Figuur 11. Nieuwe terreinindeling

2.3 Beeldkwaliteit en ruimtelijke inpassing

Met de beoogde ontwikkeling dient sprake te zijn van een goede ruimtelijke inpassing, overeenkomstig het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse kernwaarden en de Texel Principes. Gelet op het feit dat de situatie aan Kikkertstraat 2-4 ongewijzigd blijft en het om een verplaatsing van recreatieve overnachtingsplaatsen gaat binnen het concentratiegebied, voldoet het initiatief aan de genoemde uitgangspunten.

De nieuwe zomerhuizen worden, evenals de bestaande zomerhuizen van de Vuurtorenweg 5-23, op een goede wijze ingepast op het huidige terrein (zie figuur 11). De te verplaatsen recreatieve slaapplaatsen zorgen voor een grotere diversiteit (verschillende soorten recreatiewoningen) aan te verhuren objecten in het plangebied waardoor een grotere markt bediend kan worden zonder dat de natuurlijke uitstraling van het park wordt aangetast. Het perceel is ruim opgezet, met een aan te leggen parkeerplaats die op een mooie manier in het terrein is ingepast en een groene uitstraling geven. De verharding wordt beperkt doordat de parkeerplaatsen niet bij elk huisje zijn gesitueerd maar op het nieuw aan te leggen parkeerterrein zelf. Door de nog aan te leggen boomsingel, ter hoogte van de parkeerplaats, aan de westkant wordt de belevingswaarde op het terrein versterkt en vindt er geen afbreuk plaats naar de omgeving.

Conform het Beeldkwaliteitsplan mogen recreatieterreinen niet open en bloot in het landschap liggen. De afschermende boomsingel zorgt voor een besloten onopvallend park dat wordt afgeschermd van de (openbare) toegangsweg. Hierdoor ontstaat er meer kwaliteit en rust op het park. Verder wordt een ruimtelijke inpassing op een andere manier gewaarborgd door de zomerhuizen direct achter de bestaande lintbebouwing te realiseren. Door de gronden tussen het Krimbos en de nieuw te realiseren zomerhuizen open te houden, blijft de openheid van het gebied zoveel mogelijk behouden. Er is derhalve sprake van een continuering van de bestaande clustering van bebouwing. De opzet van de bebouwing belichaamd een organisch gegroeid perceel. De openheid van het landschap blijft hierdoor beter waarneembaar voor iedereen.

Met de realisering van de nieuwe zomerhuizen wordt het bestaande verouderde en verpauperde aanzicht vanaf de Vuurtorenweg structureel verbeterd.

De inrichting van het park is ontworpen overeenkomstig de randvoorwaarden zoals benoemd in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse kernwaarden en de Texel Principes. Daar wordt hieronder nader en specifieker op ingegaan.

Beeldkwaliteitsplan

Criteria:

De criteria die gelden voor de indeling van een recreatie erf worden hieronder weergeven.

• zorgvuldige inpassing van het terrein in het landschap
• ecologisch en duurzaam
• hagen en beplanting rondom terrein
• bij het erf en landschap passende vormgeving en materiaal van opstallen
• schuurachtige volumes
• simpele architectuur met zorgvuldige detaillering

Toepassing criteria:

De ontwikkeling vindt plaats in de landschappelijke identiteitseenheid Strandpolders. Het landschap van strandpolders is grootschalig, open en rationeel met de duinen als indrukwekkend achtergronddecor. Ze kennen een simpele inrichting van rechte wegen in grote vierkanten en een sequentie van grote losse erven erlangs. Hier dwars doorheen kronkelen de oude natuurlijke kreken. Het is een modern landschap waar vernieuwing op zijn plek is en waar initiatieven kunnen bijdragen aan een grote variatie van het landschap.

Aanbevolen wordt om brede ecologische oevers te maken in de dwarsrichting van de polder. De bedrijfskorrels moeten landschappelijk een positieve rol spelen. De voorgevel moet gericht zijn naar de straat, het volume moet stoer en eenduidig zijn met een natuurlijke uitstraling van duurzaamheid, een persoonlijke landelijke expressie met ritmische kappen, stoere materialen en volumes die aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteit van het platteland. Er moet een eenheid zijn tussen de bouwdelen.

Recreatie terreinen moeten nieuw, fris, modern, landschappelijk en duurzaam zijn. Er moeten hagen en beplanting om het terrein, simpele architectuur met zorgvuldige detaillering en schuurachtige volumes.

Beschrijving inpassing

In dit ontwerp wordt de bedrijfsbebouwing versmald in de wegrichting, de uitstraling wordt passend gemaakt bij de andere reeds op hetzelfde terrein opgeknapte schuur. Hierdoor ontstaat er een eenheid en oogt het meer als voorkant richting de weg. De bestaande schuur is stoer omkleed met zwart houten planken wat ook vaak op boerenerven wordt toegepast. Dit geeft een duurzame natuurlijke uitstraling.

Het achtergelegen terrein wordt zo ingericht dat de bestaande sloot wordt verbreed en er een natuurlijke oever op het terrein wordt gemaakt. Het gaat hier om een poldersloot die in de breedte van de polder loopt.

De recreatie woningen worden omgeven door hagen en boomsingels ook tussen de individuele bebouwing. Het ontwerp van de zomerhuizen is modern, fris en duurzaam. Het is eenvoudig van vorm, met zorgvuldige detaillering, zoals de horizontale lamellen en de verschillende materialen die samen een geheel vormen.

Texelprincipes en de Texelse kernwaarden

De Gemeenteraad van Texel is op 17 december 2014 unaniem akkoord gegaan met het advies van het College van Burgemeester en Wethouders om de resultaten van Planet Texel 2014 integraal over te nemen en te gebruiken als leidraad voor de ontwikkeling van het eiland. Onderdeel daarvan zijn de 7 Texelse principes die zijn vastgesteld en die een richtinggevende inspiratiebron vormen voor nieuwe initiatieven. De Texelse principes zijn daarmee een aanvulling op de eerder vastgestelde Texelse kernwaarden.

In de Texelse principes en de Texelse kernwaarden worden uitgangspunten benoemd van waaruit plannen kunnen worden ontwikkeld. Hierna wordt hier een beschrijving van gegeven.

• 1. vertrek vanuit natuur en landschap

Door het bos over de open plek richting de weg te trekken, wordt het Krimbos zichtbaar gemaakt vanaf de Vuurtorenweg. Verder wordt de sloot tussen het Krimbos en het recreatie terrein aangepakt. De sloot wordt verbreed en aan de kant van de ontwikkeling voorzien van natuurlijke oevers. Hierdoor krijgt het terrein een veel natuurlijkere uitstraling en krijgt de natuur meer ruimte.

De bebouwing komt vanuit de bestaande bebouwing op een speelse manier langs de randen het landschap in. Net als op het naast gelegen terrein van Bouwlust. Aan de Roggesloot wordt de ruimte meer aan de sloot gegeven door de verrommelende bebouwing die voor opslag worden gebruikt te slopen en de extra recreatieve opstal die nog gebouwd mag worden in de directe nabijheid van de Roggensloot niet meer wordt gebouwd.

• 2. koppel schoonheid aan schoonheid

Het project aan de Vuurtorenweg wordt voorzien van zonnepanelen voor de volledige energie behoefte van deze ontwikkeling en indien mogelijk ook voor het bestaande aanliggende recreatie terrein. Er worden milieuvriendelijke materialen toegepast bij de bouw.

Hiernaast wordt ook de verlenging van het bos naar de Vuurtorenweg als milieuschoonheid gekoppeld aan de schoonheid van de architectuur van de huisjes en de schoonheid van de plek op zich.

Aan de Kikkertstraat is er ook de ambitie om de bebouwing duurzamer te maken. Daarnaast is het de bedoeling om de straatzijde van het toekomstige personeelsverblijf op te knappen. Hierdoor verandert de entree van De Cocksdorp en krijgt het een hogere belevingswaarde.

• 3. ga voor echt Texels en Texels eigen

De architectuur van de zomerhuizen hebben veel Texelse elementen, zo verwijst de houten constructie met de zichtbare houten kolommen naar de vierkantspalen van de Texelse schapenboet en stolp. Dit geldt ook voor de rieten daken. Verder is de vorm met een topgevel een verwijzing naar de van origine op Texel aanwezige vissershuisjes. Onderstaand weergeeft een impressie van een zomerhuis.

Door de voorgevel van het pand Kikkertstraat 2b zodanig op te knappen waardoor het beter in het straatbeeld van de Kikkertstraat past zorgt dit voor een betere entree van De Cocksdorp. Dit draagt weer bij aan een betere Texel beleving. De voorgevel wordt voorzien van zwarte houten gepotdekselde planken.

• 4. beweeg met de seizoenen mee

De nieuwe vakantiewoningen kunnen het hele jaar door worden gebruikt. Door de verbinding van binnen en buiten met de grote glaspartijen en overstek beleef je de natuur en seizoenen nog bewuster. In de zomer zit je buiten of in de schaduw onder de overstek. In het voor en najaar zit je lekker in de luwte in de zon onder de overstek en in de winter zit je warm achter het glas binnen. Door de vele bomen waardoor het park wordt omgeven worden de seizoenen in kleur en beleving nog sterker. Door deze flexibiliteit zal de vraag naar deze woningen ook het gehele jaar rond aanwezig zijn. De bezetting zal in het zomerseizoen groter zijn, maar in het voor en naseizoen zijn ze ook erg geschikt voor mensen die graag buiten de drukte om op vakantie (kunnen) gaan.

De huisvesting voor medewerkers op de Kikkertstraat zal in het hoogseizoen het grootst zijn, maar ook buiten het seizoen is er behoefte aan dergelijke huisvesting. Het kan ook fungeren als tijdelijke huisvesting voor permanent personeel dat nog naar permanente woonruimte op zoek is. Hierdoor wordt het flexibel in gebruik en zal er vraag naar blijven.

• 5. ruim op en revitaliseer

De lelijke bedrijfsbebouwing wordt deels gesloopt, de buitenopslag wordt opgeruimd en de bebouwing die overblijft wordt visueel aantrekkelijker gemaakt door het te bekleden met zwart houten planken. Hierdoor past het weer in het geheel. De verplaatste slaapplaatsen krijgen op deze nieuwe locatie een nieuw mooi leven door de mooie locatie en het bijpassende ontwerp.

Verder wordt op de locatie aan de Kikkerstraat de bebouwing gerevitaliseerd en wordt de bebouwing, ook mede door de nieuwe invulling van het gebruik, opnieuw tot leven gebracht.

• 6. koester eenheid in diversiteit

Het doorzetten van het groen langs de Vuurtorenweg zorgt voor een eenheid. Het bekleden van de bedrijfsbebouwing op een passende manier bij de reeds opgeknapte bedrijfsbebouwing zorgt ook voor een eenheid. Binnen deze eenheid is er een diversiteit door de zomerwoningen. Deze nieuwe zomerwoningen hebben een totaal ander ontwerp dan de bestaande zomerwoningen. Maar door de materiaalkeuze, wit stucwerk en het rieten dak, en openheid van het landschap waarin ze staan en het doortrekken van de natuurlijke oevers en het verbreden van het water over het gehele gebied vormt het wel weer een eenheid.

• 7. blijf jutten, pionieren en innoveren

Het zijn nieuwe zomerhuizen voor Texel. De huisjes zijn modern met een authentieke Texelse invloed. Ze zijn gas-loos, energie neutraal en zeer duurzaam.

Door deze gehele ontwikkeling ontstaat er de mogelijkheid om in De Cocksdorp 8 studio's en 2 opstallen te exploiteren als personeelsverblijf, nabij de locatie waar het personeel werkzaam is. Op Texel is er een enorme vraag naar personeelswoningen, voor personeel en voor personeel met een meer permanent karakter dat van de overkant naar Texel wil verhuizen.

De Texelse kernwaarden:

Rust en ruimte

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaande recreatieve concentratiegebied. De nieuwe ontwikkeling past binnen de Texelse Kernwaarden. Door het saneren van een groot deel van het bedrijventerrein en het toevoegen van een groene rand langs de Vuurtorenweg geeft de voorbijgangers een betere beleving van rust en ruimte. De groene singel en het terug dringen van de buitenopslag en verrommeling op het erf zorgen voor een beter beeld vanaf de weg.

Rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen

Het Texelse landschap is uniek door haar verscheidenheid en kwaliteiten. De rijkdom van de natuurgebieden en cultuurland vormt een belangrijke aantrekkingskracht voor toeristen en bewoners. De cultuurhistorische waarden zijn belangrijk om de beleving van Texel te waarborgen.

Met het ontwerp van het inrichtingsplan is rekening gehouden met het Beeldkwaliteitsplan van de gemeente. Door aan de uitgangspunten conform het Beeldkwaliteitsplan te voldoen wordt geen afbreuk gedaan aan de cultuurhistorische waarden van Texel. Met de ontwikkeling wordt tevens geen afbreuk gedaan aan de natuur. Paragraaf 4.8 gaat hier nader op in.

De Texelse identiteit

De Texelse identiteit komt naar voren in de uitstraling van de huisjes. De Texelse identiteit blijft gewaarborgd door de groene ruimtelijke uitstraling en het ontwerp van de huisjes. De ontwikkeling is kleinschalig, ruim opgezet met veel groen en beperkte verharding, passend bij het specifieke eilandkarakter van Texel.

Het specifieke eilandkarakter

Op het terrein worden de zomerhuisjes verweven in de natuurlijke inrichting van het park. De huisjes zijn allen voorzien van de Texelse architectuur. De nachtelijke duisternis wordt met deze ontwikkeling niet verstoord.

2.4 Verkeer en parkeren

De gemeente Texel heeft zijn eigen parkeerbeleid. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormen Texel 2015. Voor parkeren is van belang dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de recreatiewoningen. Hierbij geldt het gemeentelijk parkeerbeleid als uitgangspunt. Vanuit dit beleid geldt als norm dat voor een recreatiewoning in het buitengebied per (recreatie) woning 2 parkeerplaatsen aangelegd moeten worden.

Kikkertstraat

Op het perceel Kikkertstraat blijft de bestaande situatie gehandhaafd. De gebouwen worden namelijk in gebruik genomen ten behoeve van personeel. De parkeernorm voor kleine woningen is minder dan voor recreatieappartementen (0,7 tegen 1,5.) De parkeerdruk neemt derhalve af. Op het perceel zijn dan ook geen nieuwe parkeerplaatsen nodig. In de huidige situatie zijn hier 3 parkeerplaatsen aanwezig.

Vuurtorenweg

Op de locatie aan de Vuurtorenweg is in de gewenste, nieuwe situatie sprake van 6 zomerhuizen, drie recreatieve opstallen (waarvan één bestaand), een (bestaande) bedrijfswoning en de mogelijkheid voor een tweetal bedrijven.

Voor de 6 zomerhuizen en drie recreatieve opstallen zijn volgens het parkeerbeleid 18 parkeerplaatsen nodig. De parkeernorm bedraagt namelijk 2 parkeerplaatsen per eenheid. Voor de bedrijfswoning en de bedrijven is sprake van een bestaande situatie. Voor deze percelen is derhalve geen extra parkeerplaatsen nodig.

Om aan de parkeerbehoefte te kunnen voldoen worden in het plangebied 23 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd (zie hiervoor ook figuur 11). Bij de bestaande bedrijfswoning en op het bedrijfsperceel is daarnaast voldoende parkeerruimte. Op deze wijze wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Als gevolg van de ontwikkeling zal daardoor geen overlast ontstaan door geparkeerde auto's op de openbare weg.

Qua verkeersgeneratie is sprake 6 extra zomerhuizen en twee recreatieve opstallen. Daarnaast wordt met dit plan een gedeelte van de planologische mogelijkheid voor een bedrijf op de beoogde locatie van het parkeerterrein gesaneerd. De verkeersbewegingen die een dergelijk bedrijf mogelijk maken, zijn derhalve in de gewenste situatie niet meer mogelijk. Voor recreatiewoningen op een verblijfsrecreatief terrein geldt een maximale verkeersgeneratie van 2,8 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor 6 recreatiewoningen en twee recreatieve opstallen geldt een verkeersgeneratie van 25 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Een dergelijke beperkte verkeersgeneratie is eenvoudig te verwerken via de Vuurtorenweg. Er is en blijft sprake van een goede en veilige verkeerssituatie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. Met dit bestemmingsplan worden er geen rijksbelangen geraakt. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. Als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat in geval van nieuwe verstedelijking eerst gekeken moet worden beoordeeld of hier behoefte voor is en vervolgens of deze behoefte binnen stedelijk gebied opgevangen kan worden. De ontwikkeling van 8 recreatiewoningen kan niet worden aangemerkt als verstedelijking in de zin van het Bro. Desondanks is het van belang om niet te bouwen voor leegstand en inzicht te geven in de behoefte aan een ontwikkeling.

De ontwikkeling speelt in op trend die zichtbaar is in de recreatiemarkt. In algemene zin (in heel Nederland) heeft de verblijfsrecreatie zich ontwikkeld richting een hogere kwaliteit, met beleving, duurzaamheid en een toename van comfort en luxe.

De behoefte aan recreatiewoningen kan niet in het bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Voor recreatiefuncties is ligging buiten bestaand stedelijk gebied namelijk een voor de hand liggende keuze, vanwege de landschappelijke kwaliteiten en de uitloopmogelijkheden in de omgeving. De vraag richt zich niet op stedelijke locaties, maar juist op landelijke locaties. Er is dus sprake van duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Omgevingsvisie 2050. In de omgevingsvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de visie uitgewerkt.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV, geconsolideerde versie 14 januari 2019) zijn regels verbonden aan de provinciale hoofdbelangen. Het in dit bestemmingsplan mogelijk te maken zomerhuizenterrein valt binnen Bestaand Stedelijk Gebied (BSG). De PRV geeft aan dat onder BSG wordt verstaan: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het onderhavige bestemmingsplan betreft een binnenstedelijk gebied. Met het oog hierop is het voorgenomen ontwikkeling niet in strijd met het provinciaal beleid.

De provincie maakt nieuwe bebouwing buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk als er sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, op een plek waar al wordt voorzien in een stedelijke functie. Daarvan is hier geen sprake. In afwijking hiervan kan een bestemmingsplan voorzien in een kleinschalige ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied indien dit op grond van een ander artikel in deze verordening is toegestaan. Ook is er bebouwing buiten het bestaande bouwblok mogelijk, mits het bebouwd oppervlak niet wordt vergroot.

In dit specifieke geval is sprake van verplaatsing van bestaande rechten. In die zin moet worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een toename van het bebouwd oppervlakte. De provincie heeft impliciet eerder binnen procedures van andere bestemmingsplannen geen bezwaren tegen het gemeentelijk verplaatsingsbeleid kenbaar gemaakt. De mogelijkheden van de Kikkerstraat worden verplaatst naar de Vuurtorenweg.Er wordt dan ook vanuit gegaan dat er sprake is van een ontwikkeling die past binnen de uitgangspunten van het provinciaal beleid.

Daarnaast is de locatie niet aangewezen als aardkundig monument, ofwel aardkundig waardevol gebied. Wel grenst het gebied aan weidevogelleefgebied en aan een Natuur Netwerk Nederland. In paragraaf 4.10 is gemotiveerd dat de ontwikkeling evenwel geen significante gevolgen voor deze gebieden heeft.

De ontwikkelingen binnen het plangebied passen binnen de beleidsruimte die de provincie Noord-Holland hiervoor biedt.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Texel op koers'

In de Structuurvisie worden op hoofdlijnen de gewenste ontwikkelingen voor het eiland aangegeven op het gebied van economie, ruimtelijke ordening, zorg en welzijn. Wat betreft het aantal slaapplaatsen telt Texel ongeveer 44.000 toeristische slaapplaatsen, waarmee de grens bijna bereikt is. Een doorgroei naar 45.000 tot 2020 behoort tot de mogelijkheden. De gemeente gaat dan ook niet uit van uitbreiding. De focus dient meer gelegd te worden op kwaliteitsverbetering van de accommodaties passend binnen het beeld/kernkwaliteiten van Texel.

Bij nieuwe ontwikkelingen gaat de gemeente uit van de Texelse kernkwaliteiten. Het gaat hierbij om de rust en ruimte, de rijkdom aan natuur en cultuurlandschappen, de grote afwisseling in landschappen en landgebruiksvormen, de Texelse identiteit, het specifieke eilandkarakter, de nachtelijke duisternis en de maritieme monumenten.

Met dit bestemmingsplan worden geen extra slaapplaatsen gecreëerd, maar juist gesaneerd. Er is feitelijk gezien slechts sprake van het juridisch-planologisch verplaatsen van recreatieve slaapplaatsen. Aan de Kikker staat worden 55 recreatieve slaapplaatsen inclusief de mogelijkheid voor 2 recreatieve opstallen verwijderd en aan de Vuurtorenweg worden in totaal 40 recreatieve slaapplaatsen toegevoegd (6 zomerhuizen en 2 recreatieve opstallen). Met deze verplaatsing is sprake van een kwaliteitsverbetering. De beoogde locatie leent zich beter voor recreatieve slaapplaatsen dan de locatie Kikkertstraat. Deze is namelijk te klein voor het totaal toegestaan aantal slaapplaatsen. Het toevoegen van typisch Texelse recreatiewoningen doet geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van Texel. Door de aan leggen boomsingel wordt de belevingswaarde daarnaast op het terrein versterkt. Dit is reeds in paragraaf 2.3 aan de orde gekomen.

Nota verblijfsrecreatie 'De Texelse maat voor een zonnige toekomst'

Op 17 februari 2016 heeft de raad de Nota Verblijfsrecreatie vastgesteld. In deze beleidsnota (hierna: de Nota) zijn de spelregels voor een goed toekomstperspectief voor de verblijfsrecreatie gedefinieerd. Het behouden of versterken van de identiteit en uniciteit van Texel staan daarbij centraal. Het verplaatsen van slaapplaatsen leidt in bepaalde gevallen tot een wenselijke kwaliteitsverbetering en dient ondernemers meer mogelijkheden om te komen tot een rendabele exploitatie. Het is mogelijk om bestaande recreatieve slaapplaatsen te verplaatsen binnen de concentratiegebieden. Onderhavig bestemmingsplan maakt een dergelijke verplaatsing mogelijk. Het gaat om verplaatsing van slaapplaatsen naar een andere locatie binnen het concentratiegebied. Hiervoor gelden wel aan aantal voorwaarden. Deze worden hierna benoemd en tevens getoetst.

1. De ontwikkeling wordt getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan en De Kernwaarden moeten passen binnen de Texel Principes

Gelet op het feit dat de situatie aan Kikkertstraat ongewijzigd blijft en het om een verplaatsing gaat naar een locatie binnen het concentratiegebied, voldoet het verzoek aan de genoemde uitgangspunten. Dit wordt bij de toetsing aan de andere voorwaarden nader toegelicht.

De inrichting van het park is ontworpen overeenkomstig de randvoorwaarden zoals benoemd in het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied, de Texelse kernwaarden en de Texel Principes. Dit is in paragraaf 2.3 nader uitgewerkt.

2. De ontwikkeling dient te passen binnen de Texelse Principes en wordt bij de afweging beoordeeld

Deze toetsing heeft reeds plaats gevonden in paragraaf 2.3. Geconcludeerd wordt dat aan de Texelse Principes wordt voldaan.

De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de natuurbeleving op het recreatieterrein. De aan te leggen afschermende boomsingel ter hoogte van het parkeerterrein zorgt voor een besloten park wat wordt afgeschermd van de toegangsweg. Tevens wordt het park met zoveel mogelijk 'groen' ingericht. Waardoor er meer kwaliteit en rust op het park ontstaat en de belevingswaarde op het terrein wordt versterkt. Daardoor vindt geen afbreuk plaats naar de omgeving. Hierdoor wordt bijgedragen aan de Texelse principe: Vertrek vanuit natuur en landschap.

Daarnaast geldt dat het om een kleinschalig recreatieterrein gaat, dat enerzijds diversiteit uitstraalt (verschillende soorten recreatiewoningen) maar anderzijds ook een eenheid vormt. Tenslotte kan hier worden gesteld dat de totale ontwikkeling, vanaf het juist niet realiseren van recreatieve opstallen binnen het dorp De Cocksdorp, maar het juist verplaatsen naar een bestaand verblijfsrecreatief terrein binnen het recreatie concentratiegebied, een vorm is van opruimen en revitaliseren.

3. Compensatie landbouwgronden

De slaapplaatsen worden verplaatst naar gronden met in de huidige situatie een agrarische bestemming. Compensatie, in dit geval circa 0,5 hectare, van landbouwgrond is noodzakelijk voor het behoud van het open landschap en om de sector gezond en vitaal te houden. Via een administratieve grondbank, waarin de omzetting naar agrarische grond vanaf februari 2016 (in vierkante meters) wordt bijgehouden, kunnen verblijfsrecreatieve ontwikkelingen gecompenseerd worden.

Hierover zijn met de gemeente afspraken gemaakt. De gemeente heeft aangegeven dat er nog voldoende ruimte in de grondbank aanwezig is.

4. De toekenning van een toeristische functie met recreatieve slaapplaatsen mag geen onevenredige afbreuk doen aan de ontwikkelings- en gebruiksmogelijkheden van omringende bedrijven en/of gronden, de milieu- of woonsituatie en natuurwaarden

Hoofdstuk 4 gaat in op de milieusituatie van de omringende bedrijven en/of gronden, de milieu- of woonsituatie en natuurwaarden. Geconcludeerd wordt dat hier geen afbreuk aan gedaan wordt.

5. Er dient sprake te zijn van een proportionele kwaliteitsverbetering van alle locaties

Aan kwaliteitsverbetering wordt volgens de Nota voldaan als onderstaande checklist een positief uitsluitsel geeft:

• Alle gasten van het betreffende bedrijf hebben baat bij de kwaliteitsverbetering.

Met het verplaatsen van de slaapplaatsen komen er  nieuwe, kwalitatief goede accommodaties ter beschikking die volledig voldaan aan de huidige wensen en eisen van de gast. Door het deels saneren van een bedrijfslocatie aan de Vuurtorenweg wordt de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling  van deze locatie verbeterd. Hier is een algemene kwaliteitsverbetering van toepassing voor gasten, maar ook voor bewoners. Verder is er sprake van een nieuwe functie in de bebouwing aan de Kikkertstraat waaraan veel behoefte is (Wonen en personeelsverblijven). Dit levert ook een algemene kwaliteitsverbetering op voor de woonsituatie van personeel.  

• Er is een koppeling van fysieke en technische kwaliteit (veiligheid, good housekeeping).

De gebouwen krijgen een hoge esthetische kwaliteit. Door de koppeling met het zuidelijk gelegen park, onstaat er de mogelijkheid om een goede dienstverlening te garanderen.

• Er is sprake van architectonische en welstandelijke kwaliteit.

De accommodaties voldoen aan de architectuur die bij het landschap past. Hoewel er geen welstandstoets geldt, is het wel belangrijk dat de bouw van de accommodaties ook aansluit bij de al aanwezige kwaliteiten op het terrein. Door de beoogde inrichting met typische Texelse elementen is sprake van een goede architectonische en welstandelijke kwaliteit die past binnen de omgeving van het plangebied.

• verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (kavelruimte, inpassing in het landschap, duurzaamheid).

De bebouwing wordt op een goede wijze ingepast. De bestaande accommodaties ondervinden hiervan geen hinder. De te verplaatsen recreatieve opstallen zorgen voor een grotere diversiteit aan te verhuren objecten waardoor een grotere markt bediend kan worden zonder dat de natuurlijke uitstraling wordt aangetast. Het perceel is ruim opgezet, met voldoende parkeerplaatsen die in het terrein zijn ingepast en de groene uitstraling bevorderen. De verharding wordt beperkt doordat de parkeerplaatsen niet bij elk huisje zijn gesitueerd maar aan de ontsluitingsweg liggen. In paragraaf 2.3 is beschreven dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing. De recreatieve ontwikkeling sluit aan de bij de bestaande bebouwing zodat de openheid  van het landschap zo min mogelijk wordt aangetast.

• De kwaliteitsverbetering speelt in op klantbehoefte.

Er is sprake van ruime accommodaties, die voldaan aan de eisen en wensen van deze tijd, op ruime kavels. De ontwikkeling gaat gepaard met een goede groene inpassing.

• De omgeving of Kernwaarden worden er door versterkt.

Er is slechts sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling. Door het opruimen en de aanleg van bomen wordt de beleving en het aangezicht versterkt.

7. Deelverplaatsing is niet mogelijk, tenzij dit leidt tot minder verstening.

Dit plan voorziet in het volledig verplaatsen van de recreatieve slaapplaatsen. Er is derhalve geen sprake van deelverplaatsing.

8. De verblijfsrecreatieve accommodaties moeten bedrijfsmatig worden geëxploiteerd

Aan deze voorwaarde voldoet de ontwikkeling.

Welstandsnota
De Welstandsnota geeft een helder en actueel beeld van de bestaande architectonische en stedenbouwkundig - landschappelijke kwaliteiten van de gemeente Texel. De Welstandsnota gaat uit van een gebieds- en objectgerichte benadering. Verder wordt uitgegaan van een specifieke, thematische benadering als het gaat om (nieuw) bouwen aan dorpsranden en als het gaat om het bouwen aan of nabij monumenten.

In de Welstandsnota worden drie welstandsniveaus onderscheiden, namelijk 'bijzonder', 'welstandsvrij' en 'dorpsranden'. Het recreatieterrein aan de Vuurtorenweg kent het welstandsniveau 'Welstandsvrij'. Binnen deze gebieden hoeft de ontwikkelaar geen rekening te houden met de welstand. Het streven is echter wel om de Texelse identiteit te behouden. Het plan wordt getoetst aan het Beeldkwaliteitsplan van het bestemmingsplan Buitengebied Texel 2013.

Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Texel

In het beeldkwaliteitsplan (vastgesteld in 2013) wordt onderscheid gemaakt tussen zeven verschillende landschapstypen. Het plangebied maakt onderdeel uit van het Strandpolders landschap.

Het landschap van de strandpolders is grootschalig, open en rationeel met de duinen als indrukwekkend achtergronddecor. Ze kennen een simpele inrichting van rechte wegen in grote vierkanten en een sequentie van grote losse erven erlangs.

Bij ontwikkeling van nieuwe recreatieve opstallen op het erf zouden de huisjes een meer schuurachtig karakter moeten krijgen, immers ze zijn bijgebouwen op het erf. De huisjes moeten passen bij het boerenerf. Dat kan worden bereikt door een eenduidig materiaal en een simpele gevelindeling met een zorgvuldige detaillering. Dit geldt eens te meer voor eventuele voorzieningen gebouwen. Ook in positionering moet er ruimtelijk aansluiting zijn met de overige bebouwing op het erf. Het geheel moet een samenhangend silhouet vormen.

Een goede landschappelijke inrichting van het terrein is een vereiste voor bestaande en nieuwe ontwikkelingen. Dat is belangrijk voor het landschap, maar ook voor de toekomst van de terreinen zelf.

Bij plannen of ontwikkelingen in afwijking op het bestemmingsplan moet volgens het Beeldkwaliteitsplan een erfinrichtingsplan aangeleverd worden dat inzicht geeft in de erfinrichting wat betreft water, groen, bebouwing, verharding, ontsluiting en beplantingssoorten.

Voor de ontwikkeling is daarom een inrichtingsplan ontworpen (zie figuur 10). Hierin wordt inzicht gegeven wat betreft water, groen, bebouwing, verharding, ontsluiting en beplantingssoorten.

Parkeerbeleid
De CROW normering vormt de basis van het gemeentelijk parkeerbeleid. Het parkeerbeleid van de gemeente Texel is op 1 december 2015 vastgesteld en op 13 februari gewijzigd vastgesteld. Uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid is dat er wordt geparkeerd binnen het bestemmingsvlak.

Bij de uitwerking van het plan wordt de gemeentelijke parkeernormering gehanteerd (zie paragraaf 2.4). Hiermee wordt voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Texel.

Coalitieakkoord "Balans Brengen"

De coalitiepartijen Texels Belang, VVD en GroenLinks hebben het coalitieakkoord "Balans Brengen" opgesteld. Dit document vormt de basis voor de gemeentelijke plannen voor de periode 2018-2022. In het akkoord zijn een aantal programma's opgenomen. Eén van de programm's is'Goed wonen, goede bereikbaarheid'. Dit programma maakt een verdere onderverdeling in een aantal thema's waaronder het thema 'Wonen'. In het thema wonen wordt aangegeven dat de coalitiepartijen initiatieven voor realisatie van tijdelijke personeelsverblijven ondersteunen.

De ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt passen binnen het coalitieakkoord. De coalitiepartijen ondersteunen namelijk initiatieven voor realisatie van tijdelijke personeelsverblijven.

Conclusie en randvoorwaarden

De voorgestelde ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt passen zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de woonvisie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een kleinere richtafstand.

Het plangebied kan omschreven worden als 'gemengd gebied'. Het plangebied ligt namelijk in en lint met afwisselend bedrijfs-, woon- en recreatieve functies. De afstanden uit de richtafstandenlijst kunnen daarom met één afstandstap worden verminderd. Een recreatieterrein zou kunnen worden aangewezen als inrichting uit milieucategorie 3.1 op basis van de omschrijving "Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)". Er is geen sprake van een vakantiecentrum of kampeerterrein, maar slecht van een aantal vakantiewoningen. Voor wat betreft de milieucategorisering is dan eerder sprake van de omschrijving "Hotels en pensions met keuken, conferrentie-oorden en congrescentra", vallend in milieucategorie 1. Als "worst-case wordt uitgegaan van milieucategorie 2 bedraagt de richtafstand in gemengd gebied 10 meter. De afstand van de grens van het plangebied tot de meest nabijgelegen woning Vuurtorenweg 27 voldoet hieraan, waarmee een blijvend goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de Vuurtorenweg 27 (en 29) is gewaarborgd.

Ook voor de recreatiewoning zelf dient sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat. In dit geval is het bedrijf aan de nummer 33 relevant voor de toekomstige recreatiewoningen. De bedrijfsactiviteiten op Vuurtorenweg 33 blijven ongewijzigd. Er zit nu een stratemakersbedrijf/timmerbedrijf en er is een bedrijf uit milieucategorie 3.1 toegestaan. Deze blijft voor dit perceel ongewijzigd. Voor het perceel Vuurtorenweg 29-31 gaat de milieucategorie van 3.1 naar milieucategorie 2. Het woon- en leefklimaat zal derhalve verbeteren. Daarnaast geldt dat de recreatieverblijven niet geluidgevoelig zijn.

Op het perceel is een bedrijf uit milieucategorie 3.1 toegestaan. Hierbij geldt een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied tot aan gevoelige bestemmingen, zoals woningen. De grens van de inrichting van het bedrijf tot aan de meest nabijgelegen recreatiewoning bedraagt circa 15 meter. Aan de richtafstand wordt dan ook niet voldaan. Echter zijn de richtafstanden uit de VNG-brochure geen wettelijke afstanden waaraan gehouden moet worden. Het is derhalve toegestaan om gemotiveerd van de richtafstanden af te wijken. In dit geval kan een goed woon- en leefklimaat gemotiveerd worden omdat de bedrijfsactiviteiten (stratemakersbedrijf/timmerbedrijf) op het perceel inpandig uitgevoerd worden. Hierdoor is sprake van een geluidswerende werking en daarmee een lage geluidemissie. Door de afschermende werking kan een goed akoestisch woon- en leefklimaat gecreëerd worden. Overigens betreft de toekomstige recreatieve functie geen geluidsgevoelig object. Zoals in paragraaf 2.2 beschreven is de maximale verblijfsduur op de locatie 3 weken. Er is dan ook geen sprake van langdurig verblijf van langer dan zes weken. Ook worden de recreatieve verblijven niet gebruikt voor het huisvesten van personeel/arbeidsmigranten.

Aan de Kikkertstraat blijft de situatie ongewijzigd. Ook in het geldende bestemmingsplan is de woonfunctie reeds toegestaan. Reeds aanwezige bedrijfsfuncties worden derhalve niet (extra) in hun bedrijfsvoering beperkt. Daarnaast betreft de Kikkertstraat een centrumlint waar bedrijfsfuncties en gevoelige functies naast elkaar kunnen voorkomen.

Vanuit milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.2 Wegverkeerslawaai

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst.

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

De recreatiewoningen zijn op grond van de Wgh geen geluidsgevoelige objecten. Het is daarom niet noodzakelijk om te toetsen aan de Wgh. De wegen die aangrenzend aan het plangebied liggen, zijn geen drukke doorgaande verkeersroute. Ter plaatse van de recreatiewoningen zal dan ook geen sprake zijn van onaanvaardbare geluidhinder door weg verkeerslawaai. Ook vanuit een 'goede ruimtelijke ordening ' is er sprake is van een goede situatie ten aanzien van het aspect geluid.

Vanuit de Wet geluidhinder zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Het plan is via de digitale watertoets voorgelegd aan het hoogheemraadschap. De invloed van het plan op de waterhuishouding is beperkt. Daarom kan de verkorte procedure voor de watertoets worden doorlopen. Volstaan wordt met het opnemen van een standaard waterparagraaf. Deze 'standaarduitgangspunten' zijn in deze paragraaf behandeld. Over de impact van de ontwikkeling is met het Hoogheemraadschap gesproken. Het bestemmingsplan wordt vervolgens voorgelegd aan het hoogheemraadschap voor een wateradvies. De watertoets is doorlopen en is als bijlage 2 bij het plan gevoegd.

Verharding en compensatie maatregelen
Voor de ontwikkeling is in zeer beperkte mate sprake van een toename van de verharding (circa 740 m2). Omdat dit een dermate klein gevolg heeft voor de waterhuishoudkundige situatie hoeven er geen compenserende maatregelen uitgevoerd te worden. Aan de Kikkertstraat blijft de situatie ongewijzigd.

Waterkwaliteit en riolering
Dit komt overeen met de ambitie van het hoogheemraadschap om 100% van het hemelwater van nieuwe oppervlakken te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage.

Er is geen sprake van activiteiten die als gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd. Het is daarom niet doelmatig om het af te voeren naar de rioolwaterzuiveringsinrichting (rwzi). Voor de ontwikkeling wordt een gescheiden stelsel aangelegd door de initiatiefnemer.

Het uitgangspunt is het 100% afkoppelen van schoon hemelwater van het rioleringsysteem. Bij toepassing van een gescheiden stelsel zal een inschatting worden gemaakt naar potentieel vervuilde oppervlakken (parkeerterreinen) en schone verhardingen (pleinen en daken). Voor de nieuwe bebouwing worden uitloogbare materialen zoveel mogelijk worden voorkomen. Indien materialen als koper, lood en zink worden gebruikt, is voor de afvoer van hemelwater maatwerk vereist.

Proces watertoets
Dit bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg aan het hoogheemraadschap voorgelegd voor een wateradvies. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit het wateradvies.

4.4 Bodemkwaliteit

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie.

De gronden ter hoogte van de toekomstige recreatieve verblijven zijn momenteel agrarisch in gebruik. Er is geen sprake van een verdachte locatie. Zekerheidshalve heeft in juni 2019 een verkennend bodemonderzoek plaats gevonden. Het onderzoek is als bijlage 3 toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat de bodem geschikt is voor de toekomstige recreatieve functie. Nader onderzoek is niet nodig.

Ter hoogte van de Kikkertstraat is slechts sprake van een functietoevoeging in de vorm van een personeelsverblijf. Op basis van de geldende bestemming 'Centrum' is een woonfunctie reeds toegestaan. Een bodemonderzoek kan in het kader van de bestemmingsplanprocedure achterwege blijven. In het kader van de vergunningverlening is het uitvoeren van een bodemonderzoek echter wel verplicht en zal worden uitgevoerd. Gezien het huidige gebruik van de gronden worden er geen belemmeringen verwacht.

4.5 Aardkundige waarden

De provincie Noord-Holland heeft op de kaart behorende bij de structuurvisie en de verordening aardkundig waardevolle gebieden aangegeven. De provincie maakt hierin onderscheid tussen aardkundig waardevolle gebieden en aardkundige monumenten. De aardkundige monumenten worden beschermd op basis van de provinciale Milieuverordening.

In het plangebied is geen sprake van een aardkundig monument of een aardkundig waardevol gebied. Dit aspect staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.6 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. De nieuwe inrichting van het plangebied voegt zich in de bestaande structuren en kenmerken van de omgeving. Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.7 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

De gemeente Texel heeft een archeologische waarden- en verwachtingenkaart. Op deze kaart worden gebieden aangewezen waar zich mogelijk archeologische resten bevinden. Deze archeologische waarden zijn in het geldende bestemmingsplan beschermd door de dubbelbestemming 'waarde-archeologie'. Onderscheid is gemaakt tussen archeologische waarde, gematigde archeologische verwachting en hoge archeologische verwachting. Deze gronden zijn primair bestemd voor het behoud en de bescherming van aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Voor de Kikkertstraat geldt een archeologische verwachting ('waarde-archeologie 2'). Hiervoor geldt dat bij nieuwe bouwwerken, werken of andere werkzaamheden dieper dan 0,50 m én met een oppervlakte van meer dan 40 m² archeologisch onderzoek verreist is. Op deze locatie worden echter geen ingrepen voorgesteld. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk. Wel wordt de dubbelbestemming weer overgenomen.

Voor de Vuurtorenweg geldt geen archeologische verwachting. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk. Indien bij bodemingrepen archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van de Erfgoedwet een meldingsplicht.

4.8 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Beide aspecten zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Hierbij dient te worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Noord - Holland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage I bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied ligt op korte afstand van het Natura 2000-gebied 'Duinen en Lage Land Texel' (1.150 meter) en tevens op korte afstand van het Natura 2000-gebied 'Waddenzee' (550 meter).

Beide delen van het plangebied liggen buiten de Natura 2000. Gezien de afstand tot de Natura 2000 en de aard van de ontwikkeling is areaalverlies, versnippering of verandering van de waterhuishouding van de Natura 2000 niet aan de orde.

Daarnaast leidt het verplaatsen van de slaapplaatsen niet tot een toename van stikstofdepositie op de Natura 2000. Er is namelijk slechts sprake van een verplaatsing van de slaapplaatsen. Per saldo is op eiland - niveau geen sprake van een toename van de verkeersgeneratie. De locatie van de nieuwe recreatiewoningen ligt niet op een 'ongunstiger' locatie ten opzichte van de Natura 2000.

Vanuit de Wet natuurbeschermingswet zijn geen aanvullende onderzoeken of vergunningen nodig. Het aspect gebiedsbescherming werkt dus niet belemmerend voor dit bestemmingsplan.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In verband met de sloop van de bestaande bebouwing is gebied mogelijk geschikt is als biotoop voor beschermde soorten. Om dit uit te sluiten, is in het kader van de Wet natuurbescherming een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 4 toegevoegd.

In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen. Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie.

Overtredingen van de Wet natuurbescherming ten aanzien van beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn wegens het ontbreken van geschikt habitat/verblijfsmogelijkheden, op basis van verspreidingsgegevens, de aanwezigheid van voldoende alternatieven en/of gezien de aard van de ingreep in dit geval niet aan de orde.

4.9 Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar gevaarzettende functies in of in de nabijheid van het plangebied. Op grond van de AMvB Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar vervoer van gevaarlijke stoffen en hoofdgasleidingen op grond van het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Ten aanzien van risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico's gemeten in twee maten: plaatsgebonden risico (voor individuen) en groepsrisico (voor groepen mensen).

In en rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen aanwezig die invloed kunnen hebben op het plangebied.

4.10 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2015) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 14 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Omdat in het plangebied ter hoogte van de Vuurtorenweg het aantal slaapplaatsen slechts met 40 slaapplaatsen wordt uitgebreid is de toename van het aantal verkeersbewegingen zeer beperkt. De bestaande planologische mogelijkheid ter plaatse van de Kikkertstraat veranderd feitelijk niet. Op basis van de huidige bestemming 'Centrum' is de woonfunctie reeds toegestaan. Het mogelijk maken van de gebouwen ten behoeve van persoon wijzigt de milieu situatie derhalve niet. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rondom het plangebied zijn geen kabels, leidingen of zoneringen aanwezig die planologische beperkingen vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om plannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het uitwerkingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemming

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. Voor de bestemmingen is aangesloten bij het gemeentelijke handboek voor standaard bestemmingen. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemming wordt hieronder toegelicht.

5.2.1 Agrarisch Strandpolders

Het nieuwe zomerhuizenterrein is gelimiteerd qua oppervlakte. Om tot een logische afronding van het perceel te komen, behouden de resterende gronden de agrarische bestemming. Hier mag niet gebouwd worden. Alleen een agrarisch grondgebruik is toegelaten.

5.2.2 Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is van toepassing op de percelen Vuurtorenweg 29, 31 en 33. De percelen worden gescheiden door de 'groene' toegang tot het zomerhuizenterrein dat wordt ontwikkeld achter de bedrijfspercelen.

Binnen deze bestemming zijn bedrijfsgebouwen ten behoeve van de ter plaatse gevestigde bedrijven toegestaan. Het bijbehorend terrein wordt onder andere gebruikt voor parkeren. Er mogen geen nieuwe bedrijfswoningen worden gebouwd, alleen de bestaande bedrijfswoning is geregeld. De situering van de gebouwen en overkappingen is vastgelegd door middel van een bouwvlak. De gezamenlijke oppervlakte aan gebouwen en overkappingen, uitgezonderd de bedrijfswoning en daarbij behorende bouwwerken, mag niet meer bedragen dan het op de verbeelding aangegeven aantal m². Voor het perceel Vuurtorenweg 29 en 31 betreft dit 550 m2 en voor het perceel 33 300 m2.

Bij recht zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 op de noordelijk schuur, op het perceel 33, toegestaan. Op het bedrijfsperceel van nummers 29 en 31 zijn bedrijven tot milieucategorie 2 toegestaan. Daarnaast zijn naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen bedrijven toegestaan. De bedrijfsgebouwen mogen niet voor bewoning worden gebruikt.

5.2.3 Centrum

Deze bestemming geldt voor het perceel aan de Kikkertstraat 2-4, welke deel uitmaakt van het centrumgebied van De Cocksdorp. Hier komt een veelheid aan functies voor die in zijn algemeenheid zijn toegestaan (o.a. wonen, maatschappelijk, dienstverlening). Deze functies zijn onderling uitwisselbaar wat de flexibiliteit en dynamiek van het centrum vergroot.

Op dit perceel wordt gewoond en is het de bedoeling dat de andere gebouwen worden gebruikt voor de huisvesting van personeel. Deze laatste functie is specifiek vastgelegd in die zin dat het maximum aantal appartementen op de verbeelding is aangegeven dat voor die functie mag worden gebruikt. In dit geval bedraagt dit maximaal 12 verblijfseenheden.

De ligging van de gebouwen en overkappingen is vastgelegd door middel van bouwvlakken. Het bijbehorend terrein kan onder andere gebruikt worden voor parkeren.

Bij een woning is een ondergeschikte beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis toegestaan. De beroeps- of bedrijfsvloeroppervlakte mag maximaal 80 m2 zijn. Als voorwaarde geldt dat er voldoende parkeervoorzieningen op eigen terrein aanwezig zijn. Voor de parkeervoorzieningen moet voldaan worden aan de vastgestelde parkeernormen van de gemeente Texel.

Verder is in een woning mantelzorg en logies met ontbijt toegestaan. Voor logies met ontbijt mogen per woning maximaal zes slaapplaatsen in maximaal 3 slaapkamers aanwezig zijn, waarbij de functie ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie. Gegeven is dat de woonfunctie te allen tijde de hoofdfunctie moet blijven.

5.2.4 Recreatie - Recreatief opstal

De twee te bouwen recreatieve opstallen achter de Vuurtorenweg 27 en 29 zijn als 'Recreatie - Recreatief opstal' bestemd. De ligging van deze opstallen is vastgelegd door middel van bouwvlakken waarbinnen per bouwvlak één recreatieve opstal met een oppervlakte van maximaal 70 m² gebouwd mag worden. Het bijbehorend terrein kan onder andere gebruikt worden als tuin en erf behorende bij de opstallen. In een recreatieve opstal mogen maximaal 5 slaapplaatsen worden gerealiseerd. Dit aantal is vastgelegd in de gebruiksregels.

5.2.5 Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen

De zomerhuizen achter de Vuurtorenweg 31-33 zijn als 'Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen' bestemd. De ligging van deze zomerhuizen is vastgelegd door middel van een bouwstrook waarbinnen deze zomerhuizen en bijbehorende bouwwerken moeten worden gebouwd. Per zomerhuis is maximaal één bijbehorend bouwwerk met een maximale oppervlakte van 6 m2 toegestaan. Binnen die bouwstrook mogen vrijstaande zomerhuizen met een maximale oppervlakte van 100 m² worden gebouwd. Het bijbehorend terrein kan onder andere gebruikt worden als tuin en erf behorende bij de zomerhuizen. Bij de inrichting van de zomerhuizen geldt de normtelling van 5 recreatieve slaapplaatsen per zomerhuis. Dit aantal is vastgelegd in de gebruiksregels en op de verbeelding. Binnen de bestemming is een bedrijfswoning niet toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Inspraak en overleg

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan vindt overleg plaats met de overlegpartners. De resultaten hiervan worden in deze paragraaf verwerkt. Vanwege de kleinschaligheid van het plan wordt

het voorontwerp niet voor inspraak ter inzage gelegd.

Zienswijzen

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Eventuele zienswijzen worden door de gemeente beantwoord en al dan niet gegrond verklaard. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld.

Vaststelling bestemmingsplan

Na de ter inzage legging besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor het realiseren van de ontwikkelingen op het recreatiepark worden gedragen door de initiatiefnemer.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Bij dit bestemmingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten, waarin de gemaakte kosten zijn geregeld. In de overeenkomst is ook vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening is van de initiatiefnemer. Aangezien de gemeentelijke kosten hiermee gedekt zijn, is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.